廣西大型商業(yè)中心步營銷策劃建議書

XX商業(yè)中心初步營銷策劃建議書呈送：東莞市XX投資有限公司提交：柳州XX房地產(chǎn)營銷策劃有限責(zé)任公司時(shí)間：2012年9月27日目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_top"第一章項(xiàng)目提案的原則及思路8HYPERLINK\l"_top"第二章項(xiàng)目分析9HYPERLINK\l"_top"一、XX縣房地產(chǎn)市場分析9HYPERLINK\l"_top"二、項(xiàng)目地塊價(jià)值分析11HYPERLINK\l"_top"三、項(xiàng)目SWOT分析12HYPERLINK\l"_top"3.1總表12HYPERLINK\l"_top"3.2項(xiàng)目優(yōu)勢分析（S）13HYPERLINK\l"_top"3.3項(xiàng)目劣勢分析（W）16HYPERLINK\l"_top"3.4項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（O）17HYPERLINK\l"_top"3.5項(xiàng)目威脅分析（T）19HYPERLINK\l"_Toc36456256"第三章項(xiàng)目定位21HYPERLINK\l"_Toc36456257"一、項(xiàng)目市場定位21HYPERLINK\l"_Toc36456258"1.1市場定位理念21HYPERLINK\l"_Toc36456259"1.2市場定位：21HYPERLINK\l"_Toc36456260"二、項(xiàng)目形象定位22HYPERLINK\l"_Toc36456261"2.1形象主題定位：22HYPERLINK\l"_Toc36456262"2.2支持點(diǎn)：22HYPERLINK\l"_Toc36456263"2.3項(xiàng)目名稱建議23HYPERLINK\l"_Toc36456264"三、項(xiàng)目功能定位23HYPERLINK\l"_Toc36456266"3.1商場的商品定位及功能定位23HYPERLINK\l"_Toc36456267"3.2商品定位25HYPERLINK\l"_Toc36456268"3.3功能定位25HYPERLINK\l"_Toc36456269"四、商場目標(biāo)客戶定位26HYPERLINK\l"_Toc36456270"4.1租賃使用商場的目標(biāo)群分析26HYPERLINK\l"_Toc36456271"4.2商場的目標(biāo)消費(fèi)群分析26HYPERLINK\l"_Toc36456272"4.3商場的目標(biāo)投資經(jīng)營者分析28HYPERLINK\l"_Toc36456273"第四章整體規(guī)劃建議30HYPERLINK\l"_Toc36456274"一、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路30HYPERLINK\l"_Toc36456275"1.1MALL的概念30HYPERLINK\l"_Toc36456276"1.2建立具有中國特色的MALL31HYPERLINK\l"_Toc36456277"二、建筑風(fēng)格建議32HYPERLINK\l"_Toc36456278"2.1商場建筑設(shè)計(jì)建議32HYPERLINK\l"_Toc36456279"2.2具體建議32HYPERLINK\l"_Toc36456280"三、環(huán)境設(shè)計(jì)建議33HYPERLINK\l"_Toc36456281"3.1花的海洋34HYPERLINK\l"_Toc36456282"3.2動(dòng)態(tài)園林休閑區(qū)35HYPERLINK\l"_Toc36456283"3.3音樂無限35HYPERLINK\l"_Toc36456284"3.4藝術(shù)之都35HYPERLINK\l"_Toc36456285"四、設(shè)施配套建議36HYPERLINK\l"_Toc36456286"4.1商用項(xiàng)目的主要配套36HYPERLINK\l"_Toc36456287"4.2規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議36HYPERLINK\l"_Toc36456289"五、商鋪間隔建議37HYPERLINK\l"_Toc36456290"5.1大、小商鋪間隔的對比分析38HYPERLINK\l"_Toc36456291"5.2相關(guān)建議39HYPERLINK\l"_Toc36456292"5.3商鋪間隔具體建議：40HYPERLINK\l"_Toc36456293"5.4商戶組合建議41HYPERLINK\l"_Toc36456294"六、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議42HYPERLINK\l"_Toc36456295"6.1物業(yè)管理提前介入的工作43HYPERLINK\l"_Toc36456296"6.2商業(yè)管理提前介入的工作43HYPERLINK\l"_Toc36456297"七、商場其他規(guī)劃建議44HYPERLINK\l"_Toc36456298"7.1人流引導(dǎo)44HYPERLINK\l"_Toc36456299"7.2交通組織44HYPERLINK\l"_Toc36456300"7.3物流輸送45HYPERLINK\l"_Toc36456301"7.4輔助性服務(wù)設(shè)施46HYPERLINK\l"_Toc36456302"八、住宅部分規(guī)劃建議47HYPERLINK\l"_Toc36456305"第五章總體營銷推廣方案48HYPERLINK\l"_Toc36456306"一、總體推廣戰(zhàn)略思路48HYPERLINK\l"_Toc36456307"二、營銷策略49HYPERLINK\l"_Toc36456308"2.1總體營銷思路49HYPERLINK\l"_Toc36456314"三、事件營銷策略50HYPERLINK\l"_Toc36456319"四、項(xiàng)目定價(jià)策略51HYPERLINK\l"_Toc36456320"4.1定價(jià)考慮因素51HYPERLINK\l"_Toc36456321"4.2商場銷售價(jià)格建議51HYPERLINK\l"_Toc36456322"4.3住宅部分價(jià)格建議52HYPERLINK\l"_Toc36456323"五、招商策略53HYPERLINK\l"_Toc36456324"5.1策略一：提前介入制定招商政策53HYPERLINK\l"_Toc36456325"5.2策略二：有意識(shí)選擇商戶54HYPERLINK\l"_Toc36456326"5.3策略三：經(jīng)營商品類別與商場定為一致56HYPERLINK\l"_Toc36456305"第六章合作方式建議57HYPERLINK\l"_Toc36456306"一、全程代理式57HYPERLINK\l"_Toc36456307"二、營銷顧問式57HYPERLINK\l"_Toc36456307"三、策劃提案式59HYPERLINK\l"_Toc36456336"結(jié)語60第一章項(xiàng)目提案的原則及思路1.充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，即保證開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場動(dòng)作。2.充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力。3.以“售得出、租得滿、做的旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位。4.以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合。5.以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強(qiáng)勢樹立本案品牌形象。6.優(yōu)先引進(jìn)核心主力店。設(shè)計(jì)具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。7.從長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合城市規(guī)劃，制定項(xiàng)目的市場定位。8.結(jié)合城市規(guī)劃的有利因素，充分發(fā)揮項(xiàng)目地理優(yōu)勢，結(jié)合步行街的優(yōu)勢，打造項(xiàng)目品牌。9.站于商業(yè)物業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢，從整體規(guī)劃和開發(fā)利潤的角度思考，為開發(fā)商爭創(chuàng)利潤最大化。