鄭州某區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告樣本

鄭州東區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1報(bào)告人：楊洋職務(wù)：初級(jí)策劃師日期：2011-12-5市場(chǎng)調(diào)研目的鄭州市房產(chǎn)市場(chǎng)格局分析東區(qū)市場(chǎng)重點(diǎn)調(diào)研區(qū)域分析重點(diǎn)個(gè)案分析目錄市場(chǎng)調(diào)研目的了解鄭州市場(chǎng)代表性樓盤情況

了解東區(qū)市場(chǎng)格局劃分

強(qiáng)化自身調(diào)研能力及市場(chǎng)分析能力◆◆◆市場(chǎng)調(diào)研目的鄭州市房產(chǎn)市場(chǎng)格局分析東區(qū)市場(chǎng)重點(diǎn)調(diào)研區(qū)域分析重點(diǎn)個(gè)案分析目錄鄭州房產(chǎn)市場(chǎng)格局分析區(qū)域劃分鄭州全市總面積7446平方公里，人口862萬(wàn)人，城建面積與人口在全國(guó)為第十三大城區(qū)市區(qū)由6大片區(qū)組成，分別為金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、管城區(qū)及鄭東新區(qū).金水區(qū)鄭東新區(qū)二七區(qū)中原區(qū)惠濟(jì)區(qū)管城區(qū)金水區(qū)調(diào)研項(xiàng)目概括金水區(qū)項(xiàng)目分布區(qū)域調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目名稱體量㎡物業(yè)類型容積率售價(jià)元/㎡居易摩根中心35000寫字樓

13000英地華驕天庭300000高層住宅3.59500恒大名都195000高層住宅3.1511000曼哈頓800000綜合體6.510000銀基王朝1300000高層住宅4.4512000廣匯300000高層住宅3.3114000居易摩根中心英地華驕天庭恒大名都曼哈頓銀基王朝廣匯PAMA金水區(qū)----

鄭州行政區(qū)，內(nèi)含各大機(jī)關(guān)行政單位，政府公務(wù)要員，150萬(wàn)人口位居鄭州各區(qū)第一。從房市銷售均價(jià)來(lái)看，區(qū)域內(nèi)有較強(qiáng)的消費(fèi)內(nèi)力。金水區(qū)調(diào)研項(xiàng)目概括中原區(qū)項(xiàng)目分布區(qū)域調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目名稱體量㎡物業(yè)類型容積率售價(jià)元/㎡建業(yè)密碼國(guó)際57000商住2.568000錦藝國(guó)際華都1200000綜合體3.57500中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)530000綜合體4.557700

中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建業(yè)密碼國(guó)際錦藝國(guó)際華都中原區(qū)----

鄭州老居民區(qū)（西區(qū)），古老陳舊的3-5層蘇聯(lián)老式建筑隨處可見，茂密的參天大樹和綠化公園成為最悠閑的生活配套。對(duì)西區(qū)人來(lái)說慢節(jié)奏生活一種享受。由于西區(qū)土地可利用資源較少，新建物業(yè)基本需要原址拆遷，為避免拆遷障礙，所以政府規(guī)劃首先選擇舊城廠區(qū)地塊、城鄉(xiāng)結(jié)合部地塊，這也成為不少開發(fā)商的一個(gè)方向。建業(yè)密碼國(guó)際錦藝國(guó)際華都建業(yè)密碼國(guó)際錦藝國(guó)際華都金水區(qū)調(diào)研項(xiàng)目概括二七區(qū)項(xiàng)目分布區(qū)域調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目名稱體量㎡物業(yè)類型容積率售價(jià)元/㎡升龍國(guó)際1200000綜合體5.56800升龍城2800000綜合體5.6未定德潤(rùn)黃金海岸一期260000高層住宅3.007000亞星盛世5000000高層住宅4.446500橄欖城三期1500000綜合體1.536800正商城2800000綜合體4.48未定預(yù)計(jì)6500黃金海岸升龍國(guó)際正商城亞星盛世升龍城橄欖城二七區(qū)----

