中原房地產(chǎn)深圳天琴灣營(yíng)銷(xiāo)策略思路

深圳·天琴灣——營(yíng)銷(xiāo)推廣思路初探深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司主要內(nèi)容第一部分深圳別墅市場(chǎng)簡(jiǎn)析第二部分項(xiàng)目分析及初步定位第三部分營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第一部分

深圳別墅市場(chǎng)簡(jiǎn)析區(qū)域性明顯：銀湖、蛇口、葵涌等地呈片狀集中分布其它區(qū)域則零星分布蛇口別墅區(qū)葵涌別墅區(qū)銀湖別墅區(qū)華僑城布吉龍崗蓮塘怡景南澳觀瀾一、深圳別墅分布特點(diǎn)二、深圳區(qū)域別墅價(jià)格走勢(shì)別墅典型價(jià)格指數(shù)圖

羅湖區(qū)、福田區(qū)別墅價(jià)格維持在12000元/平方米左右遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是其價(jià)格支撐寶安區(qū)和龍崗區(qū)維持在6000元/平方米左右近年來(lái)深圳市別墅價(jià)格趨于穩(wěn)定三、典型別墅綜合定位

品質(zhì)高品質(zhì)低價(jià)格

高品質(zhì)高價(jià)格

低品質(zhì)低價(jià)格

低品質(zhì)高價(jià)格

5000100001500020000元/m2

云深處御海灣山莊城市山谷棕櫚泉熙園國(guó)際會(huì)議中心仙湖山莊半山海景華僑海景山莊價(jià)格翠林頤園三期純水岸南海玫瑰園水榭花都青青山莊四、現(xiàn)有在售別墅供應(yīng)類(lèi)型

以聯(lián)排別墅為主

五、現(xiàn)有在售別墅供應(yīng)面積

300平方米以下占大部分，這與聯(lián)排別墅為主的供應(yīng)類(lèi)型有關(guān)

六、現(xiàn)有在售別墅總價(jià)

