晶島國(guó)際廣場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)報(bào)告

——晶島國(guó)際廣場(chǎng)競(jìng)標(biāo)報(bào)告——深國(guó)商為深圳市知名國(guó)企開(kāi)發(fā)商，如成為合作伙伴，將派遣最精銳力量，全力以赴，攜手將晶島國(guó)際廣場(chǎng)打造成中心區(qū)商業(yè)首個(gè)經(jīng)典成功案例。開(kāi)篇MOT1：如何應(yīng)對(duì)中心區(qū)巨大商服物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)威脅？MOT2：中心區(qū)作為大型商服的“生地”，如何定價(jià)？MOT3：商業(yè)定位應(yīng)如何打造亮點(diǎn)，搶占市場(chǎng)先機(jī)？MOT4：如何實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的最小化利潤(rùn)的最大化？我們的思考Chapter1

宏觀市場(chǎng)分析深圳市商服物業(yè)發(fā)展概況1銷售面積2003年度共銷售商業(yè)用房39.37萬(wàn)平方米

2004年度共銷售商業(yè)用房38.41萬(wàn)平方米，同比下跌2.4％

2空置面積2004年商業(yè)用房空置面積為45.38萬(wàn)平方米比2003年的46.49萬(wàn)平方米略有下降；商業(yè)用房空置率總體緩慢下降相關(guān)數(shù)據(jù)2004年1~3季度的施工面積則達(dá)到250.91萬(wàn)平方米，同比減少3.4%。2003年商服物業(yè)竣工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積均創(chuàng)歷史最高點(diǎn)。3年月套數(shù)建筑面積金額均價(jià)(建筑面積)2002年

46.35萬(wàn)m22003年1153943.98萬(wàn)m257.3億13028.68元2004年1466865.01萬(wàn)m281.04億12463.21元2005年1月10779.2萬(wàn)m215.26億16577.92元2005年2月7323.52萬(wàn)m25.299億15016.75元4相關(guān)數(shù)據(jù)總體銷售和價(jià)格情況總結(jié)結(jié)性性分分析析商服服物物業(yè)業(yè)空空置置率率呈呈現(xiàn)現(xiàn)總總體體緩緩慢慢下下降降趨趨勢(shì)勢(shì)2002年實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售面面積積達(dá)達(dá)歷歷史史最最高高，，2004年同同比比下下跌跌2.4%2003年商商服服物物業(yè)業(yè)竣竣工工面面積積、、批批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)預(yù)售售面面積積均均創(chuàng)創(chuàng)歷歷史史新新高高銷售售價(jià)價(jià)格格呈呈逐逐年年上上升升趨趨勢(shì)勢(shì)，，未未來(lái)來(lái)兩兩年年內(nèi)內(nèi)將將趨趨向向平平緩緩增增長(zhǎng)長(zhǎng)。。深圳圳市市零零售售業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展情情況況分分析析發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)1大型購(gòu)物物中心和和小規(guī)模模便利店店形式呈呈現(xiàn)逐漸漸增多趨趨勢(shì)社區(qū)店數(shù)數(shù)量在全全市范圍圍內(nèi)數(shù)量量已達(dá)10822個(gè)零售業(yè)中中高端檔檔次相對(duì)對(duì)缺乏，，商場(chǎng)同同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重2未來(lái)發(fā)展展趨勢(shì)預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)5年，深圳圳的零售總額額可翻一番番。深圳商業(yè)業(yè)發(fā)展逐逐步趨向向?qū)I(yè)化化、連鎖鎖化、集集約化、、規(guī)?；?。商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)也從傳傳統(tǒng)的專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)、百貨貨、超市市、專賣賣店、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)式賣賣場(chǎng)發(fā)展展到大型購(gòu)物物中心Shoppingmall。注重體驗(yàn)驗(yàn)式消費(fèi)費(fèi)的“第三代代摩爾””將成為潮潮流。深圳市主主要商圈圈及發(fā)展展分析深圳商業(yè)業(yè)呈多中中心的發(fā)發(fā)展格局局，已形形成東門門、華強(qiáng)強(qiáng)北、人人民南、、深南中中路、華華僑城、、南山、、龍崗、、寶安等等八個(gè)較較為成熟熟的商圈圈。但隨著福福田區(qū)的的中心區(qū)區(qū)商圈迅迅速形成成，以中中心區(qū)為為核心的的“一心多核核”的商業(yè)格格局有望望形成。。1商圈格局局商業(yè)中心傳統(tǒng)的單一商業(yè)區(qū)多個(gè)零散獨(dú)立商圈一心多核的商業(yè)格局東門（雜雜亂）港化（低低俗）粵文化（（市井））日益衰敗敗沒(méi)落被新移民民摒棄“”東門游離在傳統(tǒng)和現(xiàn)代之外，其改造是失當(dāng)?shù)睦狭_湖生態(tài)主題旅游游世界之窗窗歡樂(lè)谷OCT廣場(chǎng)中產(chǎn)階層層高尚居住住區(qū)“”生態(tài)型：：形成自自然生態(tài)態(tài)與城市市社會(huì)生生態(tài)的極極至融合合，也將將成為深深圳最具具魅力的的開(kāi)放空空間與人人文空間間，但難難以形成成深圳的的核心區(qū)區(qū)域華僑城未來(lái)前瞻有升值潛潛力大興土木木政府高度度重視會(huì)展中心心CEPA“CBD不僅僅是是深圳的的政治文文化軸、、政府所所在地，，會(huì)展經(jīng)經(jīng)濟(jì)、CEPA將支撐中中心區(qū)成成為深港港一體化化的核心心原動(dòng)力力”CBD中心區(qū)2未來(lái)發(fā)展展趨勢(shì)東門、華華強(qiáng)北商商圈漸趨趨飽和，老商圈圈將面臨臨不斷興興起的新新興商圈圈的挑戰(zhàn)戰(zhàn)和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；“洼地效應(yīng)應(yīng)”的帶動(dòng)，，消費(fèi)人人流將逐逐漸向中中心區(qū)聚聚集；大量新增增商業(yè)地地產(chǎn)體量量之間的的相互競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將更更加激烈烈；中心區(qū)借借助政府府高規(guī)劃劃、高起起點(diǎn)、高高配套及及CBD、會(huì)展和和地鐵效效應(yīng)，以以中心區(qū)區(qū)為中心心的“一心多核核”商業(yè)格局局即將形形成。