商業(yè)區(qū)，包含火車站批發(fā)商圈，京廣鞋業(yè)批發(fā)商圈，南部物流園區(qū)等，商業(yè)集中，人口密集。近階段此區(qū)域突顯“大盤時(shí)代”，占據(jù)主要地理位置的項(xiàng)目體量均上百萬(wàn)平米甚至更大，我突然想說“那不是一個(gè)樓盤，那是一座新城”。金水區(qū)調(diào)研項(xiàng)目概括管城區(qū)項(xiàng)目分布區(qū)域調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目名稱體量㎡物業(yè)類型容積率售價(jià)正商新藍(lán)鉆三期350000綜合體2.977500首座國(guó)際220000高層住宅5.528700橡樹玫瑰城600000大型住宅2.567300美景鴻城1500000高層住宅寫字樓3.87000正商新藍(lán)鉆橡樹玫瑰城美景鴻城首座國(guó)際管城區(qū)----

中原文化歷史悠久，完整保留的商代遺址最具代表性。就像“美景鴻城”建筑設(shè)計(jì)理念，突顯了文化美和古典美。金水區(qū)調(diào)研項(xiàng)目概括鄭東新區(qū)CBD項(xiàng)目分布區(qū)域調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目名稱體量物業(yè)類型層數(shù)售價(jià)千璽廣場(chǎng)240000酒店寫字樓6050000中科金座75000寫字樓31未定預(yù)計(jì)25000景峰國(guó)際50000酒店公寓3522000千璽廣場(chǎng)景峰國(guó)際中科金座鄭東新區(qū)CBD----

核心商務(wù)區(qū)，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，圍繞會(huì)展中心和藝術(shù)中心聳立了兩環(huán)60棟高層建筑?，F(xiàn)階段開發(fā)中項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)，“千璽廣場(chǎng)”與“中科金座”，這兩棟基本是CBD中心的收官之作，絕對(duì)有市場(chǎng)價(jià)值，具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。金水區(qū)調(diào)研項(xiàng)項(xiàng)目概括鄭東新區(qū)商住住物流區(qū)項(xiàng)目目分布區(qū)域調(diào)研項(xiàng)目目項(xiàng)目名稱體量物業(yè)類型容積率售價(jià)綠地原盛國(guó)際380000寫字樓3.289000綠地之窗480000商業(yè)寫字樓5.520000升龍廣場(chǎng)600000商業(yè)寫字樓5.5未開預(yù)計(jì)20000海馬公園1100000大型社區(qū)3.210000盧浮公館860000高層住宅3.510000財(cái)信圣堤亞納340000高層住宅3.79200永威翡翠城440000高層住宅3.5未開預(yù)計(jì)9000奧蘭花園460000高層住宅3.29800財(cái)信圣堤亞納納盧浮公館海馬公園永威翡翠城奧蘭花園升龍廣場(chǎng)綠地之窗綠地原盛國(guó)際際商住物流區(qū)----高高端住宅宅定位，建設(shè)設(shè)品質(zhì)新城總結(jié)大盤時(shí)代來(lái)臨臨，品質(zhì)生活活開啟土地資源稀缺缺，舊城改造造將至樓宇升級(jí)換代代，高端產(chǎn)品品崛起市場(chǎng)調(diào)研目的的鄭州市房產(chǎn)市市場(chǎng)格局分析析東區(qū)市場(chǎng)重點(diǎn)點(diǎn)調(diào)研區(qū)域分分析重點(diǎn)個(gè)案分析析目錄住宅寫字樓客戶群體市場(chǎng)產(chǎn)品調(diào)研內(nèi)容市場(chǎng)規(guī)劃調(diào)研區(qū)域東區(qū)市場(chǎng)重點(diǎn)點(diǎn)調(diào)研區(qū)域分分析市場(chǎng)規(guī)劃鄭東新區(qū)規(guī)劃劃——整個(gè)鄭東新區(qū)區(qū)劃分為龍湖湖區(qū)、龍湖南南區(qū)、CBD、商住物流流區(qū)、經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)、、龍子湖高校校園區(qū)、科技技物流園區(qū)，，共計(jì)七大板板塊。三年出形象，，五年成規(guī)模模，十年建新新區(qū)，僅僅8年，鄭州東東部、黃河南南岸，崛起一一座新城---鄭東新區(qū)昂起中原崛起起的龍頭區(qū)域規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，中央商務(wù)區(qū)CBD，是鄭鄭東的核心區(qū)區(qū)，規(guī)劃面積積3.45平平方公里，兩兩環(huán)60棟建建筑群圍繞會(huì)會(huì)展中心及藝藝術(shù)中心調(diào)研區(qū)域調(diào)研區(qū)域----中中州大道以以東、東風(fēng)路路以西、農(nóng)業(yè)業(yè)路以南、商商都路以北CBD

