世聯(lián)-廣東佛山東平新城中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展策劃報(bào)告-

佛山東平新城中央商務(wù)區(qū)

發(fā)展策劃報(bào)告謹(jǐn)呈：佛山市東平新城建設(shè)管理委員會(huì)

匯報(bào)稿本次匯報(bào)流程:1、深圳世聯(lián)地產(chǎn)匯報(bào)策劃成果，用時(shí)35分鐘；2、ECS（易城）國(guó)際公司進(jìn)行方案的多媒體演示，用時(shí)25分鐘；3、溝通交流時(shí)間，用時(shí)20分鐘。世聯(lián)整體策劃思路：1佛山城市研究2東平新城研究3項(xiàng)目整體定位4項(xiàng)目方案5開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)建議6經(jīng)濟(jì)分析規(guī)劃單位(ECS)介入Chapter1-佛山城市研究佛山位于珠三角經(jīng)濟(jì)圈中部，具有良好的地緣優(yōu)勢(shì)佛山市位于亞太經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍的東亞和東南亞的交匯處，處在中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展活力的珠三角經(jīng)濟(jì)圈中部,與廣州地緣相連、文化同源。佛山市中心區(qū)距廣州車程均在1小時(shí)之內(nèi)。毗鄰港澳，與香港、澳門車程均在2小時(shí)左右，使佛山能夠充分利用港澳的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和國(guó)際性大都市的地位，推動(dòng)佛山廣泛參與世界經(jīng)濟(jì)。珠三角經(jīng)濟(jì)圈佛山是廣佛都市圈的重要組成部分，是輻射珠江西岸和粵西城市的重要驅(qū)動(dòng)力佛山通過(guò)廣湛鐵路、西江水道、佛開(kāi)高速公路鏈接粵西和大西南，成為廣州實(shí)施‘西聯(lián)戰(zhàn)略’輻射珠江西岸城市的重要驅(qū)動(dòng)。佛山產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)合理向西擴(kuò)散，一方面，利用西岸鄰近城市優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，例如中山古鎮(zhèn)的燈飾，和佛山建材、家具制造業(yè)連成整體，將產(chǎn)業(yè)鏈條向西延長(zhǎng)。另一方面，本地產(chǎn)業(yè)合理地?cái)U(kuò)散至珠江西岸鄰近城市，利用西岸城市廣闊的地域和資源，促進(jìn)西岸城市的發(fā)展，例如佛山陶瓷企業(yè)在西岸設(shè)廠。佛山是全國(guó)重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，佛山的整合和發(fā)展對(duì)珠三角城市群實(shí)現(xiàn)“多贏”以及給周邊地區(qū)的發(fā)展提供有力的推動(dòng)作用。目前珠三角地區(qū)城市呈現(xiàn)東強(qiáng)西弱的局勢(shì)，廣佛增長(zhǎng)極的增強(qiáng)有利于加強(qiáng)珠三角珠江以西城市如江門、肇慶乃至粵西城市的發(fā)展。佛山是珠三角發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)引擎，GDP列全省第三,人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美元佛山經(jīng)濟(jì)實(shí)力在廣東省名列前茅。近年來(lái)佛山市生產(chǎn)總值呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì);生產(chǎn)總值在珠三角主要城市中排名第三，在珠江西岸城市中首屈一指。2005-2008佛山GDP增長(zhǎng)率變化(數(shù)據(jù)來(lái)源：05-08佛山市統(tǒng)計(jì)年鑒)廣州佛山大珠三角地區(qū)深圳惠州東莞珠海中山江門隨著佛山人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美元，

佛山城市進(jìn)入新的發(fā)展階段，——在哪些方面需要進(jìn)一步提升？1、產(chǎn)業(yè)發(fā)展：制造業(yè)升級(jí)、發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀：二產(chǎn)發(fā)達(dá)，三產(chǎn)落后目前佛山以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，無(wú)論是商務(wù)辦公市場(chǎng)還是商業(yè)市場(chǎng)都處于一個(gè)較為落后的水平；佛山的產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展必須放在廣佛一體化、珠三角城市群的產(chǎn)業(yè)分工中進(jìn)行考慮，包括兩個(gè)內(nèi)涵：一是自身制造業(yè)的升級(jí)完善，這是佛山的基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)，不能丟；二是依托于廣佛一體化以及自身強(qiáng)大的制造業(yè)，發(fā)展珠三角的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。如果一個(gè)城市只是制造業(yè)名城，注定要處于城市的邊緣化地帶，未來(lái)的城市化發(fā)展是城市群、城市帶、城市圈的發(fā)展；未來(lái)城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力就在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，以此輻射、覆蓋和服務(wù)于周邊第二產(chǎn)業(yè)的城市和地區(qū)。2008年佛山三產(chǎn)比例佛山需要建立立一個(gè)強(qiáng)有力力地城市中心心，樹(shù)立現(xiàn)代代化城市形象象。2、城市建設(shè)設(shè)：建立城市市中心，樹(shù)立立城市形象樂(lè)從家具瀾石有色金金屬石灣-南莊陶陶瓷大瀝鋁材現(xiàn)狀：組團(tuán)式發(fā)展，，鎮(zhèn)強(qiáng)市弱佛山的城市建建設(shè)滯后于佛佛山經(jīng)濟(jì)發(fā)展展，經(jīng)濟(jì)水平在在珠三角高居居第三，區(qū)城城市化發(fā)展水水平不同。佛山現(xiàn)代的城城市形象是模模糊的，說(shuō)到佛山，，會(huì)讓人想到到很多特色的的產(chǎn)業(yè)和大量量的專業(yè)鎮(zhèn)。。佛山缺乏一個(gè)個(gè)強(qiáng)有力的市市中心，佛山地發(fā)展展一直都是以以組團(tuán)的方式式進(jìn)行的，這這會(huì)影響到佛佛山城市的進(jìn)進(jìn)一步升級(jí)和和城市品牌的的營(yíng)銷推廣。。3、城市文化化：發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)統(tǒng)嶺南文化，，建立現(xiàn)代都都市文化現(xiàn)狀：文化品牌缺乏乏嶺南文化:傳傳統(tǒng)歷歷史底蘊(yùn)蘊(yùn)都市文化:精精英時(shí)尚尚商務(wù)&佛山的城市文文化建設(shè)應(yīng)包包括兩個(gè)內(nèi)涵涵：一佛佛山是是嶺南文文化之鄉(xiāng)鄉(xiāng)應(yīng)充分發(fā)發(fā)揮傳統(tǒng)統(tǒng)文化的的優(yōu)勢(shì)，，提升佛佛山的文文化影響響力；二現(xiàn)現(xiàn)代都都市文化化的建設(shè)設(shè)佛山需要要能夠體體現(xiàn)現(xiàn)代代都市文文化的區(qū)區(qū)域出現(xiàn)現(xiàn)，例如如世界上上所有大大都市的的CBD，都體體現(xiàn)了一一種現(xiàn)代都都市的商商務(wù)文化化、精英英文化、、時(shí)尚文文化。4、低碳碳、生態(tài)態(tài)環(huán)境：：建設(shè)““低碳生生態(tài)文明明”現(xiàn)狀：保護(hù)、利利用不足足對(duì)城市環(huán)環(huán)境來(lái)說(shuō)說(shuō)，營(yíng)造造一個(gè)良良好的工工作居住住氛圍，，建設(shè)宜宜居城市市，對(duì)于于招商引引資、吸吸引高素素質(zhì)人才才也具有有十分重重要的意意義。生態(tài)環(huán)保保也能夠夠成為一一種生產(chǎn)產(chǎn)力：利利用生態(tài)態(tài)環(huán)境可可以發(fā)展展休閑旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)，同時(shí)時(shí)，高層層次、高高附加值值產(chǎn)業(yè)往往往以良良好的環(huán)環(huán)境作為為前提條條件，對(duì)對(duì)于產(chǎn)業(yè)業(yè)的升級(jí)級(jí)和城市市轉(zhuǎn)型意意義重大大。中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，在較較長(zhǎng)的一一段時(shí)間內(nèi)，，對(duì)生態(tài)態(tài)環(huán)境的的重視程程度不足。隨著佛山山人均GDP步步入新的的階段，城市市要進(jìn)一一步升級(jí)級(jí)，必須須實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)方方式的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。低碳經(jīng)濟(jì)濟(jì)低碳城市市節(jié)能減排排生態(tài)環(huán)保保在城市發(fā)發(fā)展的大大背景下下，東平平新城、、本項(xiàng)目目承擔(dān)怎怎樣的使使命？Chapter2-東平新城城研究1佛山城城市研究究2東平新新城研究究3項(xiàng)目整整體定位位4項(xiàng)目方方案5開(kāi)發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)建議議6經(jīng)濟(jì)分分析規(guī)劃單位位(ECS)介入入為配合實(shí)實(shí)施大佛佛山城市市戰(zhàn)略，，2003年年，東平平新城項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)2003年初，，佛山市市行政區(qū)區(qū)劃調(diào)整整；2003年4月月，中共共佛山市市第九次次黨代會(huì)會(huì)和佛山山市第十十二屆人人民代表表大會(huì)召召開(kāi)。