合富輝煌-黃埔樂捷圖廣場營銷策劃案商場部分

黃埔樂捷圖廣場

營銷策劃案項(xiàng)目分析2項(xiàng)目基本資料商業(yè)部分總建筑面積：14477.88平方米配套車位數(shù)：200個(gè)（包括外廣場）樓層建筑面積使用功能負(fù)一4114餐飲12039.24商場22799.68商場32799.68商場42725.28商場3S.W.O.T分析4SWOT----優(yōu)勢分析地段優(yōu)勢緊鄰黃埔中心商業(yè)區(qū)大沙地，附近擁有區(qū)域最高素質(zhì)的住宅社區(qū)。經(jīng)營優(yōu)勢商場已經(jīng)營了一段較長時(shí)間，建立了區(qū)域市場的初步品牌。同時(shí)，商場的經(jīng)營已帶動(dòng)了附近人流量的聚集，也培養(yǎng)了消費(fèi)群的到達(dá)習(xí)慣。交通優(yōu)勢黃埔東路（中山大道）沿線物業(yè)，距離地鐵五號線站點(diǎn)僅3分鐘路程。5SWOT----劣勢分析地段劣勢屬于次商業(yè)帶。主力消費(fèi)人流仍無法向項(xiàng)目所在地流動(dòng)。經(jīng)營劣勢商場經(jīng)營檔次較低，只能吸引低消費(fèi)人群（如負(fù)一層餐飲只能旺茶市）。硬件劣勢外立面殘舊，距離地鐵五號線站點(diǎn)僅3分鐘路程。6SWOT----機(jī)會(huì)分析區(qū)域發(fā)展大沙東商業(yè)規(guī)劃已經(jīng)基本成型，人流逐漸集中引導(dǎo)次商業(yè)地帶提升。商業(yè)空間區(qū)域商業(yè)以中低檔街鋪（大沙東）和大型賣場（如百佳）為主，沒有中、高擋次的品牌商業(yè)支撐。住宅檔次的提升帶動(dòng)新消費(fèi)力提升項(xiàng)目附近原有眾多高素質(zhì)住宅小區(qū)，擁有優(yōu)質(zhì)消費(fèi)力。最近，黃埔花園最新一期住宅售價(jià)已經(jīng)達(dá)到5200/平方。區(qū)域樓價(jià)的提升和成交量的支持將帶動(dòng)消費(fèi)力的增長。7SWOT----威脅分析商業(yè)分布項(xiàng)目雖然處于次商業(yè)帶，但是同大沙東路商業(yè)核心仍有一定距離。同時(shí)，部分主力商業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐主消費(fèi)核心，對于項(xiàng)目的招商將和經(jīng)營將產(chǎn)生影響。項(xiàng)目市場形象項(xiàng)目無論是外立面、內(nèi)部裝修還是商業(yè)組合都已經(jīng)比較優(yōu)秀。如何突破現(xiàn)有情況將成為難點(diǎn)。本地消費(fèi)習(xí)慣項(xiàng)目附近消費(fèi)群多數(shù)偏向中、低檔消費(fèi)。對于中、高檔次的消費(fèi)仍需要進(jìn)行培養(yǎng)。8項(xiàng)目分析小結(jié)項(xiàng)目位于黃埔區(qū)核心商業(yè)地帶，交通便捷，附近擁有眾多高素質(zhì)住宅群。但是由于具體位置已經(jīng)脫離核心，屬于次商業(yè)帶，因此在招商以及經(jīng)營定位上必須與同區(qū)其他商業(yè)拉開一定的距離。對于項(xiàng)目正整體經(jīng)營策劃，主要是解決商業(yè)經(jīng)營定位與市場形象的建立與提升兩方面問題。9市場篇——在市場場中尋找我我們的啟示示廣州市商業(yè)業(yè)市場概述述區(qū)域商業(yè)市市場分析10廣州市商業(yè)業(yè)市場概述述11供求關(guān)系2001-2005年廣州全全市十區(qū)商商鋪供求對對比情況單位：萬m2總預(yù)售面積積:282.33萬m2一手總成交交:264.77萬m2二手總成交交:179.50萬m212一手市場供供求基本平平衡。2001-2005年，廣州州十區(qū)共批批出商鋪282.33萬m2，一手商鋪鋪成交面積積為264.77萬萬m2，商鋪供求求基本平衡衡；二手交易市市場逐步活活躍。從2001年到2005年，，廣州十區(qū)區(qū)二手商鋪鋪的交易面面積呈現(xiàn)逐逐年上升的的態(tài)勢,近近5年來其其成交二手手面積為179.50萬m2，一、二手手商鋪成交交面積之比比為6：4。供求關(guān)系13一、二手整整體銷售價(jià)價(jià)格平穩(wěn)，，未有大起起大落2001-2005年度廣州州十區(qū)商鋪鋪一、二手手成交均價(jià)價(jià)單位：元/m2價(jià)格走勢14整體銷售價(jià)價(jià)格平穩(wěn)，，未有大起起大落。