第二章項(xiàng)目分析一、XX縣房地產(chǎn)市場分析XX縣位于廣西北部，與柳州、桂林分別相距110公里和140公里。全縣總面積2905平方公里，總?cè)丝?2萬人，轄6鎮(zhèn)8鄉(xiāng)153個(gè)村(街、社區(qū))，聚居漢、壯、苗、瑤、侗等19個(gè)民族?？h城城區(qū)面積為9.6平方公里，人口8萬余人，商貿(mào)十分發(fā)達(dá)，歷來是桂北、湘西、黔東南三省區(qū)交界中心區(qū)域的商品集散地，素有“小柳州”之美稱。XX縣房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目開發(fā)性質(zhì)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目概況傳統(tǒng)宅基地住宅項(xiàng)項(xiàng)目——平均單價(jià)600元元/㎡集資建房小區(qū)銀行職工宿舍平均單價(jià)500元元/㎡公務(wù)員小區(qū)平均單價(jià)550元元/㎡教師公寓等平均單價(jià)550元元/㎡商品房項(xiàng)目東龍居平均單價(jià)790元元/㎡綠水東岸。鑫升源源平均單價(jià)800元元/㎡XX城市購物廣場場等住宅平均單價(jià)8110元/㎡一層商鋪平均單價(jià)價(jià)8300元/㎡，以每月45元/㎡返租5年。二層商鋪平均單價(jià)價(jià)5500元/㎡，以每月30元/㎡返租5年。2004年在XX“建設(shè)小柳州，融入大柳州”城市建設(shè)規(guī)劃中，以城東區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，擴(kuò)大規(guī)模，完善功能，加快推進(jìn)城市化步伐。完善城市功能，實(shí)現(xiàn)城市容量擴(kuò)張，全力打造城市品牌，構(gòu)筑起經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平臺(tái)。城市化水平已提高2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，XX縣房地產(chǎn)業(yè)得到了較快的發(fā)展。XX縣房地產(chǎn)業(yè)的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有：得益于國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，市民的消費(fèi)信心得以增強(qiáng)和鞏固；機(jī)關(guān)企事業(yè)單位取消了實(shí)物分房政策，催生了商品房新的市場需求；在“建設(shè)小柳州，融入大柳州”城市建設(shè)規(guī)劃中對拆遷安置需求大增，是房地產(chǎn)走旺的主因。金融機(jī)構(gòu)對購房者發(fā)放貸款，市民觀念的轉(zhuǎn)變、收入的提高，樓盤配套的日益完善，也大大推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、項(xiàng)目地塊價(jià)值分析本項(xiàng)目地處XX縣商業(yè)最活躍最繁華的商業(yè)中心——桔香路中南段，原XX縣飲食服務(wù)公司。屬于XX縣區(qū)的核心商業(yè)區(qū)范圍，其商業(yè)價(jià)值具備先天的區(qū)位和地段優(yōu)勢。項(xiàng)目東部及南部為使用中的居民房、單位宿舍和臨街店面，比較破舊，有較好的商業(yè)氣氛，但檔次不高。XX縣長安廣場地點(diǎn)位于縣城舊機(jī)場新城區(qū)中心地帶，廣場東面為規(guī)劃中的縣人民政府所在地北面為XX綜合批發(fā)市場，西、南面為居民區(qū)，環(huán)廣場周邊為城市道路。廣場總建設(shè)面積為120畝，工程投資1000多萬元人民廣場的改建會(huì)強(qiáng)化城市生活（商務(wù)中心、文化中心）功能和旅游功能，形成XX的縣區(qū)向心源，會(huì)提升區(qū)域形象，能帶來更多的人潮，對同區(qū)商業(yè)而言是一大利好。對本項(xiàng)目而言，商業(yè)環(huán)境、人文環(huán)境的逐步改善會(huì)帶來更多的投資者和經(jīng)營者，銷售通路會(huì)更寬廣。同時(shí)長安廣場的形象會(huì)清晰城市中心區(qū)的功能定位，令本項(xiàng)目處于“大型商業(yè)購物區(qū)”范疇，將明確指引目標(biāo)客戶的投資、置業(yè)熱情，將其整合有利于本項(xiàng)目的宣傳推廣。三、項(xiàng)目SWOT分析3.1總表S（優(yōu)勢分析）W（劣勢分析）⑴區(qū)位優(yōu)勢⑵地段優(yōu)勢⑶項(xiàng)目可塑性強(qiáng)⑷人氣優(yōu)勢⑸交通優(yōu)勢⑹配套優(yōu)勢⑴規(guī)模較大，商業(yè)面面積大⑵項(xiàng)目工期長，市場場有壓力⑶周邊現(xiàn)有的競爭樓樓盤給項(xiàng)目銷銷售及招商帶帶來一定的壓壓力O（機(jī)會(huì)分析）T（威脅分析）⑴區(qū)域商圈的商場功功能面臨調(diào)整整⑵XX廣場互補(bǔ)城區(qū)區(qū)功能⑶目前XX商業(yè)項(xiàng)目目營銷手段落落后⑷臨街鋪面拆遷促進(jìn)進(jìn)租賃需求⑴XX城市購物廣場場的先行，對對本項(xiàng)目有直直接威脅⑵消費(fèi)觀念限制⑶國家政策頻頻出臺(tái)臺(tái)，房產(chǎn)銷售售市場門檻提提高3.2項(xiàng)目優(yōu)勢分析（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢本項(xiàng)目所在地是XX河?xùn)|的一級(jí)商業(yè)中心，據(jù)最新的城建規(guī)劃顯示：該區(qū)的城市功能擬調(diào)整為大型商業(yè)購物區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能和旅游功能得到進(jìn)一步加強(qiáng)，成為XX城市生活和商業(yè)的核心區(qū)。本項(xiàng)目地處XX商業(yè)的“核心范圍”，擁有先天的區(qū)位優(yōu)勢，對目標(biāo)客戶群有極強(qiáng)的吸引力。優(yōu)勢應(yīng)用：——本項(xiàng)目是XX的“高價(jià)區(qū)”，其商業(yè)地位占據(jù)XX的制高點(diǎn)，在宣傳推廣方面將有利于本項(xiàng)目。⑵地段優(yōu)勢桔香路是XX縣最繁華的傳統(tǒng)商業(yè)街，其周邊一帶是本縣商賈云集、商機(jī)最深厚的地方，是城市未來的一個(gè)商業(yè)、旅游重心區(qū)。本項(xiàng)目位于桔香路中南段，并與工商銀行、火車站、汽車站相鄰，其地段優(yōu)勢無可替代，市場潛力有待挖掘。優(yōu)勢應(yīng)用：——研展桔香路在XX商業(yè)、娛樂的市場號(hào)召力，將利于本項(xiàng)目的推廣。⑶項(xiàng)目可塑性強(qiáng)本項(xiàng)目占地面積約8000平方米，具備營造縣中心大型商業(yè)樓盤的條件；XX縣區(qū)的規(guī)劃將重新整合縣中心區(qū)的商（業(yè)）旅（游）環(huán)境，令本項(xiàng)目具備很強(qiáng)的可塑空間。優(yōu)勢應(yīng)用：——針對XX現(xiàn)有商業(yè)賣場購物功能的狀況，整合各方面資源，為本項(xiàng)目營造獨(dú)特的項(xiàng)目個(gè)性?！鳛樾碌纳虡I(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，在項(xiàng)目功能上可以規(guī)劃地比較完善。⑷人氣優(yōu)勢桔香路是XX居民消費(fèi)的集中區(qū)，本項(xiàng)目位于縣中心區(qū)最繁華的商業(yè)街上，為本項(xiàng)目帶來大量的人流、人氣。優(yōu)勢應(yīng)用：——人流、人氣是今后經(jīng)營的最大支持，大量的人流能提供給目標(biāo)客戶信心的保證。⑸交通優(yōu)勢本項(xiàng)目四面環(huán)路，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，出入方便快捷。其所帶來的密集的車流、人流令本案的商用物業(yè)具有多元化發(fā)展的先天條件。優(yōu)勢應(yīng)用：——充分利用本項(xiàng)目交通優(yōu)勢，將本項(xiàng)目商用物業(yè)的價(jià)值提升至XX首席繁華商業(yè)步行街，從而保證開發(fā)商贏利空間的最大化。⑹配套優(yōu)勢項(xiàng)目所在地塊位置存在的大問題是交通環(huán)境：區(qū)域內(nèi)部交通比較混亂，機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位不足，步行交通和機(jī)動(dòng)車交通混雜。