XXXX年月新鄭市藍(lán)天商務(wù)花園戰(zhàn)略營銷報告

藍(lán)天商務(wù)花園戰(zhàn)略營銷報告共生地產(chǎn)2010年5月英雄：“夫草之精秀者為英，獸之特群者為雄。是故聰明秀出謂之英，膽力過人謂之雄?！薄獎⑸邸度宋镏尽酚⑿壅?，乃人群中之豪杰，為天下先者。故眾人稱之為頭目、頭腦、頭頭、頭人。頭目者，先天下之敏目；頭腦者，先天下之睿智；頭頭者，先天下之首領(lǐng)；頭人者，先天下之英雄。先者，其所面對，乃一未知、未覺、未行、未為之世界。故，凡先天下者，先知、先覺、先行、先為是也。——揚雄《法言》英雄誕生英雄出處，先天素質(zhì)決定著能否獨領(lǐng)風(fēng)騷。城市背景解碼港區(qū)發(fā)展規(guī)模及前景市場分析客戶群分析SWOT分析藍(lán)天商務(wù)花園城市背景解碼新鄭位于河南省中部，隸屬省會鄭州，是河南省對外開放重點市和加快城市化進程試點市，也是國家衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市和全國社會治安綜合治理先進縣市。新鄭是一座歷史悠久的古城。擁有8000年的裴李崗文化、5000年的黃帝文化和2700年的鄭韓文化。中華人文始祖——軒轅黃帝，出生在新鄭，并在此一統(tǒng)天下，播撒文明，掀開了中華文明的歷史篇章，新鄭由此被譽為黃帝故里、中華第一古都。新鄭是一座文化燦爛的名城。新鄭市轄3個街道、9個鎮(zhèn)、3個鄉(xiāng)、1個區(qū)：新建路街道、新華路街道、新煙街街道，和莊鎮(zhèn)、觀音寺鎮(zhèn)、梨河鎮(zhèn)、龍湖鎮(zhèn)、薛店鎮(zhèn)、孟莊鎮(zhèn)、新村鎮(zhèn)、辛店鎮(zhèn)、郭店鎮(zhèn)，八千鄉(xiāng)、龍王鄉(xiāng)、城關(guān)鄉(xiāng)、港區(qū)。新鄭市位于河南省中部，隸屬省會鄭州，區(qū)位交通優(yōu)越，位居省會鄭州、古都開封、洛陽等中原城市群的腹地，交通區(qū)位優(yōu)勢顯著增強，已形成了橫跨東西、縱貫?zāi)媳薄⑤椛淙?、?lián)結(jié)周邊省、市的公路網(wǎng)，京廣鐵路、京珠高速公路、107國道等國家重要交通干線縱貫全境，南水北調(diào)、西氣東輸、鄭州環(huán)城高速、鄭石高速等國家、省、鄭州市的重點工程穿境而過。鄭州快速發(fā)展，市區(qū)房價過高，引起周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)活躍。鄭州屬于全國二線城市，然而因其地處中原人口龐大的行政區(qū)域特殊性，及亞洲最大鐵路樞紐的交通區(qū)位特殊性，給鄭州帶來了大量的外來人口。外來人口的增加使房價上漲過快，收入與消費的差距嚴(yán)重失衡。具多方了解，鄭州目前人均月工資為1600元，然而房價已突破萬元大關(guān)。收入消費失衡，市區(qū)可用地塊減少，房價走高等一系列原因提升了鄭州周邊地區(qū)（縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）房地產(chǎn)市場的投放量。雖然有著交通不便，配套不健全等諸多弊端，然而因其較城市低廉的價格還是網(wǎng)絡(luò)了大批消費群；除此之外，快速發(fā)展的鄭州正在為升級直轄市而不懈努力。水漲船高，城市行政級別的提升加城市房價的上漲都促使了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場價格的上揚和投放量的增加。藍(lán)天商務(wù)花園港區(qū)規(guī)模及前景港區(qū)規(guī)模及前景鄭州新鄭港區(qū)臺商投資區(qū)，地處華夏人文始祖軒轅黃帝出生建都之地——河南省新鄭市，東與鄭州新鄭國際機場一墻之隔，北距省會鄭州20公里。臺商投資區(qū)成立于2002年3月26日，位于鄭州新鄭國際機場西側(cè)，它是一座新興的現(xiàn)代化航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，鄭州市規(guī)劃建設(shè)中的三大物流中心之一，中原城市群經(jīng)濟隆起帶上的一顆璀璨明珠，河南省對外開放的重要窗口和基地。得中原者得天下。伴隨著中部崛起戰(zhàn)略、中原崛起戰(zhàn)略的加速推進，鄭州新鄭港區(qū)臺商投資區(qū)迎來了新一輪對外開放、加快發(fā)展的春天。我們誠摯歡迎國內(nèi)外企業(yè)、機構(gòu)和有識之士，攜手合作，共謀發(fā)展！