XXXX長沙京投銀泰,環(huán)球村項目營銷策略,投標報告

京投銀泰環(huán)球村項目營銷策略投標報告世聯地產2012年3月2日謹呈：京投銀泰股份有限公司報告整體框架項目認知開發(fā)商目標市場分析營銷執(zhí)行品牌認知地段認知本體認知開發(fā)商目標開發(fā)商目標審視整體市場分析區(qū)域市場分析住宅市場分析公寓市場分析整盤營銷專案住宅營銷專案公寓營銷專案整體工作鋪排01項目認知分析一、品牌認知二、地段認知三、本體認知品牌認知—發(fā)展商京投銀泰，軌道地產領航者首個長沙項目，品牌市場認知度有限慈溪富麗灣寧波銀泰國際北京潭柘寺鎮(zhèn)海南三亞香悅府北京京投快線上林灣悅府湖島別墅鄂爾多斯泰悅府無錫-悅湖花園北京京投快線陽光花園北京銀泰中心

京投銀泰股份有限公司：前身為寧波華聯集團股份有限公司，1993年上市，1997年進入房地產開發(fā)領域，2009年北京市基礎設施投資有限公司和中國銀泰投資有限公司分別成為公司第一、二大股東。

現下轄北京、寧波、湖南、海南、鄂爾多斯等地房地產開發(fā)企業(yè)7家，成為以軌道物業(yè)開發(fā)、景觀物業(yè)開發(fā)和城市高端綜合物業(yè)經營開發(fā)為特色的綜合地產開發(fā)經營集團。中國銀泰投資有限公司：總資產110億元，下轄銀泰置地、銀泰百貨、京投銀泰、北京銀泰置業(yè)、北京銀泰雍和地產、北京銀泰置地等多家國內上市公司和40余家下屬全資或控股公司。北京市基礎設施投資有限公司：總資產1900億元，是由北京國有資產監(jiān)督管理委員會出資成立的國有獨資公司，承擔軌道交通等基礎設施項目投融資和資本運營任務。A、環(huán)境荒蕪、城市感差：距中心區(qū)20-30分鐘車程，周邊環(huán)境雜亂（倉儲、安置房、荒地及農民房），進入性差（勞動路2012年底通車，無公交直達，臨立交橋）中心區(qū)長沙大道勞動路紅旗路花橋路京珠高速石壩路口公交站20-30分鐘地段認知——現狀B、長沙核心城際交通樞紐：距武廣高鐵站僅1公里距離+北向緊鄰機場高速，距機場15分鐘車程武廣火車南站紅旗路花橋路京珠高速機場高速黃花機場1公里勞動路1個小時2個小時武廣高鐵線路圖15分鐘A、未來雙線地鐵口，交通便利：2、4號地鐵線+3趟公交車+2條長沙主干道，南向勞動路，北向機場高速長沙大道長沙大道光達站武廣站體育公園站長沙大道站人民東路站萬家麗廣場站錦泰廣場站長沙火車站袁家?guī)X站芙蓉廣場站五一廣場站湘江中路站橘子洲站地鐵2號線（2013年10月開通）太平站曲塘東路站勞動東路站樹木嶺站洞井路站砂子塘站南湖新城站赤黃路站桂花大道站勞動路紅旗路花橋路地鐵4號線（2016年前開通）京珠高速機場高速石壩路口公交站348路：汽車西站-伍家?guī)X-芙蓉廣場-火車站-高橋大市場-長沙火車南站148路：鴨子鋪-南湖大市場-長沙火車站-高橋大市場-長沙火車南站503路：星沙灰埠-東岸建材市場-芙蓉區(qū)政府-高橋大市場-長沙火車南站杜花路站1公里地段認知——未來B、未來商業(yè)副中心規(guī)劃,遠景看好：規(guī)劃200萬商業(yè)群，90萬武廣國際商務中心+55萬瀏陽河生態(tài)商務區(qū)+20萬嘉斯茂商業(yè)廣場+20萬新華都購物廣場+超百萬潭陽濱江樂園+10萬運達中央廣場潭陽濱江樂園瀏陽河生態(tài)商務區(qū)武廣國際商務中心嘉斯茂廣場運達中央廣場新華都購物廣場總面積55.25公頃，預計投資45億元，擬開發(fā)建設商務樓、酒店、公寓、文化娛樂配套等總面積90.47公頃，包含杜花路商業(yè)街、西廣場地下商場、中港珠寶城等項目，擬開發(fā)建設集購物廣場、特色商業(yè)街、文化娛樂中心、星級酒店于一體的綜合商貿區(qū)20萬平米SHOPPINGMALL，含沃爾瑪山姆會員店、國際名牌折扣店、居家廣場、影院等18萬平米商業(yè)，包括瑞吉酒店和W酒店、大型國際名品商場等20萬平米，含超大型百貨、超市、名品街區(qū)、五星級酒店占地面積1534畝，擬開發(fā)建設集主題公園、風情街、度假酒店大型綜合性生態(tài)旅游區(qū)C、未來周邊環(huán)境改善：西向及北向全規(guī)劃為城市景觀帶，東北向3分鐘規(guī)劃有超100萬潭陽濱江樂園，東向2分鐘有瀏陽河城市景觀帶潭陽濱江樂園（占地1534畝）瀏陽河都市農園山地自行車練習場室外運動場城市景觀帶本項目2分鐘本項目180萬商住復合型大盤：占地54萬平，容積率2.5，建筑面積180萬平，規(guī)劃有近8萬平商業(yè)、3所學校（2幼兒園+1小學）、高檔酒店及寫字樓幼兒園幼兒園幼兒園會所小學項目總平面圖項目主要經濟指標總用地面積總建筑面積容積率54萬㎡180萬㎡2.5項目內部配套教育配套商業(yè)配套2所幼兒園+1所小學寫字樓+高檔酒店+近8萬平米社區(qū)商業(yè)本體認知——基本指標商業(yè)區(qū)商務區(qū)一期一期以居住物物業(yè)啟動，準準現房發(fā)售，，公寓體量大大，尚無配套套落實一期15萬建面，其中中公寓5.6萬平，住宅5.6萬平，商業(yè)0.9萬平一期主要經濟指標總建筑面積商業(yè)建筑面積住宅建筑面積公寓建筑面積容積率綠化率15萬㎡0.9萬㎡5.6萬㎡5.6萬㎡3.040%項目一期效果果圖2012年3月10月公寓5-8棟達到預售住宅3-4棟達預售供應公寓5.6萬平供應住宅2.8萬平住宅1-2棟達預售供應住宅2.8萬平12月公寓5-8棟交房本體認知——開發(fā)順序公寓住宅87654321公寓37-40㎡43-50㎡67-70㎡80-81㎡小計套數36864492921196比重30.8%53.8%7.7%7.7%100.0%高層住宅67-69㎡84-87㎡89-116㎡124-133㎡小計套數55108257106526比重10.5%20.5%48.9%20.2%100.0%一期分為公寓寓+高層住宅2大產品線共1722套，其中公寓寓1196套，以37-50平為主，約占占85%；高層層住宅宅526套，以以84-116平為主主，約約占69%本體認認