房屋預(yù)售合同問(wèn)題起訴狀

民事起訴狀原告：****男****年**月**日出生工作單位：***住所：被告：上海**地產(chǎn)有限公司法定代表人：職務(wù)：注冊(cè)地：上海市**區(qū)城北路255弄**號(hào)**幢實(shí)際住所地：上海市**區(qū)安亭鎮(zhèn)**路**弄訴訟請(qǐng)求：（一）請(qǐng)求判令撤銷《預(yù)售合同》“補(bǔ)充條款一”第40頁(yè)第4行記載：“小區(qū)會(huì)所所有權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、出租或委托他人經(jīng)營(yíng)?！保ǘ┱?qǐng)求判令撤銷《預(yù)售合同》“補(bǔ)充條款一”第40頁(yè)第7行記載：“小區(qū)內(nèi)的地上車庫(kù)、地下停車庫(kù)（位），架空層停車位的產(chǎn)權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)依法銷售、出租并收取收益?！保ㄈ┱?qǐng)求判令撤銷《預(yù)售合同》“補(bǔ)充條款一”第40頁(yè)第23行記載：“出賣人為本商品房所作的任何形式的廣告宣傳資料、售樓處展示資料、樣板景觀、照片、沙盤等內(nèi)容及銷售人員的講解內(nèi)容均為要約邀請(qǐng)，該要約邀請(qǐng)的內(nèi)容與本合同正文條款、附件和補(bǔ)充條款不一致的，均以本合同正文條款、附件和補(bǔ)充條款為準(zhǔn)?！保ㄋ模┱?qǐng)求判令撤銷《預(yù)售合同》“補(bǔ)充條款一”第41頁(yè)第3行記載：“本項(xiàng)目前期房源的所有宣傳資料、廣告、示范單位均不作為買受人的購(gòu)房參考和依據(jù)。”（五）請(qǐng)求判令撤銷《預(yù)售合同》“補(bǔ)充條款一”第42頁(yè)第25行記載：“對(duì)此出賣人享有最終解釋權(quán)。”（六）請(qǐng)求判令變更《預(yù)售合同》“補(bǔ)充條款一”第43頁(yè)第8行記載：“因買受人違反法律法規(guī)規(guī)章等規(guī)定、本合同正文和補(bǔ)充條款約定等導(dǎo)致甲（乙）方采取包括不限于公告、書面催收、聘請(qǐng)律師（費(fèi)用以各地司法局指導(dǎo)價(jià)計(jì)）維權(quán)等措施而發(fā)生的費(fèi)用由買受人承擔(dān)?！保ㄆ撸┱?qǐng)求判令變更《預(yù)售合同》“補(bǔ)充條款一”第44頁(yè)第23行記載：“買受人在辦理房屋交接過(guò)程中提出的任何不影響房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量瑕疵，包括但不限于局部裂縫、局部滲水、局部損壞、局部污染、局部水電不通、房屋部分裝修與藍(lán)圖不一致但不嚴(yán)重影響居住生活等均不得作為買受人拒不辦理房屋交接的理由，否則視為買受人逾期收房，由買受人承擔(dān)逾期收房違約責(zé)任?！保ò耍┱?qǐng)求判令變更《預(yù)售合同》“補(bǔ)充條款一”第47頁(yè)第13行記載：“買受人在辦理房屋交接手續(xù)的同時(shí)須付清------物業(yè)管理費(fèi)（三到六個(gè)月）、代收的裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、電表開(kāi)通費(fèi)、水費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等相關(guān)入戶費(fèi)用，遵守出賣人的交房流程，否則出賣人有權(quán)不予辦理相關(guān)手續(xù)，由此造成的逾期交房、質(zhì)量糾紛等法律責(zé)任由買受人承擔(dān)。”（九）請(qǐng)求判令變更《預(yù)售合同》“補(bǔ)充條款一”第47頁(yè)第16行記載：“若因連續(xù)陰雨，按政府要求避險(xiǎn)，退讓或?yàn)樽袷?、配合法?guī)政策的變化以及政府有關(guān)機(jī)構(gòu)的行為而引致的房屋交付延遲，買受人同意免除出賣人相應(yīng)的違約責(zé)任?！保ㄊ┱?qǐng)求判令撤銷《預(yù)售合同》“補(bǔ)充條款一”第52頁(yè)第24行記載：“對(duì)本補(bǔ)充條款出賣人擁有最終解釋權(quán)?！保ㄊ唬┍桓娉袚?dān)本案訴訟全部費(fèi)用。事實(shí)和理由：*年*月*日，原告按預(yù)約至售樓處與被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》。