樅陽某地產(chǎn)樓盤全程營銷推廣方案

目次樅陽縣概述樅陽縣房地產(chǎn)概況樅陽縣居民消費習(xí)慣項目區(qū)位簡析項目SWOT剖析項目市場的重新定義項目市場定位項目客戶群體鎖定項目整體的包裝項目的形象定位項目文本包裝項目營銷和SP活動計劃項目銷售階段和營銷策略計劃樅陽縣概述

樅陽縣下轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口約有96萬人次，近些年來，隨著樅陽縣大力對外招商的結(jié)果，憑借發(fā)揮自身區(qū)位優(yōu)越、交通便利、資源豐富的優(yōu)勢，縣域綜合經(jīng)濟(jì)實力日益增強(qiáng)，由2000年前的外向型經(jīng)濟(jì)縣份，發(fā)展到現(xiàn)在由工業(yè)支撐本縣財政的60%收入比，，但樅陽縣城也是由于地勢的特殊性，近年來城市規(guī)劃格局是東北進(jìn)、西南擴(kuò)兩大板塊組成，即：東北匯集人文社區(qū)板塊，西南組建工業(yè)（廠礦）地塊。 樅陽鎮(zhèn)為縣委、縣府所在地，也是全縣政治、經(jīng)濟(jì)文化中心?？h城人口約6萬余人，非農(nóng)業(yè)人口5萬人，共430多個行政村，所處長江以北，與池州、銅陵市隔江相望，西與安慶市毗鄰。樅陽縣目前整體經(jīng)濟(jì)概況樅陽縣目前有八大經(jīng)濟(jì)版塊：★：海螺水泥主導(dǎo)的建材；★：江淮汽車集團(tuán)配件生產(chǎn)基地；（此項目已于08年在樅陽縣橫埠鎮(zhèn)動工興建）★：與銅陵市合作開發(fā)的有色金屬生產(chǎn)基地；★：企業(yè)集群式發(fā)展的紡織輕工業(yè)；★：銅陵市礦藏采掘業(yè)；★：造船業(yè)；★：水產(chǎn)品加工的農(nóng)副產(chǎn)品業(yè)；★：中國第一座高溫氣冷堆核電工程項目；（2010年元月于本縣石磯鎮(zhèn)落成）樅陽縣集體轄域經(jīng)濟(jì)體系說明樅陽縣素來為歷史悠久的文化強(qiáng)縣，所域的文化派別為“桐城派文學(xué)”，亦是近年來安慶地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的縣份，縣所轄人口為安慶地區(qū)七縣之最，因本縣緊靠長江天險，是以水產(chǎn)品資源豐富，而且在七縣一市中，距離安慶市最近，由于近年來本縣招商力度的強(qiáng)勁和安民、撫民經(jīng)商辦企的優(yōu)惠政策的落實到位，又因安慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展輻射之故，較為富庶。樅陽人是安慶市和七縣一市中，外出經(jīng)商人數(shù)最多，肯吃苦、思路靈活，經(jīng)商有道，創(chuàng)造了一方財富，藏富于民，人民生活水平和生活質(zhì)量也在不斷的提高，當(dāng)然，也是對于樅陽縣地產(chǎn)購買能力和房屋消費市場帶來了一定的空間！樅陽縣目前房地產(chǎn)市場概況▲多為純平面層，復(fù)式樓數(shù)量較少；▲戶型設(shè)計一般，市場投放戶型面積集中于100—130M2左右；主力戶型面積為100—120M2，其次為120—130M2等三室二廳戶型；▲本縣樓盤設(shè)計為高層和小高層的物業(yè)數(shù)量極少；▲戶型設(shè)計多為二房或三房朝南，多數(shù)小區(qū)的規(guī)劃客廳的品質(zhì)較差，即客廳為橫廳或客廳朝北，▲雙衛(wèi)設(shè)計漸漸增多?！蠖鄶?shù)地面一層不配院子，臨街一層為商鋪或儲藏室；樅陽縣居民對待購房的消費選擇習(xí)慣一：消費者普遍持有傳統(tǒng)的購房觀念，“金三銀四”是不二的選取需求；二：五層以上，和樓幢頂層相遇冷落；三：傾向于臨街樓棟，小區(qū)內(nèi)和“景觀房”則相對而言較差；四：偏愛東側(cè)房源，因”采光“和”西曬“等等原因，表現(xiàn)出了相當(dāng)強(qiáng)的市場認(rèn)可度；五：高層和小高層因公攤面積較多，物業(yè)費高增，居民消費選取相對冷落；電梯的使用和對住高層的生活習(xí)慣是否適應(yīng)；

2009年樅陽縣地產(chǎn)銷售面積配比樅陽縣房地產(chǎn)目前銷售的房屋面積分為四個層次：1：100M2以下；2：100—120M2；3：120—130M2；4：130M2以上；房屋面積銷售配比小結(jié)針對前一頁數(shù)據(jù)表可以看出：80—100M2/套戶型的商品住房，市場供給率較??；但市場需求空間相對較大；120M2以上面積商品住房，供給量適中，卻銷售量較??；單套面積100—120M2的商品房，占市場總供給量的56。