2001-2005年廣州一一手商鋪價(jià)價(jià)格都在8000-11000元/m2之間，二手手價(jià)格在4300-5600元/m2之間，上下下波動(dòng)范圍圍不大。03年一手手商鋪均價(jià)價(jià)降幅較大大。2003年年，廣州市市十區(qū)一手手商鋪成交交均價(jià)下跌跌至8090元元/m2，其原因在在于東山區(qū)區(qū)有大量商商鋪批發(fā)性性銷售（某某開發(fā)公司司內(nèi)部股權(quán)權(quán)變動(dòng)交易易引起），，導(dǎo)致東山山區(qū)當(dāng)年的的一手商鋪鋪銷售均價(jià)價(jià)僅為8281元/m2，環(huán)比降幅幅為72.89%，，從而拉低低了03年年一手商鋪鋪銷售均價(jià)價(jià)。價(jià)格走勢15供應(yīng)量對比比分析2001-2005全市十區(qū)區(qū)商鋪供應(yīng)應(yīng)對比單位：萬m2區(qū)域年份東山越秀荔灣海珠芳村天河白云黃埔番禺花都合計(jì)20013.332.665.5210.341.287.881.200.7812.588.0653.6320021.201.043.148.540.428.544.441.1513.037.9549.4520031.107.004.504.700.304.703.000.1011.2314.9351.5620043.06-0.682.7310.632.1810.634.974.929.779.5857.7920050.101.706.2011.700.3014.003.000.907.2024.8069.90合計(jì)8.7911.7222.0945.914.4845.7516.617.8553.8165.32282.33比重3.11%4.15%7.82%16.26%1.59%16.20%5.88%2.78%19.06%23.14%100%16郊區(qū)（花都都、番禺））和新中心心區(qū)（天河河、海珠））為“供應(yīng)應(yīng)大戶”。。花都和番禺禺的區(qū)域面面積大，，商鋪批出出量的絕對對值也相對對較大，兩兩區(qū)合計(jì)占占全市十區(qū)區(qū)的比例為為43%；而天河和海海珠為新興興區(qū)域，商商鋪供應(yīng)量量合合計(jì)占占十區(qū)比例例為34%。單位：萬m2供應(yīng)量對比比分析17成交量對比比分析（一一手）2001-2005全市十區(qū)區(qū)商鋪成交交量（一手手）單位：萬m2區(qū)域年度東山越秀荔灣海珠芳村天河白云黃埔番禺花都合計(jì)20012.832.654.795.210.298.504.690.6414.362.2646.2220021.322.331.667.911.458.643.580.6221.079.2257.8020035.052.482.229.742.179.894.090.7513.744.2854.4120045.531.824.624.841.058.023.552.4812.016.5250.4420053.934.664.616.711.299.265.674.919.805.0755.90合計(jì)18.6613.9417.9034.416.2544.3121.589.4070.9827.35264.77比例7.05%5.26%6.76%12.99%2.36%16.74%8.15%3.55%26.81%10.33%100.00%18番禺、天河河、海珠位位居全市一一手成交的的“三甲””，其中番番禺區(qū)更以以70.98萬m2位居第一位位。此外，天河河、海珠隨隨著住宅市市場的成熟熟，人口的的增加，商商業(yè)發(fā)展亦亦受到市場場追捧，一一手商鋪成成交量也較較大。單位：萬m2成交量對比比分析（一一手）19成交量對比比分析（二二手）2001-2005全市十區(qū)區(qū)商鋪成交交量（二手手）單位：萬m2區(qū)域年度東山越秀荔灣海珠芳村天河白云黃埔番禺花都合計(jì)20010.811.034.982.320.491.531.200.2511.664.2628.5320021.731.782.422.080.782.614.370.6911.793.0131.2620031.567.133.043.890.492.492.020.8314.4312.0547.9320042.821.892.654.820.524.222.370.436.436.6932.8420052.512.163.253.592.564.9210.450.781.846.8738.94合計(jì)9.4313.9916.3416.704.8415.7720.412.9846.1532.88179.50比例5.25%7.80%9.10%9.30%2.70%8.79%11.37%1.66%25.71%18.32%100.00%202001-2005年，番禺禺、花都分分別以46.15和和32.98萬m2的二手成交交量位居十十區(qū)二手商商鋪交易前前兩位，兩區(qū)合計(jì)所所占十區(qū)比比例接近一一半，為46%。