某地產(chǎn)上城定位及其銷售方案

融創(chuàng)上城營銷定位及2006年營銷推廣

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區(qū)域特質(zhì)決定了樓盤的氣質(zhì)！

.（....），提供海量管理資料免費下載！重新認識高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)?。?（....），提供海量管理資料免費下載！高新區(qū)——高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)域總面積：49平方公里區(qū)域位置：地處長春市上風(fēng)向和水源的西南部區(qū)域榮譽：是國家重點先進高新區(qū)之一，在全國53個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中長春高新區(qū)排在前10名。.（....），提供海量管理資料免費下載！區(qū)域優(yōu)勢：——高新技術(shù)企業(yè)云集優(yōu)良的環(huán)境、創(chuàng)新的氛圍、產(chǎn)業(yè)的特色和廣闊的發(fā)展空間，不僅吸引中軟公司、修正藥業(yè)、清華同方等國內(nèi)知名企業(yè)紛至沓來，而且，也吸引了美、日、韓、德等近30個國家和地區(qū)的外商紛紛入?yún)^(qū)投資，發(fā)展“三資”企業(yè)累計達360戶，項目投資累計達14億美元。沃爾瑪、德國漢高有限責(zé)任公司、世界第二大汽車零部件企業(yè)、美國凱爾·海斯等世界500強企業(yè)已有10余戶在長春高新區(qū)投資建廠，許多國外企業(yè)因看好高新區(qū)長遠的發(fā)展前景而大幅追加投資。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)在網(wǎng)羅了海外學(xué)人創(chuàng)業(yè)園、中藥科技園、計算機軟件園、生物制藥園；這些園區(qū)的形成，使高新區(qū)真正的成為了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，同時也聚斂了高素質(zhì)、高技能、高收入的各類技術(shù)人才30萬人.（....），提供海量管理資料免費下載！區(qū)域優(yōu)勢：——國家重點高校及高科技研究所林立

長春高新區(qū)是國內(nèi)著名的高智力密集區(qū)，國內(nèi)知名的吉林大學(xué)、長春光機學(xué)院等十幾所重點學(xué)府都坐落在區(qū)內(nèi)。

中國科學(xué)院長春分院、長春光機所、長春應(yīng)化所等39所國家、?。ú浚倏蒲袡C構(gòu)也都集中在長春高新區(qū)，擁有各類人才20萬人。豐富的人才資源為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強有力的智力支持和人才保障。.（....），提供海量管理資料免費下載！高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)國際知名企業(yè)員工長春市其他區(qū)域人員國內(nèi)知名企業(yè)員工

未來高新區(qū)聚集的主流人群.（....），提供海量管理資料免費下載！結(jié)論——高新區(qū)吸引著哪些人？

高新區(qū)不但聚集了長春市其他各區(qū)的精英人才，同時也吸引了國內(nèi)乃至國外的高科技技術(shù)人才。這些人才的共同特點是思想創(chuàng)新、與國際潮流同步、收入高、不是最富有的人，但是絕對是成為最富有的人的后備軍，高新區(qū)有他們的加入將會使整個區(qū)域成為東北乃至全國最國際化的區(qū)域之一。.（....），提供海量管理資料免費下載！