4%，占市場總銷售的50%；100—110M2的房屋戶型主導(dǎo)市場地位；樅陽縣目前房房地產(chǎn)市場成成交量簡析09年下半年年，樅陽縣商商品房價格雖雖不敢說是““一路飚升””但穩(wěn)步漸進(jìn)進(jìn)卻是事實，，同時“銷售售成交量”占占據(jù)近數(shù)年來來樅陽縣地產(chǎn)產(chǎn)商品房銷售售之最，商品品房市場成交交主要集中于于100—120M2的房屋戶型。。由于地產(chǎn)業(yè)業(yè)的異?！盎鸹鸨保由仙险膶Ψ糠康禺a(chǎn)業(yè)的宏宏觀調(diào)控和““擠壓”政策策的實施，銀銀行信貸的收收緊，商品房房銷售成交量量于2010年元月份，，驟然下落，，雖是成交量量下滑已成趨趨勢，但該區(qū)區(qū)域的商品房房價格卻是““小步前進(jìn)””并未下降，至至2010年年元月20日日，樅陽縣東東城開發(fā)區(qū)所所區(qū)域的樓盤盤三、四層商商品房均價，，俱以突破1900元/M2。綜上，我們不不管用何種眼眼光來看該區(qū)區(qū)域的地產(chǎn)業(yè)業(yè)的“興衰””，有一條可可以肯認(rèn)：2010年，，眾多購房者者的“持幣觀觀望”已成趨趨勢。樅陽縣近些年年來地產(chǎn)業(yè)市市場走勢價格格表從最近幾年該該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場價格的的走勢來分析析，2007年樅陽縣商商品房銷售成成交量漲幅較較大，主要原原因為07年年房地產(chǎn)市場場的快速發(fā)展展和政策的集集中扶持，銀銀行的信貸寬寬松優(yōu)惠有關(guān)關(guān)，人們購房房需求空前調(diào)調(diào)動和積極，，其次便是09年的三月月份至11月月份，這倆個個年份都創(chuàng)造造了該縣地產(chǎn)產(chǎn)商品房成交交量之最，更更深一步透析析原因：也是是因房地產(chǎn)的的商品房價格格一路走來是是不斷上漲的的一個現(xiàn)實。?？偨Y(jié)從上一章節(jié)中中，我們了解解該區(qū)域房地地產(chǎn)業(yè)市場如如下情況：樅陽縣整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)體系；樅陽縣目前房房地產(chǎn)市場概概況；樅陽縣居民購購房的習(xí)慣性性選擇和需求求；樅陽縣商品房房銷售面積配配比；樅陽縣商品房房的主導(dǎo)戶型型和面積；樅陽縣商品房房價格走勢；；項目區(qū)位簡析析該項目位于樅樅陽縣銀壇新新區(qū)渡江北路路中段位置，，（原樅陽縣縣玻璃廠），，渡江北路是是通往省府和和桐城市主要要路線，也是是該縣新城開開發(fā)區(qū)的首要要區(qū)域，周邊邊生活配套設(shè)設(shè)施已經(jīng)形成成，環(huán)境優(yōu)美美，背臨青山山，占據(jù)著交交通、位段、、環(huán)境的優(yōu)越越；從目前樅陽縣縣規(guī)劃和發(fā)展展來看，這個個區(qū)域是該縣縣未來的經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化、政政治和新城組組建的核心位位置；周邊樓盤和大大型小區(qū)林立立；本地塊區(qū)域生生活氛圍和商商品房的升值值潛力巨大；；環(huán)境秀美，空空氣清新；縣城主要企事事業(yè)單位皆移移居該項目周周邊250米米之內(nèi)；項目SWOT剖析優(yōu)勢：■地塊平穩(wěn)，不不涉及到拆遷遷補償問題；；■周邊環(huán)境很好好，適宜住居居；■項目緊臨主要要干線路段，，交通便捷；；■生活配套設(shè)施施完善，區(qū)域域位段優(yōu)越；；■升值潛力較大大；■樅陽縣未來新新城之區(qū)域；；■項目面積較大大，小區(qū)內(nèi)人人文景觀和生生活配套設(shè)施施的建造，會會為該項目銷銷售起到亮點點；劣勢：■項目前后皆臨臨青山，雖有有“青山綠水水”一說，但但不免給人以以“壓抑”之之感；■項目周邊雖然然生活配套已已經(jīng)完善，但但距離生活高高質(zhì)量的配套套設(shè)施還有一一段距離；■東南西面靠近近丘陵溝壑，，給項目整體體的規(guī)劃和品品牌提高會有有一些影響；；■項目緊臨渡江江北路，對居居住會有一些些噪聲污染；；項目SWOT剖析機(jī)遇：■區(qū)域板塊熱熱度較高，居居住氛圍漸趨趨濃厚；■因該地段屬屬未來新城之之故，升值潛潛力極大；■該縣八大經(jīng)經(jīng)濟(jì)體系會給給商品房市場場帶來一定的的消費空間；；■鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的的涌入縣城；；威脅：■隨著商品房房價格的不斷斷攀升，和縣縣城居民的收收入不高而成成“畸角之勢勢”，住房購購買力勢必必下滑；■2010年元月，隨隨著陽光城四四期的開盤銷銷售，對面同同創(chuàng)置業(yè)建造造的同創(chuàng)小區(qū)區(qū)的落 成，，將會直接分分流客戶；■縣城房地產(chǎn)產(chǎn)消化能力有有限，又因各各別樓盤的分分期開發(fā)，不不斷投放市場場，未來市場場競爭激烈烈；項目市場的重重新定義從目前樅陽縣縣房地產(chǎn)業(yè)一一片“火爆””局面來看，，我們會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)一個特別現(xiàn)現(xiàn)象：產(chǎn)品種種類單一，以以多層住宅為為主，小高層層、高層、別別墅投放市場場量卻是很少少，市場均價價1900元元左右，城區(qū)區(qū)樓盤以“九九云山莊”為為代表，新城城開發(fā)區(qū)以““陽光城”““銀塘花苑””為主導(dǎo)，左左右著商品房房價格品牌的的項目，都是是賣得很“火火”。