項(xiàng)目所在的十字街口是XX縣的交通樞紐，人車混行、停車位嚴(yán)重不足（占據(jù)路面停車，成為交通最大隱患），給項(xiàng)目規(guī)劃帶來必須考量因素。本項(xiàng)目作為新的商業(yè)樓盤可從規(guī)劃階段規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，在配套方面獲取優(yōu)勢，滿足該地區(qū)的停車需求，獲取更大商機(jī)。優(yōu)勢應(yīng)用：——在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮停車消費(fèi)及住戶使用功能，為項(xiàng)目營銷推廣提供更完備條件。小結(jié)：項(xiàng)目的這些優(yōu)勢，再結(jié)合個(gè)性化生活的商業(yè)樓盤規(guī)劃營造，以形成本項(xiàng)目極強(qiáng)的賣點(diǎn)。3.3項(xiàng)目劣勢分析（W）⑴規(guī)模較大，商業(yè)面積大本項(xiàng)目占地面積達(dá)8000多平方米，三層商場的規(guī)劃，建成后將成為XX縣最大的商業(yè)項(xiàng)目，XX縣外來人口較少，要保證如此大的商業(yè)項(xiàng)目順利地維持經(jīng)營，單靠本縣的人口較難支撐。應(yīng)對措施：——利用旅游資源，拓展項(xiàng)目賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)部分商業(yè)面積由外來商戶消化。⑵項(xiàng)目工期長，市場有壓力本項(xiàng)目現(xiàn)處于籌建階段，距離商鋪預(yù)售時(shí)間尚有較長時(shí)間，可能會(huì)錯(cuò)失商鋪銷售的先機(jī)。應(yīng)對措施：——及時(shí)跟進(jìn)本項(xiàng)目各種證照的辦理過程，完善銷售前期的法律手續(xù)；——在項(xiàng)目客戶的原始積累階段和引導(dǎo)銷售階段，做好項(xiàng)目的宣傳推廣工作，來吸引潛在客戶的注意。⑶同質(zhì)項(xiàng)目競爭激烈烈項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的競競爭樓盤較多多，給項(xiàng)目銷銷售及招商帶帶來一定的壓壓力應(yīng)對措施：——提升項(xiàng)目的檔次，完完善商業(yè)功能能的規(guī)劃，以以搶占人氣為為主要的競爭爭方向。3.4項(xiàng)目機(jī)會(huì)分分析（O）⑴區(qū)域商圈的商場功功能面臨調(diào)整整我司市調(diào)組在本次次市調(diào)過程發(fā)發(fā)現(xiàn)：XX的商場經(jīng)經(jīng)營基本以百百貨公司形態(tài)態(tài)出現(xiàn)，輔以以精品服飾商商場經(jīng)營，均均強(qiáng)調(diào)滿足購購物功能，忽忽略了休閑、娛娛樂功能。但現(xiàn)階段購物功能能富余狀況已已出現(xiàn)。本項(xiàng)項(xiàng)目作為新的的商業(yè)樓盤開開發(fā)，可針對對該區(qū)“購物功能富富余、休閑娛娛樂功能不足足”的情況做規(guī)規(guī)劃，既可滿滿足市場的需需求，又可找找尋本項(xiàng)目的的機(jī)會(huì)點(diǎn)。⑵長安廣場互補(bǔ)城區(qū)區(qū)功能項(xiàng)目北面的長安廣廣場，該規(guī)劃劃將縣區(qū)分為為大型購物區(qū)區(qū)、商務(wù)辦公公區(qū)、文化中中心區(qū)；人民民廣場周邊屬屬于商務(wù)辦公公區(qū)和文化中中心區(qū)，本項(xiàng)項(xiàng)目屬于“大型購物區(qū)”范疇。本項(xiàng)目作為商住一一體開發(fā)，住住宅部分可考考慮商務(wù)區(qū)的的配套需求；；商場部分長長安廣場強(qiáng)調(diào)調(diào)的是旅游、文文化功能，而而本項(xiàng)目則體體現(xiàn)的是吃、穿穿、用、住“一站式”的消費(fèi)中心心，兩者還是是有區(qū)別的、互互補(bǔ)的。強(qiáng)調(diào)中心區(qū)的城市市生活和商業(yè)業(yè)核心區(qū)的地地位，會(huì)給“大型購物、娛娛樂區(qū)”帶來更多的的客源和商機(jī)機(jī)。⑶目前XX商業(yè)項(xiàng)目目營銷手段落落后如前文所述，將XXX商業(yè)項(xiàng)目目與柳州相比比，現(xiàn)階段的的營銷手段只只停留在“引發(fā)出投資資商鋪的營銷銷概念和個(gè)別別出現(xiàn)返租回回報(bào)、以主力力商家進(jìn)駐帶帶動(dòng)商鋪銷售售”階段，是較較為落后的。這樣，對本項(xiàng)目而而言確是一個(gè)個(gè)較好的介入入時(shí)機(jī)：利用用先進(jìn)地區(qū)較較好的營銷理理念、結(jié)合當(dāng)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情情況，可總結(jié)結(jié)出適合本項(xiàng)項(xiàng)目的營銷策策略，在銷售售推廣過程取取得競爭優(yōu)勢勢。⑷臨街鋪面拆遷促進(jìn)進(jìn)租賃需求近兩年XX老城區(qū)區(qū)大量的臨街街鋪面被拆遷遷，激發(fā)了商商鋪經(jīng)營需求求（或租或買買）。一些好好地段的商鋪鋪會(huì)成為商家家置業(yè)首選。本項(xiàng)目地處XX城城東區(qū)的商業(yè)業(yè)旺地，會(huì)倍倍受投資者及及用家的注意意，這種由拆拆遷導(dǎo)致的商商住新需求將將持續(xù)一定時(shí)時(shí)間（如建筑筑周期等），對對本項(xiàng)目而言言是利好因素素。3.5項(xiàng)目威脅分分析（T）⑴長安城市購物廣場場的先行，對對本項(xiàng)目有直直接威脅長安城市購物廣場場于本項(xiàng)目處處于同一區(qū)域域，并以“長安”命名，占據(jù)據(jù)品牌上的優(yōu)優(yōu)勢；就目前前情況來看，其其商業(yè)投資價(jià)價(jià)值高于本項(xiàng)項(xiàng)目，長安城城市購物廣場場與本項(xiàng)目的的商業(yè)定位相相似，對本項(xiàng)項(xiàng)目的推廣，有有直接的威脅脅。⑵消費(fèi)觀念限制XX居民目前收入入水平較低，2004年人均收入據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)為5000多元；經(jīng)濟(jì)承受能力較弱，對價(jià)格很敏感；假日消費(fèi)經(jīng)濟(jì)還有待完善。⑶國家政策頻頻出臺(tái)臺(tái)，房產(chǎn)銷售售市場門檻提提高近期國家對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的宏觀觀調(diào)控政策頻頻頻出臺(tái)，銀銀行貸款、商商品房預(yù)售、商商品房二手交交易等新政策策的出臺(tái)及實(shí)實(shí)施，使商品品房銷售門檻檻的提高，令令整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)界面臨臨洗牌局面，要要求發(fā)展商具具備一定量的的開發(fā)資金，同同時(shí)令銷售許許可時(shí)間延后后?？偨Y(jié)：從以上SWOT分分析可知，本本項(xiàng)目在區(qū)位位、交通、地段、人人氣、項(xiàng)目可可塑性、配套套等幾個(gè)方面面具備優(yōu)勢，在在項(xiàng)目規(guī)模、周周邊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)因素等等方面存在不不足，因本項(xiàng)項(xiàng)目尚處于策策劃銷售初始始階段，只要要能解決好種種種不足及威威脅的影響，再再輔以差異化化的市場定位位，把握住市市場機(jī)遇，必必能取得較理理想的銷售業(yè)業(yè)績。第三章項(xiàng)目定定位一、項(xiàng)目市場定位位1.1市場定位位理念根據(jù)對市場及本項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢勢所進(jìn)行的分分析，結(jié)合本本項(xiàng)目所處地地理位置的特特性，可以看看出，目前XXX主要以百百貨公司、街街鋪、專賣店店經(jīng)營為主，缺缺乏多功能綜綜合型購物中中心。同時(shí)，消消費(fèi)者的消費(fèi)費(fèi)觀念向休閑閑、文化娛樂樂等精神消費(fèi)費(fèi)方面轉(zhuǎn)移，對對購物環(huán)境、購購物氛圍、購購物功能的要要求越來越高高。XX已開始不不再適合當(dāng)前前多樣化、個(gè)個(gè)性化、追求求休閑以及文文化的消費(fèi)趨趨向。本項(xiàng)目目正好可以填填補(bǔ)這方面的的空白，為繁繁榮與振興XXX的商業(yè)將將有較大作用用。