2022年行業(yè)分析房產(chǎn)專家：縱論成都樓市未來(lái)發(fā)展

房產(chǎn)專家：縱論成都樓市未來(lái)發(fā)展關(guān)于房地產(chǎn)，關(guān)于成都，畢竟后市會(huì)走向何方？特殊采訪了成都房產(chǎn)界的知名學(xué)者、房企老總、市場(chǎng)討論專家。對(duì)"價(jià)漲量跌"、"拐點(diǎn)"、"樓市走勢(shì)"等關(guān)鍵詞各抒己見(jiàn)，對(duì)樓市的走勢(shì)有樂(lè)觀的，有觀望的，也有認(rèn)為會(huì)產(chǎn)生博弈的……每一種看法，每一種聲音都是成都樓市最真實(shí)的思想，不管你贊成也好，異議也罷，盼望能以此為參考，讓成都樓市對(duì)將來(lái)之路有自己的思索。

穩(wěn)定論今年樓市不會(huì)消失拐點(diǎn)楊繼瑞西南財(cái)經(jīng)高校黨委副書(shū)記成都樓市與經(jīng)濟(jì)進(jìn)展特別健康平穩(wěn)。成都樓市相對(duì)其他地區(qū)泡沫性更小、水分更少。周邊城市大批購(gòu)房者在成都買(mǎi)房，給了成都樓市極大的信念。作為災(zāi)后重建的后方基地，政府頒布的一系列利好措施與全域成都的方針都促進(jìn)了樓市加速前進(jìn)。秋交會(huì)、西博會(huì)的進(jìn)行也極大地推動(dòng)了成都樓市的進(jìn)展。而近期其他城市的樓市清淡實(shí)際上是一種梯度效應(yīng)。"價(jià)漲量跌"的確是一種樓市現(xiàn)象，對(duì)樓市確定是要調(diào)控的，但成都樓市目前進(jìn)展穩(wěn)定良好，所以不建議對(duì)成都樓市進(jìn)行調(diào)控。最近的市場(chǎng)狀況不會(huì)是樓市的新拐點(diǎn)，中央政策打算今年樓市不會(huì)成為拐點(diǎn)。

我認(rèn)為明年的樓市走勢(shì)依舊會(huì)穩(wěn)步進(jìn)展，會(huì)有合理的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

明年樓市將會(huì)穩(wěn)步進(jìn)展邊召鵬勁力房產(chǎn)副總經(jīng)理造成目前成都樓市火爆而其他一些城市樓市清淡的主要緣由是，國(guó)慶期間難得的長(zhǎng)假，多數(shù)人選擇了出游或者休息，有自己的一些支配，這些城市樓市的清淡可能與此有關(guān)，而成都是由于有秋交會(huì)、西博會(huì)的帶動(dòng)，形成了當(dāng)前火爆的樓市狀況。而就價(jià)漲量跌是否需要調(diào)控的問(wèn)題，我認(rèn)為由于成本上漲，開(kāi)發(fā)商又有一種信念，所以造成了價(jià)漲。而量跌則和其他商品一樣，源于市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的下降。開(kāi)發(fā)商會(huì)依據(jù)自身狀況進(jìn)行自我調(diào)整，而不需要政府進(jìn)行調(diào)控。關(guān)于樓市面臨新拐點(diǎn)，要看怎么理解這句話，不單是樓市，是房地產(chǎn)行業(yè)都面臨拐點(diǎn)。我認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)進(jìn)展勢(shì)頭良好，明年樓市將會(huì)穩(wěn)步進(jìn)展。

11月市場(chǎng)將重回活躍詹洪勇武海置業(yè)有限公司副總經(jīng)理房交會(huì)前銷(xiāo)售狀況還是很好的，但是房交會(huì)期間和最近的銷(xiāo)售狀況還是偏淡。大家都清晰，房?jī)r(jià)上半年在剛需的劇烈釋放中上漲了不少。但是熟識(shí)成都人消費(fèi)習(xí)慣的人都知道，成都人買(mǎi)東西就像潮汐一樣，一會(huì)一窩蜂都涌上來(lái)?yè)專粫?huì)又門(mén)可羅雀冷清得很，一點(diǎn)也不平穩(wěn)，這還是體現(xiàn)了成都人的消費(fèi)觀念不是很成熟。

另外一點(diǎn)就是，2022年以來(lái)，房?jī)r(jià)在漸漸的漸漸回升，現(xiàn)在樓價(jià)來(lái)到了一個(gè)新的平臺(tái)，客戶也需要一個(gè)接受的過(guò)程，有遲疑，有觀望，也是很正常的。而現(xiàn)在大部分的開(kāi)發(fā)商資金狀況也都不錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)不會(huì)在本季度出臺(tái)什么降價(jià)政策。此階段的開(kāi)發(fā)商也都在觀看市場(chǎng)，估量在11月份，市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)活躍的狀態(tài)。

變化論成都房企面臨新一輪洗牌蔣華東四川省社科院資深房地產(chǎn)討論專家土地，樓市，這兩個(gè)詞眼是息息相關(guān)的。最近樓市的價(jià)格漲得快，我覺(jué)得是一個(gè)一廂情愿的表現(xiàn)。剛需的人群，不會(huì)由于你漲價(jià)漲得快，就片面地認(rèn)為再不買(mǎi)就買(mǎi)不到了，他們還是會(huì)停下來(lái)觀看市場(chǎng)，觀看價(jià)格的走向。