Chapter2深圳商鋪鋪投資客客戶分析析職業(yè)特征征1客戶分析析深圳居民民投資意意識(shí)較強(qiáng)強(qiáng)，各行行業(yè)投資資比例相相當(dāng)性別結(jié)構(gòu)構(gòu)2客戶分析析男女投資資者比例例相當(dāng)年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)從上述圖圖表顯示示，35歲以下的的投資者者占80%以上，投投資結(jié)構(gòu)構(gòu)趨于年輕化，，中青年年已開(kāi)始始成為商商鋪投資資的主力力軍。3客戶分析析年收入水水平4客戶分析析年收入5-30萬(wàn)的中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)占占70%以上一樓或街街鋪:3萬(wàn)元以下下的占56%3—5萬(wàn)元的占占25%5—7萬(wàn)元的占占19%價(jià)格承受受力5客戶分析析二樓:2萬(wàn)元以下下的占70%2—3萬(wàn)元的占23%3—4萬(wàn)元的占7%中低價(jià)位受受市場(chǎng)廣泛泛接受，高高價(jià)位也有有一定支撐撐，首層價(jià)價(jià)格承受力力明顯高于于二層接受總價(jià)6客戶分析100萬(wàn)以下的中中低價(jià)位接接受度較高高需要10平方米以下小商鋪鋪的占55%需要10—50平方米中小商鋪的的占25%需要50平方米以上大面積積商鋪的占20%需求面積7客戶分析Chapter3微觀市場(chǎng)分分析中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析1現(xiàn)有商業(yè)調(diào)查接下表：項(xiàng)目名稱裙房面積(m2)商鋪?zhàn)馐蹱顩r商鋪均價(jià)(元/m2)月租(元/m2.月)主要商家航天大廈5層共20000只售不租一層：4.5/勝記酒樓興業(yè)銀行3層共6000只售不租1F：街鋪5;內(nèi)鋪:4.2;2F：2.5-3/興業(yè)銀行、世華地產(chǎn)、百里臣便利店、順記酒樓等時(shí)代金融4層共18000只售不租1-4F民生銀行認(rèn)購(gòu)1F:4；2F:23F:2/銀行華融大廈3層共12000只售不租1F：4.5；2F：2.35，3F：2.2/——九州創(chuàng)展3層共12000只售不租1F:5/北海漁村、銀行保險(xiǎn)公司營(yíng)業(yè)廳1現(xiàn)有商業(yè)調(diào)查接上表：接下表：項(xiàng)目名稱裙房面積(m2)租售狀況商鋪均價(jià)(萬(wàn)元/m2)月租(元/m2.月)主要商家深圳國(guó)際商會(huì)中心A座4層B座1層共80001-3層已整體出售給銀行3.5三級(jí)市場(chǎng)價(jià)：160元/平米銀行安聯(lián)大廈5層共20000該項(xiàng)目售一、二層，三至五層做會(huì)所1F：4.52F：2.5代業(yè)主出租，估300元/㎡左右銀行、餐飲卓越大廈6層共20000目前只售1F整體售給通威4.8；2F（1200）：2.880——中央商務(wù)3層共10000已售完1F：3.52F：2.23F：1.5/銀行中心區(qū)免稅大廈5層共24000部分自用不售/大型百貨1現(xiàn)有商業(yè)調(diào)查接上表：項(xiàng)目名稱裙房面積(m2)租售狀況商鋪均價(jià)(萬(wàn)元/m2)月租(元/m2.月)主要商家諾德中心3000只售不租整棟副樓二層，計(jì)劃整棟賣，主推寫(xiě)字樓，現(xiàn)在還未開(kāi)始發(fā)售350元/㎡以上銀行、餐飲新世界中心共四層一、二樓已售給外資公司三四樓估計(jì)五月底開(kāi)始銷售，初步定位為中西餐廳不詳——星河國(guó)際內(nèi)街區(qū)40000多，商業(yè)面積93346平米統(tǒng)一出租——不詳天虹商場(chǎng)、中國(guó)銀行、巴蜀風(fēng)月等購(gòu)物公園不詳

——-1F：1；1F：2.8——

——2片區(qū)商業(yè)總結(jié)業(yè)態(tài)主要為為寫(xiě)字樓配配套功能，，缺乏高檔檔交際娛樂(lè)樂(lè)、休閑購(gòu)購(gòu)物場(chǎng)所、、純商業(yè)購(gòu)購(gòu)物中心；；高檔次品品牌商家少少；寫(xiě)字樓商業(yè)業(yè)出租率偏偏低，租金金水平不高高，供求關(guān)關(guān)系失衡；；商業(yè)的銷售售一般都為為大面積整整層銷售；；裙樓商業(yè)供供應(yīng)量增加加，空置率率上升，但但價(jià)格卻穩(wěn)穩(wěn)中有升；；目前商業(yè)氛氛圍不足，，區(qū)域業(yè)態(tài)態(tài)尚未形成成，但核心心地段的商商業(yè)前景看看好。3突圍策略以純商業(yè)概概念搶占中中心區(qū)“生地”商機(jī)，填補(bǔ)補(bǔ)市場(chǎng)缺口口引進(jìn)中高檔檔品牌商家家，滿足市市場(chǎng)需求先招商后銷銷售，增加加投資者信信心采取優(yōu)惠措措施，降低低投資門檻檻深圳市競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性商業(yè)分分析1競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)調(diào)查項(xiàng)目名稱建筑面積規(guī)劃業(yè)態(tài)銷售招商主力商家目前進(jìn)度華潤(rùn)萬(wàn)象城18.8萬(wàn)平米（商業(yè)）百貨、超市、影院、專賣店、統(tǒng)一招商不銷售嘉禾影城、“冰紛萬(wàn)象”滑冰場(chǎng)、RéEL時(shí)尚生活百貨一期已全面開(kāi)業(yè)，二期在建金光華廣場(chǎng)12萬(wàn)平米百貨、超市、美食名店、電玩世界、電影院、休閑娛樂(lè)等統(tǒng)一招商，不銷售可頌坊、元綠回轉(zhuǎn)壽司、咸亨酒店、陶源酒家等已于04年11月全面開(kāi)業(yè)中信城市廣場(chǎng)6.75萬(wàn)購(gòu)物中心+3萬(wàn)平米星光廣場(chǎng)百貨店、超市、專賣店、星光休閑廣場(chǎng)統(tǒng)一招商(月租金525元/平米起)西武百貨\吉之島\王子廚房等三期在建，預(yù)計(jì)05年10月發(fā)售，12月完工2總結(jié)性分析通過(guò)分析，，以上三個(gè)個(gè)項(xiàng)目的地地鐵效應(yīng)并并未體現(xiàn)，，地鐵人流流對(duì)中高檔檔地鐵上蓋蓋商業(yè)繁榮榮未能構(gòu)成成必然的支支撐。