按照鄭州市的總體規(guī)劃，港區(qū)臺商投資區(qū)的性質(zhì)為：河南省及鄭州市的航空門戶區(qū)，地區(qū)的經(jīng)濟、文化中心，發(fā)展以現(xiàn)代加工制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主的，集文化娛樂、旅游服務(wù)、會議博覽、商務(wù)辦公、居住等于一體，城市設(shè)施完備的現(xiàn)代化城區(qū)。至2020年，規(guī)劃建設(shè)用地為16－18平方公里，由北部新區(qū)、中部商貿(mào)區(qū)、南部工業(yè)園區(qū)構(gòu)成，現(xiàn)已形成臺商投資區(qū)、名鞋工業(yè)園、國際航空物流園、韓國工業(yè)園構(gòu)成的一區(qū)多園的發(fā)展新模式；規(guī)劃人口為5－8萬人。

鄭州新鄭國際機場規(guī)劃區(qū)土地利用圖鄭州新鄭國際機場現(xiàn)狀衛(wèi)星圖鄭州新鄭國際機場總體規(guī)劃跑道規(guī)劃圖鄭州航空空港區(qū)管管委會黨黨委書記記趙新民民介紹，，下一步步，將加加快航空空港地區(qū)區(qū)土地利利用規(guī)劃劃的編制制，爭取取明年上上半年全全面開工工建設(shè)航航空港區(qū)區(qū)。他還還透露，，今年9月底，，鯤鵬航航空基地地將遷移移至鄭州州，春秋秋航空在在鄭州設(shè)設(shè)基地的的具體事事項也在在洽談中中，今后后，河南南人乘飛飛機出行行將越來來越便宜宜。規(guī)規(guī)模相當(dāng)當(dāng)于17個新鄭鄭國際機機場。鄭州新鄭鄭國際機機場地處處中原腹腹地，在在鄭州東東南角，，位于我我國最繁繁忙的京京廣航路路的中部部，又處處于沿海海地區(qū)和和中西部部地區(qū)的的接合部部，是我我國重要要的干線線機場。。不過，，對比鄭鄭州市在在全國公公路、鐵鐵路系統(tǒng)統(tǒng)中的樞樞紐地位位，航空空運輸最最為薄弱弱，與鄭鄭州市區(qū)區(qū)域交通通樞紐地地位極不不協(xié)調(diào)。。航空港與與航空港港區(qū)是兩兩個不同同的概念念。未來來的航空空港區(qū)，，總體功功能定位位是全國國大型復(fù)復(fù)合樞紐紐機場和和國際貨貨運樞紐紐所在地地，以航航空客貨貨物流、、臨空制制造業(yè)、、現(xiàn)代商商貿(mào)等為為主要功功能的現(xiàn)現(xiàn)代化生生態(tài)型航航空新城城。規(guī)劃的航航空港區(qū)區(qū)分為““一核兩兩區(qū)”，，目前的的航空港港是機場場核心區(qū)區(qū)的一部部分，在在其北部部和南部部分別是是物流商商貿(mào)區(qū)、、臨空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)。。三個區(qū)區(qū)域的總總面積達達138平方公公里，相相當(dāng)于17個現(xiàn)現(xiàn)在的鄭鄭州新鄭鄭國際機機場。航空港區(qū)區(qū)西面以以京廣鐵鐵路為界界，東、、南、北北三面以以國家南南水北調(diào)調(diào)工程線線路為界界，包括括新鄭市市孟莊、、薛店、、龍王，，中牟縣縣張莊、、三官廟廟、九龍龍六個鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的部部分土地地。在未來138平平方公里里的生態(tài)態(tài)型航空空港新城城中，““一核兩兩區(qū)”將將通過合合理的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局局和有效效的交通通組織連連接到一一起，功功能完備備、特色色鮮明、、協(xié)調(diào)統(tǒng)統(tǒng)一。其中，機機場核心心區(qū)面積積約48平方公公里，北北部物流流商貿(mào)區(qū)區(qū)面積19.6平方公公里，南南部臨空空產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)面積26.5平方公公里，其其余43.9平平方公里里用地為為水域和和非城市市建設(shè)用用地。河南省人人民政府府關(guān)于印印發(fā)鄭鄭州國際際航空樞樞紐暨港港區(qū)建設(shè)設(shè)規(guī)劃綱綱要的通通知知豫政〔〔2007〕80號各省轄市市人民政政府,省省人民政政府各部部門:《鄭州國國際航空空樞紐暨暨港區(qū)建建設(shè)規(guī)劃劃綱要》》已經(jīng)省省政府批批準(zhǔn),現(xiàn)現(xiàn)印發(fā)給給你們,請認(rèn)真真組織實實施。