綜上所述，說說明了一個問問題：那就是是項目的品質(zhì)質(zhì)！徜若我們把該該項目打造成成一個高品質(zhì)質(zhì)的樓盤和一一流的小區(qū)環(huán)環(huán)境，所售房房源皆是中、、高檔為主，，而高檔住宅宅小區(qū)，目前前在樅陽縣城城尚屬于“空空白地帶”，，同時項目周周邊已有倆個個居住社區(qū)的的項目，已在在破土動工，，我們提升了了項目的品牌牌和品質(zhì)，即即為樅陽東城城未來的樓市市注入了一個個“關(guān)注焦點點”，也將成成為樅陽縣首首個高檔社區(qū)區(qū)的樓盤象征征！項目開發(fā)成本本的重新定義義本項目地塊成成本是以每平平米1000元的價格拿拿下“開發(fā)權(quán)權(quán)”，若是以以此來審視周周邊樓盤價格格，我們開發(fā)發(fā)的成本就具具有了很強(qiáng)的的劣勢，價格格會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于其他樓盤的的，是以，我我們只有一條條“決勝價格格之道”可走走：項目的品質(zhì)質(zhì)和價值?。≈挥形覀兇虼蛟斐鼍菲犯邫n樓盤盤，才會成成為本案““價格取勝勝”的唯一一出路。由此該項目目有了清晰晰明了的市市場定位樅陽縣東城城首席高檔檔住宅社區(qū)區(qū)項目整體客客戶群定位位對于樅陽縣縣購置房產(chǎn)產(chǎn)的業(yè)主，，即如下幾幾類：：縣域區(qū)內(nèi)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民民進(jìn)城；：縣域區(qū)內(nèi)內(nèi)的企事業(yè)業(yè)（公務(wù)員員）和工廠廠單位員工工進(jìn)城購置置；：縣域區(qū)內(nèi)內(nèi)的文教單單位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)老師進(jìn)城城購買；：縣城內(nèi)的的居民外遷遷；：縣域區(qū)的的鄉(xiāng)鎮(zhèn)暴發(fā)發(fā)戶和本縣縣的社會成成功人士（（極少數(shù)））；這幾種類型型的購房客客戶，有著著它們種種種的不同心心態(tài)和情感感訴求，對對于樅陽縣縣城每年地地產(chǎn)的銷售售總額，他他們所占據(jù)據(jù)的比例也也是有著天天壤之分的的！客戶群類型型所占銷售售比例在購房的客客戶群體當(dāng)當(dāng)中，近年年來隨著本本縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興旺旺發(fā)達(dá)，不不少所屬鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民民紛紛進(jìn)城城安家，但但其中有一一個特殊性性的購房群群體，正在在悄悄壯大大，它就是是縣轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的企事業(yè)業(yè)單位的公公務(wù)員和鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師，，而且這個個客戶群體體每年以驚驚人的速度度遞增，在在本縣每年年地產(chǎn)業(yè)銷銷售總額當(dāng)當(dāng)中，所占占的比例過過半。★：農(nóng)民進(jìn)進(jìn)村置業(yè)所所占占整體銷售售的比例：：20%★：樅陽縣縣企業(yè)員工工、企事業(yè)公務(wù)務(wù)員 所占占整體銷售售比例：30%★：鄉(xiāng)鎮(zhèn)行行政干部和和老師所所占整體體銷售比例例：35%★：城區(qū)居居民外遷所所占整體體銷售比例例：15%★：暴發(fā)戶戶和社會成成功人士所所占整整體銷售比比例：0。。