生長在高新區(qū)的融創(chuàng)上城！.（....），提供海量管理資料免費下載！

融創(chuàng)上城的氣質(zhì)融創(chuàng)上城位于國際化的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)代歐洲建筑----以人為本、自然、舒適、和諧亞洲國際生態(tài)園區(qū)——生態(tài)、自然、和諧、舒適業(yè)主的入住，外商租賃業(yè)務(wù)的開展形成了國際化社區(qū)生活氛圍.（....），提供海量管理資料免費下載！融創(chuàng)上上城得得到了了那些些人的的認可可具有國國際化化特點點的區(qū)區(qū)域歐洲現(xiàn)現(xiàn)代建建筑風(fēng)風(fēng)格被國際際人士士認可可的園園區(qū)融創(chuàng)上上城職業(yè)收入愛好年齡結(jié)結(jié)構(gòu).（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。碜匀谌趧?chuàng)上上城俱俱樂部部會員員的調(diào)調(diào)查融創(chuàng)上上城俱俱樂部部融創(chuàng)業(yè)業(yè)主50%業(yè)主的的朋友友20%長春其其他高高檔消消費場場所會會員20%外籍會會員10%.（....），提供海量量管理資料免免費下載！年齡結(jié)構(gòu)分析析：年齡40-50年代60年代70年代80年代比例20%34%37%9%融創(chuàng)上城的業(yè)業(yè)主分析中，，年齡結(jié)構(gòu)在在35——45歲之間，而從從融創(chuàng)上城俱俱樂部會員的的分析中，同同樣是這樣的的年齡結(jié)構(gòu)比比例；這樣的的結(jié)論的原因因有兩個，第第一是業(yè)主派派生出來的客客戶與業(yè)主具具有同質(zhì)性，他們是一個個生活圈子的的人；第二是是項目的氣質(zhì)質(zhì)吸引了認可可本項目、認認可高新區(qū)宏宏觀發(fā)展的一一類人，這些些人從后面的的分析中將會會看出仍然與與上城業(yè)主具具有同質(zhì)性。.（....），提供海量量管理資料免免費下載！家庭收入分析析家庭年收入15萬—30萬30萬—50萬50萬以上比例58%26%16%從家庭收入看看，融創(chuàng)上城城俱樂部會員員多數(shù)屬于長長春市民收入入的中上水平平，部分是上上等水平，因因此他們能夠夠購買融創(chuàng)上上城——長春最貴的房房子之一，有有著這樣收入入的群體，其其購買習(xí)慣是是品質(zhì)至上，，同時他們消消費理性，選選擇性價比高高的商品；另另外從其收入入比例來看，，80萬總價以下的的房地產(chǎn)產(chǎn)品品將是其需求求的重點，我我們的項目現(xiàn)現(xiàn)在聚集的是是家庭年收入入在30萬以上的人群群，未來若要要吸引比例占占多數(shù)、同時時認可本區(qū)域域、認可本樓樓盤、具備同質(zhì)性的客戶進駐園園區(qū)，在三、四期產(chǎn)產(chǎn)品上考慮總總價及面積功功能的控制。.（....），提供海量量管理資料免免費下載！企業(yè)員工：一汽員工、私私營業(yè)主；其其中經(jīng)理級員員工（包括私私營業(yè)主）能能占一半強，，其他是利潤潤很豐富的專專業(yè)口。公務(wù)員：政府官員，主主要是朝陽區(qū)區(qū)與高新區(qū)的的各部門領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)專業(yè)職員：這里說的專業(yè)業(yè)人員包括醫(yī)醫(yī)生、大學(xué)教教授、銀行職職員、會計師師、工程師、、軍人；這里里面大學(xué)教授授和銀行職員員比例占的比比較大。從從其職職業(yè)細分來看看，俱樂部會會員的職業(yè)是是國際上現(xiàn)在在比較認可的的幾大職業(yè)，，隨著中國與與國際接軌越越來越緊密，，這些職業(yè)的的收入情況也也越來越高，，同時他們又又都是經(jīng)過高高等教育的一一群人，是社社會前進的原原動力，他們們的喜好將決決定其所在城城市發(fā)展的趨趨勢，具有代代表性，社會會學(xué)家稱其為為“中產(chǎn)階級級”職業(yè)企業(yè)員工公務(wù)員專業(yè)職員比例71.4%7%21.6%職業(yè)分析.