核心心商務(wù)區(qū)商住物流區(qū)鄭東新區(qū)東區(qū)—鄭州未未來(lái)新城區(qū)CBD---中央商務(wù)區(qū)區(qū)，是鄭東的的核心區(qū)，規(guī)規(guī)劃面積3.45平方公公里，兩環(huán)60棟建筑群群圍繞會(huì)展中中心及藝術(shù)中中心。商住物流區(qū)----是CBD的功能能支撐區(qū)，規(guī)規(guī)劃面積23萬(wàn)平方公里里，是以機(jī)關(guān)關(guān)單位、公益益設(shè)施、現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)及批批發(fā)、物流、、居住等功能能為主體的綜綜合區(qū)調(diào)研內(nèi)容調(diào)研內(nèi)容——針對(duì)區(qū)域域內(nèi)市政規(guī)劃劃、交通、配配套等；調(diào)研產(chǎn)品——5個(gè)重重點(diǎn)住宅和6個(gè)商業(yè)寫字字樓項(xiàng)目；調(diào)研重點(diǎn)：針對(duì)市政規(guī)劃劃、道路、配配套進(jìn)行調(diào)研研；針對(duì)區(qū)域內(nèi)住住宅項(xiàng)目產(chǎn)品品、規(guī)劃、客客戶、銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)氛圍等進(jìn)進(jìn)行調(diào)研；針對(duì)區(qū)域內(nèi)在在售以及待售售寫字樓情況況。中科金座景峰國(guó)際千璽廣場(chǎng)原盛國(guó)際綠地之窗升龍廣場(chǎng)寫字樓住宅永威翡翠城財(cái)信圣堤亞納納奧蘭花園海馬公園新里盧浮公館館市場(chǎng)產(chǎn)品劃分分住宅產(chǎn)品永威翡翠城財(cái)信圣堤亞納納奧蘭花園海馬公園新里盧浮公館館項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積㎡物業(yè)類型容積率位置開發(fā)商永威翡翠城123畝440000高層住宅社區(qū)3.5通泰路、商鼎路永威置業(yè)財(cái)信圣堤亞納160畝340000高層住宅社區(qū)3.7黃河路、商都路財(cái)信置業(yè)新里盧浮公館300畝860000高層住宅社區(qū)3.5東風(fēng)路、永平路綠地老街坊置業(yè)海馬公園796畝1100000高層住宅社區(qū)3.17東風(fēng)路、商都路海馬（鄭州）奧蘭花園186畝460000高層住宅社區(qū)3.2東風(fēng)路、商鼎路河南高速房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)研研項(xiàng)目----基本概況況物業(yè)配套項(xiàng)目名稱物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)（元/㎡）物業(yè)配套運(yùn)動(dòng)健身教育資源休閑廣場(chǎng)醫(yī)療配套商超百貨景觀水域會(huì)所酒店其他永威翡翠城未定未定