1.2市場定位：：XX中心區(qū)商鋪中中的暴漲鋪將本項(xiàng)目規(guī)劃成集集購物、餐飲飲、娛樂、休休閑、屋頂花花園、居住等等多功能為一一體的綜合性性商業(yè)城，并并賦予其鮮明明的特色和個(gè)個(gè)性，引進(jìn)高高質(zhì)素的商品品和現(xiàn)代的經(jīng)經(jīng)營管理模式式，定將使本本項(xiàng)目成為XXX的標(biāo)志性性商廈。二、項(xiàng)目形象定位位時(shí)尚的購物概念、現(xiàn)現(xiàn)代的功能配配置、豐富的的商品組合、舒舒適的購物環(huán)環(huán)境、優(yōu)越的的消費(fèi)模式、鮮鮮明的特色，一一系列的前景景規(guī)劃將使本本項(xiàng)目成為XXX檔次最高高、功能最齊齊全、最具現(xiàn)現(xiàn)代化特色的的大型休閑購購物中心。2.1形象主題定定位：XX首席社區(qū)MAAII2.2支持點(diǎn)：⑴地塊所處地理位置置在XX商界擁有有至高地位，具具備極強(qiáng)的市市場號(hào)召力。⑵mall商城是一一種集購物、餐餐飲、休閑、娛娛樂于一體的的大規(guī)模購物物中心，是目目前最先進(jìn)的的商業(yè)形態(tài)。⑶mall體現(xiàn)了城城市功能的完完善和提供現(xiàn)現(xiàn)代城市生活活方式的能力力，本項(xiàng)目借借mall的形形式來表述“一站式消費(fèi)費(fèi)中心”的概念。⑷都市mall依賴都市市環(huán)境，在都都市的商業(yè)旺旺地成長，消消費(fèi)者在這里里得到的是生生活質(zhì)量的滿滿足，它的定定位能體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的個(gè)性。2.3項(xiàng)目名稱稱建議基于本項(xiàng)目發(fā)展商商是實(shí)力雄厚厚的房開，為為使本項(xiàng)目以以較為大器的的感覺立足于于市場，同時(shí)時(shí)結(jié)合相應(yīng)的的形象及主題題，敝司建議議本項(xiàng)目命名名為“大世界商業(yè)業(yè)中心”。其它后備名稱：第第一商城金源時(shí)代商業(yè)中心心以上的項(xiàng)目名稱建建議是敝司的的初步建議，待待雙方經(jīng)過深深入的溝通后后再制定項(xiàng)目目的名稱，或或通過以社會(huì)會(huì)征集等事件件營銷的形式式來制定，加加大項(xiàng)目的炒炒作，從而達(dá)達(dá)到項(xiàng)目名稱稱突顯項(xiàng)目市市場定位的目目的。三、項(xiàng)目功能定位位3.1商場的商品品定位及功能能定位樓層功能定位建議F1街鋪、北面建材裝裝飾區(qū)、其它它區(qū)不作功能能限定在東面內(nèi)街引入一一婚紗店作為為主力店；南南面臨街處引引入一美容美美發(fā)店作為主主力店；北面面建為成行的的建材裝飾區(qū)區(qū)；通過三種種主力行業(yè)帶帶動(dòng)首層商鋪鋪的人氣和內(nèi)內(nèi)街的繁榮。F2潮流時(shí)尚用品專區(qū)區(qū)、數(shù)碼區(qū)、手手機(jī)通訊區(qū)薈萃最前衛(wèi)的潮流流新奇時(shí)尚精精品，包括服服飾、鞋帽、精精品、IT、音像制品品、特色飲食食，店鋪均為為獨(dú)立式；數(shù)數(shù)碼區(qū)為獨(dú)立立式店鋪設(shè)計(jì)計(jì)，通過設(shè)立立兩家主力店店而形成一個(gè)個(gè)繁榮的數(shù)碼碼區(qū)；手機(jī)通通訊區(qū)為大賣賣場設(shè)計(jì)，統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)統(tǒng)一管理經(jīng)營營，通過僅出出售經(jīng)營權(quán)而而成行。F3美食廣場、休閑娛娛樂區(qū)中西美食、娛樂城城、卡拉OKK廳；其中將將網(wǎng)吧和游藝藝機(jī)中心作為為三層的主力力店。注：各樓層規(guī)劃不同的的功能以及商商品組合是根根據(jù)消費(fèi)者的的需求及消費(fèi)費(fèi)習(xí)性，還有有各類型商品品對租金的承承受能力綜合合而定。參考考目前國外大大型購物中心心的功能規(guī)劃劃，大都是把把商場的主力力消費(fèi)群所喜喜愛的商品設(shè)設(shè)置在較低樓樓層，以營造造商場旺場的的氣氛，而將將電器、辦公公類等相對較較冷場的商品品擺放在較高高樓層，另外外又把大眾喜喜好的“美食”、“娛樂”類放在商場場的最高樓層層，是為了帶帶動(dòng)較高樓層層的人流量。不同樓層設(shè)置不同的主題，是希望能達(dá)到消費(fèi)人流平均分布的目的。3.2商品定位以經(jīng)營中高檔商品品為主，提供供完善的配套套及特色服務(wù)務(wù)，全面提升升經(jīng)營形象，體體現(xiàn)項(xiàng)目定位位優(yōu)勢及長遠(yuǎn)遠(yuǎn)市場競爭力力。3.3功能定位⑴XX全新概念的立立體園林商城城。⑵全面導(dǎo)入園林綠化化，強(qiáng)化旅游游功能。⑶傳統(tǒng)騎樓商業(yè)文化化的現(xiàn)代版，承承傳百年繁華華。⑷具有極強(qiáng)的休閑、觀觀光、購物功功能，集購、食食、娛、休于于一體。四、商場目標(biāo)客戶戶定位4.1租賃使用商商場的目標(biāo)群群分析⑴消費(fèi)群：品牌形象店/連鎖鎖店/專業(yè)店/傳統(tǒng)商戶/個(gè)體工商戶戶⑵特征：◆以經(jīng)營中高檔服裝裝、鞋帽、金金銀玉器、生生活用品、精精品等傳統(tǒng)商商品為主◆中小型商戶具備精精品特色經(jīng)營營意識(shí)◆對整體區(qū)域形象及及交通條件提提升，加強(qiáng)旅旅游文化建設(shè)設(shè)帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)發(fā)發(fā)展非常樂觀觀◆近年出現(xiàn)大批年輕輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營商商戶，經(jīng)營潮潮流前衛(wèi)產(chǎn)品品，吸引眾多多青少年消費(fèi)費(fèi)群體4.2商場的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群分析析其實(shí)商場與明星、商商品品牌一樣樣，都必須要要有自己的追追捧者（即目目標(biāo)消費(fèi)群），而而商場的市場場定位和功能能規(guī)劃的制訂訂亦是以目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群的需需求為基礎(chǔ)的的。若要分析析本項(xiàng)目的目目標(biāo)消費(fèi)群，則則一般可按以以下方面去進(jìn)進(jìn)行。⑴15—25歲◆屬于沖動(dòng)消費(fèi)心理理，而且有很很大的自主支支配權(quán)，喜歡歡攀比，追求求新事物，新新潮流，帶有有一定消費(fèi)盲盲目性?！粝M(fèi)以中低檔為主主，以購買快快速消耗商品品為主，包括括服裝、鞋類類精品、小食食、音像制品品、IT產(chǎn)品、體育育用品為主。⑵25—35歲◆具有一定的經(jīng)濟(jì)能能力及支配權(quán)權(quán)，追求品牌牌和享樂，消消費(fèi)心理較為為成熟。◆消費(fèi)力以中高檔為為主，是主力力消費(fèi)群體，以以購買中高檔檔實(shí)用型產(chǎn)品品為主。包括括：電器、IT產(chǎn)品、服裝裝、鞋、化妝妝品、音像圖圖書制品、鐘鐘表、家居用用品。⑶35—45歲◆較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支支配權(quán)，追求求品牌實(shí)用型型產(chǎn)品為主，消消費(fèi)心理成熟熟?！粝M(fèi)以中高檔為主主，購買中檔檔耐用型保值值產(chǎn)品為主。包包括：古玩、字字畫、玉器、家家居用品、服服裝、鞋類、化化妝品、音像像圖書制品等等?！糇⒅仄放粕唐返膬?nèi)內(nèi)涵，注重投投資性產(chǎn)品及及追求更高層層次的文化及及娛樂享受。⑷旅游客戶群體◆親身體驗(yàn)商業(yè)步行行街特色而前前來購物觀光光消費(fèi)，具有有一定的沖動(dòng)動(dòng)性和隨意?！魝鹘y(tǒng)的中檔商品較較受歡迎，消消費(fèi)以中高為為主。◆是主力消費(fèi)群之一一，從而帶動(dòng)動(dòng)購物、飲食食、娛樂消費(fèi)費(fèi)。4.3商場的目標(biāo)標(biāo)投資經(jīng)營者者分析⑴以投資為目的投資資人士本項(xiàng)目是XX最興興旺的商業(yè)圈圈，地塊位居居XX的核心路路段，人流量量、車流量較較大，在XXX有較強(qiáng)的知知名度。隨著著XX改造工程程的不斷深入入，該地段的的人流、客流流、物流將會(huì)會(huì)有極大的改改善和提升其其商業(yè)價(jià)值。同時(shí)此區(qū)域是政府府重點(diǎn)扶持、改改造的商業(yè)街街區(qū)，商業(yè)氛氛圍濃厚，客客流、物流有有保證，保證證本商場鋪位位出租或出售售具有高價(jià)位位的內(nèi)在價(jià)值值，這些都對對投資人士有有巨大吸引力力。