知——產品A、公寓寓產品品：3T13戶，中中規(guī)中中矩，，戶戶戶帶陽陽臺，，開放放式廚廚房，，暗廚廚暗衛(wèi)衛(wèi)陽臺陽臺陽臺陽臺陽臺陽臺54平米單單間44平米單單間69平米二二房80平米二二房本體認認知——戶型B、住宅宅產品品：市場主主流產產品，，全N+1房設計計，帶帶雙陽陽臺，，部分分帶入入戶花花園70平米1+1房空中花園陽臺陽臺110平米2+1房陽臺空中花園入戶花園110平米2+2房空中花園陽臺陽臺陽臺空中花園125平米3+1房低起點點VS高想象象品牌市市場認認知度度低VS環(huán)境荒荒蕪城城市感感差VS實力雄雄厚，，地產產開發(fā)發(fā)經驗驗豐富富VS長沙核核心交交通樞樞紐&雙線地地鐵口口&未來商商圈腹腹地&環(huán)境改改善住宅啟啟動，，且公公寓體體量居居多，，無配配套180萬規(guī)模模大盤盤1：VS品牌2：VS地段3：VS本體項目認認知小小結02開發(fā)商商目標標解析析一、開開發(fā)商商目標標二、目目標審審視1、住宅宅市場場分析析2、公寓寓市場場分析析小步快快跑，，以價價換量量，保保證2012年年度度回款款額2012整體目目標：：2012年銷售售5億元、回款款4億元即整體體銷售售面積積9萬方公寓目目標：：2012年交房房2億元即公寓寓至少少銷售售3.5萬方，，850套以上上開發(fā)商商目標標整體供供貨量量：公公寓1196套，高高層住住宅526套分期供供貨量量：目目前可可發(fā)售售1447套（公公寓1196套，高高層住住宅251套），，10月份可可發(fā)售售高層層住宅宅275套2012年3月10月1447套（公寓1196套、住宅251套）住宅275套5-8號棟公寓共1196套：37-40㎡單間368套43-50㎡單間644套67-70㎡二房92套80-81㎡二房92套3-4號棟住宅，共251套：67-69㎡1+1房26套84-103㎡2+1房104套110-117㎡3房58套111㎡2+2房13套125-133㎡3+1/4房50套1-2號棟住宅共275套：67-69㎡1+1房29套84-103㎡2+1房115套110-117㎡3房60套111㎡2+2房15套125-133㎡3+1/4房56套整體供供貨量量大，，共1722套；其其中公公寓供供貨量量最大大，達達1196套；受受限購購產品品共1359套，占占整體體供貨貨的79%貨量供供應限購產產品1359套，占占整體體供貨貨的79%公寓+住宅面積分布<90㎡>90㎡小計套重79%21%100%計劃7月售樓樓部開開放時時開盤盤，全全年銷銷售周周期為為6個月。。目前已已有3-8棟封頂頂，已已達申申請預預售條條件。。關鍵節(jié)節(jié)點2012年3月7月1-2號住宅宅打樁樁3-4號住宅宅封頂頂5-8號公寓寓封頂頂現場售售樓部部開放放樣板區(qū)區(qū)開放放3個月銷售蓄蓄客期期外展點點開放放小學正正式簽簽約4月公寓5-8棟1196套開盤盤住宅3-4棟251套開盤盤5-8號公寓寓交房房6個月銷售期期住宅1、2棟275套開盤盤10月12月10月可售售：住宅1、2棟275套現已可可售：：住宅3、4棟251套現已可可售：：公寓5-8棟1196套小學、、幼兒兒園動動工銷售面面積9萬方：：意味味著實實現長長沙市市消化化速度度第一一陣營營、區(qū)區(qū)域消消化速速度標標桿至至少少銷售售3.5萬方，，850套以上上：意意味著著月均均消化化140套/月以上上，長長沙消消化速速度標標桿整體銷售面積（萬平米）區(qū)域內項目長沙市項目項目2011年整年2011年下半年項目2011年整年2011年下半年新城新世界12.063.01湘江世紀城34.049.76萬科金域華府11.895.78佳兆業(yè)水岸新都26.678.56雙水灣6.370.95開福萬達廣場26.439.80恒大綠洲5.700.69保利麓谷林語23.2912.86鴻基橄欖君庭4.881.66華潤鳳凰城18.674.56融科檀香山3.822.04恒大雅苑17.725.99盛世華章2.790.82恒大名都17.050.58中城麗景香山2.010.69北辰三角洲17.068.28新華都萬家城1.920.29——————優(yōu)山美地1.210.10——————從市場場銷售售現狀狀來看看，項項目銷銷售速速度將將達長長沙第第一陣陣營，，公寓寓銷售售速度度為長長沙市市場標標桿市場銷銷售公寓銷售面積（萬平米）區(qū)域內項目長沙市項目項目2011年整年2011年下半年項目2011年整年2011年下半年嘉斯茂廣場1.491.89恩宇紅公館2.652.65融科香山國際0.381.29偉暉東方芙蓉2.642.64西子一間1.071.34長房時代城1.780.59匯達國際公館0.401.32米蘭春天1.531.23高橋國際0.160.16壹號公館1.520.61——————銘譽大廈1.460.42——————萬博匯1.390.78——————西鐵領寓1.381.38——————新長海廣場1.371.37——————東塘瑞府1.320.68——————星尚5201.220.24挑戰(zhàn)淡淡市，，本項項目必必須解解決2大核心心問題題：問題1：5億銷售售額在在公寓寓及住住宅兩兩類產產品中中如何何平衡衡？問題2：淡市中中6個月銷銷售9萬方，，如何何積累累大量量客戶戶？6個月5億銷售售額=挑戰(zhàn)淡淡市03市場分析析一、整體體市場分分析二、區(qū)域域市場分分析一、整體體市場分分析1、經濟背背景分析析2、政策背背景分析析3、市場背背景分析析4、市場觀觀察分析析全球經濟濟衰退，，中國經經濟“低增長，，高膨脹脹”形式進一一步加劇劇，中國國房地產產依附的的外部生生存環(huán)境境艱難2011年，歐債債危機從從意大利利、法國國等核心心國家蔓蔓延,全面爆發(fā)發(fā)。希臘臘屢次逼逼近債務務違約邊邊緣，意意大利、、西班牙牙等國國國債收益益率超過過7%的警戒線線。專家家預測，，2012年西班牙牙、法國國和一些些東歐國國家都有有爆發(fā)債債務危機機的風險險。2011年美國國國會制定定美國債債務上限限是14.29萬億美元元。