XXXX年武漢盤龍城畝項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略

謹(jǐn)呈：武漢地產(chǎn)集團(tuán)盤龍城2400畝項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略為武漢再造一座“城”耕耘于盤龍中心，成長于盤龍中心，最終成就盤龍中心1從企業(yè)的發(fā)展角度審視項(xiàng)目21989年－1994年：萬科地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)模式、區(qū)位選擇和開發(fā)時(shí)機(jī)上均缺乏主動(dòng)性，處于萌芽階段，無品牌效應(yīng)1989年1994年萬科天景花園深圳荔景大廈深圳萬景花園深圳威登1991年萬科的深圳路徑31998年-2001年：萬科地產(chǎn)99年在羅湖核心區(qū)域的多點(diǎn)開發(fā)，完成地產(chǎn)規(guī)模的增長，但仍然表現(xiàn)為以機(jī)會(huì)主導(dǎo)開發(fā)的特征；01年最終形成了三個(gè)產(chǎn)品系列的雛形，步入地產(chǎn)品牌發(fā)展的成熟階段1998年2001年萬科城市花園萬科桂苑萬科俊園深圳瑰麗福景大廈萬科彩園萬科四季花城萬科溫馨家園萬科金色家園城市花園系列四季花城系列金色家園系列城市中心區(qū)城郊發(fā)展區(qū)城市建成區(qū)2000年1999年萬科的深圳路徑42002年-2005年：萬科開始嘗試對(duì)低密度產(chǎn)品的探索和創(chuàng)新，并主動(dòng)性地在坂雪崗區(qū)域形成主導(dǎo)性開發(fā)；2002年2005年萬科金域藍(lán)灣萬科東海岸萬科十七英里萬科第五園萬科城2004年2003年萬科第五園——1、與四季花城、萬科城共同建立和強(qiáng)化萬科在坂雪崗區(qū)域的主導(dǎo)者地位；2、利用產(chǎn)品的創(chuàng)新和提升實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的的突破性增長；萬科的深圳路徑5金地海景8.7萬金地花園4萬體量19981994199920002001200220032004198919912005四季花城54萬天景花園威登荔景大廈萬景花園城市花園瑰麗福景大廈俊園桂苑彩園金色家園18萬溫馨家園金域藍(lán)灣30萬東海岸21萬17英里第五園63萬成為領(lǐng)導(dǎo)者量的積累廣泛的知名度[量的積累-廣泛知名度-成為領(lǐng)導(dǎo)者]——大盤將為建立區(qū)域地位的重要契機(jī)思考199719941999200020012003200620072008梅隴鎮(zhèn)42萬體量翠園2.4萬金海灣12萬翠堤灣14萬香蜜山17萬量的積累廣泛的知名度成為領(lǐng)導(dǎo)者萬科城53萬6地產(chǎn)品牌發(fā)展的幾個(gè)階段品牌階段基本特征適用前提相關(guān)案例初級(jí)階段機(jī)會(huì)型開發(fā)項(xiàng)目較少、規(guī)模較小大多數(shù)中小開發(fā)商中級(jí)階段“量大就是美”通過項(xiàng)目數(shù)和開發(fā)量的增加來積累知名度高級(jí)階段產(chǎn)品系列化規(guī)?；瘮U(kuò)張的戰(zhàn)略需要萬科、金地產(chǎn)品系列區(qū)域運(yùn)營商先天性（或逐漸形成）的區(qū)域性土地資源或成本優(yōu)勢招商在蛇口、華僑城、萬科在坂雪崗最高級(jí)階段客戶的主導(dǎo)性龐大的客戶基礎(chǔ)或客戶專營的能力香港新鴻基、美國Pulde武漢地產(chǎn)基本完成了品牌發(fā)展各個(gè)階段的運(yùn)作和嘗試思考7【本項(xiàng)目發(fā)展的理想】武漢地產(chǎn)在本項(xiàng)目的規(guī)劃和營銷實(shí)踐將在未來5--10年，乃至更深遠(yuǎn)的未來持續(xù)影響武漢地產(chǎn)格局本項(xiàng)目承載了武漢地產(chǎn)由項(xiàng)目開發(fā)商向區(qū)域運(yùn)營商轉(zhuǎn)變的使命以此為基調(diào)，我們對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展方向和戰(zhàn)略進(jìn)行了深入的研究8本次匯報(bào)結(jié)構(gòu)9屬性界定核心問題梳理競爭機(jī)會(huì)挖掘案例分析發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃方案整體發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位本體價(jià)值挖掘客戶分析驅(qū)動(dòng)模式選擇9【區(qū)域?qū)傩浴獏^(qū)位】盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地處武漢市北郊、黃陂區(qū)西南部，三環(huán)以外，屬北部新城組團(tuán)，區(qū)域核心距天河機(jī)場10公里，至漢口市區(qū)25公里（35分鐘車程），區(qū)位較偏盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于1992年，面積為88平方公里，規(guī)劃為武漢現(xiàn)代制造業(yè)的密集區(qū)、高新科技的產(chǎn)業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)區(qū)、中外聞名的旅游區(qū)、臨空港產(chǎn)業(yè)區(qū)；建設(shè)類似上海浦東的武漢新城。

北部新城組團(tuán)西部新城組團(tuán)西南新城組團(tuán)南部新城組團(tuán)東南新城組團(tuán)東部新城組團(tuán)盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)武昌漢陽漢口黃陂政府天河機(jī)場漢口火車站漢口北專業(yè)市場三環(huán)線盤龍城屬于黃陂區(qū)管轄，而黃陂區(qū)于1998年由黃陂縣撤縣改區(qū)，在武漢人眼中，就覺得盤龍城不屬于武漢市的一部分，抗性較大——武漢市民訪談28公里10公里25公里7公里10【區(qū)域?qū)傩浴煌ā勘P龍大道和岱岱黃高速是漢漢口市區(qū)通向向盤龍城的主主要兩條南北北干道，路況況較差，且三三環(huán)入口處極極易出現(xiàn)堵塞塞現(xiàn)象，而區(qū)區(qū)域內(nèi)僅有4條公交線路路，交通不夠便利利，整體大環(huán)環(huán)境不被認(rèn)可可漢口市中心機(jī)場高速盤龍大道機(jī)場岱黃高速三環(huán)巨龍大道目前只有129、291、292、、298四條條公交線路，，“麻木”是是僅有的日常常代步工具，，的士通行量量極少，短期期內(nèi)沒有增加加公交線路的的規(guī)劃盤龍路兩側(cè)沒沒有任何綠化化，道路形象象較差，“鄉(xiāng)鄉(xiāng)氣”顯現(xiàn)，，且短期內(nèi)區(qū)區(qū)域沒有南北北新干道的規(guī)規(guī)劃堵塞11【區(qū)域?qū)傩浴涮住①Y資源】區(qū)域內(nèi)市政設(shè)設(shè)施陳舊，生生活配套滯后后，目前只有有一家大型超超市“中百倉倉儲(chǔ)”，自住住為主的剛需需區(qū)域受制于于各項(xiàng)配套的的缺乏導(dǎo)致入入住率只有20%-40%，常住人人口僅3萬人人，一片空城景象象，后湖為區(qū)區(qū)域僅有資源源，但認(rèn)知度度不高唯一的大型超超市“中百倉倉儲(chǔ)”陳舊的醫(yī)院原始的街鋪盤龍城市政設(shè)設(shè)施陳舊，生生活配套滯后后。目前大多多集中于巨龍龍大道葉店區(qū)區(qū)域公路兩側(cè)側(cè)。區(qū)域內(nèi)只有一一家大型超市市“中百倉儲(chǔ)儲(chǔ)”。居民休休閑娛樂、看看病、購物都都不甚方便。。1234567891中百倉儲(chǔ)超市（8000平方米）2F28街3農(nóng)貿(mào)市場4盤龍一中5第一醫(yī)院亞健康治療中心6武漢市醫(yī)療救治中心7黃陂區(qū)醫(yī)院8建設(shè)銀行9農(nóng)業(yè)銀行盤龍大道巨龍大道低認(rèn)知度的后后湖項(xiàng)目名稱自住投資比恒大名都自住：投資=8：2巢上城自?。和顿Y=8：2漢飛向上城自?。和顿Y=7：3F陽光城自?。和顿Y=8：2自住為主，少少量投資12【區(qū)域?qū)傩浴康禺a(chǎn)市市場格局】早期為純別墅墅區(qū)域，但隨隨著低價(jià)取地地的泛濫和各各大開發(fā)商對(duì)對(duì)于利潤的追追求，高密度度物業(yè)陸續(xù)增增多，市場出出現(xiàn)兩級(jí)分化化，純粹性和和高端性被打打破，檔次逐逐漸降低代表項(xiàng)目：F天下物業(yè)類型：別別墅面積區(qū)間：200--600㎡銷售總價(jià)：350--800萬代表項(xiàng)目：領(lǐng)領(lǐng)袖城物業(yè)類型：小小高層/高層層面積區(qū)間：99--139㎡銷售總價(jià)：30—60萬萬高端物業(yè)中低端物業(yè)中高端物業(yè)13【地塊屬性———位置、指指標(biāo)】地塊靠近區(qū)域域核心地段，，總占地2481畝，本本次策劃用地地約1714畝，容積積率最低約1.6，并可可上調(diào)，屬大大規(guī)模住宅開開發(fā)項(xiàng)目地塊位置：本項(xiàng)目位于盤盤龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)盤龍大道道、楚天大道道、湖濱路、、乘龍路的圍圍合區(qū)域內(nèi)。。