以金光華為為例，雖地地下層與地地鐵相連，，每日可接接收地鐵人人流8—10萬(wàn)人次，但但大部份人人流并不直直接進(jìn)入商商場(chǎng)消費(fèi)（（部份餐飲飲業(yè)態(tài)除外外），地面面一層以上上人流更是是寥寥無(wú)幾幾。我們最大的的“敵人”——怡景中心城城1項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目名稱怡景中心城發(fā)展商深圳怡景中心城商業(yè)投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目規(guī)模總建面12萬(wàn)平米，商業(yè)出租面積近10萬(wàn)平米。共四層（-1F、-2F、1F為商業(yè)，-3F為停車場(chǎng)）

建筑顧問(wèn)香港戴德梁行經(jīng)營(yíng)管理臺(tái)灣太平洋建設(shè)·房屋·百貨集團(tuán)商業(yè)顧問(wèn)香港仲量聯(lián)行停車位800多個(gè)封頂時(shí)間2005年8月底開(kāi)業(yè)時(shí)間2006年3月2項(xiàng)目定位中高檔流行行時(shí)尚購(gòu)物物中心3推廣主題深圳CBD生態(tài)型購(gòu)物中心4業(yè)態(tài)組合超市+百貨+餐飲+娛樂(lè)+零售店鋪5銷售策略招商先行，，銷售在后后主力店及次次主力店提提前招商6招商情況主力店：家樂(lè)福進(jìn)駐駐-2F（占20%商業(yè)面積）），號(hào)稱深深圳最大、、中國(guó)檔次次最高。華南首家太太平洋百貨貨進(jìn)駐其它入駐商商家：時(shí)代華納、、舞鶴、肯肯德基、必必勝客、星星巴克……目前招商率率已超過(guò)50%面對(duì)怡景中中心城如此此大體量商商業(yè)項(xiàng)目，，我們應(yīng)如何何應(yīng)對(duì)？應(yīng)對(duì)策略商業(yè)倫理觀觀“”——對(duì)立與統(tǒng)一一應(yīng)對(duì)策略倡導(dǎo)“商業(yè)倫理學(xué)學(xué)”概念，與怡景形成成對(duì)立統(tǒng)一一競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系系——先統(tǒng)一，后后對(duì)立統(tǒng)一化策略略：經(jīng)營(yíng)方式式及管理運(yùn)運(yùn)營(yíng)上達(dá)成成統(tǒng)一，共共存共榮，，做做旺旺并帶動(dòng)中中心區(qū)整體體商業(yè)氛圍圍及檔次的的提升對(duì)立性策略略：全面超越越（品牌商商家檔次定定位全面提提升）局部超越（（在主題和和品味上局局部差異化化）應(yīng)對(duì)策略Chapter3項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析Ｓ優(yōu)勢(shì)CBD核心區(qū)域、、中心區(qū)復(fù)復(fù)合中軸帶帶集行政、商商務(wù)、會(huì)展展、居住、、休閑、旅旅游于一體體的真正“城市核心”雙地鐵國(guó)商品牌及及上市公司司實(shí)力會(huì)展中心人人流直接通通達(dá)的購(gòu)物物中心周邊五星級(jí)級(jí)酒店及高高檔寫(xiě)字樓樓群純商業(yè)物業(yè)業(yè)的概念多條交通干干線的貫穿穿Ｗ劣勢(shì)怡景商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的啟動(dòng)動(dòng)，引發(fā)同同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)目前商業(yè)區(qū)區(qū)域氛圍較較差，人氣氣尚未聚集集對(duì)手建筑體體量大，定定位招商工工作已進(jìn)入入實(shí)質(zhì)性階階段Ｏ機(jī)會(huì)中心區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)日漸成熟熟，中軸線2005年6月份正式動(dòng)動(dòng)工會(huì)展中心投投入使用、、地鐵開(kāi)通通，商業(yè)價(jià)價(jià)值逐漸凸凸現(xiàn)寫(xiě)字樓住宅宅的銷售及及入住率逐逐漸提高，，帶旺人氣氣商業(yè)“生地”，衍生無(wú)限限商業(yè)空間間深港一體體化——CEPA經(jīng)濟(jì)大珠江三三角洲城城市帶與怡景項(xiàng)項(xiàng)目共筑筑商圈，，成為深深圳市場(chǎng)場(chǎng)一大亮亮點(diǎn)。Ｗ威脅國(guó)家對(duì)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的宏觀觀政策壓壓力（物物業(yè)稅、、返租概概念、銀銀根收緊緊等出臺(tái)臺(tái)政策））中心區(qū)商商業(yè)面積積供應(yīng)量量巨大市級(jí)商業(yè)業(yè)中心大大型項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)威威脅怡景中心心城等地地下商城城大型購(gòu)購(gòu)物場(chǎng)所所及寫(xiě)字字樓商業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)對(duì)策略戰(zhàn)略指導(dǎo)導(dǎo)搶占機(jī)機(jī)會(huì)——搶先定位位，形成成競(jìng)爭(zhēng)壁壁壘利用機(jī)會(huì)會(huì)克服劣劣勢(shì)——未來(lái)利好好、樹(shù)立立標(biāo)桿、、中心商商業(yè)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)轉(zhuǎn)化威威脅——規(guī)?；?