只要要美國政政府的赤赤字財政政持續(xù)下下去，它它就不得得不繼續(xù)續(xù)靠舉債債度日。。2011年人民幣幣在國內內因高通通貨膨脹脹帶來驚驚人貶值值，同時時，對人人民幣在在國際上上因高通通貨膨脹脹傳導的的內在的的匯率也也開始貶貶值。經濟背景景全國三限限兩高雙雙管齊下下，長沙沙限購90平米以下下住宅性性質產品品，公寓寓產品受受政策影影響尤為為嚴重全國三限限兩高（（限購、、限貸、、限價，，高利率率、高準準備金率率）:2011年1月26日國務院院總理溫溫家寶主主持召開開國務院院常務會會議確定定八項政政策措施施：稱為為“新國國八條””2011年4月6日起上調調金融機機構人民民幣存貸貸款基準準利率。。金融金金鉤一年年期存貸貸款基準準利率分分別上調調0.25個百分點點。調整整后，一一年期存存款利率率達到3.25%，一年期期貸款利利率達到到6.31%。2011年4月17日，中國國人民銀銀行宣布布，自21日起上調調存款類類金融機機構人民民幣存款款準備金金率0.5個百分點點。2011年5月1日，當日日起開始始一二手手房銷售售單位必必須在醒醒目位置置為每套套房明碼碼標價。。2011年6月20日起，中中國人民民銀行決決定上調調存款類類金融機機構人民民幣存款款準備金金率0.5個百分點點。此次次為央行行年內第第6次上調存存款準備備金率，，此次上上調后，，存款準準備金率率將達到到21.50%的歷史新新高。。2011年7月7日起，中中國人民民銀行決決定上調調金融機機構人民民幣存貸貸款基準準利率。。金融機機構一年年期存貸貸款基準準利率分分別上調調0.25個百分點點，其他他各檔次次存貸款款基準利利率及個個人住房房公積金金貸款利利率相應應調整，，這是中中國央行行在2011年第三次次上調基基準利率率。2011年8月17日，限購購令范圍圍將擴大大至部分分二、三三線城市市，房地地產調控控進一步步細化和和深入。。長沙版限限購政策策出臺:對在長沙沙市市區(qū)區(qū)（市轄轄五區(qū)，，下同））已擁有有1套住房的的家庭（（環(huán)長株株潭戶籍籍家庭）），限購購1套90平方米（（含）以以下新建建商品住住房；對在長沙沙市市區(qū)區(qū)無住房房并能夠夠提供長長沙市居居住證的的外地家家庭，在在主城區(qū)區(qū)限購1套90平方米（（含）以以下新建建商品住住房；對在長沙沙市市區(qū)區(qū)，已擁擁有2套（含））以上住住房的家家庭、擁擁有1套（含））以上住住房的外外地家家庭、不不能提供供長沙市市居住證證的外地地家庭，，暫停在在長沙市市主城區(qū)區(qū)購買90平方米（（含）以以下新建建商品住住房政策背景景2012年長沙房房地產市市場供大大于求：：2011年存量將將近800萬平，創(chuàng)創(chuàng)歷史新新高，約約為去年年1.5倍，按當當前月均均成交70萬平計，，消化存存量需近近1年的時間間時期2009年以來總存量面積（萬平米）月均銷售面積（萬平米）存量平均消化時間（月）2011年12月796.427011.4市場背景景1.5倍2012年市場仍仍舊處于于淡市中中：長沙當前前處于局局部促銷銷階段，，預計長長沙至少少需要1年左右時時間消化化本輪淡淡市影響響價格走勢1進入觀望4全面促銷5局部降價6全面降價2局部促銷3新開項目低于預期價格NOW，長沙ishere2012年，長沙willbehere1、開發(fā)商商受困于于資金回回籠壓力力，出現現促銷、、降價手手段保證證資金鏈鏈正常運運轉2、中央已已再三強強調本輪輪政策短短期內不不會緩解解，外部部政策環(huán)環(huán)境依舊舊打壓樓樓市快速速回暖3、明年全全球經濟濟形勢不不容樂觀觀，中國國經濟增增長預計計放緩，，我國樓樓市也將將受其影影響。市場預測測A、成交量量萎縮：：2011年商品住住宅消化化1057萬平，同同比去年年減少30%，7月開始下下滑，12月僅62萬平，2012年1月僅26萬平市場觀察察B、價格略略微下調調：2011年全年商商品住宅宅均價6193元/平，7月價格開開始下滑滑，12月均價5856元/平跌破6000元/平大關C、2011年市場暢暢銷項目目：具有完善善成熟配配套的超超高性價價比城郊郊大盤，，通過以以價換量量策略實實現熱銷銷典型項目規(guī)模（萬平）配套價格（元/平）價格情況說明消化情況（套）保利麓谷林語115酒店、商業(yè)、小學570011月曾推出4500的特價房2187（全年）華潤鳳凰城138商業(yè)、小學、運動會所520012月降價4800起，春節(jié)折扣原價97.5折后，減6000，再減80001595（全年）佳兆業(yè)水岸新都94商業(yè)、小學、運動會所3900在推3800的特價房1332（全年）湘江世紀城400酒店、商業(yè)、小學6500——1260（全年）恒大雅苑150商業(yè)、會所、小學7300（精裝）——1177（全年）北辰三角洲537酒店、商業(yè)、小學8200——1160（全年）中國鐵建國際城70商業(yè)、小學5200——1112（全年）萬科金域華府56商業(yè)7800（精裝）12月曾推86折團購，折后73001032（全年）恒大華府53會所4800起——905（全年）新城國際花都118商業(yè)、會所、酒店、幼兒園3600一口價3600，周邊均價4200-4500開盤當天認購891中海國際社區(qū)130商業(yè)、幼兒園6700——318（11月開盤）萬科城50——730012月曾推出86折團購優(yōu)惠僅6300640（全年）D、2012年2月市場暢暢銷項目目：通過以價價換量策策略實現現熱銷項目名稱建面（萬平）配套2月第1周消化速度（套）成交主力戶型成交價格是否變動主要成交點東方明珠67業(yè)主私家森林公園1091－130平米4250-800直降約600-800，相對較為便宜華潤鳳凰城70商業(yè)、小學、運動會所3189-126平米4850-5200

