商品房買賣合同模板合集七篇

第頁商品房買賣合同模板合集七篇商品房買賣合同篇1

第十五條依據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人拖延交付房屋或者買受人拖延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方懇求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)殲滅。

第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過高為由懇求削減的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)削減;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由懇求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)精確定：

逾期付款的，根據(jù)未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

逾期交付運用房屋的，根據(jù)逾期交付運用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)精確定。

第十八條由于出賣人的緣由，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特別約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋全部權(quán)登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付運用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以根據(jù)已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋全部權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的緣由，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋全部權(quán)登記，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

其次十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人根據(jù)合同約定的包銷價格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。

其次十一條出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人懇求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

其次十二條對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參與訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，根據(jù)約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

其次十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方緣由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能接著履行的，對方當(dāng)事人可以懇求解除合同和賠償損失。因不行歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能接著履行的，當(dāng)事人可以懇求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

其次十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人懇求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

其次十五條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方懇求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，假如擔(dān)保權(quán)人作為有獨立懇求權(quán)第三人提出訴訟懇求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟懇求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

其次十六條買受人未根據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，懇求處分商品房買賣合同項下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參與訴訟;擔(dān)保權(quán)人同時起訴出賣人時，假如出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同供應(yīng)保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

其次十七條買受人未根據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人懇求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人供應(yīng)保證的除外。

其次十八條本說明自20xx年6月1日起施行。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本說明公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本說明。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本說明公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請再審或者根據(jù)審判監(jiān)督程序確定再審的，不適用本說明。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》。

商品房買賣合同篇2

一、什么是霸王合同

所謂霸王合同，指的是在商品交易中，供應(yīng)格式合同的一方利用其具有壟斷地位、交易優(yōu)勢，或在經(jīng)濟上的明顯強勢，在制定格式條款時違反公允原則，以單方聲明或其他方式規(guī)避自己應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)姆韶?zé)任，加重交易對方的責(zé)任或限制、解除對方的合法權(quán)利。

二、商品房買賣遇到霸王合同怎么辦

商品房買賣中遭受霸王合同的救濟手段如下：

1、自我救濟，抵制霸王合同

(1)要培育成熟的購房消費心態(tài)。

成熟的購房心態(tài)可以增加抵制霸王合同的免疫力。購房人在選購房屋時，應(yīng)當(dāng)明白并非只有某一套房屋最適合自己，下一個或許更志向。要樹立起同等觀念，增加權(quán)利意識和風(fēng)險意識。面對可能存在的風(fēng)險，不盲目從眾，不抱僥幸心理，不輕信開發(fā)商售樓人員的口頭承諾。

實踐中常常發(fā)覺，越是成熟的購房人，越知道面對風(fēng)險如何取舍;越是看法執(zhí)著的購房人，合同中的保障自身權(quán)利的條款寫得越充分;訴訟中追悔莫及的大多是沒細看合同內(nèi)容就草率簽字的購房人。消費者的漸漸成熟使得開發(fā)商會被迫收斂，一群成熟的消費者必定帶動商品房交易市場走向成熟與規(guī)范。

(2)要駕馭應(yīng)付霸王合同的技能。

對于開發(fā)商供應(yīng)的格式合同，購房人應(yīng)當(dāng)仔細審查，反復(fù)探討。細致閱讀開發(fā)商事前在合同文本的空白處填寫的內(nèi)容，要求開發(fā)商就有關(guān)內(nèi)容予以說明，過于簡略的約定要詳細化，可能存在歧義的內(nèi)容要明確，可能損害購房人利益的內(nèi)容要刪除。對于開發(fā)商單方提前選定的條款，要結(jié)合自身狀況與須要權(quán)衡利弊，必要時進行調(diào)整。

對于開發(fā)商刪除的條款要有足夠的警覺，除重復(fù)性和并無約定必要的條款外，一般不要同意開發(fā)商干脆刪除合同條款。在開發(fā)商不同意修改或變更時，枝節(jié)問題可不再堅持，但重大原則事項不能讓步。駕馭了識別與應(yīng)付霸王合同的技能，就會有針對性、有重點、有理有據(jù)地同開發(fā)商進行合同談判，當(dāng)購房人有實力揭開霸王合同的面紗時，為了促成交易，不丟失商機，開發(fā)商最終還是會做出讓步的。

