XXXX年月江蘇淮安房地產(chǎn)市場報告-

1淮安市場分析報告

2010-03-23版本1定位結(jié)論篇市場分析篇具體項目篇客戶分析篇城市簡析篇報告框架2二、市場分析篇市場總述土地市場住宅市場3一、市場總述4淮安房地產(chǎn)市場總述政策?從限制到救市，從提息到降息：2007年10月—2008年8月，控制房價過快增長；2008年9月16日“雙率下調(diào)”；2009年各地出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，而2010年前兩月成交量相對于2009年后兩月一般。市場?房地產(chǎn)市場有所回暖，消化量增加，2009年市區(qū)成交萬296.78㎡：淮安2010年前兩月新增商品房消化率達到65.4%，同比上漲26.2%，環(huán)比上漲12.5%。?

08年的行業(yè)調(diào)整和金融危機影響逐漸減小，市場迎來“小陽春”。?

08年的行業(yè)調(diào)整和金融危機對二手房市場影響大：淮安2008年二手房交易量相比2007年驟減45.57萬㎡，2009年相比2008年激增34.21萬㎡。土地?土地市場成交量穩(wěn)定：07年、08年土地成交量分別是413萬㎡、415萬㎡，基本無變化，而09年為683萬㎡，上漲268萬㎡。?土地成交均價略有下降：07年、08年土地成交均價分別是1113元/㎡、948元/㎡，下浮14.8%，而09年為1351元/㎡

，上漲403元/㎡

。。?09年1-12月土地成交量是683萬㎡，土地成交均價1351元/㎡。5淮安房地產(chǎn)市場總述產(chǎn)品?建筑風格：各類建筑風格已經(jīng)在淮安市場上紛紛出現(xiàn)，如地中海建筑風格、古典主義建筑風格等。?戶型：市場主流戶型為三室兩廳，以改善型居住為主。?景觀：淮安房地產(chǎn)項目越來越注重景觀規(guī)劃，但精品景觀仍很少，景觀營造較為粗糙（如香格里拉）。?品質(zhì)：在激烈市場競爭環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)開始注重項目品質(zhì)打造（如中天花園）。供銷?淮安未來房地產(chǎn)市場潛在供應量大：至09年12月商品房存量205萬㎡；待開發(fā)商品房面積約1587.5萬㎡（未開發(fā)土地的容積率按1.5進行測算），共計2381萬㎡。?商品房供應以120-140㎡的三房為主，但80-90㎡的兩房，110-120㎡的三房去化速度最快。?淮安二手房市場主要供應在在中心城區(qū)，淮陰區(qū)及開發(fā)區(qū)供應量小。價格?09年由于行業(yè)調(diào)整及一系列政策的影響，淮安市商品房平均價格較08年略微上漲35%。?2010年2月商品房實際成交價格相對于2009年四季度上漲幅度較小。6二、土地市場7從2007年到2009年，淮安的土地市場同全國其他市場一樣，都經(jīng)歷了從火爆到冷清再到活躍的過程，09年，便成功出讓土地216宗，無論是出讓面積還是出讓金額，均遠遠超過08年全年水平。2009年，市區(qū)土地市場共發(fā)布經(jīng)營性用地拍賣公告170宗，出讓土地面積683萬平米，土地出讓均價1651元/m2，土地出讓樓面地價為745元/m2；土地市場——2009年土地出讓呈現(xiàn)井噴式上升，未來土地供應量繼續(xù)加大土地出讓8土地出讓從土地供應結(jié)構來看，中心城區(qū)土地供應量偏大，整體市場競爭激烈清河、清浦區(qū)土地存量共占53%，中心區(qū)開發(fā)量較大，區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境將趨向惡劣。土地整體供給規(guī)模偏大，未來市場向新區(qū)發(fā)展，市場主要供應量在開發(fā)區(qū)、清河區(qū)和楚州區(qū)。2009年，清河區(qū)、開發(fā)區(qū)兩區(qū)土地出讓面積較多，其中開發(fā)區(qū)土地成交面積最大；從商品住宅的交易情況來看，現(xiàn)有土地供應量偏大，去化周期拉長。9三、住宅市場10成交結(jié)構數(shù)據(jù)來源：淮淮安市房管局局中心城區(qū)（清清河、清浦））是市場成交交主力，開發(fā)發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)區(qū)、楚州區(qū)市市場份額接近近；中心城區(qū)為市市場主力，各各區(qū)成交量比比例相對穩(wěn)定定，近期主城城區(qū)份額上升升對整體均價價的上漲具有有一定影響11產(chǎn)品結(jié)構2009年除在10月份（14.42萬㎡）下降外，基基本呈上升趨趨勢，在12月份達到成交交量最高點（（43.31萬㎡）；12成交結(jié)構數(shù)據(jù)來源：淮淮安市房管局局09年1月到09年12月各區(qū)商品住住宅成交量比比例相對穩(wěn)定定，09年5-9月主城區(qū)比例例上升，對整整體均價的提提升具有較大大影響13產(chǎn)品結(jié)構90-120㎡戶型是市市場供給主力力，占總供給給量的46.9%，該面面積段的成交交比重為39%，60㎡㎡以下產(chǎn)品供供給不足；市場需求以90-120㎡、120-144㎡㎡為主，占總總需求量的75.6%主城大盤入市市，舒適性戶戶型成為市場場供求主力14產(chǎn)品結(jié)構2009年供應應和去去化最最好的的是90-120平方米米的，，也反反映目目前市市場上上的供供需結(jié)結(jié)構。。