5%五類客戶群群的消費購購買選擇和和情感需求求農(nóng)民進(jìn)城置置業(yè)：特點點：選擇城城區(qū)地產(chǎn)項項目，做為為置業(yè)首選選；1：城區(qū)生生活配套完完善；2：價格較較為經(jīng)濟(jì)實實惠；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)業(yè)公務(wù)員和和教委老師師置業(yè)：特特點：選擇擇適宜于人人居環(huán)境較較好的地方方，做為置置業(yè)首選；；1：有著一一定文化修修養(yǎng)，講究究人居環(huán)境境；2：有著長長遠(yuǎn)考慮計計劃，知道道縣政府““東北進(jìn)””城建規(guī)劃劃；3：對居住住條件有一一定要求；；城區(qū)居民回回遷：特點點：不堪忍忍受城區(qū)的的人口負(fù)重重的密集度度，環(huán)境的的臟亂差，，或子女長長大需另行行置業(yè)左右著本縣縣地產(chǎn)業(yè)銷銷售走向的的四個客戶戶群體，我我們不難看看出，除卻卻農(nóng)民進(jìn)城城置業(yè)這個個群體，余余下的三個個群體有著著本質(zhì)上的的共同點：：有著一定的的文化修養(yǎng)養(yǎng)；屬于城市小小資階層；；講究居住環(huán)環(huán)境和生活活品位；有著穩(wěn)定的的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)；本項目主次次客戶群定定位結(jié)合本項目目的特征和和品質(zhì)限定定，我們在在瞄準(zhǔn)該項項目主次客客戶群體就就有了清晰晰的定位：：主客群：▲樅陽縣企企業(yè)員工、企事業(yè)公務(wù)務(wù)員；▲鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政政干部和老老師；次客群：▲城區(qū)居民民外遷；▲暴發(fā)戶和和社會成功功人士▲返鄉(xiāng)農(nóng)民民進(jìn)城置業(yè)業(yè)；項目主客群群特征具有一定生生活內(nèi)涵；；有較強(qiáng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實力；；見多識廣；；有著一定的的文化修養(yǎng)養(yǎng)；講究居住環(huán)環(huán)境和生活活品位；有著穩(wěn)定的的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)；項目形象定定位宜商宜居··一張精典典的城市名名片項目案名簡簡析簡潔明快的的風(fēng)格，流流暢的線條條，寓意項項目高貴的的品質(zhì)；沒沒有繁瑣的的點綴和烘烘托，簡簡簡單單把地地名和項目目名稱串聯(lián)聯(lián)起來，組組合了一張張尊貴大氣氣的地產(chǎn)名名片！項目小區(qū)內(nèi)內(nèi)景觀打造造建議：在小區(qū)的集集中綠地區(qū)區(qū)域打造景景觀休閑花花園，作為為小區(qū)的公公共空間，，把綠地、、各項景觀觀延伸至各各個建筑組組團(tuán)，作為為小區(qū)的半半私密空間間，借此提提升整個小小區(qū)的檔次次和業(yè)主的的居住品質(zhì)質(zhì)、品位。。示意圖項目道路系系統(tǒng)建議小區(qū)道路：流線型盡盡端式路面面，提升小小區(qū)環(huán)境質(zhì)質(zhì)量；車道：合理運用有有限土地資資源，使車車道面6米米寬，兩端端加延一米米人行道；；步行道：采用具有錯錯落有致的的生態(tài)磚面面鋪設(shè)人行行休閑道，，路段中間間設(shè)置庭臺臺、廊架、、座椅，形形成小區(qū)的的休閑漫步步場所。項目入?yún)^(qū)大大門建議項目小區(qū)主主入口的位位置，正對對渡江北路路，是以主主入口的大大門在一定定程度上，，它的建造造風(fēng)格，也也就代表著著項目的品品位和尊榮榮，配合項項目案名流流暢和簡潔潔的風(fēng)格，，力求突出出項目的主主題風(fēng)采，，采取立柱柱式建造，，立柱式門門楣，簡明明扼要的襯襯托本案主主題！示意圖項目標(biāo)識系系統(tǒng)建議標(biāo)識系統(tǒng)其其實是一個個小區(qū)人性性化管理和和人情關(guān)懷懷的集中顯顯現(xiàn)；不可可小覷其作作用；標(biāo)識系統(tǒng)包包括：小區(qū)區(qū)入口標(biāo)志志、小區(qū)主主入口的區(qū)區(qū)位地圖、、組團(tuán)標(biāo)志志、門牌、、車輛減速速標(biāo)識等等等；項目物業(yè)管管理建議良好的物業(yè)業(yè)管理團(tuán)隊隊，將會有有效的提升升本案的品品位和檔次次，也將成成為本案對對外宣傳銷銷售的一個個有力度的的口碑和亮亮點；物業(yè)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容建議：：一：24小小時的保全全工作；二：鐘點工工的上門清清潔服務(wù)；；三：日常修修理服務(wù)；；四：郵政上上門服務(wù)；；五：基本的的商業(yè)服務(wù)務(wù)；六：物業(yè)租租賃服務(wù)；；七：植栽園園藝管理；；八：區(qū)內(nèi)道道路的維護(hù)護(hù)；九：便民設(shè)設(shè)施服務(wù)；；十：基本生生活配套設(shè)設(shè)施服務(wù)；；項目準(zhǔn)現(xiàn)房房標(biāo)準