財(cái)信圣堤亞納盛世物業(yè)1.85

新里盧浮公館永綠物業(yè)1.6

高爾夫練球場(chǎng)海馬公園萬(wàn)廈物業(yè)1.5

奧蘭花園綠城物業(yè)1.5

啟示：社區(qū)底商基本本可以滿足業(yè)業(yè)主簡(jiǎn)單需求求，但缺乏大大型商業(yè)配套套。因?yàn)閰^(qū)域域較低入住率率使各大商業(yè)業(yè)開發(fā)著實(shí)慎慎重。但隨著著時(shí)間發(fā)展，，入住率提高高，商業(yè)發(fā)揮揮空間巨大。。住宅產(chǎn)品啟示：區(qū)域域項(xiàng)目注重高高端品質(zhì)，主主流結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)，大多運(yùn)用用了凸窗、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角窗、露臺(tái)臺(tái)、以及多陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)現(xiàn)象象嚴(yán)重，無(wú)明明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。項(xiàng)目名稱多陽(yáng)臺(tái)轉(zhuǎn)角窗露臺(tái)復(fù)式入戶花園凸窗錯(cuò)層空中花園挑高陽(yáng)臺(tái)其他永威翡翠城

財(cái)信圣堤亞納

盧浮宮館

海馬公園

奧蘭花園

住宅產(chǎn)品產(chǎn)品特點(diǎn)舉例：財(cái)信圣圣堤亞納----復(fù)式，，較具特色，，5.7米層層高，合理分分區(qū)下上層，，且只需單層層面積的房款款。特色差異異房源會(huì)較快快消化。在調(diào)調(diào)研時(shí)期，此此戶型基本售售完。建筑類別項(xiàng)目名稱多層小高層高層別墅塔樓永威翡翠城

財(cái)信圣堤亞納

新里盧浮公館

海馬公園

奧蘭花園

住宅產(chǎn)品戶型占比戶型配比———區(qū)域推售產(chǎn)品品多以改善性性產(chǎn)品為主，，其中兩房占占比51.2%；三房占占比38.2%；一房占占比2.9%；復(fù)式占比比1.2%。。啟示：市場(chǎng)匱乏小戶戶型和復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品；基本為為100㎡左左右的二房和和三房為主，，這可能與東東區(qū)商住物流流區(qū)環(huán)境及改改善性高端產(chǎn)產(chǎn)品有關(guān)，與與東區(qū)住宅品品質(zhì)定位有關(guān)關(guān)。而限購(gòu)時(shí)時(shí)節(jié)，更不利利于小戶推行行。但由于市場(chǎng)此此產(chǎn)品匱乏，，可根據(jù)具體體位置情況，，取消限購(gòu)時(shí)時(shí)，方可擴(kuò)大大物業(yè)戶型選選擇范圍。項(xiàng)目名稱在售價(jià)格（元/㎡）預(yù)計(jì)價(jià)格折扣附加其他優(yōu)惠一次按揭永威翡翠城未開盤9000