（....），提供海量量管理資料免免費下載！愛好分析：健身旅旅游登登山山釣釣魚攝影高高爾夫文文學(xué)藝藝術(shù)收藏樂樂器長春雖屬省會會城市，但是是其經(jīng)濟發(fā)展展遠不如同屬屬于省會城市市的沈陽和哈哈爾濱，但是是長春市民的的消費與收入入比卻在全國國位居前幾位位；長春人的的消費與收入入比例決定了了其消費習(xí)慣慣，收入占中中上比例的人人群，其消費費習(xí)慣及愛好好與國家一級級城市（如北北京、上海、、深圳）的消消費習(xí)慣及愛愛好雷同，喜喜歡外來文化化、喜歡享受受、喜歡嘗試試新鮮事物，，國際化印記記越來越明顯顯。.（....），提供海量量管理資料免免費下載！結(jié)論：——融創(chuàng)業(yè)主特征征年齡：35——45歲家庭結(jié)構(gòu)：三三口之家為主主職業(yè)：國際上上被看好的幾大職業(yè)（高科技工程程師、教育、、醫(yī)生、律師、、企業(yè)經(jīng)理公務(wù)員）收入：家庭年年收入15萬以上區(qū)域：高新區(qū)區(qū)、朝陽區(qū)、、一汽區(qū)為主自然特征共性特征消費習(xí)慣：品品質(zhì)至上、選選擇性價比高的商商品、重視服服務(wù)業(yè)余愛好：中中產(chǎn)階級的愛愛好（健身、釣魚魚、自駕游、、旅游、高爾夫夫、攝影、藝藝術(shù)）喜好分析：喜喜歡接受新鮮鮮事物，融中西文文化為一體，，自成一系，個性性鮮明。.（....），提供海量量管理資料免免費下載！融創(chuàng)潛在目標標客戶的定位位融創(chuàng)業(yè)主潛在目標客戶戶群——與融創(chuàng)業(yè)主有有共同自然特特征與共性特征的的一群人.（....），提供海量量管理資料免免費下載！融創(chuàng)業(yè)主與潛潛在目標客戶戶群認可什么么？融創(chuàng)業(yè)主與潛潛在客戶區(qū)域的國際性融創(chuàng)建筑的國際化風(fēng)格被國際認可的的國際級園林景觀國際化社區(qū)生活氛圍圍.（....），提供海量量管理資料免免費下載！融創(chuàng)業(yè)主與潛潛在客戶真正正認可的是：：與自己有相同同國際標簽的的鄰居共同生生活在國際化化區(qū)域內(nèi)的國國際社區(qū)?。?！.（....），提供海量量管理資料免免費下載！全盤銷售任務(wù)務(wù)及營銷費用用年度0607080910合計銷售額3億4億6億5億1億19億營銷費用106080012008001804040分配原因1、市場認知度及認可度需要再鞏固2、長春市場的成熟度仍然不夠1、市場成熟度利好2、項目人氣已經(jīng)形成、口碑宣傳渠道代替其他營銷渠道1、商業(yè)銷售全面啟動2、配合商業(yè)銷售營銷費用適度傾斜1、區(qū)域成熟2、高檔住宅區(qū)形成1、尾盤銷售的人員工資支出2、少量營銷渠道費用容積率按1.0計算均價按4000元/平總銷售額約23億已完成近4億銷售費用剩余4040萬元.（....），提供海量量管理資料免免費下載！2006年營銷推廣節(jié)節(jié)奏及營銷組組合.（....），提供海量量管理資料免免費下載！知己知彼，百百戰(zhàn)不殆！——熟悉競品.（....），提供海量量管理資料免免費下載！2006年上市的競品品項目情況：：正所謂“知己己知彼、百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆”，在在清楚地認識識到我方項目目的客觀情況況后，還要對對2006年即將上市的的競品項目有有充分了解。。以下是對我方方項目構(gòu)成直直接競爭威脅脅的競品項目目的一些預(yù)計情況：.（....），提供海量量管理資料免免費下載！項目名稱總面積新品上市時間上市產(chǎn)品銷售均價主力戶型主力面積天安第一城三期7萬平06.5-6月獨體別墅

