2022年行業(yè)分析金融危機(jī)背景下中國房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險研究

金融危機(jī)背景下中國房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險研究2022年在美國爆發(fā)的次級住房按揭貸款危機(jī)在美國引發(fā)全面金融系統(tǒng)危機(jī)之后，影響逐步從美國擴(kuò)展到了全世界金融體系。更為嚴(yán)峻的是，這場全球金融系統(tǒng)中的危機(jī)正在加速向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域擴(kuò)散，除房地產(chǎn)行業(yè)之外，汽車產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易行業(yè)甚至能源行業(yè)都受到了巨大的沖擊，金融體系中的危機(jī)正對實體經(jīng)濟(jì)體系產(chǎn)生越來越大的破壞和影響。

中國作為世界新興經(jīng)濟(jì)體之一，經(jīng)濟(jì)、金融體系與美國存在較大差別，特殊是中國的銀行業(yè)金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場特征與美國有著很大差異。在這場全球性金融危機(jī)中，中國銀行業(yè)金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)行業(yè)是否穩(wěn)定關(guān)系到整個經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。

一、次級房貸引發(fā)的金融系統(tǒng)危機(jī)

1.美國次貸危機(jī)的生成機(jī)理

在美國金融系統(tǒng)危機(jī)全面爆發(fā)之前，次級住房抵押貸款引發(fā)的危機(jī)大致經(jīng)受了三個進(jìn)展階段。辛喬利(2022)認(rèn)為，第一階段是危機(jī)醞釀階段，從2022年初美聯(lián)儲的貨幣政策開頭了從加息轉(zhuǎn)變?yōu)闇p息的周期，到2022年6月聯(lián)邦基金利率已經(jīng)進(jìn)行了13次下調(diào)，降低到1%，這一時期房地產(chǎn)市場貸款利率也同期下降，美國資本市場的寬松和活躍極大刺激了房地產(chǎn)市場的進(jìn)展和富強(qiáng)，各種低月供、還款額度敏捷的金融貸款產(chǎn)品層出不窮，為次級房貸市場埋下隱患；其次階段是危機(jī)產(chǎn)生階段，從2022年6月起，美聯(lián)儲開頭連續(xù)兩年13次調(diào)高聯(lián)邦基金利率，利率從1%提高到4.25%，到2022年8月，聯(lián)邦基金利率上升到5.25%，連續(xù)升息提高了房地產(chǎn)市場的借貸成本，引起了房價走低以及按揭違約風(fēng)險的增加；第三階段是危機(jī)爆發(fā)階段，連續(xù)升息引發(fā)的市場作用在2022年開頭大面積的顯現(xiàn)出來，次級房屋貸款者的斷供和違約開頭大面積消失，次級房屋貸款危機(jī)開頭爆發(fā)。

杜厚文(2022)認(rèn)為，美國次級貸款市場參加者不僅包括了基本的貸款申請者和貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)，同時衍生出大型投資金融機(jī)構(gòu)及其附屬或投資機(jī)構(gòu)，次級貸款在各種衍生工具和證券化操作的催化下，通過內(nèi)部及外部的信用增級最終使信用鏈條發(fā)生了巨大變化，以次級貸款為源頭的金融產(chǎn)品被無節(jié)制地創(chuàng)新，風(fēng)險經(jīng)過掩飾得以積聚。次級房屋貸款的危機(jī)生成與傳導(dǎo)機(jī)制如圖1（略）所示。