另一方面，眾多投投資者都希望望能找到一個(gè)個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)相相對低、回報(bào)報(bào)大，并且更更大升值潛力力的投資渠道道，而“一鋪養(yǎng)三代”的思想早已已深入民心，如如果在區(qū)域內(nèi)內(nèi)有租價(jià)或售售價(jià)合適的鋪鋪位推出，并并使投資客看看到本項(xiàng)目美好的的經(jīng)營與投資資前景，必定定能吸引眾多多投資人士購購買本項(xiàng)目商商鋪。出于對商鋪的管理理角度考慮以以及對本項(xiàng)目目情況的了解解，投資者多多以本地人為為主。⑵以經(jīng)營為目的的商商家項(xiàng)目所在地濃厚的的商業(yè)氛圍，政政府正努力對對該區(qū)域商業(yè)業(yè)環(huán)境的改造造，令眾多商商家看好該商商圈。但現(xiàn)時(shí)時(shí)項(xiàng)目地段低低檔次的購物物環(huán)境及經(jīng)營營的同質(zhì)性，令令眾多有實(shí)力力的商家止步步。針對此類商家，本本項(xiàng)目應(yīng)改善善商場的內(nèi)部部購物環(huán)境，確確定商場的經(jīng)經(jīng)營主題，同同時(shí)設(shè)定多種種優(yōu)惠付款方方式，簡化付付款手續(xù)，提提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)，令鋪位買買賣付款更貼貼近經(jīng)營商家家的心理習(xí)慣慣，并在宣傳傳包裝方面營營造出獨(dú)特的的經(jīng)營風(fēng)格和和經(jīng)營興旺的的前景，吸引引此類客戶購購買本商場商商鋪。第四章整體規(guī)規(guī)劃建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃劃思路本項(xiàng)目的形象定位位是以“都市malll”為主題，打造造未來的商業(yè)業(yè)模式：shhoppinngmalll將成為本項(xiàng)項(xiàng)目總體規(guī)劃劃的主線。隨隨著人民生活活水平和文化化素質(zhì)的提高高，消費(fèi)購物物不在僅僅為為滿足物質(zhì)生生活的需要，而而是將購物視視為集購物、休休閑、娛樂、旅旅游、文化交交流為一體的的一種精神享享受過程，于于是集多種功功能于一身的的規(guī)模龐大的的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目——摩爾(mall))現(xiàn)代購物中中心應(yīng)運(yùn)而生生，成為都市市人的生活樂樂園。1.1MALLL的概念SHOPPINGGMALLL是以大型型零售業(yè)為主主體，集眾多多商店為輔助助，形成多功功能商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施集合體體的商業(yè)物業(yè)業(yè)項(xiàng)目，也就就是在一個(gè)大大型商廈中，由由一個(gè)管理機(jī)機(jī)構(gòu)組織協(xié)調(diào)調(diào)和規(guī)劃，把把一系列零售售商店服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)組織在一一起，向消費(fèi)費(fèi)者提供購物物、休閑、娛娛樂、飲食等等各種服務(wù)的的一站式消費(fèi)費(fèi)中心。Shopppingmaall在美國國是指市區(qū)的的大型購物中中心，MALLL是指購物物樂園。MALL具有以下下三個(gè)特點(diǎn)：：⑴大：建筑規(guī)模大、占占地面積大、經(jīng)經(jīng)營面積大、停停車場規(guī)模大大；⑵多：店鋪多行業(yè)全功功能多，集購購物、餐飲、休休閑、娛樂、文文化、服務(wù)于于一體；⑶經(jīng)營主題明確：按照所處地理位置置、自身?xiàng)l件件及當(dāng)?shù)亓闶凼凵虡I(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r確定目標(biāo)標(biāo)市場，然后后據(jù)此定位引引入相應(yīng)零售售商配合其市市場定位。1.2建立具有中中國特色的MMALL國內(nèi)居民人均收入入及消費(fèi)支出出持續(xù)增長，平平均購買力不不斷增強(qiáng)，商商業(yè)市場正面面臨著向更高高層次發(fā)展的的市場呼喚和和歷史契機(jī)。按照中國目前的經(jīng)濟(jì)狀況、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢、未來發(fā)展規(guī)劃、人們對生活質(zhì)量水平的提高，在中國發(fā)展具備優(yōu)良購物環(huán)境、提供大型休閑場所及停車場，集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化及服務(wù)等各功能于一體的現(xiàn)代購物中心的條件已逐漸成熟，MALL的出現(xiàn)也是中國商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)化組合的必然趨勢。MALL是目前國國際商業(yè)發(fā)展展的最高業(yè)態(tài)態(tài)，是商業(yè)史史上繼百貨連連鎖經(jīng)營倉儲(chǔ)儲(chǔ)式貨倉后的的第四次革命命，正迅速成成為現(xiàn)代商業(yè)業(yè)的主流。這這種新生代的的購物中心不不僅滿足購物物需要，而且且滿足文化娛娛樂飲食等需需求，大大增增加了購物中中心的吸引力力，延長了購購物者的停留留時(shí)間，這是是大型商廈發(fā)發(fā)展的未來方方向。二、建筑風(fēng)格建議議2.1商場建筑設(shè)設(shè)計(jì)建議商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)設(shè)計(jì)方案必須須與項(xiàng)目定位位和功能定位位相符合，充充分滿足商鋪鋪的銷售與招招租的需要，并并適合商家的的經(jīng)營活動(dòng)，這是市場對商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計(jì)提出的要求。對于本項(xiàng)目的建筑筑，我們建議議發(fā)展商從建建筑形式方面面去考慮。在在中國，傳統(tǒng)統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)業(yè)主要是一些些臨街的商鋪鋪，這類商業(yè)業(yè)物業(yè)單體建建筑規(guī)模很小小，但往往會(huì)會(huì)占據(jù)著傳統(tǒng)統(tǒng)的商業(yè)旺地地，形成一定定規(guī)模的商業(yè)業(yè)街，如廣州州的北京路、上上下九商業(yè)街街，南寧的民民生路、興寧寧路步行街。近年來，購物中心心逐漸成為主主流商業(yè)物業(yè)業(yè)的建筑形式式，類似“shopppingmaall”的超大型購購物中心也相相繼亮相我國國的商業(yè)物業(yè)業(yè)市場，如廣廣州的天河城城廣場、時(shí)代代廣場。商業(yè)業(yè)物業(yè)無論以以何種形式出出現(xiàn)，其形體體、景觀及物物理特征在很很大程度上，都都要充分考慮慮到中國的文文化背景、消消費(fèi)特性和審審美觀，才能能得到市場認(rèn)認(rèn)同。2.2具體建議⑴本商廈內(nèi)部設(shè)置步步行街充分利用地塊的商商業(yè)價(jià)值，建建議將本商廈廈設(shè)計(jì)成圍合合式的步行街街，并形成獨(dú)獨(dú)特的項(xiàng)目個(gè)個(gè)性。⑵裙樓建筑風(fēng)格外立立面以現(xiàn)代式式及嶺南特色色為主建議：首層西、南南面騎樓設(shè)計(jì)計(jì)，2—3層外立面采采用落地玻璃璃設(shè)計(jì)為主，兼兼顧廣告牌位位設(shè)計(jì)。⑶整體裝飾風(fēng)格建議議將傳統(tǒng)建筑文化與與現(xiàn)代建筑文文化融合一起起，包括造型型、色彩、材材料結(jié)合商場場使用設(shè)計(jì)特特色；各類裝裝飾品、藝術(shù)術(shù)雕刻、字畫畫、燈具、廣廣告招牌、花花卉統(tǒng)一設(shè)計(jì)計(jì)制作；注重重建筑物、燈燈光、影的夜夜間效果；營營造一種旅游游文化與休閑閑購物的和諧諧氛圍。⑷各樓層裝修設(shè)計(jì)以以簡約為主室內(nèi)裝修以簡約為為主，強(qiáng)調(diào)空空間和材料的的搭配，體現(xiàn)現(xiàn)開闊、明亮亮、藝術(shù)氛圍圍濃厚特色，體體現(xiàn)各樓層功功能經(jīng)營特色色，并充分將將室外景觀自自然過度到室室內(nèi)。所有商鋪廣告招牌牌、戶外燈箱箱、吊旗、POP的設(shè)置均由由商場統(tǒng)一制制定，力求完完整統(tǒng)一形象象。