認(rèn)籌優(yōu)惠2000元財(cái)信圣堤亞納9200

9.49.7大轉(zhuǎn)盤活動(dòng)新里盧浮公館10000

9.59.7特價(jià)房源海馬公園10000

9.59.8延續(xù)開盤優(yōu)惠活動(dòng)奧蘭花園9600

99.2

住宅產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)格啟示：受受到限購(gòu)令令沖擊，剛性性需求凸顯，，價(jià)格基本處處于穩(wěn)定未增增，然而各樓樓盤在逆境中中要突出重圍圍必定增加營(yíng)營(yíng)銷優(yōu)惠活動(dòng)動(dòng)變相降價(jià)促促成交。但活活動(dòng)力度較小小，對(duì)市場(chǎng)無(wú)無(wú)影響力。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品相相對(duì)集中，已已基本形成高高檔住宅群。。物業(yè)配套較較為齊全，屬屬于品質(zhì)高端端產(chǎn)物。但物物業(yè)類型基本本相似，產(chǎn)品品特點(diǎn)重復(fù)，，占據(jù)位置無(wú)無(wú)明顯區(qū)差。。基本無(wú)差異異化的經(jīng)營(yíng)，，導(dǎo)致價(jià)格市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈愈演愈烈。住宅產(chǎn)品總結(jié)結(jié)建議：新盤開開發(fā)產(chǎn)品配套套差異化、增增加概念服務(wù)務(wù)。項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積㎡物業(yè)類型交房時(shí)間位置開發(fā)商綠地之窗56000㎡480000商業(yè)、寫字樓2013-10東風(fēng)路、商鼎路綠地老街坊置業(yè)原盛國(guó)際240畝380000商業(yè)、寫字樓2010-10金水路、東風(fēng)路綠地老街坊置業(yè)中科金座5000㎡75000寫字樓2013-5商務(wù)外環(huán)、九如路坤午置業(yè)景峰國(guó)際5000㎡50000酒店公寓2011-10商務(wù)外環(huán)、九如路億國(guó)金順房產(chǎn)開發(fā)千璽廣場(chǎng)30000㎡240000酒店、寫字樓2012-9CBD中心湖南側(cè)綠地老街坊置業(yè)升龍廣場(chǎng)86畝600000商業(yè)、寫字樓未定東風(fēng)路、商鼎路升龍集團(tuán)中科金座景峰國(guó)際千璽廣場(chǎng)原盛國(guó)際綠地之窗升龍廣場(chǎng)市場(chǎng)產(chǎn)品劃分分寫字樓產(chǎn)品商業(yè)寫字樓市市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目目----基基本概況硬件配套項(xiàng)目名稱建筑面積㎡開盤時(shí)間樓層高度層數(shù)單層面積單層戶數(shù)電梯數(shù)停車位物業(yè)公司附加值綠地之窗4800002010-824、36200014143000上海圣維仕物業(yè)高鐵、酒店原盛國(guó)際3800002008-316、1730001000科瑞物業(yè)國(guó)際餐飲MALL中科金座75000預(yù)計(jì)明年3、4月份120米312000810地下3層高力國(guó)際樓頂停機(jī)坪景峰國(guó)際500002008-6120米351500地下3層北京國(guó)貿(mào)千璽廣場(chǎng)2400002010-5280米60240013281000科瑞物業(yè)萬(wàn)豪酒店、觀光、私人會(huì)所升龍廣場(chǎng)B-11600000預(yù)計(jì)年底100米2211001053400未定高鐵、酒店寫字樓產(chǎn)品啟示：隨時(shí)間的推移移，項(xiàng)目升級(jí)級(jí)一代強(qiáng)過一一代，比外觀觀，比內(nèi)配，，比市場(chǎng)價(jià)值值，比地標(biāo)性性建筑。但寫寫字樓不僅僅僅要從物業(yè)本本身硬件提升升品質(zhì)，更多多的是增加服服務(wù)配套。從從各樓宇聘請(qǐng)請(qǐng)的國(guó)內(nèi)外知知名物業(yè)管理理公司來(lái)看，，產(chǎn)品看重品品牌聯(lián)合，有有效提升品品牌附加值。。商務(wù)配套項(xiàng)目名稱商務(wù)大堂會(huì)議中心商務(wù)洽談區(qū)大型多功能廳咖啡廳休閑廳商業(yè)街區(qū)酒店銀行郵政配套餐飲健身運(yùn)動(dòng)其他綠地之窗原盛國(guó)際中科金座景峰國(guó)際千璽廣場(chǎng)觀光旅游升龍廣場(chǎng)寫字樓產(chǎn)品啟示：商業(yè)配套也成成為寫字樓的的增值砝碼。