房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理細(xì)則及表格全套

14．4房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工具14．4．1房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理辦法以下為某公司的房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理辦法，供讀者參考。制度名稱房地產(chǎn)企業(yè)納稅管管理辦法受控狀態(tài)編號(hào)執(zhí)行部門監(jiān)督部門編修部門第1章總則第1條目的為加強(qiáng)對(duì)公司應(yīng)納納稅種的監(jiān)督督與管理，使使納稅工作制制度化、規(guī)范范化，根據(jù)國(guó)國(guó)家稅務(wù)法規(guī)規(guī)結(jié)合實(shí)際情情況，特制度度本辦法。第2條適用范圍本辦法適用于本公公司所有應(yīng)納納稅種的規(guī)范范和管理工作作。第2章企業(yè)納稅程序第3條編制稅務(wù)管理制度度財(cái)務(wù)部經(jīng)理根據(jù)公公司性質(zhì)制定定《稅務(wù)管理理制度》，來(lái)來(lái)規(guī)定相關(guān)稅稅務(wù)處理的工工作內(nèi)容以及及相關(guān)工作周周期。第4條稅務(wù)登記管理1．財(cái)務(wù)人員進(jìn)行公公司稅務(wù)登記記工作的主要要內(nèi)容包括設(shè)設(shè)立稅務(wù)登記記、變更稅務(wù)務(wù)登記、注銷銷稅務(wù)登記以以及其他稅務(wù)務(wù)登記。2．財(cái)務(wù)人員遵循相相應(yīng)的設(shè)立稅稅務(wù)登記程序序的規(guī)定，按按照主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)的要求求提交相應(yīng)的的證件和資料料。3．財(cái)務(wù)人員領(lǐng)取稅稅務(wù)登記表后后，應(yīng)按照規(guī)規(guī)定內(nèi)容逐項(xiàng)項(xiàng)如實(shí)填寫并并加蓋企業(yè)印印章，經(jīng)法定定代表人簽字字或業(yè)主簽字字后，將稅務(wù)務(wù)登記表或注注冊(cè)稅務(wù)登記記表報(bào)送主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)。第5條稅務(wù)賬簿憑證管理理1．財(cái)務(wù)人員根據(jù)國(guó)國(guó)家相關(guān)法律律法規(guī)設(shè)置賬賬簿范圍、種種類和期限，應(yīng)應(yīng)該建立的賬賬簿主要包括括總賬、明細(xì)細(xì)賬、日記賬賬以及其他輔輔助性賬簿。2．財(cái)務(wù)人員在每一一年度結(jié)束后后，應(yīng)當(dāng)將各各種賬簿、憑憑證以及與此此相關(guān)的資料料按順序裝訂訂成冊(cè)，統(tǒng)一一編號(hào)，歸檔檔保管。第6條發(fā)票管理1．發(fā)票領(lǐng)購(gòu)（1）財(cái)務(wù)人員向主管管國(guó)家稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)提出購(gòu)票票申請(qǐng)報(bào)告，并并在報(bào)告中載載明單位和經(jīng)經(jīng)辦人員的名名稱所屬行業(yè)業(yè)、經(jīng)濟(jì)類型型、需要發(fā)票票的種類、名名稱及數(shù)量等等內(nèi)容，并加加蓋單位公章章和經(jīng)辦人印印章。（2）提供有關(guān)證件和和資料，并接接受稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)的審核，財(cái)財(cái)務(wù)人員憑發(fā)發(fā)票領(lǐng)購(gòu)賬簿簿核準(zhǔn)的發(fā)票票種類、數(shù)量量、購(gòu)票方式式到指定的國(guó)國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)領(lǐng)購(gòu)發(fā)票。2．發(fā)票填寫與保管管（1）財(cái)務(wù)人員根據(jù)相相關(guān)規(guī)定填開(kāi)開(kāi)發(fā)票的范圍圍、內(nèi)容。（2）財(cái)務(wù)部經(jīng)理根據(jù)據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的的規(guī)定制定“發(fā)票使用登登記制度”，明確發(fā)票票存放及保管管的相關(guān)事宜宜，防止丟失失。