市場供供應和和銷售售中對對2×2×1、3×2×1及3×2×2戶型比比較親親睞。。1509年市場場處于于消化化存量量的階階段，，成交交價格格先揚揚后抑抑2009年以來來，成成交量量大幅幅回暖暖，而而市場場供給給反應應滯后后，出出現(xiàn)供供不應應求態(tài)態(tài)勢，，市場場處于于消化化存量量的過過程；；上半年年銷售售均價價受供供求影影響穩(wěn)穩(wěn)步上上升，，進入入7月淮安安市場場由““量增增價跌跌”到到“量量價平平穩(wěn)””走勢勢，但但12月份由由于政政策優(yōu)優(yōu)惠的的截至至，量量價同同時井井噴。。數(shù)據(jù)來來源：：淮安安市房房管局局市場供供求16成交價價格與周邊邊城市市相比比，淮淮安房房價與與連云云港、、徐州州接近近，高高于宿宿遷，，低于于揚州州，處處于較較為穩(wěn)穩(wěn)定的的價格格占位位2009年各區(qū)區(qū)商品品住宅宅均價價表現(xiàn)現(xiàn)均較較為平平穩(wěn)，，2009年以來來中心心城區(qū)區(qū)價格格走高高拉動動整體體均價價淮安房房價處處于較較為穩(wěn)穩(wěn)定的的區(qū)間間，市市場表表現(xiàn)平平穩(wěn)，，價格格波動動幅度度較小小數(shù)據(jù)來來源：：淮安安市房房管局局17三、具具體項項目篇板塊劃劃分板塊分分析住宅市場18一、板板塊劃劃分19隨著淮淮安城城市框框架逐逐漸展展開，，按照照發(fā)展展的階階段及及成因因不同同，目目前主主城區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)市市場形形成四四大板板塊楚州區(qū)區(qū)：以原淮淮安市市老城城區(qū)為為基礎礎，房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展起步步較晚晚，區(qū)區(qū)域資資源及及配套套成熟熟；清河板板塊開發(fā)板板塊青浦板板塊淮陰板板塊楚州板板塊板塊劃劃分清河板板塊：：政、金金、教教、商商貿(mào)中中心，，淮安安最成成熟的的居住住商貿(mào)貿(mào)區(qū)；；青浦板板塊：：老城游游購區(qū)區(qū)和冶冶金、、化工工、煙煙草、、紡織織等工工業(yè)區(qū)區(qū)，亮亮點不不斷，，愈現(xiàn)現(xiàn)成熟熟；淮陰板板塊：：以淮陰陰縣城城為依依托的的市域域居住住、倉倉儲、、貨運運中心心，特特殊背背景，，平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展展；開發(fā)區(qū)區(qū)：以高新新技術術產(chǎn)業(yè)業(yè)為主主，生生活居居住、、公共共設施施相配配套的的綜合合性新新區(qū)，，產(chǎn)品品差異異較大大，市市場有有待成成熟；；20二、板板塊分分析21定位于于城市市行政政中心心和商商業(yè)中中心，，是房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場起步步最早早發(fā)展展最成成熟的的區(qū)域域，其其核心心價值值在于于區(qū)位位和配配套優(yōu)優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢：：中心城城區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)是以以市政政府為為核心心發(fā)展展起來來的，，經(jīng)過過多年年發(fā)展展已進進入成成熟階階段；；配套優(yōu)優(yōu)勢：：中心城城區(qū)客客戶認認知度度最高高，商商業(yè)生生活配配套最最為齊齊全的的區(qū)域域；強烈的的區(qū)域域情節(jié)節(jié)和對對主城城區(qū)的的城市市向心心力是是淮安安人置置業(yè)的的主要要驅(qū)動動因素素。榕興·水韻天天成萬達·國際廣廣場香格里里拉花花園億力·未來城城奧林晴晴園中天花花園清河板板塊茂華國國際匯匯22大盤林林立項目名稱建筑形態(tài)銷售均價客群情況置業(yè)驅(qū)動因素水韻天成別墅、多層、小高層5600私營業(yè)主和公務員為主，淮安高端人群集中區(qū)位、產(chǎn)品萬達國際廣場高層5400下屬區(qū)縣公務員及私營業(yè)主為主，投資客群占有一定比例區(qū)位、品牌、自身配套中天花園高層、小高層4800全市改善型客戶，公務員、私營業(yè)主低密度、生態(tài)景觀清河公公寓項項目價價格最最高，，主流流價格格區(qū)間間4000～6000元/平方米米客群價價格敏敏感度度較低低，在在售項項目體體量都都是較較大，，未來來供應應充足足客戶層層次高高，主主要來來自政政府公公務員員和私私營業(yè)業(yè)主中心區(qū)區(qū)位和和完善善的配配套是是客戶戶置業(yè)業(yè)核心心價值值驅(qū)動動23大盤林林立項目名稱建筑形態(tài)銷售均價客群情況置業(yè)驅(qū)動因素億力未來城高層4700以項目周邊公務員為主，部分教育客群教育資源、區(qū)位香格里拉花園多層、高層、聯(lián)排4600下屬區(qū)縣公務員及私營業(yè)主為主，投資客群占有一定比例自然資源、項目品質(zhì)茂華國際匯高層4800以