某地產(chǎn)-天津某地產(chǎn)東麗湖三期別墅營銷報(bào)告-偉業(yè)-價(jià)格策略-推盤策略

萬科東麗湖三期別墅報(bào)告嵌居生態(tài)，坐享城事——城市中感受自然競爭分析客戶特征產(chǎn)品解讀營銷計(jì)劃目錄鑒于項(xiàng)目發(fā)展階段與三期產(chǎn)品的價(jià)值屬性，我們對下半年的市場環(huán)境進(jìn)行分析，洞察07年下半年的市場競爭狀況競爭分析競爭分析——07年別墅市場分析1、07年別墅市場主要供應(yīng)的分布情況天嘉湖龍順御墅夏陽溪韻風(fēng)景灣團(tuán)泊新庭院原有項(xiàng)目新面市項(xiàng)目Town中堂大地12城夢都嶺上林里濱海高爾夫新悅庭社會山除TOWN中堂外，天津07年別墅市場主要集中在外環(huán)線周邊朗矩2、07年上半年在售別墅項(xiàng)目供應(yīng)情況新項(xiàng)目（約１２０２３０平米，其中：獨(dú)棟１１３３００平米；聯(lián)排７０００平米）獨(dú)棟聯(lián)排預(yù)計(jì)推出時(shí)間單套面積預(yù)計(jì)均價(jià)供應(yīng)體量單套面積預(yù)計(jì)均價(jià)供應(yīng)體量天嘉湖290-770未定15000/47套270（3聯(lián)）未定2430/9套7月推出龍順御墅5001600015000/30套200-300（6/8聯(lián)）120004500/18套6月推出夢都嶺上林里250-350800033300/111套///9月推出新悅庭350-5001500050000///8月濱海高爾夫300800010000220（雙拼）800040000未定社會山220—24080004000220-260(2\3\4\5聯(lián))700070006月認(rèn)購原有項(xiàng)目新推售部分（約１２８０００平米，其中：獨(dú)棟６２０００平米；聯(lián)排：５１０００平米；）獨(dú)棟聯(lián)排預(yù)計(jì)推出時(shí)間單套面積預(yù)計(jì)均價(jià)供應(yīng)體量單套面積預(yù)計(jì)均價(jià)供應(yīng)體量朗矩208-220800020持續(xù)夏陽溪韻180-240（雙拼）900015000170-220（4/6聯(lián)）7500110003月份推出團(tuán)泊新城206-380800060000165（雙拼）63009000/65套9月份推出Town中堂388170002328/6套255-29217000200005月份推出大地12城///13066套6月中旬競爭分析——07年別墅市場分析3、2007年天津別墅市場供應(yīng)的組成情況匯總：產(chǎn)品類型估算供應(yīng)面積獨(dú)棟432200雙拼89410聯(lián)排165327０７年別墅市場供應(yīng)量大，新增項(xiàng)目多，總供應(yīng)量約５８萬。其中獨(dú)棟產(chǎn)品的供應(yīng)比重最大，約占６４％；新項(xiàng)目產(chǎn)品主要以獨(dú)棟、雙拼為主。聯(lián)排產(chǎn)品：主要產(chǎn)品來自于06年別墅項(xiàng)目的后期產(chǎn)品競爭分析——07年別墅市場分析

根據(jù)項(xiàng)目各個(gè)產(chǎn)品類型的特點(diǎn)，我們從2007年別墅市場供應(yīng)的角度分析得出：

1、07年天津別墅市場主體為獨(dú)棟、雙拼產(chǎn)品，市場份額較高，多集中于下半年推向市場；

2、本案雙拼別墅會與市場中低總價(jià)的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目形成市場競爭；