無地方標桿、價格合理萬科城50超市4275-125平米二房-四房精裝6800延續(xù)團購價格合理北辰三角洲537“兩館一廳”、北雅中學、華誼兄弟旗艦影院、濱江洲際酒店、高爾夫球場2142-75平米一居至三居精裝8800暗降約500-1000價格松動家和院36——3179-129平米4#5200，3#一口價4580延續(xù)特價低價在淡市條條件下，，性價比比是大盤盤走量的的生存關關鍵整體市場場分析小小結①預計2012年長沙房房地產持持續(xù)處于于淡市中中②長沙房地地產當前前進入消③長沙房地地產當前前暢銷項項目，均均為具備備完善配配套的城城郊項目目，通過過以價換換量策略略實現熱熱銷二、區(qū)域域市場分分析1、區(qū)域住住宅市場場分析2、區(qū)域公公寓市場場分析A、武廣新新城近年年來發(fā)展展快速，，透支高高鐵概念念，推高高價格實實現：當前均價價6500-7300元/平，僅次次中心城城區(qū)河西岳麓麓區(qū)4500-6000中心城區(qū)區(qū)8000-8500省府片區(qū)區(qū)5600-6500武廣新城城6500-7300價格（元/平）6000河西岳麓麓區(qū)域中心城區(qū)區(qū)80008500省府區(qū)域域5600武廣新城6500730045006500區(qū)域住宅市市場分析B、淡市下武武廣新城同同樣陷入困困境，進入入價速僵持持期：除萬科金金域華府外外，其他基基本無降價價，85%項目消化10套/月以下項目當前價格（元/平）降價促銷活動當前月均消化速度(套/月)香樟蘭亭6300——90~100（12月開盤）萬科金域華府7300（精裝，團購價）萬人團購86折83橄欖君庭7500——8湘域熙岸8000——8錦繡世紀6800——6新城新世界7300——6海拔東方5900兩房一口價5688元/平起，三房一口價5900元/平起6輝煌國際城6700——5鑫天御景灣6000——5融科東南海7000——5優(yōu)山美地65002月3日開始團購,團購最高92折4雙水灣6800少量140-160平米四房在售,140平一口價6400元/平,160平一口價6900元/平4水岸香堤6300——2萬家城7000——1C、淡市下武武廣新城暢暢銷項目通通過性價比比實現快速速走量：萬科金域華華府2011年11-12月組織團購購，價格從從8700元/平下調到起起價7366元/平，均價7600元/平，實現2個月成交137套11月18日起以政府的名義義，聯合長長沙晚報、、招商局舉舉辦“福滿滿星城，萬萬人大團購購”活動，為期1個月。同時時進行價格格調整，針針對在售高高層產品（（300套）采取降降價策略，，均價從8700元/平下降到7366元/平起價，均均價7600元/平，平均降幅12%；萬科金域華府淡市11-12月團購期間銷售情況時間上門量進線量成交量10.31-11.6111158411.7-1114-11.201392642211.21-11.271452632211.28-12.41772102812.5-12.111711962112.12-12.181921812812.19-12.25155294612.26-12.311351066總計11141514137D、淡市下武武廣新城以以剛需客戶戶為主導：：當前剛需客客戶受區(qū)域域高價影響響，觀望情情緒濃厚客戶語錄：：“今年準備備在河東買買套婚房，，長沙比較較中心的地地段價格太太高了，沒沒有什么性性價比可言言。武廣這這邊未來的的商業(yè)規(guī)劃劃都挺好的的，而且也也有地鐵覆覆蓋，交通通條件不錯錯。不過現現在沒有價價格讓我動動心的樓盤盤，我還是是先看看吧吧?！薄钚〗?，公公司基層主主管，27歲，長沙本本地人銷售語錄：：“客戶一般般對本區(qū)域域的看法是是高鐵、機機場、地鐵鐵等交通條條件便利，，未來商業(yè)業(yè)、辦公、、教育的前前景均看好好。現市場場環(huán)境不好好，但是區(qū)區(qū)域內樓盤盤少有降價價，基本都都在7000以上，客戶戶望而卻步步，持觀望望態(tài)度。””——萬家城銷售售代表E、武廣新城城未來供應應以大盤為為主導，競競爭形勢嚴嚴峻：未來區(qū)域整整體持續(xù)供供應量大，，約1000萬平；其中中大盤5個，約728萬平，主力力消化期重重合，集中中在2012-2017年項目名稱規(guī)模/剩余2012201320142015201620172018輝煌國際城9770萬科金域藍灣41.512美聯·天驕城8030雙水灣304嘉宇·盛世華章38.75新華都·萬家城300280長房·白沙灣2310佳天紅橡灣2323湘域熙岸3118新城新世界130100城市山谷31.631.6融科東南海82.855萬科金域華府55.735.7泰禹·彩云之翼12046中房·瑞致國際9898本項目180180萬科金域華華府新城新世界界湘域熙岸雙水灣中房瑞致國國際萬家城優(yōu)山美地錦繡世紀輝煌國際城城橄欖君庭本項目城市山谷長房白沙灣灣盛世華章F、與區(qū)域大盤盤相比，本本項目優(yōu)勢勢匱乏：本項目在品品牌、資源源、配套、、規(guī)模上沒沒有明顯的的優(yōu)勢，但但在地段上上具有明顯顯的劣勢項目地段規(guī)模品牌主力戶型資源配套展示交通本項目京珠高速以東，武廣火車站東北角54萬㎡京投銀泰110-130平2房3房無強勢自然景觀兩所幼兒園、小學、商業(yè)配套、酒店——臨勞動路和長沙大道，有三趟公交車經過，未來交通較為便利中房瑞致國際瀏陽河東，緊鄰人民東路98萬㎡中房80-140㎡高層二、三房、部分140㎡以上洋房產品無強勢自然景觀20萬㎡商業(yè)配套、兩所幼兒園、一所小學——人民路城市主干道上，目前可達公交線路較少，維埃里交通便利性佳輝煌國際城芙蓉區(qū)遠大路與瀏陽河交匯處東北角97萬㎡湖南省輝煌嘉城房地產開發(fā)有限公司80—170㎡二房、四房一線瀏陽河景觀10萬㎡商業(yè)配套、4500平會所、省文化幼兒園3000㎡雙層挑高營銷中心、水景綠化園林廣場展示、實景樣板房體驗中心南向遠大路現有十幾路公交線路通達城市四方，更是地鐵2A線的必經之地新城新世界東二環(huán)與勞動東路交匯處120萬㎡湖南成功新世紀投資有限公司120-175㎡三房、四房距離圭塘河風光帶、體