為為加快佛佛山城市市化建設(shè)設(shè)，實(shí)施施佛山現(xiàn)現(xiàn)代化大大城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略，佛山山市中心心組團(tuán)新新城區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)；2003年9月月，中心心組團(tuán)新新城區(qū)建建設(shè)協(xié)調(diào)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小小組及其其辦公室室，以及及中心組組團(tuán)新城城區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)有有限公司司成立；；2004年，新新城區(qū)建建設(shè)正式式啟動(dòng)，，并陸續(xù)續(xù)完成了了東平大大橋、世世紀(jì)蓮體體育中心心、新聞聞中心及及綠化生生態(tài)環(huán)境境工程等等重點(diǎn)基基建項(xiàng)目目；2007年4月月，市政政府將中中心組團(tuán)團(tuán)新城區(qū)區(qū)正式更更名為““佛山市市東平新新城”………東平新城城位于城城市“2+5””組團(tuán)中中的中心心組團(tuán)，，是重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)的的高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)城市中中心東平新城城是佛山山市政府府為實(shí)施施‘強(qiáng)心心戰(zhàn)略而而重點(diǎn)建建設(shè)的高高標(biāo)準(zhǔn)市市中心，，其定位位為‘佛佛山市中中心城區(qū)區(qū)’、中中心商務(wù)務(wù)區(qū)、總總部經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展區(qū)區(qū)、公共共服務(wù)區(qū)區(qū)、具有有濃厚嶺嶺南風(fēng)貌貌的綠色色新城佛山市規(guī)規(guī)劃城區(qū)區(qū)為“2＋5組組團(tuán)”。?！?＋5組組團(tuán)”中中的“2”是指指：中心心組團(tuán)和和大良容容桂組團(tuán)團(tuán)東平新城城的歷史史使命1、建立立珠三角角生產(chǎn)性性服務(wù)業(yè)業(yè)基地，，促進(jìn)佛佛山城市市產(chǎn)業(yè)的的升級(jí)和和轉(zhuǎn)型；；2、成為為廣佛都都市圈乃乃至珠三三角重要要的城市市服務(wù)節(jié)節(jié)點(diǎn)，將將成為佛佛山向東東聯(lián)接廣廣州、向向西輻射射粵西的的重要支支撐點(diǎn)；；3、建立立佛山現(xiàn)現(xiàn)代都市市形象，，成為佛佛山城市市對(duì)外交交流、走走向世界界的新窗窗口；4、成為為佛山的的新文化化示范區(qū)區(qū)，傳統(tǒng)統(tǒng)文化和和現(xiàn)代文文化的融融合，本本土文化化和外來(lái)來(lái)文化的的融合；；5、成為為佛山““生態(tài)文文明”建建設(shè)的示示范區(qū)，，打造宜宜業(yè)、宜宜商、宜宜居的““三宜新新城”。。本項(xiàng)目處處于東平平新城核核心區(qū)，，主要承承擔(dān)商務(wù)務(wù)辦公職職能，兼兼顧商業(yè)業(yè)休閑功功能本項(xiàng)目主主要承擔(dān)擔(dān)商務(wù)辦辦公職能能東平新城城空間結(jié)結(jié)構(gòu)概念念模式：：世聯(lián)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目使命命的理解解：1、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)臺(tái)。建立珠三三角生產(chǎn)產(chǎn)性服務(wù)務(wù)業(yè)基地地，促進(jìn)進(jìn)佛山城城市產(chǎn)業(yè)業(yè)的升級(jí)級(jí)和轉(zhuǎn)型型，同時(shí)時(shí)實(shí)現(xiàn)和和廣州產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的錯(cuò)錯(cuò)位，促促進(jìn)粵西西產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展；；2、城市名片片。建立佛山山現(xiàn)代都都市形象象，成為為佛山城城市新名名片；3、文化窗口口。佛山國(guó)際際化的展展示窗口口，展現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代都都市CBD商務(wù)務(wù)文化、、精英文文化、時(shí)時(shí)尚文化化；4、生態(tài)典范范。充分利用用項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)異的生生態(tài)環(huán)境境資源，，和辦公公、商業(yè)業(yè)相結(jié)合合，打造造珠三角角新型CBD示示范區(qū)。。要達(dá)成成項(xiàng)目目使命命，我我們應(yīng)應(yīng)如何何進(jìn)行行項(xiàng)目目的定定位？？——分分別從從商務(wù)辦辦公和商業(yè)兩方面面進(jìn)行行研究究，然然后提提出項(xiàng)項(xiàng)目整整體定定位。。Chapter3-項(xiàng)目整整體定定位1佛山山城市市研究究2東平平新城城研究究3項(xiàng)目目整體體定位位4項(xiàng)目目方案案5開(kāi)發(fā)發(fā)運(yùn)營(yíng)營(yíng)建議議6經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析規(guī)劃單單位(ECS)介入入12項(xiàng)目商商務(wù)辦辦公定定位項(xiàng)目商商業(yè)定定位3項(xiàng)目整整體定定位佛山第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展相相對(duì)落落后，，商務(wù)務(wù)辦公公市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)薄弱弱,專專業(yè)寫寫字樓樓產(chǎn)品品較少少?gòu)S房辦公最原始的商務(wù)辦公環(huán)境，檔次低，形象差，但因佛山大量實(shí)業(yè)型中小企業(yè)的現(xiàn)狀而大量存在商住混合辦公中小型企業(yè)，對(duì)價(jià)格較低、面積小的商住樓需求較旺盛存在問(wèn)題：檔次低，商務(wù)配套不全，物管差，功能混雜，難適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展的要求，銷售情況理想，但出租空置率高商務(wù)公寓商住樓與專業(yè)寫字樓過(guò)渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實(shí)力有限，無(wú)法進(jìn)入寫字樓門檻的中小型企業(yè)追捧；存在問(wèn)題：形象相對(duì)于專業(yè)寫字樓仍顯較低寫字樓真正意義上的高端專業(yè)寫字樓歷史并不長(zhǎng)，從07年環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目開(kāi)始；完全意義上的高檔寫字樓的出現(xiàn)是佛山寫字樓市場(chǎng)的新時(shí)期佛山制制造業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)，第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展相相對(duì)落落后，，服務(wù)務(wù)行業(yè)業(yè)比重重低于于全國(guó)國(guó)平均均水平平，處處于起起步階階段由于服服務(wù)行行業(yè)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)薄弱弱，佛佛山的的商務(wù)務(wù)辦公公市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展動(dòng)力力不足足目前佛佛山企企業(yè)主主流辦辦公場(chǎng)場(chǎng)所仍仍停留留在廠廠房、、商住住綜合合樓，，商務(wù)務(wù)公寓寓、專專業(yè)寫寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)占比比較小小寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)平均均年供供需量量?jī)H5-6萬(wàn)平平米近年來(lái)來(lái),佛佛山山寫字字樓年年新增增量在在6萬(wàn)萬(wàn)平米米以下下，租租用市市場(chǎng)保保持平平穩(wěn)。。佛山寫寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)的年年銷售售面積積保持持在5萬(wàn)平平米以以內(nèi)，，市場(chǎng)場(chǎng)需求求有限限。目前已已經(jīng)形形成了了祖廟廟-汾汾江路路、季季華路路、千千燈湖湖三個(gè)個(gè)商務(wù)務(wù)板塊塊千燈湖湖金融高高新區(qū)區(qū)季華中心商商務(wù)區(qū)區(qū)老城區(qū)區(qū)老城區(qū)區(qū)：祖廟-汾江江中路路板塊塊;以以大大規(guī)模模舊城城改造造項(xiàng)目目嶺南南新天天地個(gè)個(gè)盤供供應(yīng)為為主;商業(yè)業(yè)氣氛氛比商商務(wù)氣氣氛更更濃季華中中心商商務(wù)區(qū)區(qū)：進(jìn)行規(guī)規(guī)劃的的中央央商務(wù)務(wù)區(qū)有有11個(gè)地地塊將將建成成商務(wù)務(wù)物業(yè)業(yè)（寫寫字樓樓、酒酒店、、商務(wù)務(wù)公寓寓等千燈湖湖金融融高新新區(qū)：一期重重點(diǎn)規(guī)規(guī)劃的的商務(wù)務(wù)用地地位于于千燈燈湖公公園東東側(cè)，，占地地約503畝祖廟-汾江江路板板塊：：形象象不佳佳,內(nèi)內(nèi)部設(shè)設(shè)施陳陳舊,使用用率低低,除除個(gè)別別項(xiàng)目目外，，租金金和售售價(jià)水水平普普遍偏偏低項(xiàng)目入住企業(yè)售價(jià)/租金環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)服務(wù)業(yè)企業(yè),企業(yè)營(yíng)業(yè)管理部門,國(guó)內(nèi)外企業(yè)的佛山駐點(diǎn)均價(jià)約10800元/平米；目前租金約60-70元/平米·月國(guó)際商業(yè)中心服務(wù)業(yè)企業(yè),企業(yè)營(yíng)業(yè)管理部門,國(guó)內(nèi)外企業(yè)的佛山駐點(diǎn)均價(jià)約11800元/平米（含2000元/平米裝修）;租金60元/平米·月嶺南大廈－－整體均價(jià)約7000-8000元/平米項(xiàng)目入住企業(yè)售價(jià)/租金華輝大廈國(guó)內(nèi)的中小型企業(yè)租金約45元/平米·月百花廣場(chǎng)地產(chǎn)、貿(mào)易、廣告、咨詢顧問(wèn)等中小型企業(yè),政府事業(yè)機(jī)構(gòu)租金約30元/平米·月(含物業(yè)管理費(fèi))東建大廈IT、貿(mào)易、拍賣行、陶瓷等中小企業(yè)、外地公司駐佛山辦事處租金約25-35元/平米·月2007年年之前前建成成的中中檔寫寫字樓樓,月月租金金區(qū)間間為25-45元普遍與與商場(chǎng)場(chǎng)混雜雜,商商務(wù)形形象無(wú)無(wú)法彰彰顯,出租租率低低,車車位不不足,交通通擁擠擠,內(nèi)內(nèi)部設(shè)設(shè)施陳陳舊從2007年開(kāi)開(kāi)始,陸續(xù)續(xù)有專專業(yè)甲甲級(jí)寫寫字樓樓/中中高端端寫字字樓推推出;月租租金為為60-70元元,單單價(jià)為為7000-11800元對(duì)比周周邊城城市寫寫字樓樓租金金和售售價(jià)偏偏低租金（元/月/平米）廣州體育中心商務(wù)中心區(qū)110-160廣州珠江新城商務(wù)中心區(qū)100-250數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：世聯(lián)聯(lián)廣州州公司司季華路路板塊塊:目目前而而言，，季華華路板板塊是是三大大板塊塊中商商務(wù)氣氣氛最最為成成熟的的區(qū)域域,檔檔次稍稍高項(xiàng)目租金(元/m2)出租率主要客戶說(shuō)明經(jīng)華大廈25～30100%保險(xiǎn)、貿(mào)易等中大型企業(yè)，政府機(jī)關(guān)等停車位充足、保養(yǎng)良好、地段優(yōu)越，賣完后管理，大部分為政府單位入駐。