房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)務(wù)胡鈺第二章

第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境

第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境學(xué)習(xí)目標(biāo)1引例2主要內(nèi)容3本章小結(jié)4關(guān)鍵概念5復(fù)習(xí)思考題6實(shí)踐與訓(xùn)練7案例分析8學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的概念和特征理解房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境掌握分析房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的方法引例人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的影響（具體見(jiàn)教材第二章）【思考題】1．人口因素將對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成怎樣的影響？2．面對(duì)這些變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)該采取哪些措施？

主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境概述第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的宏觀環(huán)境

和微觀環(huán)境第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析

第一節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)環(huán)境概述

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境含義和內(nèi)容二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的特點(diǎn)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境含義和內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的含義（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的內(nèi)容（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的含義美國(guó)著名營(yíng)銷(xiāo)學(xué)家菲利普·科特勒認(rèn)為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境是“影響企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理能力，使其能否卓有成效地發(fā)展和維持與其目標(biāo)顧客交易及關(guān)系的外在參與者和影響力”。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的內(nèi)容廣泛而又復(fù)雜，不同因素對(duì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)各個(gè)方面的影響和制約也不盡相同，同樣的環(huán)境因素對(duì)不同企業(yè)的影響和制約也不同。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境由宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境構(gòu)成。二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)環(huán)境的特特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境境是一個(gè)多多因素、多多層次而且且不斷變化的綜合合體，它具具有以下一一些特點(diǎn)：：（一）相對(duì)對(duì)分離性和和系統(tǒng)性（二二））動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)性性和和相相對(duì)對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定定性性（三三））層層次次性性和和差差別別性性（四四））環(huán)環(huán)境境的的客客觀觀性性和和企企業(yè)業(yè)的的能能動(dòng)動(dòng)性性第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的的宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境和和微微觀觀環(huán)環(huán)境境一、、宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境二、、微微觀觀環(huán)環(huán)境境一、、宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境一、、宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境（一一））政政治治法法律律環(huán)環(huán)境境（二二））經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境（三三））社社會(huì)會(huì)文文化化環(huán)環(huán)境境（四四））人人口口環(huán)環(huán)境境（五五））科科學(xué)學(xué)技技術(shù)術(shù)環(huán)環(huán)境境（六六））自自然然環(huán)環(huán)境境（一一））政政治治法法律律環(huán)環(huán)境境政治治法法律律環(huán)環(huán)境境的的變變化化對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)決決策策有有著著很很大大的的影影響，，主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)為為以以下下三三個(gè)個(gè)方方面面：：1．國(guó)國(guó)際際國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)的的政政治治風(fēng)風(fēng)云云影影響響消消費(fèi)費(fèi)與與營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)行行為為2．政政府府的的方方針針政政策策引引導(dǎo)導(dǎo)和和調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)影影響響企企業(yè)業(yè)的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售行行為為3．良良好好的的法法律律環(huán)環(huán)境境是是市市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活活動(dòng)動(dòng)得得以以正正常常進(jìn)進(jìn)行行的的基基本本保證證（二二））經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境1.國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展水水平平2.消費(fèi)費(fèi)者者收收入入水水平平3.消費(fèi)費(fèi)者者支支出出模模式式4.