近期開發(fā)的品品牌項(xiàng)目多注注重商務(wù)配套套服務(wù)。商務(wù)務(wù)大堂、會(huì)議議中心、功能能廳、咖啡廳廳基本都有設(shè)設(shè)置，就連商商業(yè)一些配套套也是各產(chǎn)品品相繼增加的的賣點(diǎn)。在這群雄征戰(zhàn)戰(zhàn)之期，產(chǎn)品品須找到自身身配套賣點(diǎn)，，增值服務(wù)，，獨(dú)攬?jiān)鲋悼涂蛻簟．a(chǎn)品價(jià)格項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)起初租金（㎡/元/天）物業(yè)費(fèi)起初回報(bào)率（%）綠地之窗401.5—2萬(wàn)1.5-3元8.53.5--5原盛國(guó)際40二手價(jià)120001.534.5中科金座4030000CBD內(nèi)2-3元未定景峰國(guó)際402200025千璽廣場(chǎng)4050000項(xiàng)目稱達(dá)6元19.85升龍廣場(chǎng)40未定200001.5-3元未定3.5--5寫字樓產(chǎn)品以上租金預(yù)算算為個(gè)人看法法，結(jié)合項(xiàng)目目周邊租金情情況擬定，所所以投資回報(bào)報(bào)率換算僅是是個(gè)人觀點(diǎn)目前在全國(guó)寫寫字樓市場(chǎng)上上比較認(rèn)可并并期望的投資資回報(bào)率為6%~8%之之間，是與現(xiàn)現(xiàn)代商鋪基本本持平的超高高投資回報(bào)率率。而鄭州高高端區(qū)域下的的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投投資回報(bào)初期期僅為3.5%-5%，，回款年限長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)18-27年。但根根據(jù)最新的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，，CBD內(nèi)寫寫字樓空置率率回暖下降至至18%。這這樣隨著市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展租金逐逐年遞增，近近兩年CBD區(qū)域內(nèi)回報(bào)報(bào)率有望增至至到6-7%，在循序漸漸進(jìn)的發(fā)展中中，投資回報(bào)報(bào)是相當(dāng)可觀觀的，慢慢接接近全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。投資回報(bào)分分析寫字樓----限購(gòu)購(gòu)市場(chǎng)下的的新熱點(diǎn)寫字樓產(chǎn)品品自3月4日日鄭州“最最強(qiáng)限購(gòu)令令”細(xì)則出出臺(tái)后，鄭鄭州市住宅宅市場(chǎng)成交交量遭遇前前所未有的的“滑鐵盧盧”，成交交一度跌至至冰點(diǎn)，大大量住宅投投資客相繼繼撤離，尋尋找新的投投資目標(biāo)。。而同時(shí)，，不在調(diào)控控之列的寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)借勢(shì)強(qiáng)力力崛起，成成為投資者者追捧的香香餑餑。辦公樓的確確是前三季季度中最大大的熱點(diǎn)，，投資61億，增長(zhǎng)90.4%比重由上年年同期的6.4%上升到9.4%，高于同同期住宅投投資增速72.2個(gè)百分點(diǎn)。。開發(fā)商土地地投資轉(zhuǎn)向向辦公樓寫字樓產(chǎn)品品總結(jié)寫字樓----限購(gòu)購(gòu)市場(chǎng)下的的新熱點(diǎn)投資回報(bào)穩(wěn)穩(wěn)中有增，，慢慢接近近發(fā)達(dá)城市市商業(yè)配套是是物業(yè)增值值的砝碼置業(yè)的主要要目的為投資和改善性居住住?？蛻舴治隹蛻魜?lái)源于于省內(nèi)各地地，省會(huì)核核心區(qū)的打打造建設(shè)吸吸引著各地地名流蜂擁?yè)硐嘀?，但但大部分?gòu)購(gòu)房者還是是源于鄭州州市區(qū)，但但這其中大大多客戶也也為來(lái)鄭十十年左右新新居民即來(lái)來(lái)鄭經(jīng)商投投資的淘金金者。購(gòu)房客戶多多半為私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)高管為主的社會(huì)各界上上層人士；總結(jié)客戶來(lái)源：省內(nèi)各地地，但多為為鄭州市內(nèi)內(nèi)的新居民民；置業(yè)目的：住宅以剛剛需、改善善型客戶居居多；投資資商業(yè)的比比例加大。?？