、主題化化、深度度化減少劣勢(shì)勢(shì)避免威威脅——差異化、、專業(yè)化化、超前前化項(xiàng)目定位位商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)定位定位方向求同存異異，走局局部差異異化道路路——與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手在商商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)方式統(tǒng)統(tǒng)一的前前提下，，打造差差異化主主題概念念市場(chǎng)定位位市場(chǎng)定位位目前定位位：市區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心——涵蓋中心心區(qū)及周周邊中高高檔次消消費(fèi)群體體；未來(lái)發(fā)展展方向：：市級(jí)商商業(yè)中心心——輻射中心心區(qū)及周周邊、福福田區(qū)、、華僑城城、南山山蛇口及及關(guān)外深深圳各大大片區(qū)消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)，與市市內(nèi)大型型高檔商商業(yè)購(gòu)物物中心爭(zhēng)爭(zhēng)奪市場(chǎng)場(chǎng)份額。。說(shuō)明：商業(yè)面積積小于5萬(wàn)平米為為市區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中中心，輻輻射半徑徑5~10公里大于等于于5萬(wàn)小于10萬(wàn)平米為為市級(jí)商商業(yè)中心心，輻射射半徑10~20公里終端消費(fèi)費(fèi)者定位位主力消費(fèi)費(fèi)群體為為中高收收入階層層，包括括中心區(qū)區(qū)及關(guān)內(nèi)內(nèi)外富人人階層、中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)、小資資、白領(lǐng)領(lǐng)；以及及在企事事業(yè)單位位從事管管理和經(jīng)營(yíng)營(yíng)的人士士。客戶定位體驗(yàn)式·主題公園園式·第三代MALL主題定位購(gòu)物、休休閑、娛娛樂(lè)、餐餐飲，滿滿足消費(fèi)費(fèi)者多元元化需求求風(fēng)情+生態(tài)提升形象象和品味味，從消消費(fèi)人群群客觀的的角度出出發(fā)，注注重購(gòu)物物環(huán)境的的舒適性性。體驗(yàn)式消消費(fèi)體驗(yàn)式消消費(fèi)將是是未來(lái)的的主流消消費(fèi)方式式，他不不僅滿足足多元化化的需求求，提供供特色化化和舒適適的購(gòu)物物環(huán)境，，更關(guān)注注消費(fèi)者者的購(gòu)物物感受，，如：華華南MALL的水上購(gòu)購(gòu)物、上上海新天天地的歷歷史風(fēng)情情、周莊莊人家的的旅游主主題……第一代mall：第二代mall：第三代mall：主題定位時(shí)尚科技旅游文化體驗(yàn)主題主題定位時(shí)尚文化化·主題式SHOPINGMALL主題定位業(yè)態(tài)定位位業(yè)態(tài)定位位業(yè)態(tài)定位位大型一站站式購(gòu)物物中心——涵蓋百貨貨、超市市、綜超超、專業(yè)業(yè)市場(chǎng)、、專賣店、、便利店店、折扣扣店等各各大類業(yè)業(yè)態(tài)打造晶島“5個(gè)1”工程一個(gè)高檔時(shí)尚尚百貨精品店店一個(gè)國(guó)際時(shí)尚尚品牌匯聚地地一個(gè)“個(gè)性化的數(shù)碼碼時(shí)尚館”一個(gè)各國(guó)風(fēng)情情美食城一個(gè)歡樂(lè)動(dòng)感感娛樂(lè)新天際際業(yè)態(tài)定位規(guī)劃建議規(guī)劃建議建筑外觀效果果圖財(cái)富之泉走廊外立面發(fā)財(cái)樹(shù)總體思路：主主力支撐架構(gòu)構(gòu)高檔時(shí)尚百貨貨精品中外名品主題題商場(chǎng)輔助架構(gòu)之亮亮點(diǎn)國(guó)際風(fēng)情美食食街國(guó)際時(shí)尚品牌牌廊引領(lǐng)潮流數(shù)碼碼港歡樂(lè)動(dòng)感娛樂(lè)樂(lè)城規(guī)劃建議規(guī)劃建議地面一層：BusStation地上一層：高檔餐飲海上皇澳葡街街風(fēng)味餐廳、、馬車葡國(guó)餐餐廳、GINO、王品臺(tái)塑牛牛排、中森名名菜和風(fēng)料理理、皇子扒房房、王子私房房菜、星期五五餐廳、麥膳膳坊精品服飾內(nèi)街街D&B’s、UniversalTraveller、Furla、Levi’s、Nautica、POLOofRalphLauren、UnitedColorsofBenetton、KENZO、MNG、TommyHilfiger、BananaRepublic、MORGAN主力店Isetan、崇光Sogo、Marks&Spencer、INNOGALERIA規(guī)劃建議地下一層地下一層：主力店Isetan、崇光Sogo、Marks&Spencer、INNOGALERIA高檔特色餐飲飲丹桂軒、鳳凰凰樓、西湖春春天、海港大大酒樓、翁泰泰酒樓、越香香苑越式美食食、illy、KOSMO、印度小廚、、南國(guó)西餐酒酒吧、廚房制制造精品服飾BataShoes、BrownsShoes、Champs、Converse、FILA、K-SWISS、Swatch、時(shí)間廊、英英納格、謝瑞瑞麟、周生生生、U2、5thStreet、bossini、ab+b、ONLY、Jessica、COZZI、On&On、安奈兒、卡卡布龍、SNOOPY工藝品：琉璃坊、大馬馬錫、NARAYA、BLOMUS、G-Stone、SWAROVSKI、RHYMESMUSIC、Oxette、FRANZ娛樂(lè)休閑館數(shù)碼館：鴻利多數(shù)碼城城、豐澤、、Broadway、TheSonyStore、FABAudio-Video、fnac、愛(ài)普生影藝藝坊、SonyExploreScience規(guī)劃建議地下二層地下二層：美食天地食通天、大食食代、Subway、麥當(dāng)勞、KennyRoaster、吉野家、Wendy、A&W、仙蹤林、大大皇拉面、海?；手嗟?