主力在400萬(wàn)以下及400－600萬(wàn)區(qū)間超過(guò)千萬(wàn)的別墅物業(yè)極少

七、現(xiàn)有別墅墅景觀資源以湖景、山景景為主，海景景別墅有限蛇口半山海景景別墅大型國(guó)際化純純別墅社區(qū)云深處梧桐半山私私家莊園波托菲諾二期期（純水岸））銀谷別墅自然主人、健健康貴族新世界倚山花花園（一期））翠林別墅城市山谷名商園觀瀾高爾夫別別墅八、深圳別墅墅物業(yè)總結(jié)優(yōu)越的居住環(huán)環(huán)境，高尚的的社區(qū)形象，仍然是別墅墅物業(yè)的最重重要因素。深圳目前上仍仍然缺乏自然環(huán)境優(yōu)越而又規(guī)劃劃及設(shè)計(jì)良好好的別墅項(xiàng)目目。從而為以以后的別墅項(xiàng)項(xiàng)目提供廣闊闊的市場(chǎng)空間間。九、深圳別墅墅市場(chǎng)發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè)自然資源仍然成為十分分重要的別墅墅條件自然資源與個(gè)個(gè)性化的結(jié)合合，將成為別墅墅物業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)別墅產(chǎn)品的差異化將越來(lái)越大未來(lái)兩年深圳圳別墅物業(yè)市市場(chǎng)整體上趨趨于平穩(wěn)的發(fā)發(fā)展，但局部部仍然存在較較大的競(jìng)爭(zhēng)，，如東部的集中開(kāi)開(kāi)發(fā)，供應(yīng)時(shí)間相相對(duì)較為集中中，競(jìng)爭(zhēng)激烈烈。第二部分項(xiàng)目分析及定定位這里離塵世很很遠(yuǎn)但離城市很近近這里有南國(guó)最最美的山和最美的海這里與外界一一路相連卻完全與世隔隔絕南中國(guó)最完美美的半島二、地理位置置三、SWOT分析——優(yōu)優(yōu)勢(shì)依山面海，擁有無(wú)敵海海景資源臨海而建，真真正的海岸物業(yè)高檔稀缺性配套齊全，游艇碼碼頭、海濱五五星級(jí)酒店、、豪華會(huì)所等頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，等等SWOT分析析——劣勢(shì)頂端產(chǎn)品超高價(jià)位，市場(chǎng)接受情情況缺乏參考考距離市區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，交通不便片區(qū)知名度和房地產(chǎn)發(fā)展展比較落后位置太偏遠(yuǎn)，安全和配套套存在擔(dān)憂(yōu)東部沿海別墅墅項(xiàng)目集中開(kāi)開(kāi)發(fā)，大片區(qū)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈SWOT分析析——機(jī)會(huì)CEPA和深港合作的的不斷提高，，深圳的關(guān)注注度和地位進(jìn)進(jìn)一步提高珠三角還沒(méi)有真正的的頂級(jí)大型海海濱度假區(qū)，，市場(chǎng)空白深圳現(xiàn)階段沒(méi)有真真正全國(guó)頂級(jí)級(jí)別墅區(qū)，市場(chǎng)空白SWOT分析析——威脅國(guó)內(nèi)高檔項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)激烈深圳東部開(kāi)發(fā)發(fā)將會(huì)有大量量的高檔海濱濱項(xiàng)目出現(xiàn)，，如號(hào)稱(chēng)千萬(wàn)萬(wàn)級(jí)豪宅的海海灣公館，萬(wàn)萬(wàn)科葵涌17英里等，將將會(huì)分散頂端端客戶(hù)注意力力四、物業(yè)定位位中國(guó)濱海豪華華度假區(qū)中國(guó)頂級(jí)海景景別墅背景資料：令令人矚目的中中國(guó)頂級(jí)別墅墅上海紫園8號(hào)別墅1.3億元獨(dú)立小島占地達(dá)9,388平方米上海檀宮1,000萬(wàn)美元北京長(zhǎng)城腳腳下的公社租租金：1000-1500美金/天/幢五、客戶(hù)定位位分析北京上海海頂端別墅客客戶(hù)構(gòu)成，內(nèi)地客戶(hù)、港臺(tái)、東南亞客戶(hù)及外籍人士占有相當(dāng)當(dāng)?shù)谋戎匾虼送茢?，深深圳若建設(shè)國(guó)國(guó)內(nèi)頂端別墅墅，客戶(hù)層面面也會(huì)很廣，，涉及內(nèi)地、、港臺(tái)東南亞亞客戶(hù)及外籍籍人士等另外上海世貿(mào)貿(mào)濱江在深圳圳能有良好的的成交也從一一個(gè)方面說(shuō)明明了深圳的潛在的巨大大購(gòu)買(mǎi)力。