目前地塊已開開發(fā)中式別墅墅---盤龍龍灣以及歐式式洋房---天璽花園，，因此本次策策劃用地不考考慮恒達(dá)公司司地塊與城開開公司先期動(dòng)動(dòng)工的天璽花花園。地塊指標(biāo)：總占地：2481畝本次策劃用地地：1714畝容積率：1.6（根據(jù)實(shí)實(shí)際情況具備備可調(diào)性）已開發(fā)地塊天璽花園：歐歐式小高盤龍灣：中式式別墅恒達(dá)公司盤龍灣670畝桂苑蘭苑城開公司615畝天璽花園300畝中鄂聯(lián)公司315畝統(tǒng)建公司地產(chǎn)集團(tuán)本部581畝畝盤龍大道巨龍大道本次研究用地1714畝區(qū)域核心位置好、大規(guī)規(guī)模14【地塊屬性———內(nèi)部】地勢平坦，無無明顯景觀資資源，開發(fā)商商代建3條規(guī)規(guī)劃路，首先先動(dòng)工的是南南北向、50米寬的乘龍龍路地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部地勢勢平坦，無明明顯高差和景景觀資源北側(cè)待拆遷農(nóng)農(nóng)民房與南側(cè)側(cè)高壓線走廊廊在項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)前均可順利利處理內(nèi)部規(guī)劃三條條道路，兩條條南北向，一一條東西向，，首先動(dòng)工的的是50米寬寬的盤龍路，，由開發(fā)商代代建1乘龍路50米寬2344321無優(yōu)優(yōu)勢勢資資源源15【周周邊邊四四至至】】北側(cè)側(cè)距距后后湖湖約約300米米，，低低層層物物業(yè)業(yè)沒沒有有湖湖景景視視野野，，至至東東南南側(cè)側(cè)的的中中百百倉倉儲(chǔ)儲(chǔ)最最遠(yuǎn)遠(yuǎn)距距離離約約3公公里里，，南南側(cè)側(cè)緊緊臨臨主主干干道道巨巨龍龍大大道道，，西西側(cè)側(cè)近近主主干干道道盤盤龍龍大大道道地塊塊四四至至地塊塊東東臨臨盤盤龍龍大大道道，，南南靠靠巨巨龍龍大大道道，，具具有有良良好好的的昭昭示示性性北側(cè)側(cè)距距后后湖湖約約300米米，，西西北北角角至至中中百百倉倉儲(chǔ)儲(chǔ)3.0KM，，地地塊塊南南側(cè)側(cè)凹凹槽槽處處為為國國家家電電網(wǎng)網(wǎng)，，對(duì)對(duì)住住宅宅開開發(fā)發(fā)存存在在一一定定影影響響盤龍龍大大道道與與巨巨龍龍大大道道為為區(qū)區(qū)域域主主干干道道，，路路況況一一般般。。區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)主主要要生生活活配配套套和和住住宅宅開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目多多集集中中在在主主干干道道兩兩側(cè)側(cè)1234123456789658971010至湖湖邊邊約約300米米至超超市市約約3000米米領(lǐng)袖袖城城28街街盤龍龍大大道道盤龍龍水水岸岸無湖湖景景資資源源北儷儷湖湖國家家電電網(wǎng)網(wǎng)中百百倉倉儲(chǔ)儲(chǔ)超超市市巨龍龍大大道道與與雜雜貨貨市市場場近主主干干道道、、臨臨超超市市16【本本體體總總結(jié)結(jié)】】二線線省省會(huì)會(huì)城城市市、、城城市市遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊郊、、低低認(rèn)認(rèn)知知度度、、無無景景觀觀資資源源的的大大規(guī)規(guī)模模住住宅宅開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目項(xiàng)目目屬屬性性：：項(xiàng)目目內(nèi)內(nèi)部部地地勢勢平平坦坦，，存存在在少少量量待待拆拆遷遷農(nóng)農(nóng)房房和和高高壓壓線線走走廊廊，，無無明明顯顯的的景景觀觀資資源源地勢勢平平坦坦，，無無景景觀觀資資源源占地地2841畝畝，，本本次次策策劃劃用用地地約約1714畝畝，，容容積積率率可可調(diào)調(diào)整整，，在在武武漢漢屬屬大大規(guī)規(guī)模模住住宅宅開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目大規(guī)規(guī)模模，，容容積積率率可可調(diào)調(diào)項(xiàng)目目至至北北側(cè)側(cè)后后湖湖約約300米米，，距距中中百百倉倉儲(chǔ)儲(chǔ)最最遠(yuǎn)遠(yuǎn)距距離離約約3KM，，緊緊鄰鄰巨巨龍龍大大道道并并靠靠近近盤盤龍龍大大道道，，昭昭示示性性好好緊鄰鄰主主干干道道，，可可享享受受一一定定的的資資源源與與配配套套區(qū)域域?qū)賹傩孕裕海悍浅鞘邪l(fā)展規(guī)劃主方向，發(fā)展緩慢，定位缺失受道路與配套的影響，人氣不旺，對(duì)區(qū)域存在抗性區(qū)域價(jià)值低，存在抗性盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于漢口北側(cè)，距離市中心半小時(shí)車程，區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施陳舊，生活配套匱乏城市遠(yuǎn)郊，配套匱乏武漢地處華中腹地，是九省通衢的特大省會(huì)城市，城市首位度高，經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)達(dá)華中腹地，置業(yè)熱點(diǎn)遠(yuǎn)郊郊環(huán)環(huán)境境差差有有抗抗性性大大盤盤開開發(fā)發(fā)17本次次匯匯報(bào)報(bào)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)18屬性性界界定定核心心問問題題梳理理競爭爭機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)挖挖掘掘案例例分分析析發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略及及整整體體定定位位規(guī)劃劃方方案案整體體發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略客戶戶定定位位產(chǎn)品品定定位位本體體價(jià)價(jià)值值挖挖掘掘客戶戶分分析析驅(qū)動(dòng)動(dòng)模模式式選選擇擇18企業(yè)業(yè)目目標(biāo)標(biāo)、、客客戶戶關(guān)關(guān)注注問問題題、、限限制制條條件件企業(yè)業(yè)目目標(biāo)標(biāo)客戶戶關(guān)關(guān)注注的的問題題341２在快快速速銷銷售售的的前前提提下下保保證證一一定定利利潤潤提高高片片區(qū)區(qū)入入住住率率、、塑塑造造區(qū)區(qū)域域標(biāo)標(biāo)桿桿項(xiàng)項(xiàng)目目，，成成功功樹樹立企企業(yè)業(yè)品品牌牌產(chǎn)品品：物物業(yè)業(yè)類類型型如如何何選選取??？？產(chǎn)產(chǎn)品品如如何何創(chuàng)創(chuàng)新新？？2容積積率率：項(xiàng)項(xiàng)目目的的容容積積率率如如何何選選取取，，既既能能保保證證利利潤潤同同時(shí)時(shí)不不降降低低項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)？？項(xiàng)目目的的限限制制條條件件項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)周周期期8-10年年,明明年年9月月動(dòng)動(dòng)工工，，2013年年入入市市武漢漢地地產(chǎn)產(chǎn)集集團(tuán)團(tuán)為為大大型型國國企企，，從從事事市市政政基基礎(chǔ)礎(chǔ)建建設(shè)設(shè)，，在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域域沒沒有有品品牌牌效效應(yīng)應(yīng)統(tǒng)建建的的地地塊塊必必須須先先開開發(fā)發(fā)配套套：項(xiàng)項(xiàng)目目需需要要做做哪哪些些配配套套？？每每種種配配套套做做多多大大規(guī)規(guī)模模？？3提出出一一個(gè)個(gè)質(zhì)質(zhì)感感、、創(chuàng)創(chuàng)新新、、能能實(shí)實(shí)操操的的方方案案通通過過黃黃陂陂區(qū)規(guī)規(guī)劃劃1整體體性性：如如何何形形成成大大盤盤的的整整體體性性開開發(fā)發(fā)？？19利用用SCQ模模型型來來確確定定核核心心問問題題R1：：非期期望望結(jié)結(jié)果果————按常常規(guī)規(guī)發(fā)發(fā)展展的的可可能能結(jié)結(jié)果果即S：：情情景景現(xiàn)現(xiàn)狀狀R2：：期望望結(jié)結(jié)果果————我們們的的期期望望目目標(biāo)標(biāo)即武武漢漢地地產(chǎn)產(chǎn)集集團(tuán)團(tuán)的的目目標(biāo)標(biāo)C（矛矛盾盾或或沖沖突突））Q（核核心心問問題題））20困境境缺配配套套··空空城城··大大供供應(yīng)應(yīng)··消消化化慢慢21整體體環(huán)環(huán)境境差差、、生生活活配配套套極極其其缺缺乏乏，，而而政政府府對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域沒沒有有明明晰晰的的配配套套規(guī)規(guī)劃劃，，導(dǎo)導(dǎo)致致入入住住率率低低，，陷陷入入惡惡性性循循環(huán)環(huán)中中，，且且項(xiàng)項(xiàng)目目內(nèi)內(nèi)部部無無資資源源依依托托盤龍龍城城那那個(gè)個(gè)地地方方太太偏偏僻僻了了，，去去過過一一次次，，塞塞車車，，又又荒荒涼涼，，在在那那個(gè)個(gè)地地方方買買個(gè)個(gè)吃吃的的東東西西都都困困難難，，買買了了房房子子也也沒沒法法住住。?！