航航空運輸輸業(yè)是經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的基礎(chǔ)礎(chǔ)性和戰(zhàn)戰(zhàn)略性產(chǎn)產(chǎn)業(yè),航航空樞紐紐日益成成為加快快城市現(xiàn)現(xiàn)代化進進程和推推動區(qū)域域經(jīng)濟社社會發(fā)展展的重要要支撐。。加快航航空運輸輸業(yè)發(fā)展展,建設(shè)設(shè)鄭州國國際航空空樞紐,對促進進我省經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展、擴大大對外開開放、改改善投資資環(huán)境、、優(yōu)化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)具有重重要意義義。各級級政府、、各有關(guān)關(guān)部門要要充分認(rèn)認(rèn)識航空空運輸業(yè)業(yè)發(fā)展的的重要性性和緊迫迫性,把把加快鄭鄭州國際際航空樞樞紐建設(shè)設(shè)作為構(gòu)構(gòu)建現(xiàn)代代化綜合合交通樞樞紐和參參與區(qū)域域競爭的的重要切切入點,加強領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo),協(xié)協(xié)調(diào)配合合,確保保規(guī)劃的的順利實實施。要要按照統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃、分步步實施的的原則,合理確確定建設(shè)設(shè)內(nèi)容,加強對對規(guī)劃區(qū)區(qū)域的土土地控制制和空間間管制,提高土土地利用用效率,既要滿滿足航空空樞紐長長遠(yuǎn)發(fā)展展的需要要,又要要防止過過度超前前。要發(fā)發(fā)揮航空空樞紐集集散效應(yīng)應(yīng),大力力發(fā)展臨臨空產(chǎn)業(yè)業(yè)和相關(guān)關(guān)服務(wù)業(yè)業(yè),促進進產(chǎn)業(yè)聚聚集,加加大推動動航空貨貨運發(fā)展展的力度度,以航航空貨運運帶動航航空運輸輸業(yè)加快快發(fā)展。。要加快快制定完完善支持持鄭州國國際航空空樞紐發(fā)發(fā)展的各各項政策策措施,形成政政策合力力,確保保規(guī)劃得得到落實實。要進進一步加加強對鄭鄭州國際際航空樞樞紐暨港港區(qū)發(fā)展展的組織織領(lǐng)導(dǎo),鄭州國國際航空空樞紐規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)委員會會負(fù)責(zé)規(guī)規(guī)劃的執(zhí)執(zhí)行、審審批和管管理。河南省人人民政府府二○○七七年十一一月二十十一日國際航空空樞紐發(fā)發(fā)展成為為主體趨趨勢。世世界航空空運輸業(yè)業(yè)長期保保持持續(xù)續(xù)快速發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢,發(fā)達達國家和和地區(qū)不不斷加快快以機場場為核心心的航空空樞紐建建設(shè),構(gòu)構(gòu)建中樞樞航線網(wǎng)網(wǎng)絡(luò),擴擴大機場場規(guī)模,完善配配套設(shè)施施,使航航空樞紐紐成為全全球主干干航線網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的重重要節(jié)點點和航空空運輸業(yè)業(yè)發(fā)展的的主要平平臺。航航空樞紐紐以其對對生產(chǎn)要要素產(chǎn)生生的巨大大匯集作作用,顯顯著提升升了所在在城市綜綜合競爭爭力,并并逐步發(fā)發(fā)展成為為城市或或城市群群的重要要功能區(qū)區(qū)以及區(qū)區(qū)域綜合合交通樞樞紐,有有力帶動動了區(qū)域域經(jīng)濟社社會快速速發(fā)展。。隨著經(jīng)經(jīng)濟全球球化進程程加快,未來較較長一個個時期內(nèi)內(nèi)世界航航空運輸輸繼續(xù)保保持旺盛盛需求,航空樞樞紐將呈呈現(xiàn)快速速發(fā)展態(tài)態(tài)勢。據(jù)有關(guān)部門門報告顯示示：預(yù)期2035年年總?cè)丝?0萬人左左右,其中中為航空港港服務(wù)的就就業(yè)人口約約10萬人人。根據(jù)據(jù)發(fā)展需要要,遠(yuǎn)期在在現(xiàn)規(guī)劃的的南北兩翼翼發(fā)展框架架基礎(chǔ)上可可跨越港區(qū)區(qū)西側(cè)的高高速公路和和鐵路向西西發(fā)展,對對南水北調(diào)調(diào)中線工程程總干渠東東側(cè)區(qū)域?qū)崒嵤﹪?yán)格的的保護措施施,禁止開開發(fā)建設(shè)。。