消費(fèi)者儲(chǔ)蓄和和信貸情況（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境1．國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平房地產(chǎn)企業(yè)是是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)大環(huán)境中生生存和發(fā)展的的，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平對(duì)其的制制約和影響是是非常大的。。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越快快、收入水平平越高，則消消費(fèi)者人均收收入高、社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)會(huì)也就越多；；反之，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展陷入低谷，，市場(chǎng)疲軟，，社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力力下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)首當(dāng)當(dāng)其沖要受到到影響。（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境2．消費(fèi)者收入入水平消費(fèi)者收入水水平是影響社社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力的的最主要因素素，也是影響房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的重重要因素。消消費(fèi)者收入是指消費(fèi)者個(gè)個(gè)人從各種來(lái)來(lái)源所得到的的貨幣收入，，通常包括消費(fèi)者個(gè)人的的工資、獎(jiǎng)金金、其他勞務(wù)務(wù)收入、紅利利、租金、饋贈(zèng)和遺產(chǎn)等等。（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境3．消費(fèi)者支出出模式國(guó)際上常常用用恩格爾系數(shù)數(shù)來(lái)衡量一個(gè)個(gè)國(guó)家和地區(qū)區(qū)人民生活水平的狀狀況。根據(jù)聯(lián)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組組織提出的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，，50～59%為溫飽，40～50%為小康，30～40%為富裕，低30%為最富裕。（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境4．消費(fèi)者儲(chǔ)蓄蓄和信貸情況況消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力還要受儲(chǔ)儲(chǔ)蓄和信貸的的直接影響，，居民個(gè)人收入不可可能全部花掉掉，總有一部部分以各種形形式（銀行存款、債券、、股票、不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)等）儲(chǔ)蓄蓄起來(lái)，這是是一種推遲的潛在購(gòu)買(mǎi)力力，屬于滯后后消費(fèi)，最終終目的是為了了消費(fèi)，主要是用來(lái)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)耐用消費(fèi)品品或者住房不不動(dòng)產(chǎn)之類(lèi)。。在一定時(shí)期內(nèi)，儲(chǔ)蓄的的多少會(huì)影響響消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)費(fèi)支出，在收入不變的情情況下，儲(chǔ)蓄蓄增加則購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力減少；儲(chǔ)儲(chǔ)蓄減少則購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)費(fèi)支出增加，，二者此消彼彼長(zhǎng)。（三）社會(huì)文文化環(huán)境1．價(jià)值觀念2.受教育程度和和職業(yè)3.民族和宗教（三）社會(huì)文文化環(huán)境1．價(jià)值觀念價(jià)值觀念是人人們對(duì)政治、、道德、金錢(qián)錢(qián)等事物是否否有價(jià)值而進(jìn)行主觀觀判斷后形成成的主觀看法法。2.受教育程度和和職業(yè)受教育程度和和職業(yè)與消費(fèi)費(fèi)者的收入、、社交、居住住環(huán)境及消費(fèi)習(xí)慣均均有密切的關(guān)關(guān)聯(lián)性。從購(gòu)購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣來(lái)看看，通常教育程度越高的的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)時(shí)的理性程程度越高，他他們對(duì)房屋的設(shè)計(jì)方案、、房間大小與與分隔、功能能與環(huán)境等都都與一般消費(fèi)者不盡相同同。（三）社會(huì)文文化環(huán)境3.民族和宗教各民族在漫長(zhǎng)長(zhǎng)的歷史過(guò)程程中形成不同同的風(fēng)俗習(xí)慣慣，從而有不同的消消費(fèi)需求和行行為，比如在在房屋的建筑筑風(fēng)格上各不相同，消費(fèi)費(fèi)者宗教信仰仰不同對(duì)于其其住房的選擇擇也不會(huì)相同，這些因素素會(huì)在一個(gè)很很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)直直接或間接的的影響消費(fèi)者的選擇，而而且不可改變變，房地產(chǎn)企企業(yè)在進(jìn)行營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)之前必須充分關(guān)關(guān)注。（四）人口環(huán)環(huán)境1．人口總量與與人口增長(zhǎng)2．人口構(gòu)成3．人口流動(dòng)性性對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的影響4．家庭規(guī)模和和結(jié)構(gòu)的變化化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的影響1．人口總量與與人口增長(zhǎng)一個(gè)地地區(qū)人人口總總量決決定了了對(duì)該該地區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)需需求的的上限。一一般而而言，，一個(gè)個(gè)地區(qū)區(qū)的人人口總總量越越多，，對(duì)住住宅、、商場(chǎng)、賓賓館、、寫(xiě)字字樓、、機(jī)關(guān)關(guān)、學(xué)學(xué)校、、醫(yī)院院等房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的需需求就越越多，，反之之則需需求較較少，，人口口總量量是房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)應(yīng)該該掌握的的基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)之一一。（四））人口口環(huán)境境2．人口口構(gòu)成成不同年年齡結(jié)結(jié)構(gòu)、、收入入結(jié)構(gòu)構(gòu)的人人，對(duì)對(duì)住房房的需需求存存在較較大差異異，如如對(duì)住住房面面積大大小、、房型型等方方面的的偏好好也往往往不不同。