2.次貸危機(jī)向全面金融危機(jī)乃至實體經(jīng)濟(jì)危機(jī)的演化進(jìn)程

次級房屋貸款引發(fā)的危機(jī)在整個美國金融系統(tǒng)中快速擴(kuò)散，首先產(chǎn)生的影響結(jié)果是與次級貸款有關(guān)的各類資產(chǎn)價格急劇萎縮，從而使涉及次級貸款的金融機(jī)構(gòu)不得不擔(dān)當(dāng)巨大資產(chǎn)減值的損失，盈利力量大幅降低，形成市場預(yù)期虧損。隨著危機(jī)日益深化，金融系統(tǒng)擔(dān)當(dāng)?shù)膿p失不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致了金融系統(tǒng)內(nèi)部巨大的信用危機(jī)，伴隨而來的是金融系統(tǒng)內(nèi)部流淌性的嚴(yán)峻不足，在缺乏準(zhǔn)時、強(qiáng)大的外部支持條件下，金融機(jī)構(gòu)開頭消失破產(chǎn)、倒閉，由此引發(fā)了市場對風(fēng)險的更大恐慌，導(dǎo)致資產(chǎn)進(jìn)一步貶值。至此，次級房屋貸款泡沫的裂開效應(yīng)已經(jīng)擴(kuò)散至整個金融系統(tǒng)，整個美國金融體系陷入了惡性循環(huán)之中。于是那些與美國金融體系聯(lián)系較深的國家和地區(qū)開頭受到影響，全球的金融系統(tǒng)危機(jī)開頭顯現(xiàn)，這種最初暴露在金融系統(tǒng)中的逆境很快向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散，其中房地產(chǎn)業(yè)、汽車制造業(yè)、鋼鐵行業(yè)等最先產(chǎn)生反應(yīng)，金融危機(jī)開頭向更深層次的經(jīng)濟(jì)危機(jī)演化。我們通過追溯過去一段時間內(nèi)的重要大事可以發(fā)覺從次貸危機(jī)產(chǎn)生到全面金融危機(jī)乃至影響實體經(jīng)濟(jì)的演化過程：

二、中美房地產(chǎn)市場比較

1.房地產(chǎn)市場進(jìn)展成熟度不同

一個國家的房地產(chǎn)市場與其經(jīng)濟(jì)整體進(jìn)展水平親密相關(guān)，鄧亞平(2000)指出，美國具有高度發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)體系，與其相對應(yīng)的是一個具有充分多元化和多樣性的成熟房地產(chǎn)市場。而美國房地產(chǎn)市場的成熟不僅表現(xiàn)在市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)和價格結(jié)構(gòu)的多元化，同時在房地產(chǎn)信用和貸款支持方面也相對成熟，例如美國個人住房按揭貸款市場分類非常具體，如表1所示。

相對于美國而言，中國是一個新興經(jīng)濟(jì)市場，房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速進(jìn)展階段，而且還是一個不健全、不完善的房地產(chǎn)市場。從20世紀(jì)80年月起，我國開頭轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的福利分房舊體制，從1998年開頭全面推動住房改革，明確了居民住房產(chǎn)權(quán)私有化和擁有住房渠道的市場化，供需雙方建立了合理的市場關(guān)系，住房商品化、社會化問題得到了較好的解決。然而與成熟發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場相比，中國的房地產(chǎn)市場仍舊存在許多問題，如房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)依舊單一，資金來源過多依靠信貸資金，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)依靠程度高等。

2.房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位不同

房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)，在中國和美國各自整體經(jīng)濟(jì)中所占的比重和地位有很大差別。楊紅(2022)認(rèn)為，美國房地產(chǎn)行業(yè)在20世紀(jì)的30和40年月前后經(jīng)受了長時間的高速進(jìn)展階段，當(dāng)時房地產(chǎn)業(yè)、鋼鐵行業(yè)和汽車行業(yè)作為美國國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在美國經(jīng)濟(jì)生活中占有非常重要的地位。然而隨著美國科技水平的快速提升，與高新科技親密相關(guān)的行業(yè)領(lǐng)域得到快速進(jìn)展，高新技術(shù)和高端服務(wù)類產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著越來越重要的作用，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)中的比重和地位已經(jīng)大不如前。雖然目前居住仍舊是美國居民消費(fèi)和信貸的重要部分，但居民住房方面的平均開支占稅后收入的34%，與食品、服裝、交通方面的開支相當(dāng)，每月住房還貸平均占債務(wù)總額的35%，低于信用卡債務(wù)40%的比重。而在中國，房地產(chǎn)業(yè)正處于興盛進(jìn)展階段，對國民經(jīng)濟(jì)增長和滿意房地產(chǎn)需求起到重要作用。隨著中國房價步步上升，中國居民的住房開支和房屋信貸占收入和債務(wù)的比例很高，房地產(chǎn)行業(yè)動蕩對整個經(jīng)濟(jì)和生活的影響將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于美國。