限制建設(shè)設(shè)區(qū):機場場建設(shè)用地地周邊、飛飛行區(qū)凈空空限高影響響的區(qū)域。。根據(jù)飛行行區(qū)凈空限限高,要對對該區(qū)域的的土地利用用進行控制制,科學(xué)合合理地引導(dǎo)導(dǎo)開發(fā)建設(shè)設(shè)行為。對對該區(qū)域內(nèi)內(nèi)不符合機機場長遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展要求的的已建成區(qū)區(qū),要搬遷遷改造,同同時對新上上項目嚴(yán)格格控制。港區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)規(guī)劃表明，，該區(qū)域得得到了政府府的大力扶扶持。區(qū)域域發(fā)展、區(qū)區(qū)域人口數(shù)數(shù)量增加又又將使港區(qū)區(qū)步入一個個嶄新的臺臺階，與此此同時，市市場需求逐逐步加大，，對項目產(chǎn)產(chǎn)生利好。。藍(lán)天商務(wù)花花園市場分析“4.15新政”出臺的背景分析1當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)市場的三三大表現(xiàn)①房價持續(xù)續(xù)快速上漲漲，一線城城市瘋狂上漲②國家對房房地產(chǎn)市場場調(diào)控有如如“隔靴搔搔癢”③市場上投投資、投機機行為顯露露盛行跡象象2010年年3月份，，70個大大中城市房房屋銷售價價格同比上上漲11.7%，達到近年來來新高。09年下半半年開始，，全國房價價再次瘋狂上漲，，至2010年第1季度，全全國商品房銷銷售均價達達5193元/平米米，同比09年年1季度度上漲16％2010年年3月，70個大中中城市新建建商品住宅宅銷售價格同同比均上漲漲，其中漲漲幅最大的的5個城市是是：?？?4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金金華20.9%、廣廣州20.3%一線城市：：10年3月份與09年同期期相比平均均上漲55％二線城市：：四大二線線城市10年3月份份與09年年同期相比比平均上漲漲47％促使本輪房房價快速增增長的四大大成因成因1：政政府的兩面面性推高房價?北京：今今年3月份份，通州新新城規(guī)劃上上報后，樓樓價與去年年同期相比比最高漲幅幅達330％；?深圳：4月2日，，《深圳城城市更新辦辦法》出臺臺后，部分分片區(qū)的樓樓價也幾近近翻倍；?海南：國國際旅游島島獲批后，，多個地方方房價應(yīng)聲聲跳漲，甚甚至一日一一價；?……調(diào)控房價?2010年1月10日，國國務(wù)院辦公公廳就進一一步加強和和改善房地地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控，穩(wěn)定定市場預(yù)期期，促進房房地產(chǎn)市場場平穩(wěn)健康康發(fā)展提出出了十一條條工作措施施，即“國國十一條””；?銀監(jiān)會于于1月18日和2月月25日分分別上調(diào)存存款準(zhǔn)備金金率0.5個百分點點；?3月10日晚，國國土資源部部在其官方方網(wǎng)站上發(fā)發(fā)布了《關(guān)關(guān)于加強房房地產(chǎn)用地地供應(yīng)和監(jiān)監(jiān)管有關(guān)問問題的通知知》，再次次從土地方方面來調(diào)控控房價；?……兩面性成因2：信信貸投放過過量2010年年第1季度度，新增人人民幣貸款款高達2.6萬億元元，占09年全年信信貸投放量量的27％％，預(yù)計達達全年總貸貸款量的35％，投投放過量。。成因3：市市場供給不不足截止2010年3月月底，全國國主要重點點城市（10個）商商品房可售售量按09年月平均均銷售來算算的話僅供供銷售6個個月，其中中重慶、佛佛山、杭州州的可售周周期少于6個月。成因4：通通脹預(yù)期加加速2010年年第1季度度國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值80577億億元，按按可比價格格計算，同同比增長11.9%，比上年年同期加快快5.7個個百分點，，增速達達近四年來來的最高2010年年第1季度度，居民消消費價格同同比上漲2.2%，，達到自08年以來來的高峰，，同時工工業(yè)品出廠廠價格同比比上漲5.2%，已已連續(xù)9個月上漲漲政策的出臺臺是對高房房價呼聲的的回應(yīng)在四大因素素的影響下下，房地產(chǎn)產(chǎn)市場在經(jīng)經(jīng)歷了12個月的上上漲后，再再次成為政政府宏觀調(diào)調(diào)控的核心心政府的殺手手锏：“4.15新新政”出臺臺共生觀點2“4.15新政”評評價ONE[