新都會(huì)御景豪庭40/實(shí)力較雄厚的中大企業(yè)12層純寫字樓，07年7月入場(chǎng)裝修，整層出租，700多㎡/層，入駐門檻較高金融廣場(chǎng)20~25100%廣告、貿(mào)易、律師行及部分中大企業(yè)樓齡較長(zhǎng)，內(nèi)部公共裝修較為破舊，項(xiàng)目形象不高；不臨路，昭示性較差廣發(fā)銀行大廈25～3595%銀行自用、保險(xiǎn)、金融、信息科技等中型企業(yè)管理完善、自用及出租，實(shí)用率低/成為不足卓遠(yuǎn)國(guó)際商務(wù)大廈————多為民營(yíng)和私企業(yè)主，來(lái)自電子、金融、貿(mào)易等行業(yè)地段較為優(yōu)越，定位佛山首個(gè)超甲級(jí)純寫字樓，聘請(qǐng)世邦魏理仕為物管顧問(wèn)，3.8米層高，目前在售價(jià)格約11000-13000元/平米寫字樓樓物業(yè)業(yè)沿季季華路兩岸岸分布布,多多為為機(jī)構(gòu)大企企業(yè)自自有物物業(yè)或出租租物業(yè)業(yè)，檔檔次稍高，，樓齡齡長(zhǎng),09年年起陸續(xù)續(xù)有新新項(xiàng)目目放量量，整體均均價(jià)約約11000-13000元/平米米千燈湖湖板塊塊:聚聚集了了金融融或行行政事事業(yè)機(jī)機(jī)關(guān)的的自有有辦公公物業(yè)業(yè)，僅僅有少少量出出租物物業(yè)，，市場(chǎng)場(chǎng)化程程度低低片區(qū)定定位為為’高新技技術(shù)金金融后后臺(tái)服服務(wù)中中心’,此此片片區(qū)商商務(wù)辦辦公初初步啟啟動(dòng)，，60%以以上為為金融融企業(yè)業(yè)自用用型寫寫字樓樓,項(xiàng)目廣東三泰電子技術(shù)有限公司金融服務(wù)外包中心項(xiàng)目新加坡億勝投資集團(tuán)億能金融服務(wù)中心美國(guó)國(guó)際集團(tuán)(AIG)后援中心項(xiàng)目新鴻基金融集團(tuán)國(guó)際金融綜合服務(wù)區(qū)項(xiàng)目企業(yè)定位集研發(fā)、票據(jù)電子化處理、遠(yuǎn)程補(bǔ)錄、數(shù)據(jù)挖掘與利用為一體高新技術(shù)領(lǐng)域以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以AIG成員公司包括友邦保險(xiǎn)自用辦公為主在自用基礎(chǔ)上，該服務(wù)區(qū)將建設(shè)商場(chǎng)及寫字樓代表性金融企業(yè)自用寫字樓項(xiàng)目工商銀行南海支行恒生銀行南海支行中國(guó)銀行南海支行人民銀行南海支行光大銀行佛山分行農(nóng)業(yè)銀行南海分行興業(yè)銀行南海支行友邦保險(xiǎn)廣州證券…項(xiàng)目租金(元/m2)出租率主要客戶財(cái)聯(lián)大廈4550～60％南海發(fā)展股份、成威商貿(mào)、押運(yùn)服務(wù)、凱利萊賓館、建設(shè)銀行經(jīng)委大廈40100％制造業(yè)、貿(mào)易、證券、保險(xiǎn)中銀大廈40-5070%中國(guó)銀行、創(chuàng)鴻地產(chǎn)、河南省中原建設(shè)有限公司、東芝電器銷售有限公司財(cái)匯大廈40-5050％設(shè)計(jì)、貿(mào)易、保險(xiǎn)目前有少量出出租寫字樓,樓齡長(zhǎng),設(shè)設(shè)備陳舊,租租金低&為高新服務(wù)企企業(yè)總部或區(qū)區(qū)域中心自用用型寫字樓，，2010年年陸續(xù)投入建建設(shè)及使用結(jié)論：佛山處處于寫字樓市市場(chǎng)發(fā)展的初初級(jí)階段寫字樓整體形形象不佳租金水平較低低入駐客戶以服服務(wù)類中小企企業(yè)為主佛山CBD商商務(wù)辦公市場(chǎng)場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展展機(jī)會(huì)在哪？？——從兩個(gè)方方面考慮：1、廣佛一體體化給佛山CBD帶來(lái)的的機(jī)會(huì)；2、佛山制造造業(yè)內(nèi)生發(fā)展展的機(jī)會(huì)。選取了大量案案例進(jìn)行研究究，從中選取取了代表性案案例進(jìn)行重點(diǎn)點(diǎn)分析和總結(jié)結(jié)案例1：新宿宿商務(wù)區(qū)…東東京案例2：金橋橋商務(wù)區(qū)…上上海案例3：古爾爾岡商務(wù)區(qū)……新德里案例4：昆山山商務(wù)區(qū)…上上海案例5：蘇州州工業(yè)園商務(wù)務(wù)區(qū)…上海……世聯(lián)案例研究究：古爾岡商務(wù)區(qū)區(qū)金橋商務(wù)區(qū)昆山商務(wù)區(qū)新宿商務(wù)區(qū)案例啟示：一、“次級(jí)城城市”CBD的發(fā)展很大大程度上依托托于“首位城城市”的商務(wù)務(wù)辦公市場(chǎng)；；二、如果“次次級(jí)城市”CBD距離首首位城市CBD的車程控控制在1小時(shí)時(shí)以內(nèi)，它的的發(fā)展就能夠夠共享“首位位城市”技術(shù)術(shù)、人才、資資本以及信息息平臺(tái)；三、“次級(jí)城城市”CBD依靠商務(wù)環(huán)環(huán)境的綠色、、生態(tài)化打造造，以及寫字字樓租金的天天然級(jí)差，能能夠?qū)Α笆孜晃怀鞘小钡霓k辦公企業(yè)產(chǎn)生生巨大的吸引引力；四、“首位城城市”企業(yè)總總部和生產(chǎn)性性服務(wù)業(yè)的遷遷移能進(jìn)一步步促進(jìn)“次級(jí)級(jí)城市”制造造業(yè)升級(jí)，形形成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型型和升級(jí)的良良性互動(dòng)；廣州：首位城市佛山：次級(jí)城市廣州是華南政政治、經(jīng)濟(jì)、、科技、教育育、文化中心心，具有良好好的人才、技技術(shù)、信息、、資金平臺(tái)廣州是華南地地區(qū)最多高校校的地方，，擁有大量科科研教育機(jī)構(gòu)構(gòu)，聚集了相相當(dāng)數(shù)量的高高素質(zhì)人才；；廣州是全國(guó)三三大金融中心心之一，金融融市場(chǎng)活躍，，是華南地區(qū)區(qū)融資能力最最強(qiáng)的中心城城市，也是全全國(guó)外資銀行行第二批放開(kāi)開(kāi)準(zhǔn)入的城市市；資金平臺(tái)信息平臺(tái)人才平臺(tái)技術(shù)平臺(tái)廣州，華南地地區(qū)第一大城城市，廣東省省省會(huì)，華南南地區(qū)政治、、經(jīng)濟(jì)、科技技、教育和文文化中心。全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)10萬(wàn)多個(gè)個(gè)，為全國(guó)十十大城市之冠冠。廣州國(guó)際會(huì)議議展覽中心是是目前世界第第二大、亞洲洲第一大的會(huì)會(huì)展中心。廣州是華南地地區(qū)信息中心心，是我國(guó)長(zhǎng)長(zhǎng)途電信業(yè)務(wù)務(wù)三大出口之之一，也是全全國(guó)互聯(lián)網(wǎng)三三個(gè)核心節(jié)點(diǎn)點(diǎn)和國(guó)際出口口之一，更是是國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)三大交換中中心之一；廣州是全國(guó)重重要的工業(yè)基基地、華南地地區(qū)的綜合性性工業(yè)制造中中心。廣州香港澳門深圳廣佛一體化下下的便捷交通通，使得佛山山CBD的發(fā)發(fā)展可依托于于廣州的大平平臺(tái)，佛山CBD應(yīng)納入入廣州CBD市場(chǎng)中整體體考慮項(xiàng)目到廣州中中心區(qū)時(shí)間：：30分鐘以以內(nèi)到廣州新客站站時(shí)間：30分鐘以內(nèi)到廣州白云機(jī)機(jī)場(chǎng)時(shí)間：1小時(shí)以內(nèi)廣州市中心廣州白云機(jī)場(chǎng)廣州新客站本項(xiàng)目深圳最早的CBD是羅湖湖CBD，后后來(lái)向西發(fā)展展，先后規(guī)劃劃建設(shè)了福田田CBD、南南山CBD從福田CBD到羅湖CBD時(shí)間約20分鐘，到到南山CBD時(shí)間超過(guò)半半小時(shí)城市類比：深深圳羅湖CBD福田CBD南山CBD超過(guò)半小時(shí)２０分鐘車程從項(xiàng)目到廣州州中心，如同同從深圳福田田ＣＢＤ到南南山ＣＢＤ廣州將形成天天河北、珠江江新城兩大CBD組團(tuán)到2020年年將由“天河北-環(huán)市市東-東風(fēng)路路”與“珠江新城-員員村-琶洲”共同構(gòu)成廣廣州新世紀(jì)CBD，以金金融、商務(wù)、、會(huì)展、信息息、高端零售售、法律會(huì)計(jì)計(jì)等現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，，爭(zhēng)取成為具具有較大區(qū)域域影響力的現(xiàn)現(xiàn)代化中央商商務(wù)區(qū)，輻射射珠三角。天河北CBD廣州的中心地地區(qū)，區(qū)域發(fā)發(fā)展成熟，交交通便利，商商業(yè)繁華，有有著廣州最高高級(jí)的寫字樓樓。