(3)必要時要聘請專業(yè)人士供應(yīng)幫助。

商品房買賣具有肯定的專業(yè)性，尤其是購房人，須要駕馭肯定的市場信息、房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)問與法律學(xué)問等。一般購房人往往很難同時具備這些學(xué)問和實力，臨時抱佛腳也不現(xiàn)實，向?qū)I(yè)人士求助是一條平安的捷徑。這些專業(yè)人士包括房地產(chǎn)、建筑與法律方面的專業(yè)人員，尤其房地產(chǎn)專業(yè)律師。

專業(yè)房地產(chǎn)律師既具備專業(yè)的建筑房地產(chǎn)學(xué)問，又熟識有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定，在幫助購房、指導(dǎo)簽訂商品房買賣合同方面駕輕就熟，能夠幫助購房人發(fā)覺霸王條款”，訂正和抵制霸王合同，同開發(fā)商的銷售和法律人員進行談判、交涉，最大程度地幫助購房人通過合同約定防范購房風(fēng)險，愛護購房人的合法權(quán)益。

2、司法救濟，否定霸王條款

購房人即使不幸遭受了霸王合同，也不必過份擔(dān)憂，法律給予了購房人肯定的救濟手段。購房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法說明等法律及有關(guān)規(guī)定，愛護自己的合法權(quán)益。

(1)可以利用《合同法》的有關(guān)規(guī)定解除霸王條款的效力。

既可以在發(fā)生糾紛后，向人民法院主見撤銷合同中的有關(guān)欺詐性的霸王條款，也可以干脆主見有關(guān)霸王條款無效。

依據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，合同訂立時，存在重大誤會、顯失公允，當(dāng)事人一方有權(quán)懇求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷;一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違反真實意思的狀況下訂立的合同，受損害方有權(quán)懇求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。假如購房人能證明雙方訂立合同時存在上述情形，則可以在規(guī)定期限內(nèi)主見變更或撤銷該合同。

《合同法》第39條的規(guī)定：“采納格式條款訂立合同的，供應(yīng)格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公允原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并實行合理的方式提請對方留意免除或者限制其責(zé)任的條款，根據(jù)對方的要求，對該條款予以說明?！鄙唐贩抠I賣領(lǐng)域里的“霸王合同”或“霸王條款”多屬于《合同法》規(guī)定的格式條款。開發(fā)商已填好的合同文本時，并未提請購房人留意合同中有關(guān)免除或者限制其責(zé)任的條款，恰是利用購房人欠缺合同意識或合同學(xué)問、疏乎大意等，僥幸得手。一旦發(fā)生糾紛，若開發(fā)商不能舉證證明其盡了提請留意的義務(wù)，則該格式條款的效力會被依法否定。

另依據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，開發(fā)商在其供應(yīng)的霸王合同中，以格式條款的方式免除其責(zé)任，加重購房人責(zé)任，解除購房人主要權(quán)利的，有關(guān)格式條款也應(yīng)當(dāng)無效。其次，在開發(fā)商填寫或擬定的霸王條款，在理解上發(fā)生爭議時，依據(jù)《合同法》第41條規(guī)定，“應(yīng)當(dāng)作出不利于供應(yīng)格式條款一方的說明”，當(dāng)開發(fā)商意圖以含混隱晦的條款躲避責(zé)任時，這一條規(guī)定對購房人而言也供應(yīng)了一種愛護。

(2)最高人民法院20xx年出臺的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的說明》，給作為弱勢群體的購房人應(yīng)付霸王合同供應(yīng)了又一把愛護傘。

霸王合同的出現(xiàn)極簡單引起市場的混亂，對當(dāng)事人來講也是很不利的。假如你在實踐中中遇到霸王合同的話，可以通過法律途徑來捍衛(wèi)自己的權(quán)益。必要時，還可以托付網(wǎng)站的專業(yè)律師來幫助你處理相關(guān)問題。

商品房買賣合同篇3

合同編號：__________

甲方：（買方）____________________

乙方：（賣方）____________________

簽訂地點：________________________

一、成交房屋：_____________________________________________________

二、甲方須向乙方提交____________平方米的購房安排。

三、房屋交付日期：_______年______月______日。

四、雙方協(xié)商房屋單價一次包定。

五、乙方代收煤氣管道費每戶____________元，電視天線費每戶____________元。

六、預(yù)購付款結(jié)算方法

1．簽訂合同時，甲方必需向乙方交納購房定金。甲方不履行合同，無權(quán)懇求返還定金。乙方不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還甲方定金。合同履行完定金可抵作購房價款。