育公園步行10分鐘可至14萬㎡集中商業(yè)配套（大型購物中心、酒店）、砂子塘小學展示面積小、品質弱，主要展示一期成熟園林環(huán)境緊鄰城市交通要道，出行便利，未來更有地鐵3號站點，城際輕軌站步行可至萬家城雨花區(qū)長沙大道789號（長沙大道與京珠高速交匯處東北向）300萬㎡長沙武夷置業(yè)有限公司（廈門明升集團下屬）90-124㎡的二房、三房緊鄰瀏陽河，沿線總面積達12萬㎡的瀏陽河風光帶大型購物廣場、星級酒店、3小學、2中學、5所幼兒園，購物步行街、游樂公園銷售中心處于城市快速干道內側昭示性差，展示面小，缺乏園林景觀展示，品質感弱京珠高速附近，交通較為不便，公交車僅3趟沿邊通過第二梯隊50-70萬第一梯隊70-100萬區(qū)域內項目目：湘域熙岸、、金域華府府新城新世界界、融科東東南海、萬萬家城、中中房瑞致國國際該類項目特特征：1、地段：交交通便利2、資源：部部分有優(yōu)越越的景觀資資源3、規(guī)模：50萬平米以上上大盤規(guī)模模4、品牌：具具有較好的的市場認知知度區(qū)域內項目目：雙水灣、優(yōu)優(yōu)山美地、、水岸天際際、城市山山水豪園、、鑫天御景景灣、海拔拔東方該類項目特特征：1、地段：高高橋商圈附附近，繁華華，交通便便利2、資源：無無景觀資源源3、規(guī)模：30萬平以內中中小盤規(guī)模模4、品牌：不不知名品牌牌開發(fā)商大盤、品牌牌優(yōu)勢價格優(yōu)勢G、在區(qū)域競競爭中，本本項目存在在性價比生生存空間：：與區(qū)域第一一梯隊項目目相比，本本項目存有有價格競爭爭優(yōu)勢；與與區(qū)域第二二梯隊項目目相比，本本項目存在在大盤、品品牌競爭優(yōu)優(yōu)勢區(qū)域內項目目按照價格格劃分，明明顯分為兩兩個梯隊，，第一梯隊隊以大盤及及品牌開發(fā)發(fā)商為主，，總價區(qū)間間70-100萬，第二梯梯隊不知名名品牌商開開發(fā)的小規(guī)規(guī)模樓盤為為主，總價價區(qū)間50-70萬本項目⑤與區(qū)域大盤盤相比，本本項目優(yōu)勢勢匱乏：本本項目在品品牌、資源源、配套、、規(guī)模上沒沒有明顯的的優(yōu)勢，但但在地段上上具有明顯顯的劣勢住宅競爭取取勝策略——田忌賽馬本項目用第第二梯隊價價格與第一一梯隊項目目進行抗衡衡，相對第第一梯隊具具有價格優(yōu)優(yōu)勢，相對對第二梯隊隊具有大盤盤規(guī)模及品品牌優(yōu)勢區(qū)域住宅市市場分析小小結：①武廣新城近近年來發(fā)展展快速，透透支高鐵概概念，推高高價格實現現：當前均均價6500-7300元/平，僅次中中心城區(qū)②淡市下武廣廣新城同樣樣陷入困境境，進入價價速僵持期期：除了萬萬科金域華華府外，其其他基本上上無降價，，消化速度度非常緩慢慢，85%的項目月消消化速度在在10套/月以下③淡市下武廣廣新城暢銷銷項目通過過性價比實實現快速走走量：萬科科金域華府府2011年11-12月組織團購購，價格從從原來的8700下調到起價價7366，均價7600，實現2個月成交137套④未來市場以以大盤為主主導，競爭爭形勢嚴峻峻：區(qū)域整整體持續(xù)供供應量約1000萬平，5個大盤728萬平，主力力消化期重重合，集中中在2012-2017年⑥在區(qū)域競爭爭中，本項項目存在性性價比生存存空間：與與第一梯隊隊大盤、品品牌項目相相比，本項項目有價格格優(yōu)勢；與與第二梯隊隊本地開發(fā)發(fā)商小盤項項目相比，，本項目存存大盤、品品牌優(yōu)勢A、長沙公寓寓受限購影影響，消化化緩慢：當前近90%項目月均消消化不足10套，降價也也未能快速速促銷，降降價項目最最快也不超超過30套/月長沙降價公寓消化情況項目前期價格（元/平）當前價格（元/平）降價幅度月均消化速度（套/月）北辰三角洲（新）90008100，7500起10%15-20銀泰東環(huán)11000100009%2-4曙光公寓7500，6800起7000，6300起7%8-10萬科城市花園7200610015%20-30恒大金都780074005%2-3I尚國際640061005%0-2山語城620059005%0-2當前長沙公寓消化速度區(qū)域項目月均消化速度（套/月）區(qū)域項目月均消化速度（套/月）雨花區(qū)

新領地公寓10-15開福區(qū)北辰三角洲（新）15-20銀軒銘譽8-10極目楚天10-15曙光領峰8-10觀園5-7東塘瑞府5-7第一灣6-8匯達國際公寓2-4藏瓏0-2鉑金國際公寓2-4山語城0-2嘉斯茂廣場1-2四方小區(qū)0-2西子一間1-2名富公寓0-2高橋國際公寓0-2鉑宮0-2高升金典0-2

岳麓區(qū)萬科城市花園20-30芙蓉區(qū)

偉暉東方芙蓉15-20恩宇紅公館20-25東方銀座10-12像素匯10-15錦泰東環(huán)公寓2-4米蘭春天10-15恒大金都2-3像素匯10-15湘域城邦2-3長房時代城10-15先鋒東外灘1-3九龍領仕匯8-10金燁融府0-2恒萬西溪里5-7凱通國際城0-2蘭卡威國際3-5I尚國際0-2百合湖濱3-4天心區(qū)

藍灣國際(新)10-15金麓國際1-3劍橋名門4-5楓林家園1-3雍晨時代公館3-4觀湖公寓0-2長大彩虹都0-2長沙縣(星沙、暮云)怡海星城9-10少帥府0-2IDO愛都7-8————草莓街區(qū)2-3區(qū)域公寓市市場分析當前本項目目區(qū)域內暫暫無公寓供供應：周邊區(qū)域在在售公寓項項目集中高高橋商圈附附近，地段段相對成熟熟，具有繁繁華配套及及交通便利利項目西子一間匯達國際公館高橋國際融科香山國際（基本售罄）嘉斯茂廣場（基本售罄）價格（元/平米）8300（精裝）7300（毛坯）8400（毛坯）8880（精裝）9000（精裝）開盤時間2011年1月2011年6月2011年9月2011年3月2010年12月開發(fā)商長沙湘越長沙城建長沙恒友融科嘉斯茂產權性質70年70年40年70年70年總體量（萬平米）303.643025公寓體量（萬平米）8.82.