項目周邊公務員為主，部分教育客群項目品質(zhì)、區(qū)位24主城重重要組組成區(qū)區(qū)域，，人口口密集集配套套完善善，隨隨著城城南大大學城城的發(fā)發(fā)展，，區(qū)域域價值值將進進一步步提升升區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢：：主城區(qū)區(qū)域重重要組組成部部分，，區(qū)域域內(nèi)集集中了了發(fā)電電廠、、卷煙煙廠等等大部部分的的淮安安大型型事業(yè)業(yè)單位位；配套優(yōu)優(yōu)勢：：商業(yè)、、交通通、教教育等等各項項配套套齊全全，尤尤其是是淮陰陰中學學為區(qū)區(qū)域帶帶來了了大量量的教教育客客群；；項目供供給較較大，，隨著著市區(qū)區(qū)發(fā)展展南擴擴，結(jié)結(jié)合南南部大大學城城的開開發(fā)，，區(qū)域域的價價值逐逐步顯顯現(xiàn)。。日月星星城歐洲城城清江華華府天龍御御城青浦板板塊25項目名稱建筑形態(tài)銷售均價客群情況置業(yè)驅(qū)動因素歐洲城多層3700青浦區(qū)事業(yè)單位人員為主，部分投資客戶價格、教育日月星城小高層4600青浦區(qū)事業(yè)單位職工為主，周邊客戶區(qū)位、配套、教育清江華府小高層3600客群以工業(yè)區(qū)職人為主價格、工作便利運河明珠高層6200周邊公務員為主區(qū)位公寓項項目為為主，，主流流價格格區(qū)間間3700~5000元/平方米米清河區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)市市場的的重要要補充充，客客戶價價格有有一定定敏感感度以周邊邊企事事業(yè)單單位職職工為為主要要客群群，區(qū)區(qū)域客客戶占占主要要比例例價格格以以及及就就地地置置業(yè)業(yè)的的便便捷捷性性是是客客戶戶置置業(yè)業(yè)的的主主要要驅(qū)驅(qū)動動26新城城市市東東擴擴的的延延伸伸帶帶，，聚聚集集了了大大量量的的工工業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)，，周周邊邊配配套套相相對對缺缺失失，，人人流流量量不不足足。。區(qū)位位特特征征：：翔宇宇大大道道以以東東區(qū)區(qū)域域，，政政府府規(guī)規(guī)劃劃的的工工業(yè)業(yè)園園集集中中帶帶，，發(fā)發(fā)展展速速度度快快，，內(nèi)內(nèi)部部交交通通發(fā)發(fā)達達；；配套套現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：商業(yè)業(yè)配配套套欠欠成成熟熟，，商商業(yè)業(yè)配配套套集集中中在在深深圳圳路路沿沿街街，，同同時時輻輻射射半半徑徑較較弱弱，，遠遠遜遜色色于于市市中中心心商商業(yè)業(yè)圈圈；；車輛輛與與人人流流量量明明顯顯不不足足，，外外部部人人口口導導入入群群集集中中在在藍藍領領工工人人，，收收入入不不高高；；大湖湖城城邦邦羅馬馬假假日日東方方凱凱旋旋城城香謝謝麗麗花花苑苑世襲襲雅雅園園開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)板板塊塊27地段段差差異異明明顯顯房價價逐逐級級遞遞減減，，主主流流價價格格區(qū)區(qū)間間2500～～3300元元/平平方方米米；；主力力購購房房群群體體層層次次較較低低，，剛剛性性需需求求是是大大部部分分樓樓盤盤主主力力；；客戶戶層層次次跳跳級級明明顯顯，，公公務務員員、、私私營營業(yè)業(yè)主主至至藍藍領領工工人人；；總價價低低、、價價格格低低，，產(chǎn)產(chǎn)品品需需求求級級別別較較低低，，偏偏向向于于經(jīng)經(jīng)濟濟型型產(chǎn)產(chǎn)品品；；項目名稱建筑形態(tài)銷售均價客群情況置業(yè)驅(qū)動因素乾元·暢春園普通住宅2600周邊居民，近市區(qū)居民以及富士康工人；價格、學區(qū)、產(chǎn)品東湖·翠景苑公寓別墅3569富士康工人、周邊拆遷戶價格、品牌、以及社區(qū)商業(yè)配套香榭麗花苑住宅、別墅2800私營業(yè)主，開發(fā)區(qū)管委會公務員、周邊居民以及廠區(qū)工人產(chǎn)品、價格、地段東方·凱旋城住宅2800開發(fā)區(qū)管委會公務員、廠區(qū)工人，以及周邊居民地段、景觀、戶型羅馬假日住宅330030%市區(qū)購房者、30%公務員、30%富士康以及其他補充客源地段，意大利風格產(chǎn)品，規(guī)模大湖城邦住宅、別墅3200私營業(yè)主，公務員規(guī)模，地段，產(chǎn)品豐富青春雅軒住宅3100投資客、私營業(yè)主，廠區(qū)工人戶型、地段世襲雅園住宅3400近郊市區(qū)居民，私營業(yè)主以及部分拆遷戶地段，產(chǎn)品，價格28受城城中中心心地地帶帶直直接接輻輻射射，，梯梯形形差差異異化化代代表表性性板板塊塊，，獨獨立立性性與與依依賴賴性性的的統(tǒng)統(tǒng)一一體體區(qū)位位關關系系：：運河河北北部部區(qū)區(qū)域域，，以以王王營營鎮(zhèn)鎮(zhèn)為為核核心心衍衍射射，，大大淮淮安安中中心心區(qū)區(qū)域域的的重重要要補補充充板板塊塊；；配套套現