3、本案聯(lián)排別墅會與市場上投放的同類產(chǎn)品存在競爭。小結(jié)：07年整體別墅市場較06年風(fēng)險(xiǎn)較大，不同區(qū)域的產(chǎn)品也會對項(xiàng)目的銷售有一定的影響。需要有利的價(jià)值引導(dǎo)才能保證項(xiàng)目能夠在下半年有好的市場表現(xiàn)。競爭分析——07年別墅市場分析競爭分析——07年別墅市場分析產(chǎn)品類型10000元以上8000-100007000-80007000以下雙拼比率--27%73%--主力面積180-240220單體總價(jià)162-216萬169萬聯(lián)排比率38%38%24%--主力面積250-290160-180170-300單體總價(jià)250-290萬144-162萬127-225萬市中心及梅江區(qū)域東麗津南東麗開發(fā)區(qū)4、本項(xiàng)目與07年市場供應(yīng)交叉分析夏陽溪韻風(fēng)景灣朗矩天域社會山團(tuán)泊新城濱海湖從產(chǎn)品、面積、價(jià)格等幾個(gè)維度進(jìn)行對比，與東麗湖三期存在競爭關(guān)系的項(xiàng)目：夏陽溪韻風(fēng)景灣、朗矩天域、社會山、團(tuán)泊新城、濱海湖競品分析——競爭類產(chǎn)品分析夏陽溪韻風(fēng)景灣7月開盤9月開盤剩余產(chǎn)品：聯(lián)排43套雙拼106套聯(lián)排形式：四聯(lián)排和六聯(lián)排兩種（獨(dú)棟不開放）面積區(qū)間：獨(dú)棟320㎡、雙拼180㎡-244㎡（233㎡-244㎡為三層）、聯(lián)排180㎡-220㎡，總房款：162萬—219萬（雙拼）、209萬—219萬（雙拼三層）126萬—154萬（聯(lián)排）價(jià)格：均價(jià)：漲幅500元/平方米左右，雙拼單價(jià)：9000元/平方米左右，聯(lián)排單價(jià)：7000元/平方米左右銷售情況：處于順銷中，每日到訪客流平均五組，年后樣板間開放后雙拼售70余套，聯(lián)排售50余套，下半年開放資源：主要已雙拼產(chǎn)品為主，開盤時(shí)間7月和9月，聯(lián)排產(chǎn)品持續(xù)推售，項(xiàng)目二期占地1000畝，容積率0.7，現(xiàn)正在規(guī)劃中，年底將推出二期公寓產(chǎn)品。成交客戶特征：政府官員、海歸創(chuàng)業(yè)資本人群、外企高管，主要集中在河西、和平、開發(fā)區(qū)區(qū)域的客戶占70%競品分析——競爭類產(chǎn)品分析朗矩天域剩余的主力產(chǎn)品：剩余主力產(chǎn)品多數(shù)已雙拼、聯(lián)排，剩余資源雙拼14套、聯(lián)排20套、合院12套、獨(dú)棟5套。價(jià)格動態(tài)：基本穩(wěn)定，8000/平米（聯(lián)排）、12000/平米（雙拼），總房款180萬—160萬（聯(lián)排）、380萬—320萬（雙拼）、800萬—700萬（獨(dú)棟）下半年的推盤節(jié)奏：下半年主推雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品，現(xiàn)在別墅產(chǎn)品已向洋房產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，聯(lián)排總價(jià)區(qū)間180萬—160萬、雙拼總價(jià)區(qū)間380萬—320萬。成交客戶特征：客戶大多數(shù)來自東麗區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)所占60%、外省市占20%、其他區(qū)域占20%，客戶職業(yè)主要是以自營為主，置業(yè)目的外省市客戶用來投資，本市客戶多數(shù)用來自住及變相投資聯(lián)排產(chǎn)品比例：聯(lián)排占總體的70%產(chǎn)品余量、、價(jià)格情況況獨(dú)棟280套均均價(jià)8000元/平米總價(jià)180萬左右四聯(lián)排30余套均均價(jià)6000元/平米總價(jià)90——100萬客層定位：：工作區(