72.32.98戶數（戶）8865063605841250主力產品面積（平米）47-6546-5661復式、41單間40-5047-50裝修程度地板、墻面、門窗、全套廚衛(wèi)毛坯毛坯全成品豪裝，帶全套家具家電、部分軟裝地板、墻面、門窗、全套廚衛(wèi)萬家麗路京珠高速高橋商圈大潤發(fā)沃爾瑪沃爾瑪沙灣公園體育中心芙蓉區(qū)政府府旺旺醫(yī)院華雅大酒店店嘉斯茂廣場場高橋國際融科香山國國際西子一間匯達國際公公館長沙城郊住宅2房價格項目時代傾城海洋半島保利麓谷林語米蘭春天佳兆業(yè)水岸新都均價（元/平米）55005500540048004100多集中于4000-5500元/平米二房產品面積（平米）80-9085-9080-10075-9377-90多集中于75-90平米總價（萬元/套）44-5046-5043-5436-4531-37多集中于35-50萬元/套淡市下周邊邊區(qū)域公寓寓陷入價高高速低的尷尷尬境地：：當前價格7300-9000元/平，總價35-50萬元/套，月均消消化不足5套周邊區(qū)域公寓價格項目西子一間（精裝）匯達國際公館高橋國際融科香山國際（精裝）嘉斯茂廣場（精裝）均價（元/平米）83007350840088809600多集中于7300-9000元/平米主力產品面積（平米）47-6546-56復式61單層4140-5042-52多集中于40-55平米總價（萬元/套）39-5433-4134-5135-4540-50多集中35-50萬元/套周邊區(qū)域公寓項目消化速度項目西子一間（精裝）匯達國際公館高橋國際融科香山國際（精裝）嘉斯茂廣場（精裝）當前月均消化速度（套/月）1-22-40-10-21-2月均不足5套/月總價相當，，無性價比優(yōu)優(yōu)勢消化緩慢淡市下周邊邊區(qū)域公寓寓投資客基基本絕跡，，以剛需自自住客為主主：價格成為剛剛需自住客客置業(yè)首要要因素，但但周邊區(qū)域域內公寓無無價格優(yōu)勢勢區(qū)域公寓市市場分析小小結：地段：在高高橋附近，，交通便利利，配套繁繁華產品：35-50平價格：單價價7300-9000元/平，總價35-50萬投資客為主主投資客約占占80%自住客約占占20%投資客：約約占20%自住客：約占80%價格與需求求不匹配周邊區(qū)域公公寓產品旺市淡市本項目公寓寓在淡市限限購下，實實現6個月1196套的銷售目目標挑戰(zhàn)性性非常大，，必須另尋尋他徑公寓不能成成為5個億目標的的主力支撐撐啟示2：平衡5個億銷售額額必須以住住宅為主，，公寓為輔輔啟示3：住宅競爭取取勝方式：：運用田忌忌賽馬策略略，以第二二梯隊價格格與第一梯梯隊項目抗抗衡市場分析啟啟示啟示1：整盤實現快快速走量必必須走性價價比策略啟示4：公寓在淡市市限購下，，實現6個月1196套銷售目標標挑戰(zhàn)性非非常大，需需另尋他徑徑+2億公寓5.5萬方，500套住宅售罄3.6萬方，850套公寓消化65%5個億銷售目目標可達成成分解：3億住宅5億=核心目標輔助目標住宅為主，，公寓為輔輔在這一目標標分解下，，我們核心心關注三個個層次的營營銷問題：：層次一：整整盤營銷問問題如何快速建建立整盤價價值影響力力，為住宅宅、公寓銷銷售奠定良良好的價值值基礎層次二：住住宅營銷問問題在淡市下，，如何運用用“田忌賽馬”策略，實現現6個月3個億的銷售售目標層次三：公公寓營銷問問題在淡市限購購下，如何何另尋他徑徑，最小化化政策風險險，最大化化銷售金額額，實現6個月2個億銷售挑挑戰(zhàn)04整盤營銷一、整盤核核心問題二、整盤核核心策略三、整盤營營銷舉措整盤營銷的的核心問題題：如何兌現未未來高想象象？建立高想象象的營銷策策略1、形象策略略：通過高高想象的形形象演繹，，快速建立立整盤的氣氣勢，提升升項目的檔檔次2、展示策略略：通過強強勢的展示示及洗腦空空間的設置置，迅速營營造城市感感，提升項項目的整體體形象3、配套策略略：通過配配套的前置置落實，建建立項目的的核心驅動動力，撬動動整個大盤盤整盤營銷的的核心策略略：（1）項目整體體形象站位位（2）項目推廣廣案名（3）項項目目整整體體形形象象演演繹繹1、形形象象策策略略：：通通過過高高想想象象的的形形象象演演繹繹，，快快速速建建立立整整盤盤的的氣氣勢勢，，提提升升項項目目的的檔檔次次整體體形形象象站站位位長沙沙勞動動路路·即買買即即住住即買買即即升升值值·高鐵鐵樞樞紐紐生生活活（1）勞勞動動路路：：已已被被認認可可的的主主城城區(qū)區(qū)干干道道，，代代表表區(qū)區(qū)位位及及發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αΓ?）即即買買即即住?。海含F現房房、、準準現現房房發(fā)發(fā)售售（3）即即買買即即升升值值：：勞勞動動路路拉拉通通在在即即，，商商業(yè)業(yè)、、住住宅宅大大盤盤云云集集（4）高高鐵鐵樞樞紐紐生生活活：：代代表表項項目目的的未未來來發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αν茝V廣案案名名京投投銀銀泰泰●環(huán)球球村村以項項目目所所處處地地名名命命名名---直觀觀，，便便于于記記憶憶匹配配本本案案超超級級大大盤盤形形象象整體體形形象象演演繹繹整盤盤案案名名““環(huán)球球村村”?！，F階階段段主主打打““高鐵鐵樞樞紐紐、、勞勞動動路路、、現現房房、、升升值值潛潛力力”，，抓抓住住第第一一撥撥來來自自項項目目周周邊邊的的客客戶戶。。公寓寓組組團團屬屬性性不不同同，，在在整整盤盤所所占占比比例例較較少少，，推推廣廣形形象象跳跳出出來來，，單單獨獨命命名名““WE城市市”。。隨著著項項目目的的建建設設成成熟熟，，逐逐步步樹樹立立““中國國高高鐵鐵樞樞紐紐第第一一城城”的的形形象象。。