其原因主要要在于該兩兩區(qū)區(qū)域面面積大，此此外，番禺禺市橋和花花都新華兩兩地的二手手商鋪交易易亦較活躍躍，導(dǎo)致二二手商鋪交交易的絕對對量較大。。單位：萬m2成交量對比比分析（二二手）21年份東山越秀荔灣海珠芳村天河白云黃埔番禺花都2001209842056013227107868074150576739792842103925200230208213692822410659623512220899347315109411420038286161751605674233871123087509620746184992200410990282761595211532825916897991711057475637342005123652124212122135582611136337919734367336207均價(jià)134232115015388104505093139268092810049974533成交價(jià)格對對比分析（（一手）備注：“均均價(jià)”為各各區(qū)2001-2005年的的總體成交交金額除以以總體成交交面積所得得廣州市各區(qū)區(qū)一手成交交均價(jià)單位：元/m222廣州全市一一手商鋪成成交呈現(xiàn)以以老三區(qū)為為高點(diǎn)，向向邊緣區(qū)域域依次遞減減的特征；；老三區(qū)東山山、越秀、、荔灣三區(qū)區(qū)由于有多年年商業(yè)底蘊(yùn)蘊(yùn)的支持，，一手商鋪鋪成交價(jià)格格依然高企企，2001-2005年商商鋪一手價(jià)價(jià)格在13000-20000元/m2左右，位于于全市各區(qū)區(qū)一手商鋪鋪價(jià)格的“第一梯隊(duì)隊(duì)”。其中，尤尤以越秀區(qū)區(qū)價(jià)格最高高，其主要要原因在于于山海城、、海中寶、、名盛廣場場等商場的的銷售拉高高了區(qū)域整整體均價(jià)。。此外，天河、海珠珠兩區(qū)隨著城市建建設(shè)的帶動(dòng)動(dòng)，一手商商鋪價(jià)格緊緊跟老三區(qū)區(qū)，在10000-14000元/m2之間，位于于全市商業(yè)業(yè)價(jià)格的“第二梯隊(duì)隊(duì)”。而黃埔和白云云則位于““第三梯隊(duì)隊(duì)”，價(jià)格為8000元元/m2左右。芳村、番禺禺、花都最最低，為5000元元/m2左右。成交價(jià)格對對比分析（（一手）23年份東山越秀荔灣海珠芳村天河白云黃埔番禺花都20011429111318741758943565972641429976214520092002810582259175692745107250524630043143300720031389565596450710443347980464339953211165320047441106187900535347237717344044984720224120058832802374206886300877695100314034473157均價(jià)9590789675766362506062664837411631442257成交價(jià)格對對比分析（（二手）廣州市各區(qū)區(qū)二手成交交均價(jià)備注：“均均價(jià)”為各各區(qū)2001-2005年的的總體成交交金額除以以總體成交交面積所得得單位：元/m224廣州各區(qū)二二手商鋪成成交價(jià)格與與一手類似似，都呈現(xiàn)現(xiàn)出以中心心城區(qū)為高高點(diǎn)，向邊邊緣區(qū)域依依次遞減的的特征。