qū)域河西、南開、部分和平年齡階段35-45歲職業(yè)特征以個(gè)體私營企業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人為主，少量國家公務(wù)員補(bǔ)充說明客戶多為多次置業(yè)者，以投資、自住型客戶居多，也有為父母養(yǎng)老選擇該項(xiàng)目的銷售狀況開盤至今，，首期推出出的80套聯(lián)排，還還剩20余套，而200套獨(dú)棟已全全部售完，，銷售情況況令人滿意意；一期剛剛剛推出，，已基本清清盤，價(jià)格格無明顯漲漲幅，但一一期銷售的的火爆，勢勢必會對二二期的定價(jià)價(jià)產(chǎn)生影響響，價(jià)格呈呈上升趨勢勢。整個(gè)一期統(tǒng)統(tǒng)稱為B組團(tuán)，共80套，為七種種戶型。目目前已全部部售罄。B2組團(tuán)目前已已經(jīng)進(jìn)行認(rèn)認(rèn)購，大部部分已被消消化。只余余少部分位位置差的戶戶型。B3組團(tuán)目前已已經(jīng)進(jìn)行認(rèn)認(rèn)購，大部部分已被消消化。甚至至有部分客客戶已經(jīng)繳繳納房款，，只余不足足十套位置置差的戶型型。團(tuán)泊新城競品分析——競爭類產(chǎn)品品分析競品分析——競爭類產(chǎn)品品分析社會山主力產(chǎn)品：：主力產(chǎn)品院院墅、聯(lián)排排、寬house下半年的推推盤節(jié)奏：：6月認(rèn)購意向客戶特特征：項(xiàng)目信息：占地190萬，分三期期開發(fā)、五五年內(nèi)完成成首開產(chǎn)品：：院墅8000元/平米共共76套聯(lián)排產(chǎn)品6800元/平米共共66套寬HOUSE7500元/平米項(xiàng)目環(huán)境：距離西南南外環(huán)17公里，緊鄰鄰豐產(chǎn)河，，項(xiàng)目內(nèi)引入豐產(chǎn)河河水洗進(jìn)入入社區(qū)內(nèi)，，有部分產(chǎn)產(chǎn)品鄰水工作區(qū)域河西、南開、和平年齡階段35-45歲職業(yè)特征以私營企業(yè)主、高校教師，企業(yè)高層管理人員補(bǔ)充說明客戶多置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，以自住客戶占90%濱海湖競品分析——競爭類產(chǎn)品品分析主力產(chǎn)品：：首開別墅31套250——400平米雙拼96套210——250平米雙拼類產(chǎn)品品的主力戶戶型：資源位置圖圖下半年的推推盤安排：：預(yù)計(jì)9、10月份開盤交通位置：：位于東麗湖湖西黃崗水水庫，緊鄰鄰楊北公路路，與開發(fā)發(fā)區(qū)西區(qū)一一路之隔，，市區(qū)到此此項(xiàng)目35分鐘左右，，開發(fā)區(qū)到到此項(xiàng)目約約20分鐘左右；項(xiàng)目信息：：項(xiàng)目占地2萬畝，主要要布局于環(huán)環(huán)湖高爾夫夫球場周邊邊，生態(tài)資資源較佳，，大部分別別墅產(chǎn)品可可鄰水系推廣計(jì)劃：：主要推廣針針對開發(fā)區(qū)區(qū)，預(yù)計(jì)將將在6月份設(shè)立開開發(fā)區(qū)的外外展場，推推廣主力在在塘沽開發(fā)發(fā)區(qū)。配套環(huán)境：：主要依托于于開發(fā)區(qū)母母區(qū)、開發(fā)發(fā)區(qū)西區(qū)配配套，第二二居所特征征顯著雙拼戶型特特點(diǎn)：戶型方正，，開間較大大13米，進(jìn)深13米，多露臺贈贈送，但面積積較小。產(chǎn)品品采光效果設(shè)計(jì)較好，功功能分區(qū)簡單單。