]4.15新新政與07年9.27新政相相比力度更更大在中國房地地產(chǎn)市場快快速發(fā)展的的近幾年里里，對房地地產(chǎn)調(diào)控構(gòu)構(gòu)成實質(zhì)性性影響的信信貸政策主主要有二：：2007年的“9.27新新政”（利利空）；2008年年的“10.22新新政”（利利好）。而而此次4.15新政政與9.27新政相相比力度更更大，主要要表現(xiàn)在：：貸款購買買第二套住住房的家庭庭，首付由由原來的40％提高高至50％％，對于貸貸款購買地地三套及以以上住房的的家庭，首首付有原來來的40％％提高至50％以上上4.15新新政對市場場的影響影響：提高高入市門檻檻，二套房房需求將受受到抑制，，市場上觀觀望盛行新政實施后后，對于首首次購房者者來說，要要多支付10萬的首首付款，但但月供與利利息卻分別別下降614.34元、47441.16元；；同時對于于二次及以以上購房者者來說，在在嚴(yán)格按政政策執(zhí)行層層面來說，，也只提高高了10萬萬首付款，，月供利息息也相應(yīng)的的減少，但但對于按按最近市場場執(zhí)行來看看的話，就就大大提高高了首付款款，雖然月月供減少了了，但總總還款利息息卻增加了了，從而本本次新政大大大的抑制制了二次及及以上購房房者的需求求，使市場場進入新一一輪觀望期期?！?.15新新政政””能能把把房房價價降降下下來來嗎嗎？？TWO[]政府府打打出出““組組合合拳拳””，，在在調(diào)調(diào)控控措措施施頻頻出出的的背背景景下下，，政政策策高高壓壓已已經(jīng)經(jīng)形形成成2009.122010.12010.2-3“4.15””新新政政2010.2.20銀銀監(jiān)監(jiān)會會正正式式發(fā)發(fā)布布《《流流動動資資金金貸貸款款管管理理暫暫行行辦辦法法》》；；2010.2.20《《個個人人貸貸款款管管理理暫暫行行辦辦法法》》出出臺臺；；2010.3.8《《關(guān)關(guān)于于加加強強房房地地產(chǎn)產(chǎn)用用地地供供應(yīng)應(yīng)和和監(jiān)監(jiān)管管有有關(guān)關(guān)問問題題通通知知》》出出臺臺；；2009.12.9個個人人住住房房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓營營業(yè)業(yè)稅稅征征免免時時限限由由2年年恢恢復(fù)復(fù)到到5年年；；2009.12.17開開發(fā)發(fā)商商拿拿地地首首付付款款丌丌得得低低于于全全部部土土地地出出讓讓款款的的50%；；2009.12.23《《關(guān)關(guān)于于調(diào)調(diào)整整個個人人住住房房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓營營業(yè)業(yè)稅稅政政策策的的通通知知》》出出臺臺；；2010.1.10《《關(guān)關(guān)于于促促進進房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場平平穩(wěn)穩(wěn)健健康康發(fā)發(fā)展展的的通通知知》》出出臺臺；；2010.1.12央央行行宣宣布布上上調(diào)調(diào)存存款款類類存存款款準(zhǔn)準(zhǔn)備備金金率率0.5個個百百分分點點；；就短期來看，，“量在價先先”的市場規(guī)規(guī)律決定了新新政不可能會會收到立竿見見影的效果，，房價將在成成交量出現(xiàn)萎萎縮之后才趨趨于下行三大主體從中長期來看看，在新政實實施之后市場場主體間的博博弈決定了房房價在未來不不可能大幅下下降。調(diào)控動真格，，我們怎么辦辦？THREE[]做好持久戰(zhàn)的的心理準(zhǔn)備，，最嚴(yán)厲的調(diào)調(diào)控勢必造成成更長的調(diào)整整周期。備好糧草彈藥藥，迎接下一一輪的市場上上升期。研究分期付款款，爭奪客源源。小項目找準(zhǔn)定定位，快速出出貨。大項目謹(jǐn)慎開開發(fā)，控制啟啟動規(guī)模，提提高產(chǎn)品素質(zhì)質(zhì)，增強過硬硬競爭力。藍(lán)天商務(wù)花園園客戶群分析要明確客戶群群，首先我們們要解決以下下幾個問題：：他們是誰？