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：無核核心心商商業(yè)業(yè)配配套套，，依依托托于于市市區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)配配套套，，區(qū)區(qū)域域零零散散性性配配套套較較為為完完善善；；價格格吸吸引引力力和和區(qū)區(qū)域域情情節(jié)節(jié)，，以以及及收收入入限限制制是是該該區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)購購房房的的策策動動元元素素，，因因此此樓樓盤盤檔檔次次相相對對一一般般，，外外部部客客源源較較少少，，高高檔檔客客源源外外流流量量較較大大；；公園園壹壹號號天和和豪豪府府銀河河灣灣益興興··名名人人灣灣愛琴琴海海淮陰陰板板塊塊29良莠莠不不齊齊黃河河東東路路以以南南價價格格較較高高，，主主流流價價格格區(qū)區(qū)間間3400～4400元/平方方米米客群群功功能能性性需需求求較較強強，，產(chǎn)產(chǎn)品品以以小小三三房房為為主主客戶戶層層次次良良莠莠不不齊齊，，主主要要來來自自拆拆遷遷戶戶、、泛泛公公務務員員價格格與與區(qū)區(qū)域域地地緣緣偏偏好好是是購購房房的的主主要要置置業(yè)業(yè)驅(qū)驅(qū)動動力力項目名稱建筑形態(tài)銷售均價客群情況置業(yè)驅(qū)動因素公園壹號住宅3300拆遷戶、教師、醫(yī)生、以及鎮(zhèn)中心周邊的客源區(qū)位、學區(qū)、公園天和豪庭住宅3700周邊拆遷戶，以及淮陰區(qū)政府的公務員以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民毗鄰新區(qū)政府、景觀塑造益興·名人灣住宅、別墅多層均價4200，景觀小高層5000-6000區(qū)域內(nèi)部高檔人群以及來自清河區(qū)域的客源品牌、地段、學區(qū)、規(guī)模愛琴海住宅3400主要清河區(qū)的首次置業(yè)的客源，以及部分再改人群；學區(qū)、配套、高性價比產(chǎn)品銀河灣住宅多層3500-3800，小高層2800-3400淮陰區(qū)的公務員以及私營業(yè)主，主要是內(nèi)部區(qū)域的中檔人群；地段、景觀、自身配套幼兒園30區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢：：楚州州區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是以以原原淮淮安安市市老老城城區(qū)區(qū)為為基基礎礎發(fā)發(fā)展展起起來來的的，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場起起步步較較晚晚；；配套套優(yōu)優(yōu)勢勢：：楚州州區(qū)區(qū)客客戶戶認認知知度度一一般般，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)交交通通生生活活配配套套及及自自然然資資源源豐豐富富；；強烈烈的的區(qū)區(qū)域域情情節(jié)節(jié)和和對對教教育育、、自自然然資資源源的的依依賴賴是是楚楚州州區(qū)區(qū)人人置置業(yè)業(yè)的的主主要要驅(qū)驅(qū)動動因因素素。。定位位于于老老城城區(qū)區(qū)行行政政中中心心，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場起起步步較較晚晚，，其其核核心心價價值值在在于于區(qū)區(qū)位位資資源源和和配配套套優(yōu)優(yōu)勢勢豐泰泰東東方方康康橋橋新湖湖翔翔宇宇花花園園翡翠翠城城花花園園小小區(qū)區(qū)世紀紀佳佳苑苑書香香門門第第楚州州板板塊塊31楚州州公公寓寓項項目目價價格格較較低低，，主主流流價價格格區(qū)區(qū)間間3000～～3500元元/平平方方米米客群群價價格格敏敏感感度度較較強強，，在在售售項項目目體體量量都都是是較較大大，，未未來來供供應應充充足足客戶戶層層次次較較高高，，主主要要來來自自政政府府公公務務員員和和私私營營業(yè)業(yè)主主教育育資資源源和和交交通通生生活活配配套套是是客客戶戶置置業(yè)業(yè)核核心心價價值值驅(qū)驅(qū)動動項目名稱建筑形態(tài)銷售均價客群情況置業(yè)驅(qū)動因素世紀佳苑多層、小高層3000區(qū)域首置部分區(qū)域改善，青年人婚房交通、自身配套書香門第多層3000區(qū)域改善，教師、私營企業(yè)主教育資源、區(qū)位翡翠城花園小區(qū)多層、小高層3550區(qū)域改善，私營企業(yè)主，公務員交通、配套新湖翔宇花園多層3200區(qū)域首置為主，青年白領、公務員交通、區(qū)域配套豐泰東方康橋多層、小高層4000區(qū)域改善型，公務員、教師教育資源、區(qū)位、產(chǎn)品32三、、產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析總總結(jié)結(jié)33通過過盤盤點點板板塊塊我我們們發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