價(jià)格層次區(qū)域價(jià)格水平（元/m2）第一梯隊(duì)依然為老三區(qū)7500-10000第二梯隊(duì)天河、海珠6000左右第三梯隊(duì)芳村、黃埔、白云4000-5000第四梯隊(duì)番禺、花都2000-3000成交價(jià)格對對比分析（（二手）25各區(qū)商業(yè)特特點(diǎn)對比區(qū)域主要商業(yè)特點(diǎn)老三區(qū)(越秀、荔灣、東山)以商業(yè)步行街帶動(dòng)周邊輻射地帶商業(yè)的發(fā)展由于交通所制約，大型綜合商場的發(fā)展顯現(xiàn)瓶頸歷史形成的各種專業(yè)市場發(fā)展態(tài)勢良好，并走“入室經(jīng)營”的“升級換代”之路天河區(qū)天河路已形成全國SHOPPINGMALL一條街受住宅發(fā)展的帶動(dòng)，社區(qū)商業(yè)發(fā)展較好東部家居建材專業(yè)市場的發(fā)展前景看好海珠區(qū)分布格局正在經(jīng)歷“由西向東”的發(fā)展趨勢，并已形成時(shí)尚購物街和專業(yè)市場“齊頭并進(jìn)”的經(jīng)營態(tài)勢商業(yè)格局可分為西部傳統(tǒng)商業(yè)板塊、中部專業(yè)市場區(qū)、東部會(huì)展商業(yè)圈和南洲板塊社區(qū)商業(yè)區(qū)白云區(qū)專業(yè)市場（建材、汽配）繁雜無序；綜合型商場未成氣候；芳村區(qū)專業(yè)市場當(dāng)?shù)溃揖?、茶葉、花鳥蟲魚等）黃埔區(qū)大沙地商業(yè)區(qū)不斷強(qiáng)化，南崗副城市中心產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展依托港口優(yōu)勢，發(fā)展物流型商業(yè)（建材、玩具、汽車等）郊區(qū)(番禺、花都)老城區(qū)（番禺市橋、花都新華）商業(yè)街繁榮番禺社區(qū)商業(yè)發(fā)展較好花都區(qū)著力發(fā)展汽車、珠寶、皮革三大主流工業(yè)26黃埔區(qū)商業(yè)業(yè)市場分析析27廣東魚珠國國際建材市市場大沙地綜合合商業(yè)中心心大沙地廣東金屬物資資市場（吉山山）廣州國際玩具具城廣東物資集團(tuán)團(tuán)汽車銷售維維修基地（吉吉山）吉山分布特征28從總體的規(guī)劃劃地理版圖來來看，黃埔區(qū)區(qū)70％以上上的地塊都為為工業(yè)廠房及及倉儲用地??！黃埔區(qū)的綜合合商業(yè)圈主要要分布在大沙沙地一帶；同同時(shí)，依托黃黃埔港物流優(yōu)優(yōu)勢，發(fā)展專專業(yè)市場。大沙地一帶是是黃埔區(qū)商業(yè)業(yè)繁華路段，，這條大道擁擁有縱多等大大型綜合商場場；商業(yè)街分分布著新華書書店、各式式士多店、時(shí)時(shí)裝店、鞋店店、花店、藥藥店、攝影沖沖印店、中式式快餐店、麥麥當(dāng)勞餐廳、、西餐廳等。。分布特征29商業(yè)特色區(qū)域輻射范圍商業(yè)特色典型物業(yè)大沙地一帶大沙地、港灣路、豐樂路、海員路等綜合型購物區(qū)域大沙地商業(yè)街黃埔購物總匯黃埔商業(yè)城大沙購物城大興商場信達(dá)商場穗豐商場百事佳百貨商場周邊區(qū)域吉山、魚珠、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建材、汽車、玩具等專業(yè)市場廣州國際玩具城廣東魚珠國際建材市場汽車銷售維修基地30供求關(guān)系總預(yù)售面積：7.85萬m2一手成交面積：9.40萬m2

二手成交面積：2.98萬m2總預(yù)售面積：：7.85萬m2一手成交面積積：9.40萬m2二手成交面積積：2.98萬m231根據(jù)廣州市規(guī)規(guī)劃局規(guī)劃顯顯示，黃埔區(qū)區(qū)主要功能為為工業(yè)廠房倉倉儲區(qū)，因此此商鋪市場供供應(yīng)量有限：：2001-2005年年，黃埔區(qū)商商鋪預(yù)售面積積僅為7.85萬m2；然而，黃埔區(qū)區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)廠房林立，，同時(shí)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)內(nèi)的高高新科技人員員，為黃埔區(qū)區(qū)的商業(yè)帶來來了較為穩(wěn)定定的消費(fèi)群體體，商鋪成交交非?；钴S：：2001-2005年年，黃埔商鋪鋪一手成交面面積達(dá)9.40萬m2，二手成交為為2.98萬m2，市場交投非非?；钴S。04、05年年的供應(yīng)及成成交量迅速攀攀升，其主要要原因在于““廣州國際玩玩具城”的交交易引起的。。供求關(guān)系32價(jià)格走勢單位：元/m2從上述成交情情況可以看出出，黃埔區(qū)單單個(gè)年度的一一、二手成交交量都不大，，由于成交總總量不大，價(jià)價(jià)格易受個(gè)別別成交案例的的影響，導(dǎo)致致一、二手成成交價(jià)格變化化均較大，如如2004-2005年年的一手價(jià)格格迅速上升，，其主要原因因在于廣州國國際玩具城（（2-4萬元元/m2）在04、05年度的成成交所致。