2．自簽訂合同后，甲方應(yīng)在10日內(nèi)預(yù)付第一次購房價款。工程主體完工后預(yù)付其次次購房價款。工程竣工移交時結(jié)清購房價款。

甲方逾期付款，按中國人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定向乙方償付逾期滯納金。

七、乙方如因安排、設(shè)計變更等緣由不能履行合同，應(yīng)提前通知甲方，經(jīng)雙方協(xié)商可另行支配房屋，甲方亦可解除合同。乙方在___日內(nèi)返還預(yù)收房款，不計利息。

八、本合同自雙方單位蓋章、法定代表人簽章、工商行政管理機關(guān)鑒證后正式生效，至乙方給甲方鑰匙之日起失效。

九、從交付房屋鑰匙之日起，在十二個月內(nèi)發(fā)覺因施工質(zhì)量影響生產(chǎn)、生活的，由乙方在限期內(nèi)負責(zé)修理。

十、產(chǎn)權(quán)歸屬：_______________________________________________________

十一、如需供應(yīng)擔(dān)保，另立合同擔(dān)保書，作為本合同附件。

十二、解決合同糾紛的方式：___________________________________________

十三、本合同正本二份，副本_______份。

十四、其他約定事項：_________________________________________________

甲方（買方）：______________乙方（賣方）：_____________

單位名稱（章）：____________單位名稱（章）：___________

地址：______________________地址：_____________________

法定代表人：________________法定代表人：_______________

托付代理人：________________托付代理人：_______________

電話：______________________電話：_____________________

開戶銀行：__________________開戶銀行：_________________

賬號：______________________賬號：_____________________

郵政編碼：__________________郵政編碼：_________________

鑒（公）證看法：__________________

鑒（公）證機關(guān)（章）：____________

經(jīng)辦人：__________________________

商品房買賣合同篇4

網(wǎng)簽合同時，須要留意以下事項：

第一，網(wǎng)簽時肯定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證，則通常開發(fā)商也具有了土地運用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。

其次，網(wǎng)簽時肯定要采納房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并根據(jù)文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。

第三，網(wǎng)簽時肯定要留意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。

第四，面積確認及面積差異處理。假如選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理時，應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式。

第五，網(wǎng)簽時肯定要認準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付運用日期;運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配[1]套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂什么是網(wǎng)簽合同時，肯定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任。

網(wǎng)簽程序

網(wǎng)簽的程序為：交易雙方當(dāng)事人依據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款———由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認的協(xié)議或合同———雙方當(dāng)事人簽字(蓋章)———在電子樓盤表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約。

每一宗交易的網(wǎng)上操作程序應(yīng)在24小時內(nèi)完成。

商品房買賣合同篇5

甲方（賣方）：_________

乙方（買方）：_________

依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其它相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買賣雙方在同等、自愿、協(xié)商一樣的基礎(chǔ)上就房屋買賣達成如下協(xié)議：

一、標(biāo)的物

1、甲方所擁有的坐落于北京市_________號房屋，建筑面積為_________平方米，其現(xiàn)用途為自住。

2、甲方已于_________年_________月取得上述房屋的全部權(quán)證，房屋全部權(quán)證號為_________。

3、甲方已于_________年_________月取得上述房屋的.國有土地運用證，國有土地運用權(quán)證號為_________。

4、甲方自愿將上述房屋全部權(quán)及所屬土地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方自愿購買該房屋，甲方保證上述房屋全部權(quán)及土地運用權(quán)無產(chǎn)權(quán)糾紛和無債權(quán)債務(wù)糾紛，否則，由甲方擔(dān)當(dāng)一切法律責(zé)任。

二、房屋價款

買賣雙方同意按套計價，該房屋總價款為人民幣_________佰_________拾_________萬_________仟_________佰_________拾_________元。

三、付款方式

買賣雙方同意按下述_________種方式支付房款：

1、一次性付款，乙方于辦理該房屋買賣立契過戶之日起7日內(nèi)一次性支付全部購房款。

2、分期付款，乙方于簽訂本合同之日起7日內(nèi)支付甲方總房款30%的購房款，剩余購房款于辦理房屋立契過戶之日起7日內(nèi)支付。

3、貸款付款，乙方于簽訂本合同之日起7日內(nèi)支付甲方總房款30%的購房款，剩余購房款由乙方向_________申請貸款支付，乙方應(yīng)于本合同簽訂之日起7日內(nèi)向_________提交貸款申請。