(zhǔn)建議議針對對樅樅陽陽目目前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)一一片片““火火旺旺””的的風(fēng)風(fēng)勢勢，，市市場場上上各各地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目也也逐逐步步意意識識到到準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房房的的智智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)工工程程是是一一項項提提高高項項目目的的檔檔次次和和上上升升房房價價的的一一個個風(fēng)風(fēng)水水嶺嶺；；是是以以本本案案在在對對交交房房的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)上上就就要要做做到到精精益益求求精精了了。。1：外墻墻：采用用墻面磚磚和外墻墻保溫系系統(tǒng)；2：門/窗：單單元可視視對講門門，鋼制制進(jìn)戶門門，中空空玻璃窗窗；3：水電電寬寬帶有有線電電話到戶戶；4：樓梯梯花崗巖巖踏步，，不銹鋼鋼扶手，，聲控樓樓梯道；；5：統(tǒng)一一安裝空空調(diào)架，，空調(diào)落落水管；；6：墻面面為界紅紅外線防防翻越報報警系統(tǒng)統(tǒng)、電子子巡更系系統(tǒng)；7：小區(qū)區(qū)內(nèi)中心心休閑廣廣場的音音樂播放放系統(tǒng)；；項目文本本包裝樓書：風(fēng)格：簡簡潔明亮亮，樓書書顏色不不求繁瑣瑣；主導(dǎo)顏色色：金黃黃色為主主，綠色色為輔；；置業(yè)工作作人員名名片包裝裝明亮簡約約的色彩彩項目媒介介包裝造造勢常規(guī)的營營銷模式式只能營營造常規(guī)規(guī)的市場場，只有有創(chuàng)造特特殊的有有實效、、又能充充分表達(dá)達(dá)符合項項目本身身品質(zhì)的的媒介方方陣，為為項目量量身傳播播造勢。。當(dāng)?shù)仉娨曇暶襟w為為主，安安慶電視視媒體為為輔電視媒體體是市場場上傳播播速度，，宣導(dǎo)面面最廣，，可視度度最真切切的一種種傳播方方式，同同時能夠夠有效提提升樓盤盤的品質(zhì)質(zhì)形象，，擴(kuò)大項項目的知知名度和和美譽度度；SP活動動策劃有效效的SP活動，，能間接接的提升升項目的的銷售率率，同時時也是打打開市場場一個最最佳途徑徑；項目現(xiàn)場場包裝銷售中心心：采用簡簡約明亮亮的空間間布置，，使項目目的品質(zhì)質(zhì)和特色色充分得得到體現(xiàn)現(xiàn)；工地圍墻墻：由于項項目緊臨臨交通主主干道，，可以通通過大幅幅廣告畫畫面使項項目的優(yōu)優(yōu)越度得得到充分分發(fā)揮；；項目銷售售中心包包裝銷售中心心是本案案終端消消費者最最能直接接感受和和情感渲渲染的地地方，一一個好的的售樓中中心建造造、包裝裝對于消消費者不不僅取到到一定的的情感信信任，也也是對于于項目的的品質(zhì)，，開發(fā)商商的雄厚厚經(jīng)濟(jì)實實力是一一個有力力的證明明；售樓中心心：售樓部為為樓盤主主要的展展示中心心，建造造與裝飾飾風(fēng)格應(yīng)應(yīng)著力體體現(xiàn)樓盤盤的品位位和市場場定位，，（這在在樅陽東東城幾個個樓盤展展示中心心都得到到了體驗驗）即可可以綜合合表達(dá)樓樓盤的品品質(zhì)，也也同時樹樹立了項項目的品品牌形象象；銷售中心心內(nèi)部功功能分區(qū)區(qū)明確，，完善，，有利于于銷售程程序的把把握和分分區(qū)之間間的功能能銜接，，利于案案場管理理，加強(qiáng)強(qiáng)現(xiàn)場售售賣氛圍圍的營造造。項目銷售售中心五五區(qū)銷售中心心五區(qū)：：1：洽談?wù)剠^(qū)；2：休閑閑區(qū)；3：休息息區(qū)；4：形象象展示區(qū)區(qū)；5：展示示區(qū)；項目定價價策略針對目前前市場各各樓盤價價格的權(quán)權(quán)衡值比比較如下下：（僅僅列城東東項目為為參考權(quán)權(quán)重價格格數(shù)據(jù)））項目定價價數(shù)據(jù)如如下根據(jù)目前前市場上上競爭樓樓盤的價價格參考考和本案案的成本本、品質(zhì)質(zhì)等綜合合因素：：（僅指指目前市市場價格格為參考考數(shù)據(jù)））項目總體體營銷推推廣思路路一：本案為樅樅陽東城城首席高高檔小區(qū)區(qū)，首先先需通過過獨特的的SP活活動策劃劃和極具具品質(zhì)感感的廣告告畫面塑塑造出項項目首席席高檔樓樓盤的形形象定位位，得到到客戶視視覺認(rèn)可可，也是是項目銷銷售成功功的關(guān)鍵鍵；二：個性性化策劃劃包裝和和優(yōu)秀的的銷售介介紹，使使客戶在在心理上上產(chǎn)生一一種對該該項目高高檔樓盤盤的心理理認(rèn)可；；三：把握