獫h漢口口街街邊邊的的路路人人訪訪談?wù)勴?xiàng)目目內(nèi)內(nèi)部部項(xiàng)目目內(nèi)內(nèi)部部項(xiàng)目目內(nèi)內(nèi)部部盤龍龍城城盤龍龍城城政府府沒沒有有明明晰晰的的配配套套規(guī)規(guī)劃劃，，區(qū)區(qū)域域陷陷入入惡惡性性循循環(huán)環(huán)的的空空城城中中困境122區(qū)域內(nèi)內(nèi)大部部分項(xiàng)項(xiàng)目都都將成成熟社社區(qū)作作為為為宣傳傳口號(hào)號(hào)，皆皆以自自我為為中心心，各各自為為政，，未能能營造造良好好的居居住氛氛圍摩卡小小鎮(zhèn)領(lǐng)袖城城沒有營營造出出明確確的居居住氛氛圍；；各自為為政，，缺乏乏領(lǐng)頭頭羊：：各項(xiàng)項(xiàng)目配配套皆皆為銷銷售物物業(yè)的的噱頭頭，配配套零零散，，不能能形成成中心心；單調(diào)主主打基基調(diào)：：主打打基調(diào)調(diào)在市市場上上千篇篇一律律，無無法在在見多多識(shí)廣廣的客客戶眼眼里形形成亮亮點(diǎn)名流人人和天天地項(xiàng)目各各自中中心化化，配配套小小打小小鬧，，低入入住率率進(jìn)一一步加加劇困境223區(qū)域內(nèi)內(nèi)樓盤盤大量量開發(fā)發(fā)，且且大盤盤增多多，在在售樓樓盤近近20多個(gè)個(gè)，未未來供供應(yīng)量量約480萬平平米大盤增增多，，競爭爭集中中，480萬平平米的的供應(yīng)應(yīng)量困境3項(xiàng)目名稱總體建面容積率物業(yè)類型已售或規(guī)劃未來供應(yīng)量漢飛·向上城7萬㎡0.99多層10月開盤7萬㎡恒大名都80萬㎡1.35聯(lián)排、疊拼、高層10月開盤80萬㎡中城時(shí)代35萬㎡1.6高層、小高層、多層未開盤35萬㎡哥特帝景17萬㎡1.5多層、小高層約13萬㎡約4萬㎡F陽光城35萬㎡3高層約30萬㎡約5萬㎡歌林花園46萬㎡3小高層、高層19萬㎡27萬㎡摩卡小鎮(zhèn)37萬㎡1.8多層、小高層約7萬㎡30萬㎡日月山水80萬㎡2小高層、高層26萬㎡52萬㎡領(lǐng)袖城60萬㎡3.1小高層、高層26萬㎡34萬㎡人和天地108萬㎡1.8小高層、高層80萬㎡28萬㎡巢上城65萬㎡2.75小高層、高層20萬㎡約45萬㎡美景天城37萬㎡2.48高層、小高層、多層5萬㎡約32萬㎡中國院子42萬㎡0.73聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、疊拼32萬㎡約10萬㎡盤龍灣96.7萬㎡0.6聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟46萬㎡47萬㎡F天下69萬㎡0.33獨(dú)棟25萬㎡約44萬㎡合計(jì)------480萬㎡24按照內(nèi)內(nèi)部樓樓盤年年均消消化速速度，，本項(xiàng)項(xiàng)目以以容積積率1.6計(jì)算算，開開發(fā)周周期約約17年，，即使使按照照區(qū)域域內(nèi)最最好銷銷售速速度計(jì)計(jì)算，，開發(fā)發(fā)周期期約10年年區(qū)域內(nèi)內(nèi)大部部分樓樓盤普普通住住宅月月銷售售40-50套套，少少數(shù)超超越市市場可可賣到到100套套，低低密度度住宅宅賣的的最好好的中中國院院子每每月銷銷售20-30套。。按照區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)普通通住宅宅平均均消化化速度度，每每月銷銷售50套套，每每套面面積100平，，低密密度住住宅每每月銷銷售15套套，每每套面面積250平，，那么么年銷銷售量量10.5萬方方，按按照此此銷售售速度度，項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)周周期約約17年；；按照區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)普通通住宅宅最好好的每每月銷銷售100套，，低密密度住住宅每每月銷銷售20套套，那那么年年銷售售量18萬萬方，，按照照此銷銷售速速度，，項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)周期期約10年年項(xiàng)目物業(yè)類型銷售速度(套/月)巢上城普通住宅50-60F、陽光城40-45哥特帝景45-50日月山水30-40鼎鑫·摩卡小鎮(zhèn)30-40名流人和天地100-110歌林花園40-50美景天城30-40哥特帝景40-50領(lǐng)袖城60-80恒大名都120-130恒大名都低密度住宅10-15F、天下10-20中國院子20-30盤龍灣2-3巢NEST8-10項(xiàng)目按按照180萬建建面計(jì)計(jì)算單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目10萬萬平米米/年年，本本項(xiàng)目目至少少需要要2倍倍的市市場速速度困境425矛盾/沖突R1：：非期期望結(jié)結(jié)果———按按常規(guī)規(guī)發(fā)展展的可可能結(jié)結(jié)果R2：：期望望結(jié)果果————我們們的期期望目目標(biāo)C：矛盾或或沖突突（（complication）———R1與與R2之間間存在在著的的矛盾盾或沖沖突A.Descriptionofthecontents項(xiàng)目所需的大量客戶難以保證，并在開發(fā)過程不能持續(xù)區(qū)域形象難以改善，價(jià)格難以突破項(xiàng)目的消化周期會(huì)延長項(xiàng)目很難突破區(qū)域，樹立形象，塑品牌目標(biāo)：在8-10年年時(shí)間間開發(fā)發(fā)完畢畢，快速回回現(xiàn)，，并提提高利利潤，，樹立立品牌牌影響響力，，成為為區(qū)域域的標(biāo)標(biāo)桿結(jié)果：項(xiàng)目目規(guī)模模較大大，需需要持持續(xù)的的、高高質(zhì)量量的客客戶源源支撐撐項(xiàng)目目的量量和價(jià)價(jià)26項(xiàng)目核核心問問題——如如何持持續(xù)吸吸引客客戶，，形成成大盤盤穩(wěn)健健開發(fā)發(fā)，保保證項(xiàng)項(xiàng)目的的速度度和利利潤，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)各公公司的的共贏贏？——在在區(qū)域域價(jià)值值不明明晰的的情況況下，，如何何尋求求自我我價(jià)值值的突突破？？Question27出路路28本次匯匯報(bào)結(jié)結(jié)構(gòu)29屬性界界定核心問問題梳理案例分分析競爭機(jī)機(jī)會(huì)挖挖掘發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及及整體體定位位規(guī)劃方方案整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略客戶定定位產(chǎn)品定定位本體價(jià)價(jià)值挖挖掘客戶分分析驅(qū)動(dòng)模模式選選擇29區(qū)域價(jià)價(jià)值分分析城市發(fā)展角角度板塊競爭分分析區(qū)域發(fā)展研研判30武漢依托中中部“天元元”的地理理位置將建建立其戰(zhàn)略略支點(diǎn)的城城市地位，，提升整個(gè)個(gè)城市的價(jià)價(jià)值平臺(tái)武漢位于京廣縱向經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶，長長江橫向經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶，的的“十”字字中心占據(jù)中部““天元”地地位武漢是中部部地區(qū)的交交通樞紐京廣線連接接中部21個(gè)大中中城市長江連接中中部19個(gè)大中中城市武漢是中部部經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)核心沿京廣經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)占中部部地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值比重重的32%，沿長江經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)占中部部地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值比重重的19%，兩者合計(jì)占占中部總量量的43%。