四、定金

乙方于簽訂本合同當(dāng)日支付甲方購房定金貳萬元，作為購房擔(dān)保。乙方不購買房屋的，定金不退；反之，甲方不出售該房屋的，雙倍返還定金。乙方支付首付款時，定金折抵首付款。

五、房屋交付

甲方應(yīng)于辦理房屋立契過戶之日起7日內(nèi)將合同約定房屋交付乙方，房屋內(nèi)設(shè)備、設(shè)施及裝飾見合同附件。

六、乙方同意其購置房屋由原物業(yè)管理公司管理，并遵守其管理公約的規(guī)定。

七、甲、乙雙方權(quán)利與義務(wù)

1、在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，甲乙雙方按國家規(guī)定各自擔(dān)當(dāng)有關(guān)稅費。房屋評估費由雙方共同擔(dān)當(dāng)。

2、甲方已交納的公共修理基金和供暖費已計入房屋總價，隨房屋轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方不再另行結(jié)算。房屋交付前發(fā)生的物業(yè)管理費、水電費、煤氣費、電話費、網(wǎng)絡(luò)費及有線電視信號費由甲方擔(dān)當(dāng)。房屋交付后發(fā)生的物業(yè)管理費、水電費、煤氣費、電話費、網(wǎng)絡(luò)費及有線電視信號費由乙方擔(dān)當(dāng)。

3、乙方應(yīng)按合同約定期日支付購房款。乙方未按約定支付購房款的，自本合同約定的應(yīng)付款期滿其次天起至實際支付應(yīng)付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之三的違約金。

乙方逾期付款達60日，甲方有權(quán)解除合同，并可向乙方要求逾期應(yīng)付款3%的違約金。甲方情愿接著履行合同的，自本合同約定的應(yīng)付款期滿其次天起至實際支付應(yīng)付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之三的違約金。

4、甲方應(yīng)按合同約定期日將合同約定房屋交付乙方。甲方未按約定期日交付房屋的，自本合同約定的交付期滿其次天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付購房款萬分之三的違約金。

甲方逾期交房達60日，乙方有權(quán)解除合同，并可要求甲方支付乙方已付購房款3%的違約金；乙方愿接著履行合同的，自本合同約定的交付期滿其次天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付購房款萬分之三的違約金。

甲方交付的房屋不符合合同附件約定條件的，視為未交付房屋。

5、甲、乙雙方于簽訂本合同之日起30日內(nèi)向房屋交易部門提出交易申請。

6、因甲方緣由，致不能交易過戶的，甲方應(yīng)退還乙方已付購房款，并向乙方支付總房款5%的賠償金。

八、因訂立本合同和履行本合同產(chǎn)生的爭議，包括合同效力，違約糾紛由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按下述第_________種方式解決：

1、提交北京仲裁委員會仲裁；

2、向房屋所在地法院起訴；

九、本合同未盡事宜，雙方可協(xié)商簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議及附件，為本合同不行分割的組成部分，具有相同效力。

十、本合同于_________年_________月_________日在北京_________簽訂。

十一、本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

十二、本合同一式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，房屋管理部門備案一份，中介公司備案一份，各份具有相同效力。

甲方：_________乙方：_________

代理人：_________代理人：_________

商品房買賣合同篇6

最高人民法院于20xx年5月7日公布，6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的說明》，對房地產(chǎn)交易中發(fā)生糾紛較多的一些問題如何詳細適用法律作了較為明確詳細的規(guī)定。針對消費者的合法權(quán)益，人民法院應(yīng)當(dāng)如何進一步為其愛護合法權(quán)益，已成為近年來日益關(guān)切的話題，該司法說明的第八條、第九條第一次明確適用懲處性賠償責(zé)任，從而結(jié)束了長期困擾司法實踐和民法理論的商品欺詐等糾紛如何處理的爭辯，確保各級人民法院的審理做到法制統(tǒng)一適用。

商品房一個是預(yù)售，一個是現(xiàn)售。這里面有幾點比較重要，第一個就是涉及到《合同法》第286條司法說明出臺以后對于銷售合同所產(chǎn)生的影響，就是說建筑工程的承包方依法行使優(yōu)先權(quán)對開發(fā)商就會形成很大的影響，房子至少是三層抵押，就是你的房子是在建工程給了施工企業(yè)的抵押權(quán)，然后開發(fā)商又拿這個工程去銀行去抵押貸款，第三個人就是買房人拿房子做抵押貸款。所以假如說是商品預(yù)售房，現(xiàn)在開發(fā)商欠了施工企業(yè)錢，施工企業(yè)去法院打官司，把這個建筑工程賣了，然后把錢給施工企業(yè)，那我買房人怎么辦？我已經(jīng)和開發(fā)商簽了合同了，這個商品房銷售合同確定不能履行，就是說我買房人可以認定銷售方構(gòu)成欺詐，要求解除合同并賠償其損失。