)主流流客客戶戶基基本本一一致致物業(yè)業(yè)類類型型趨趨同同，，楚楚州州區(qū)區(qū)是是價價格格谷谷地地主城城客客戶戶基基本本以以泛泛公公務務員員客客戶戶為為主主，，開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)則則以以產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)工工人人、、進進城城農(nóng)農(nóng)民民等等地地緣緣性性性性客客戶戶為為主主；；由于于主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品和和價價格格的的趨趨同同性性，，客客戶戶置置業(yè)業(yè)更更多多關關注注生生活活配配套套，，小小區(qū)區(qū)綠綠化化、、戶戶型型等等產(chǎn)產(chǎn)品品細細節(jié)節(jié)。。高容容積積率率成成為為發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢，，多多層層物物業(yè)業(yè)有有逐逐步步減減少少；；除清清河河區(qū)區(qū)外外，，外外圍圍板板塊塊價價格格趨趨同同，，楚州州區(qū)為為價價格格谷谷地地。。主城城區(qū)區(qū)大大盤盤林林立立，，中中高高端端市市場場競競爭爭激激烈烈清河河區(qū)區(qū)總總建建面面超超過過70萬萬平平米米的的項項目目超超過過5個個，，定定位位中中高高端端；；主城城中中高高端端客客戶戶區(qū)區(qū)域域攔攔截截明明顯顯。。34目前前市市場場在在售售項項目目主主力力戶戶型型面面積積高高度度趨趨同同市場部分代表樓盤香格里拉花園萬達廣場億力·未來城羅馬假日大湖城邦東方·凱旋城東湖·翠景苑香榭麗花苑一房房兩房房三房房一一衛(wèi)衛(wèi)三房房兩兩衛(wèi)衛(wèi)房型型708012013014050面積積四房房90100110二房房主主要要集集中中在在80-100㎡之間間的的兩兩房房；；小三三房房面面積積主主要要集集中中在在110-120㎡，大面面積積產(chǎn)產(chǎn)品品集集中中在在130-144㎡以上上；144㎡以上上產(chǎn)產(chǎn)品品中中頂頂復復占占比比多多；；戶型型分分布布35市場場供供應應量量較較大大，，總總體體品品質(zhì)質(zhì)及及價價格格趨趨同同，，市市場場競競爭爭激激烈烈，，個個別別大大盤盤在在市場競爭爭中占有有優(yōu)勢規(guī)劃設計計基本采采用兵營營式排布布，產(chǎn)品品單一，，以多層層為主體體，社區(qū)總體體品質(zhì)感感趨同；隨著市場場競爭的的加劇，，新建項項目在社社區(qū)配套套和戶型型設計上上有所提提升，使使得這些些項目在在市場競競爭中優(yōu)優(yōu)勢明顯顯；營銷展示示意識普遍遍淡薄，，缺少驚驚艷的景觀示范范；萬達廣場、香香格里拉花園園、茂華國際際匯、億力·未來城等大盤盤在社區(qū)品質(zhì)質(zhì)、產(chǎn)品細節(jié)節(jié)及營銷展示示上由于其他他樓盤，在市市場競爭中占占有優(yōu)勢。市場特征總結(jié)結(jié)——36四、客戶分析析篇客戶分析分析小結(jié)部分案例列舉舉37一、客戶分析析38青河與青浦區(qū)區(qū)作為中心城城區(qū)，其區(qū)域域客戶多依賴賴于區(qū)域便利利的生活配套套環(huán)境區(qū)域核心競爭力客戶構成客戶基本特征需求驅(qū)動因素清河區(qū)區(qū)域發(fā)展成熟，配套齊全公務員、企事業(yè)單位職工、小型私營業(yè)主、教師生活習慣與生活圈子于此，依賴市中心教育，醫(yī)療和商業(yè)配套；易納新，有較強的購買力。公務員、教師、周邊小型私營業(yè)主等對更高品質(zhì)物業(yè)有強烈需求清浦區(qū)未來大規(guī)劃——學府新區(qū),汽車總站改善居住條件的原住居民（少量拆遷戶），公務員，煙廠，電廠職工，教師城市化水平稍低,拆遷戶較多,周邊原住民及學區(qū)教師聚集效應較強.務實、較貪圖小便宜有強烈的換房需求，希望能在熟悉的區(qū)域擁有更好的居住品質(zhì)中心城區(qū)的成成熟，客戶的的自身生活習習慣牽制著其其的置業(yè)方向向的選擇，體體現(xiàn)出很強的的地域性；更高的產(chǎn)品品品質(zhì)，更為優(yōu)優(yōu)良的產(chǎn)品整整體表現(xiàn)有可可能吸引并拉拉動此類客戶戶選擇區(qū)域外外項目進行置置業(yè)。依賴成熟區(qū)域域配套，中高高層級，有一一定支付能力力，追求高品品質(zhì)居住生活活的客戶。層級中等，尋尋求更好改善善性居住條件件，務實謹慎慎的客戶。客戶分析定性分析3940淮陰區(qū)客戶在在擁有地域性性特征的同時時對城市化生生活存在向往往，開發(fā)區(qū)客客戶則更復合合區(qū)域核心競爭力客戶構成客戶基本特征需求驅(qū)動因素開發(fā)區(qū)政府主導，新城市規(guī)劃帶來的全新城市形象進駐企業(yè)中高層職工，原住民，公務員；市區(qū)私營業(yè)主及高收入人群；受主城區(qū)價格壓迫客戶購買力有限的價格受壓者；要求一般的剛性需求；強烈需求高品質(zhì)項目，以滿足置業(yè)升級；工作在區(qū)域內(nèi)人群剛性需求；市區(qū)客戶追求更高的居住品質(zhì)和環(huán)境；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民拆遷后換房?