珠江新城CBD珠江新城未來(lái)來(lái)發(fā)展整體規(guī)規(guī)劃是以七大大標(biāo)志性建筑筑和集中山水水城市精華的的中央廣場(chǎng)以以及立體化便便利的交通設(shè)設(shè)施等為重點(diǎn)點(diǎn)，形成區(qū)域域性高標(biāo)準(zhǔn)的的服務(wù)設(shè)施支支持體系；發(fā)發(fā)展成為具有有國(guó)際金融、、貿(mào)易、商業(yè)業(yè)、文娛、外外事和旅游觀觀光等多種功功能的城市中中央商務(wù)區(qū)(CBD)硬硬核，國(guó)際經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化交交流與合作的的基地，成為為城市新形象象的集中體現(xiàn)現(xiàn)。珠江新城CBD天河北CBD本項(xiàng)目的文化化、生態(tài)的區(qū)區(qū)域?qū)傩院屯晖晟频呐涮自O(shè)設(shè)施，和廣州州兩大CBD形成差異，，使得吸納廣廣州的企業(yè)總總部和服務(wù)企企業(yè)成為可能能項(xiàng)目周邊完善善的城市配套套良好的居住住環(huán)境：新聞中心、行行政辦公中心心、世紀(jì)蓮體體育中心、文文化綜合體、、中央公園、、高檔住宅區(qū)區(qū)佛山寫字樓租租金水平和廣廣州相比具有有較大的吸引引力和廣州CBD形成差異化化，使吸納廣廣州企業(yè)總部部和服務(wù)企業(yè)業(yè)成為可能MASHALL生產(chǎn)性服服務(wù)業(yè)區(qū)位選選擇理論企業(yè)選擇辦公公地點(diǎn)綜合考考慮三類要素素：接近相關(guān)：接近客戶、同同行和外部信信息易達(dá)性相關(guān)：：交通設(shè)施、信信息基礎(chǔ)設(shè)施施和合格的職員員環(huán)境相關(guān)：城市文化、社社會(huì)和居住環(huán)環(huán)境案例借鑒：金橋商務(wù)區(qū)對(duì)對(duì)上海企業(yè)的的牽引古爾岡對(duì)新德德里企業(yè)的牽牽引機(jī)會(huì)一：和廣廣州共享市場(chǎng)場(chǎng)、平臺(tái)，應(yīng)應(yīng)發(fā)揮項(xiàng)目差差異化優(yōu)勢(shì),

主動(dòng)吸納納廣州生產(chǎn)性性服務(wù)業(yè)及企企業(yè)總部問(wèn)題：佛山CBD商務(wù)辦辦公市場(chǎng)未來(lái)來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)在哪？佛山CBD商商務(wù)辦公市場(chǎng)場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展展機(jī)會(huì)在哪？？——從兩個(gè)方方面考慮：1、廣佛一體體化給佛山CBD帶來(lái)的的機(jī)會(huì)；2、佛山制造造業(yè)內(nèi)生發(fā)展展的機(jī)會(huì)。城市區(qū)位:佛山市位于亞亞太經(jīng)濟(jì)發(fā)展展活躍的東亞亞和東南亞的的交匯處，處處在中國(guó)最具具經(jīng)濟(jì)實(shí)力和和發(fā)展活力的的珠三角經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈中部,與與廣州地緣緣相連、文化化同源，共同同構(gòu)建’廣佛佛經(jīng)濟(jì)圈’;交通優(yōu)優(yōu)勢(shì):佛山市市中心心區(qū)距距廣州州車程程均在在1小小時(shí)之之內(nèi)。。毗鄰鄰港澳澳，與與香港港、澳澳門車車程均均在2小時(shí)時(shí)左右右，使使佛山山能夠夠充分分利用用港澳澳的市市場(chǎng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)和和國(guó)際際性大大都市市的地地位，，推動(dòng)動(dòng)佛山山廣泛泛參與與世界界經(jīng)濟(jì)濟(jì);經(jīng)濟(jì)強(qiáng)強(qiáng)市:近年來(lái)來(lái)佛山山市生生產(chǎn)總總值呈呈穩(wěn)步步增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì);生生產(chǎn)產(chǎn)總值值在廣廣東省省主要要城市市中名名列前前茅.另一方方面，，佛山山自身身具有有強(qiáng)大大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力，，工業(yè)業(yè)產(chǎn)值值已超超過(guò)廣廣州2005-2008佛山山GDP增增長(zhǎng)率率變化化肇慶惠州江門珠海澳門香港深圳東莞廣州中山佛山廣佛經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈2009廣廣東省省主要要城市市GDP比比較佛山制制造業(yè)業(yè)十分分發(fā)達(dá)達(dá)，已已經(jīng)形形成家家電、、家具具、陶陶瓷、、機(jī)械械等十十大優(yōu)優(yōu)勢(shì)制制造行行業(yè)十大優(yōu)優(yōu)勢(shì)制制造業(yè)業(yè)為主主導(dǎo)佛山已已形成成了家家用電電器、、機(jī)械械裝備備、金金屬材材料加加工及及制品品、陶陶瓷及及其他他建材材、紡紡織服服裝、、電子子信息息、食食品飲飲料、、塑料料制品品、精精細(xì)化化工及及醫(yī)藥藥、家家居用用品制制造十十大行行業(yè)十大優(yōu)優(yōu)勢(shì)制制造業(yè)業(yè)占規(guī)規(guī)模以以上工工業(yè)85%以上上,其其中以以白色色家電電,家家具,現(xiàn)代代陶瓷瓷,機(jī)機(jī)械裝裝備,金屬屬材料料加工工等為為主導(dǎo)導(dǎo)佛山十十大優(yōu)優(yōu)勢(shì)制制造業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)圖佛山全全市工工業(yè)生生產(chǎn)總總值高高居全全省第第三,占全全市生生產(chǎn)總總值60%以上上.制造業(yè)業(yè)城市市會(huì)衍衍生出出大量量的商商貿(mào)、、物流流、保保險(xiǎn)、、法律律等服服務(wù)需需求案例東東京京、香香港、、新加加坡：：早期依依靠?jī)?yōu)優(yōu)先發(fā)發(fā)展制制造業(yè)業(yè)集聚聚經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力，成成為制制造業(yè)業(yè)中心心；然后，，生產(chǎn)產(chǎn)出來(lái)來(lái)的商商品需需要貿(mào)貿(mào)易、、運(yùn)輸輸;帶來(lái)了了大量量商貿(mào)貿(mào)、物物流發(fā)發(fā)展的的機(jī)會(huì)會(huì)，頻繁的的商貿(mào)貿(mào)活動(dòng)動(dòng)會(huì)帶帶來(lái)投投資機(jī)機(jī)會(huì)，，也產(chǎn)產(chǎn)生保險(xiǎn)險(xiǎn)、法法律服服務(wù)的的需求求制造業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)城市市發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)———進(jìn)而成成為商商貿(mào)金金融中中心，，現(xiàn)代代服務(wù)務(wù)業(yè)中中心香港東京新加坡坡制造業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)升級(jí)級(jí)金融銀行投資公公司專業(yè)事事務(wù)所所會(huì)計(jì)事事務(wù)所所律師事事務(wù)所所咨詢公公司管理咨咨詢投資咨咨詢?cè)O(shè)計(jì)咨咨詢其他貿(mào)易公公司會(huì)展公公司制造業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)升級(jí)級(jí)帶動(dòng)動(dòng)生產(chǎn)產(chǎn)性服服務(wù)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展，，引發(fā)發(fā)辦公公物業(yè)業(yè)需求求的增增加證券保險(xiǎn)制造業(yè)業(yè)升級(jí)級(jí)促進(jìn)進(jìn)生產(chǎn)產(chǎn)性服服務(wù)業(yè)業(yè)快速速發(fā)展展同時(shí)制制造業(yè)業(yè)的升升級(jí)，，將促促成研研發(fā)、、設(shè)計(jì)計(jì)、營(yíng)營(yíng)銷等等部門門的分分離，，企業(yè)業(yè)職能能總部部出現(xiàn)現(xiàn)而制造造業(yè)自自身的的升級(jí)級(jí)，將將促成成研發(fā)發(fā)、設(shè)設(shè)計(jì)、、營(yíng)銷銷部門門的分分離，，同時(shí)時(shí)隨著著專業(yè)業(yè)分工工的日日益完完善，，衍生生出更更多的的外包包服務(wù)務(wù)需求求這一進(jìn)進(jìn)程將將促進(jìn)進(jìn)本地地服務(wù)務(wù)業(yè)的的發(fā)展展，以以及對(duì)對(duì)廣州州的服服務(wù)企企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生巨巨大的的吸引引力佛山制制造業(yè)業(yè)發(fā)展展衍生生出服服務(wù)需需求吸引廣廣州企企業(yè)提提供關(guān)關(guān)聯(lián)服服務(wù)研發(fā)、、設(shè)計(jì)計(jì)、營(yíng)銷、、品牌牌商貿(mào)、、物流流需求保險(xiǎn)、、法律律等服務(wù)需求求佛山制造業(yè)業(yè)廣州生產(chǎn)性性服務(wù)業(yè)佛山生產(chǎn)性性服務(wù)業(yè)市場(chǎng)需求促促進(jìn)本地服服務(wù)業(yè)發(fā)展展高水平服務(wù)務(wù)又將進(jìn)一一步促進(jìn)制制造業(yè)的升升級(jí)，大大大提升佛山山制造業(yè)的的競(jìng)爭(zhēng)力佛山十大制制造業(yè)家用電器機(jī)械裝備紡織服裝電子信息食品飲料塑料制品家居用品精細(xì)化工及及醫(yī)藥陶瓷及其他他建材金屬材料加加工及制品品制造業(yè)轉(zhuǎn)型型升級(jí)的需需求企業(yè)對(duì)于生生產(chǎn)性服務(wù)務(wù)的業(yè)需求求高水平服務(wù)務(wù)業(yè)打造服務(wù)業(yè)推動(dòng)動(dòng)制造企業(yè)業(yè)發(fā)展佛山制造業(yè)業(yè)升級(jí)佛山生產(chǎn)性性服務(wù)業(yè)壯壯大高水平服務(wù)務(wù)業(yè)促進(jìn)制制造業(yè)發(fā)展展在這一產(chǎn)業(yè)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型型過(guò)程中，，大量的商商務(wù)辦公需需求產(chǎn)生1制造業(yè)的的研發(fā)、設(shè)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷銷、品牌部部門2本地發(fā)展展起來(lái)的生生產(chǎn)性服務(wù)務(wù)業(yè)3廣州遷移移過(guò)來(lái)的相相關(guān)生產(chǎn)性性服務(wù)業(yè)包括……機(jī)會(huì)二：佛佛山制造業(yè)業(yè)升級(jí)，產(chǎn)產(chǎn)生大量的的寫字樓辦辦公需求問(wèn)題：佛山山CBD商商務(wù)辦公市市場(chǎng)未來(lái)的的發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)在哪？機(jī)會(huì)一：和和廣州共享享市場(chǎng)、平平臺(tái)，應(yīng)發(fā)發(fā)揮項(xiàng)目差差異化優(yōu)勢(shì)勢(shì),