中部“兩核核兩帶六圈圈”格局戰(zhàn)略支點(diǎn)城城市功能特特點(diǎn)交通樞紐產(chǎn)業(yè)牽引要素集散服務(wù)中心管理中心創(chuàng)新中心中原城市群群武漢城市圈圈沿江城市群群長株潭城市市群太原城市群群昌九城市群群趨勢一÷31武漢的城市市吸附力和和輻射范圍圍將進(jìn)一步步提升，為為城市帶來來更多的外外來人口遷遷入城市的重大大投資建設(shè)設(shè)項(xiàng)目將直直接帶來大大量外來人人口的就業(yè)業(yè)、居住需需求與投資資需求承接沿海產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，，近兩年，，武漢市““騰籠換鳥鳥”，辟出出7個(gè)都市市工業(yè)園，，進(jìn)一步完完善6個(gè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)城區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)的的基礎(chǔ)設(shè)施施條件，收收納轉(zhuǎn)入企企業(yè)。到目目前7個(gè)都都市工業(yè)園園已入駐企企業(yè)1088戶，提提供就業(yè)崗崗位8.97萬個(gè)，，實(shí)現(xiàn)工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值314億元元。6個(gè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)城區(qū)開發(fā)發(fā)區(qū)已成為為該市工業(yè)業(yè)新的增長長點(diǎn)。武漢成為國國家兩型社社會(huì)試驗(yàn)區(qū)區(qū)后，意味味著國家將將出臺(tái)更多多優(yōu)惠政策策，而武漢漢的投資環(huán)環(huán)境也會(huì)變變得更好。。，對(duì)外更更具吸引力力。武漢展覽館館廣場武漢“兩兩型社會(huì)””增強(qiáng)城市市吸引力東湖高新區(qū)區(qū)是中央人人才工作協(xié)協(xié)調(diào)小組首首批確定的的建設(shè)。武漢作為中中國第三大大科教中心心、第二大大智力密集集區(qū)，對(duì)高高科技人才才有很大的的吸引力。。東湖高新新區(qū)內(nèi)集聚聚了４２所所各類高等等院校、１１８個(gè)國家家重點(diǎn)實(shí)險(xiǎn)險(xiǎn)室、１５５個(gè)國家工工程研究中中心、３７７個(gè)省級(jí)重重點(diǎn)實(shí)險(xiǎn)室室和工程研研究中心，，５００多多家高新技技術(shù)研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)，是國國家光電子子產(chǎn)業(yè)基地地、生物產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地。。五大“海外外高層次人人才創(chuàng)新創(chuàng)創(chuàng)業(yè)基地””國家級(jí)級(jí)高新區(qū)啟示：武漢漢城市地位位的提升、、綜合實(shí)力力的加強(qiáng)，，使項(xiàng)目站站位更高的的價(jià)值平臺(tái)臺(tái)32“8+1””城市圈將將進(jìn)一步拉拉伸武漢的的城市骨架架，拓寬了了武漢的城城市范圍，，改變武漢漢人對(duì)項(xiàng)目目所在區(qū)域域認(rèn)知趨勢二1.單中心心2.大都市市化3.都市群群1996年年規(guī)劃現(xiàn)階段武漢城市圈圈規(guī)劃武漢在大都都市化中呈呈現(xiàn)的特征征1.武漢正在擴(kuò)擴(kuò)展城市骨骨架，積極極拓展市區(qū)區(qū)的土地面面積，組團(tuán)團(tuán)強(qiáng)調(diào)功能能分區(qū)突出主城引引導(dǎo)都市發(fā)發(fā)展區(qū)（外外環(huán)線以內(nèi)內(nèi)及附近地地區(qū)）合理理布局。以以陽邏和北北湖、廟山山和九峰、、紙坊和黃黃家湖、沌沌口和紗帽帽、吳家山山和蔡甸、、盤龍和武武湖等新城城建設(shè)為依依托，形成成六大新城城組群，集集中體現(xiàn)城城市發(fā)展力力.——武漢十十一五規(guī)劃劃2.區(qū)域經(jīng)濟(jì)走走向一體化化武漢實(shí)現(xiàn)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一一體化的重重要舉措是是實(shí)現(xiàn)交通通一體化；；從武漢近近年的投資資走向分析析，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)和和道路交通通建設(shè)占到到相當(dāng)大的的比例；區(qū)區(qū)域間交通通體系的建建設(shè)將直接接促使資金金快速在城城市圈中流流動(dòng)3.三鎮(zhèn)中心功功能近似，，相互競爭爭由于城市內(nèi)內(nèi)過江交通通的阻礙，，相對(duì)獨(dú)立立的三鎮(zhèn)中中心未能集集聚在一起起，而三鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)的的現(xiàn)代通訊訊、商務(wù)、、物流、證證券金融等等現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)雷同，，使武漢三三鎮(zhèn)內(nèi)部面面臨著區(qū)域域性的競爭爭。4.商業(yè)中心、、產(chǎn)業(yè)外移移，武漢的的中心感模模糊。商業(yè)中心隨隨著道路的的延伸不斷斷轉(zhuǎn)型和外外遷，餐飲飲業(yè)隨客源源而集聚和和連鎖經(jīng)營營，使城市市中心變得得模糊。啟示：在區(qū)區(qū)域劃分和和客戶認(rèn)知知中，項(xiàng)目目所在區(qū)域域?qū)哪吧鞘羞h(yuǎn)郊郊成為城市市近郊33隨著交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)體系的的形成，武武漢與周邊邊8市將形形成一小時(shí)時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，，促進(jìn)購房房的雙向流流動(dòng)公路：建成以武漢漢為中心樞樞紐、由環(huán)環(huán)城市圈快快速路和13條呈放放射狀的高高速公路與與快速路構(gòu)構(gòu)成的“一一環(huán)十三射射四聯(lián)線””公路主骨骨架網(wǎng)。鐵路：以京廣、京京九、漢丹丹、武九鐵鐵路和京廣廣高速客運(yùn)運(yùn)鐵路、滬滬漢蓉快速速客運(yùn)鐵路路為骨架的的鐵路網(wǎng)；；輕軌：建設(shè)和完善善武漢輕軌軌交通網(wǎng)，，包括延伸伸武漢至孝孝感輕軌，，開行武漢漢至鄂州、、黃石、仙仙桃等城際際列車。水運(yùn)：建成以長江江為一級(jí)航航道、漢江江為三級(jí)航航道、漢北北河等12條支流為為4—6級(jí)級(jí)航道的內(nèi)內(nèi)河航運(yùn)網(wǎng)網(wǎng)，打造以以武漢為航航運(yùn)中心，，包括黃石石、鄂州、、黃州、武武穴、嘉魚魚、仙桃等等港口在內(nèi)內(nèi)的內(nèi)河航航運(yùn)港口體體系?？焖俾罚航ㄔO(shè)8條快快速出口公公路，分別別是：武漢漢——孝感感、青鄭（（洪山區(qū)青青菱—江夏夏區(qū)鄭店））、漢蔡（（漢陽區(qū)米米糧山—蔡蔡甸區(qū)侏儒儒）、漢麻麻（武漢——麻城）、、漢英（武武漢—英山山）、洪山山區(qū)和平——左嶺、沌沌口至水洪洪口、關(guān)山山—鄂州市市葛店。武漢周邊8市置業(yè)客戶的的雙向流動(dòng)動(dòng)周邊8市客客戶到武漢漢置業(yè)：看中武漢的的城市配套套；解決戶口、、子女上學(xué)學(xué)問題；人才流通政政策支持，，武漢為其其提供了更更多就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)。啟示：武漢漢城市吸附附力的提升升，8+1城市的融融合均為項(xiàng)項(xiàng)目帶來了了大量的外外來人口武漢客戶到到周邊8市市置業(yè)：目前以鄂州州紅蓮湖開開發(fā)區(qū)、葛葛華新城、、孝感為主主；購買主要受受價(jià)格驅(qū)動(dòng)動(dòng)，更多是是城際置業(yè)業(yè)群體；以養(yǎng)老或投投資為主。。34軌道交通將將促進(jìn)武漢漢的城市融融合，跨區(qū)區(qū)域置業(yè)和和遠(yuǎn)郊置業(yè)業(yè)比例將得得到大幅提提升趨勢三武漢市地鐵鐵線網(wǎng)規(guī)劃劃修編方案案由3條市市域快線、、9條市區(qū)區(qū)線路構(gòu)成成，線路全全長530公里，設(shè)設(shè)站309座，其建建設(shè)規(guī)模已已經(jīng)超過法法國巴黎500公里里的地鐵規(guī)規(guī)模在武漢市的的軌道交通通網(wǎng)基本建建成時(shí)將形形成：武漢市66%的人口口在600米的步行行范圍內(nèi)，，就能找到到地鐵站；；“60分鐘鐘穿城，30分鐘到到達(dá)中心城城區(qū)”；軌道交通在在主城區(qū)承承擔(dān)的客流流將達(dá)55%以上。。3條市域快快線連城郊郊E1——由由蔡甸至豹豹澥，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)漢陽與武武昌的快速速直達(dá)聯(lián)系系。E2——由由黃陂至紙紙坊，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)漢口與武武昌的快速速直達(dá)聯(lián)系系。