；搓巺^(qū)產(chǎn)業(yè)升級中小型私營業(yè)主，少量公務員及教師對中心城區(qū)有強烈向往，但收入有限；有較強的地域性渴望城市化的高品質(zhì)居住生活；換房帶來的產(chǎn)品升級需求。部分在解決剛剛性需求，部部分被價格所所吸引，部分分尋求更高檔檔次的項目進進行產(chǎn)品換代代地域性強的同同時，對主城城區(qū)充滿向往往，希望擁有有更好的城市市化居住生活活成長中和相對對封閉性較強強的區(qū)域客戶戶，自有數(shù)量量不足及置業(yè)業(yè)能力有限是是其主要的特特征；價格較低或者者檔次較高，，品質(zhì)優(yōu)秀，，并能帶有城城市化生活意意向的項目能能復合的吸引引此二區(qū)域的的客戶?？蛻舴治龆ㄐ苑治?041淮安市典型樓樓盤實際成交交客戶構成與與特征分析區(qū)域樓盤主要客戶特征清河區(qū)淮海第一城客戶以自住為主，主要為周邊私營業(yè)主及政府官員，本區(qū)域客戶占到60%，區(qū)縣客戶30%左右；承受的總價區(qū)間：40-50萬（小三房）?？党敲髦榭蛻粢宰宰橹?，少量兼投資，以項目周邊私營業(yè)主、公務員、教師為主，少量區(qū)縣客戶；能承受的總價區(qū)間：35-60萬（三房）中鑫.上城客戶多為投資兼自住,項目周邊客戶為主,私營業(yè)主,公務員,少量教師。清浦區(qū)歐洲城一期客戶以自住為主，客戶為周邊原住民、企事業(yè)單位、煙廠職工、少量私營業(yè)主；易接受的總價區(qū)間：30-40萬（三房）盛世名門一期客戶主要以教師、企事業(yè)單位職工居多，少量電廠、煙廠職工及私營業(yè)主。購房主要考慮小孩教育問題。日月星城多為煙廠、電廠、淮鋼廠職工為主，少量公務員及教師。煙廠普通職工一年收入：7-8萬元；淮鋼廠職工收入相對較低，偏好小兩房戶型；承受總價區(qū)間，兩房30-32萬，三房(130平米)40-50萬開發(fā)區(qū)香格里拉投資、自住兼顧，以周邊生意人，煙廠、電廠職員為主，少量區(qū)縣客戶客戶承受的總價區(qū)間：35萬左右（三房）河畔花城主要以煙廠、電廠、公務員為主，少量私營業(yè)主淮陰區(qū)淮安威尼斯以項目周邊原住民為主,客戶類型包含教師、生意人、公務員收入較好的區(qū)區(qū)域內(nèi)客戶，，依賴與原有有區(qū)域配套和和生活體系；；愿意并且有一一定能力為更更好的產(chǎn)品做做出更多的支支付；80%市區(qū)客戶和20%區(qū)縣客戶體現(xiàn)現(xiàn)出較強的區(qū)區(qū)域性；承受總價區(qū)間間：30-35萬（兩房），，40-60萬（小三房））；購房著重于能能否更好改善善居住環(huán)境，，對性價比要要求高；重視子女教育育，75%本區(qū)域客戶，，10%市區(qū)客戶，15%周邊企業(yè)職工工。承受總價區(qū)間間：不超過30萬（兩房），，40-50萬三房開發(fā)區(qū)成交客客戶以產(chǎn)品升升級，價格吸吸引為主；前者有較強支支付能力，一一般為多次置置業(yè)者；承受總價區(qū)間間：30萬以下兩房，，30—35萬三房總體而言，產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)特別別突出，居住住環(huán)境好，具具備良好性價價比，并且能能讓客戶實際際體會到以上上特點的項目目能吸取到客客戶?？蛻舴治龆糠治鲂〗Y(jié)結(jié)4142市場專業(yè)人士士對淮安客戶戶置業(yè)特征訪訪談置業(yè)觀念層面面——消費者置業(yè)觀觀念比較保守守，但接受外界新鮮鮮事物的能力較較強；淮安人比較追捧時尚尚、城市化意意向的東西，害怕落伍，，喜歡跟風；；淮安整體都市市感不強，消消費者向往都市生活活；不愿離開市區(qū)區(qū)；生活圈子子觀念很重。?？蛻舴治鲋饔^描述小結(jié)結(jié)對樓盤的看法法和關注點層層面——產(chǎn)品品質(zhì)與生生活方式是客戶最關注注的兩大因素素；其次是環(huán)境和交通；重視物業(yè)管理理、社區(qū)規(guī)劃劃環(huán)境和安全全性，追求尊貴感感；對距離較為敏敏感；對價格及贈品品敏感；有經(jīng)濟實力，，但未找到自自己需求的高高端物業(yè)；承受的總價區(qū)區(qū)間多在：30-35萬（90平米左右）、40-60萬（大三房））。對區(qū)域的看法法層面——目前對清浦區(qū)區(qū)域有興趣的的客戶主要集集中于城市富富裕階層以、、公務員及當當?shù)仄髽I(yè)中高高管（煙廠、、電廠等）；；看好城南片區(qū)區(qū)未來發(fā)展前前景，目前區(qū)區(qū)域陌生、吸吸引力不足，，認為2—3年后有大發(fā)展展。追捧品質(zhì)感、、城市現(xiàn)代感感，離開市區(qū)區(qū)需要理由需要高品質(zhì)物物業(yè)并有一定定支付能力，，市場沒有充充分滿足城市較富裕階階層認為城南南有潛力，但但是現(xiàn)狀陌生生，心理認知知低42二、分析小結(jié)結(jié)4344來源：開發(fā)區(qū)，周邊區(qū)縣；職業(yè)：生意人、公務員、醫(yī)生、教師、企業(yè)員工等；目的：以改善居住環(huán)境為主，兼有投資等目的；收入：8萬元以下；特征：向往城市化生活，專注家庭生活品質(zhì)的改善。