9000元/平米

五室四廳四衛(wèi)

356平米左右聯(lián)排別墅

5500元/平米

六室四廳四衛(wèi)

280平米左右疊加別墅

4500元/平米

四室四廳四衛(wèi)

240平米左右多層（六層）

3800元/平米

三室兩廳兩衛(wèi)

146平米左右中海萊茵東郡13萬平06.4月雙拼別墅

7000元/平米

四室兩廳四衛(wèi)360平米左右聯(lián)排別墅

5000元/平米四室兩廳三衛(wèi)

280平米左右疊加別墅

4200元/平米四室兩廳三衛(wèi)

230平米左右萬達明珠8萬平06.6月多層

3800元/平米三室一廳兩衛(wèi)

150平米左右高層

3300元/平米三室一廳兩衛(wèi)

120平米左右高新怡眾名城11萬平06.7月小高層

2350元/平米三室兩廳兩衛(wèi)

140平米左右多層

2550元/平米三室兩廳兩衛(wèi)

140平米左右南郡水云天二期7萬平06.7月小高層

4500元/平米

三室兩廳兩衛(wèi)

150平米左右大禹城邦60萬平06.6月多層2750元/平兩/三室兩廳兩衛(wèi)140平左右小高層2850元/平三室兩廳兩衛(wèi)140平單身公寓2700元/平一/兩一廳一衛(wèi)50平.（....），提供海量量管理資料免免費下載！備注：（其他他潛在競品項項目的相關(guān)情情況）輕軌六合項目目：該項目位位于我方項目目旁邊，于2005年11月14日由長春輕軌軌六合房地產(chǎn)產(chǎn)公司通過招招牌掛方式獲獲取；樓面地地價：1206元/平米；預(yù)計建建設(shè)別墅類產(chǎn)產(chǎn)品；上市時時間不詳；和記黃埔項目目：占地面積積82.72萬平方米，總總投資4.12億港元；預(yù)計計2006年不上市；萬科凈月項目目：建筑住宅宅面積8萬平米左右；；預(yù)計為別墅墅類產(chǎn)品（聯(lián)聯(lián)排、獨體））；預(yù)計明年年6、7月份上市；吉糧花園項目目：占地面積積14.19萬平方米；建建筑面積19.41萬平米；產(chǎn)品品形式為多層層、小高層、、疊加、聯(lián)排排、雙拼、獨獨體別墅；預(yù)預(yù)計2006年6、7月份上市。根據(jù)我們以上上初步掌握的的2006年上市的競品品項目情況，，我們將從競競品項目的上上市時間、上上市面積、上上市產(chǎn)品、銷銷售均價等四四個方面，充充分結(jié)合本項項目的現(xiàn)狀進進行分析：.（....），提供海量量管理資料免免費下載！1）競品項目上上市時間分析析：由競品項目上上市時間可以以看出：2006年競品項目上上市的時間大大多集中在6、7月份，這種上上市時間的選選擇是根據(jù)長長春房地產(chǎn)市市場的傳統(tǒng)市市場周期所決決定的。在這個時間段段內(nèi)，會有大大量的競品項項目在市場上上集中供應(yīng)，，從而加劇了了市場的激烈烈競爭。根據(jù)據(jù)這種情況，，建議將本項項目產(chǎn)品的上上市時間進行行相應(yīng)的調(diào)整整，以避開這這段市場激烈烈競爭期。.（....），提供海量量管理資料免免費下載！2）競品項目上上市面積分析析：2006年競品項目市市場供應(yīng)量較較大，全年競競品項目總體體供應(yīng)量預(yù)計計在50萬平米左右（（不包括本項項目供應(yīng)量））。這樣的市市場供應(yīng)量情情況將給不溫溫不火的長春春市高端房地地產(chǎn)市場帶來來激烈的競爭爭態(tài)勢。本項目銷售的的整體市場環(huán)環(huán)境競爭激烈烈，面臨這樣樣的市場環(huán)境境，在推盤思思路上必須結(jié)結(jié)合自身的產(chǎn)產(chǎn)品線特點作作出相應(yīng)的工工作調(diào)整，如如何把握好本本項目產(chǎn)品的的上市節(jié)奏成成為全年營銷銷推廣工作的的關(guān)鍵。.（....），提供海量量管理資料免免費下載！3）競品項目上上市產(chǎn)品分析析：2006年競品項目上上市產(chǎn)品類型型多層、小高高層、疊加別別墅、聯(lián)排別別墅等均有較較大的供應(yīng)量量。由于本項目的的產(chǎn)品線拉的的較長（主力力產(chǎn)品形式包包括多層、疊疊加別墅、聯(lián)聯(lián)排別墅等）），所以這些些競品項目的的產(chǎn)品類型對對本項目各類類產(chǎn)品構(gòu)成了了市場層面的的競爭；這樣就要求在在營銷推廣工工作在突出我我方產(chǎn)品賣點點、強化自身身項目整體附附加值、自身身產(chǎn)品差異化化等方面加強強思考力和執(zhí)執(zhí)行力。.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！4）競品項目目銷售均價價分析：2006年上市的競競品項目根根據(jù)不同的的產(chǎn)品形式式采取了相相應(yīng)的銷售售定價（下面價格格區(qū)間包括括同檔次競競爭項目及及同產(chǎn)品特特點的競爭爭項目）：：小高層產(chǎn)品品價格區(qū)間間：2350元/平米——4500元/平米；多層產(chǎn)品價價格區(qū)間：：2550元/平米——3800元/平米;疊加別墅產(chǎn)產(chǎn)品價格區(qū)區(qū)間：4200元/平米——4500元/平米；聯(lián)排別墅產(chǎn)產(chǎn)品價格區(qū)區(qū)間：5000元/平米——5500元/平米；雙拼別墅產(chǎn)產(chǎn)品價格區(qū)區(qū)間：7000元/平米左右；；.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！根據(jù)以上的的競品項目目的不同產(chǎn)產(chǎn)品銷售定定價情況，，可以對我我方項目不不同產(chǎn)品的的定價策略略提供一定定的參考依依據(jù)，然后后充分結(jié)合合我方項目目的成本構(gòu)構(gòu)成，制定定出相應(yīng)的的產(chǎn)品價格格。