握好項目目的推盤盤節(jié)奏，，時刻熱熱銷和制制造項目目“焦點點關(guān)注度度”的新新聞態(tài)勢勢；四：對于于意向型型的客戶戶，采取取能介紹紹其它客客戶的，，即可享享受價格格的優(yōu)惠惠待遇，，并對客客戶的口口碑效應(yīng)應(yīng)能做到到及時跟跟蹤和關(guān)關(guān)注；使使本案能能在短時時間內(nèi)，，成為該該區(qū)域高高檔社區(qū)區(qū)的代表表；推廣戰(zhàn)略略大綱（（A）先宏觀；；后微觀觀即先從項項目整體體形象推推廣，后后則在微微觀上推推薦本案案的賣點點和優(yōu)勢勢；本案須先先推廣項項目提倡倡的生活活居住理理念，從從認(rèn)知過過渡到認(rèn)認(rèn)同；推廣戰(zhàn)略略大綱（（B）項目品牌牌推廣：：1：2010年年，樅陽陽東城首首席高檔檔住宅小小區(qū)盛裝裝面世；；2：讓樅樅陽人從從此擁有有了高品品位的生生活園區(qū)區(qū)得以實實現(xiàn)；3：都市市華庭，，一個擁擁有全新新智能化化的園林林社區(qū)；；4：雅居居城市空空間，坐坐享自然然風(fēng)韻；；推廣戰(zhàn)略略大綱（（C）項目推廣廣主題：：宜商宜居居·一張張精典的的城市名名片宜商宜居·一張精典的城市名片地段品牌產(chǎn)品物管商業(yè)品質(zhì)推廣戰(zhàn)略略大綱（（D）媒體策略略：在廣告初初期力爭爭實現(xiàn)有有“效應(yīng)應(yīng)性”的的輻射整整個樅陽陽縣城，，對目標(biāo)標(biāo)客戶群群告之本本案的優(yōu)優(yōu)越和品品質(zhì)；廣告媒體體以SP策劃活活動，電電視廣告告為主，，DM單單頁的發(fā)發(fā)放，戶戶外廣告告的視角角影響，，短信廣廣告的文文字告知知；推廣戰(zhàn)略略大綱（（E）宣導(dǎo)策略略：鑒于項目目的主客客戶群非非普通購購房者，，是以我我們在前前期宣傳傳時，力力求最大大化的表表達(dá)項目目的品質(zhì)質(zhì)，品位位和生活活的高貴貴理念，，不時的的穿插一一些人居居文化，，綠色大大自然文文化，對于項目目的高檔檔品質(zhì)，，優(yōu)越的的路段，，園林式式的小區(qū)區(qū)環(huán)境，，智能化化的物業(yè)業(yè)管理，，通過不不同層面面，全新新立體式式的包裝裝和宣傳傳，迅速速樹立起起項目的的高貴品品質(zhì)和品品牌優(yōu)勢勢，對主主客群的的企事業(yè)業(yè)公務(wù)員員、縣區(qū)區(qū)域內(nèi)的的企業(yè)員員工、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)教職職老師這這一類的的主客戶戶，集中中宣揚。。推廣戰(zhàn)略略大綱（（F）項目SP活動策策略：如果說項項目營銷銷戰(zhàn)略是是靈魂，，那SP活動則則是看得得見的有有血有肉肉軀體；；1：不不定時時的組組織意意向型型客戶戶，開開展聯(lián)聯(lián)誼活活動；；2：發(fā)發(fā)掘節(jié)節(jié)假日日的不不同意意義，，開展展優(yōu)惠惠活動動；3：與與地方方政府府緊密密互動動，針針對性性的對對政府府的一一些重重大活活動保保持聯(lián)聯(lián)系和和參加加；4：不不時的的制造造一些些本案案的新新聞價價值，，與當(dāng)當(dāng)?shù)仉婋娕_互互動；；推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略大大綱（（G））項目營營銷策策略：：一：在在進(jìn)行行常規(guī)規(guī)推廣廣的同同時，，充分分利用用當(dāng)?shù)氐氐囊灰恍┟矫浇楹秃蛻敉馔鈴V告告位，，以““主動動火熱熱式””營銷銷模式式切入入，主主動出出擊，，迅捷捷地樹樹立項項目的的知名名度；；二：鎖鎖定目目標(biāo)，，優(yōu)化化資源源，有有針對對性制制定相相關(guān)營營銷推推廣策策略，，對主主客群群體營營銷集集中投投放；；三：品品牌成成功塑塑造，，速效效完成成，對對于項項目的的品牌牌達(dá)到到一定定“火火熱度度”時時，銷銷售應(yīng)應(yīng)急速速跟進(jìn)進(jìn)；四：市市場旺旺銷期期不盲盲目提提價，，應(yīng)引引而不不發(fā)、、蓄勢勢待發(fā)發(fā)，抓抓住銷銷售高高潮，，一股股作氣氣，取取到快快速回回收資資金目目的；；項目銷銷售階階段和和營銷銷計劃劃本項目目總面面積為為46000平平米，，由2幢高高層和和7幢幢多層層組建建而成成，其其中復(fù)復(fù)式房房為21套套，住住宅房房為257套，，商業(yè)業(yè)門面面房為為8000平米米，車車庫1000平平米；；若以以銷售售階段段劃分分，可可分為為五個個銷售售周期期，其其間配配以針針對性性的營營銷策策略和和SP公關(guān)關(guān)活動動，將將會有有力的的提升升銷售售業(yè)績績；（（鑒于于項目目的本本身面面積，，建議樓樓盤銷銷售周周期為為二