三、環(huán)境設(shè)計(jì)建議議寬敞舒適的購物環(huán)環(huán)境是每個(gè)成成功的購物中中心所必須提提供的硬件，真真正吸引消費(fèi)費(fèi)者入場的是是商場內(nèi)琳瑯瑯滿目的商品品，只有靠商商場內(nèi)清晰的的功能分區(qū)，完完善的商戶組組合，才能對對消費(fèi)者產(chǎn)生生持久而濃厚厚的吸引力，不不斷延續(xù)旺場場的局面。僅僅靠花巧的建建筑裝修來吸吸引消費(fèi)者，只只能是短暫的的，只能長期期對游客起一一定的誘惑作作用，而本項(xiàng)項(xiàng)目的主力核核心消費(fèi)者是是XX的常住居居民，多次蒞蒞臨之后就對對特色裝修麻麻木，缺乏新新意，靠游客客是完全難以以支撐起本項(xiàng)項(xiàng)目的日常運(yùn)運(yùn)作。因此，敝司建議商商場內(nèi)部的主主體硬件以簡簡潔、明快的的建材作為裝裝飾，結(jié)合不不同的顏色組組合，將商場場構(gòu)筑成一個(gè)個(gè)現(xiàn)代感強(qiáng)，寬寬敞明亮的舒舒適購物環(huán)境境。同時(shí)，也要考慮商商場裝修設(shè)置置的特色和多多變性及靈活活性，使商場場在既定的形形象風(fēng)格和特特色的基礎(chǔ)上上，能不斷制制造新鮮感，從從而吸引不同同類型的客戶戶，增強(qiáng)商場場的競爭力。3.1花的海洋利用多變的鮮花作作為商場的點(diǎn)點(diǎn)綴，營造浪浪漫的商場氣氣氛，一來可可以形成商場場的裝修特色色之一，使商商場更有生氣氣（如上海的的巴黎春天商商城）；二來來容易以不同同類型的鮮花花配合不同的的節(jié)日，配合合不同的功能能區(qū)，配合不不同的商家進(jìn)進(jìn)行促銷推廣廣。例如，在在春節(jié)用桃花花、水仙，在在情人節(jié)期間間用玫瑰花，在在母親節(jié)期間間用康乃馨……，將人的購購物情緒融入入喜慶節(jié)日的的無限歡欣當(dāng)當(dāng)中，激發(fā)其其購物沖動(dòng)，充充分將浪漫的的主題發(fā)揮出出來，使之與與休閑、購物物相結(jié)合，使使消費(fèi)者能充充分感受到本本商場獨(dú)有的的購物樂趣，從從而贏得更多多，更穩(wěn)定的的消費(fèi)群。3.2動(dòng)態(tài)園林休休閑區(qū)同時(shí)，建議在商場場的廣場、小小廣場及走道道等位置，設(shè)設(shè)置小型假山山瀑布和1-2棵棕櫚樹加加以點(diǎn)綴，并并規(guī)劃成休閑閑區(qū)。除了可可增強(qiáng)商場的的動(dòng)感和生機(jī)機(jī)外，還可創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)更悠悠閑、舒適的的購物環(huán)境。3.3音樂無限音樂是永恒的主題題，根據(jù)不同同的商品區(qū)域域播放不同的的背景音樂，對對調(diào)動(dòng)消費(fèi)者者的購物情緒緒有極大的作作用，還可調(diào)調(diào)節(jié)商場的購購物氣氛。既既可成為商場場可變的活動(dòng)動(dòng)特色，又可可增強(qiáng)商場的的購物氣氛和和檔次，使消消費(fèi)者更加樂樂而忘返。3.4藝術(shù)之都另外，建議在商場場的恰當(dāng)部位位，安放油畫畫和小型藝術(shù)術(shù)雕塑，以增增強(qiáng)商場的藝藝術(shù)氛圍和檔檔次；使之與與鮮花、瀑布布、音樂相融融相襯，構(gòu)筑筑一個(gè)典雅、舒舒適的現(xiàn)代購購物商城。四、設(shè)施配套建議議項(xiàng)目配套包括設(shè)備備設(shè)施的硬件件配套和商場場的軟件配套套，硬件配套套是本項(xiàng)目的的重要支持點(diǎn)點(diǎn)，是繼地段段因素之后，在在產(chǎn)品的可感感性方面能直直接讓目標(biāo)客客戶感知的內(nèi)內(nèi)容。4.1商用項(xiàng)目的的主要配套項(xiàng)目大型商廈專業(yè)市場硬件配套載客電梯、載貨電電梯、手扶電電梯、停車場場、中央空調(diào)調(diào)、智能化保保安系統(tǒng)、消消防系統(tǒng)、電電子商務(wù)平臺(tái)臺(tái)、電子通訊訊系統(tǒng)、倉儲(chǔ)儲(chǔ)空間等載貨電梯、大型物物流停車場、智智能化保安系系統(tǒng)、消防系系統(tǒng)、電子商商務(wù)平臺(tái)、電電子通訊系統(tǒng)統(tǒng)、大型倉庫庫、大型計(jì)量量工具等軟件配套物業(yè)管理、商業(yè)管管理、配送中中心、租賃服服務(wù)中心等物業(yè)管理、商業(yè)管管理、運(yùn)輸管管理、商務(wù)服服務(wù)、組織行行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)會(huì)等4.2規(guī)劃配套設(shè)設(shè)施的原則建建議配套設(shè)施并不是越越多越好，過過多配套只會(huì)會(huì)造成開發(fā)成成本上升、經(jīng)經(jīng)營成本上升升，導(dǎo)致售價(jià)價(jià)上升、租金金上升；配套套不足顯然不不足以支持商商場的營運(yùn)。建建議發(fā)展商在在規(guī)劃配套設(shè)設(shè)施時(shí)，認(rèn)真真考慮以下要要求：⑴適度性原則各種類型商用物業(yè)業(yè)對于配套設(shè)設(shè)施的要求也也不同，設(shè)施施的配套應(yīng)符符合商場檔次次水平，每一一個(gè)類型的項(xiàng)項(xiàng)目要配套與與之相適合的的設(shè)備設(shè)施。⑵實(shí)用性原則設(shè)施配套要遵循適適用、適量原原則，避免無無謂的浪費(fèi)，專專業(yè)市場除了了需要考慮人人流之外，更更多的還是要要考慮物流需需要的配套。⑶超前性原則要使商場經(jīng)營能夠夠持續(xù)興旺，并并在一段時(shí)期期內(nèi)保持市場場的競爭水平平，設(shè)施配套套必須具有超超前意識(shí)，發(fā)發(fā)展商應(yīng)對未未來幾年商用用物業(yè)市場的的發(fā)展趨勢作作出準(zhǔn)確的預(yù)預(yù)測，制定適適當(dāng)?shù)某安卟呗?。五、商鋪間隔建議議在商用物業(yè)的規(guī)劃劃過程中，商商鋪間隔是整整體規(guī)劃的一一個(gè)重要步驟驟，商鋪間隔隔的合理與否否在很大程度度上影響到商商鋪的銷售進(jìn)進(jìn)度，也會(huì)影影響到物業(yè)自自身的經(jīng)營和和管理。商鋪鋪如何間隔須須從市場的需需求出發(fā)，從從開發(fā)到配套套都嚴(yán)格遵循循市場發(fā)展的的態(tài)勢，站在在商家、經(jīng)營營者和管理者者的角度考慮慮問題，力求求能夠使商場場商鋪的間隔隔更加適合市市場的需求，適適合各種商家家開展經(jīng)營活活動(dòng)和其他的的商務(wù)活動(dòng)，這這樣所開發(fā)出出來的物業(yè)才才會(huì)適銷對路路。5.1大、小商鋪鋪間隔的對比比分析優(yōu)勢不足小商鋪間隔商鋪銷售總價(jià)降低低，能適應(yīng)更更多投資者購購買，加快銷銷售進(jìn)度，迅迅速回籠開發(fā)發(fā)資金。商鋪小租值低，便便于小商戶招招商。業(yè)主太多，業(yè)主的的經(jīng)營主導(dǎo)性性、隨意性過過大，管理機(jī)機(jī)構(gòu)難以統(tǒng)一一招商、統(tǒng)一一管理，難以以主導(dǎo)商場經(jīng)經(jīng)營狀況。商鋪分散，難以引引進(jìn)大型商家家或知名商戶戶駐場經(jīng)營，商商場以散戶經(jīng)經(jīng)營為主，對對消費(fèi)者缺乏乏吸引力。小商場用家以個(gè)體體戶為主，商商場整體檔次次降低。大商鋪間隔適合大型商戶要求求，便于引進(jìn)進(jìn)主力店。便于統(tǒng)一管理。大商場大流通格局局，商場檔次次較高。投資門檻增高，阻阻礙了銷售進(jìn)進(jìn)度。商鋪大，租金額則則高，中小商商戶進(jìn)駐經(jīng)營營成本則大，招招商有難度。5.2相關(guān)建議進(jìn)行商鋪間隔必須須以商鋪的功功能作為導(dǎo)向向，在不改變變整體功能的的前提下，充充分考慮商家家的需要，使使間隔出來的的商鋪適應(yīng)主主力商戶的需需求，適應(yīng)客客流流向，并并規(guī)劃出一定定的公共空間間，以滿足商商場持續(xù)發(fā)展展的需要。⑴適應(yīng)主力商戶主力商戶是大型商商用物業(yè)重要要的支撐力量量，幾乎每一一個(gè)大型的商商用物業(yè)都會(huì)會(huì)選擇主力商商戶進(jìn)駐，天天河城廣場有有天貿(mào)南大百百貨、吉之島島，中華廣場場有中華百貨貨、吉之島。但但是，并不是是所有商場都都能夠適合大大型商家的進(jìn)進(jìn)駐，這不僅僅是因?yàn)榇笮托蜕碳覍Φ囟味?、人流、?jīng)經(jīng)營面積的要要求十分高，而而且對商場的的經(jīng)營格局、功功能分區(qū)、硬硬件配套設(shè)施施要求極為嚴(yán)嚴(yán)格，一些國國際知名的大大型商家選擇擇經(jīng)營場所的的要求近乎苛苛刻。