2、展展示示策策略略：：通通過過強強勢勢的的展展示示及及洗洗腦腦空空間間的的設設置置，，迅迅速速營營造造城城市市感感，，提提升升項項目目的的整整體體形形象象（1）城城界界包包裝裝：：塑造造領領域域感感與與整整體體形形象象感感（2）商商業(yè)業(yè)街街展展示示：：統一一櫥櫥窗窗&界面面&實體體店店包包裝裝（3）營營銷銷中中心心展展示示：：洗腦腦空空間間的的設設置置，，強強化化展展現現項項目目的的未未來來發(fā)發(fā)展展強強力力策略略分分解解1：城城界界包包裝裝利用用道道路路沿沿街街面面，，通通過過領領域域包包裝裝增增強強城城市市化化意意向向，，建建立立區(qū)區(qū)隔隔感感萬家家麗麗路路古曲曲路路白沙沙灣灣路路京珠珠高高速速花橋橋路路長沙沙大大道道勞動動東東路路武廣廣火火車車南南站站路旗道路指示牌公交車站周邊道路包裝外圍圍擋項目目展展示示區(qū)區(qū)1：路路旗旗及及道道路路指指示示牌牌包包裝裝搶占占項項目目四四周周的的主主干干道道，，利利用用路路旗旗&導示示牌牌的的包包裝裝將將項項目目與與周周邊邊環(huán)環(huán)境境進進行行區(qū)區(qū)隔隔，，增增強強昭昭示示性性并并有有效效引引導導客客戶戶2：公公交交車車站站包包裝裝改裝裝項項目目周周邊邊公公交交車車站站&項目目入入口口增增設設公公交交車車站站，，提提升升繁繁華華感感3：一一期期周周邊邊道道路路包包裝裝填設設路路燈燈&斑馬馬線線&車行行道道化化線線，，增增強強城城市市感感4：外外圍圍圍圍擋擋包包裝裝項目目邊邊界界圍圍合合———最大大化化臨臨街街廣廣告告宣宣傳傳面面；；顯顯示示項項目目的的規(guī)規(guī)模模體體量量；；利利用用圍圍擋擋營營造造和和展展現現項項目目未未來來的的城城市市意意象象關鍵動作1：路旗&導示牌包裝裝搶占項目四四周的主干干道，利用用路旗&導示牌的包包裝將項目目與周邊環(huán)環(huán)境進行區(qū)區(qū)隔，增強強昭示性并并有效引導導客戶萬家麗路古曲路白沙灣路京珠高速花橋路長沙大道勞動東路武廣火車南南站路旗道路指示牌牌項目展示區(qū)區(qū)客戶來源方向客戶來源方向關鍵動作2：公交車站站包裝改裝項目周周邊公交車車站&項目入口增增設公交車車站，提升升繁華感勞動路長沙大道項目一期改造公交車車站增設公交車車站花橋路關鍵動作3：一期周邊邊道路包裝裝填設路燈&斑馬線&車行道畫線線，增強城城市感勞動路長沙大道周邊道路包包裝項目一期關鍵動作4：圍擋包裝裝長沙大道&勞動路項目目段&項目一期西西側道路設設立8米超高圍擋擋并增加射射燈，增強強昭示性及及提升城市市感勞動路長沙大道圍擋策略分解2：商業(yè)街包包裝實體店商業(yè)街1：店鋪包裝裝——櫥窗、實體體店及巨幅幅廣告牌通過全方位位的店鋪包包裝，展現現社區(qū)的商商業(yè)配套的的檔次及商商業(yè)氛圍，，營造繁華華感2：商業(yè)街景景觀小品設設置——小品、休閑閑座椅、花花架增添景觀小小品，為社社區(qū)商業(yè)增增添人氣，，凸現繁華華感加強項目城城市化意向向，強化情情景展示效效果，營造造項目繁華華的生活意意象，建立立與周邊的的區(qū)隔感關鍵點1：店鋪包裝裝1層櫥窗包裝裝&2層設立廣告告牌&核心店鋪實實體店展示示，包裝元元素模仿使使用一些經經典的品牌牌標識關鍵點2：景觀小品品增設趣味小品&休閑座椅&花架等的打打造，營造造濃厚生活活氛圍通過不同洗洗腦功能的的設置，展展現項目未未來的發(fā)展展4大洗腦區(qū)2：品牌洗腦腦區(qū)展示京投銀銀泰的品牌牌實力及豐豐富的開發(fā)發(fā)經驗，強強化客戶對對品牌的認認知，提升升品牌知名名度3：區(qū)域洗腦腦區(qū)展示區(qū)域未未來的發(fā)展展藍圖，強強化區(qū)域的的發(fā)展?jié)摿α?：價值洗腦腦區(qū)通過引進先先進的高科科技，強勢勢展現項目目的價值1：包裝設計計風格使用現代主主義對空間間的簡約大大氣處理增增強內部空空間的開敞敞感；但同同時具備奢奢華品質的的大眾體驗驗元素策略分解3：營銷中心心包裝5：大盤生活活方式洗腦腦區(qū)通過系列休休閑娛樂功功能空間設設置，展現現未來的生生活方式參照：國內內藝術酒店店大堂的處處理方式通過對局部部墻面的藝藝術處理增增強項目的的品質感與與奢華感，，如香港知知名的藝術術奢華商務務酒店W的內部裝飾飾與燈光效效果的結合合設計關鍵點1：設計風格格采用現代主主義奢華風風格，參照照酒店式大大堂處理方方式，體現現品質感建議運用水水晶燈，鏡鏡面，石材材等長沙客客戶較容易易感知的品品質元素打打造，營造造看得見的的品質感參照：保利利花園3期銷售中心心打造效果果與本項目銷銷售中心所所在位置類類似，位于于住宅下的的架空層空空間及入戶戶大堂空間間之中?？湛臻g有限，，但是通過過鏡面，石石材，水晶晶掛飾，真真皮沙發(fā)等等元素成功功的營造出出一個低調調奢華的品品質空間。。關鍵點2：單程流線線4大洗腦區(qū)設設置拉長客戶認認知價值時時間，漫壓壓式增加認認知深度京投銀泰企企業(yè)文化長長廊區(qū)域模型講講解區(qū)接待臺LOGO墻3D弧形放映廳廳項目模型講講解區(qū)多功能休閑閑娛樂場所所品牌洗腦區(qū)區(qū)區(qū)域未來發(fā)發(fā)展藍圖的的圖片簽約配套的的介紹區(qū)域洗腦區(qū)區(qū)價值洗腦區(qū)區(qū)大盤盤生生活活方方式式洗洗腦腦區(qū)區(qū)品牌牌洗洗腦腦區(qū)區(qū)：：京京投投銀銀泰泰文文化化長長廊廊介紹紹企企業(yè)業(yè)品品牌牌實實力力及及開開發(fā)發(fā)過過的的成成功功經經典典項項目目，，展展示示企企業(yè)業(yè)實實力力展示燈箱:12M(長)x500mm(高)燈箱位置北京京銀銀泰泰中中心心、、北北京京京京投投快快線線上上林林灣灣、、北北京京京京投投快快線線陽陽光光花花園園、、海海南南三三亞亞香香悅悅府府、、無無錫錫-悅湖湖花花園園、、鄂鄂爾爾多多斯斯泰泰悅悅府府、、北北京京潭潭柘柘寺寺鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)域域洗洗腦腦區(qū)區(qū)：：區(qū)區(qū)域域模模型型&區(qū)域未來來規(guī)劃藍藍圖展示示長廊通過區(qū)域域模型及及藍圖展展示長廊廊展示武武廣新城城市政規(guī)規(guī)劃，讓讓客戶直直觀了解解到武廣廣新城的的城市概概念，從從中凸顯顯區(qū)域價價值價值洗腦腦區(qū)：通通過系列列高科技技手段傳傳遞項目目價值超大弧形形3D屏幕影視視廳&LED項目模型型&觸摸屏式式電子樓樓書及戶戶型模型型等高科科技手段段設置，，增強客客戶現場場觀影的的體驗感感弧幕影廳廳：可分分為120、150、180、360度不同的的弧形；；穹頂投射射是指使使用一臺臺或多臺臺投影機機，在球球形屏幕幕上投影影出完整整連續(xù)的的畫面。。