他們擁有較高高收入且具有有現(xiàn)代居住、、現(xiàn)代商務(wù)辦辦公意識的一一類人,他們了解國際際經(jīng)濟發(fā)展規(guī)規(guī)律，認(rèn)可港港區(qū)效應(yīng)、港港區(qū)前景的一一類人,他們有全國甚甚至全球貿(mào)易易來往，經(jīng)常常駐足于新鄭鄭港區(qū)的一類類人(或公司司),……他們在哪？港區(qū)周邊生活活居民，人脈脈關(guān)系、生活活背景都在當(dāng)當(dāng)?shù)兀蹍^(qū)內(nèi)政府部部門、航空公公司、商貿(mào)、、休閑、旅游游場所，港區(qū)周邊城市市、縣區(qū)、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全國其他城市市……他們要什么？？要取得真實有有效的客戶購購房需求，就就必須要讓客客戶來說話。。參照有關(guān)法法則針對性市市場調(diào)研，對對目標(biāo)客戶進進行研究。調(diào)調(diào)研數(shù)據(jù)如下下：從上圖我們可可以看出，交交通、物業(yè)管管理、價格排排在客戶最關(guān)關(guān)注選項的前前三位，而配配套、戶型、、景觀可綜合合為產(chǎn)品緊隨隨其后，品牌牌、建筑風(fēng)格格及社區(qū)規(guī)模模則分列后三三位。此結(jié)果從客戶戶角度論證了了項目定位的的幾個比較點點的重要性。。對本項目對對接如下：主導(dǎo)因素與本項目的對接交通位置關(guān)注度—74.76%目前距城市中心較遠(yuǎn)，相對薄弱物業(yè)管理關(guān)注度—73.82%立足最先進的物業(yè)管理項目價格關(guān)注度—60.94%初步定價與市場價持平小區(qū)配套關(guān)注度—48.21%智能安防，創(chuàng)新科技項目戶型關(guān)注度—40.30%最完美的品質(zhì)戶型設(shè)計理念—“經(jīng)典+超越+多功能”×√√√√除交通之外，，其余主導(dǎo)因因素中，本項項目均屬鄭州州港區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)市場的的佼佼者。然而：對于傳傳統(tǒng)的居住理理念，居住模模式，交通偏偏遠(yuǎn)是不爭的的事實。而對對于藍(lán)天商務(wù)務(wù)花園區(qū)別以以往的產(chǎn)品類類型、受重人人群以及購買買意圖正與現(xiàn)現(xiàn)存地塊相輔輔相成。可以以說只有這樣樣的交通區(qū)位位才能開發(fā)出出真正意義上上超越港區(qū)其其他項目的產(chǎn)產(chǎn)品。藍(lán)天商務(wù)花園園SWOT分析析S：價格優(yōu)勢勢，產(chǎn)品優(yōu)勢勢，交通優(yōu)勢勢，推廣優(yōu)勢勢。W、剛性需求求購房者較少少、不屬于傳傳統(tǒng)概念上的的居住區(qū)域、、區(qū)域總體規(guī)規(guī)劃未完成。。O：鄭州市區(qū)區(qū)及港區(qū)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃帶動動該區(qū)域經(jīng)濟濟發(fā)展，同時時人口增加、、比鄭州市區(qū)區(qū)超低的價格格、投資前景景看好；產(chǎn)品品用途多樣，，可同時滿足足居住、辦公公等需求。T：新政策下下達將引起的的市場觀望、、配套設(shè)施稀稀缺、噪音污污染嚴(yán)重、未未形成片區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)模、未未來的不可確確定因素。便利的交通＋港區(qū)升值空間間高品質(zhì)的產(chǎn)品品組合＋現(xiàn)房效應(yīng)＋創(chuàng)造利潤塑造品牌項目順利銷售售樹立開發(fā)商口口碑為后續(xù)地塊的的開發(fā)打下基基礎(chǔ)謀定天下預(yù)則立，運籌籌帷幄之中，，決勝千里之之外。項目營銷戰(zhàn)略略營銷目標(biāo)項目定位全盤營銷策略略品牌運作思路路與品牌策略略全盤營銷戰(zhàn)略略營銷目標(biāo)項目定位全盤運作思路路全盤營銷策略略全盤推廣策略略聯(lián)排別墅精品多層項目利潤項目品牌資金品牌&梯級營銷目標(biāo)標(biāo)項目表層營銷銷目標(biāo)快速銷售，平平衡公司現(xiàn)金金流。項目中層營銷銷目標(biāo)平衡公司現(xiàn)金金流，樹立公公司市場標(biāo)桿桿，為后續(xù)項項目的開發(fā)打打下基礎(chǔ)。