大型商家選址的困困難，反映出出商業(yè)的傳統(tǒng)統(tǒng)經(jīng)營模式與與國際大商業(yè)業(yè)的經(jīng)營理念念存在著差距距。無論如何何，作為商用用物業(yè)的發(fā)展展商，在開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候候不僅要選擇擇適合的地段段和符合市場場發(fā)展趨勢的的市場定位，更更要注重商鋪鋪規(guī)劃格局的的設(shè)置，適應(yīng)應(yīng)主力商戶的的使用要求，從從根本上滿足足主力商戶長長遠(yuǎn)經(jīng)營發(fā)展展需要，為主主力商戶進(jìn)駐駐經(jīng)營并帶動(dòng)動(dòng)整個(gè)商場的的興旺奠定必必要的基礎(chǔ)。⑵適應(yīng)人流流向從整體上對商場的的顧客流向作作系統(tǒng)的規(guī)劃劃，以便在商商場投入使用用后能夠合理理的引導(dǎo)客戶戶流向，延長長消費(fèi)者在商商場內(nèi)的停留留時(shí)間，以增增加他們購物物的機(jī)會(huì)，形形成商場一派派興旺的景象象。商場的客流導(dǎo)向設(shè)設(shè)計(jì)不僅僅解解決商場內(nèi)部部的人流交通通與疏散問題題，它更為注注重的是商場場內(nèi)部人流與與外部街區(qū)人人流的溝通關(guān)關(guān)系，商場平平面或立體人人流自然順暢暢與平均分配配關(guān)系。設(shè)計(jì)計(jì)來往的客流流導(dǎo)向系統(tǒng)根根本的目的就就是最大限度度地避免商場場內(nèi)出現(xiàn)盲區(qū)區(qū)和死角，并并考慮顧客在在商場內(nèi)瀏覽覽商品和購物物時(shí)的感受，為為消費(fèi)者營造造一個(gè)自然、舒舒適、輕松的的購物環(huán)境。5.3商鋪間隔具具體建議：樓層功能定位商鋪間隔面積層高建議B1地下停車場兼作超市倉儲(chǔ)2000㎡5米F1街鋪采用落地玻璃圍蔽蔽，獨(dú)立式商商鋪設(shè)計(jì)10-20㎡（440%）20-30㎡（440%）30-40㎡（220%），4米F2流行前線、時(shí)尚用用品部分采用敞開式、獨(dú)立立式組合為主主5-8㎡（35%%），8-10㎡（50%），10-20㎡（15%）4米F3娛樂休閑部分圍合式設(shè)計(jì)為主200-300㎡㎡（35%），300-5500㎡（35%）500㎡以上（330%）4米注：考慮大型超市的倉倉儲(chǔ)功能，建建議發(fā)展商預(yù)預(yù)留一定空間間，B1層高能保持持在5米左右。5.4商戶組合建建議樓層目標(biāo)經(jīng)營商戶主力商戶比例散戶比例B1停車場————F1街鋪區(qū)百貨店、家電店、建建材店、彩擴(kuò)擴(kuò)、藥店、餐飲飲、美容美發(fā)發(fā)、婚紗攝影影、手機(jī)通訊訊、兒童樂園園等。10-30%70-90%F2流行前線、時(shí)尚用用品區(qū)化妝品；IT音像像制品、信息息電子、視聽器材、電腦數(shù)碼；；精品服飾、童裝童玩；珠寶首飾，工藝禮品、小小飾品店、珠珠寶；鐘表眼鏡、文文具玩具；皮具箱包、鞋鞋帽；運(yùn)動(dòng)用品等。30%70%F3娛樂休閑區(qū)中西美食、休閑生生活館、游戲機(jī)中心心、網(wǎng)吧餐飲、圖圖書、茶館、酒吧、的士高等70%30%六、物業(yè)管理/商商業(yè)管理建議議商場開業(yè)后能否逐逐漸旺場，不不斷吸引消費(fèi)費(fèi)人流，很大大程度取決于于管理職能的的施行狀況。物物業(yè)管理和商商業(yè)管理雖然然都屬于售后后服務(wù)范疇，但但在營銷的角角度上看，二二者都是商鋪鋪推廣的重要要構(gòu)成，對商商鋪投資者的的購買決策有有舉足輕重的的作用，因此此，商場管理理要在項(xiàng)目前前期策劃時(shí)就就提前介入，讓讓投資者可以以感覺到，發(fā)發(fā)展商將盡可可能滿足商戶戶經(jīng)營活動(dòng)的的合理要求，確確保商鋪得到到保值和增值值。6.1物業(yè)管理提提前介入的工工作⑴就項(xiàng)目樓宇結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)設(shè)備配置置和功能分布布提出建議⑵擬定管理項(xiàng)目、服服務(wù)內(nèi)容⑶參與工程監(jiān)理⑷參與設(shè)備購置⑸參與工程驗(yàn)收⑹擬定管理文本⑺擬定管理公司財(cái)務(wù)務(wù)預(yù)算⑻確定管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)6.2商業(yè)管理提提前介入的工工作⑴制定商場開業(yè)計(jì)劃劃⑵制定招商政策⑶制定商場租金方案案⑷確定商戶結(jié)構(gòu)組成成⑸制定商場推廣活動(dòng)動(dòng)計(jì)劃⑹制定管理機(jī)構(gòu)架構(gòu)構(gòu)⑺擬定管理文本⑻確定管理費(fèi)用、宣宣傳費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)七、商場其他規(guī)劃劃建議7.1人流引導(dǎo)商場的出入口不宜宜過多，防止止消費(fèi)人群過過早流失。主主入口設(shè)在顯顯眼位置而且且門面要夠?qū)拰挸ㄊ巧虉鋈肴肟诘谋匾獥l條件，以方便便從人流最旺旺的路段直接接引入人流。7.2交通組織⑴垂直交通組織：建議設(shè)一手扶電梯梯在中庭外圍圍，令到搭乘乘手扶電梯的的人流外露于于中庭，顯示示一種人流旺旺盛的場面；；另外，手扶扶電梯的朝向向?qū)οM(fèi)者的的流動(dòng)應(yīng)具有有一定的指引引作用，引導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)者均勻勻分布于場內(nèi)內(nèi)，達(dá)到利用用一臺(tái)手扶電電梯就帶活二二、三層樓的的目的。針對商廈3層娛樂樂功能，建議議設(shè)1部室外垂直直觀光梯，增增強(qiáng)觀光價(jià)值值、縮短上下下時(shí)間，并考考慮經(jīng)營時(shí)間間錯(cuò)開因素。⑵平面交通組織：對于人流的引導(dǎo)及及輸送，務(wù)必必要形成一個(gè)個(gè)循環(huán)的布局局，避免出現(xiàn)現(xiàn)死角位。另另外要注意的的是貨物的平平層輸送。7.3物流輸送⑴倉庫的預(yù)留不同行業(yè)經(jīng)營者對對倉庫存在不不同的需求情情況，利用較較高樓層或商商場偏僻位預(yù)預(yù)留作倉庫，可可以解除商家家的部分擔(dān)憂憂。⑵貨梯的設(shè)置商場內(nèi)設(shè)置貨梯是是必不可少的的，但必須貨貨梯的位置，使使貨梯出口到到商場各個(gè)鋪鋪位有一個(gè)適適中的距離，貨貨梯盡可能設(shè)設(shè)在功能區(qū)的的中段。⑶運(yùn)輸通路通入地下車庫的車車道應(yīng)設(shè)計(jì)成成單向行駛，從從一邊進(jìn)，從從另一邊出，車車輛不走回頭頭路。⑷卸貨位地下車庫應(yīng)預(yù)留一一定的卸貨位位，并且盡可可能將干貨和和濕貨的卸貨貨區(qū)分開，并并且卸貨區(qū)應(yīng)應(yīng)接近商場貨貨梯。另外，戶外露天亦亦應(yīng)留有卸貨貨位，以方便便大型運(yùn)輸車車輛的停放及及卸貨。7.4輔助性服務(wù)務(wù)設(shè)施⑴休閑區(qū)休閑區(qū)設(shè)置的目的的是緩解消費(fèi)費(fèi)者購物時(shí)的的勞累感，延延長其在商場場的逗留時(shí)間間。一般設(shè)在在中庭旁寬闊闊的通道或設(shè)設(shè)備房旁，在在二、三層應(yīng)應(yīng)增加設(shè)置。餐廳、美食廣場等等同樣也起到到休閑區(qū)的作作用。⑵洗手間一般逛商場的消費(fèi)費(fèi)者以女士居居多，并且女女性使用洗手手間的平均時(shí)時(shí)間較長，所所以在設(shè)計(jì)洗洗手間時(shí)，應(yīng)應(yīng)該將女性部部分面積適當(dāng)當(dāng)增大。商場每層之間都應(yīng)應(yīng)設(shè)有洗手間間，最低限度度每隔一層要要有，并且導(dǎo)導(dǎo)向指示標(biāo)識(shí)識(shí)一定要清晰晰明確。⑶公用電話（卡式電電話）雖然現(xiàn)時(shí)手提電話話的普及率很很高，但部分分消費(fèi)者（以以學(xué)生為主）仍仍需要使用公公用電話作為為對外的聯(lián)絡(luò)絡(luò)工具，讓她她們在需要使使用電話時(shí)仍仍能留在商場場內(nèi)，消除某某些導(dǎo)致消費(fèi)費(fèi)者離場的因因素。⑷自助式售貨機(jī)、柜柜員機(jī)自助式售貨機(jī)既能能為消費(fèi)者提提供方便，又又能增加賣場場氣氛，主要要設(shè)置在公共共通道上；柜柜員機(jī)同樣能能為現(xiàn)金不足足的消費(fèi)者提提供方便。八、住宅部分規(guī)劃劃建議住宅部分的銷售難難度相對于商商業(yè)部分的銷銷售難度低很很多，由于時(shí)時(shí)間倉促，我我司在此暫不不詳述。