第三部分營(yíng)銷(xiāo)推廣策略略我們對(duì)本項(xiàng)目目的營(yíng)銷(xiāo)理念念要賣(mài)的，絕不不僅僅是房子子摒棄一切慣常常的操盤(pán)模式式和經(jīng)驗(yàn)以站在泰山之之巔，俯瞰群群山的姿態(tài)一、整體推廣廣思路以*大型事件行銷(xiāo)銷(xiāo)帶動(dòng)整體價(jià)值值提升以*小眾媒體準(zhǔn)確擊打高端端目標(biāo)客戶(hù)大眾媒體以新聞炒作輔輔助既有的高端客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)行銷(xiāo)客戶(hù)社交圈內(nèi)內(nèi)口碑傳播為有力依托二、營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)奏奏：三步走策略第一步——“賣(mài)”島，將“深圳·天琴灣”推向向全國(guó)第二步——將天琴灣48棟海景頂級(jí)別墅墅推向全國(guó)第三步——推出天琴灣別墅群群營(yíng)銷(xiāo)第一步：：“賣(mài)”島為什么要先““賣(mài)”島而不不直接賣(mài)項(xiàng)目目？在全國(guó)的頂端端客戶(hù)眼中，，深圳與頂級(jí)級(jí)別墅無(wú)關(guān)推廣“深圳·天琴灣”———全國(guó)第一一濱海度假區(qū)區(qū)，目的就是是引起他們的關(guān)關(guān)注，刺激他他們的欲望。。世界上頂級(jí)富富豪（尤其是是歐美或中東東石油王國(guó)皇皇室家族）的的花錢(qián)方式：：選一片自己喜喜歡的海洋，，買(mǎi)下一座自自己的島嶼蓋自己喜歡的的房子，過(guò)一一段自己喜歡歡的生活我們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的重新新認(rèn)識(shí)：世界上最珍貴的房地產(chǎn)，不不是真正意義義的土地和房房產(chǎn)!而而是島!2003年關(guān)關(guān)于島的最新新報(bào)價(jià)美國(guó)維京群島島的HANSLOLLICK島-－2000萬(wàn)美金加拿大英屬哥哥倫比亞省JAMES島－-4990萬(wàn)美金巴哈馬的EXUMA島－-800萬(wàn)美金英格蘭的OSEA島－-600萬(wàn)美金天琴灣的價(jià)值值………山、海、南中中國(guó)完美的半半島將成為中國(guó)第第一海濱休閑閑圣地充分具備成為為“中國(guó)名島島”的資本我們有沒(méi)有““賣(mài)”島的資資本？讓深圳·天琴灣灣的名字為世人人所熟知，天天琴灣的價(jià)值值被世人認(rèn)識(shí)識(shí)，成為中國(guó)國(guó)的第二個(gè)““博鰲”！怎樣“賣(mài)””島？國(guó)際性：一定要是國(guó)國(guó)際性的會(huì)議議，只有國(guó)際際性的會(huì)議才才能獲得中足足夠的高端人人士的關(guān)注和和支持經(jīng)濟(jì)主題：當(dāng)然政治、、文化主題都都可以建立項(xiàng)項(xiàng)目的知名度度，但是只有有經(jīng)濟(jì)主題才才能吸引最有實(shí)力力的資本階層層推廣突破口———承辦國(guó)際性經(jīng)經(jīng)濟(jì)主題活動(dòng)動(dòng)博鰲：亞洲經(jīng)經(jīng)濟(jì)論壇經(jīng)濟(jì)界頂級(jí)人人士參與活動(dòng)主題對(duì)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展展有指導(dǎo)性意意義和價(jià)值峰會(huì)將定期在在“天琴灣””舉行“天琴灣”申申請(qǐng)成為永久久性活動(dòng)主辦辦點(diǎn)獲得全國(guó)大型型報(bào)刊支持，在全國(guó)迅速速掀起一股熱熱潮活動(dòng)初步思路路：建議1：與一一流的財(cái)富團(tuán)團(tuán)隊(duì)合作：胡潤(rùn)團(tuán)隊(duì)為什么選擇胡胡潤(rùn)？因?yàn)樗麚碛胸S豐富的資源！！挑戰(zhàn)《福布斯斯》的英國(guó)人胡潤(rùn)團(tuán)隊(duì)連續(xù)續(xù)四年編寫(xiě)中國(guó)大陸百富富榜五年來(lái)他們聯(lián)聯(lián)系了所有上上榜和沒(méi)有上上榜的中國(guó)富富豪<中國(guó)貨幣>雜志（與歐盟貨幣幣機(jī)構(gòu)合作）已成功舉辦了了三次大型活活動(dòng)中國(guó)貨幣企業(yè)業(yè)家峰會(huì)英英國(guó)首相布萊爾率團(tuán)參參加中國(guó)商界領(lǐng)秀秀晚宴財(cái)富品質(zhì)論壇壇方案2：與一一流的媒體合合作：比如：《財(cái)富富》雜志方案3：與一一流的社會(huì)機(jī)機(jī)構(gòu)合作：比如：國(guó)家經(jīng)經(jīng)貿(mào)局中國(guó)國(guó)際貿(mào)易易促進(jìn)會(huì)委員員會(huì)方案4：承辦有影響的的大型經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)比如：中國(guó)貨貨幣企業(yè)家峰峰會(huì)推廣配合：全國(guó)大眾媒體連續(xù)續(xù)炒作，確定“天琴琴灣”的社會(huì)會(huì)地位系列小型主題題活動(dòng)，如商界精英游艇艇大賽等小眾媒體直接將信息傳傳達(dá)到高端人人群：中英文經(jīng)濟(jì)類(lèi)類(lèi)報(bào)紙、雜志志中英文航空雜雜志游艇或高爾夫夫俱樂(lè)部專(zhuān)業(yè)業(yè)雜志高檔五星級(jí)酒酒店廣告手冊(cè)冊(cè)古董藝術(shù)品拍拍賣(mài)會(huì)和雜志志營(yíng)銷(xiāo)第二步：：將天琴灣海景頂級(jí)別墅墅推向全國(guó)本階段營(yíng)銷(xiāo)目目的：通過(guò)一系列事事件及媒體推推廣，充分吸吸引頂端客戶(hù)戶(hù)關(guān)注，獲得得客戶(hù)認(rèn)同，，先行啟動(dòng)頂端端別墅部分產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售。