本項(xiàng)目與競爭爭類項(xiàng)目交叉叉分析區(qū)域位置項(xiàng)目規(guī)模、聯(lián)排比例建筑形式車庫花園面積采光單套面積配套戶形特色價(jià)格客戶區(qū)域夏陽東麗之光大道北側(cè)聯(lián)排比例占40%雙拼為主四聯(lián)排和六聯(lián)排兩種形式無70平米適中180㎡—220㎡1500平米會所功能分區(qū)明確、主力戶型進(jìn)深12米開間8米聯(lián)排7000/㎡雙拼9000/㎡南開區(qū)、河西區(qū)、北京朗矩東麗之光大道北側(cè)聯(lián)排比例占70%四聯(lián)排和八聯(lián)排兩種形式10平米左右中戶60—80平米邊160平米適中208㎡—220㎡飯館、銀行、洗衣店、業(yè)主會所、50000平米休閑會館空間感強(qiáng)、出房率高5.5米開間進(jìn)深15米聯(lián)排9000/㎡雙拼12000/㎡東麗區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)社會山西青區(qū)域張家窩新城，聯(lián)排比例60%四聯(lián)排和五聯(lián)排、院墅、寬HOUSE有50——60平米南北向220平米左右3ooo平米運(yùn)動休閑型、華夏未來幼兒園三層評定開間大，雙露臺聯(lián)排6800/㎡院墅8000/㎡南開河西和平團(tuán)泊新城團(tuán)泊湖南團(tuán)泊洼區(qū)域雙拼別墅25%四聯(lián)排獨(dú)棟無60——70平米南北向聯(lián)排160平米獨(dú)棟220平米8000平米商業(yè)街，招商緩慢兩層小露臺聯(lián)排6000/㎡別墅8000/㎡南開河西和平濱海湖位于東麗湖西黃崗水庫緊鄰楊北公路與開發(fā)區(qū)西區(qū)一路之隔雙拼別墅70%面積210—240平米雙拼獨(dú)棟有未定較好雙拼210-250平米獨(dú)棟350平米兩個(gè)18洞的高爾夫球場雙拼以兩層為主大開間，露臺面積較小8000－9000元/㎡開發(fā)區(qū)為客戶主體競品分析——競爭類產(chǎn)品分分析產(chǎn)品特性、面面積、價(jià)格與與東麗湖價(jià)格格產(chǎn)品存在競競爭，截流東東麗湖聯(lián)排客客戶的競爭性性較強(qiáng)下半年別墅產(chǎn)產(chǎn)品余量很少少，項(xiàng)目下半半年轉(zhuǎn)型至二二期洋房產(chǎn)品品，競爭壓力力不大區(qū)域型項(xiàng)目，，低價(jià)入市吸吸引升級自住住型人群，產(chǎn)產(chǎn)品屬性與客客戶屬性不同同，直接競爭爭壓力不大項(xiàng)目品質(zhì)較低低，由于客戶戶屬性存在差差別，與東麗麗湖項(xiàng)目不存存在直接交叉叉性競爭距離本案較近近，主要面向向塘沽開發(fā)區(qū)區(qū)客群，對濱濱?？蛻舢a(chǎn)生生一定分流，，但兩個(gè)項(xiàng)目目的發(fā)展期不不同，存在遠(yuǎn)遠(yuǎn)期競爭關(guān)系系南開、河西區(qū)區(qū)域升級型客客戶低價(jià)姿態(tài)價(jià)價(jià)格誘導(dǎo)形成成分流中心城區(qū)+開發(fā)區(qū)的發(fā)展展型需求客戶戶客戶區(qū)域交叉叉度高形成成截流開發(fā)區(qū)為主力力+中心城區(qū)高端端升級型需求求客戶高爾夫高端定定位，形成產(chǎn)產(chǎn)品線高位競競爭東麗湖三期產(chǎn)產(chǎn)品競爭存在在于周邊區(qū)域域安內(nèi)而非攘外外項(xiàng)目面臨的問問題產(chǎn)品價(jià)格在市市場環(huán)境中偏偏高客戶區(qū)域范圍圍廣，分區(qū)域域存在一定的的客戶分流07年整體別墅市市場下半年放放量對于客戶戶關(guān)注度會產(chǎn)產(chǎn)生影響大盤線下新產(chǎn)產(chǎn)品的入市姿姿態(tài)市場領(lǐng)跑生態(tài)態(tài)大盤產(chǎn)品在市場稀稀缺性良好的市場口口碑和客戶基基礎(chǔ)07年項(xiàng)目社區(qū)成成熟度配套引入力度度強(qiáng)產(chǎn)品自然資源源最大化利用用機(jī)會〉風(fēng)險(xiǎn)競品分析——競爭類產(chǎn)品分分析做好產(chǎn)品價(jià)值值引導(dǎo)產(chǎn)品解讀解析三期產(chǎn)品品的價(jià)值屬性性，指導(dǎo)我們們?nèi)绾闻c客戶戶進(jìn)行價(jià)值溝溝通產(chǎn)品解讀——項(xiàng)目概況