其次個問題是涉及到抵押。假如房地產(chǎn)開發(fā)商在建或者建成的商品房事先抵押出去了，但在與買房人簽合同的時候，隱瞞了該房屋已予以抵押的事實，或者是商品房銷售合同訂立以后未辦理登記備案，銷售方也未告知購買方房屋已抵押出去，最終購買方的權(quán)利沒方法實現(xiàn)的話，可以要求銷售方予以雙倍賠償。

第三個就是買房人也是靠買的房子抵押出去來買房。這個商品房銷售合同，假如說開發(fā)商有一方要求確認這個商品房銷售合同無效或者要求解除合同，人民法院應(yīng)當(dāng)通知銀行作為第三人參與訴訟。那買房人跟開發(fā)商本身簽訂的商品房銷售合同，然后又是以所買的房子自己抵押貸款來支付該款，那么法院也應(yīng)當(dāng)通知銀行作為第三人參與訴訟。

第四個就是對于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證至今沒有作出明確的規(guī)定，現(xiàn)在許多買房人都是買了房屋后辦不成房產(chǎn)證，緣由就是房地產(chǎn)開發(fā)商不給資料。假如因為銷售方的緣由，購買方不能根據(jù)商品房銷售合同約定的期限辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或者在預(yù)售商品房90天內(nèi)，購買方還不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，銷售方是否要擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

依據(jù)以上在審判中所遇到的問題，依據(jù)最高司法說明，筆者依據(jù)審判實踐閱歷，應(yīng)從以下幾個方面予以解決：

一、銷售廣告應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容，買房人應(yīng)供應(yīng)相關(guān)資料

《說明》明確規(guī)定，商品房的銷售廣告和圖片資料為要約邀請，只要具備以下條件，就應(yīng)當(dāng)視為要約：1、對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明與承諾；2、此說明和承諾應(yīng)當(dāng)詳細確定；3、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

對符合上述條件說明和承諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，即應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

目前開發(fā)商的銷售廣告或圖片資料95%以上都在不惹眼的角落，有一行意思也許相同的小字，“本廣告的最終說明權(quán)歸開發(fā)商全部，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”，依據(jù)法律規(guī)定，此格式性善告并不能免除開發(fā)商的誠信責(zé)任，只要其圖片的內(nèi)容符合說明中所規(guī)定的要約條件，開發(fā)商違反時，仍應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

二、因雙方意思不一樣導(dǎo)致簽約失敗，買房人交納的定金應(yīng)如數(shù)退還按《說明》的規(guī)定，將簽訂商品房買賣合同前所交付的定金作為立約定金。假如因當(dāng)事人一方緣由未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。但因不行歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還買受人，這樣有利于充分地愛護消費者的合法權(quán)益。

買房時常見的狀況是雙方均有誠意簽訂買賣合同，基于誠懇信用原則進行公正談判，但因?qū)贤哪承l款看法不一樣，最終導(dǎo)致簽約失敗。對于這種狀況，不能歸責(zé)于當(dāng)事人的任何一方，此時出賣人不得以任何借口及理由占有定金，應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還買受人。

三、房屋質(zhì)量不合格消費者可要求退房和要求開發(fā)商予以賠償《說明》明確規(guī)定因房屋質(zhì)量不合格，買受人懇求解除合同和賠償損失的，法院應(yīng)予支持，開發(fā)商交付運用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者無合同期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者托付他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其它損失由出賣人擔(dān)當(dāng)。

這里，應(yīng)當(dāng)留意的是，在法院審理中，買受人應(yīng)當(dāng)供應(yīng)自己自行或者托付他人修復(fù)的證據(jù)，以及出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù)。

四、開發(fā)商惡意欺詐，買受人可獲得雙倍賠償

《說明》明確規(guī)定，具有下列狀況之一者買房人可要求雙倍賠償。

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2、商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3、出賣人訂立商品房買賣合同時，有意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實或者供應(yīng)虛假商品房預(yù)售許可證明；4、出賣人訂立商品房預(yù)售合同時，有意隱瞞所出售的房屋已經(jīng)抵押的事實；5、出賣人訂立商品房買賣合同時，有意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。具備上述五種情形之一的，買受人可以懇求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償所造成損失，并可以懇求出賣人擔(dān)當(dāng)超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，損害買受人權(quán)益的事務(wù)屢有發(fā)生，按《說明》的規(guī)定，開發(fā)商將為此擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任最高不超過已付購買房屋款的一倍，這一規(guī)定，將極好地遏制和制裁惡意違約，欺詐等嚴峻損害市場交易平安的行為。