（四））人口口環(huán)境境3．人口口流動(dòng)動(dòng)性對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的影響響人口遷遷移直直接影影響到到一個(gè)個(gè)地區(qū)區(qū)的人人口總總量及及增長(zhǎng)長(zhǎng)率。。一般來(lái)來(lái)說(shuō)人人口大大量遷遷出的的地區(qū)區(qū)往往往意味味著該該區(qū)域域?qū)Ψ糠康禺a(chǎn)產(chǎn)需求的的銳減減。（四））人口口環(huán)境境4．家庭庭規(guī)模模和結(jié)結(jié)構(gòu)的的變化化對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的影影響住宅消消費(fèi)具具有家家庭性性，是是以家家庭為為單位位進(jìn)行行消費(fèi)費(fèi)的。。家庭結(jié)結(jié)構(gòu)、、規(guī)模模和生生活習(xí)習(xí)慣是是影響響和決決定住住宅規(guī)規(guī)模和和結(jié)構(gòu)構(gòu)的直接接因素素，住住宅套套型的的變化化和發(fā)發(fā)展要要適應(yīng)應(yīng)于家家庭規(guī)規(guī)模、、結(jié)構(gòu)和和生活活習(xí)慣慣的變變化和和發(fā)展展，這這是住住房消消費(fèi)的的一般般規(guī)律。（五））科學(xué)學(xué)技術(shù)術(shù)環(huán)境境科學(xué)技技術(shù)是是第一一生產(chǎn)產(chǎn)力。。房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的科科學(xué)技技術(shù)發(fā)發(fā)展也也深刻的的影響響了其其發(fā)展展。房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的科技技發(fā)展展一是是可以以促使使企業(yè)開(kāi)發(fā)新新產(chǎn)品，滿(mǎn)滿(mǎn)足顧客新新的需求；；二是降低低成本，增增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力；三三是為市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理理提供先進(jìn)進(jìn)的物質(zhì)基基礎(chǔ)；四是影影響企業(yè)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略的的制定。新新材料、新新工藝、新新設(shè)備、新技技術(shù)的發(fā)展展，使得房房地產(chǎn)生命命周期縮短短，企業(yè)需需要不斷地研研制和開(kāi)發(fā)發(fā)新產(chǎn)品才才能保持良良好的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)能力；電電子商務(wù)技術(shù)術(shù)的發(fā)展，，使新的傳傳播方式得得到了應(yīng)用用，也使房房地產(chǎn)企業(yè)的的營(yíng)銷(xiāo)方式式發(fā)生了巨巨大的變化化，使得房房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)成為一一種可能，，而不僅僅僅是夢(mèng)想；；五是可以以推動(dòng)整個(gè)個(gè)行業(yè)向節(jié)約約能源型發(fā)發(fā)展。（六）自然然環(huán)境自然環(huán)境是是指一個(gè)地地區(qū)實(shí)際的的自然地形形和氣候以以及潛在的各種資資源。對(duì)于于房地產(chǎn)企企業(yè)來(lái)說(shuō)，，自然環(huán)境境因素包括括地理位置、、地質(zhì)地貌貌、自然風(fēng)風(fēng)光以及氣氣候氣溫等等。二、微觀環(huán)環(huán)境圖2-3房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)微觀環(huán)境境二、微觀環(huán)環(huán)境（一）消費(fèi)費(fèi)者（二）競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者（三）供應(yīng)應(yīng)者（四）營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中介（五）公眾眾（六）企業(yè)業(yè)（一）消費(fèi)費(fèi)者1．個(gè)體消費(fèi)費(fèi)者市場(chǎng)2．產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)3．中間商市市場(chǎng)4．政府和非非營(yíng)利市場(chǎng)場(chǎng)5．國(guó)際市場(chǎng)場(chǎng)（一）消費(fèi)費(fèi)者1．個(gè)體消費(fèi)費(fèi)者市場(chǎng)個(gè)體消費(fèi)者者市場(chǎng)是為為了個(gè)人生生活消費(fèi)而而購(gòu)買(mǎi)或租租用房地產(chǎn)的個(gè)人人或家庭所所構(gòu)成的市市場(chǎng)；2．產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)是是指為了進(jìn)進(jìn)行再生產(chǎn)產(chǎn)、取得利利潤(rùn)而購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)或租用房地產(chǎn)的的個(gè)人和企企業(yè)構(gòu)成的的市場(chǎng)。3．中間商市市場(chǎng)中間商市場(chǎng)場(chǎng)是指為了了轉(zhuǎn)賣(mài)獲得得利潤(rùn)而購(gòu)購(gòu)買(mǎi)或代理理房地產(chǎn)的中間商商所構(gòu)成的的市場(chǎng)。（一）消費(fèi)費(fèi)者4．政府和非非營(yíng)利市場(chǎng)場(chǎng)政府和非營(yíng)營(yíng)利市場(chǎng)是是指為了履履行職責(zé)、、提供公共共服務(wù)而購(gòu)買(mǎi)房地地產(chǎn)的政府府機(jī)構(gòu)所構(gòu)構(gòu)成的市場(chǎng)場(chǎng)。5．國(guó)際市場(chǎng)場(chǎng)國(guó)際市場(chǎng)是是指國(guó)外購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者，包包括外國(guó)消消費(fèi)者、生生產(chǎn)者、中間商商和政府所所構(gòu)成的市市場(chǎng)。（二）競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者1．對(duì)現(xiàn)有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者的研研究2．潛在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手研究究（三）供應(yīng)應(yīng)者1．開(kāi)發(fā)商的的主要供應(yīng)應(yīng)者2．物業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者的主要要供應(yīng)商（三）供應(yīng)應(yīng)者1．開(kāi)發(fā)商的的主要供應(yīng)應(yīng)者（1）土地所有有者或當(dāng)前前的占有者者（2）建筑承包包商（3）金融機(jī)構(gòu)構(gòu)（4）建筑材料料及設(shè)備的的供應(yīng)商（5）專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)問(wèn)（三）供應(yīng)應(yīng)者2．