第五章總體營銷銷推廣方案一、總體推廣戰(zhàn)略略思路根據(jù)XX公司市場場研究部對XXX房地產(chǎn)市市場的跟蹤，對對于現(xiàn)時(shí)XXX房地產(chǎn)及縣縣中心區(qū)商業(yè)業(yè)樓市的狀況況與變化，我我司建議本項(xiàng)目在營銷銷推廣時(shí)制定定以下的總體體營銷推廣方方案：總體策劃思路：1、在項(xiàng)目的原始積累累階段，成立立商業(yè)管理公公司，采取“招商提前進(jìn)進(jìn)入”的策略，為為本項(xiàng)目的順順利銷售做好好鋪墊工作，并并在此時(shí)開始始包裝項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場，來提高高項(xiàng)目的認(rèn)知知度。2、在項(xiàng)項(xiàng)目的引導(dǎo)銷銷售階段，舉舉辦財(cái)富論壇壇暨本項(xiàng)推介介會(huì)，并進(jìn)行行內(nèi)部登記，進(jìn)進(jìn)入儲(chǔ)客期，蓄蓄勢待發(fā)。3、在項(xiàng)目前期，利用用政府部門對對項(xiàng)目周邊市市政規(guī)劃前景景公布及進(jìn)行行炒作，提升升項(xiàng)目區(qū)域形形象，迅速成成為市場焦點(diǎn)點(diǎn)，此期間開開始對項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行形象鋪墊墊宣傳。4、在項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)勢推廣階段段，加強(qiáng)項(xiàng)目目各方面及銷銷售信息的宣宣傳攻勢，進(jìn)進(jìn)行（排隊(duì)輪輪號(hào)）首次公公開發(fā)售，采采用“連租約銷售”的策策略，將銷售售的熱烈氛圍圍推向高潮。5、在銷銷售持續(xù)階段段，提出“利潤分成”計(jì)劃，制造造新的新聞炒炒作熱點(diǎn)，迅迅速擴(kuò)大商鋪鋪的銷售。6、在銷售售末期，提出“購鋪易”計(jì)劃，迅速速掃清尾貨，幫幫助發(fā)展商迅迅速回籠資金金。二、營銷策略2.1總體營銷思思路思路一：創(chuàng)XXX首個(gè)“都市Malll”思路二：創(chuàng)XXX首個(gè)大型“雙首層街鋪”廣場思路三：創(chuàng)XXX首個(gè)“園林休閑式式購物商城”思路四：成立商商業(yè)管理公司司，同時(shí)制定定招商政策思路五：招商提提前介入，招招商工作先期期進(jìn)行，銷售售與招商安排排同一公司的的人員跟進(jìn)思路六：舉辦財(cái)財(cái)富論壇暨項(xiàng)項(xiàng)目推介會(huì)思路七：引入主主力商戶進(jìn)駐駐，迅速提高高知名度思路八：采用“連租約銷售”策略，將銷銷售推向高潮潮思路九：實(shí)施“利潤分成”計(jì)劃，“經(jīng)營投資”兩不誤思路十：實(shí)施“購鋪易”計(jì)劃，賣鋪鋪送好禮三、事件營銷策略略以上XX公司所提提到的策劃思思路及策劃方方案在實(shí)施的的時(shí)候，如果果可以配合相相應(yīng)的營銷事事件，將會(huì)加加大其推廣策策劃的炒作性性，令每一次次推廣發(fā)揮最最佳的銷售效效果。以下敝司將提出一一些營銷事件件的初步建議議，屆時(shí)會(huì)根根據(jù)市場的變變化作出專業(yè)業(yè)調(diào)整：事件一：成立商商業(yè)管理公司司，制定優(yōu)先先招商計(jì)劃事件二：舉辦XXX大型時(shí)尚尚品牌服裝SSHOW事件三：舉辦財(cái)財(cái)富論壇暨項(xiàng)項(xiàng)目推介會(huì)事件四：大型主主力商家進(jìn)駐駐暨新聞發(fā)布布會(huì)事件五：開盤日日購鋪優(yōu)惠大大行動(dòng)事件六：舉辦商商鋪投資大贏贏家鋪經(jīng)論壇壇研討會(huì)事件七：節(jié)假日日舉辦步行街街時(shí)裝SHOOW、婚紗SHOOW、彩繪SHOOW事件八：交鋪暨暨舉辦商鋪經(jīng)經(jīng)營大贏家鋪鋪經(jīng)論壇研討討會(huì)四、項(xiàng)目定價(jià)策略略項(xiàng)目價(jià)格定位在銷銷售中起著重重要作用，它它直接影響著著競爭對手和和消費(fèi)者對項(xiàng)項(xiàng)目的購買行行為可能產(chǎn)生生的直接反映映，對項(xiàng)目的的銷售速度起起著制約作用用。因此，營營銷部對本項(xiàng)項(xiàng)目的定價(jià)方方向作出如下下分析及建議議。4.1定價(jià)考慮因因素制定價(jià)格策略時(shí)，須須考慮市場競競爭業(yè)態(tài)的變變化，迎合消消費(fèi)者的購買買心理因素。根據(jù)項(xiàng)目目前的租租價(jià)水平及整整體價(jià)格策略略需要，在確確保銷售率實(shí)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上上考慮。項(xiàng)目如何在市場競競爭中確立自自己的品牌優(yōu)優(yōu)勢，鞏固及及塑造發(fā)展商商自己的品牌牌形象，為日日后的銷售及及發(fā)展打下良良好的基礎(chǔ)。以上是作為定價(jià)時(shí)時(shí)的一個(gè)參考考因素，最終終還須在定價(jià)價(jià)時(shí)作一個(gè)適適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，務(wù)務(wù)求令整體價(jià)價(jià)格合理。4.2商場銷售價(jià)價(jià)格建議4.2.1商場銷銷售價(jià)格建議議綜合市場在售樓盤盤的資料以及及本項(xiàng)目實(shí)際際情況，以現(xiàn)現(xiàn)時(shí)市場價(jià)格格的水平看，我我司認(rèn)為本項(xiàng)項(xiàng)目以下的價(jià)價(jià)格定位是貼貼近市場的。⑴街鋪：開發(fā)項(xiàng)目西面臨街鋪南面臨街鋪北面臨街鋪均價(jià)（元/㎡）1100085007000⑵商場：開發(fā)項(xiàng)目首層內(nèi)鋪2層商鋪均價(jià)（元/㎡）5000-7000040004.3住宅部分價(jià)價(jià)格建議均價(jià)900元/㎡五、招商策略小區(qū)商鋪比較分散散，商鋪銷售售后即可隨時(shí)時(shí)開張營業(yè)，通通常無需統(tǒng)一一管理、統(tǒng)一一經(jīng)營，商鋪鋪銷售出去，發(fā)發(fā)展商就算完完成任務(wù)了；；但大型商廈廈和專業(yè)市場場即使將商鋪鋪銷售一空，也也不代表項(xiàng)目目就開發(fā)成功功，只是從開開發(fā)到銷售這這個(gè)階段的完完結(jié)，商場接接下來最重大大的工作是籌籌措開業(yè)，即即招商、招租租。招商工作成功與否否，將直接影影響商鋪的銷銷售成交進(jìn)度度，招商工作作做得好，可可以吸引不少少知名品牌店店或特色產(chǎn)品品的經(jīng)銷商簽簽約，必能讓讓投資者增強(qiáng)強(qiáng)投資信心。由于市場競爭激烈烈，資金回籠籠的壓力越來來越大，商用用物業(yè)發(fā)展商商的職能已發(fā)發(fā)生明顯變化化，原來只負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開開發(fā)建設(shè)，為為了加速銷售售，迫使發(fā)展展商在商鋪銷銷售過程中，兼兼顧了商場管管理方的職責(zé)責(zé)——招商。5.1策略一：提提前介入制定定招商政策招商政策在銷售期期介入制定是是發(fā)展商和投投資者兩方面面的要求⑴發(fā)展商對商鋪銷售售的要求商用物業(yè)銷售要求求發(fā)展商必須須給投資者一一個(gè)投資信心心，關(guān)鍵的工工作就是把商商場未來的經(jīng)經(jīng)營運(yùn)作、經(jīng)經(jīng)營特色、經(jīng)經(jīng)營品種、經(jīng)經(jīng)營手法、經(jīng)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益?zhèn)鬟f遞給投資者，讓讓投資者對項(xiàng)項(xiàng)目有更詳盡盡的認(rèn)知，幫幫助投資者建建立獲利的信信心，從而令令銷售速度加加快。⑵投資者對商鋪投資資的要求提前介入制定招商商政策可大大大縮短商場的的開業(yè)時(shí)間，讓讓投資者感覺覺到即買即收收租的有利局局面。敝司的建議⑴招商工作在銷售工工作開展前介介入敝司建議最好在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建建設(shè)階段，招招商工作就已已經(jīng)開始介入入，并做好招招商準(zhǔn)備工作作，然后在銷銷售期間與銷銷售同步展開開工作，預(yù)先先制定招商政政策和招商措措施。5.2策略二：有有意識(shí)選擇商商戶商場經(jīng)營是否成功功，很大程度度取決于商戶戶的構(gòu)成，但但不是所有想想來的商家都都給他來，不不同規(guī)模、不不同定位的商商場有不同的的商戶結(jié)構(gòu)，進(jìn)進(jìn)不進(jìn)不是由由市場、也不不是由商戶自自主決定的，而而