、稻稻香、味千拉拉面中外名品未來(lái)來(lái)街市Wellcome、華潤(rùn)、百佳佳、Jason’sPlaceMarket特色餐飲元綠壽司、SUSHIKING壽司、亞馬遜遜巴西烤肉、、蕉葉咖喱屋屋、Mr.Pizza主題店/娛樂(lè)休閑館生活館：屈臣氏、千色色店、妍麗糖果店/蛋糕店：Breaktalk、DunkinDonuts、TCBY、可頌坊、零零食物語(yǔ)、哈哈根達(dá)斯書(shū)店：Kinokuniya、TimesTheBookshop、誠(chéng)品影像店：HMVSuperstore、博恩凱、聆聆聽(tīng)、PowerStation兒童樂(lè)園/數(shù)碼館：ToyR’us、NikkoToys、Toycity、Entertainment4U、玩具反斗城城、美國(guó)冒險(xiǎn)險(xiǎn)樂(lè)園、方特特科技樂(lè)園、、方特兒童樂(lè)樂(lè)園、AMC規(guī)劃建議重點(diǎn)點(diǎn)：地下二層目前前不作銷售，，僅用于租賃賃經(jīng)營(yíng)獲取收收益，以確保保項(xiàng)目資金鏈鏈順暢，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)最大化化。待片區(qū)商業(yè)氛氛圍發(fā)展較為為成熟，人流流較旺后，可可考慮將此部部份帶租約銷銷售規(guī)劃總結(jié)同致行建議：：地上和地下一一層除主力店店高檔百貨部部分、大面積積餐飲項(xiàng)目保保留收取長(zhǎng)期租金金，其余主題題商場(chǎng)、精品品服飾街、外外街均可作為為銷售回籠資金。規(guī)劃總結(jié)在地面1F東西兩側(cè)放置置高檔餐飲的的目的是為了了更好的利用用中心區(qū)45萬(wàn)平米綠地廣廣場(chǎng)景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)，充分兼顧顧美食與視覺(jué)覺(jué)的雙重享受受。同時(shí)，1F餐飲定位高端端，主要面向向中心區(qū)高檔檔寫(xiě)字樓商務(wù)務(wù)人士消費(fèi)群群體，為其提提供一個(gè)商務(wù)務(wù)會(huì)客的好去去處。而-1F、-2F放置特色餐飲飲的目的是為為了細(xì)分消費(fèi)費(fèi)群，將目標(biāo)標(biāo)定位于大眾眾消費(fèi)群體，，吸引人流。。同致行觀點(diǎn)：：統(tǒng)一管理理，分散散經(jīng)營(yíng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)定位ShoppingViewEatingEnjoying“食在晶島，樂(lè)樂(lè)在晶島，玩玩在晶島”50%購(gòu)物功能20%餐飲功能45萬(wàn)平米綠地廣廣場(chǎng)30%休閑功能跆拳道武館舞蹈班健身會(huì)咖啡館茶藝館甜品店酒吧自助KTV夜總會(huì)琴行面包屋文具書(shū)店書(shū)吧網(wǎng)吧影視音像美容美發(fā)百貨綜合超市專業(yè)市場(chǎng)便利店折扣店專賣店服飾工藝品珠寶首飾眼鏡手表休閑運(yùn)動(dòng)兒童化妝品精品數(shù)碼沖印花藝坊洗衣店自助銀行SPA生活館東南亞美食商業(yè)營(yíng)銷定位位操作案例分享享中港城客戶定位參考客戶群體比例

★核心客戶群福田及中心區(qū)居住工作者30%75%其他區(qū)域高收入人群30%公務(wù)員、銀行、公司高層（灰色收入人群）15%☆重要客戶群高科技企業(yè)白領(lǐng)5%15%職業(yè)投資客、經(jīng)營(yíng)者10%◎游離客戶群外來(lái)投資客5%5%客戶定位參考中港城成交客客戶統(tǒng)計(jì)通過(guò)對(duì)中港城城購(gòu)買客戶的的各項(xiàng)分析，，由此推導(dǎo)出出我們的目標(biāo)購(gòu)購(gòu)買客戶區(qū)域域構(gòu)成及來(lái)源源，因同一片片區(qū)商業(yè)物業(yè)投資客客戶特征存在在很大程度的的同質(zhì)化?？蛻舳ㄎ粎⒖伎蛻舳ㄎ槐卷?xiàng)目客戶定定位以大型投資公公司、國(guó)企、、私人職業(yè)投投資者、大型型行業(yè)經(jīng)營(yíng)者者為代表的大面積購(gòu)買者者；以職業(yè)炒鋪者者、證券投資資者、灰色收收入者、內(nèi)地地投資客為代代表的職業(yè)投資者；中心區(qū)及周邊邊的富裕階層層；公務(wù)員、高級(jí)級(jí)白領(lǐng)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)客戶、境外外投資者客戶定位★核心客戶群福田及中心區(qū)居住工作者30%75%其他區(qū)域高收入人群40%公務(wù)員、銀行、公司高層（灰色收入人群）10%☆重要客戶群外來(lái)投資客10%20%職業(yè)投資客、經(jīng)營(yíng)者10%◎游離客戶群高科技企業(yè)白領(lǐng)5%5%目標(biāo)客戶定位比例客戶群體比例

價(jià)格定位市場(chǎng)比較法：：缺乏可比性物物業(yè)收益還原法：：對(duì)租金增長(zhǎng)難難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)測(cè)定價(jià)方方法的的選擇擇以上兩兩種定定價(jià)法法不適適用本本項(xiàng)目目同致行行認(rèn)為為：本項(xiàng)目目適合合采用用市場(chǎng)比比較法法與增長(zhǎng)趨趨勢(shì)分分析法法相結(jié)合合定價(jià)價(jià)法價(jià)格定位價(jià)格定位市場(chǎng)比比較法法定價(jià)價(jià)：中心區(qū)區(qū)首層層均價(jià)價(jià)：約45000元/㎡價(jià)格定位中心區(qū)區(qū)首層層商業(yè)業(yè)價(jià)格格年平平均增增長(zhǎng)14%價(jià)格定位價(jià)值增增長(zhǎng)趨趨勢(shì)分分析：：從商業(yè)業(yè)理論論上講講，一一個(gè)商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值由由新興興—發(fā)展—繁榮—衰落周周期通通常為為10年，在在增長(zhǎng)長(zhǎng)期其其商業(yè)業(yè)價(jià)值值以10%~20%的速度度遞增增。中中心區(qū)區(qū)作為為未來(lái)來(lái)商業(yè)業(yè)核心心，其其商業(yè)業(yè)價(jià)值值遞增增比例例理應(yīng)應(yīng)與常常規(guī)比比例持持平。。2006年，深深圳中中心區(qū)區(qū)即將將進(jìn)入入第五五個(gè)價(jià)價(jià)值增增長(zhǎng)周周期，，考慮到未未來(lái)中中心區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)面積積供應(yīng)應(yīng)量增增大，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力力凸現(xiàn)現(xiàn)，我我司建議按按10%的遞增增率予予以推推導(dǎo)。。