主動(dòng)動(dòng)吸納廣州州生產(chǎn)性服服務(wù)業(yè)及企企業(yè)總部機(jī)會(huì)二：佛佛山制造業(yè)業(yè)升級(jí)，產(chǎn)產(chǎn)生大量的的寫字樓辦辦公需求項(xiàng)目商務(wù)辦辦公定位：依托本地地優(yōu)勢(shì)制造造業(yè),利用用廣州大平平臺(tái),主動(dòng)動(dòng)吸納生產(chǎn)產(chǎn)性服務(wù)企企業(yè)和企業(yè)業(yè)總部,打打造立足廣廣佛、面向向珠三角的的制造業(yè)總部基地+產(chǎn)業(yè)服務(wù)務(wù)基地12項(xiàng)目商務(wù)辦辦公定位項(xiàng)目商業(yè)定定位3項(xiàng)目整體定定位佛山商業(yè)市市場(chǎng)主要有有五大商圈圈，除祖廟廟商圈以傳傳統(tǒng)商業(yè)為為主外，其其他商圈主主要依托集集中商業(yè)發(fā)發(fā)展祖廟商圈以祖廟路商商業(yè)街為核核心，向周周邊輻射，，商業(yè)模式式以傳統(tǒng)街街鋪為主，，較大型集集中商業(yè)有有百花廣場(chǎng)場(chǎng)等。升平/東方方廣場(chǎng)商圈圈：升平商圈圈是佛山最最傳統(tǒng)商圈圈，90年年代以來(lái)逐逐漸沒(méi)落，，其核心地地位被祖廟廟商圈所取取代，2003年，，東方廣場(chǎng)場(chǎng)的開(kāi)業(yè)使使該商圈重重新煥發(fā)了了生機(jī)。季華路商圈圈是城市向南南發(fā)展形成成的大型新新興商圈，，目前發(fā)展展勢(shì)頭良好好，商圈內(nèi)內(nèi)集中了東東建世紀(jì)廣廣場(chǎng)、順聯(lián)聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)等大型集集中商業(yè)物物業(yè)。桂城東商圈圈以2002年開(kāi)業(yè)的的城市廣場(chǎng)場(chǎng)和2004年開(kāi)業(yè)業(yè)的家天下下廣場(chǎng)為主主體，商圈圈內(nèi)現(xiàn)有沃沃爾瑪、家家樂(lè)福等大大型零售商商家。南海廣場(chǎng)商商圈是桂城中心心商圈，因因2000年南海廣廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)而而興起，以以南海廣場(chǎng)場(chǎng)為核心輻輻射周邊街街道。各大集中商商業(yè)在定位位及經(jīng)營(yíng)上上均偏中低低檔消費(fèi)，，租金水平平普遍不高高，經(jīng)營(yíng)狀狀況一般商圈名稱業(yè)態(tài)主要商家消費(fèi)結(jié)構(gòu)租金水平經(jīng)營(yíng)狀況祖廟商圈百貨、超市、專業(yè)店百花廣場(chǎng)、興華商場(chǎng)中低檔消費(fèi)人群1F：400-10002F以上：150-200品牌較齊全，人流量大，早年生意較火爆，近年來(lái)隨著城市多級(jí)商圈的崛起，經(jīng)營(yíng)略有所下滑。東方廣場(chǎng)商圈百貨、超市、專業(yè)店?yáng)|方廣場(chǎng)中低檔消費(fèi)人群100-300吉之島、好又多等主力店吸引了較多人流，經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)，但周邊現(xiàn)狀限制了其發(fā)展。南海商圈百貨、超市、專業(yè)店南海廣場(chǎng)、城市廣場(chǎng)、南海嘉信茂、家天下廣場(chǎng)本地中低檔消費(fèi)人群1F：200－3002F以上：100左右桂城最早的購(gòu)物廣場(chǎng)，已形成區(qū)域熱點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)良好，但消費(fèi)人群局限在桂城，輻射力有限。季華路商圈百貨、超市、專業(yè)店順聯(lián)國(guó)際、東建廣場(chǎng)、沃爾瑪季華路商圈內(nèi)高檔住宅及寫字樓等高收入群體1F：150-2502F以上：80-100位于禪城新城區(qū)核心，定位較高端，經(jīng)營(yíng)尚可，隨著城市中心的南移，季華商圈將逐漸成為新的佛山核心商圈。高端消費(fèi)人人群選擇去去廣州、香香港消費(fèi)，，佛山商業(yè)業(yè)實(shí)際發(fā)展展水平滯后后于城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展佛山人高端端消費(fèi)群不不在本地消消費(fèi)，不是是他們喜歡歡外出消費(fèi)費(fèi)，本地商商業(yè)做的還還不夠好，，他們的消消費(fèi)在本地地得不到滿滿足。廣州香港根據(jù)佛山市市商業(yè)規(guī)劃劃，廣佛同同城化后，，東平新城城將成為佛佛山新的市市級(jí)商業(yè)中中心的重要要組成部分分中心組團(tuán)商業(yè)中心祖廟商圈桂城商圈東平商圈季華商圈東平水道北北片區(qū)：商商業(yè)主導(dǎo)型型商業(yè)區(qū)東平水道南南片區(qū)：商商務(wù)主導(dǎo)型型商業(yè)區(qū)佛山市商業(yè)業(yè)中心包括括中心組團(tuán)團(tuán)主商業(yè)中中心和大良良容桂、獅獅山、西南南、西江、、大瀝、九九江龍江等等六個(gè)組團(tuán)團(tuán)商業(yè)中心心。中心組團(tuán)主主商業(yè)中心心位于市域域中心區(qū)域域，規(guī)劃近近期由祖廟廟商圈、桂桂城商圈、、東平商圈圈和季華商商業(yè)帶組成成，遠(yuǎn)期規(guī)規(guī)劃增加陳陳村商圈。。東平商圈。。由魁奇路路以南、東東平水道兩兩岸區(qū)域組組成，是““一河兩岸岸”新城區(qū)區(qū)的新興商商業(yè)區(qū)。該該商圈依托托東平水道道實(shí)行功能能分區(qū)發(fā)展展，水道南南片為商務(wù)務(wù)主導(dǎo)型商商業(yè)區(qū)；水水道北片為為商業(yè)主導(dǎo)導(dǎo)型商業(yè)區(qū)區(qū)，依托廣廣佛地鐵實(shí)實(shí)行與廣州州商品市場(chǎng)場(chǎng)的互補(bǔ)式式發(fā)展，優(yōu)優(yōu)先設(shè)置品品牌折扣店店、工廠直直銷中心、、休閑娛樂(lè)樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)和主主題商業(yè)街街，設(shè)置滿滿足居民日日常消費(fèi)需需求的其他他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)。資料來(lái)源：：佛山城市市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃2006-2020本項(xiàng)目緊鄰鄰交通樞紐紐，具有很很高的商業(yè)業(yè)價(jià)值1、城際軌軌道交通（（廣佛環(huán)、、廣佛珠））2、城市軌軌道交通（（地鐵3、、6號(hào)線））3、常規(guī)公公交、出租租、小汽車車、自行車車等接駁方方式項(xiàng)目地塊東東南角的交交通樞紐，，將給區(qū)域域帶來(lái)大量量集中人流流，大大提提升了周邊邊區(qū)域的商商業(yè)價(jià)值。。軌道6號(hào)線城際線GFH/GFZ軌道3號(hào)線商務(wù)辦公行政中心東平新城交交通為城際際軌道綜合合交通樞紐紐，功能組組成包括：：因此，本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)的的成功定位位和開(kāi)發(fā)，，對(duì)于東平平新城商業(yè)業(yè)中心的形形成和佛山山商業(yè)的振振興具有重重要意義佛山現(xiàn)有商商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀狀況一般，，發(fā)展階段段落后于經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平作為未來(lái)的的城市中心心，東平新新城未來(lái)也也將成為佛佛山的商業(yè)業(yè)中心本項(xiàng)目緊鄰鄰交通樞紐紐，具有很很高的商業(yè)業(yè)價(jià)值本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)的成功定定位和開(kāi)發(fā)發(fā)，對(duì)于東東平新城商商業(yè)中心的的形成和佛佛山商業(yè)的的振興具有有重要意義義體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)是商業(yè)的的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，是人們們生活水平平提高后形形成的消費(fèi)費(fèi)模式體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)和前三代代商業(yè)不同同，它不是是一種獨(dú)立立的商業(yè)形形態(tài)，而是是在商業(yè)原有有購(gòu)物功能能基礎(chǔ)上，，引進(jìn)餐飲飲、影院、、酒吧等業(yè)業(yè)態(tài)，打造造一種以休休閑娛樂(lè)為為主、購(gòu)物物為輔的商商業(yè)模式。體驗(yàn)商業(yè)業(yè)的核心就就是增加人人們購(gòu)物過(guò)過(guò)程中的愉愉悅感，這這實(shí)際上是是人們生活活水平提高高后引起的的消費(fèi)模式式，是消費(fèi)費(fèi)需求變化化帶來(lái)的產(chǎn)產(chǎn)物。人們們最基本的的生活需求求滿足了，，就開(kāi)始關(guān)關(guān)注情感價(jià)價(jià)值，需要要感情上的的愉悅享受受，這就是是體驗(yàn)。第一代商業(yè)：百貨商業(yè)。第二代商業(yè)：超市。第三代商業(yè)：購(gòu)物中心。第四代商業(yè)業(yè)：體驗(yàn)式式商業(yè)。北京CBD商業(yè)的啟啟示：向多多元化和體體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)發(fā)展對(duì)北京CBD核心區(qū)區(qū)的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目（核心區(qū)即即：以國(guó)貿(mào)貿(mào)為中心，，東至西大大望路，西西至東大橋橋路，南至至通惠河，，北至朝陽(yáng)陽(yáng)路）進(jìn)行盤點(diǎn)。隨著CBD的不斷成成熟，逐漸漸形成以國(guó)貿(mào)為CBD商業(yè)業(yè)地產(chǎn)核心心、華貿(mào)、、富力城、、珠江帝景景等商業(yè)副副中心的商業(yè)格局局。