33發(fā)展趨勢城市建設(shè)帶動(dòng)動(dòng)商業(yè)發(fā)展隨著廣州城市市中心“東移移”、新增南南沙區(qū)和蘿崗崗區(qū)等利好的的作用，黃埔埔區(qū)被納入廣廣州的中心區(qū)區(qū)域，再加上上亞運(yùn)會(huì)分會(huì)會(huì)場、地鐵5號線等利好好消息所帶來來的商機(jī)帶動(dòng)動(dòng)下，黃埔區(qū)區(qū)的商業(yè)市場場還有充足的的發(fā)展空間。。34大沙地中心城城區(qū)商業(yè)不斷斷強(qiáng)化：在政府的規(guī)劃劃中，未來的的黃埔區(qū)將有有兩個(gè)中心城城區(qū)，包括大大沙地中心城城區(qū)和南崗副副中心城區(qū)。。大沙地中心城城區(qū)是黃埔區(qū)區(qū)的行政、商商業(yè)、文化、、體育中心；；商業(yè)規(guī)模在原原有大沙地商商業(yè)的基礎(chǔ)上上，在豐樂路路建設(shè)黃埔商商業(yè)圈，建設(shè)設(shè)成集商業(yè)、、金融和居住住用地的商業(yè)業(yè)中心。發(fā)展展趨趨勢勢35南崗崗副副中中心心城城區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)逐逐步步發(fā)發(fā)展展該區(qū)區(qū)是是黃黃埔埔區(qū)區(qū)的的副副中中心心，，也也是是東東部部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)的的服服務(wù)務(wù)中中心心。。南南崗崗副副中中心心城城區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展，，也也將將改改變變黃黃埔埔東東部部地地區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)配配套套相相對對欠欠缺缺的的窘窘迫迫局局面面。。發(fā)展趨趨勢36區(qū)域商商業(yè)市市場分分析37大沙地地商業(yè)業(yè)規(guī)劃劃大沙地地作為為黃埔埔區(qū)的的傳統(tǒng)統(tǒng)中心心區(qū)，，在重重構(gòu)的的黃埔埔規(guī)劃劃中被被定位位為““黃埔區(qū)的行行政、文化化、居住商商業(yè)中心”，范圍為為：北至廣廣園東快速速路、南至至珠江、東東至石化路路、西至橫橫沙東側(cè)的的規(guī)劃城市市次干道，，用地面積積約為7.8平方公公里。在黃黃埔區(qū)政府府“兩線三三片”的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)用地調(diào)調(diào)整中，大大沙地商業(yè)業(yè)中心將重重點(diǎn)開發(fā)，，主要引入入大型商貿(mào)貿(mào)設(shè)施。38大沙地商業(yè)業(yè)分布在黃埔區(qū)的的規(guī)劃發(fā)展展中，大沙沙地區(qū)域定定位于商住住服務(wù)區(qū)，，港灣路、、海員路、、豐樂路三三條南北走走向的大道道與直通廣廣州市區(qū)的的中山大道道、黃埔大大道交錯(cuò)，，形成合理理有致的區(qū)區(qū)域分割。。中山大道黃埔大道港灣路豐樂路海員路39大沙地商業(yè)業(yè)分布大沙地路商商業(yè)街是黃黃埔區(qū)一條條集購物、、飲食、娛娛樂為一體體的繁華的的商業(yè)街。。商業(yè)街西西接港灣路路，東到黃黃埔區(qū)青少少年宮，全全長1500多米，，黃埔有名名的食街———豐樂北北路食街橫橫穿其中。。大沙地商業(yè)街40大沙地商業(yè)業(yè)分布圖港灣路豐樂路大沙東路百事運(yùn)動(dòng)安踏體育盛景大廈購物城周大福珠寶百事佳超市協(xié)亨手機(jī)六福珠寶麥當(dāng)勞KFC中國移動(dòng)專門店黃埔酒店阿碳哥音樂餐吧國美電器蘇寧電器黃振龍涼茶新華書店曼奴班尼路大沙購物城萊克斯頓派出所索愛專賣店注：篇幅有限，不能盡錄黃埔東路大沙西路中山大道東本項(xiàng)目建設(shè)銀行永樂電器百佳文具城黃埔公園南方電網(wǎng)醫(yī)院中介行百事佳商業(yè)廣場港灣影劇院核心商業(yè)帶帶次商業(yè)帶地鐵五號線線大沙地站次商業(yè)帶41區(qū)域街鋪市市場情況港灣路豐樂路大沙東路黃埔東路大沙西路中山大道東本項(xiàng)目黃埔公園南方電網(wǎng)醫(yī)院中介行售價(jià)