這樣，，可以避免免我方項目目產(chǎn)品定價價的盲目性性，使我方方產(chǎn)品定價價更貼近市市場價格水水平，保證證在價格方方面的市場場競爭優(yōu)勢勢。根據(jù)上述市市場競品狀狀況，對于于本項目的的各個類型型的產(chǎn)品定定價需要切切合的參考考產(chǎn)品的成成本及市場場接受價格格，滿足“客戶認知知價值”，以此來確確定項目的的最終的銷銷售價格。。.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！產(chǎn)品線細分分：一期剩余產(chǎn)產(chǎn)品：整體屬于剩剩余產(chǎn)品，，產(chǎn)品競爭爭力較差，，戶型沒有有優(yōu)勢。二期六層電電梯產(chǎn)品：：該類產(chǎn)品品截止至目目前已經(jīng)有有過一個產(chǎn)產(chǎn)品的市場場推廣周期期，但是效效果甚微。。究其原因在在于該類產(chǎn)產(chǎn)品存在雞雞肋的特點點，產(chǎn)品有有優(yōu)勢；空空間良好、、垂直交通通方便、園園區(qū)位置出出色等，但但是得房率率低、總房房款高確實實完全制約約了其優(yōu)勢勢，所以針針對于前期期推廣的特特點來看，，預(yù)期其完完成一個迅迅速的銷售售周期是較較為困難的的，所以其其產(chǎn)品屬于于長線勻速速銷售類型型的產(chǎn)品。。同時需要推推出有針對對性地策略略在可以在在一定程度度上提高該該類型產(chǎn)品品的銷售。。.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！二期疊加產(chǎn)產(chǎn)品：該類類型的產(chǎn)品品，對于一一期疊加產(chǎn)產(chǎn)品完成了了全面的提提升，使其其產(chǎn)品力全全面提高，，戶型設(shè)計計更加合理理，單體面面積放小，，這些都使使其可以成成為2006年迅速銷售售的一個特特性。二期聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品：該類類產(chǎn)品與二二期疊加產(chǎn)產(chǎn)品一樣，，產(chǎn)品力全全面提高，，全面繼承承了一期聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)品的的優(yōu)勢，這這些也都使使其可以成成為2006年迅速銷售售的一個特特性。二期雙拼產(chǎn)產(chǎn)品：該類類產(chǎn)品無需需多述，拉拉升項目檔檔次的產(chǎn)品品，該類產(chǎn)產(chǎn)品市場前前景極其看看好，銷售售過程中把把其做為拉拉升項目利利潤的產(chǎn)品品即可。根據(jù)上述關(guān)關(guān)于產(chǎn)品的的分析可以以分析出必必須在各類類產(chǎn)品的上上市時間、、推盤節(jié)奏奏、對應(yīng)措措施等方面面進行縝密密的工作安安排，如何何將不同產(chǎn)產(chǎn)品進行有有效的連接接從而完成成整體的銷銷售目標是是我們?nèi)昴隊I銷工作作的重中之之重。.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！根據(jù)上述關(guān)關(guān)于產(chǎn)品的的分析可以以分析出必必須在各類類產(chǎn)品的上上市時間、、推盤節(jié)奏奏、對應(yīng)措措施等方面面進行縝密密的工作安安排，如何何將不同產(chǎn)產(chǎn)品進行有有效的連接接從而完成成整體的銷銷售目標是是我們?nèi)昴隊I銷工作作的重中之之重!.（....），提供海量量管理資料免免費下載！價格策策略體體系系.（....），提供海量量管理資料免免費下載！一期產(chǎn)品銷售售分析融創(chuàng)上城一期期上市產(chǎn)品產(chǎn)品類型開盤均價面積區(qū)間聯(lián)排別墅5115220㎡～294㎡疊加別墅4235209㎡～289㎡其中疊加B14158209㎡平層公寓2955118㎡～169㎡.（....），提供海量量管理資料免免費下載！聯(lián)排別墅產(chǎn)品品.（....），提供海量量管理資料免免費下載！聯(lián)排別墅產(chǎn)品品開盤均價為為5115元，04年銷售均價為為4965元，05年銷售均價為為4753元，下降4.27%，月均銷售8套。從以上圖圖表可以看出出，自05年3月開始銷售情情況持續(xù)穩(wěn)定定均在10套左右。.（....），提供海量量管理資料免免費下載！疊加別墅產(chǎn)品品.（....），提供海量量管理資料免免費下載！疊加別墅產(chǎn)品品開盤均價為為4235元，04年銷售均價為為3761元，05年銷售均價為為3865元，上漲2.77%，月均銷售6套左右。從以以上圖表可以以看出，疊加加別墅產(chǎn)品銷銷售均價較穩(wěn)穩(wěn)定，價格波波動幅度在100元左右，成交交情況較平穩(wěn)穩(wěn)。.（....），提供海量量管理資料免免費下載！疊加B1產(chǎn)品.（....），提供海量量管理資料免免費下載！疊加B1產(chǎn)品開盤均價價為4158元，04年銷售均價為為3910元，05年銷售均價為為3950元，從以上圖圖表中可以看看出該產(chǎn)品在在開盤4個月時間內(nèi)完完成87.5%的銷售比率，，且產(chǎn)品價格格穩(wěn)定，說明明該產(chǎn)品在市市場中的認可可度較高。.（....），提供海量量管理資料免免費下載！平層公寓產(chǎn)品品.（....），提供海量量管理資料免免費下載！平層公寓產(chǎn)品品開盤均價為為2955元，04年銷售均價為為2891元，05年銷售均價為為3039元，上漲5.12%，月均銷售10套左右。銷售售情況平穩(wěn)。。.（....），提供海量量管理資料免免費下載！