E3——由蔡蔡甸常福至至陽邏。全全線貫通武武漢三鎮(zhèn)，，連接了漢漢口站、武武漢站。5條骨架線線路跨兩江江跨長江線路路3條分分別為U2(金銀潭潭—魯巷)、U7(黃家湖大大學(xué)城—盤盤龍城)和和U4(永永安堂—武武漢站)。?？鐫h江線路路2條分分別為U3(吳家山山—博覽中中心)與U6(軍山山—三金潭潭)。鎮(zhèn)間骨架線線路進(jìn)一步步加強(qiáng)三鎮(zhèn)鎮(zhèn)之間的緊緊密聯(lián)系，，均衡三鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)展格局局，重點(diǎn)解解決跨江交交通問題。。4條主干線線路串城區(qū)區(qū)漢口2條分分別為U1(吳家家山—堤角角)和U8(古田——陽邏)；；武昌2條分分別為U5(青菱菱—青山)和U9(魯巷—東東湖高新)。鎮(zhèn)內(nèi)主干線線路主要用用于增加線線路覆蓋范范圍，提高高線網(wǎng)服務(wù)務(wù)水平。武漢將在2012年年建成U1二期(吳吳家山—堤堤角)，U2(金銀銀潭—魯巷巷)、U4(永安堂堂—武漢站站)。啟示：地鐵鐵促進(jìn)武漢漢都市融合合，跨區(qū)域域和郊區(qū)置置業(yè)的增加加，為項(xiàng)目目提供了客客戶支撐35面臨眾多利利好因素，，武漢將進(jìn)進(jìn)入城市外外擴(kuò)的高速速發(fā)展期，，本區(qū)域作作為承接漢漢口向北外外擴(kuò)的一站站，因此受受益武漢的城市市地位8+1城市市圈軌道交通武漢位于京京廣縱向經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶，長長江橫向經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶，的的“十”字字中心占據(jù)據(jù)中部“天元元”地位武漢城市圈圈，是指以以武漢為中中心，以100公里里為半徑的的城市群落落，它包括了武武漢及8個(gè)個(gè)周邊城市市，是我國國中部最具具發(fā)展?jié)摿α突盍Φ牡牡貐^(qū)。武漢地鐵規(guī)規(guī)劃13條條線，560公里新新方案13條地鐵鐵線，共560公公里總長。。全面貫通通武漢三鎮(zhèn)鎮(zhèn)。城市外擴(kuò)發(fā)展趨勢———區(qū)域價(jià)值1：坐享武漢核核心區(qū)———漢口的外外擴(kuò)加速發(fā)發(fā)展趨勢36區(qū)域價(jià)值分分析城市發(fā)展角角度板塊競爭分分析區(qū)域發(fā)展研研判37隨著武漢城城市化進(jìn)程程加速，使使得中心區(qū)區(qū)用地受限限、房價(jià)高高企，已形形成武漢的的房地產(chǎn)格格局以三鎮(zhèn)鎮(zhèn)為核心，，向周邊輻輻射的格局局武昌高科技教育漢陽現(xiàn)代制造造旅游漢口商業(yè)貿(mào)易易金融服務(wù)務(wù)供應(yīng)格局局以漢口、、漢陽、、武昌三三鎮(zhèn)為核核心，向向周邊輻輻射，區(qū)區(qū)域性置置業(yè)表現(xiàn)現(xiàn)明顯；；武昌中心心區(qū)以改改善類產(chǎn)產(chǎn)品為主主，首改改、再改改產(chǎn)品成成為成交交的絕對(duì)對(duì)主力；；漢陽中心心區(qū)受大大規(guī)模拆拆遷和區(qū)區(qū)域價(jià)格格調(diào)整影影響，市市場成交交以首置置首改的的兩房產(chǎn)產(chǎn)品為主主；漢口中心心區(qū)因整整體供應(yīng)應(yīng)量小，，產(chǎn)品隨隨供應(yīng)量量變化，，且各產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)格較為為趨近；；整體供應(yīng)應(yīng)格局：：盤龍城板板塊后湖板塊塊金銀湖板板塊湯遜湖板板塊后官湖、、知音湖湖板塊38湯遜湖板板塊：依依托周邊邊眾多高高校、光谷產(chǎn)業(yè)業(yè)以及政府府機(jī)構(gòu)等等的支撐撐，憑借借優(yōu)勢資源源和城市市價(jià)值，將成為為武漢中中央別墅墅區(qū)，占占位別墅墅第一層層級(jí)湯遜湖資源優(yōu)勢勢：武漢搜房房網(wǎng)調(diào)查查數(shù)據(jù)顯顯示：武漢市場場對(duì)湯遜遜湖區(qū)域域別墅市市場的認(rèn)認(rèn)知度較較高；認(rèn)為豐富富的山水水資源、、湖面美美景是湯湯遜湖區(qū)區(qū)域的優(yōu)優(yōu)勢；客戶在別別墅區(qū)域域的選擇擇上，偏偏重郊區(qū)區(qū)生態(tài)別別墅；客戶對(duì)獨(dú)獨(dú)棟具有有明顯的的偏好。。市場認(rèn)知知：典型樓盤盤：5萬余畝畝的寬闊闊湖面水質(zhì)曾達(dá)達(dá)到國家家Ⅱ級(jí)有湯遜湖湖旅游度度假區(qū)在政府的的控規(guī)中中，也強(qiáng)強(qiáng)調(diào)湯遜遜湖的生生態(tài)控制制，作為為城市外外擴(kuò)得六六個(gè)生活活區(qū)之一一中央別墅墅區(qū)高爾夫湯遜湖片片區(qū)占據(jù)據(jù)城市空空間發(fā)展展的南向向和東南南向主軸軸，在未未來將被被納入城城市體系系中；緊鄰城市市快速干干道中環(huán)環(huán)線，串串起主城城各大工工業(yè)組團(tuán)團(tuán)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)和居住住新區(qū)，，銜接武武漢所有有進(jìn)、出出口道路路，區(qū)域域間交通通便利；；文化路——珞獅路路、江夏夏大道——民族大大道—珞珞喻路通通往主城城中心；；1.長島島（０９９年）2.十二二橡樹（（０８年年）交通路網(wǎng)網(wǎng)：湯遜湖板板塊武昌中心心區(qū)漢口區(qū)三環(huán)線二環(huán)線20分鐘鐘大學(xué)云集集周圍多所所大學(xué),帶動(dòng)周周邊發(fā)展展交通路網(wǎng)網(wǎng)：價(jià)格：5000-6300元元39后官湖、、知音湖湖板塊：：初期以以性價(jià)比比入市，，隨著和黃、世世貿(mào)等大開發(fā)發(fā)商和萬達(dá)廣場場的進(jìn)駐，，區(qū)域?qū)⑾蚺涮滋R全的的高端板板塊轉(zhuǎn)換換，未來來供應(yīng)量量較大資源優(yōu)勢勢：知名開發(fā)發(fā)商；政府規(guī)劃劃：①世茂：：０９年９９月２５５日正式式啟動(dòng)；；蔡甸區(qū)將將首批騰騰地6000畝畝；總投資規(guī)規(guī)模達(dá)400億億元人民民幣；０９年年年底開工工，5年年整體完完工；由主題樂樂園、濱濱水會(huì)展展中心、、五星級(jí)級(jí)酒店、、濱水辦辦公及商商業(yè)、生生態(tài)居住住等8個(gè)個(gè)部分組組成。②和黃：：1000畝；占位高端端，配套套不詳經(jīng)市規(guī)劃劃局認(rèn)證證：新區(qū)分為為生態(tài)宜宜居、旅旅游觀光光、科技技文化、、現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)四四大板塊塊時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)；2009年：總體規(guī)劃劃編制，，組織實(shí)實(shí)施基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、、項(xiàng)目引引進(jìn)、公公共服務(wù)務(wù)體系建建設(shè)等方方面；2010-2012年年：初步建成成后官湖湖生態(tài)宜宜居新城城基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施體系系，基本本完成后后官湖生生態(tài)宜居居新城公公共配套套服務(wù)體體系建設(shè)設(shè)；2013-2015：：完成重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目及及一批房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)；現(xiàn)有項(xiàng)目目：東方夏威威夷城市最佳佳生態(tài)居居住板塊塊大洋彼岸岸２１后官湖：：后官湖為為武漢第第二大湖湖，湖面面面積3000多畝，，景觀可可利用度度高知音湖：：水體面積積30平平方公里里千年美麗麗漢陽中心區(qū)陽口區(qū)武昌區(qū)知音湖后官湖板板塊三環(huán)線外環(huán)線價(jià)格：5000-6000元元左右40金銀湖板板塊：兼兼具資源源、一定定配套和和性價(jià)比比的區(qū)域域，內(nèi)部部分為兩兩大板塊塊，板塊塊之間價(jià)價(jià)格梯度度差明顯顯高爾夫板塊5500－8000西部板塊4500－5500漢口中心心區(qū)金銀湖板板塊外環(huán)線三環(huán)線20分鐘鐘定位：集生態(tài)態(tài)居住、、商貿(mào)旅旅游、信信息服務(wù)務(wù)、高新新產(chǎn)業(yè)等等城市功功能于一一體的具具有國內(nèi)內(nèi)領(lǐng)先水水平的賽賽馬運(yùn)動(dòng)動(dòng)基地、、中部地地區(qū)獨(dú)具具特色的的生態(tài)旅旅游目的的地和休休閑度假假區(qū)、武武漢優(yōu)越越的濱水水居住區(qū)區(qū)和高新新創(chuàng)業(yè)基基地旅游休閑閑配套：目前已已初步形形成了以以金銀湖湖生態(tài)公公園為中中心，圣圣山歡樂樂世界、、金銀湖湖國際高高爾夫球球場、東東方馬城城、武漢漢國際風(fēng)風(fēng)情園等等為環(huán)繞繞的郊游游踏青勝勝地，成成為武漢漢地區(qū)最最大的回回歸自然然、娛樂樂身心的的水陸兩兩棲休閑閑區(qū)。資源優(yōu)勢勢：金銀湖：金銀湖水面面面積6km，，漢口地區(qū)面面積最大、生生態(tài)最好的城城中湖，擁有國家級(jí)城城市濕地公園園—金銀湖公公園。