我們對(duì)48棟頂級(jí)海景別別墅的理解我們要建的不不是普通的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)70年的的房產(chǎn)！而是可以傳承承文化和歷史史的建筑！目標(biāo)標(biāo)是是讓讓這這里里的的建建筑筑成成為為世世界界文文化化的的瑰瑰寶寶??！成為為主主人人家家族族的的榮榮耀耀?。∥覀儌儼寻堰@這個(gè)個(gè)海海岸岸即即將將出出現(xiàn)現(xiàn)的的建建筑筑統(tǒng)統(tǒng)稱(chēng)稱(chēng)為為：：海岸岸行行宮宮因?yàn)闉椋海哼@里里將將是是幾幾位位富富可可敵敵國(guó)國(guó)的的富富豪豪的的休休憩憩之之所所他們們都都是是自自己己王王國(guó)國(guó)的的國(guó)國(guó)王王這里里的的建建筑筑不不僅僅僅僅是是閑閑來(lái)來(lái)住住住住的的度度假假場(chǎng)場(chǎng)所所更是是可可世世代代相相傳傳的的珍珍寶寶流水水別別墅墅（（賴(lài)賴(lài)特特，，1934））薩伏伏伊伊別別墅墅（（勒勒.柯柯布布西西耶耶，，1928-1929））我們們建建議議：：邀請(qǐng)請(qǐng)世界界上上最最優(yōu)優(yōu)秀秀的的建建筑筑師師設(shè)計(jì)計(jì)貝聿聿銘銘大大師師封封筆筆了了那我我們們就就找找其其他他與與他他一一樣樣出出色色的的大大師師：雅克克·赫爾爾佐佐客客（瑞瑞士士建建筑筑師師，，2001年年普普利利茲茲克克獲獲得得者者，，2008年北北京京奧奧運(yùn)運(yùn)會(huì)會(huì)主主體體育育館館鳥(niǎo)鳥(niǎo)巢巢方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)者者)皮埃埃爾爾··德德默默龍龍（瑞瑞士士建建筑筑大大師師，，2001年年普普雷雷茲茲克克獎(jiǎng)獎(jiǎng)獲獲得得者者，，鳥(niǎo)鳥(niǎo)巢巢設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案的的合合伙伙人人））安藤藤忠忠雄雄（日日本本建建筑筑大大師師，，1995年年普普雷雷茲茲克克獎(jiǎng)獎(jiǎng)獲獲得得者者））P·埃埃森森曼曼（美美國(guó)國(guó)建建筑筑大大師師，，20世世紀(jì)紀(jì)最最總總要要的的建建筑筑師師之之一一））………建議議：：打打造造一一個(gè)個(gè)最最匪匪夷夷所所思思的的豪豪宅宅故故事事邀請(qǐng)請(qǐng)一一位位有有最最影影響響力力的的富豪豪作為為第第一一個(gè)個(gè)““行行宮宮””的的主主人人建議議選選擇擇家家族族成成員員,比比如如：：李李澤澤鍇鍇、、榮榮氏氏家家族族成成員員、、包包玉玉剛剛家家族族成成員員邀請(qǐng)請(qǐng)一一位位世世界界上上最最優(yōu)優(yōu)秀秀的的建筑筑師師精心心設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建議議選選擇擇前前不不久久在在2008奧奧運(yùn)運(yùn)會(huì)會(huì)主主館館國(guó)國(guó)際際競(jìng)競(jìng)標(biāo)標(biāo)中中中中標(biāo)標(biāo)的的兩兩位位建建筑筑師師：：雅雅克克··赫赫爾爾佐佐客客或或皮皮埃埃爾爾··德德默默龍龍參加加建建筑筑界界奧奧斯斯卡卡之之稱(chēng)稱(chēng)的的“普普里里茲茲克克建建筑筑獎(jiǎng)獎(jiǎng)””評(píng)選選配合合參參選選對(duì)對(duì)建建筑筑和和項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行大大規(guī)規(guī)模模炒炒作作推廣廣突突破破口口———故故事事?tīng)I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣廣配配合合：：延續(xù)續(xù)故故事事?tīng)I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，創(chuàng)創(chuàng)造造更更多多引引人人關(guān)關(guān)注注的的故故事事國(guó)際際關(guān)關(guān)注注““天天琴琴灣灣.