3.房地產(chǎn)市場融資方式不同

中美兩國房地產(chǎn)業(yè)對金融的依靠程度和融資方式有很大不同。中國房地產(chǎn)行業(yè)中的開發(fā)商借款和購房者貸款有70%以上依靠商業(yè)銀行貸款，因此商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展產(chǎn)生直接而重要的影響，同時也擔(dān)當(dāng)著房地產(chǎn)行業(yè)波動產(chǎn)生的巨大風(fēng)險。而在美國，TheNBERSummerInstitute(1993)的討論指出，開發(fā)商和購房者對銀行依靠程度相對較低，許多開發(fā)商本身就是大型財團(tuán)或上市集團(tuán)公司，或者都以大型財團(tuán)或大型集團(tuán)公司為背景，因此他們的融資渠道廣泛，對銀行貸款的依靠程度較低。與此同時美國購房者獲得貸款的渠道除了傳統(tǒng)的商業(yè)銀行外，市場中還存在大量獨(dú)立的貸款機(jī)構(gòu)和數(shù)量浩大的貸款經(jīng)紀(jì)人。

4.房地產(chǎn)市場的干預(yù)方式不同

在中國和美國的房地產(chǎn)市場上，政府和相關(guān)職能部門對房地產(chǎn)行業(yè)的政策干預(yù)方式和影響程度也不同。美國政府為了防止房地產(chǎn)泡沫急劇裂開而對經(jīng)濟(jì)和就業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊，實行的是間接掌握利率的較為緩和的調(diào)控手段，通過經(jīng)濟(jì)和市場運(yùn)行機(jī)制本身逐步消化和汲取房地產(chǎn)行業(yè)泡沫，然而提高利率對房地產(chǎn)市場尤其是對房地產(chǎn)價格的影響作用緩慢，抑制房價效果難以很快顯現(xiàn)。而在中國房地產(chǎn)市場上，為了有效防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，抑制房地產(chǎn)價格過快增長，政府及相關(guān)部門通過制定一系列房地產(chǎn)行業(yè)新政策，強(qiáng)化監(jiān)管手段，完善監(jiān)管體制，同時不斷提高利率，增加供需雙方的交易成本，從而實現(xiàn)了全面而直接地干預(yù)和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場。

三、金融危機(jī)條件下中國房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險實證分析

1.危機(jī)條件下中國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)、負(fù)債及不良貸款分析

我國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)過近三十年的不斷進(jìn)展和壯大，已經(jīng)形成了具有中國特色的金融服務(wù)體系。截至2022年底，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總額達(dá)52.6萬億元，負(fù)債總額達(dá)49.6萬億元。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)各項存、貸款連續(xù)穩(wěn)步上升，整體加權(quán)平均資本充分率為8%，達(dá)到國際監(jiān)管水平。從機(jī)構(gòu)類型看，資產(chǎn)規(guī)模較大的依次為國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)，這三類機(jī)構(gòu)資產(chǎn)占銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的份額分別為53%、14%和11%。圖2、圖3為2022年至2022年9月我國銀行業(yè)總資產(chǎn)、總負(fù)債變化狀況。

與此同時，中國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量不斷改善，尤其是近幾年銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加快了改革步伐，加大不良貸款核銷力度，資產(chǎn)質(zhì)量明顯改善。從2022年6月至2022年9月，我國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)五級分類標(biāo)準(zhǔn)的不良貸款余額和占比都保持了整體下降的趨勢，次級類貸款、可疑類貸款和損失類貸款的余額和占比變化參見圖4、圖5所示。

可以看出，截至2022年第三季度中國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的不良貸款余額持續(xù)下降，其中次級類貸款和可疑類貸款余額保持連續(xù)下降趨勢，損失類貸款余額存在波動，從2022年開頭有小幅上升。但由于貸款總量的增加，不論是不良貸款總額還是次級、可疑和損失類貸款占比都保持了連續(xù)的下降趨勢，說明我國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的整體不良貸款狀況有很大改善，資產(chǎn)質(zhì)量逐年提升。