各產(chǎn)品銷售速速度及均價對對比.（....），提供海量量管理資料免免費下載！二期產(chǎn)品價格格建議聯(lián)排別墅：04-05年整體銷售均均價平穩(wěn)，銷銷售率很好，，該產(chǎn)品及4800-4900元/㎡的價格為目前前市場較認可可產(chǎn)品，建議議在此價格基基礎(chǔ)上微調(diào)上上幅5%左右，但由于于該類產(chǎn)品06年上市量大，，又需要在年年內(nèi)實現(xiàn)75%以上的高銷售售率，因此建議二期聯(lián)排排別墅目標均均價為：5100元/㎡。疊加別墅：一一期疊加B1產(chǎn)品為04-05年疊加最暢銷銷產(chǎn)品，該產(chǎn)產(chǎn)品價格略高高于其他疊加加產(chǎn)品，均價價為3900左右，該產(chǎn)品品與我項目即即將推出的二二期疊加產(chǎn)品品極為相似，，為能保證該該部分產(chǎn)品在在年內(nèi)能夠100%銷售，因此建建議二期疊加加產(chǎn)品在此價價格基礎(chǔ)上增增加5%，建議目標均價價為4100元/㎡。平層公寓：該該產(chǎn)品一直為為房地產(chǎn)市場場的主力產(chǎn)品品線，一期均均價為2900元左右右，按按規(guī)律律增長長06年價格格應(yīng)在在3100~3200元/㎡，由于于我司司06年不推推出該該產(chǎn)品品，在在07年上市市時，該產(chǎn)品品價格格按規(guī)規(guī)律增增長應(yīng)應(yīng)達到到3400-3500元/㎡。.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載??！價格格制制訂訂原原則則以市場場為基基礎(chǔ)、、參考考市場場競品品價格格、結(jié)結(jié)合成成本確確定價價格漲價策策略以以“小步快快跑”為原則則，小小幅快快速提提升價價格，，降低低客客戶對對于漲漲價的的抗性性當成本本超出出客戶戶認可可價格格很多多時，，將另另辟蹊蹊徑，，用產(chǎn)產(chǎn)品附附加值值及組組合其其他產(chǎn)產(chǎn)品的的附加加值來來規(guī)避避價格格風(fēng)險險強化價價格體體系管管理，，縮小小報價價和實實際成成交價價格的的差距距，保保證交交易的的公平平性，，維護護品牌牌形象象.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載！！營銷推推廣思思路及及策略略.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載！！3、項目目銷售售節(jié)點點及銷銷售策策略預(yù)預(yù)期：：1）項項目第第一強強銷期期：銷售周周期：：2006年3月份——5月底；；營銷重重點：：A、上市市產(chǎn)品品：二二期疊疊加78套二期聯(lián)聯(lián)排18套二期雙雙拼6套B、預(yù)預(yù)熱產(chǎn)產(chǎn)品：：D1區(qū)：二期聯(lián)聯(lián)排40套（5月底下下預(yù)銷銷證））二期雙雙拼8套（5月底下下預(yù)銷銷證））銷售目目標：：二期期疊加加銷售售35套，銷銷售額額：2800萬二期聯(lián)聯(lián)排銷銷售18套，銷銷售額額：2300萬二期雙雙拼銷銷售2套，銷銷售額額：390萬一期剩剩余產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售12套，銷銷售額額：1200萬二期電電梯產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售10套，銷銷售額額：700萬共計銷銷售額額：7390萬.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載??！策略思思路：：A：新品品上市市推介介（產(chǎn)產(chǎn)品賣賣點支支撐））B：結(jié)合合注意意力經(jīng)經(jīng)濟，，利用用熱點點事事件結(jié)結(jié)合客客戶參參與性性引爆爆市場場。C：項目目、德德國、、足球球、建建筑相相結(jié)合合促進進產(chǎn)品品的銷銷售。。D：結(jié)合合SP活動營營銷具體4月樣板板間開開放，，新品品上市市，利利用產(chǎn)產(chǎn)品賣賣點作作為支支撐利利用樣樣板間間進行行粗簡簡銷售售。5月炒作作世界界杯，，引出出德式式建筑筑的內(nèi)內(nèi)涵，，延續(xù)續(xù)一直直以來來的國國際品品質(zhì)的的理念念，同同時拋拋出““敬請請關(guān)注注融創(chuàng)創(chuàng)·上城與與您的的世界界杯之之約””、““世界界的語語言——足球、、建筑筑-------”、“融融創(chuàng)·上城與與德國國的不不解之之緣””等，，為后后續(xù)的的大幅幅炒作作做出出鋪墊墊。其他支支持：：上市市產(chǎn)品品銷售售道具具及物物料準準備、、媒體體廣告告投放放等預(yù)熱產(chǎn)產(chǎn)品的的市場場推廣廣預(yù)熱熱費用預(yù)預(yù)估：：267萬.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。?006年4月１日——４月30日策略推廣安排媒體組合推廣內(nèi)容時間費用NP新文化半版豎放4.13143272元城晚整版4.14東亞半版豎放二期熱售，項目形象及實力4.2031800元城晚整版二期熱售，項目形象及實力4.2784480元樓宇投放項目宣傳片4月3萬電視播放項目宣傳片4月8萬戶外項目形象、銷售信息傳達3——12月16萬戶外發(fā)布直郵長春高企經(jīng)理+俱樂部會員+高檔社區(qū)直郵資料：俱樂部會刊4月3萬銷售道具準備印刷品制作4月5萬售樓處布置及現(xiàn)場氣氛布置針對于開盤銷售中心調(diào)整4月5萬營銷目標：本月通過樣板間開放信息、開盤、景觀，促進新品成交共計：65，9552元