（1）當(dāng)天，被告憑借其自身經(jīng)濟(jì)上掌控銷售的優(yōu)勢(shì)，利用原告對(duì)購(gòu)房缺乏交易經(jīng)驗(yàn)之弱點(diǎn)，忽悠原告忽視購(gòu)房“先簽約、再付款”的正常操作程序，以致原告“付款在先”、“簽約在后”，造成被動(dòng)的已購(gòu)房“既成事實(shí)”#。（2）被吿再次憑借其經(jīng)濟(jì)上掌控銷售的優(yōu)勢(shì)，向原告出示《上海市商品房預(yù)售合同》時(shí)，將已由其私下“添加諸多格式條款”的“簽約合同文本”一并夾帶給原告，同時(shí)聲稱：“這是由市房地局制定、市工商局監(jiān)制的‘二零零零版本’統(tǒng)一格式合同”#。而原告自所以會(huì)在簽約時(shí)爽快受被告假冒政府版“統(tǒng)一格式合同”欺詐，完全是出于對(duì)“政府誠(chéng)信”的高度信任，由政府監(jiān)制的“統(tǒng)一格式合同”，肯定不會(huì)欺詐老百姓，因而原告輕率地在被告所出示的假冒政府版“統(tǒng)一格式合同”上簽約；坦言之：簽約時(shí)原告根本沒(méi)有認(rèn)真看過(guò)“補(bǔ)充條款一”。（3）然事實(shí)上，政府版“格式合同正本”為“小4號(hào)”字體，共34條款；而被告有預(yù)謀、精心添加的“補(bǔ)充條款一”為“小5號(hào)”字體，共有15頁(yè)之多（39頁(yè)~53頁(yè)），在字?jǐn)?shù)、內(nèi)容上全面復(fù)蓋政府版“格式合同正本”，合同主要內(nèi)容己發(fā)生“本質(zhì)”的變化，對(duì)于這一重要添加變動(dòng)，被告“只字不提”，在整個(gè)“先付款、后簽約”的過(guò)程中，被告從未盡過(guò)應(yīng)“告知”原告應(yīng)當(dāng)知情“義務(wù)”，卻以假冒政府版“統(tǒng)一格式合同”欺詐原告簽約，主觀上產(chǎn)生“顯失公平”#。（4）致使原、被告雙方權(quán)利義務(wù)明顯違反“公平、等價(jià)有償原則”，而被告精心添加在“補(bǔ)充條款一”中的諸多“格式條款”，在客觀上存在“顯失公平”，原、被告雙方利益不平衡，原告承擔(dān)太多的義務(wù)而享受極少的權(quán)利，致使原告在經(jīng)濟(jì)利益上遭受重大損失，上述簽約顯然不是出自于原告“真實(shí)意思的表示”，因而違反了“公平合理原則”。且“補(bǔ)充條款一”中多處明顯違反法律法規(guī)的規(guī)定；為今日原告行使“合同撤銷權(quán)和合同變更權(quán)”之訴，埋下多處“瑕疵”。原告依據(jù)《民法通則》第59條、《合同法》第54條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院變更或者撤銷：（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。”依法訴之貴院，請(qǐng)求貴院依法“變更或者撤銷”原、被告2011年*月**日所簽：《上海市商品房預(yù)售合同》“補(bǔ)充條款一”部分“顯失公平”、且違反法律法規(guī)規(guī)定的“格式條款”。原告請(qǐng)求“變更或者撤銷”被告格式條款的“事實(shí)和理由”如下：一、被告“補(bǔ)充條款一”第40頁(yè)第4行記載：“小區(qū)會(huì)所所有權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、出租或委托他人經(jīng)營(yíng)?！?；顯然與《物權(quán)法》規(guī)定不符；依據(jù)《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡?3條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”被告上述條款顯然己侵犯全體業(yè)主依法享有物業(yè)經(jīng)營(yíng)性和服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)；被告未征得全體業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，顯然無(wú)權(quán)行使物業(yè)處分權(quán)，無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或委托他人經(jīng)營(yíng)；故上述原、被告雙方經(jīng)濟(jì)利益“顯失公平”的“格式條款”，依法應(yīng)予“撤銷”。