業(yè)態(tài)、消費(fèi)費(fèi)人群多元元商業(yè)形態(tài)多多元化，包括大型型集中商業(yè)業(yè)、寫字樓樓底商、社社區(qū)商業(yè)、、特色商業(yè)業(yè)街等；CBD規(guī)規(guī)劃商業(yè)主主要以綜合合型商業(yè)體體和項(xiàng)目底底商為主。。消費(fèi)人群多多元化，包括寫字字樓辦公人人群，CBD居住人人群，泛CBD人群群，以及外外地游客等等。體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)市場(chǎng)效果果良好隨著生活水水平的提高高，消費(fèi)者者對(duì)體驗(yàn)消消費(fèi)需求的的快速增加加，尤其對(duì)對(duì)于CBD的中高端端收入人群群來(lái)說(shuō)，體體驗(yàn)式消費(fèi)費(fèi)所能帶來(lái)來(lái)的愉悅感感在某種程程度上超出出了定點(diǎn)式式購(gòu)物。在這樣的背背景下，如如蘋果社區(qū)區(qū)、世紀(jì)華華僑城等著著重休閑、、體驗(yàn)的商商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)項(xiàng)目面市，，它們的定定位及客戶戶與CBD緊密關(guān)聯(lián)聯(lián)，取得了了良好的市市場(chǎng)效果。。世紀(jì)華僑城城世紀(jì)華僑城城蘋果社區(qū)蘋果社區(qū)傳統(tǒng)意義的的CBD商商業(yè)：處于城市核核心地段，，高容積率率，以大型購(gòu)物中中心、高檔檔百貨為主；如香香港海港城城、深圳萬(wàn)萬(wàn)象城、北北京國(guó)貿(mào)中中心；本項(xiàng)目的商商業(yè)：除了能夠發(fā)發(fā)展傳統(tǒng)CBD商業(yè)業(yè)外，由于于擁有良好好的生態(tài)景景觀和水系系資源，還還能夠發(fā)展展休閑體驗(yàn)型型的高檔商業(yè)業(yè)。本項(xiàng)目擁有有良好的生生態(tài)景觀和和水系資源源，具有發(fā)發(fā)展休閑體體驗(yàn)型商業(yè)業(yè)的天然優(yōu)優(yōu)勢(shì)案例參考：：深圳華潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)象城———大都市市CBD體體驗(yàn)式購(gòu)物物中心商業(yè)整體高高端定位，，集中式商商業(yè)與開(kāi)放放式商業(yè)街街結(jié)合，建建筑形式差差異化一期集中式式商業(yè)：采用“一站站式”購(gòu)物物mall形式，集集合購(gòu)物、、餐飲、娛娛樂(lè)多種功功能，采取取“主力店店＋次主力力店＋專門門店”的租租戶組合形形式擁有Réel時(shí)尚生生活百貨、、Olé超超級(jí)市場(chǎng)、、嘉禾深圳圳影城、冰冰紛萬(wàn)象滑滑冰場(chǎng)四大大主力店鋪鋪，擁有GUCCI、Prada、等等眾多國(guó)際際一線品牌牌。二期商業(yè)街街：與住宅結(jié)合合，對(duì)一期期商業(yè)概念念的延續(xù)、、補(bǔ)充和升升華在空間上由由室內(nèi)延伸伸至室外、、在形式上上由購(gòu)物中中心走向商商業(yè)休閑廣廣場(chǎng)在租戶組合合上以高端端奢侈品、、創(chuàng)意生活活用品、特特色餐飲為為特點(diǎn)在品牌組合合上通過(guò)高高端奢侈品品及高檔特特色餐飲提提升整體檔檔次一期二期商業(yè)·萬(wàn)象象城一期一期一期二期案例參考：：杭州西湖湖商業(yè)———兼具都市市意向和濱濱水生態(tài)雙雙重屬性的的休閑體驗(yàn)驗(yàn)商業(yè)時(shí)尚購(gòu)物品牌餐飲高檔接待西湖國(guó)際名名品街西湖天地星級(jí)酒店凱凱悅時(shí)尚的、現(xiàn)現(xiàn)代的、潮潮流的都市市元素激發(fā)發(fā)了西湖文文化的新活活力，使西西湖區(qū)域成成為一種精精神追求，，引領(lǐng)時(shí)尚尚生活方式式的旗幟都市功能與與承載形式式，建立起起一種高端端、品質(zhì)感感的氛圍，，特別對(duì)高高端人群形形成強(qiáng)烈吸吸引，人群群圈層化明明顯商務(wù)人士白領(lǐng)人士時(shí)尚人士……高級(jí)辦公國(guó)貿(mào)中心……項(xiàng)目商業(yè)功功能定位項(xiàng)目商業(yè)定定位：充分分利用項(xiàng)目目的便捷交交通和生態(tài)態(tài)資源，立立足體驗(yàn)型型商業(yè)發(fā)展展的大趨勢(shì)勢(shì)，建設(shè)面面向多元消消費(fèi)群體的的體驗(yàn)型商商業(yè)中心，，使項(xiàng)目商商業(yè)成為振振興佛山商商業(yè)的重要要推動(dòng)力量量。東平新城的的區(qū)域配套套商業(yè)。以寫字樓樓底商為主主要形式，，以超市、、便利店、、干洗、印印刷等業(yè)態(tài)態(tài)為主，滿滿足周邊人人群辦公、、生活的基基本商業(yè)需需求。珠三角最具具特色的目目的地型精精品商業(yè)體體驗(yàn)館。依托佛山山特色產(chǎn)業(yè)業(yè)，打造以以陶瓷、家家具、家電電行業(yè)商品品為主的高高檔購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所（詳見(jiàn)見(jiàn)第5章）），滿足珠珠三角的中中高端消費(fèi)費(fèi)人群節(jié)假假日的購(gòu)物物目的地型型消費(fèi)；佛山最高檔檔的體驗(yàn)式式購(gòu)物中心心。以“主力力店＋次主主力店＋專專門店”的的租戶組合合形式，將將名品購(gòu)物物業(yè)態(tài)和休休閑業(yè)態(tài)相相結(jié)合，滿滿足佛山中中高端消費(fèi)費(fèi)人群購(gòu)物物需求；珠三角唯一一的CBD生態(tài)濱水水商業(yè)街。充分利用用CBD都都市元素和和生態(tài)濱水水元素的沖沖突，以餐餐飲、酒吧吧、茶館等等休閑業(yè)態(tài)態(tài)為主導(dǎo)，，滿足東平平新城白領(lǐng)領(lǐng)、中產(chǎn)及及外地中高高端游客的的休閑娛樂(lè)樂(lè)需求；12項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定定位項(xiàng)目商業(yè)定定位3項(xiàng)目整體定定位經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的引擎，城城市市活力的都都心把握廣佛一一體化的大大趨勢(shì)，依依托佛山自自身優(yōu)勢(shì)制制造業(yè)，充充分挖掘項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)環(huán)境和配套套價(jià)值，打打造立足廣廣佛，放眼眼珠三角，，以商務(wù)功功能為核心心，以商業(yè)業(yè)功能為輔輔助，以強(qiáng)強(qiáng)化佛山城城市中心、、樹(shù)立佛山山現(xiàn)代都市市形象、促促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升升級(jí)轉(zhuǎn)型為為目的的新新一代都市市生態(tài)中央央商務(wù)區(qū)E-CBDE-CBD都市生態(tài)中中央商務(wù)區(qū)區(qū)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及整體體定位Ecology-CentralBusinessDistrictE-CBD同時(shí)也是有有影響力力的、高效效的、活力力的、優(yōu)雅雅的……EffectiveElegantEfficientEnergetic項(xiàng)目使命產(chǎn)業(yè)平臺(tái)建立珠三角角生產(chǎn)性服服務(wù)業(yè)基地地，促進(jìn)佛佛山城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)級(jí)和轉(zhuǎn)型，，同時(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)和廣州產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的錯(cuò)位位，促進(jìn)粵粵西產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展城市名片建立佛山現(xiàn)現(xiàn)代都市形形象，成為為佛山城市市新名片文化窗口佛山國(guó)際化化的展示窗窗口，展現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代都市市CBD商商務(wù)文化、、精英文化化、時(shí)尚文文化生態(tài)典范充分結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)異的的生態(tài)環(huán)境境資源，和和辦公、商商業(yè)相結(jié)合合，打造珠珠三角新型型CBD示示范區(qū)Chapter4-規(guī)劃方案案建議1佛山城市市研究2東平新城城研究3項(xiàng)目整體體定位4項(xiàng)目方案案5開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)營(yíng)建議6經(jīng)濟(jì)分析析規(guī)劃單位(ECS)介入世聯(lián)研究了了大量國(guó)內(nèi)內(nèi)外CBD案例巴黎德方斯斯芝加哥中心心休斯頓中心心悉尼金融區(qū)區(qū)新加坡CBD上海陸家嘴嘴CBD北京建外CBD大連新市中中心區(qū)深圳中心區(qū)區(qū)CBD廣州珠江新新城CBDCBD案例CBD商務(wù)務(wù)辦公核心心區(qū)域的毛容積率率普遍在2到５之間間，其中商務(wù)務(wù)辦公物業(yè)業(yè)建面比例例超過(guò)60%CBD商務(wù)辦公核心區(qū)域用地面積KM2建筑面積萬(wàn)M2容積率巴黎拉德方斯1.6250１.６芝加哥中心1.8600３.３休斯頓中心1.5420２.８悉尼金融區(qū)1250２.５新加坡CBD1.5350２.３上海陸家嘴CBD1.7450２.６北京建外CBD1.5600４大連新市中心區(qū)2.2400１.８深圳中心區(qū)CBD0.8300３.