項目深層營銷銷目標(biāo)雙品牌計劃———樹立藍(lán)天商務(wù)務(wù)花園的知名名度。樹立華亨置業(yè)業(yè)的知名度。。項目附加營銷銷目標(biāo)成為港區(qū)開發(fā)發(fā)企業(yè)的龍頭頭，成為港區(qū)區(qū)片區(qū)開發(fā)的的布道者。全案項目定位位港區(qū)首席超絕絕品商住公園園關(guān)鍵詞人居、商務(wù)、、品質(zhì)、別墅墅、未來、價價值后期后期中期初期初期中期藍(lán)天商務(wù)花園樹立品質(zhì)快速銷售拔高形象提升價格品牌升級資金回籠項目整體運作作思路全盤營銷策略略市場標(biāo)桿市場認(rèn)可市場關(guān)注市場培育塑造品牌創(chuàng)造溢價加速去化項目推廣全盤營銷策略略當(dāng)?shù)乜蛻羧亨嵵菘蛻羧汉幽峡蛻羧喝珖蛻羧簭娜P營銷的的角度，逐步步實現(xiàn)客戶的的升級和區(qū)域域的擴大，擴擴寬銷售渠道道實現(xiàn)快速銷銷售，讓更多多的人了解藍(lán)藍(lán)天商務(wù)花園園，塑造華亨亨品牌。A、客戶策略略全盤營銷策略略B、價格策略略后期穩(wěn)中有升中期初期小幅快漲高開平走最終實現(xiàn)價格格目標(biāo)全盤營銷策略略C、營銷策略略通過初期推廣廣落實、價格格策略，實現(xiàn)現(xiàn)高舉高打，，制造市場轟轟動。通過中期拔高高形象、提升升品質(zhì)，增加加項目附加值值。三期通過一期期、二期的推推廣和口碑傳傳播，逐步完完善項目品牌牌，同時通過過物業(yè)管理，，小區(qū)智能化化影響，帶動動項目品牌升升級。全盤營銷策略略D、推盤策略略在此，我們借借兵家之言———“以正和和，以奇勝””作為本案推推廣策略的主主導(dǎo)方式。所謂“正”，，即認(rèn)真分析析市場，深入入挖掘本案之之“勢”，一一切從實際出出發(fā)。將本項項目的賣點進進行綜合，分分階段、有側(cè)側(cè)重的進行推推廣；并且把把拓展客戶的的渠道延展開開來，最大限限度的利用資資源。這樣就就保證了一個個強有力的推推廣基礎(chǔ)。“奇”，是指指在“正”的的基礎(chǔ)上，將將某些“點””進行發(fā)散，，出“奇”不不意，增大穿穿透、擴大殺殺傷。正篇1地段篇：“借借力打力，反反客為主”——故善戰(zhàn)人人之勢，如轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)圓石于千仞仞之山者，勢勢也。直面本案之勢勢，區(qū)別與傳傳統(tǒng)地段，區(qū)區(qū)別與傳統(tǒng)居居住辦公產(chǎn)品品。然而只有有在這樣的地地段才最具有有投資價值，，才是最好的的身份象征，，才能獲得最最大程度上的的便捷。推廣語—全世世界的焦點?。∩灯骸耙砸砸荽齽凇薄蚕忍帒?zhàn)戰(zhàn)地而待敵者者佚，后處戰(zhàn)戰(zhàn)地而趨戰(zhàn)者者勞。故善戰(zhàn)戰(zhàn)者，致人而而不致于人。。出其所必趨趨，趨其所不不意。后發(fā)而而先至。如果說說投資資具有有時段段性，，過氣氣的選選擇不不能支支持明明天的的需要要。那那么，，在港港區(qū)，，升值值沒有有盡頭頭。從從某種種意義義上講講，交交通支支撐著著區(qū)域域經(jīng)濟濟命脈脈，國國家經(jīng)經(jīng)濟命命脈。。從世世界發(fā)發(fā)展史史我們們可以以看出出，交交通只只有擴擴張，，沒有有萎縮縮。從從港區(qū)區(qū)發(fā)展展史我我們可可以看看出，，港區(qū)區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟及及規(guī)模模只有有擴張張，沒沒有萎萎縮。。推廣語語—在在這里里，升升值永永無止止境?。‘a(chǎn)品篇篇：拋拋磚引引玉——類類以誘誘之，，擊蒙蒙也煤暖雙雙氣、、5+12中空空玻璃璃、300米地地下深深井水水、無無盲區(qū)區(qū)社區(qū)區(qū)監(jiān)控控、建建筑外外墻磚磚；精精品多多層，，聯(lián)排排別墅墅，任任何一一點、、一面面都是是對整整個項項目的的升華華。在在此感感謝華華亨置置業(yè)開開發(fā)部部，此此類產(chǎn)產(chǎn)品的的問世世，升升級了了當(dāng)?shù)氐亻_發(fā)發(fā)市場場。推廣語語—登登峰造造極，，藝術(shù)術(shù)盛宴宴！整合篇篇：環(huán)環(huán)環(huán)相相生——相相輔相相成，，聚小小謀大大。將所有有項目目優(yōu)勢勢整合合，包包括市市場前前景，，產(chǎn)品品設(shè)計計、景景觀綠綠化、、物業(yè)業(yè)配套套，成成為多多兵種種聯(lián)合合的全全能型型部隊隊。