未來發(fā)展定位位：城市最佳生態(tài)態(tài)旅游休閑區(qū)區(qū)交通規(guī)劃：軌道交通規(guī)劃劃：輕軌一號(hào)線于于今年開通，連接金銀湖湖至漢口市區(qū)區(qū)地鐵7號(hào)線，，連接金銀湖湖和南湖，于于2010年7月頒頒布規(guī)劃地鐵6號(hào)線，，金銀湖至開開發(fā)區(qū)體育中中心,2017年建成。。BRT規(guī)劃規(guī)劃中快速公公交線路走向向?yàn)椋簼h口火火車站－發(fā)展展大道－長豐豐大道－古田田二路－金橋橋中路，該線線路為聯(lián)系金金銀湖地區(qū)與與漢口火車站站的快速通道道41配套不均、進(jìn)進(jìn)入性最佳、、資源最好的的區(qū)域目前區(qū)域高端端娛樂配套豐豐富，公共生生活配套相對(duì)對(duì)充足；與市區(qū)距離近近，金山大道道昭示性強(qiáng)，，而且項(xiàng)目普普遍占有強(qiáng)勢勢湖景資源高爾夫板塊6000-8000往市區(qū)典型代表———萬科高爾夫夫城市花園一線臨湖、高高爾夫，緊鄰鄰金山大道均價(jià)8000，承接城市市富人的換房房需求高端項(xiàng)目云集集，樹立富人人區(qū)形象金銀湖高爾夫夫板塊——擁擁有金銀湖和高爾爾夫雙重資源源，價(jià)值不可復(fù)復(fù)制，在萬科科、金地的帶帶動(dòng)下，區(qū)域域價(jià)值提升，，未來城市屬屬性將增強(qiáng)，，客戶以漢口口市區(qū)的改善善需求為主占地面積：103071㎡建筑面積：180000㎡容積率：1.59總戶數(shù)：551產(chǎn)品類型：4棟高層、聯(lián)聯(lián)排均價(jià)：8500－8800元/㎡（全裝修修）主力戶型：90㎡兩房、、180㎡四四房強(qiáng)勢配套資源源：外部：金銀湖高爾夫夫球場、東方方馬城內(nèi)部：精品風(fēng)情商業(yè)業(yè)街、5300㎡超五星星會(huì)所、雙語語幼兒園進(jìn)駐商家：官邸私房菜、、兩岸咖啡、、五糧液專賣賣、黛絲洗衣衣店、川上客客金銀湖高爾夫42金銀湖西部板板塊：大盤云云集，距離遙遠(yuǎn)，配配套欠缺，主打性價(jià)比比，客戶主要要來自于吳家家山和漢口市市區(qū)占地面積：91萬㎡建筑面積：145萬㎡容積率：1.6總戶數(shù)：7500產(chǎn)品類型：聯(lián)排、多層、、小高層均價(jià)：4600元/㎡主力戶型：85-90㎡㎡兩房，2＋＋1房賣點(diǎn)：大社區(qū)、教育育配套、價(jià)格客戶：吳家山山及漢口外溢溢客戶幾乎各各占一半，也也有少量金銀銀湖總部企業(yè)業(yè)客戶沿海賽洛城開開發(fā)策略畫餅充饑：勾勒大盤意象象，描述未來來生活愿景教育先行：引入北大附中中，但學(xué)費(fèi)高高昂實(shí)際作用用有限快速推進(jìn)：鎖定主流客群群，年開發(fā)量量15萬㎡，，幾乎每兩個(gè)個(gè)月加推1棟棟西部板塊4500－5500往市區(qū)距離市區(qū)最遠(yuǎn)遠(yuǎn)、配套欠缺缺的區(qū)域從城市進(jìn)入距距離最遠(yuǎn)的區(qū)區(qū)域，坐公交交到市區(qū)需時(shí)時(shí)1個(gè)小時(shí)，，開車約40分鐘；區(qū)內(nèi)公共配套套匱乏、人氣氣不足，學(xué)校校、醫(yī)院、商商業(yè)等欠缺；；沿海賽洛城主主要是搞了個(gè)個(gè)北大附中解解決教育，再再加上價(jià)格很很有吸引力，，其實(shí)房子品品質(zhì)很一般——美好愿景景地產(chǎn)姜副總總43后湖板塊：配套成熟，城城市價(jià)值較高高，居住氛圍濃厚厚，規(guī)劃為城城市用地，未未來必將快速速融入漢口市市區(qū)，發(fā)揮城城市價(jià)值定位：規(guī)劃為后湖湖現(xiàn)代居住新新城，以居住住為主，具有有居住、市級(jí)級(jí)商業(yè)副中心心，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)和城市公園園的主導(dǎo)功能能；在未來5年內(nèi)內(nèi)，政府將計(jì)計(jì)劃用129億完善后湖湖新城后湖規(guī)劃，未未來的后湖新新城將由4大大板塊組成：：?北面為創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)園；中央為文化島島；西面為后湖都都會(huì)親水公園園；東邊為商業(yè)中中心；規(guī)劃總面積約約為18.56平方公里里。新城以市市級(jí)商業(yè)中心心為核心，周周邊則布局為為六片居住區(qū)區(qū)，每個(gè)區(qū)人人口約為5萬萬人，整個(gè)區(qū)區(qū)域?qū)⒕幼?0萬人；內(nèi)部配套：未來發(fā)展定位位：城市生態(tài)新城城交通規(guī)劃：道路交通規(guī)劃劃：后湖新城將在在幾年內(nèi)著力力建設(shè)完善““四橫八縱””的主要骨架架路網(wǎng)；“四橫”三環(huán)線、井南南大道÷幸福福大道、后湖湖路“八縱”姑嫂樹路、塔塔子湖西路、、塔子湖東路路、金橋大道道、建設(shè)大道道、建設(shè)渠路路、岔馬路、、漢黃路。軌道交通規(guī)劃劃地鐵3號(hào)線，，8號(hào)線和12號(hào)線通過后湖湖。隨著交通條件件的改變和即即將改變，我我們看到住宅宅客戶的有效來源地更更廣。和漢口口商業(yè)、商務(wù)務(wù)區(qū)的心理距距離更近。價(jià)格：6000-7000元后湖板塊漢口中心區(qū)三環(huán)線?后湖和百步步亭公交站正正在規(guī)劃部門門辦理申建手手續(xù)。已完成三個(gè)學(xué)校、、一個(gè)派出所所的建設(shè)，各各項(xiàng)工作進(jìn)展展順利后湖素有“城城市后花園””的美稱，區(qū)區(qū)域水資源豐豐富，如黃孝孝河、塔子湖湖和其它零散散水面，將為為“親水樓盤盤”提供大有有可為的自然然環(huán)境。從地地理位置上講講，后湖是武武漢市七大居居住板塊中距距離中心城區(qū)區(qū)最近的資源：44盤龍城板塊：：憑借機(jī)場等等交通優(yōu)勢，，盤龍城定位位為以物流為為主的產(chǎn)業(yè)新城和綜綜合居住區(qū)，，目前以價(jià)格格為競爭優(yōu)勢勢武漢２８街漢口北第一批發(fā)城天河機(jī)場根據(jù)《武漢市都市市發(fā)展區(qū)用地地規(guī)劃圖2005—2020》盤龍城將建設(shè)設(shè)成為一個(gè)集集居住、商業(yè)業(yè)、工業(yè)于一一體的新城：：現(xiàn)代制造區(qū)：：積極扶持生物物醫(yī)藥業(yè)，發(fā)發(fā)展食品加工工業(yè)，汽車車工業(yè)及建工工機(jī)械、建建筑建材業(yè)，，加快精細(xì)細(xì)化工和電子子產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展臨空港物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)：依托武漢天河河國際機(jī)場，，建設(shè)成為為一個(gè)集臨空空工業(yè)、物流流產(chǎn)業(yè)、新型型服務(wù)業(yè)、出出口加工業(yè)、、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與與居住度假休休閑為一體的的現(xiàn)代化國際際性空港城；；旅游度假區(qū)：：生態(tài)人居區(qū)：：組織香港縱橫橫、深圳寶安安、北京名流流、武漢地產(chǎn)產(chǎn)等17家簽簽約房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)，使使盤龍新城成成為武漢市民民未來首選的的理想居住地地。45產(chǎn)業(yè)新城、綜綜合居住區(qū)價(jià)格：3800-4500元45武漢三鎮(zhèn)客戶戶大都是區(qū)域域內(nèi)置業(yè)，盤盤龍城、金銀銀湖、后湖三三個(gè)板塊主要要客戶為漢口口區(qū)域，未來來定位各自不不同，盤龍城城定位為產(chǎn)業(yè)業(yè)新城和綜合合居住區(qū)各板塊對(duì)比總結(jié)城市價(jià)值城市生態(tài)新城湯遜湖資源強(qiáng)勢，城市價(jià)值高，高端定位，武昌未來發(fā)展方向，未來將是中央別墅區(qū)資源+區(qū)位未來的中央別墅區(qū)后官湖、知音湖資源條件較好，漢陽外溢方向，知名開發(fā)商運(yùn)作區(qū)域，將向配套齊全的高端板塊轉(zhuǎn)換資源價(jià)值、品牌開發(fā)商帶動(dòng)生態(tài)居住板塊后湖城市價(jià)值高，配套齊全，目前為漢口外溢，未來必將融入漢口市區(qū)，發(fā)揮城市價(jià)值金銀湖高爾夫板塊形象優(yōu)、湖景資源豐富，高爾夫、馬場旅游配套價(jià)值高，漢口的高端片區(qū)資源價(jià)值生態(tài)旅游富人區(qū)盤龍城政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，政務(wù)新區(qū)即將落實(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施將逐漸投放，未來供地?zé)狳c(diǎn)，區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提高價(jià)格洼地產(chǎn)業(yè)新城、綜合居住區(qū)金銀湖西部板塊配套欠缺，主打資源和大盤愿景，漢口外溢及吳家山客戶首置片區(qū)，未來依靠金銀湖大片區(qū)規(guī)劃，逐漸成熟內(nèi)部產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)新城46盤龍城區(qū)域價(jià)值2：：處于城市價(jià)格格洼地，具備備性價(jià)比優(yōu)勢勢武昌湯遜湖3800