第7條納稅管理1．納稅申報(bào)（1）財(cái)務(wù)人員在相關(guān)關(guān)稅收法律、行行政法規(guī)規(guī)定定的申報(bào)期限限內(nèi)，填寫相相關(guān)稅種納稅稅申報(bào)表并向向有關(guān)主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送送。（2）財(cái)務(wù)人員可通過(guò)過(guò)直接申報(bào)、郵郵寄申報(bào)、電電子申報(bào)以及及其他申報(bào)方方式進(jìn)行納稅稅申報(bào)。（3）財(cái)務(wù)部人員按月月將納稅申報(bào)報(bào)資料裝訂成成冊(cè)，并按規(guī)規(guī)定報(bào)關(guān)。2．稅款繳納（1）財(cái)務(wù)人員在相關(guān)關(guān)稅種稅款結(jié)結(jié)算期限內(nèi)，完完成相關(guān)稅種種、稅款的確確定以及結(jié)算算工作。（2）財(cái)務(wù)人員在有關(guān)關(guān)稅務(wù)部門規(guī)規(guī)定的有關(guān)稅稅款繳納期限限內(nèi)，完成稅稅款繳納工作作。第8條稅務(wù)評(píng)估與檢查1．稅務(wù)評(píng)估財(cái)務(wù)人員制定稅務(wù)務(wù)自查機(jī)制，按按照稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)對(duì)納稅評(píng)估估設(shè)定的指標(biāo)標(biāo)和預(yù)警值，在在納稅申報(bào)前前，對(duì)自身納納稅數(shù)據(jù)加以以分析。主要要納稅評(píng)估指指標(biāo)包括通用用分析指標(biāo)和和特定分析指指標(biāo)。2．稅務(wù)檢查財(cái)務(wù)人員應(yīng)全面配配合有關(guān)稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)公司司進(jìn)行的稅務(wù)務(wù)檢查，并給給稅務(wù)機(jī)關(guān)留留下良好的印印象，為公司司樹(shù)立良好的的信譽(yù)和形象象，以利于企企業(yè)日后納稅稅工作的順利利開(kāi)展。第9條稅務(wù)變更處理財(cái)務(wù)人員主要在公公司合并與公公司分立過(guò)程程中，按照相相關(guān)國(guó)家法規(guī)規(guī)進(jìn)行公司資資產(chǎn)計(jì)價(jià)、減減免稅優(yōu)惠、虧虧損彌補(bǔ)的處處理。第10條稅務(wù)中止處理財(cái)務(wù)人員在公司破破產(chǎn)、解散時(shí)時(shí)，按照國(guó)家家法律法規(guī)對(duì)對(duì)公司所得稅稅、破產(chǎn)期間間的增值稅進(jìn)進(jìn)行稅務(wù)處理理。第3章?tīng)I(yíng)業(yè)稅第11條計(jì)稅依據(jù)1．納稅人的營(yíng)業(yè)額為為納稅人銷售售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)?duì)方收取的全全部?jī)r(jià)款和價(jià)價(jià)外費(fèi)用。2．單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償償贈(zèng)與他人，其其營(yíng)業(yè)額比照照《營(yíng)業(yè)稅暫暫行條例實(shí)施施細(xì)則》第115條的規(guī)定定確定。對(duì)個(gè)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送送不動(dòng)產(chǎn)的行行為，不應(yīng)視視同銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。3．納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格明顯偏偏低而無(wú)正當(dāng)當(dāng)理由的，主主管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)有權(quán)按以下下順序核定其其營(yíng)業(yè)額。（1）按納稅人當(dāng)月提供供的同類應(yīng)稅稅勞務(wù)或者銷銷售的同類不不動(dòng)產(chǎn)的平均均價(jià)格核定。（2）按納稅人最近時(shí)期期提供的同類類應(yīng)稅勞務(wù)或或者銷售的同同類不動(dòng)產(chǎn)的的平均價(jià)格核核定。