價(jià)格定位本項(xiàng)目目首層層均價(jià)價(jià)定位位為：：：49500元/㎡（±5%）價(jià)格定位雙首層層概念念商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)：按商業(yè)業(yè)價(jià)格格級(jí)差差計(jì)算算我司建建議：：地地下一一層價(jià)價(jià)格為為44000元/㎡（±5%）地面一層地下一層?xùn)|西抬升形成二層?xùn)|西下沉廣場(chǎng)提升為一層會(huì)展人流地鐵人流檔次高檔次低地面主入口下沉廣場(chǎng)兩側(cè)入口因素分析價(jià)格定位租賃賃價(jià)價(jià)格格為為：：-1F～1F：150～300元/平米米-2F：75元/平米米解析析：：地面面一一層層主主力力店店周周圍圍經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)檔檔次次高高、、氛氛圍圍好好，，商商家家對(duì)對(duì)高高額額租租金金接接受受度度強(qiáng)強(qiáng)地下下一一層層經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)檔檔次次稍稍低低，，地地鐵鐵人人流流為為大大眾眾消消費(fèi)費(fèi)水水平平，，且且市市場(chǎng)場(chǎng)““放放水水養(yǎng)養(yǎng)魚(yú)””階階段段需需要要扶扶持持，，作作旺旺市市場(chǎng)場(chǎng)。。形象定位城市市客客廳廳·雙地地鐵鐵·第三三代代SHOPINGMALL———CBD財(cái)富富投投資資第第一一站站Chapter4銷售售執(zhí)執(zhí)行行招商商經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)先先行行、、鋪鋪位位銷銷售售為為后后主力力店店（（次次主主力力店店））提提前前招招商商確確定定主題題商商場(chǎng)場(chǎng)規(guī)規(guī)劃劃內(nèi)內(nèi)街街與與外外街街共共同同實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)鋪鋪位位銷銷售售總體策略（一一））主主力力店店（（次次主主力力店店））提提前前招招商商分析析：：1、主力力店店的的提提前前確確定定，，能能消消化化大大部部分分商商業(yè)業(yè)面面積積，，同同時(shí)時(shí)提提升升發(fā)發(fā)展展商商物物業(yè)業(yè)品牌牌形形象象以以及及物物業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值；；2、品品牌牌主主力力店店的的確確定定對(duì)對(duì)后后期期商商業(yè)業(yè)鋪鋪位位銷銷售售的的價(jià)價(jià)格格提提升升、、投投資資客客戶戶的的吸吸引、、人人流流匯匯聚聚、、賣賣點(diǎn)點(diǎn)推推廣廣、、次次主主力力店店及及小小商商戶戶的的招招商商、、租租金金提提高高等等方方面面都將將會(huì)會(huì)帶帶來(lái)來(lái)極極其其重重要要的的促促進(jìn)進(jìn)作作用用。。項(xiàng)目操作模式（二二））內(nèi)內(nèi)外外街街鋪鋪位位實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售分析析：：招商商或或租租賃賃的的商商業(yè)業(yè)部部份份以以主主題題商商場(chǎng)場(chǎng)形形式式規(guī)規(guī)劃劃內(nèi)內(nèi)街街鋪鋪位位，，與與臨臨街街商商鋪可可同同樣樣進(jìn)進(jìn)行行鋪鋪位位銷銷售售，，這這種種方方式式是是以以經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性實(shí)實(shí)鋪鋪形形式式規(guī)規(guī)劃劃分分割割，，與產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式式鋪鋪位位性性質(zhì)質(zhì)不不同同，，可可實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資資金金快快速速回回籠籠，，它它所所采采取取的的銷銷售售模模式分分別別為為直直接接銷銷售售、、帶帶租租約約銷銷售售和和一一次次性性返返租租銷銷售售三三種種不不同同類類型型。。項(xiàng)目操作模式1、整整售售：：整整體體銷銷售售2、零零售售：：分分散散銷銷售售A、整整體體出出租租、、分分散散銷銷售售產(chǎn)權(quán)權(quán)式式長(zhǎng)長(zhǎng)期期返返租租銷銷售售模模式式B、分分割割出出租租、、分分散散銷銷售售直接接銷銷售售模模式式一次次性性返返租租銷銷售售模模式式帶租租約約銷銷售售模模式式C、復(fù)復(fù)合合型型銷銷售售模模式式產(chǎn)權(quán)權(quán)式式長(zhǎng)長(zhǎng)期期返返租租銷銷售售+一次次性性返返租租銷銷售售銷售模式種類銷售模式定位主力力店店（（次次主主力力店店））招招商商即整整體體大大面面積積招招商商模模式式下下的銷銷售售模模式式為為：：產(chǎn)權(quán)權(quán)式式長(zhǎng)長(zhǎng)期期返返租租銷銷售售+一次次性性返返租租銷銷售售街鋪鋪（（內(nèi)內(nèi)外外街街））招招商商一般般采采取取鋪鋪位位直直接接出出租租，，此此種種形形式下下銷銷售售模模式式為為：：直直接接銷銷售售/一次次性性返返租租銷銷售售/帶租租約約銷售售模模式式三三種種銷售平面分割分割割原原則則：：兼顧顧經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與與銷銷售售關(guān)關(guān)系系，，鋪鋪位位分分割割可可分分可可合合——“分小易售售，合大大好用”。我司建議議：2~3間銷售鋪鋪位=1間租賃鋪鋪位銷售平面分割主力店進(jìn)進(jìn)駐銷售售部分劃劃分：除中軸線線主通道道規(guī)定為為12米，其余余主通道道設(shè)定6米，輔通通道2.5米；獨(dú)立店內(nèi)內(nèi)街銷售售部分劃劃分：主通道在在設(shè)定略略高8米，輔通通道3米。開(kāi)間進(jìn)深深比例：：我司建議議開(kāi)間進(jìn)進(jìn)深比例例控制在在1：2.5，進(jìn)深以以不超過(guò)過(guò)12米為準(zhǔn).