年年左右右；）銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備期期：2010年年3月月份——————2010年年8月月份引導(dǎo)試試銷期期：：2010年年9月月份——————2010年年10月份份公開銷銷售期期：2010年年11月份份——————2011年5月份份持續(xù)銷銷售期期：2011年年6月月份——————2012年年元月月份銷售清清盤期期：2012年年2月月份——————2012年年5月月份銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備期期：2010年年3月月份——2010年8月份份此時間間段可可能是是市場場上銷銷售低低迷的的時刻刻，很很多有有意向向型的的客戶戶可能能會持持幣觀觀望，，加上上銀行行信貸貸的收收緊，，國家家政策策的宏宏觀調(diào)調(diào)整，，會讓讓有些些購房房客戶戶持觀觀看態(tài)態(tài)勢，，所以以項目目的銷銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備期期只為為試探探市場場上的的意向向型客客戶的的動靜靜，同同時快快速的的樹立立起本本案品品牌效效應(yīng)；；■階段營營銷工工作目目標(biāo)：項目目有關(guān)關(guān)銷售售資料料的制制作準(zhǔn)準(zhǔn)備及及項目目形象象的宣宣傳，，SP形象象活動動策劃劃執(zhí)行行；■階段銷銷售工工作目目標(biāo)：積累累意向向型客客戶200組左左右；；■階段工工程施施工進(jìn)進(jìn)度目目標(biāo)：工程程施工工進(jìn)度度能夠夠完成成一期期多層層樓棟棟外立立面施施工，，做為為項目目的墻墻面的的樣板板，給給意向向型客客戶直直觀的的視角角沖擊擊和情情感體體會，，提升升客戶戶對項項目的的品質(zhì)質(zhì)認(rèn)同同感；；階段營營銷和和銷售售工作作計劃劃1、營營銷策策劃方方案、、廣告告計劃劃與開開發(fā)商商認(rèn)可可2、現(xiàn)現(xiàn)場售售樓部部的布布置3、各各項售售樓資資料的的準(zhǔn)備備4、工工程有有關(guān)資資料的的準(zhǔn)備備5、銷銷售人人員組組織培培訓(xùn)，，統(tǒng)一一說詞詞。6、樣樣本房房的制制作和和裝修修7、各各類房房型的的定價價引導(dǎo)試試銷期期：：2010年年9月月份——2010年10月月份此時間間段對對行業(yè)業(yè)上而而言，，是地地產(chǎn)銷銷售黃黃金時時間段段的““金九九銀十十”，，而此此時間間段，，定為為市場場活躍躍期，，經(jīng)過過半年年的銷銷售低低迷和和市場場上的的調(diào)整整、行業(yè)上上的規(guī)規(guī)范，，相信信更多多的意意向型型客戶戶會按按耐不不住購購房的的欲望望，再再結(jié)合合前期期積累累的客客戶，，對商商業(yè)門門面和和住宅宅同時時進(jìn)行行銷售售；□階段銷銷售工工作：集中中鎖住住意向向型客客戶，，加以以引導(dǎo)導(dǎo)，利利用有有效的的開盤盤活動動和黃黃金時時間段段加以以銷售售；□階段銷銷售目目標(biāo)：：成交20套套；階段營營銷和和銷售售工作作計劃劃工作要要點：：運用用適量量廣告告宣傳傳，喚喚起目目標(biāo)客客戶注注意。。1、導(dǎo)導(dǎo)示牌牌、圍圍墻、、電桿桿旗廣廣告、、工地地現(xiàn)場場包裝裝2、整整體、、剖體體模型型的制制作3、銷銷售人人員進(jìn)進(jìn)駐4、刊刊登引引導(dǎo)廣廣告。。5、樣樣板房房的日日常管管理和和來訪訪客戶戶的登登記公開銷銷售期期：2010年年11月份份—2011年年5月月份此時間間段為為春節(jié)節(jié)時間間，大大量外外地務(wù)務(wù)工人人員返返鄉(xiāng)，，房市市銷售售會迎迎來新新的一一輪高高峰，，值此此時刻刻，營營銷策策略和和SP攻關(guān)關(guān)活動動火爆爆推向向市場場；配配以項項目銷銷售，，并同同時運運用營營銷活活動在在市場場上進(jìn)進(jìn)一步步鞏固固項目目的強(qiáng)強(qiáng)大品品牌號號召力力和項項目的的品質(zhì)質(zhì)；□階段營銷工工作：根據(jù)項目開開盤銷售的的情況分析析本案下一一步的營銷銷工作，并并加以調(diào)整整，使使之進(jìn)進(jìn)一步提升升銷售業(yè)績績；□階段銷售目目標(biāo)：成交房源量量100套套左右；階段營銷和和銷售工作作計劃1、舉辦展展銷會，新新聞炒作，，制造輿論論；2、開盤當(dāng)當(dāng)日買房送送折扣的優(yōu)優(yōu)惠酬賓；；3、派單宣宣傳，人員員推廣工作作展開；4、報紙、、電視、銷銷售現(xiàn)場、、戶外推廣廣配合，形形成立體銷銷售攻勢；；5、開放樣樣本房，激激發(fā)購買欲欲望；6、針對銷銷售狀況予予以分析，，及時修改改工作重點點；階段穿插和和植入“裂變式核鏈鏈營銷公關(guān)關(guān)方式”裂變式核鏈鏈營銷公關(guān)關(guān)即通過制制造中子———新聞事事件，轟擊擊該新聞事事端——核核心媒體，，引爆重核核裂變般的的媒體傳播播效果，從從而快速提提升品牌知知名度和美美譽度，高高效創(chuàng)建強(qiáng)強(qiáng)勢品牌。。