2.中國房地產(chǎn)行業(yè)信貸實證討論

隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長和城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步深化，中國城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力。截至2022年底，金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)4.69萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.76萬億元，個人住房貸款余額達(dá)2.6萬億元，分別占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款總余額的6.76%和9.99%。圖6是2022年1月至2022年9月中國固定資產(chǎn)投資完成額和房地產(chǎn)開發(fā)完成額的變化。

我們選取2000年1月至2022年9月共105個月的中國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存款、貸款、建筑業(yè)貸款額以及貨幣發(fā)行、國內(nèi)信貸和外匯儲備六個指標(biāo)量，運(yùn)用統(tǒng)計軟件SPSS16.0對上述指標(biāo)量進(jìn)行統(tǒng)計分析，結(jié)果表明：(1)在中國，存款月度變化大于貸款變化；(2)國內(nèi)信貸的變化率也明顯高于貸款變化率的平均水平，說明我國國內(nèi)信貸額的波動較大，這主要是由于各項政策措施導(dǎo)致的信貸投放額發(fā)生相對猛烈的變化；(3)國內(nèi)信貸額與存貸款總額之間具有高度相關(guān)性，其Pearson相關(guān)系數(shù)均高于0.99；(4)國內(nèi)信貸與貨幣發(fā)行量以及外匯儲備之間具有顯著的相關(guān)性，其Pearson相關(guān)系數(shù)分別為0.96和0.97，同時P值(雙側(cè))均小于0.001，顯示出了很好的統(tǒng)計特性；(5)國內(nèi)信貸的投放與存款總額、貸款總額之間有顯著的正比例關(guān)系，對存貸款總額的依存度較高。

進(jìn)一步對中國2022年1月至2022年9月的國內(nèi)信貸額、固定資產(chǎn)投資完成額和房地產(chǎn)開發(fā)完成額三個指標(biāo)量進(jìn)行統(tǒng)計分析，可以得到統(tǒng)計結(jié)果，如表3。

從上述統(tǒng)計結(jié)果分析來看，中國2000年1月至2022年9期間固定資產(chǎn)投資完成額與國內(nèi)信貸規(guī)模之間存在較高的相關(guān)性，Pearson相關(guān)系數(shù)為0.848；房地產(chǎn)開發(fā)完成額與信貸規(guī)模之間的Pearson相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.827，兩者之間同樣存在較高的相關(guān)關(guān)系。因此，我們可以知道在近十年的時間內(nèi)，信貸支持是中國固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資保持較快增長的重要保障，房地產(chǎn)行業(yè)投資的快速增長是建立在社會固定資產(chǎn)投資不斷加大的基礎(chǔ)上的，兩者之間保持了高度的相關(guān)性。

五、結(jié)論

1.金融危機(jī)條件下中國銀行業(yè)基本保持良好

在美國次貸危機(jī)逐步擴(kuò)散至全球金融系統(tǒng)危機(jī)的大背景下，虛擬經(jīng)濟(jì)體系中的風(fēng)險正在向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)體系滲透。中國與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益親密，在全球金融危機(jī)條件下雖然無法獨(dú)善其身，出口等外向型經(jīng)濟(jì)也受到不同程度的沖擊和壓力，但目前中國金融體系尤其是商業(yè)銀行體系依舊保持了穩(wěn)健經(jīng)營的良好狀態(tài)。從2022年至2022年9月，中國銀行業(yè)進(jìn)展快速，自身規(guī)模的擴(kuò)大和業(yè)務(wù)品種的不斷創(chuàng)新使中國銀行業(yè)具備了抵擋風(fēng)險的力量，在國際金融環(huán)境日趨惡化的狀況下依舊保持了穩(wěn)定的增長。更加難能珍貴的是，中國主要銀行的資產(chǎn)質(zhì)量、營利水平和風(fēng)險掌握力量進(jìn)一步增加，整個銀行業(yè)保持了良好的進(jìn)展態(tài)勢。

2.房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期但其信貸風(fēng)險依舊可控

自2022年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入高速進(jìn)展期，在這期間銀行業(yè)信貸支持在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展的過程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。雖然房地產(chǎn)行業(yè)貸款在銀行業(yè)貸款中占比較高，但其規(guī)模和數(shù)量處于合理范圍之內(nèi)，