球幕投投影可以以表現出出高分辨辨率、大大視角范范圍的顯顯示效果果，可以以給觀眾眾帶來新新穎的視視覺體驗驗，讓觀觀眾感受受到強烈烈的視覺覺震撼和和身臨其其境的感感覺。超大弧形形3D屏幕影視視廳觸摸屏式式電子樓樓書觸摸屏式式戶型模模型LED項目模型型LED項目模型型大盤生活活方式洗洗腦區(qū)：：多功能能休閑娛娛樂廳設設置設置符合合中青年年客戶需需求的休休閑娛樂樂廳，增增強現場場的氣氛氛例如設計計3G網絡館、、音樂書書吧、健健康瑜伽伽、兒童童館、藝藝術館等等場所，，使售樓樓處有趣趣而富有有個性，，生活氣氣氛濃厚厚藝術館3G網絡館影像館兒童娛樂樂室書吧健身館臨時咨詢詢處承擔擔了前期蓄客客接待&關鍵性品品質展示示信心建建立的雙重重重擔，必須在河河東主場場設置一一個長期期固定的的外展點點！！臨時外展展點選址址原則①以河東做做為主場場②主場設置置于商業(yè)業(yè)中心商商圈或地地標級建建筑物附附近③可達性便便利、昭昭示性強強根據前期期調研工工作對于于本案客客戶來源源及置業(yè)業(yè)、生活活特性分分析，本本案固定定外展點點應遵循循以下三三個原則則營銷中心心之---固定外展展點東塘商圈圈2012年4月初固定外展展點基本本指標要要求：基本指標符合標準面積內部使用面積150㎡以上高度內部挑空凈高6米以上外部形態(tài)構件高度不計結構臨建，框架結構細節(jié)處理整體地面相對外部地基抬高20cm以上，35cm以下0.0020cm廣場地面面標高6米以上內部使用用空間150㎡㎡以上固定外展展點外部部裝飾、、形態(tài)要要求：關鍵設計計要點：：NO1：高度昭昭示性、、無遮擋擋NO2：吸引眼眼球的藝藝術感構構筑物形形態(tài)NO3：品質感感外部材材料搭配配NO4：項目信信息有效效外包裝裝傳播NO5：通透感感、品質質傳遞關關鍵入口口設計NO6：先鋒夜夜景展示示（LED屏光電場場+頂部項目目LOGO燈體+地面燈光光）利用商業(yè)業(yè)廣場開開闊視線線空間，，打造藝藝術感構構筑物，，形成強強烈視線線吸引，，同時通通過一系系列光、、電等先先鋒夜景景燈光元元素的表表達，強強勢吸引引眼球固定外展展點內部部功能要要求：功能區(qū)備注接待臺入門視線中心位置，緊鄰背景墻展示區(qū)區(qū)域展示模型——采用掛件或墻體豎向模型項目沙盤——終點展示模型洽談區(qū)/簽約區(qū)8-10組洽談桌服務區(qū)水吧吧臺（與洽談區(qū)結合，利用角落位置設置，不超過4-5㎡）辦公區(qū)20-30㎡（更衣室、資料室、財務室）互動區(qū)域預留預留墻體或角落結合現場活動與客戶互動固定外展展點銷售售接待流流程：展示中心心入口前臺接待待臺登記記區(qū)域介紹紹項目模型型介紹洽談區(qū)深深度洽談談、戶型型介紹意向客戶戶誠意登登記、簽簽約客戶離開開水吧服務務同時需配配備看房房專車一一臺，定定期接送送誠意客客戶實地地看房迅速建立立城市想想象，快快速洗腦腦客戶關鍵點一一：路旗及道道路指示示牌包裝裝關鍵點二二：公交車站站包裝關鍵點三三：一期周邊邊道路包包裝關鍵點四四：外圍圍擋擋包裝關鍵點五五：商業(yè)街包包裝關鍵點六六：營銷中心心包裝+設置固定定外展點點4大功能區(qū)區(qū)設置：：品牌洗洗腦&區(qū)域洗腦腦&價值洗腦腦&大盤未來來生活方方式洗腦腦6大關鍵點點包裝展展示3、配套策策略：通通過配套套的前置置落實，，建立項項目的核核心驅動動力，撬撬動整個個大盤（1）專屬社社區(qū)巴士士：前期用于于外接待待中心看看房車（2）名校教教育配套套：4月與砂子子塘小學學正式簽簽約，爭爭取引進進高標準準幼兒園園（3）社區(qū)超超市：利用京投投銀泰的的資源引引進社區(qū)區(qū)超市建立城市市高想象象總體實實施舉措措樹立形象象形象策略略樹立高想想象現場體驗驗展示策略略營造城市市感增加信心心配套策略略建立大盤盤驅動力力形象站位位：長沙主城城區(qū)·180萬·城市樞紐紐生活路旗及導導示牌包包轉推廣案名名：京投投銀泰·環(huán)球村商業(yè)街展展示包裝裝：統一一櫥窗&界面&實體店包包裝營銷中心心大盤生生活洗腦腦區(qū)設置置社區(qū)巴士士，提前前作為看看房車名校砂子子塘小學學、高標準幼幼兒園社區(qū)超市市項目整體體形象演演繹：城城市感強強、大盤盤形象營銷中心心項目價價值洗腦腦區(qū)設置置營銷中心心區(qū)域價價值洗腦腦區(qū)設置置營銷中心心品牌價價值洗腦腦區(qū)設置置營銷中中心現現代奢奢華品品質裝裝修項目周周邊道道路包包裝項目周周邊圍圍擋包包裝項目周周邊公公交車車站包包裝及及增設設向長沙沙證明明項目目未來來發(fā)展展情景景及營營造世世界生生活范范本設置長長期外外接待待中心心05住宅營營銷專專案1、住宅宅目標標回顧顧2、住宅宅市場場回顧顧3、住宅宅客戶戶研究究4、住宅宅營銷銷策略略5、住宅宅營銷銷舉措措2012年6個月銷銷售3億，消消化500套，整整體售售罄，，任務務艱巨巨速度分分解：：月均均消化化63套/月，區(qū)區(qū)域第第一陣陣營蓄客目目標：：認籌籌量800批左右右，上上門量量5500批左右右附件：：認籌籌量的的成單單率按按60%計，上上門量量誠意意度按按15%計項目價格（元/平）降價促銷活動10月至今消化速度(套/月)香樟蘭亭6300——90~100（12月開盤）萬科金域華府7300（精裝，團購價）萬人團購86折83橄欖君庭7000——10湘域熙岸7500——8錦繡世紀6400——6新城新世界7300——6輝煌國際城6900——5鑫天御景灣6500——5融科東南海7000——5優(yōu)山美地