蛻粜枨螅河筛纳菩托托枨鬄橹髦鲗?dǎo)，客戶戶需求以兩兩房三房為為主；客戶分析啟示——在此階段，，客戶購(gòu)房房理性化，，在產(chǎn)品之之間追求高高性價(jià)比。。由此個(gè)人人認(rèn)為，品品質(zhì)與價(jià)格格相對(duì)應(yīng)的的同時(shí)，找找尋剛需客客戶真正的的需求，定定制開發(fā)，，不必盲目目定價(jià)或降降價(jià)。市場(chǎng)調(diào)研目目的鄭州市房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)格局局分析東區(qū)市場(chǎng)重重點(diǎn)調(diào)研區(qū)區(qū)域分析重點(diǎn)個(gè)案分分析目錄位置CBD中心湖南側(cè)項(xiàng)目規(guī)模占地3萬(wàn)平方，建筑24萬(wàn)平方開盤日期2010年4月交房日期2012年9月項(xiàng)目規(guī)劃綠地中心千璽廣場(chǎng)共60層，其中5—35層國(guó)際5A甲級(jí)純生態(tài)商務(wù)寫字樓；38—55層超五星級(jí)萬(wàn)豪酒店；58層為空中觀光層、59層為頂級(jí)私人會(huì)所。寫字樓面積區(qū)間160-300平方米。樓層高度280米層數(shù)60層客戶定位私營(yíng)企業(yè)家、企業(yè)集團(tuán)、投資客、資產(chǎn)不少于千萬(wàn)之上分析：超級(jí)級(jí)地王之位位，必配頂頂級(jí)配套設(shè)設(shè)施。所處處區(qū)域兩環(huán)環(huán)建筑棟數(shù)數(shù)60座，，卻已被市市場(chǎng)前期消消化，此項(xiàng)項(xiàng)目可為此此地之絕唱唱，市場(chǎng)之之獨(dú)特，280米可可謂是現(xiàn)中中原地標(biāo)建建筑，乃至至河南地標(biāo)標(biāo)建筑。千璽璽廣廣場(chǎng)場(chǎng)該項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于CBD中中心心湖湖南南側(cè)側(cè)，，相相鄰鄰會(huì)會(huì)展展中中心心和和藝藝術(shù)術(shù)中中心心緊緊一一步步之之遙遙，，占占據(jù)據(jù)CBD核核心心之之心心。。個(gè)案案分分析析物業(yè)公司上?？迫鹞飿I(yè)物業(yè)費(fèi)暫定19.8元/㎡電梯數(shù)共計(jì)28部電梯品牌全進(jìn)口三菱電梯停車位1000個(gè)左右單層面積2670㎡單層戶數(shù)13戶，可自由分割銷售價(jià)格均價(jià)50000元銷售情況剩余2層房源戶型面積面積區(qū)間160-300平方米戶型設(shè)計(jì)建筑呈圓柱體，主體中心電梯，各單位圍繞其中，全透明辦公區(qū)域分析析：：項(xiàng)項(xiàng)目目聘聘請(qǐng)請(qǐng)國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)知知名名物物業(yè)業(yè)公公司司——上上海?？瓶迫鹑鹞镂飿I(yè)業(yè)管管理理有有限限公公司司全全程程管管理理。。配配套套設(shè)設(shè)施施奢奢華華頂頂級(jí)級(jí)，，就就建建筑筑成成本本每每平平米米在在2萬(wàn)萬(wàn)以以上上。。面面積積最最小小160㎡㎡導(dǎo)導(dǎo)致致總總價(jià)價(jià)不不低低于于800萬(wàn)萬(wàn)，，過過高高的的房房?jī)r(jià)價(jià)特特定定了了高高端端客客戶戶群群體體。。雖雖然然客客群群特特定定，，但但此此項(xiàng)項(xiàng)目目搶搶占占了了市市場(chǎng)場(chǎng)空空白白，，利利用用絕絕對(duì)對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)迅迅速速消消化化產(chǎn)產(chǎn)品品相相當(dāng)當(dāng)可可觀觀。。調(diào)調(diào)研研期期間間產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售剩剩余余2層層。。千璽璽廣廣場(chǎng)場(chǎng)——配配套套設(shè)設(shè)施施個(gè)案案分分析析增值砝碼萬(wàn)豪酒店位于項(xiàng)目38-55層，2011年7月項(xiàng)目封頂，萬(wàn)豪正式簽約進(jìn)駐千璽廣場(chǎng)觀光旅游位于項(xiàng)目58層，觀光旅游帶動(dòng)人氣文化，高端的形象樹立于大眾心中。