備注：上述策略、載體、日期的安排為計劃，如有特殊情況需進行適當調(diào)整.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載！！2006年5月策略推廣安排媒體組合推廣內(nèi)容時間費用NP長晚半版聯(lián)排新品預(yù)熱5.1128萬城晚整版5.11東亞整版5.18新文化半版敬請期待融創(chuàng)·上城與您的世界杯之約5.25房產(chǎn)報封底樓宇投放項目宣傳片3月3萬戶外項目形象、銷售信息傳達3——12月16萬戶外發(fā)布房交會項目整體新品銷售5月35萬廣播敬請期待融創(chuàng)·上城與您的世界杯之約96.85月3萬銷售道具準備印刷品制作5月5萬營銷目標：本月通過新品上市信息，結(jié)合房交會促進成交

共計：90萬

備注：上述策略、載體、日期的安排為計劃，如有特殊情況需進行適當調(diào)整.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載??！2）項目目第二二強銷銷期：：銷售周周期：：2006年6月份——8月底；；營銷重重點：：上市市產(chǎn)品品：二二期疊疊加43套二期聯(lián)聯(lián)排113套（含含D2區(qū)48套，D3區(qū)65套）二期雙雙拼12套（含含D2區(qū)8套）銷售目目標：：二期期疊加加銷售售30套，銷銷售額額：2400萬二期聯(lián)聯(lián)排銷銷售43套，銷銷售額額：5400萬二期雙雙拼銷銷售3套，銷銷售額額：580萬一期剩剩余產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售14套，銷銷售額額：1200萬二期電電梯產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售13套，銷銷售額額：900萬共計銷銷售額額：10480萬.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載！！策略思思路：：A：產(chǎn)品品賣點點支撐撐B：全面面提升升客戶戶參與與熱情情C：提升升園區(qū)區(qū)成熟熟度及及完善善配套套D：結(jié)合合SP活動營營銷具體：：6月激情情世界界杯之之月，，猜球球賽贏贏取折折上折折。7月露天天電影影周，，經(jīng)典典影片片與超超級賽賽事好好戲連連臺。。8月利用用世界界杯余余溫，，舉舉辦““讓業(yè)業(yè)主與與外籍籍球員員親密密接觸觸的中中外對對抗賽賽”為為后后續(xù)的的針對對于二二期電電梯單單位的的銷售售做出出鋪墊墊。其他支支持：：上市市產(chǎn)品品銷售售道具具及物物料準準備、、媒體體廣告告投放放等費用預(yù)預(yù)估：：182萬.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載！！2006年6月策略推廣安排媒體組合推廣內(nèi)容時間費用NP長晚半版足球競猜，贏取折上折6.126萬城晚整版東亞整版足球之夜，融創(chuàng)上城開啟世界杯之旅6.6新文化半版足球競猜活動報道6.22房產(chǎn)報封底樓宇投放項目宣傳片3月3萬戶外項目形象、銷售信息傳達3——12月12萬戶外發(fā)布SP促銷活動足球之夜，融創(chuàng)上城開啟世界杯之旅6月25萬廣播敬請期待融創(chuàng)·上城與您的世界杯之約96.86月3萬銷售道具準備印刷品制作禮品6月5萬營銷目標：本月通過世界杯開賽，引起事件營銷

共計：74萬

備注：上述策略、載體、日期的安排為計劃，如有特殊情況需進行適當調(diào)整.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載??！2006年7月策略推廣安排媒體組合推廣內(nèi)容時間費用NP長晚半版露天電影周7.626萬城晚整版房產(chǎn)報封底新文化半版足球競猜活動報道7.13東亞整版7.20樓宇投放項目宣傳片3月3萬戶外項目形象、銷售信息傳達3——12月12萬戶外發(fā)布SP促銷活動露天電影周7月5萬廣播敬請期待融創(chuàng)·上城與您的世界杯之約96.87月3萬銷售道具準備印刷品制作禮品6月5萬營銷目標：本月通過世界杯開賽，引起事件營銷

共計：54萬

備注：上述策略、載體、日期的安排為計劃，如有特殊情況需進行適當調(diào)整.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。?006年8月策略推廣安排媒體組合推廣內(nèi)容時間費用NP長晚半版中外足球?qū)官?.1026萬城晚整版房產(chǎn)報封底新文化半版產(chǎn)品賣點宣傳8.17東亞整版8.24樓宇投放項目宣傳片3月3萬戶外項目形象、銷售信息傳達3——12月12萬戶外發(fā)布SP促銷活動足球?qū)官?月5萬廣播敬請期待融創(chuàng)·上城與您的世界杯之約96.88月3萬銷售道具準備印刷品制作禮品6月5萬營銷目標：本月通過中外足球?qū)官悾嬲宫F(xiàn)園區(qū)客戶特質(zhì)，同時為9月份啟動包租做好準備。