８廣州珠江新城CBD1500５CBD商務(wù)辦公核心區(qū)域用地面積KM2商務(wù)辦公建筑面積萬(wàn)M2建筑面積萬(wàn)M2商務(wù)辦公物業(yè)占比巴黎拉德方斯1.625035071.4%悉尼金融區(qū)125038065.8%深圳中心區(qū)CBD0.822030073.3%CBD商務(wù)務(wù)辦公區(qū)容容積率統(tǒng)計(jì)計(jì)：CBD商務(wù)務(wù)辦公區(qū)辦辦公物業(yè)建建面比：除占主體的的寫字樓物物業(yè)外，其其余建面為為商業(yè)、公公建、酒店店、住宅等等；辦公110-140萬(wàn)商業(yè)20-25萬(wàn)精品體驗(yàn)館館6-10萬(wàn)酒店10-15萬(wàn)酒店式公寓寓、商務(wù)公公寓10-15萬(wàn)兼顧項(xiàng)目CBD都市市屬性和生生態(tài)屬性，，建議項(xiàng)目目毛容積率率區(qū)間為2-3，凈凈容積率3-4，商商務(wù)辦公物物業(yè)面積110-140萬(wàn)平平米ＣＢＤ土地地利用的集集約性商務(wù)核心區(qū)區(qū)域需要對(duì)對(duì)土地有較較高的利用用率；商務(wù)辦公物物業(yè)為主體體本項(xiàng)目所具具有的生態(tài)態(tài)屬性對(duì)于綠化覆覆蓋率、生生態(tài)公共空空間的特殊殊要求，容容積率不宜宜過(guò)高；規(guī)劃建議的的三個(gè)視角角:2、開(kāi)發(fā)實(shí)實(shí)施視角3、土地價(jià)價(jià)值視角項(xiàng)目未來(lái)作作為佛山城城市名片，，應(yīng)充分展展現(xiàn)佛山現(xiàn)現(xiàn)代的城市市形象項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)發(fā)實(shí)施的市市場(chǎng)可操作作性項(xiàng)目規(guī)劃方方案符合CBD土地地價(jià)值的一一般規(guī)律1、城市形形象視角規(guī)劃方案建建議小結(jié)一、指標(biāo)建建議。毛容容積率2.5；辦公公110-140萬(wàn)萬(wàn)平米，商商業(yè)20-25萬(wàn)，，精品體驗(yàn)驗(yàn)館6-10萬(wàn)，酒酒店10-15萬(wàn)，，酒店式公公寓、商務(wù)務(wù)公寓10-15萬(wàn)萬(wàn)。二、規(guī)劃排排布建議。。1、項(xiàng)目整整體規(guī)劃應(yīng)應(yīng)兼具都市市和生態(tài)屬屬性；2、4號(hào)地地塊（鄰近近交通樞紐紐中心地塊塊）在空間間形象上應(yīng)應(yīng)和周邊形形成差異；；3、4號(hào)地地塊建議設(shè)設(shè)置會(huì)展中中心及高檔檔集中商業(yè)業(yè)；4、外圍地地塊商務(wù)價(jià)價(jià)值大于商商業(yè)價(jià)值，，應(yīng)以商務(wù)務(wù)辦公功能能為主，結(jié)結(jié)合水系設(shè)設(shè)置特色商商業(yè)，結(jié)合合辦公區(qū)設(shè)設(shè)置配套型型商業(yè)；5、濱江綠帶作作為市民和和游客的活活動(dòng)空間，，可打造主主題雕塑公公園，設(shè)置置特色的雕雕塑小品。?！瑿hapter5-開(kāi)發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)建議議1佛山城城市研究究2東平新新城研究究3項(xiàng)目整整體定位位4項(xiàng)目方方案5開(kāi)發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)建議議6經(jīng)濟(jì)分分析規(guī)劃單位位(ECS)介入入12啟動(dòng)區(qū)客客戶定位位啟動(dòng)區(qū)客客戶市場(chǎng)場(chǎng)化牽引引研究3開(kāi)發(fā)模式式及分期期建議根據(jù)CBD的開(kāi)開(kāi)發(fā)實(shí)踐踐總結(jié)，，CBD中的企企業(yè)可分分為三大大類：企企業(yè)總部部、金融融服務(wù)、、專業(yè)化化生產(chǎn)服服務(wù)企業(yè)總部部：泛指指制造業(yè)業(yè)、高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的管管理、研研發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)、營(yíng)銷銷等部門金融服務(wù)務(wù)：包括括金融服服務(wù)業(yè)和和商業(yè)銀銀行專業(yè)化生生產(chǎn)服務(wù)務(wù)：這里里特指非非金融業(yè)業(yè)的高級(jí)級(jí)專業(yè)化化服務(wù)業(yè)業(yè)，包括括法律、廣廣告、會(huì)會(huì)計(jì)、綜綜合管理理、開(kāi)發(fā)發(fā)、設(shè)計(jì)計(jì)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)、通訊訊等佛山市場(chǎng)場(chǎng)上寫字字樓的幾幾大重點(diǎn)點(diǎn)行業(yè)為為貿(mào)易、、金融、、咨詢、、房地產(chǎn)產(chǎn)、物流流，它們們必然是是項(xiàng)目啟啟動(dòng)階段段應(yīng)鎖定定的重點(diǎn)點(diǎn)行業(yè)我們重點(diǎn)點(diǎn)調(diào)研了了佛山三三大寫字字樓片區(qū)區(qū)的行業(yè)業(yè)情況祖廟片區(qū)華輝大廈百花大廈東建大廈環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)國(guó)際商業(yè)中心ICC嶺南大廈…季華路區(qū)京禪大廈公交大廈京華大廈金融廣場(chǎng)卓遠(yuǎn)國(guó)際大廈廣發(fā)銀行大廈…千燈湖區(qū)財(cái)聯(lián)大廈經(jīng)委大廈中銀大廈財(cái)匯大廈光大銀行南海分行佛山傳媒大廈人民銀行中國(guó)銀行…61%金融、貿(mào)貿(mào)易、房房地產(chǎn)、、物流、咨咨詢類企業(yè)占比比超過(guò)61%,其他39%企業(yè)業(yè)行業(yè)包包括科技、能能源、文文教、制制造業(yè)、旅游游等39%資料來(lái)源源：項(xiàng)目目組市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研（（樣本中中已剔除除銀行及及行政事事業(yè)單位位自用大大樓）還需要對(duì)對(duì)制造業(yè)業(yè)企業(yè)總總部以及及關(guān)聯(lián)服服務(wù)類企企業(yè)進(jìn)行行牽引，，重點(diǎn)為為陶瓷、、家具、、家電三三大行業(yè)業(yè)佛山十大大產(chǎn)業(yè)包包括：機(jī)械裝備備金屬材料料加工及及制品紡織服裝裝電子信息息食品飲料料塑料制品品精細(xì)化工工及醫(yī)藥藥家居、家家具用品品制造家用電器器陶瓷及其其他建材材…其中，，陶瓷、、家具、、家電三三大行業(yè)業(yè)具有較較好的發(fā)發(fā)展總部部經(jīng)濟(jì)的的基礎(chǔ)，，已形成成一定規(guī)規(guī)模的企企業(yè)集群群、總部部經(jīng)濟(jì)載載體…石灣－南南莊陶瓷瓷產(chǎn)業(yè)集集群中國(guó)陶瓷瓷產(chǎn)業(yè)總總部基地地樂(lè)從－龍龍江家具具產(chǎn)業(yè)集集群順德美的的工業(yè)園園順德格蘭蘭仕總部部……家具企業(yè)業(yè)的關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)家裝設(shè)計(jì)計(jì)、裝飾飾裝修、、廣告、、媒體……陶瓷企業(yè)業(yè)的關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)工藝設(shè)計(jì)計(jì)、裝飾飾設(shè)計(jì)、、廣告媒媒體、包包裝…家電企業(yè)業(yè)的關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)工藝設(shè)計(jì)計(jì)、廣告告媒體……啟動(dòng)區(qū)客客戶定位位：物流、貿(mào)貿(mào)易、房房地產(chǎn)、、金融、、咨詢等專業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)+陶瓷、家家電、家家具等制造業(yè)業(yè)總部;12啟動(dòng)區(qū)客客戶定位位啟動(dòng)區(qū)客客戶市場(chǎng)場(chǎng)化牽引引研究3開(kāi)發(fā)模式式及分期期建議對(duì)陶瓷、、家具、、家電三三大行行業(yè)進(jìn)行行研究………佛山陶瓷瓷行業(yè)年年經(jīng)濟(jì)總總量超過(guò)過(guò)400億元，，具有雄雄厚的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)佛山陶瓷瓷歷史悠悠久,文文化源遠(yuǎn)遠(yuǎn)流長(zhǎng),自古被被譽(yù)為““南國(guó)陶陶都”早在新石石器時(shí)代代晚期，，這里的的先民就就開(kāi)始從從事制陶陶，揭開(kāi)開(kāi)了五千千年陶瓷瓷文化的的首頁(yè)到唐代己己形成規(guī)規(guī)模，成成為陶瓷瓷商品生生產(chǎn)基地地……改革開(kāi)放放至今,佛山陶陶瓷產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)入飛飛速發(fā)展展的時(shí)代代中國(guó)規(guī)模模最大、、實(shí)力最最強(qiáng)的建筑陶瓷瓷生產(chǎn)基地地佛山陶瓷瓷行業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量超過(guò)400億元元現(xiàn)在的佛山陶瓷瓷陶瓷行業(yè)業(yè)研究自2000年以以來(lái)，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始始轉(zhuǎn)型，，大量生生產(chǎn)基地地外遷時(shí)間產(chǎn)業(yè)發(fā)展企業(yè)建筑陶瓷瓷行業(yè)初初步發(fā)展展第一條工工藝技術(shù)術(shù)裝備引引進(jìn)繁榮榮現(xiàn)代化化陶瓷地地磚生產(chǎn)產(chǎn)線國(guó)有企業(yè)為為主導(dǎo)國(guó)家引進(jìn)技技術(shù)裝備，，扶持開(kāi)發(fā)發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)品需求旺旺盛形成賣方市市場(chǎng)衛(wèi)生陶瓷行行業(yè)初步發(fā)發(fā)展行業(yè)發(fā)展以以數(shù)量增長(zhǎng)長(zhǎng)為主國(guó)有企業(yè)為為主體，大大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)加入供需達(dá)到平平衡產(chǎn)品價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有升佛山陶瓷行行業(yè)進(jìn)入產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提升階階段產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移開(kāi)開(kāi)始，部分分生產(chǎn)環(huán)節(jié)節(jié)向省內(nèi)佛佛山周邊地地區(qū)擴(kuò)散民營(yíng)企業(yè)大大舉進(jìn)入企業(yè)生產(chǎn)規(guī)規(guī)模擴(kuò)大部分國(guó)有企企業(yè)和小企企業(yè)被淘汰汰市場(chǎng)擴(kuò)張速速度加快逐漸供大于于求逐漸形成買買方市場(chǎng)陶瓷生產(chǎn)基基地和企業