房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險及稅務規(guī)劃內(nèi)控管理2

房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險及稅務規(guī)劃內(nèi)控管理孫煒青島大學經(jīng)濟學院副教授第一部分企業(yè)目標與稅務內(nèi)控貴公司的企業(yè)目標?＊什么是風險？*什么是稅務風險？*那些因素形成稅務風險？*如何有效掌控防范稅務風險*企業(yè)目標與稅務成本關系？＊稅務成本與內(nèi)控管理關系？*貴公司稅務工作目前是哪個部門負責？*您認為稅務規(guī)劃（稅收籌劃、納稅籌劃）和稅務風險控制的工作應哪個部門負責？您心中稅務管理工作的愿景是什么?稅務規(guī)劃操作方式：*設計建立具有稅務規(guī)劃功能的公司架構(關聯(lián)方交易和全流程稅務內(nèi)控制度）＊稅收政策在日常業(yè)務環(huán)節(jié)運用及操作（核算、申報表、業(yè)務運作、合同簽訂等）＊非常規(guī)業(yè)務的操作第二部分某房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理一、職責劃分*董事會—制定、實施、完善*總經(jīng)理—落實、推進、檢查*各職能部門—負責制定、完善、實施本專業(yè)系統(tǒng)的風險管理和控制制度二、房地產(chǎn)內(nèi)控制度包括內(nèi)容:＊1、環(huán)境控制（授權管理和人力資源管理)*2、業(yè)務控制（工程管理類：包括設計工程管理、目標成本管理、過程控制制度；項目發(fā)展類:包括項目發(fā)展制度、投標和競拍管理辦法、項目跟蹤管理制度；集團辦公類：包括投訴處理制度、文件管理程序）＊3、會計系統(tǒng)控制(會計核算控制、財務管理控制，包括預算管理、資產(chǎn)項目管理、負債權益項目管理、稅務管理）＊4、電子信息系統(tǒng)控制＊5、信息傳遞控制*6、內(nèi)部審計控制第三部分稅務內(nèi)控管理機構＊設立稅務管理部門或崗位，工作職責為:＊1、制定和完善稅務管理制度和其他涉稅規(guī)章制度，控制稅務風險*2、建立調(diào)整具有稅務規(guī)劃功能的公司架構*3、參與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和重大經(jīng)營決策的稅務影響分析，提供稅務規(guī)劃方案＊4、組織實施企業(yè)稅務風險的識別、評估、監(jiān)測*5、協(xié)助財務部門的有關稅務工作*6、向企業(yè)其他部門提供稅務咨詢第四部分建立稅務風險和稅務成本的評估體系＊稅務風險的評估建立內(nèi)部評估體系：見附件關注外部評估體系：稅務納稅評估＊稅務成本的評估參考房地產(chǎn)納稅評估指標,建立企業(yè)稅務成本評估體系，做橫向和縱向的比較分析第五部分項目開發(fā)全流程稅務內(nèi)控制度的建立集團整體管理＊1、集團公司年度經(jīng)營計劃中,需要有稅收計劃和指標＊2、項目公司和各部門年度計劃中，需要有稅收計劃和指標＊3、年終考核指標體系中，需要設置相應的稅務指標和考核點＊4、集團公司在編制全面預算時，需要各項目公司及涉稅業(yè)務部門，在報預算時必須報有關納稅預算*5、在年度培訓計劃中加入有關稅務培訓內(nèi)容，分別針對稅務財務人員和相關業(yè)務人員*6、稅務人員參與擬定員工薪酬體系＊7、需要在合同談判和合同會審環(huán)節(jié)，稅務人員參與并發(fā)表意見*8、參與集團或項目公司重要經(jīng)營決策項目論證＊1、準備參與招拍掛環(huán)節(jié)，稅務人員參與項目論證，提出稅務建議*2、參與項目可比性研究,確定稅務成本，對稅務不確定因素進行充分分析取得土地使用權＊1、了解國家土地政策,明確土地使用權的取得方式，落實取得土地是凈地還是毛地，確認土地拆遷成本*取得出讓土地使用權*取得轉讓土地使用權：*例如:拆遷方式取得土地使用權*1、法規(guī)《城市房屋拆遷管理條例》*2、拆遷補償安置協(xié)議＊3、拆遷補償方式：貨幣補償和房屋產(chǎn)權調(diào)換＊4、拆遷當事人涉及的稅收（法人和自然人）＊1）貨幣補償＊2)房屋產(chǎn)權調(diào)換*例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積8萬平米。＊拆遷補償費支出：5000＊8000=4000萬元＊視同銷售收入:5000＊8000=4000萬元＊單位可售面積計稅成本=（2億+8000萬+4000萬)/80000平米=4000元/平米*視同銷售成本：4000*5000=2000萬元＊視同銷售所得:4000—2000=2000萬元＊需要在拆遷當期確認視同銷售所得2000萬元。＊2、取得土地使用權環(huán)節(jié)涉及稅種分析＊印花稅:產(chǎn)權轉移書據(jù)*契稅：＊土地使用稅:＊承諾負擔對方稅收的問題＊3、不同方式取得土地稅務成本比較*出讓招拍掛方式＊購買轉讓土地使用權方式＊購買股權方式：股權轉讓書據(jù)0。1%*合并公司方式＊分立公司方式＊租賃方式＊注意事項:國稅函【2000】687、2010年27號公告＊國稅發(fā)【2011】50、2011年13號\51號公告前期報批建準備工作＊1、產(chǎn)品設計方案是項目的整體規(guī)劃，在方案設計過程中，稅務人員需要參加設計審查*2、稅務人員的審核是設計合同審核的一個環(huán)節(jié),特別是境外設計合同＊3、設計費支付需要稅務人員的特別審核*4、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素*土增稅的免稅政策及清算問題＊所得稅的成本對象劃分及分攤＊設計合同簽訂涉及稅務事項項目施工建設開發(fā)成本核算內(nèi)容*土地征用及拆遷補償費＊前期工程費＊基礎設施費＊建筑安裝工程費＊配套設施費*開發(fā)間接費*1、稅務人員參與公司采購合同的審閱并發(fā)表意見*2、在供應商資格審核環(huán)節(jié)，稅務人員參與并發(fā)表意見*3、工程采購合同簽訂前，稅務人員會同其他部門一起審核工程采購合同*4、在工程招標環(huán)節(jié),稅務人員是招標委員會的一員,參與審核承包商的稅務資格*5、稅務人員參與工程合同簽訂過程的會審*6、稅務人員需要在項目工程付款申請單中審核簽字項目開發(fā)成本對象的確定*1、有關法律：計委申請立項、規(guī)劃局規(guī)劃設計＊2、會計核算＊3、土地增值稅要求＊4、所得稅要求*1)確定成本對象原則：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差異、成本差異、權益區(qū)分；*2）共同成本分攤方法：占地面積法、建筑面積法、直接成