項(xiàng)目

單位

數(shù)量總建筑面積m280794其中住宅建筑面積m280244配套公共設(shè)施建筑面積m2600容積率0.62

建筑密度%21.8

住宅建筑面積毛密度萬m2/hm20.62

住宅建筑面積凈密度

萬m2/hm21.48經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)：產(chǎn)品解讀——資源特性產(chǎn)品資源位置置獨(dú)特性：大盤內(nèi)的聯(lián)排排別墅親水生態(tài)濕地地公園環(huán)境，，具備獨(dú)特氣氣質(zhì)；居住氛圍即可可與市鎮(zhèn)溝通通，又獨(dú)立存存在共享開放的社社區(qū)，自由的的活著獨(dú)享稀缺生態(tài)態(tài)濕地的資源源優(yōu)勢一——大盤：優(yōu)勢二——稀缺：優(yōu)勢三——園林：生態(tài)居住氛圍圍與人文氣質(zhì)質(zhì)領(lǐng)跑區(qū)域逐步成熟的社社區(qū)，配套進(jìn)進(jìn)度較快，開開放共享的居居住環(huán)境市場上成熟熟大盤內(nèi)的的稀缺產(chǎn)品品，不可復(fù)復(fù)制濕地資源稀稀缺，人居居融入自然然高標(biāo)準(zhǔn)園林林布局，一一步一景人文情趣氛氛圍提升了了居住樂趣趣。產(chǎn)品解讀——產(chǎn)品優(yōu)勢優(yōu)勢四——建筑：產(chǎn)品與自然然融合度高高節(jié)能住宅面積緊湊功功能區(qū)域域豐富空空間感強(qiáng)與生態(tài)有關(guān)關(guān)的四大優(yōu)優(yōu)勢生態(tài)與人居居融合是三三期產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢產(chǎn)品解讀——產(chǎn)品價(jià)值定定位一期別墅二期洋房三期聯(lián)排坐觀生態(tài)嫁接生態(tài)融入生態(tài)嵌居生態(tài)，，坐享城事事項(xiàng)目價(jià)值感感植根生態(tài)共共享享城的繁華華生態(tài)在不同同開發(fā)階段段的價(jià)值傳傳承同時(shí)采樣一一期成交客客戶112組進(jìn)行購買買意向及產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值等等問題問卷卷調(diào)查，從從而驗(yàn)證可可預(yù)見的購購買群體；；針對07年上半年所所積累的80組三期意向向客戶進(jìn)行行問卷調(diào)查查，初步了了解三期客客戶特征并并預(yù)測客戶戶的動態(tài)趨趨勢。客戶特征購買意向比比例置業(yè)目的采樣一期獨(dú)獨(dú)棟別墅客客戶中關(guān)注注三期產(chǎn)品品占36%采樣一期獨(dú)獨(dú)棟別墅客客戶中度假假型34%客戶特征——一期成交客客戶調(diào)研老業(yè)主主要要看重三期期產(chǎn)品生態(tài)態(tài)資源占41%項(xiàng)目價(jià)值需需求需求產(chǎn)品面面積需求產(chǎn)品面面積集中于于小面積的的戶形占58%客戶特征——一期成交客客戶調(diào)研散居產(chǎn)品需需求為主占占63%，其次為四四居產(chǎn)品占占29%對于8500元的產(chǎn)品單單價(jià)接受度度較高占96%產(chǎn)品價(jià)格居室需求客戶特征——一期成交客客戶調(diào)研產(chǎn)品特性需需求追求大院落落，高產(chǎn)品品附加值的的客戶占42%客戶特征——一期成交客客戶調(diào)研一期成交客客戶調(diào)研分分析居住型客戶戶保值、增值值型客戶追求高品質(zhì)