-4500元金銀湖西部4500-5500元金銀湖高爾夫夫板塊7000-8000元漢陽后官湖、、知音湖5000-6000元高層：5000-6300元?jiǎng)e墅：20000以上后湖6000-7000元區(qū)域處于價(jià)格格洼地，在短短期內(nèi)很難趕趕超其他區(qū)域域，但可以通通過完善配套套、產(chǎn)品發(fā)力力等措施增強(qiáng)強(qiáng)與金銀湖西西部板塊及后后湖板塊的競競爭力47區(qū)域價(jià)值分析析城市發(fā)展角度度板塊競爭分析析區(qū)域發(fā)展研判判48規(guī)劃：盤龍城位于北部新城組群中心，是是武漢城市空空間拓展的重重點(diǎn)區(qū)域，本本項(xiàng)目位于盤盤龍區(qū)域生態(tài)態(tài)居住區(qū)中心心黃陂“撤縣改改區(qū)”，納入入武漢城市規(guī)規(guī)劃在武漢市2006-2020年總規(guī)規(guī)里面盤龍城城明確定位為為武漢北部新新城組群中心，重點(diǎn)發(fā)展航空物流，是武漢城市市空間拓展的的重要區(qū)域；；盤龍城功能定位為：臨空港物物流產(chǎn)業(yè)區(qū)，，現(xiàn)代制造區(qū)區(qū)，旅游度假假區(qū)，生態(tài)人人居區(qū)，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展航空物物流《武漢城市總總體規(guī)劃（2006-2020年））》新城組群是武武漢城鎮(zhèn)化的的發(fā)展區(qū)，承承接中心城區(qū)區(qū)疏解的人口口和功能，帶帶動(dòng)區(qū)域一體體化發(fā)展盤龍城屬北部部新城組群，，主要是利用用天河機(jī)場的的優(yōu)勢，吸引引漢口地區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和人口的的外移，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展航空物物流和綜合居居住北部新城組群武漢市新城組組群規(guī)劃臨空港港物流產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)都市旅旅游度假區(qū)區(qū)生態(tài)人人居區(qū)區(qū)現(xiàn)代制制造區(qū)區(qū)政府規(guī)劃4大要點(diǎn)配套產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入交通完善49專業(yè)市市場4950產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃：：在大武武漢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃中中，盤盤龍城城屬臨臨空經(jīng)經(jīng)濟(jì)核核心區(qū)區(qū)，航航空經(jīng)經(jīng)濟(jì)將將成為為盤龍龍城重重點(diǎn)發(fā)發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及及核心心競爭爭力臨空經(jīng)經(jīng)濟(jì)核核心區(qū)區(qū)臨空經(jīng)經(jīng)濟(jì)聚聚集區(qū)區(qū)臨空經(jīng)濟(jì)依托天河國際機(jī)場的區(qū)位交通優(yōu)勢，發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，將武漢國際航空物流港建設(shè)成為一個(gè)集臨空工業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、出口加工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與居住度假休閑為一體的現(xiàn)代化國際化空港城臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)重點(diǎn)發(fā)展航空運(yùn)輸、航空物流、空港工業(yè)等臨空經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)功能，成為帶動(dòng)整個(gè)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的增長極臨空經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)在對(duì)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改造提升的基礎(chǔ)上,積極引導(dǎo)商務(wù)、會(huì)展、旅游、居住、高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)等臨空產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，形成臨空經(jīng)濟(jì)聚集發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域北部新新城政府規(guī)劃4大要點(diǎn)配套產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入交通完善5050盤龍城城依托托航空空優(yōu)勢勢，目目前已已形成成現(xiàn)代代制造造、總總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、區(qū)域域市場場群三三大功功能，，正在在向縱縱深發(fā)發(fā)展，，影響響范圍圍未來來將不不斷擴(kuò)擴(kuò)大航空物流航空客運(yùn)、貨運(yùn)及配套的飛機(jī)維修保養(yǎng)、商業(yè)商務(wù)等基地服務(wù)、集聚發(fā)展倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、加工等航空物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代制造區(qū)重點(diǎn)發(fā)展生物醫(yī)藥、食品加工、汽車工業(yè)及建工機(jī)械、建筑建材業(yè)、精細(xì)化工和電子產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)國際航空在盤龍城管委會(huì)的東邊，東方航空，南方航空湖北公司總部將遷至盤龍城；卓爾企業(yè)基地一共將入駐80余家企業(yè)漢口北市場集群第一批發(fā)城十大專業(yè)批發(fā)市場將吸引華中甚至全國客戶前來政府規(guī)劃4大要點(diǎn)配套產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入交通完善5151根據(jù)空空港經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展展規(guī)律律，當(dāng)當(dāng)機(jī)場場的年年吞吐吐量超超過800萬人人以后后，臨臨空經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)將進(jìn)進(jìn)入健健康持持續(xù)發(fā)發(fā)展階階段，，據(jù)此此規(guī)律律盤龍龍城已已進(jìn)入入快速速發(fā)展展通道道臨空空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)除除為為機(jī)機(jī)場場服服務(wù)務(wù)的的航航空空服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)外外,以以傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的制制造造業(yè)業(yè)為為主主,航航空空樞樞紐紐指指向向性性弱弱,航航空空港港或或者者機(jī)機(jī)場場的的功功能能與與區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)結(jié)合合比比較較弱弱航空空網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)覆覆蓋蓋面面擴(kuò)擴(kuò)大大,機(jī)機(jī)場場綜綜合合型型增增強(qiáng)強(qiáng),臨臨空空經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)的的高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的比比重重迅迅速速上上升升,產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的航航空空樞樞紐紐指指向向明明顯顯強(qiáng)強(qiáng)化化,機(jī)機(jī)場場合合功功能能與與所所在在區(qū)區(qū)域域的的融融合合性性加加強(qiáng)強(qiáng),臨臨空空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展的的促促進(jìn)進(jìn)作作用用開開始始顯顯現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代代服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)和和高高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