房地產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化要點(diǎn)匯總

頁(yè)腳內(nèi)容頁(yè)腳內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化要點(diǎn)匯總產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化的定義：指某一系列產(chǎn)品的具備可連鎖開(kāi)發(fā)的程度。產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化的意義：蘭德咨詢研究表明，當(dāng)企業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率達(dá)到40%時(shí)，投資杠桿率可提高到1:4，開(kāi)發(fā)周期可縮短15%，開(kāi)發(fā)成本可降低5%，凈利率可提高10%（從20%的平均凈利率提高到30%）；當(dāng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率超過(guò)60%，凈利率甚至可提高20%——是差異化開(kāi)發(fā)模式下平均凈利率的一倍。另外，推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)更可從根本上降低投資風(fēng)險(xiǎn)和管控難度，提高運(yùn)營(yíng)效率。產(chǎn)品線的歸屬層面：產(chǎn)品戰(zhàn)略歸屬為戰(zhàn)略體系的更高一個(gè)層面，即戰(zhàn)略層面，屬于企業(yè)商業(yè)模式的內(nèi)容之一。產(chǎn)品戰(zhàn)略與市場(chǎng)戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略之間總是表現(xiàn)出先導(dǎo)性特征。換言之，如果產(chǎn)品戰(zhàn)略清晰了，市場(chǎng)戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略等也自然明確了。產(chǎn)品線戰(zhàn)略高層設(shè)計(jì)：項(xiàng)目結(jié)構(gòu)合理與否主要是要做好三個(gè)平衡：一是不同地域或不同等級(jí)城市項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)平衡，二是快速周轉(zhuǎn)項(xiàng)目和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)平衡，三是高中低端項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)平衡。歸根到底可以匯總為一個(gè)平衡——現(xiàn)金流項(xiàng)目和利潤(rùn)率項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)平衡。這就需要企業(yè)以資金鏈為主線，以調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系為切入點(diǎn)，不斷調(diào)整優(yōu)化項(xiàng)目結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化核心問(wèn)題：要形成幾條產(chǎn)品線，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率達(dá)到多少。要形成幾條產(chǎn)品線取決于企業(yè)規(guī)模和項(xiàng)目數(shù)量。當(dāng)前，一線企業(yè)大都已形成四條以上的產(chǎn)品線。對(duì)于項(xiàng)目數(shù)量少于10個(gè)的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，形成2條產(chǎn)品線還是可能的。例如，一條是中高端商品住宅產(chǎn)品線，一條是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線。其次是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率，是40%還是70%，總要設(shè)定一個(gè)明確、可行的目標(biāo)。產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容：通常意義上，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化所包含的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，核心標(biāo)準(zhǔn)是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)——只要實(shí)現(xiàn)一定程度上的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，營(yíng)造標(biāo)準(zhǔn)（包括質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）、部品標(biāo)準(zhǔn)、成本標(biāo)準(zhǔn)等都可以相應(yīng)地實(shí)現(xiàn)了。根據(jù)對(duì)三十多個(gè)一線企業(yè)產(chǎn)品線的研究結(jié)果，標(biāo)準(zhǔn)化程度比較高的企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化率能達(dá)到80%以上，一般企業(yè)可以達(dá)到40%。產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、景觀設(shè)計(jì)、形象系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。制約標(biāo)準(zhǔn)化率提高的主要因素是土地面積、周邊環(huán)境，以及所在城市的自然條件等。例如，南方和北方城市的景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)就不可能完全復(fù)制，而其他四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就相對(duì)容易復(fù)制。最終形成的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，包括兩大標(biāo)準(zhǔn)：（1）產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)CPX/T:包括設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、部品標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、成本標(biāo)準(zhǔn)等（2）開(kāi)發(fā)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)CPX/M：包括開(kāi)發(fā)計(jì)劃基準(zhǔn)、各階段各項(xiàng)工作的工作標(biāo)準(zhǔn)（一）產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)CPX/T設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（包括標(biāo)準(zhǔn)戶型，標(biāo)準(zhǔn)平面組合，標(biāo)準(zhǔn)立面圖）形象系統(tǒng)設(shè)計(jì)（包括標(biāo)準(zhǔn)化賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)、樣板區(qū)設(shè)計(jì)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)）景觀設(shè)計(jì)（包括邊界景觀、園區(qū)景觀、屋頂花園景觀等）裝修設(shè)計(jì)（按照不同造價(jià)、不同風(fēng)格，分別形成標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖）部品標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，確定各類材料、設(shè)備等10類部品的技術(shù)規(guī)格。3．質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)形成企業(yè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括工藝工法標(biāo)準(zhǔn)，毛坯房和精裝房的產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)。4.成本標(biāo)準(zhǔn)形成4級(jí)科目、187個(gè)成本費(fèi)用子項(xiàng)的產(chǎn)品成本標(biāo)準(zhǔn)——類似于產(chǎn)品成本標(biāo)準(zhǔn)化定額，確保成本目標(biāo)偏差率控制在±3%以內(nèi)。（二）開(kāi)發(fā)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)CPX/M《產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)》就是根據(jù)《產(chǎn)品線技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，明確產(chǎn)品線下項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程中各項(xiàng)工作的工作標(biāo)準(zhǔn)。包括：1）產(chǎn)品線項(xiàng)目的城市選擇2）項(xiàng)目規(guī)模與選址3）項(xiàng)目獲取模式、投資模式及風(fēng)險(xiǎn)控制4）投資目標(biāo)與開(kāi)發(fā)計(jì)劃（包括標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)體系和標(biāo)準(zhǔn)化的計(jì)劃基準(zhǔn)）5）項(xiàng)目啟動(dòng)（如何組建項(xiàng)目公司，如何進(jìn)行工商注冊(cè)，如何進(jìn)行開(kāi)始賣(mài)場(chǎng)和樣板區(qū)施工，辦公場(chǎng)所和宿舍的標(biāo)準(zhǔn)等，各項(xiàng)細(xì)節(jié)均一一明確）6）項(xiàng)目設(shè)計(jì)模式