質(zhì)高附加值值的資源，，看好項(xiàng)目目發(fā)展與生生態(tài)居住環(huán)環(huán)境看好區(qū)域發(fā)發(fā)展與稀缺缺產(chǎn)品資源源，追求未未來的增值值空間，希希望小投入入、大產(chǎn)出出區(qū)域構(gòu)成關(guān)注東麗湖湖三期產(chǎn)品品意向客戶戶主要以中中心城區(qū)東東部的河西西、和平、、河?xùn)|為主主，占63%客戶特征分分析——三期意向客客戶調(diào)研家庭結(jié)構(gòu)組組成客戶特征——三期意向客客戶調(diào)研客戶的家庭庭屬性來看看望子成龍龍型占84%，社會新銳銳占16%，職業(yè)構(gòu)成客戶特征分分析——三期意向客客戶調(diào)研私營企業(yè)主主占34%，企業(yè)高管管占31%，三期產(chǎn)品品客戶的高高端屬性突突出置業(yè)需求價(jià)值預(yù)期客戶特征——三期意向客客戶調(diào)研度假型需求求占53%,自住比例占占32%，生態(tài)還是項(xiàng)項(xiàng)目的最佳佳價(jià)值賣點(diǎn)點(diǎn)占39%價(jià)格需求是否有意向購買聯(lián)排產(chǎn)品客戶特征——三期意向客客戶調(diào)研8000均價(jià)接受度度較高占78%堅(jiān)定意向的的客戶占61%,北京及外省市中心西部中心東部東麗區(qū)空港及開發(fā)區(qū)西區(qū)塘沽區(qū)及開發(fā)區(qū)母區(qū)中心西部客戶特征——客戶區(qū)域中心城區(qū)東麗空港開發(fā)區(qū)度假型客群群中心城區(qū)東麗空港開發(fā)區(qū)投資型客群群中心城區(qū)東麗空港開發(fā)區(qū)自住型客群群主輕主輕主輕主輕主分區(qū)域需求特征客戶特征——客戶需求客戶特征——客戶描摹客戶特征動動態(tài)描摹客戶區(qū)域主主要輻射至至中心城區(qū)區(qū)東部，開開發(fā)區(qū)、空空港東麗補(bǔ)補(bǔ)充主要以私營營企業(yè)主、、企業(yè)高管管的財(cái)富人人群度假型、投投資型為主主區(qū)域發(fā)展社區(qū)逐漸成成熟產(chǎn)品價(jià)值提提升客戶區(qū)域：：開發(fā)區(qū)、、空港東麗麗在增加幅幅度高，外企、外地地、外籍比比例上升資本移民更更高端的新新富階層居住型比例例上升現(xiàn)在客戶特特征未來客戶特特征根據(jù)客戶采采樣分析，，項(xiàng)目存在在客群的購購買基礎(chǔ)，，線下夯實(shí)實(shí)基礎(chǔ)客戶戶，線上導(dǎo)導(dǎo)入新品形形象價(jià)量引導(dǎo)，，均好去劃劃，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品溢價(jià)空空間營銷計(jì)劃營銷計(jì)劃——重點(diǎn)工作基礎(chǔ)客戶——暗線動作前前置，引發(fā)發(fā)頭羊效應(yīng)應(yīng)新客戶——明線推廣平平臺延展，，形象價(jià)值值引導(dǎo)發(fā)揮項(xiàng)目客客戶資源優(yōu)優(yōu)勢，前置置梳理客戶戶資源老客戶與原原有意向客客戶體驗(yàn)產(chǎn)產(chǎn)品的周期期提前把握產(chǎn)品需需求特征，，控制資源源均好放量量整合項(xiàng)目綜綜合價(jià)值，，進(jìn)行市場場灌輸人文的體驗(yàn)驗(yàn)活動與市市場進(jìn)行有有效溝通大盤線下新新品姿態(tài)，，不同區(qū)域域市場溝通通狀態(tài)夯實(shí)基礎(chǔ)，做做好充分的市市場溝通持續(xù)性的市場場信息滲透；；注重內(nèi)部客戶戶推廣；做好客戶區(qū)域域區(qū)分推廣；；活動與客戶的的溝通營銷計(jì)劃——重點(diǎn)工作現(xiàn)場展示價(jià)值值6月7月8月9月10月11月現(xiàn)場推量1.58萬(82套)1.13萬(59套)1.5萬（81套)儲備120組150