海海岸岸行行宮宮””各國(guó)國(guó)建建筑筑師師給給予予““海海岸岸行行宮宮””高高度度評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)等等配合合大大型型活活動(dòng)動(dòng)“海海岸岸行行宮宮””介介紹紹新新聞聞發(fā)發(fā)布布會(huì)會(huì)各種種類(lèi)類(lèi)型型的的研研討討會(huì)會(huì)等等全國(guó)國(guó)性性大眾眾媒媒體體配合合持持續(xù)續(xù)炒炒作作小型型媒媒體體直接接向向高高端端人人群群傳傳達(dá)達(dá)信信息息營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)第第三三步步：：將天琴琴灣灣海海景景別別墅墅全面面推推出出本階階段段營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)目目的的：：通過(guò)過(guò)前前期期炒炒作作，，““深深圳圳天天琴琴灣灣””的的頂頂級(jí)級(jí)度度假假區(qū)區(qū)地地位位及及““海海岸岸行行宮宮””頂頂級(jí)級(jí)豪豪宅宅地地位位充充分分確確立立用此此種種極極高高的的市市場(chǎng)場(chǎng)地地位位引引起起深深圳圳及及全全國(guó)國(guó)富富豪豪界界層層的的向向往往，，從從而而正式式進(jìn)進(jìn)入入銷(xiāo)銷(xiāo)售售實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)階階段段推廣方式：：以繼續(xù)大型型活動(dòng)烘托托項(xiàng)目形象象世界級(jí)別高高爾夫邀請(qǐng)請(qǐng)賽知名藝術(shù)家家作品鑒賞賞會(huì)國(guó)際名車(chē)、、珠寶、時(shí)時(shí)裝發(fā)布會(huì)會(huì)小型媒體直直接向高端端人群傳達(dá)達(dá)信息中原客戶(hù)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)推廣香港地區(qū)客客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)中國(guó)國(guó)內(nèi)地地區(qū)豪宅客客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)深圳豪宅客客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)全國(guó)性大眾眾媒體配合合持續(xù)炒作作我們的最終終目標(biāo)：深圳·天琴灣———中國(guó)第一濱濱海豪華度度假區(qū)中國(guó)頂級(jí)海海景別墅山、海、別別墅這樣的海岸岸所有人都?jí)魤?mèng)寐以求??！深圳·天琴灣———為您，我做做到！9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。14:31:4914:31:4914:311/5/20232:31:49PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。1月-2314:31:4914:31Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。14:31:4914:31:4914:31Thursday,January5,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2314:31:5014:31:50January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。05一一月20232:31:50下午午14:31:501月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232:31下下午1月-2314:31January5,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/514:31:5014:31:5005January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線(xiàn)線(xiàn)向前。。。2:31:51下午午2:31下午午14:31:511月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。14:31:5214:31:5214:311/5/20232:31:52PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。1月-2314:31:5214:31Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿(mǎn)滿(mǎn)，留一份份不足，可可得無(wú)限完完美。。14:31:5214:31:5214:31Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2314:31:5314:31:53January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月20232:31:53下午14:31:531月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門(mén)門(mén)九派派通。。。。一月232:31下下午午1月-2314:31January5,202316、少年年十五五二十十時(shí)，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/514:31:5514:31:5505January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來(lái)來(lái)秋秋。。。。2:31:55下下午午2:31下下午午14:31:551月月-239、楊