被告在本《預(yù)售合同》“附件五”第18頁(yè)第2行留有“自認(rèn)”記載：“本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房位于安諧路9弄，建筑面積430平方米，該物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位按照規(guī)定配置，屬全體業(yè)主所有?！惫试嬷厣甏俗哉J(rèn)權(quán)。二、被告“補(bǔ)充條款一”第40頁(yè)第7行還記載：“小區(qū)內(nèi)的地上車庫(kù)、地下停車庫(kù)（位），架空層停車位的產(chǎn)權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)依法銷售、出租并收取收益?！泵黠@與《物權(quán)法》規(guī)定不符；依據(jù)《物權(quán)法》第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有。”第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！薄罢加脴I(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”此外，國(guó)家工商總局《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第11條規(guī)定“經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中排除消費(fèi)者下列權(quán)利：（四）解釋格式條款的權(quán)利?！北桓娲藯l款顯然與《物權(quán)法》、國(guó)家工商總局的規(guī)定背道而馳，所以此條原、被告雙方經(jīng)濟(jì)利益“顯失公平”的“格式條款“，依法應(yīng)予“撤銷”。三、被告“補(bǔ)充條款一”第40頁(yè)第23行記載：“出賣人為本商品房所作的任何形式的廣告宣傳資料、售樓處展示資料、樣板景觀、照片、沙盤等內(nèi)容及銷售人員的講解內(nèi)容均為要約邀請(qǐng)，該要約邀請(qǐng)的內(nèi)容與本合同正文條款、附件和補(bǔ)充條款不一致的，均以本合同正文條款、附件和補(bǔ)充條款為準(zhǔn)?！边@一條款明顯違反《合同法》第15條第2款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！弊罡叻ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容?！北桓嬉浴熬鶠橐s邀請(qǐng)”為說(shuō)詞，替自己所作虛假?gòu)V告宣傳不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任尋找借口，所以此“格式條款”對(duì)原告來(lái)說(shuō)“顯失公平”，依法應(yīng)予“撤銷”。四、被告“補(bǔ)充條款一”第41頁(yè)第3行記載：“本項(xiàng)目前期房源的所有宣傳資料、廣告、示范單位均不作為買受人的購(gòu)房參考和依據(jù)?！备鶕?jù)上一條款的解析，符合“要約”的廣告“即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容”，被告如果違反，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。而且被告這一條款明顯違反《廣告法》第4條規(guī)定：“廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者?！币浴熬蛔鳛椤睘檎f(shuō)詞，這是被告替自己所作虛假?gòu)V告不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任尋找的借口，《廣告法》第38條明文規(guī)定：“違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任?！彼源恕案袷綏l款”對(duì)原告來(lái)說(shuō)“顯失公平”，依法應(yīng)予“撤銷”。五、被告“補(bǔ)充條款一”第42頁(yè)第25行記載：“對(duì)此出賣人享有最終解釋權(quán)”；被告這一條款顯然違反《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第24條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式做出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任?！