物業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者的主要要供應(yīng)商（1）開(kāi)發(fā)商（2）金融機(jī)構(gòu)構(gòu)（3）各類(lèi)投資資者（4）物業(yè)管理理公司（四）營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中介1．中間商2．營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)（五）公眾眾1．金融公眾眾2．媒介公眾眾3．政府公眾眾4．社團(tuán)公眾眾5．社區(qū)公眾眾6．內(nèi)部公眾眾（六）企業(yè)業(yè)1．企業(yè)資源源和能力2．企業(yè)文化化第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)環(huán)境分析一、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的環(huán)境分分析內(nèi)容二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)環(huán)境的分分析方法及及步驟三、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)分析一、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的環(huán)境分分析內(nèi)容1．顧客需求求2．競(jìng)爭(zhēng)情況況3．供應(yīng)情情況4．政府政政策5．企業(yè)自自身?xiàng)l件件二、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)環(huán)境的分分析方法法及步驟驟（一）對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行SWOT分析（二）構(gòu)構(gòu)造項(xiàng)目目SWOT分析矩陣陣（三）制制定市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)策（四）選選擇行動(dòng)動(dòng)對(duì)策三、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)分分析（一）市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)的類(lèi)型型（二）市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)的特性性（三）發(fā)發(fā)現(xiàn)、分分析與選選擇市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)（一）市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)的類(lèi)型型1．環(huán)境機(jī)機(jī)會(huì)與企企業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)（或公公司機(jī)會(huì)會(huì)）2．表面的的市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)與潛潛在的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)3．行業(yè)性性市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)與邊邊緣性市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)4．目前市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)與未來(lái)來(lái)市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)5．全面市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)與局部部市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)6．大類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)與與項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)（二）市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)的特性性1．公開(kāi)性性2．時(shí)效性性3．理論上上的平等等性與實(shí)實(shí)踐上的的非平等等性（三）發(fā)發(fā)現(xiàn)、分分析與選選擇市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)1．房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)通通過(guò)調(diào)查查研究、、尋找和和發(fā)現(xiàn)市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)的具體體方法房地產(chǎn)企企業(yè)的市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)人員，，可以通通過(guò)閱讀讀報(bào)刊資資料、市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)觀觀察、召召開(kāi)各種種類(lèi)型的的調(diào)查會(huì)會(huì)議、征征集有關(guān)關(guān)方面的意意見(jiàn)和建建議、分分析競(jìng)者者的產(chǎn)品品等形式式，尋找找和發(fā)現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)；房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人人員，也也可以以以產(chǎn)品或或業(yè)務(wù)的戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃中所使使用的分分析評(píng)價(jià)價(jià)方法為為工具，，或以發(fā)發(fā)展新業(yè)務(wù)務(wù)的戰(zhàn)略略方法為為思路，，結(jié)合實(shí)實(shí)際尋找找和發(fā)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品或或業(yè)務(wù)增長(zhǎng)長(zhǎng)與發(fā)展展的機(jī)會(huì)會(huì)；房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人人員，還還可以利用用市場(chǎng)細(xì)細(xì)分的方方法，發(fā)發(fā)現(xiàn)未滿(mǎn)滿(mǎn)足的需需要與有有利的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)。。（三）發(fā)發(fā)現(xiàn)、分分析與選選擇市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)2．