共計：54萬

備注：上述策略、載體、日期的安排為計劃，如有特殊情況需進行適當調(diào)整.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載??！3）項目目第三三強銷銷期：：銷售周周期：：2006年9月份——10月底；營銷重點：上上市產(chǎn)品：二二期疊加8套二期聯(lián)排63套二期雙拼7套銷售目標：二二期疊加銷售售8套，銷售額：：650萬二期聯(lián)排銷售售20套，銷售額：：2500萬二期雙拼銷售售3套，銷售額：：600萬一期剩余產(chǎn)品品銷售10套，銷售額：：870萬二期電梯產(chǎn)品品銷售20套，銷售額：：1300萬共計銷售額：：5920萬.（....），提供海量量管理資料免免費下載！策略思路：A：產(chǎn)品賣點支支撐B：全面提升客客戶參與熱情情C：提升園區(qū)成成熟度及完善善配套D：結(jié)合SP活動營銷具體：9月二期入住，，成熟度無與與倫比。10月國慶七天樂樂，好禮送不不停。其他支持：上上市產(chǎn)品銷售售道具及物料料準備、媒體體廣告投放等等費用預(yù)估：173萬.（....），提供海量量管理資料免免費下載！2006年9月策略推廣安排媒體組合推廣內(nèi)容時間費用NP長晚半版電梯洋房銷售信息9.726萬城晚整版房產(chǎn)報封底新文化半版二期入住信息9.14東亞整版9.21樓宇投放項目宣傳片3月3萬戶外項目形象、銷售信息傳達3——12月12萬戶外發(fā)布SP促銷活動業(yè)主入住活動9月20萬廣播二期入住信息96.89月3萬銷售道具準備印刷品制作、多層樣板間裝修禮品9月55萬營銷目標：本月通過策略促進二期電梯別墅的銷售。

共計：119萬

備注：上述策略、載體、日期的安排為計劃，如有特殊情況需進行適當調(diào)整.（....），提供海量量管理資料免免費下載！2006年10月策略推廣安排媒體組合推廣內(nèi)容時間費用NP長晚半版國慶七天樂報道10.1226萬城晚整版房產(chǎn)報封底新文化半版國際社區(qū)生活縮影剪輯10.19東亞整版10.26樓宇投放項目宣傳片3月3萬戶外項目形象、銷售信息傳達3——12月12萬戶外發(fā)布廣播國慶七天樂活動細則及后續(xù)報道96.810月3萬銷售道具準備印刷品制作、禮品10月10萬營銷目標：本月通過國慶進行產(chǎn)品促銷，同時利用園區(qū)成熟帶動銷售。

共計：54萬

備注：上述策略、載體、日期的安排為計劃，如有特殊情況需進行適當調(diào)整.（....），提供海量量管理資料免免費下載！4）項目持續(xù)期期：銷售周期：2006年11月份——12月底；營銷重點：上上市產(chǎn)品：二二期聯(lián)排38套二期雙拼5套銷售目標：二二期疊加銷售售5套，銷售額：：400萬二期聯(lián)排銷售售15套，銷售額：：1900萬二期雙拼銷售售2套，銷售額：：400萬一期剩余產(chǎn)品品銷售8套，銷售額：：700萬二期電梯產(chǎn)品品銷售7套，銷售額：：500萬共計銷售額：：3900萬.（....），提供海量量管理資料免免費下載！策略思路：A：產(chǎn)品賣點支支撐B：全面提升客客戶參與熱情情C：提升園區(qū)成成熟度及完善善配套D：結(jié)合SP活動營銷E：年底促銷具體：11月華夏教育之之旅（業(yè)主子子女全國10大名校參觀））12月購房抽取漢漢堡之旅家庭庭游（限2人），圣誕答答謝酒會。其他支持：上上市產(chǎn)品銷售售道具及物料料準備、媒體體廣告投放等等費用預(yù)估：118萬.（....），提供海量量管理資料免免費下載！2006年11月策略推廣安排媒體組合推廣內(nèi)容時間費用NP長晚半版華夏教育之旅11.910萬東亞整版產(chǎn)品賣點11.23樓宇投放項目宣傳片3月3萬電視賣點宣傳1110戶外項目形象、銷售信息傳達3——12月10萬戶外發(fā)布SP促銷活動華夏教育之旅活動11月10萬廣播華夏之旅活動信息傳達96.811月3萬銷售道具準備印刷品制作、直投11月5萬營銷目標：本月通過教育之旅宣傳教育概念，通過淡季促銷策略帶動剩余產(chǎn)品的銷售。

共計：51萬

備注：上述策略、載體、日期的安排為計劃，如有特殊情況需進行適當調(diào)整.（....），提供海量量管理資料免免費下載！2006年12月策略推廣安排媒體組合推廣內(nèi)容時間費用NP城晚整版年底促銷12.716萬房產(chǎn)報封底新文化半版年底促銷12.14樓宇投放項目宣傳片3月3萬電視片產(chǎn)品信息12月10萬戶外項目形象、銷售信息傳達3——12月10萬戶外發(fā)布SP促銷活動圣誕節(jié)活動12月10萬廣播二期入住信息96.812月3萬銷售道具準備印刷品、制作、禮品12月15萬營銷目標：本月通過淡季促銷策略帶動剩余產(chǎn)品的銷售。

共計：67萬

備注：上述策略、載體、日期的安排為計劃，如有特殊情況需進行適當調(diào)整.（....），提供海量量管理資料免免費下載！謝謝1月-2322:13:3122:1322:131月-231月-2322:1322:1322:13:311月-231月-2322:13:312023/1/622:13:319、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。22:13:3122:13:3122:131/6/202310:13:31PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2322:13:3122:13Jan-2306-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。22:13:3222:13:3222:13Friday,January6