內(nèi)街鋪位位劃分及及人流動(dòng)動(dòng)線示意意圖銷售平面分割銷售平面分割外街鋪位位的劃分分是為了了更多的的增加臨臨街鋪位位，最大大限度地地發(fā)揮臨街街展示面面的商業(yè)業(yè)價(jià)值。。內(nèi)街鋪位位劃分主主要以主主題店形形式帶動(dòng)動(dòng)，以實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售和回籠籠資金為目的，，最大程程度實(shí)現(xiàn)現(xiàn)鋪位銷銷售。解析析：：銷售平面分割主力銷售售鋪位：：建議：假假設(shè)本項(xiàng)項(xiàng)目使用用率為50%，則銷售售鋪位面面積最小小可為20平米。鋪位號(hào)面積單價(jià)總價(jià)首付月供款1F-0120m2495009900005000005469.38投資案例例分析Chapter5營(yíng)銷整合合推廣1總體營(yíng)銷戰(zhàn)略品牌影響響力戰(zhàn)略略發(fā)揮深國(guó)國(guó)商的品品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)和資源源優(yōu)勢(shì)，，通過(guò)“文化+生態(tài)”主題商業(yè)業(yè)的推廣廣，建立立國(guó)商品品牌影響響力，提提升國(guó)商商品牌文文化。1總體營(yíng)銷戰(zhàn)略中心區(qū)高高規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略從城市運(yùn)運(yùn)營(yíng)的高高度展現(xiàn)現(xiàn)中心區(qū)區(qū)的核心心地位及及未來(lái)商商機(jī)；地鐵經(jīng)濟(jì)濟(jì)、CBD經(jīng)濟(jì)、會(huì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)濟(jì)、酒店店經(jīng)濟(jì)、、商務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、旅旅游經(jīng)濟(jì)濟(jì)的環(huán)繞繞輻射效效應(yīng)；1總體營(yíng)銷戰(zhàn)略資源整合合戰(zhàn)略招商與銷銷售緊密密互動(dòng)，，保證資資金鏈順順暢，實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)最大化化；中心區(qū)客客戶資源源整合，，短期內(nèi)內(nèi)突圍；；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手戰(zhàn)略互互動(dòng)（對(duì)對(duì)立統(tǒng)一一、求同同存異））1總體營(yíng)銷戰(zhàn)略珠三角長(zhǎng)長(zhǎng)三角影影響力戰(zhàn)戰(zhàn)略通過(guò)在各各地展會(huì)會(huì)宣傳，，吸引珠珠三角、、長(zhǎng)三角角（溫州州等）、、香港人人士投資資全球化招招商策略略同步進(jìn)進(jìn)行，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目目影響力力25大核心策略借勢(shì)營(yíng)銷銷策略品牌策略略5大戰(zhàn)役事件造勢(shì)勢(shì)策略點(diǎn)式滲透透策略價(jià)格策略略品牌策略以文化營(yíng)營(yíng)銷為主主題，賦賦予項(xiàng)目目獨(dú)特的的品牌價(jià)價(jià)值，同同時(shí)樹(shù)立立發(fā)展商商良好的的品牌形形象和品品牌文化化；利用國(guó)商商品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)，宣宣傳業(yè)績(jī)績(jī)及企業(yè)業(yè)理念，，展現(xiàn)國(guó)國(guó)企實(shí)力力及招商商前景，，給予投投資者信信心；將營(yíng)銷推推廣的輻輻射范圍圍覆蓋珠珠三角長(zhǎng)長(zhǎng)三角地地區(qū)，擴(kuò)擴(kuò)大品牌牌影響力力，吸引引外來(lái)投投資客戶戶價(jià)格策略價(jià)格低開(kāi)開(kāi)高走，，小幅快快調(diào)定價(jià)上預(yù)預(yù)留折扣扣空間和和相關(guān)優(yōu)優(yōu)惠措施施，降低低投資門門檻設(shè)定價(jià)格格預(yù)警機(jī)機(jī)制，保保證均價(jià)價(jià)實(shí)現(xiàn)事件造勢(shì)策略舉辦新聞聞發(fā)布會(huì)會(huì)、招商商推介會(huì)會(huì)、論壇壇、品牌牌時(shí)裝SHOW；開(kāi)盤暨大大型主力力品牌商商家簽約約儀式；；“千手觀音音感動(dòng)深深圳——幫殘助教教募捐公公益活動(dòng)動(dòng)”，樹(shù)立國(guó)國(guó)商良好的的社會(huì)形形象。借勢(shì)營(yíng)銷策略利用關(guān)聯(lián)聯(lián)性的重重大事件件，如：：中軸線線開(kāi)工及及建成儀儀式、大大型展覽覽、會(huì)議議、論壇壇等地鐵營(yíng)銷銷：“地鐵尋寶寶”、雙地鐵鐵商鋪概概念堅(jiān)持走局局部差異異化宣傳傳路線點(diǎn)式滲透策略與深圳市市零售行行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)等機(jī)構(gòu)構(gòu)聯(lián)合互互動(dòng)；主要干道道廣告顯顯示、專專業(yè)雜志志、DM宣傳；各大報(bào)紙紙、電視視、戶外外媒體廣廣泛報(bào)道道宣傳；；針對(duì)中心心區(qū)商務(wù)務(wù)人士經(jīng)經(jīng)常出入入的場(chǎng)所所進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)制宣傳傳,如：寫(xiě)字字樓大堂堂、高爾爾夫俱樂(lè)樂(lè)部、高高級(jí)會(huì)所所、高檔檔酒店、、銀行VIP、飛機(jī)；；發(fā)揮同致致行中心心區(qū)商務(wù)務(wù)客戶資資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)，實(shí)施施“走出去，，請(qǐng)進(jìn)來(lái)來(lái)”的主動(dòng)出出擊模式式。疑難問(wèn)題題解析會(huì)展經(jīng)濟(jì)濟(jì)地鐵經(jīng)濟(jì)濟(jì)，對(duì)本本項(xiàng)目的的影響？？