組100組濕地公園開放放現(xiàn)場展示——體驗(yàn)配套成熟熟、產(chǎn)品價(jià)值值感與濕地生生活方式軟宣濕地人居的認(rèn)認(rèn)知示范區(qū)開放產(chǎn)品生態(tài)人居居價(jià)值體驗(yàn)濕地與人居生生活方式世界濕地日大眾配套成熟三期產(chǎn)品線上上形象出街配套千人入伙學(xué)學(xué)校開學(xué)配套成熟---招商持續(xù)、聯(lián)聯(lián)盟商家活動動營銷計(jì)劃——下半年工作計(jì)計(jì)劃世界濕地日基礎(chǔ)客戶產(chǎn)品體驗(yàn)型客客戶價(jià)值感染型客客戶營銷計(jì)劃——工作計(jì)計(jì)劃基礎(chǔ)客客戶5.20客戶資資源梳梳理明確客客戶意意向初步信信息釋釋放7.8萬科業(yè)業(yè)主直直投項(xiàng)目業(yè)業(yè)主直直投意向客客戶直直郵關(guān)系客客戶推推介內(nèi)部客客戶推推介活活動，，大范范圍客客戶約約訪5.207.8銷售證證獲取取客戶戶開始始收取取意向向金新客戶戶渠道媒媒體資資源產(chǎn)產(chǎn)品信信息市市場滲滲透雜志+網(wǎng)絡(luò)信信息論論壇+軟文推介資資料+DM+萬客會會活動推推介收取意意向金金三期聯(lián)聯(lián)排形形象出出街，，大眾眾媒體體與渠渠道媒媒體同同期發(fā)發(fā)布報(bào)紙+戶外+網(wǎng)絡(luò)+短信+直郵5.266.046.095.235.266.036.046.116.166.166.176.23開盤認(rèn)認(rèn)購6.076.11銷售證證開盤認(rèn)認(rèn)購6.09銷售證證獲取取內(nèi)部部客戶戶開始始收取取意向向金收取意意向金金持續(xù)收收取意意向金金持續(xù)收收取意意向金金促進(jìn)新新到訪訪客戶戶價(jià)格釋釋放6.296.29釋放產(chǎn)產(chǎn)品信信息價(jià)格區(qū)區(qū)間2007年銷售售目標(biāo)標(biāo)：實(shí)現(xiàn)銷銷售均均價(jià)8860元/平米推售面面積4.2萬平方方米銷售金金額3.73億元營銷計(jì)計(jì)劃——銷售工工作目目標(biāo)3期資源源明細(xì)細(xì)形態(tài)戶型面積(平米)套數(shù)（戶）小院(平米)聯(lián)排別墅A戶型179.177150B戶型184.514350CA戶型217.965150CB戶型20718150雙拼別墅D戶型169.8424100E戶型250.04302003期產(chǎn)品品明細(xì)細(xì)表看看出:產(chǎn)品形形態(tài)以以聯(lián)排排別墅墅和雙雙拼別別墅兩兩種低低密度度資源源,形態(tài)較較集中中;產(chǎn)品面面積主主要集集中在在180-250平方米米之間間,單體面面積相相差較較小;雙拼別別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅營銷計(jì)計(jì)劃——產(chǎn)品資資源簡簡述一類資資源一類資資源四類資資源三類資資源三類資資源四類資資源

四類資源四類資資源四類資資源三類資源一類資資源：多面面親水水，綠綠植豐豐富，，景觀觀資源源優(yōu)越越二類資資源：單面面親水水及濕濕地景景觀，，資源源較優(yōu)優(yōu)三類資資源：臨近近內(nèi)部部水道道及部部分綠綠植景景觀，，資源源略好好四類資資源：區(qū)域域內(nèi)陸陸，臨臨近綠綠植，，鄰近近高層層二類資源三類資源源營銷計(jì)劃劃——產(chǎn)品資源源劃分3期階段推推售位置置第一階段第二階段第二階段段第二階段段第三階段段第三階段段第三階段第一階段段推售資資源后期階段后期階段段后期階段段第二階段段推售資資源第三階段段推售資資源后期階段段推售資資源推售原則則：根據(jù)產(chǎn)品品形態(tài)，，逐步去去化，分分塊瓦解解的推售售策略推售步驟驟，自西西向東，，由北到到南的推推售方向向根據(jù)資源源