五、不能如期取得房產(chǎn)證可要求出賣人予以賠償

《說明》規(guī)定由于出賣人的緣由，在肯定期限內(nèi)，買受人不能如期辦理房產(chǎn)證，出賣人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理全部權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的緣由，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋全部權(quán)登記，買受人有權(quán)解除合同和賠償損失。

因開發(fā)商的緣由不能如期辦理房產(chǎn)證引發(fā)的糾紛屢見不鮮，如利用集體全部土地開發(fā)的項目，未經(jīng)立項批準(zhǔn)的項目，未取得規(guī)劃審批的項目，沒有銷售許可證的房屋，未閱歷收或驗收不合格的項目，土地或房屋未解除抵押的，開發(fā)商未繳納相關(guān)稅費等。在這些狀況下，買受人都不能辦理房產(chǎn)證。當(dāng)然，不能如期辦理房產(chǎn)證，還可能有其它一些緣由，這有待于進一步探討，以便合理解決。

但是要想解除合同或者獲得賠償，必需留意以下幾點：第一，買受人不能任何過錯，應(yīng)剛好將辦理產(chǎn)權(quán)證要求的證件先進供應(yīng)給開發(fā)商，并且讓其簽收，注明收到日期，以分清責(zé)任；其次，依據(jù)《合同法》第15條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，應(yīng)剛好向有關(guān)部門查詢開發(fā)商是否根據(jù)合同約定或法律規(guī)定履行了“產(chǎn)權(quán)登記備案”的義務(wù)；第三，假如涉及土地等被抵押，向有關(guān)部門查詢抵押，是否已經(jīng)解除。

六、開發(fā)商“交鑰匙”就算房屋交付運用

《說明》明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移、占有，即“交鑰匙”應(yīng)視為對該房屋的交付運用，但假如當(dāng)事人在合同中明確約定了房屋的交付運用，不僅是轉(zhuǎn)移占有，而且要同時轉(zhuǎn)移房屋全部權(quán)的，從其約定。

關(guān)于房屋的交付運用，買賣雙方的理解不一樣，出賣人通常認為“交鑰匙”即是房屋交付運用，而買受人則往往認為，房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移才是房屋的交付運用，由此引發(fā)的糾紛不斷。

《說明》有了明確規(guī)定，對買賣雙方來說都很重要，有了法律依據(jù)，雙方操作起來更踏實。

七、商品房買賣合同不能輕易被認定為無效合同

《說明》對一些詳細情形下商品房預(yù)售合同的效力作了規(guī)定，如出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效；但是在起訴前開發(fā)商取得商品房預(yù)售合同證明的，可以認定有效。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定，辦理登記

備案手續(xù)為由懇求合同無效的，不予支持等。

《說明》的這些內(nèi)容從立法本意上不輕易將商品買賣合同確認無效，從而有利于交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的愛護，也有利于商品房市場的健康發(fā)展。

八、支持拆遷戶優(yōu)先取得補償安置房

拆遷人與被拆遷人根據(jù)全部權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋，對被拆遷人予以補償安置，假如拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人懇求優(yōu)先取得補償安置房屋的應(yīng)予支持。

此規(guī)定體現(xiàn)了被拆遷人合法權(quán)益的愛護，即法院支持被拆遷人優(yōu)先取得補償支配房屋，假如被拆遷人懇求解除拆遷補償安置協(xié)議，無法取得房屋的拆遷戶可以懇求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失并可以懇求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔(dān)當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

我國傳統(tǒng)上，不法行為所導(dǎo)致的損害賠償，以被害人蒙受的損失為限，即損害賠償不能超過實際所受的損失。《合同法》第一百零一零一一十三條關(guān)于欺詐適用消法的規(guī)定，突破了傳統(tǒng)民法理論中合同賠償責(zé)任只在于填補損失，而不在于懲處的觀念。司法說明的動身，是否意味著對消法第四十九條的干脆適用呢？最高法院副院長已明確地予以否定問答，兩者在適用前提和結(jié)果上有區(qū)分，消法的適用前提是欺