)共共同同成成為為臨臨空空經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)的的主主要要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè),航空空制制造造業(yè)業(yè)和和航航空空服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)結(jié)合合成成為為航航空空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)集集群群,復(fù)復(fù)合合型型的的航航空空樞樞紐紐功功能能與與區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)完完全全融融合合,成成為為區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的增長長點(diǎn)點(diǎn)初期期起起步步階階段段快速速成成長長階階段段成熟熟階階段段2007年年800萬萬2008年年1000萬萬旅客客吞吞吐吐量量發(fā)展展階階段段隨著著武武漢漢天天河河機(jī)機(jī)場場航航空空運(yùn)運(yùn)輸輸量量的的快快速速增增長長和和機(jī)機(jī)場場周周邊邊交交通通條條件件的的不不斷斷改改善善，，武武漢漢進(jìn)進(jìn)入入快速速成成長長階階段段，對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的拉動(dòng)動(dòng)作作用用將逐逐漸漸明明顯顯政府規(guī)劃4大要點(diǎn)配套產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入交通完善522009年年1130萬萬52佳海海輕輕紡紡城城空港港經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)域域快快速速發(fā)發(fā)展展的的同同時(shí)時(shí)，，隨隨之之而而來來產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)人人口口大大量量涌涌入入，，客客戶戶構(gòu)構(gòu)成成及及經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)水水平平發(fā)發(fā)生生較較大大變變化化，，客客戶戶群群體體的的來來源源會(huì)會(huì)更更加加廣廣泛泛制造造業(yè)業(yè)貿(mào)易易臨空空服服務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)總部部經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)卓爾爾企企業(yè)業(yè)基基地地三大大航航空空公公司司總總部部漢口口北北第第一一批批發(fā)發(fā)城城有效效客客戶戶為為工工廠廠老老板板，，具具有有較較強(qiáng)強(qiáng)消消費(fèi)費(fèi)力力，，為為聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅、、洋洋房房目目標(biāo)標(biāo)人人群群批發(fā)發(fā)城城老老板板具具有有一一定定消消費(fèi)費(fèi)力力，，區(qū)區(qū)域域情情結(jié)結(jié)弱弱，，一一般般在在武武漢漢無無房房產(chǎn)產(chǎn)，，有有置置業(yè)業(yè)需需求求公司司中中高高層層、、飛飛行行員員、、空空姐姐收收入入穩(wěn)穩(wěn)定定，，消消費(fèi)費(fèi)力力強(qiáng)強(qiáng)，，因因工工作作緣緣，，在在盤盤龍龍城城置置業(yè)業(yè)需需求求強(qiáng)強(qiáng)烈烈物流流業(yè)業(yè)物流流業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)導(dǎo)導(dǎo)入入是是新新區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展重重要要?jiǎng)觿?dòng)力力航空空產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈客戶戶導(dǎo)導(dǎo)入入政府規(guī)劃4大要點(diǎn)配套產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入交通完善5353現(xiàn)代代制制造造區(qū)區(qū)——佳佳海海輕輕紡紡城城：：構(gòu)建建華華中中地地區(qū)區(qū)最最大大的的產(chǎn)產(chǎn)品品、、信信息息、、技技術(shù)術(shù)、、品品牌牌的的交交流流平平臺(tái)臺(tái)，，未來來幾幾年年將將招招商商引引進(jìn)進(jìn)1000家家工工廠廠項(xiàng)目名稱佳海輕紡城產(chǎn)業(yè)類型現(xiàn)代化輕紡加工基地投資規(guī)模總投資概算60億人民幣；其中一期20億元占地規(guī)模約4,000畝，一期用地1,200畝周期分三期共5年，目前在開發(fā)一期現(xiàn)狀已入駐300家工廠，未來幾年將招商引進(jìn)1000家工廠機(jī)場場高高速速佳海海工業(yè)業(yè)園園區(qū)位位規(guī)劃劃潛在客戶來源工廠情況收入狀況客戶特征置業(yè)需求物業(yè)類型群體數(shù)量工廠老板主要是漢正街老板工廠平均規(guī)模為500人左右作坊式生產(chǎn)，一個(gè)老板下面是工人，沒有管理層收入比較高，有比較強(qiáng)的購買力因照顧工廠原因，每天需往來于漢口和盤龍城之間，大部分非武漢本地人，區(qū)域情結(jié)弱，具備潛在購房需求工作便捷性投資，性價(jià)比別墅及洋房預(yù)估1000人左右政府規(guī)劃4大要點(diǎn)配套產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入交通完善54數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：實(shí)實(shí)地地調(diào)調(diào)研研訪訪談?wù)勁c與黃黃陂陂區(qū)區(qū)政政府府訪訪談?wù)?4總部部經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)——卓卓爾爾企企業(yè)業(yè)基基地地：：由100多多棟棟辦辦公公樓樓群群、、品品牌牌展展示示中中心心、、商商務(wù)務(wù)會(huì)會(huì)所所、、娛娛樂樂休休閑閑等等相相應(yīng)應(yīng)配配套套設(shè)設(shè)施施組組成成，，預(yù)預(yù)估估未未來來管管理理人人員員6000人人項(xiàng)目名稱卓爾企業(yè)基地已入駐企業(yè)步步高、熊貓、分眾傳媒等電子、研發(fā)企業(yè)，約80家占地規(guī)模占地700畝，投資額逾6億元，規(guī)劃建近200棟單體獨(dú)棟、雙生態(tài)的企業(yè)總部樓，一、二期100多棟辦公樓已全部售完潛在客戶企業(yè)情況收入狀況客戶特征置業(yè)需求物業(yè)類型群體數(shù)量企業(yè)中高管主要包括電子、傳媒、研發(fā)類企業(yè)，目前已有80多家，規(guī)劃共有300余家中等收入，有一定財(cái)富積累工作相對(duì)穩(wěn)定，在盤龍城工作，因地域因素，有潛在置業(yè)需求購買力40-50萬元，有一定品質(zhì)的改善型產(chǎn)品，追求性價(jià)比；生活環(huán)境改善，追求更舒適洋房高層目前預(yù)估1600左右，未來預(yù)估6000人左右機(jī)場場高高速速區(qū)位位規(guī)劃卓爾爾企企業(yè)基基地地政府規(guī)劃4大要點(diǎn)配套產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入交通完善數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：實(shí)實(shí)地地調(diào)調(diào)研研獲獲取取55漢口口北北批批發(fā)發(fā)群群————漢漢口口北北批批發(fā)發(fā)城城：：目前前全全國國最最大大的的商商品品批批發(fā)發(fā)市市場場，，全全部部建建成成后后，，在在中中部部六六省省，，可可形形成成一一個(gè)個(gè)每每天天10萬萬人人的的客客流流量量、、年年銷銷售售額額500億億的的大大型型集集群群消消費(fèi)費(fèi)市市場場機(jī)場場高高速速區(qū)位位第一一批批發(fā)城城潛在客戶批發(fā)城老板客戶特征來自全國各地，區(qū)域情結(jié)弱，精明，善投資，一般在武漢無房產(chǎn)，有置業(yè)需求客戶盤點(diǎn)預(yù)估漢口北批發(fā)城未來有15000家商鋪，隱藏15000老板，大部分為中小規(guī)模批發(fā)老板置業(yè)需求消費(fèi)力較強(qiáng)，因生意資金周轉(zhuǎn)，不能大量資金沉淀在房產(chǎn)性價(jià)比，投資機(jī)會(huì)為考慮因素自住：舒適度、交通、價(jià)格群體數(shù)量小部分批發(fā)老板有較強(qiáng)消費(fèi)力，有別墅需求大部分為洋房，高層客戶群體56政府規(guī)劃4大要點(diǎn)配套產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入交通完善項(xiàng)目名稱漢口北批發(fā)城投資規(guī)模