優(yōu)劣，，由低到到高整體體推售原原則營銷計(jì)劃劃——推盤策略略7月8月9月10月11月12月2008年產(chǎn)品:A/B/CA/CB套數(shù):81套均價(jià):7899元/平米面積:1.5萬平米產(chǎn)品:A/B/CB/D/E套數(shù):82套均價(jià):9090元/平米面積:1.58萬平米第二階段產(chǎn)品:A/B/CB/D/E套數(shù):59套均價(jià):9820元/平米面積:1.13萬平米第三階段后期產(chǎn)品:A/B/CA/CB/D/E套數(shù):69套均價(jià):10802元/平米面積:1.34萬平米第一階段第一階段第第二階段第第三三階段后后期期（7月）（（8－9月）（（10－12月）2008年CB戶型CA戶型B戶型A戶型1000元/平米整體推推售明明細(xì)表表D戶型E戶型8000元/平米8500元/平米9200元/平米10000元/平米7700元/平米8300元/平米8900元/平米9600元/平米8700元/平米9300元/平米9800元/平米10500元/平米8700元/平米9200元/平米9700元/平米10300元/平米14000元/平米12500元/平米11000元/平米9800元/平米10800元/平米12000元/平米2700元/平米3600元/平米4400元/平米25％24.7％27.3％20.7％18.4％22.4％7899元/平米9090元/平米9820元/平米10802元/平米36.75％營銷計(jì)計(jì)劃——價(jià)格策策略產(chǎn)品總總價(jià)及及價(jià)格格漲幅幅營銷計(jì)計(jì)劃——價(jià)格策策略聯(lián)排目目標(biāo)完完成：：全盤目標(biāo)全盤均價(jià)（元/平米）9331全盤面積（平米）55498銷售總額5.18億請領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)給予予保貴貴意見見9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。22:10:3622:10:3622:101/6/202310:10:36PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2322:10:3622:10Jan-2306-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。22:10:3622:10:3622:10Friday,January6,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2322:10:3622:10:36January6,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。06一月月202310:10:36下下午22:10:361月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2310:10下下午1月-2322:10January6,202316、行動出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/622:10:3622:10:3606January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。10:10:36下下午午10:10下下午22:10:361月-239、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。22:10:3622:10:3622:101/6/202310:10:36PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2322:10:3622:10Jan-2306-Jan-2312、世間間成事事，不不求