思考一會(huì)展經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目啟示示：通過(guò)會(huì)展展經(jīng)濟(jì)的的帶動(dòng)，，吸引國(guó)國(guó)際國(guó)內(nèi)內(nèi)各類商商務(wù)人士士聚集CBD，通過(guò)各各種商務(wù)務(wù)交流活活動(dòng)與論論壇的交交流，為為本項(xiàng)目目聚集人人氣的同同時(shí)，提提供潛在在的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目目在中高高端消費(fèi)費(fèi)群體中中的認(rèn)知知度和影影響力。。地鐵經(jīng)濟(jì)“地鐵效應(yīng)應(yīng)”的帶帶動(dòng)，可可帶旺本本項(xiàng)目人人流，但但地鐵人人流更多多的表現(xiàn)現(xiàn)為大眾眾、便利、快快速消費(fèi)費(fèi)品支撐撐和帶動(dòng)動(dòng)人流，，在商業(yè)業(yè)旺區(qū)和和核心商商圈地段段表現(xiàn)得得尤為明顯。但但此部份份消費(fèi)群群體與本本項(xiàng)目中中高端定定位不相相符合。。分析析：本項(xiàng)目定定位決定定了目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體為富富人階層層、有車車一族、、中產(chǎn)階階級(jí)等，，而地鐵人人流更多多的表現(xiàn)現(xiàn)為白領(lǐng)領(lǐng)、上班班一族等等大眾消消費(fèi)群，，故并非非項(xiàng)目鎖鎖定的目標(biāo)消消費(fèi)者。。地鐵對(duì)本本項(xiàng)目所所起到的的作用更更多的表表現(xiàn)為帶帶旺人流流，而并并非主導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)人人流。思考二面對(duì)晶島島目前招招商工作作所遇到到的困境境，我們們應(yīng)如何應(yīng)對(duì)對(duì)？招商工作作應(yīng)朝著著哪個(gè)方方向前進(jìn)進(jìn)，才能能突破目目前的瓶頸？？主力店尚尚未進(jìn)駐駐的情況況下，我我們的銷銷售還能能不能推推進(jìn)？？主力店招招商同致行觀觀點(diǎn)：針對(duì)晶島島目前招招商所遇遇到的困困境和難難題，同同致行從專業(yè)角角度出發(fā)發(fā)，提供供以下兩兩個(gè)方案案作為參參考。應(yīng)對(duì)策略方案一：：主力店招招商工作作繼續(xù)進(jìn)進(jìn)行，但但在目標(biāo)標(biāo)招商對(duì)對(duì)象的選選取上，，應(yīng)有所改改變，檔檔次定位位于國(guó)內(nèi)內(nèi)或國(guó)外外已進(jìn)駐駐中國(guó)市市場(chǎng)的中高端百貨、超超市等。。同致行認(rèn)認(rèn)為：倡導(dǎo)“商商業(yè)倫理理觀”，，堅(jiān)持持與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手走走“對(duì)立立統(tǒng)一””化道路路，可以在后后期經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理上上與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手保保持統(tǒng)一一，項(xiàng)目目檔次定定位上基本持平平的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，尋尋求對(duì)立立與差異異化。從目前晶晶島招商商所遇困困境來(lái)看看，全面面超越道道路已不不可行，，只有通過(guò)過(guò)局部超越越（主題店店、功能能亮點(diǎn)配配置）來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)本本項(xiàng)目的差異化化。應(yīng)對(duì)策略方案二：：在主力店店招商無(wú)無(wú)明顯突突破的情情況下，，可采取取不同品品類綜合合型主題題店形式，通通過(guò)不同同功能亮亮點(diǎn)的配配置和互互動(dòng)，最最大限度度實(shí)現(xiàn)內(nèi)內(nèi)外街鋪鋪位銷售售。重點(diǎn)點(diǎn)：本方案從從銷售角角度出發(fā)發(fā)，最大大限度地地實(shí)現(xiàn)鋪鋪位的銷銷售與資資金回籠籠。但必須預(yù)預(yù)留部份份面積，，在主力力店招商商工作無(wú)無(wú)法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的情況況下，作作為主力店品品牌引進(jìn)進(jìn)使用。思考三面對(duì)深港港經(jīng)濟(jì)一一體化，，越來(lái)越越多的深深圳人開(kāi)開(kāi)始前往往香港購(gòu)購(gòu)物，高高檔品牌牌在香港港的價(jià)格格優(yōu)勢(shì)，，本項(xiàng)目目如何應(yīng)應(yīng)對(duì)？越來(lái)越多多的深圳圳人前往往香港購(gòu)購(gòu)物，這這是一個(gè)個(gè)無(wú)法改改變的趨趨勢(shì)，也也是深圳圳所有商商家所共共同面臨臨的問(wèn)題題。此類類人群出出行目的的更多的的表現(xiàn)為為商務(wù)、、旅游。。我們無(wú)法法主導(dǎo)消消費(fèi)者的的購(gòu)物習(xí)習(xí)慣和趨趨向，但但是可以以通過(guò)文文化、生生態(tài)、主主題功能能亮點(diǎn)配配置、形形象包裝裝、風(fēng)格格統(tǒng)一化化、細(xì)節(jié)節(jié)人性關(guān)關(guān)懷、售售后服務(wù)務(wù)等來(lái)吸吸引中高高端消費(fèi)費(fèi)人群。。應(yīng)對(duì)策略9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。20:53:3520:53:3520:531/5/20238:53:35PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。1月-2320:53:3520:53Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。20:53:3520:53:3520:53Thursday,January5,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2320:53:3520:53:35January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。