眹?guó)家工商總局《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第11條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中排除消費(fèi)者下列權(quán)利：（四）解釋格式條款的權(quán)利?！北桓娲艘粭l款是對(duì)原告——消費(fèi)者權(quán)益的侵害，其實(shí)質(zhì)為“格式條款”，且對(duì)原告來(lái)說(shuō)“顯失公平”，依法應(yīng)予“撤銷”。2012年4月9日，工商局就上述條款業(yè)主蔡商蘇被告“己構(gòu)成經(jīng)營(yíng)者在格式條款中排除消費(fèi)者解釋格式條款的權(quán)利的違章行為”；故依法給予上訴人行政處罰：伍仟元整（補(bǔ)證*）。六、被告“補(bǔ)充條款一”第43頁(yè)第8行記載：“因買受人違反法律法規(guī)規(guī)章等規(guī)定、本合同正文和補(bǔ)充條款約定等導(dǎo)致甲（乙）方采取包括不限于公告、書面催收、聘請(qǐng)律師（費(fèi)用以各地司法局指導(dǎo)價(jià)計(jì)）維權(quán)等措施而發(fā)生的費(fèi)用由買受人承擔(dān)。”此條款明顯不公平，對(duì)被告無(wú)任何約束力，違反《合同法》公平原則、“法律同一律”原則，系被告單方面的“霸王條款”，條款內(nèi)容對(duì)原告來(lái)說(shuō)“顯失公平”，依法理應(yīng)“變更”。本“格式條款”應(yīng)當(dāng)依法變更為原、被告雙方“權(quán)利和義務(wù)”內(nèi)容對(duì)等的條款。七、被告“補(bǔ)充條款一”第44頁(yè)第23行記載：“買受人在辦理房屋交接過(guò)程中提出的任何不影響房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量瑕疵，包括但不限于局部裂縫、局部滲水、局部損壞、局部污染、局部水電不通、房屋部分裝修與藍(lán)圖不一致但不嚴(yán)重影響居住生活等均不得作為買受人拒不辦理房屋交接的理由，否則視為買受人逾期收房，由買受人承擔(dān)逾期收房違約責(zé)任?！北桓孢@一條款“霸氣十足”，是典型的“霸王條款”，從原告的經(jīng)濟(jì)利益考慮“顯失公平”。難道說(shuō)原告所購(gòu)自用房屋內(nèi)部“局部裂縫、局部滲水、局部損壞、局部污染、局部水電不通、”原告連暫不辦理房屋交接的權(quán)力也沒(méi)有？而且還要“由買受人承擔(dān)逾期收房違約責(zé)任”！這是哪一家的“強(qiáng)盜邏輯”，只許被告放火：房屋可以“裂縫、滲水、損壞、污染、水電不通”，卻不許原告“拒收該瑕疵房屋”，此“格式條款”內(nèi)容“顯失公平”，依法理應(yīng)“變更”。并應(yīng)當(dāng)增加因被告失職“承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任”之“權(quán)利和義務(wù)”雙方對(duì)等的“變更”條款，方顯法律之尊嚴(yán)。八、被告“補(bǔ)充條款一”第47頁(yè)第13行記載：“買受人在辦理房屋交接手續(xù)的同時(shí)須付清------物業(yè)管理費(fèi)（三到六個(gè)月）、代收的裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、電表開(kāi)通費(fèi)、水費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等相關(guān)入戶費(fèi)用，遵守出賣人的交房流程，否則出賣人有權(quán)不予辦理相關(guān)手續(xù)，由此造成的逾期交房、質(zhì)量糾紛等法律責(zé)任由買受人承擔(dān)?！北桓嬗喠⑦@樣的條款，實(shí)際上是在免除自身的法定義務(wù)。原告買了房子，被告就應(yīng)該履行按照《預(yù)售合同》約定，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交鑰匙。而交納物業(yè)、水、電等費(fèi)用是業(yè)主與物業(yè)單位訂立的另外一個(gè)合同關(guān)系，所以此條款違反了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第9條：“消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利”的規(guī)定。