第12條計(jì)稅價(jià)格計(jì)稅價(jià)格＝營(yíng)業(yè)成成本或工程成成本×（1+成本利潤(rùn)率率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率率）第4章城市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅第13條計(jì)稅依據(jù)納稅人實(shí)際繳納的的營(yíng)業(yè)稅稅額額。第14條計(jì)稅公式應(yīng)納稅額＝營(yíng)業(yè)稅稅稅額×稅率（稅率分別為7%、5%、1%，不同地區(qū)的的納稅人實(shí)行行不同檔次的的稅率）第5章教育費(fèi)附加第15條計(jì)稅依據(jù)納稅人實(shí)際繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的稅額額。第16條計(jì)稅公式應(yīng)交教育費(fèi)附加額額=營(yíng)業(yè)稅稅額×費(fèi)率（稅率為3%）第6章土地增值稅第17條定義根據(jù)《中華人民共共和國(guó)土地增增值稅暫行條條例》規(guī)定，土土地增值稅是是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有有土地使用權(quán)權(quán)、地上的建建筑物及其附附著物并取得得收入的單位位和個(gè)人征收收的一種稅。第18條計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)是納稅人人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)所取得的增增值額。增值值額為納稅人人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)取得的收入入減除《條例例》和《細(xì)則則》規(guī)定的扣扣除項(xiàng)目金額額后的余額。房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收收入包括貨幣幣收入、實(shí)物物收入和其他他與轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)收益。第19條計(jì)稅公式應(yīng)納稅額＝增值額額×適用稅率－－扣除項(xiàng)目金金額×速算扣除系系數(shù)第7章房產(chǎn)稅第20條計(jì)稅依據(jù)根據(jù)《中華人民共共和國(guó)房產(chǎn)稅稅暫行條例》的的相關(guān)規(guī)定，房房產(chǎn)稅是在城城市、縣城、建建制鎮(zhèn)、工礦礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)對(duì)擁有房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單單位和個(gè)人按按照房產(chǎn)稅原原值或租金收收入征收的一一種稅。房產(chǎn)產(chǎn)稅以房產(chǎn)原原值（評(píng)估值）為計(jì)稅依據(jù)據(jù)。第21條計(jì)稅公式年應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)產(chǎn)原值（評(píng)估值）×（1-30%%）×1.2%。第8章城鎮(zhèn)土地使用用稅第22條計(jì)稅依據(jù)以實(shí)際占用的土地地面積為計(jì)稅稅依據(jù)。1．凡有由省、自治區(qū)區(qū)、直轄市人人民政府確定定的單位組織織測(cè)定土地面面積的，以測(cè)測(cè)定的面積為為準(zhǔn)。2．尚未組織測(cè)量，但但納稅人持有有政府部門核核發(fā)的土地使使用證書的，以以證書確認(rèn)的的土地面積為為準(zhǔn)。3．尚未核發(fā)土地使用用證書的，應(yīng)應(yīng)由納稅人申申報(bào)土地面積積，據(jù)以納稅稅，待核發(fā)土土地使用證以以后再作相關(guān)關(guān)調(diào)整。第23條計(jì)稅公式年應(yīng)納稅額＝∑（各級(jí)土地面面積×相應(yīng)稅額）第9章城市房地產(chǎn)稅稅第24條計(jì)稅依據(jù)城市房地產(chǎn)稅的計(jì)計(jì)稅依據(jù)為房房屋折余價(jià)值值或房屋租金金收入。1．城市房地產(chǎn)稅依房房屋折余價(jià)值值按年計(jì)征，稅稅率為1.2%。2．城市房地產(chǎn)稅依租租金收入按年年計(jì)征，稅率率為12%。