頂級(jí)私人會(huì)所位于項(xiàng)目59層，城市奢華的享受，隔絕于世的孤傲，成為各界名流向往之地商業(yè)位于項(xiàng)目1-4層，商業(yè)雖未規(guī)劃，定會(huì)引進(jìn)國(guó)際知名奢侈品，打造高端消費(fèi)鏈分析析：：項(xiàng)目目占占據(jù)據(jù)絕絕版版地地段段絕絕版版位位置置，，建建設(shè)設(shè)中中原原第第一一高高建建筑筑，，先先進(jìn)進(jìn)科科學(xué)學(xué)豪豪華華的的主主體體為為現(xiàn)現(xiàn)階階段段最最為為高高端端物物業(yè)業(yè)。。而而在在相相關(guān)關(guān)配配套套方方面面則則是是強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)手手，，引引駐駐國(guó)國(guó)際際知知名名超超五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店---萬(wàn)萬(wàn)豪豪酒酒店店。。這些些特特定定的的增增值值碼碼不不可可復(fù)復(fù)制制，，成成為為項(xiàng)項(xiàng)目目的的賣賣點(diǎn)點(diǎn)，，更更加加成成為為項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)成成功功的的有有利利保保障障。。千璽璽廣廣場(chǎng)場(chǎng)——商商務(wù)務(wù)增增值值砝砝碼碼個(gè)案案分分析析收獲獲總總結(jié)結(jié)通過過此此次次調(diào)調(diào)研研，，我我進(jìn)進(jìn)一一步步熟熟悉悉了了鄭鄭州州市市場(chǎng)場(chǎng)格格局局，，了了解解東東區(qū)區(qū)市市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品品現(xiàn)現(xiàn)狀狀以以及及政政府府限限購(gòu)購(gòu)導(dǎo)導(dǎo)向向的的指指引引。。這這讓讓我我在在今今后后的的工工作作中中方方案案策策略略有有了了新新的的方方向向。。了解市場(chǎng)需求求，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)空白，搶占占市場(chǎng)先機(jī)求新求精，獨(dú)獨(dú)樹一幟，差差異化市場(chǎng)再次感謝各位位領(lǐng)導(dǎo)抽出寶寶貴時(shí)間報(bào)告匯報(bào)結(jié)束束，謝謝！匯報(bào)人：楊洋洋9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。15:43:2015:43:2015:4312/31/20223:43:20PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2215:43:2015:43Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。15:43:2015:43:2015:43Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。12月-2212月-2215:43:2015:43:20December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。31十十二二月月20223:43:20下下午午15:43:2012月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月223:43下下午午12月月-2215:43December31,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/3115:43:2015:43:2031December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。3:43:20下下午3:43下下午午15:43:2012月月-229、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。15:43:2015:43:2015:4312/31/20223:43:20PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。12月-2215:43:2015:43Dec-2231-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無(wú)無(wú)限限完完美美。。。。15:43:2015:43:2015:43Saturday,December31,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2215:43:2015:43:20December31,202214、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。31十十二月20223:43:20下午午