被告以“有權(quán)不予辦理相關(guān)手續(xù)，由此造成的逾期交房、質(zhì)量糾紛等法律責(zé)任由買受人承擔(dān)?！边@一“格式條款”要挾原告，致使原、被告雙方權(quán)利關(guān)系“顯失公平”，依法理應(yīng)“變更”。九、被告“補(bǔ)充條款一”第47頁(yè)第16行記載：“若因連續(xù)陰雨，按政府要求避險(xiǎn)，退讓或?yàn)樽袷亍⑴浜戏ㄒ?guī)政策的變化以及政府有關(guān)機(jī)構(gòu)的行為而引致的房屋交付延遲，買受人同意免除出賣人相應(yīng)的違約責(zé)任?！边@一條款原告認(rèn)為：原、被告雙方“權(quán)利和義務(wù)”不平等，被告利用優(yōu)勢(shì)私自擴(kuò)大出賣方的免責(zé)范圍。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。”不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況。如確系政府法規(guī)變化以及政府有關(guān)機(jī)構(gòu)的行為，“而引致的房屋交付延遲，買受人可以同意免除出賣人相應(yīng)的違約責(zé)任?！比辉O(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因不屬于不可抗力范圍，出賣人延期交房的，應(yīng)視為違約。原告沒(méi)有理由同意被告這一“顯失公平”的“格式條款”，而無(wú)條件免除被告的違約責(zé)任，依法理應(yīng)“變更”。該條款提議法院“變更”為：“按政府要求避險(xiǎn)，退讓或?yàn)樽袷?、配合法?guī)政策的變化以及政府有關(guān)機(jī)構(gòu)的行為而引致的房屋交付延遲，買受人同意政府免責(zé)；但因出賣人出現(xiàn)‘過(guò)錯(cuò)’，而引致的房屋交付延遲，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋交付延遲違約責(zé)任，逾期向買受人支付‘日總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五的違約金’；若出賣人逾期交房超過(guò)90天，買受人可根據(jù)本合同規(guī)定單方面解除合同?！币泽w現(xiàn)原、被告雙方“公平合理原則”、“權(quán)利和義務(wù)對(duì)等原則”。十、被告“補(bǔ)充條款一”第52頁(yè)第24行記載：“對(duì)本補(bǔ)充條款出賣人擁有最終解釋權(quán)”；被告這一條款顯然違反《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第24條規(guī)定、國(guó)家工商總局《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第11條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中排除消費(fèi)者下列權(quán)利：（四）解釋格式條款的權(quán)利?！北桓娲恕案袷綏l款”是對(duì)原告——消費(fèi)者權(quán)益的侵害，其實(shí)質(zhì)為“違章”條款，原、被告關(guān)系“顯失公平”，依法應(yīng)予“撤銷”。綜上所述：假冒政府版《預(yù)售合同》被告所添加的“補(bǔ)充條款一”中，原告己舉證十項(xiàng)“顯失公平”的“格式條款”，這十項(xiàng)“格式條款”明顯違反我國(guó)法律法規(guī)之規(guī)定，致使原、被告雙方的權(quán)利義務(wù)明顯違反“公平、等價(jià)有償原則”，原告承擔(dān)太多的義務(wù)而享受極少的權(quán)利，致使原告在經(jīng)濟(jì)利益上遭受重大損失；而且被告在與原告簽約過(guò)程中，從沒(méi)有盡過(guò)應(yīng)當(dāng)“告知原告‘有諸多添加格式條款’的法定義務(wù)”；而是一味欺詐原告盡快“簽約”；故原告依據(jù)《民法通則》第59條、《合同法》第54條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院變更或者撤銷：（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。”依法請(qǐng)求貴院：“撤銷”被告六項(xiàng)“格式