假如說(shuō)2022年是超乎想象的火爆，2022年是意料之中的寒冷，那么2022年的樓市則像是夾雜在二者之間的不確定態(tài)勢(shì)。2022年一開(kāi)局的"小陽(yáng)春"，難以捉摸的購(gòu)買(mǎi)力和撲朔迷離的房?jī)r(jià)變化也讓眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)不知所措。而國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化也給樓市的將來(lái)更添加上不確定性因素：在國(guó)外，對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的信念在變化：美國(guó)次貸危機(jī)持續(xù)并漸漸加深，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢；在國(guó)內(nèi)：PPI下降，通貨緊縮，出口放緩，資本市場(chǎng)哀鴻一片。

在國(guó)內(nèi)各級(jí)市場(chǎng)低迷、國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化以及調(diào)控政策多重因素的共同作用之下，成都房企將面臨新一輪洗牌，消失分化在所難免。一場(chǎng)殘酷的戰(zhàn)斗正在悄然打響。

后市不明朗變幻莫測(cè)楊健鷹成都健鷹策劃公司總經(jīng)理?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，在目前成都土地市場(chǎng)上，2022年高價(jià)拿下的土地約有38宗共2407畝。這些土地主要集中在3類開(kāi)發(fā)商手中，分別是外地品牌開(kāi)發(fā)商、港資開(kāi)發(fā)商和多項(xiàng)目運(yùn)作的本地品牌開(kāi)發(fā)商，他們所付出的資金約有80.61億元、64.96億元和68.90億元。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，他們?cè)?022年及將來(lái)幾年的表現(xiàn)，不僅關(guān)乎一個(gè)行業(yè)的將來(lái)走向，也在很大程度上打算著我們將來(lái)城市的居住面貌。對(duì)市場(chǎng)前景，持相同觀點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)，從他們的營(yíng)銷(xiāo)手法上可見(jiàn)一斑。從2022年開(kāi)頭的金融危機(jī)以及樓市供需的變化，讓成都樓市消費(fèi)格局有了根本的轉(zhuǎn)變：一個(gè)以剛性需求為主要導(dǎo)向的買(mǎi)方時(shí)代全面到來(lái)，從投資到自住，從盲目到理性，買(mǎi)房主體的演化以及購(gòu)房思維的日漸理性使得成都樓市在2022年演繹出全然不同的變化，樓市何時(shí)走出低谷？將來(lái)的樓市又將呈現(xiàn)出怎樣的簡(jiǎn)單態(tài)勢(shì)？畢竟什么會(huì)成為將來(lái)市場(chǎng)的推動(dòng)性力氣？這些都是值得思索的問(wèn)題。

博弈論金融調(diào)控將打算樓市走勢(shì)世家機(jī)構(gòu)首席分析師樊邦勇價(jià)格始終是打算成交量的關(guān)鍵因素，沿海發(fā)達(dá)城市消失"價(jià)漲量跌"正是由于價(jià)格快速回升至2022年的水平導(dǎo)致成交量縮減，而成都市始終漲幅相對(duì)平穩(wěn)，因此近期成交并未消失明顯緊縮。也因此開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)后市價(jià)格上升預(yù)期樂(lè)觀，土地市場(chǎng)火爆。成都樓市在秋交會(huì)之前這種趨勢(shì)并不明顯，但是從秋交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，價(jià)格上漲明顯，尤其是主城區(qū)。假如形成普遍趨勢(shì)，難免步其他城市后塵進(jìn)入價(jià)升量縮的階段。

現(xiàn)在開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈已然緩解，除春節(jié)等特別節(jié)點(diǎn)優(yōu)待外，不太可能消失主動(dòng)大幅下調(diào)價(jià)格的狀況。因此，年底之前，大致會(huì)連續(xù)目前的趨勢(shì)。對(duì)明年而言，通脹預(yù)期的增長(zhǎng)以及中央金融調(diào)控的博弈將對(duì)樓市產(chǎn)生重大影響。勝利掌握的話，樓市成交量會(huì)由于剛需的承受力不足而有所下降，價(jià)格趨于平穩(wěn)。否則可能重蹈2022年流淌性泛濫的覆轍。

后市走向還看供需雙方博弈馮玨紅星國(guó)際推廣總監(jiān)環(huán)觀這幾屆房交會(huì)，成交量都不是很高。9月后黃金周的交易較清淡，其實(shí)是很正常的現(xiàn)象。在9月的時(shí)候成都市新增了199萬(wàn)方的樓盤(pán)新量，供應(yīng)量的大大增加，也促使大家選擇的主觀愿望增加了。供銷(xiāo)雙方量的逆轉(zhuǎn)在9月份暴露無(wú)遺。其次，成都貸款政策的變化對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房也有肯定影響。7月份以來(lái)，房產(chǎn)按揭貸款銳減二套房成交量快速下滑，中小型樓盤(pán)都推出了首付4成利率優(yōu)待的政策，這也反映了中小開(kāi)發(fā)商對(duì)樓價(jià)的信念不足，對(duì)銷(xiāo)售狀況帶有不確定性。但反觀高端市場(chǎng)卻特別的火爆，由于需要貸