(yè)業(yè)向省外有有陶瓷產(chǎn)業(yè)業(yè)集群基礎(chǔ)礎(chǔ)的地區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移本地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型、技術(shù)術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈完善善需求加快快民營(yíng)企業(yè)成成為中堅(jiān)力力量以增量為基基礎(chǔ)，開(kāi)始始注重技術(shù)術(shù)裝備水平平供大于求矛矛盾突出市場(chǎng)開(kāi)拓需需求迫切品牌戰(zhàn)略逐逐漸興起70年代末末－19891990－－19951996－－19992000－－產(chǎn)生期初始期壯大期變革期陶瓷行業(yè)研研究生產(chǎn)基地剝剝離后，已已形成集辦辦公、展示示、研發(fā)、、交流的陶陶瓷產(chǎn)業(yè)集集群中國(guó)陶瓷城城華夏陶瓷城城瓷海國(guó)際中國(guó)陶瓷產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總部基基地陶瓷行業(yè)研研究主要分布在在禪城區(qū)的的石灣、南南莊、張槎槎地區(qū)目前佛山幾幾個(gè)陶瓷產(chǎn)產(chǎn)業(yè)多集中中在禪城，，主要在石石灣、南莊莊、張槎三水區(qū)順德區(qū)南海區(qū)禪城區(qū)南莊鎮(zhèn)建筑陶瓷為為支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)具有“中國(guó)國(guó)建陶第一一鎮(zhèn)”稱號(hào)號(hào)石灣在悠久的佛佛山陶瓷史史上，石灣灣有了“南南國(guó)陶都””之稱，并并贏得了““石灣瓦、、甲天下””的美譽(yù)佛山藝術(shù)陶陶瓷產(chǎn)地，，以佛山石石灣公仔著著稱張槎南莊石灣高明區(qū)陶瓷行業(yè)研研究現(xiàn)階段，品品牌價(jià)值的的提升成為為佛山陶瓷瓷企業(yè)發(fā)展展的瓶頸，，需要通過(guò)過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈的的進(jìn)一步分分化和提升升整體形象象進(jìn)行突破破目前佛山陶陶瓷行業(yè)仍仍然是一個(gè)個(gè)粗放型的的行業(yè)，技技術(shù)含量較較低，研發(fā)發(fā)創(chuàng)新能力力，企業(yè)對(duì)對(duì)核心技術(shù)術(shù)和關(guān)鍵技技術(shù)掌握不不多，高能能耗高污染染，對(duì)資源源依賴性強(qiáng)強(qiáng)，缺乏對(duì)對(duì)國(guó)際市場(chǎng)場(chǎng)的渠道掌掌控能力陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈鏈條存在可可完善可創(chuàng)創(chuàng)新的空間間陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈鏈條陶瓷機(jī)械陶瓷生產(chǎn)陶瓷原材料料陶瓷配件陶瓷包裝耐火材料模具......其他陶陶瓷企業(yè)的的服務(wù)型企企業(yè)陶瓷技術(shù)研研發(fā)專業(yè)媒體物流公司行業(yè)會(huì)展陶瓷設(shè)計(jì)佛山是世界建筑、衛(wèi)生陶瓷‘世界工廠’建筑、衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)量占全世界1/4企業(yè)數(shù)量眾多，規(guī)模以上企業(yè)超過(guò)300家企業(yè)規(guī)模多為中小型；缺乏國(guó)際知名的品牌和企業(yè)佛山產(chǎn)品出口，80％以上均是為國(guó)外陶瓷企業(yè)和國(guó)際渠道商家貼牌生產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值需要提升企業(yè)數(shù)量多多而不強(qiáng)自主創(chuàng)新能能力不強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈仍需需完善品牌價(jià)值突突破缺乏平平臺(tái)陶瓷行業(yè)研研究盡管經(jīng)過(guò)多多年的發(fā)展展，陶瓷企企業(yè)的辦公公環(huán)境已得得到一定改改善中小企業(yè)、外地企業(yè)業(yè)的佛山辦辦事處賣場(chǎng)區(qū)：樓樓下做賣場(chǎng)場(chǎng)和產(chǎn)品展展示，樓上上辦公本地大企業(yè)業(yè)、國(guó)內(nèi)外品品牌企業(yè)總部：企業(yè)業(yè)總部辦公公樓或企業(yè)業(yè)總部基地地，樓下展展廳，樓上上辦公陶瓷企業(yè)辦辦公場(chǎng)所中國(guó)陶瓷產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總部基基地華夏陶瓷城城展廳東鵬陶瓷獨(dú)獨(dú)立的辦公公樓中國(guó)陶瓷城城展廳陶瓷行業(yè)研研究但交通的不不便利以及及區(qū)域環(huán)境境的不佳，，難以體現(xiàn)現(xiàn)高端形象象石灣片區(qū)交通路況:道路上車輛輛繁雜擁擠擠,運(yùn)輸車車輛多周邊環(huán)境:大型陶瓷展展銷中心、中小型陶陶瓷企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)店(商商住混合辦辦公)沿季季華路兩旁旁分布,層層次不一、、數(shù)量繁多多,難以體體現(xiàn)高端形形象南莊片區(qū)交通路況:離市中心大大概30分分鐘車程,路上運(yùn)輸輸車輛多而而擁擠,造造成一定交交通不便周邊環(huán)境:南莊總部基基地片區(qū)配配套設(shè)施較較為缺乏陶瓷行業(yè)研研究佛山家具產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起步早早，是國(guó)內(nèi)內(nèi)重要的家家具生產(chǎn)基基地和批發(fā)發(fā)重地廣東一直是是中國(guó)家具具的重要產(chǎn)產(chǎn)地,出口口額達(dá)全國(guó)國(guó)家具出口口額的40%以上珠三角的四四大家具產(chǎn)產(chǎn)地:廣州州,深圳,佛山,東東莞佛山家具行行業(yè)起源于于20世紀(jì)紀(jì)80年代代，發(fā)展已已30年之之久全國(guó)乃至國(guó)國(guó)際市場(chǎng)的的重要生產(chǎn)產(chǎn)和批發(fā)基基地樂(lè)從鎮(zhèn)-中中國(guó)商貿(mào)之之都和家具具制造重鎮(zhèn)鎮(zhèn)現(xiàn)在的佛山家具家具行業(yè)研研究目前樂(lè)從、、龍江地區(qū)區(qū)315國(guó)國(guó)道兩旁,已形成集集家具展銷銷、配件、、原輔材料料供應(yīng)等相相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈鏈為一體的的‘十里家家具街’樂(lè)從-龍江江‘十里里家具街’’集中了1000多多家家具相相關(guān)企業(yè),占佛山家家具企業(yè)總總數(shù)的1/3。產(chǎn)業(yè)集群龐龐大,聚集集了眾多家家具生產(chǎn)廠廠家、家具具批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)、家具展展銷場(chǎng)館以以及原輔材材料供應(yīng)商商；家具品牌眾眾多，產(chǎn)品品門類應(yīng)有有盡有。樂(lè)從-龍江江家具企業(yè)業(yè)西樵,南陽(yáng)陽(yáng),獅山等等其他地區(qū)區(qū)家具企業(yè)業(yè)家具行業(yè)研研究家具制造企企業(yè)選擇在在展場(chǎng)或工工廠辦公，，中小型服服務(wù)企業(yè)集集聚在家具具制造型企企業(yè)附近設(shè)設(shè)點(diǎn)辦公，，成為十里里長(zhǎng)街的有有機(jī)組成部部分分布在家具具生產(chǎn)型企企業(yè)聚集區(qū)區(qū)周圍多為中小型型企業(yè)，規(guī)模幾十人人以內(nèi)辦公樓較為為簡(jiǎn)陋，辦辦公面積100-200m2服務(wù)型企業(yè)業(yè)辦公場(chǎng)所所物流設(shè)計(jì)媒體廣告外貿(mào)裝修攝影…不少家具企企業(yè)采用前前店后廠的的辦公經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式,且且集群規(guī)模模龐大前店后廠、、商住混合合的辦公形形式“他們的辦辦公、營(yíng)銷銷中心都和和展廳或廠廠房在一起起，樓下是是賣場(chǎng)和展展廳，樓上上辦公。這這些企業(yè)不不缺房地不不缺地，如如果需要建建什么研發(fā)發(fā)中心、設(shè)設(shè)計(jì)室、培培訓(xùn)中心，，都只需要要在自己廠廠房和賣場(chǎng)場(chǎng)周圍建房房子就可以以了?！?-家具媒媒體武總家具行業(yè)研研究佛山家具企企業(yè)數(shù)量龐龐大，產(chǎn)能能高，但品品牌價(jià)值不不足,已已逐漸被鄰鄰近的深圳圳、廣州、、東莞超越越2007-2008年佛山家家具工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值增率：：所有家具企業(yè)規(guī)模以上企業(yè)１億以上規(guī)模企業(yè)５億以上規(guī)模企業(yè)１０億以上規(guī)模企業(yè)數(shù)量3000家400多家?guī)资?－3家１家2007-2008年佛山規(guī)規(guī)模以上家家具企業(yè)數(shù)數(shù)量增率：：37.2%27.1%佛山1億以以上規(guī)模家家具企業(yè)占占比不到總總家具企業(yè)業(yè)數(shù)的10%近年來(lái)廣州州、深圳、、東莞家具具企業(yè)逐漸漸超越佛山山,不少品品牌在國(guó)際際上的地位位升高“佛山在廣廣東家具中中的地位已已經(jīng)逐漸被被深圳、東東莞所取代代，這確實(shí)實(shí)是一個(gè)問(wèn)問(wèn)題佛山家家具企業(yè)長(zhǎng)長(zhǎng)期集結(jié)在在鎮(zhèn)區(qū)級(jí)村村地之間，，缺乏縱觀觀全局的行行業(yè)態(tài)勢(shì)，，至今也未未能邁出全全市家具產(chǎn)產(chǎn)業(yè)國(guó)際化化的步伐。。”--佛佛山市市家具具協(xié)會(huì)會(huì)會(huì)長(zhǎng)長(zhǎng)左鼐鼐家具行行業(yè)研研究“現(xiàn)在在這些些家具具企業(yè)業(yè)辦公公的租租金不不低。。最貴貴的羅羅浮宮宮租金金為700元/月/平方方米，，一般般的就就200－－300/平方方米。。辦公公環(huán)境境裝修修豪華華。有有的高高級(jí)賣賣場(chǎng)不不讓一一般客客戶進(jìn)進(jìn)出，，需要要預(yù)訂訂。””--家家具業(yè)業(yè)內(nèi)人人士為提升升企業(yè)業(yè)形象象，塑塑造品品牌價(jià)價(jià)值，，樂(lè)從從、龍龍江已已