水平：約2.8萬/㎡租金水平：180-250元/月/㎡經(jīng)營范圍：時(shí)尚服裝、鞋類、手機(jī)、餐飲、珠寶品牌包括：班尼路、萊克斯頓、周大福、麥當(dāng)勞、協(xié)亨商業(yè)氛圍濃郁品牌店較多售價(jià)水平：約1.7萬/㎡租金水平：約85元/月㎡裙樓商鋪：便利店、五金、服裝售價(jià)水平：約1.5萬/㎡租金水平：約80元/月㎡裙樓商鋪：美發(fā)、服裝、花店等經(jīng)營內(nèi)容雜檔次低經(jīng)營內(nèi)容雜檔次低42位置價(jià)格經(jīng)營內(nèi)容商鋪面積（m2）經(jīng)營狀況售價(jià)(萬元/m2)租價(jià)(元/m2/月)大沙東路2-3.5首層180-250；二層100-150；服裝、鞋類、餐飲、手機(jī)、書店、酒店10-800商業(yè)氛圍濃郁，品牌店居多港灣北路2-2.3首層120-200；服裝、藥店、中介、文具、眼鏡、銀行80-600經(jīng)營檔次不高，有一定商業(yè)氛圍港灣南路1.5-2.1首層65-100美發(fā)、摩托維修、床上用品、餐飲40-150經(jīng)營雜亂，檔次較低黃埔東路1.7-2.4首層75-100書店、百貨、五金、便利店30-120零散，缺乏商業(yè)氛圍從上面的數(shù)數(shù)據(jù)可以看看出，大沙沙東路是區(qū)區(qū)域內(nèi)最繁繁榮的一段段，而本項(xiàng)項(xiàng)目所在的的黃埔東路路目前只有有怡港花園園的裙樓商商業(yè)和本項(xiàng)項(xiàng)目兩個(gè)綜綜合商場，，其余都為為零散的街街鋪，加上上主干道黃黃埔東路的的分隔，導(dǎo)導(dǎo)致商業(yè)氛氛圍不濃。。區(qū)域街鋪市市場情況43區(qū)域商場鋪鋪情況商場規(guī)模租金(元/m2/月)經(jīng)營內(nèi)容商鋪面積（m2）經(jīng)營狀況百事佳商業(yè)廣場兩層首層30-70二層70-120首層：菜市場、五金、茶荘；二層：超市、美容、服裝5-30首層出租率100％，但經(jīng)營檔次低，收入低；二層的散鋪出租率非常低；整體狀況不好大沙購物城兩層首層110-160二層70-120服裝、鞋類、手機(jī)、皮具15-50出租率超過85％，但經(jīng)營檔次低盛景大廈購物城兩層首層100-150二層50-100服裝、鞋類、飾品20-150經(jīng)營檔次不高，人流不多裕港大廈四層不詳電器——國美電器包租怡港花園裙樓兩層不詳百貨、電器——百佳和永樂各包租一半，經(jīng)營狀況理想項(xiàng)目周邊商商場的規(guī)模模都很小，，而且經(jīng)營營的檔次不不高，可以以看出，真真正意義上上的綜合商商場還沒出出現(xiàn)。44區(qū)域分析總總結(jié)商業(yè)旺點(diǎn)集集中在大沙沙東路西路路段；租金的分布布以大沙東東路西段為為中心，向向四周遞減減；地鐵五號線線2008年的開通通，將為區(qū)區(qū)域的商業(yè)業(yè)發(fā)展提速速；經(jīng)營業(yè)態(tài)主主要是服裝裝、鞋類、、書店、電電器、餐飲飲，以日常常所需為主主，缺乏個(gè)個(gè)性化商業(yè)業(yè)；商業(yè)經(jīng)營以以街鋪為主主，商場經(jīng)經(jīng)營不多；；黃埔區(qū)消費(fèi)費(fèi)者仍習(xí)慣慣于街鋪消消費(fèi)，故品品牌店都選選擇街鋪經(jīng)經(jīng)營；區(qū)域內(nèi)缺乏乏大型購物物商場，目目前的商場場經(jīng)營檔次次低，經(jīng)營營狀況不甚甚理想；45經(jīng)營策劃篇篇46項(xiàng)目定位推推導(dǎo)需要考慮的的因素———項(xiàng)目所處商商業(yè)圈的經(jīng)經(jīng)營特點(diǎn)項(xiàng)目自身的的建筑特色色區(qū)域商業(yè)的的發(fā)展趨勢勢47商業(yè)經(jīng)營模模式選擇大賣場業(yè)態(tài)：超市市、大型百百貨優(yōu)勢：統(tǒng)一一經(jīng)營管理理與形象宣傳，形形成長久經(jīng)營態(tài)勢。。劣勢：租金金回報(bào)較低低，部分商戶采取取利潤分成方式，發(fā)發(fā)展商需要負(fù)擔(dān)一定定市場風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，，附近已經(jīng)有幾個(gè)大大型賣場出現(xiàn)，對于于本項(xiàng)目的招商與經(jīng)經(jīng)營也有一定影響。。