（（主要要用于于前期期整體體形象象宣傳傳）推廣語語—看看似相相同的的背后后往往往有大大不同同！奇篇篇2服務(wù)篇篇：美美人計計——兵兵強者者，攻攻其將將；將將強者者，伐伐其情情。考慮到到項目目產(chǎn)品品形式式及受受重人人群，，前期期成立立專業(yè)業(yè)化的的物管管公司司并釋釋放信信息。。加深深項目目價值值，最最大程程度上上與居居住人人群、、企業(yè)業(yè)的心心理靠靠攏。。增值值服務(wù)務(wù)的提提出在在一定定程度度上借借鑒酒酒店式式公寓寓的服服務(wù)特特點,提供供社區(qū)區(qū)班車車,代代辦機機票,火車車票等等人性性化服服務(wù)類類型,提倡倡細(xì)致致入微微，認(rèn)認(rèn)真負(fù)負(fù)責(zé)。。推廣語語—當(dāng)當(dāng)服務(wù)務(wù)成為為真摯摯的溝溝通??！人文價價值已已成為為業(yè)主主置業(yè)業(yè)當(dāng)中中考慮慮的重重要因因素，，居住住在一一個什什么樣樣的區(qū)區(qū)域，，在現(xiàn)現(xiàn)代化化的信信息時時代十十分重重要。。高品品質(zhì)的的項目目吸引引高品品質(zhì)的的人群群，高高品質(zhì)質(zhì)的人人群塑塑造高高品質(zhì)質(zhì)的環(huán)環(huán)境。。人文篇篇：李李代桃桃僵——戰(zhàn)戰(zhàn)爭之之事，，難得得全勝勝，而而勝負(fù)負(fù)之訣訣，即即在長長短之之相較較，乃乃有以以短勝勝長之之秘訣訣。推廣語語—在在這里里，有有真正正的貴貴族。?？腿浩呵芮苜\擒擒王——摧摧其堅堅，奪奪其魁魁，以以解其其體。。龍戰(zhàn)戰(zhàn)于野野，其其道窮窮也。。在銷售售過程程中，，外聯(lián)聯(lián)部應(yīng)應(yīng)做好好大人人物（（如港港區(qū)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、、機場場領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)及其其他港港區(qū)辦辦公企企業(yè)））的公公關(guān)工工作，，通過過他們們使其其下更更多員員工或或部門門參與與到項項目的的認(rèn)知知和購購買隊隊伍中中。………品牌牌運運作作思思路路，，品品牌牌策策略略項目目推推廣廣項目目落落地地品牌牌升升級級品牌牌形形成成TextinhereTextinhere項目目品品牌牌帶帶動動公公司司品品牌牌營銷銷推推廣廣帶帶動動項項目目品品牌牌運籌籌帷帷幄幄，，謀謀定定而而動動。。是是時時勢勢造造英英雄雄？？還還是是英英雄雄創(chuàng)創(chuàng)世世紀(jì)紀(jì)？？展露鋒芒推廣廣實實施施，，項項目目公公開開。。營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行成成為為焦焦點點。。推廣廣計計劃劃各節(jié)節(jié)點點推推廣廣實實施施推廣廣計計劃劃維系客戶，持續(xù)銷售開盤強銷內(nèi)部認(rèn)籌形象導(dǎo)入推廣籌備各節(jié)節(jié)點點推推廣廣實實施施第一一階階段段：：推推廣廣籌籌備備期期（（7天天））1、、銷銷講講詞詞的的統(tǒng)統(tǒng)一一及及完完善善2、、銷銷售售現(xiàn)現(xiàn)場場（（體體驗驗中中心心&展展示示中中心心））物物資資配配置置與與準(zhǔn)準(zhǔn)備備3、、銷銷售售部部【【市市區(qū)區(qū)分分案案場場】】的的前前期期外外聯(lián)聯(lián)及及包包裝裝4、、客資資部部主要要工工作作內(nèi)內(nèi)容容5、、信信息息部部的的建建立立及及功功能能說說明明6、、售售樓樓部部包包裝裝第二二階階段段：：形形象象導(dǎo)導(dǎo)入入期期（（40天天））30天天：：純純形形象象廣廣告告階階段段，，軟軟文文配配合合““華華亨亨置置業(yè)業(yè)進進軍軍房房地地產(chǎn)產(chǎn)第第一一站站””10天天：：以以形形象象宣宣傳傳為為主主，，配配合合項項目目賣賣點點（（地地段段優(yōu)優(yōu)勢勢、、升升值值前前景景））宣宣傳傳；；同時時由由銷銷售售部部門門統(tǒng)統(tǒng)計計廣廣告告宣宣傳傳效效果果，，為為下下一一階階段段媒媒體體宣宣傳傳提提供供可可靠靠信信息息。。階段段主主要要工工作作主題題：：形象象宣宣傳傳一一個個月月的的純純形形象象階階段段，，主主要要為為項項目目的的整整體體宣宣傳傳；；始始終終將將““它它沒沒有有最最昂昂貴貴的的價價格格，，卻卻擁擁有最最高高尚尚的的價價值值””貫貫穿穿其其間間，，突突出出