裂變式營銷銷公關(guān)新聞聞回放：新聞事件：：有兩業(yè)主主同時看上上同一房源源，并不顧顧銷售人員員講解，致致使兩客戶戶在售樓處處吵鬧，互互不相讓而而最后大打打出手，并并訴諸于法法律。———新聞事件件；媒介配合：媒介跟蹤蹤、配合：：安慶電視視臺《天天天直播》全全程報道，，安慶晚報報新聞軟文文竟相刊載載此事件?。ā炎冏円毓P(guān)關(guān)控制，暫暫不做述））。持續(xù)銷售期期：2011年年6月份——2012年元月份份此時間段開開始針對每每二波房源源即將對外外公開進(jìn)行行宣傳推廣廣，借助前前期項目建建立的品牌牌形象，和和大量意向向型的客戶戶，在營銷銷策略上大大打“情感感營銷公關(guān)關(guān)”，并對對所有老客客戶所介紹紹的新客戶戶即雙方得得到房價折折扣和禮品品相贈，為為二期集中中引爆做好好準(zhǔn)備，使使項目再一一次達(dá)到熱熱銷高峰；；□階段營銷銷工作：做好二期房房源宣傳推推廣工作，，并總結(jié)第第一次營銷銷的不足之之處，再度度積累充足足的人氣，，使項目的的銷售熱度度持續(xù)；□階段銷售售目標(biāo)：成交房源量量達(dá)200套左右；；階段營銷和和銷售工作作計劃工作要點：：立體廣告告攻勢，塑塑造整體氣氣勢，促成成成交，擴(kuò)擴(kuò)大業(yè)績。。1、價格適適當(dāng)上調(diào)，，形成又一一波銷售熱熱潮；2、加強(qiáng)立立體宣傳攻攻勢，擴(kuò)大大銷售；3、戶外派派單，地毯毯式搜索客客戶，攔截截客源；4、銷售售人員及時時消化、過過濾公司客客戶資源，，挖掘潛在在客戶，追追蹤目標(biāo)客客戶，力促促成交；5、針對對銷售狀況況予以分析析，及時修修改營銷工工作計劃和和重點；銷售清盤期期：2012年年2月份——2012年5月份份挖掘項目品品牌價值，，再次吸引引客戶關(guān)注注度，并針針對項目的的剩余房源源的抗性問問題借助節(jié)節(jié)假日，如如什么教師師節(jié)/五一一節(jié)等等，，針對性的的推出促銷銷優(yōu)惠活動動，實現(xiàn)項項目清盤，，同時利用用項目已經(jīng)經(jīng)交房的契契機(jī)，人氣氣較好的優(yōu)優(yōu)勢，大力力去消化項項目的剩余余房源和商商鋪；□階段營營銷工作作：深度挖掘掘項目品品牌形象象和價值值，針對對剩余的的房源做做出針對對性的促促銷活動動，實現(xiàn)現(xiàn)清盤工工作?！蹼A段銷銷售目標(biāo)標(biāo)：項目房源源清盤；；階段營銷銷和銷售售工作計計劃工作要點點：針對對剩余房房屋加以以推廣，，全面完完成銷售售任務(wù)，，總結(jié)銷銷售經(jīng)驗驗1、分分析前期期廣告賣賣點，擇擇優(yōu)再行行強(qiáng)攻；；2、項項目形象象已樹立立，價格格再次上上調(diào)；3、利利用已購購房客戶戶建立網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)作回回訪，形形成銷售售連鎖反反應(yīng)；4、銷銷售員過過濾、追追蹤老客客戶，抓抓住回頭頭客、退退訂戶，，挖掘銷銷售潛力力；5、對對滯銷房房屋進(jìn)行行突破性性銷售（（如尾盤盤優(yōu)惠促促銷活動動）；6、加加強(qiáng)售后后服務(wù)工工作，建建立良好好口碑；；謝謝觀賞賞！***房地產(chǎn)營營銷管理理有限公公司9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。18:18:3018:18:3018:181/5/20236:18:30PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2318:18:3018:18Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。18:18:3018:18:3018:18Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2318:18:3018:18:30January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月20236:18:30下下午18:18:301月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月236:18下下午1月-2318:18January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/518:18:3018:18:3005Januar