主題商場業(yè)態(tài)：娛樂樂、百貨、、飲食優(yōu)勢：豐富富的經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)更容易易適應(yīng)消費(fèi)市市場的需求求。同時(shí)，品牌牌餐飲與娛娛樂的引入也可可以提升項(xiàng)項(xiàng)目整體市場形形象。采用組合租租金回報(bào)形形式，通過大大型品牌商商業(yè)的進(jìn)駐提升升小商業(yè)的的租金回報(bào)。劣勢：需要要投入較的的招商力度。同時(shí)，，對于發(fā)展展商自身的經(jīng)營營能力也有有一定的要求。。專業(yè)市場黃埔區(qū)的專專業(yè)市場主主要有廣東魚魚珠國際建建材市場和廣廣州國際玩玩具城。但是，項(xiàng)目目附近并無無專業(yè)市場聚聚集。因此，專業(yè)業(yè)市場無法法成為項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營定位的的選擇。48商業(yè)經(jīng)營模模式的選擇擇在分析考慮慮完項(xiàng)目的的綜合情況況與商業(yè)經(jīng)經(jīng)營特色后后，我們認(rèn)認(rèn)為項(xiàng)目適適應(yīng)于以下下經(jīng)營定位位：主題商場綜合娛樂、、飲食、購購物為一體體的主題商商場。通過過詳細(xì)的主主題定位與與業(yè)態(tài)分布布塑造區(qū)域域最具吸引引力的特色色主題商場場。49經(jīng)營定位建建議通過經(jīng)營定定位吸引在在商業(yè)中有有兩個(gè)最佳佳的消費(fèi)群群體：女性性消費(fèi)群與與學(xué)生消費(fèi)費(fèi)群。1、商場的的平層面積積較小。適適合針對樓樓層進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)分分布。2、建議引引入適合年年輕人消費(fèi)費(fèi)的娛樂業(yè)業(yè)態(tài)，如KTV、電電玩中心。。

3、首首、二層總總面積僅約約4800平方，適適合女性的消費(fèi)費(fèi)品中應(yīng)選選主流為主主要功能，，其他為輔輔助，建議議選擇中檔檔的女士時(shí)時(shí)尚、休閑閑服裝為主主，其他精精品、眼鏡鏡、皮具等等為輔的一一站式主題題商城。

4、、區(qū)域缺缺乏品牌牌餐飲店店，建議議對原負(fù)負(fù)一層餐餐飲進(jìn)行行樓層調(diào)調(diào)整與重重新招商商。5、在三三層建議議引入電電器主題題賣場，，如手機(jī)機(jī)、電腦腦、家電電等等。。50經(jīng)營定位位建議負(fù)一層：KTV（約3000平方）電玩中心（約1100平方）首層：品牌商業(yè)（屈臣氏）+精品零售商業(yè)（服裝、眼鏡、化妝品等等）二層：品牌商業(yè)（大家樂）+精品零售商業(yè)（服裝、眼鏡、化妝品等等）三層：中賣場（包括家電、手機(jī)、電腦）四層：品牌餐飲調(diào)整項(xiàng)目目商業(yè)組組合，針針對區(qū)域域商業(yè)形形態(tài)空缺缺對各樓樓層經(jīng)營營業(yè)態(tài)進(jìn)進(jìn)行重新新定位。。51市場形象象定位推推導(dǎo)突破區(qū)域域商業(yè)缺缺陷———零散突破區(qū)域域經(jīng)營缺缺陷———低檔時(shí)尚主題商場樂透坊52樂透坊—————從字面解解釋，有有歡樂透透頂?shù)囊庖馑?。意意喻商場場?nèi)的各各種商業(yè)業(yè)組合能能夠給消消費(fèi)者帶帶來非常常歡樂的的消費(fèi)體體驗(yàn)和感感受。“樂透””也是著著名的彩彩票種類類（類似似于六合合彩）。。由于我我們接觸觸樂透兩兩字多來來自臺灣灣，因此此項(xiàng)目的的案名也也帶著臺臺灣時(shí)尚尚的潛信信息。53參考案例例——潮樓樓項(xiàng)目地址址：北京京南路口口（麗都都酒店））經(jīng)營商商：廣廣州海印印集團(tuán)項(xiàng)目規(guī)模模：1-6層總總營業(yè)面面積近一一萬平方方米價(jià)格格：：150-200元元/平方方米/月月（二層層）面積特征征：5——15平平方商鋪鋪（實(shí)用用面積））為主宣傳定位位：引領(lǐng)領(lǐng)時(shí)尚潮潮流經(jīng)營品種種：服飾飾、精品品、運(yùn)動(dòng)動(dòng)服、美美食等經(jīng)營特征征：在整整合流行行前線部部分時(shí)尚尚品牌的的基礎(chǔ)上上，經(jīng)營營中、港港、日、、韓最潮潮的精品品、化妝妝品等，，并引進(jìn)進(jìn)港式餐餐飲和娛娛樂項(xiàng)目目作為配配套的時(shí)時(shí)尚商場場。