第25條計(jì)稅公式年應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)產(chǎn)原值×稅率×（1-30%%）第10章印花稅第26條計(jì)稅依據(jù)印花稅根據(jù)不同征征稅項(xiàng)目，分分別實(shí)行從價(jià)價(jià)計(jì)征和從量量計(jì)征兩種征征收方式。1．從價(jià)計(jì)稅情況下計(jì)計(jì)稅依據(jù)的確確定，包括以以下三種。（1）各類經(jīng)濟(jì)合同，以以合同上記載載的金額、收收入或費(fèi)用為為計(jì)稅依據(jù)。（2）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)以書書據(jù)中所載的的金額為計(jì)稅稅依據(jù)。（3）記載資金的營(yíng)業(yè)賬賬簿，以實(shí)收收資本和資本本公積兩項(xiàng)合合計(jì)的金額為為計(jì)稅依據(jù)。2．從量計(jì)稅情況下計(jì)計(jì)稅依據(jù)的確確定。實(shí)行從量計(jì)稅的其其他營(yíng)業(yè)賬簿簿和權(quán)利、許許可證照，以以計(jì)稅數(shù)量為為計(jì)稅依據(jù)。第27條計(jì)稅公式1．按比例稅率計(jì)算應(yīng)應(yīng)納稅額的方方法：應(yīng)納稅額＝＝計(jì)稅金額×適用稅率。2．按定額稅率計(jì)算應(yīng)應(yīng)納稅額的方方法：應(yīng)納稅額＝憑證數(shù)量×單位稅額。第11章契稅第28條計(jì)稅依據(jù)契稅的計(jì)稅依據(jù)，歸歸結(jié)起來(lái)有以以下四種。1．是按成交價(jià)格計(jì)算算成交價(jià)格經(jīng)雙方敲敲定，形成合合同，稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)以此為據(jù)據(jù)，直接計(jì)稅稅。這種定價(jià)價(jià)方式主要適適用于國(guó)有土土地使用權(quán)出出讓、土地使使用權(quán)出售、房房屋買賣。2．是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)計(jì)算土地、房屋價(jià)格絕絕不是一成不不變的。例如如，北京成為2008年奧運(yùn)會(huì)主主辦城市后，奧奧運(yùn)村地價(jià)立立即飆升，該地段土地地使用權(quán)贈(zèng)送送、房屋贈(zèng)送送時(shí)，定價(jià)依依據(jù)只能是市市場(chǎng)價(jià)格，而而不是土地或或房屋原值。3．依據(jù)土地、房屋交交換差價(jià)定稅稅隨著二手房市場(chǎng)興興起，房屋交交換走入百姓姓生活。例如如，若A房?jī)r(jià)格30萬(wàn)元，B房?jī)r(jià)格40萬(wàn)元，A、B兩房交換時(shí)，其契稅的計(jì)算算自然是兩房房差額，即10萬(wàn)元，同理理，土地使用用權(quán)交換，也也要依據(jù)差額額。等額交換換時(shí)，差額為為零，這意味著，交交換雙方均免免繳契稅。4．按照土地收益定價(jià)價(jià)假設(shè)2011年，國(guó)家家以劃撥方式式，把甲單位位土地使用權(quán)權(quán)給了乙單位位，3年后，經(jīng)許許可，乙單位位把該土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，那么，乙乙就要補(bǔ)交契契稅，納稅依依據(jù)就是土地地收益，即乙乙單位出讓土土地使用的所所得。第29條計(jì)稅公式應(yīng)納稅額=計(jì)稅依依據(jù)×稅率第12章附則第30條本規(guī)范由公司財(cái)務(wù)務(wù)管理部負(fù)責(zé)責(zé)解釋和修訂訂。第31條本規(guī)范經(jīng)公司董事事會(huì)批準(zhǔn)，自自公布之日起起實(shí)施。修訂記錄修訂標(biāo)記修訂處數(shù)修訂日期修訂執(zhí)行人審批簽字14．4．7房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理表單1．已申報(bào)稅款信息表填制時(shí)間：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元稅種名稱申報(bào)時(shí)間金額申報(bào)期限土地增值稅契稅企業(yè)所得稅營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅房產(chǎn)稅印花稅合計(jì)制表人：審核人：2．房地產(chǎn)企業(yè)欠稅明細(xì)表時(shí)間段