房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在分析、、評(píng)價(jià)與與選擇市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)的過(guò)程程中應(yīng)主主要考慮慮的問(wèn)題題（1）分析和和評(píng)價(jià)是是否與企企業(yè)的任任務(wù)、目目標(biāo)及發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略相一致致（2）分析和和評(píng)價(jià)差差別利益益（3）分析和和評(píng)價(jià)銷(xiāo)銷(xiāo)售潛量量（4）進(jìn)行財(cái)財(cái)務(wù)可行行性分析析本章小結(jié)結(jié)本章首先先介紹了了房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境境的含義義和特點(diǎn)點(diǎn)，接著論述述了房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的宏觀觀環(huán)境和和微觀環(huán)環(huán)境，這這是房地地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)開(kāi)展市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的的基礎(chǔ)；；第三節(jié)節(jié)著重闡闡述了房房地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)環(huán)境的分分析內(nèi)容容、分析析方法以以及市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)等等。其中中在房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)環(huán)境的分分析中，，主要介介紹的是是SWOT分析方法法及其分析析步驟，，只有對(duì)對(duì)影響房房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)的相相關(guān)因素素分析透透徹，企業(yè)業(yè)才能針針對(duì)目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)制制定出恰恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略略；在房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)分分析中，，房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人人員只有有清楚的的知道企企業(yè)所面臨臨的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)的的類(lèi)型和和特性，，掌握發(fā)發(fā)現(xiàn)、分分析與選選擇市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)方法法，才能能從眾多多市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)中選選擇出適適合本企企業(yè)的發(fā)展展機(jī)會(huì)。。關(guān)鍵概念念微觀環(huán)境境Micro-environment宏觀環(huán)境境Macro-environment市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)MarketOpportunitiesSWOT方法SWOTMethod市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)分析MarketOpportunityAnalysis復(fù)習(xí)思考考題1．房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境境有哪些些特點(diǎn)？？2．房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析析的內(nèi)容容有哪些些？3．什么是是SWOT分析法方方法？4．家庭收收入會(huì)影影響住房房消費(fèi)么么？這種影響響體現(xiàn)在在哪些方方面？5．房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)怎怎樣分析析、評(píng)價(jià)價(jià)與選擇擇市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)？實(shí)踐與訓(xùn)訓(xùn)練1．你所在在的城市市的文化化環(huán)境是是怎樣的的？有哪哪些是與與房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)緊緊密聯(lián)系系的，討討論這些些因素從從哪些方方面影響響了這個(gè)個(gè)城市的房房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)？2．你所在在的城市市目前人人口狀況況如何？？對(duì)這個(gè)個(gè)城市的的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)會(huì)會(huì)產(chǎn)生怎怎樣的影影響？案例分析案例：2009年武漢房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)（具體體見(jiàn)教材第二二章）【思考題】1．2009年的武漢市房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的特點(diǎn)有哪些些？2．試根據(jù)本案案例分析影響響2009年武漢市房地地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境境因素。ThankYou!9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。20:41:1320:41:1320:411/5/20238:41:13PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2320:41:1320:41Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。20:41:1420:41:1420:41Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2320:41:1420:41:14January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。05一一月月20238:41:14下下午午20:41:141月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月238:41下下午午1月-2320:41January5,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/520:41:1420:41:1405January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。8:41:14下午8:41下下午20:41:141月-239、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。20:41:1420:41:1420:411/5/20238:41:14PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2320:41:1420:41Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿(mǎn)滿(mǎn)，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。20:41:1420:41:1420:41Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2320:41:1420:41:14January5,202314、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月20238:41:14下下午20:41:141月-2315、楚塞三湘接接，荊門(mén)九派派通