偶得客戶——區(qū)域外及投資客來源：中心城區(qū)(清河區(qū))；職業(yè)：公務員，生意人，企業(yè)中高層，教師；目的：改善居住，產(chǎn)品升級；收入：家庭年收入10~20萬；特征：講究格調(diào)、品位，注重生活品質(zhì)的持續(xù)改善，向上層發(fā)展的意愿強烈。重要客戶——市中心區(qū)域客戶項目客戶圈層層確立及特征征項描述來源：青浦區(qū)、城南區(qū)域；職業(yè)：生意人，企業(yè)中高管，教師；目的：改善居住環(huán)境為主要目的；收入：家庭年收入10萬元左右；特征：向往城市化，期待改善生活品質(zhì)，青睞性價比高的產(chǎn)品。核心客戶——區(qū)域周邊中高收入階層客戶分析客戶圈層確立立項目具備捕獲核心與重要客戶的基礎，關鍵在于要將實際的優(yōu)勢展現(xiàn)于客戶的面前，刺激并給予其購買的理由。44三、具體案例例4546以區(qū)域內(nèi)公務務員、私營業(yè)業(yè)主為主，少少量區(qū)縣客戶戶，地段、配配套及身份感感為主要購買買因素淮海第一城客戶分析定量分析4647康城明珠以區(qū)域內(nèi)公務務員、企事業(yè)業(yè)單位職員為為主，兼有城城南區(qū)縣客戶戶，地段及子子女教育視為為主要購買因因素客戶分析定量分析4748歐洲城原住民、企事事業(yè)單位、煙煙廠職工和教教師為主，少少量中心區(qū)客客戶，教育配配套、小區(qū)品品質(zhì)、自然環(huán)環(huán)境為主要購購買因客戶分析定量分析4849盛世名門以公務員、企企事業(yè)單位職職員及教師為為主本區(qū)域為為主，少量中中心區(qū)客戶,教育配套及自自然環(huán)境好為為主要購買因因素客戶分析定量分析4950日月星城以本區(qū)域電廠廠、煙廠、周周邊原住民為為主，少量中中心區(qū)及區(qū)縣縣客戶,教育配套和低低總價為主要要購買因素客戶分析定量分析50五、城市簡析析篇城市背景城市概況城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃城市區(qū)位51一、城市區(qū)位位52淮安市地處江江蘇省北部中中心地域。位位于北緯32°43ˊˊ00“～34°06ˊˊ00”,東經(jīng)118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之間。北接連連云港市，東東毗鹽城市，，南連揚州市市和安徽省滁滁州市，西鄰鄰宿遷市。東東西最大直線線距離132公里，南北最最大直線距離離150公里，面積10072平方公里。2004年，市區(qū)建成成區(qū)面積80平方公里。下下轄清河、清清浦、淮陰、、楚州4區(qū)和漣水、洪洪澤、盱眙、、金湖4縣?；椿窗彩械氐乜缁春觾砂栋丁；春邮俏椅覈匾哪夏媳钡乩矸纸缃缇€，淮安的的氣候、物候候、植被、生生物資源等具具有明顯的過過渡特征。處在長三角經(jīng)經(jīng)濟圈和淮海海經(jīng)濟圈的交交匯處，地理理區(qū)位條件優(yōu)優(yōu)越?；窗彩?3二、城市背景54文化名城：2200多年的悠遠歷歷史，有著豐豐厚的文化底底蘊與濃郁的的人文氣息。。名人故里：大軍事家韓信信、大文學家家吳承恩和新新中國開國總總理周恩來，，都誕生在這這片神奇的土土地上。美食之鄉(xiāng)：我國四大傳統(tǒng)統(tǒng)菜系之一淮淮揚菜的重要要發(fā)祥地，連連續(xù)5屆淮揚菜美食食文化節(jié)，展展示和弘揚了了博大精深的的中國淮揚菜菜美食文化。。人文厚實、風風采宜人的淮淮上明珠。運河之都：明清時期與蘇蘇州、杭州、、揚州并稱運運河沿線“四四大都市”，，作為河道治治理中心、漕漕運指揮中心心、漕船制造造中心、漕糧糧儲備中心、、淮北鹽運集集散中心，奠奠定了“運河河之都”的歷歷史地位。城市背景55三、城市概況56上海南京淮安高速公路網(wǎng)鐵路交通網(wǎng)飛機航線網(wǎng)高速公路：京滬、京宿徐徐、宿淮、淮淮鹽、寧淮等等五條高速公公路在境內(nèi)交交匯，距上海海、北京分別別只有3個多小時和8個小時車程，，確立了淮安安在蘇北乃至至江蘇省的交交通樞紐地位位。鐵路交通：新長鐵路縱貫貫全境，直達達青島、哈爾爾濱、成都等等超大型城市市，連接腹地地和沿海。水運航空交通通：京杭大運河等等多條流域性性航道匯聚淮淮安，水路通通達上海港、、南京港、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江港和連云云港等重要貨貨物集散港口口。隨著淮安安民航機場的的建設，更將將使淮安擁有有飛速發(fā)展的的廣闊空間。。交通便利，能能迅速到達各各大城市交通條件57淮安自建縣起起，至今已有有2200年的歷史，是是一個古老而而文明的城市市，并于1986年，被列入全全國歷史文化化名城。古城城主要名勝古古跡有：周恩恩來故居、周周恩來紀念館館、周恩來遺遺物陳列館、、劉鶚故居、、吳承恩故居居及墓地、關關忠節(jié)公祠、、梁紅玉祠堂堂、周阮二烈烈士祠、古枚枚里、韓信信紀念叢林、、韓信釣魚臺臺遺址、東岳岳廟、左忠壯壯公祠、徐節(jié)節(jié)孝祠、汪達達之墓、新安安旅行團歷史史陳列館、新新安小學舊址址、中共中央央華中分局舊舊址、淮安烈烈士陵園、車車轎戰(zhàn)役烈士士陵園、大胡胡莊戰(zhàn)斗烈士士紀念碑、青青蓮崗遺址、、漕運總督署署、淮安府衙衙、小滄州與與遠香草堂等等。風景怡人，歷歷史悠久的文文化名城。風景名勝58四、城市經(jīng)濟591、淮安經(jīng)濟雖雖進入飛速發(fā)發(fā)展階段，但但經(jīng)濟發(fā)展相相對落后，未未來發(fā)展空空間較大。2、人均GDP穩(wěn)定快速增長長，處于房地地產(chǎn)快速發(fā)展展階段。3、二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)比重逐年增增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構日益優(yōu)化化。4、經(jīng)濟的迅速速發(fā)展為政府府帶來大量的的財政收入。。5、淮安“三駕駕馬車”并駕駕齊驅(qū)，經(jīng)濟濟運行穩(wěn)步發(fā)發(fā)展。1、淮安近年來來人均可支配配收入穩(wěn)步增增長，縮小了了與周邊城市市的差距。2、08年居民儲蓄額額激增，未來來消費潛力較較大。3、淮安城市化化進入高速發(fā)發(fā)展期，但同同其他城市相相比城市化水水平還較低。。城市經(jīng)濟60數(shù)據(jù)來源：各各市政府工作作報告和統(tǒng)計計局淮安自03年以來雖然GDP總量保持增長長，但其經(jīng)濟濟總量在江蘇蘇城市中處于于落后地位與江蘇其他城城市比較來看看，淮安整體體經(jīng)濟實力差差距明顯，在在全省經(jīng)濟中中處于下游位位置，與蘇中中城市還有一一定距離。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收收入看，淮安安位于全省倒數(shù)第二二，居民收入較較低，消費能能力較差城市經(jīng)濟排名城市2009年GDP（億元）1蘇州74002無錫50003南京41704南通28735常州25196徐州22207鹽城19238揚州18059泰州165010鎮(zhèn)江158011淮安103012連云港93513宿遷810排名城市2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)1蘇州263202南京255043無錫250274常州237605鎮(zhèn)江212406揚州195007南通194688泰州191439徐州1876910鹽城1766411連云港1695812淮安1564613宿遷122306106年后GDP突破1000億元，相應人人均GDP逐年增長，根根據(jù)國際慣例例，淮安房地地產(chǎn)步入住房房需求、房價價調(diào)整快速發(fā)發(fā)展階段房地產(chǎn)預警系系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展關系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停停滯穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展800-4,000US4000-8,000US0-800US啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減減緩緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展展關系8,000-20,000US淮安經(jīng)濟總量量保持持續(xù)上上漲態(tài)勢，在在2008年經(jīng)濟危機影影響下依然保保持了漲幅，，抗風險能力力較強；2009年淮安人均GDP達到2743美元，應該處處于4000-8000US。根據(jù)國際通用用衡量標準，，宏觀經(jīng)濟增增長和人均GDP水平?jīng)Q定了淮淮安市房地產(chǎn)產(chǎn)市場處于快快速發(fā)展階段段城市經(jīng)濟62固定資產(chǎn)投資資逐年增長，，成為拉動淮淮安經(jīng)濟的重重要因素，房房地產(chǎn)開發(fā)投投資增長迅速速，潛在供應應量大淮安固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增速達達到30%左左右，投資增增幅較大，固固定資產(chǎn)投資資占GDP比比重逐年上升升；淮安房地產(chǎn)投投資在經(jīng)歷了了近五年的快快速增長，房房地產(chǎn)投資額額也較5年前前增長了近4倍，房地產(chǎn)產(chǎn)市場正處于于一個快速發(fā)發(fā)展的階段。。城市經(jīng)濟63淮安正在從過過去的農(nóng)業(yè)大大市逐漸轉(zhuǎn)變變?yōu)橐怨I(yè)和和旅游業(yè)為主主體的區(qū)域中中心城市。第二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)的比重穩(wěn)步步上升，第二二產(chǎn)業(yè)以國有有制造業(yè)（卷卷煙、發(fā)電廠廠等）、私營營加工制造業(yè)業(yè)為主，第三三產(chǎn)業(yè)中個體體工商戶，餐餐飲娛樂等服服務業(yè)比重較較大。金融、證券等等產(chǎn)業(yè)落后，，白領階層缺缺失。第二、第三三產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展產(chǎn)生了了大量產(chǎn)業(yè)業(yè)工人、個個體工商戶戶、私營業(yè)業(yè)主等人群群，逐漸成成為城市人人口主要組