點(diǎn)評：：潮樓是是將流行行前線的的一部分分時(shí)尚元元素抽離離出來，，并結(jié)合合其在東東川路的的運(yùn)動(dòng)類類租戶，，在重新新進(jìn)行整整合，形形成更專專業(yè)的領(lǐng)領(lǐng)域。54參考案例例——Ｎｉｉｃｏ女女人世界界名店（（深圳））項(xiàng)目地地址址：深圳圳華強(qiáng)北北商業(yè)街街開發(fā)/經(jīng)經(jīng)營商：：深圳市金金斯泰投投資發(fā)展展有限公公司項(xiàng)目規(guī)規(guī)模模：總經(jīng)營面面積11000多平方方米，，１－４４層面積特特征征：以１１０－３３０平方方米/商商鋪（實(shí)實(shí)用面積積）為主主宣傳定定位位：女性性主題名名店城經(jīng)營品品種種：服飾、精精品等經(jīng)營檔檔次次：中檔檔55經(jīng)營特征征：一樓國際際時(shí)尚名名店；二二樓都會(huì)會(huì)精品名名店；三三樓潮流流休閑名名店；四四樓為國國際品牌牌折扣店店及各各種特色色店。點(diǎn)評評：NICO-女人人世界名名店商場場以特色色的女性性主題定定位、參參考日本本著名商商廈寬敞敞通透的的開敞式式間鋪形形式、舊舊樓翻新新大力投投資裝修修設(shè)計(jì)效效果、引引進(jìn)品牌牌租戶等等，成為為其經(jīng)營營成功的的重要因因素?！危椋椋悖锱耸澜缃缑辏ǎㄉ钲冢?6租金價(jià)格定位位注：要取得招招商的快速突突破，項(xiàng)目必必須采用多種種租金方式復(fù)復(fù)合的方式進(jìn)進(jìn)行招商。同同時(shí)，要取得得經(jīng)營的成功功，必須讓進(jìn)進(jìn)場的商家有有利可圖。因因此，建議在在租金收取方方式上采取低低起點(diǎn)，蓄水水養(yǎng)魚的策略略進(jìn)行。57市場租價(jià)及及本項(xiàng)目租租金定位回顧一下我我們的周圍圍：港灣路豐樂路大沙東路黃埔東路大沙西路中山大道東本項(xiàng)目黃埔公園南方電網(wǎng)醫(yī)院中介行售價(jià)水平：約2.8萬/㎡租金水平：180-250元/月/㎡經(jīng)營范圍：時(shí)尚服裝、鞋類、手機(jī)、餐飲、珠寶品牌包括：班尼路、萊克斯頓、周大福、麥當(dāng)勞、協(xié)亨商業(yè)氛圍濃郁品牌店較多售價(jià)水平：約1.7萬/㎡租金水平：約85元/月㎡裙樓商鋪：便利店、五金、服裝售價(jià)水平：約1.5萬/㎡租金水平：約80元/月㎡裙樓商鋪：美發(fā)、服裝、花店等經(jīng)營內(nèi)容雜檔次低經(jīng)營內(nèi)容雜檔次低58項(xiàng)目租金建建議樓層業(yè)態(tài)面積租金建議（建筑面積）備注-1游戲機(jī)中心KTV4114建議租金為40/平方?？梢钥紤]保底租金加分成的租賃方式1零散商鋪2039.64街鋪建議租金為250元/平方米；商場內(nèi)鋪?zhàn)饨鸾ㄗh為150/平方米部分品牌客戶可作為定向招商進(jìn)行引進(jìn)（如屈臣氏）。租金采用保底加利潤分成的方式。22799.68建議租金為120/平方米3中型賣場2799.68純租金建議為60/平方；保底租金建議為：30/平方4餐飲2725.28建議租金為45/平方米59物業(yè)管理收收費(fèi)建議負(fù)一、三、、四層管理理費(fèi)連租金金與餐飲類類、KTV綜合談判判而定;首層、二層層建議為：：35元/平方米，，為促進(jìn)租租售，返租租期內(nèi)首5年8折，，約28元元/平方米米（含空調(diào)調(diào)等）。本項(xiàng)目建議議物業(yè)管理理收費(fèi)價(jià)格格60項(xiàng)目提升建建議外立面建議對現(xiàn)有有外立面進(jìn)進(jìn)行修改，，以玻璃為為主展示面面，效果力力求通透，，現(xiàn)代。包包項(xiàng)目塑造造成一個(gè)時(shí)時(shí)尚的“水水晶盒”。。61項(xiàng)目提升建建議廣告位在外立面通通過宣傳廣廣告吸引消消費(fèi)群的聚聚集；優(yōu)秀的戶外外廣告位將將成為項(xiàng)目目創(chuàng)收的來來源；首層有醒目目的購物指指引牌；二層、三層層室內(nèi)有指指向電梯廳廳的明確指指示牌；62項(xiàng)目提升建建議建立統(tǒng)一VI的形象象和室內(nèi)指指引系統(tǒng)63項(xiàng)目提升建建議美化購物環(huán)環(huán)境64立體招商策策略樓體霓虹燈燈及大幅噴噴畫廣告招招商定向招商廣告宣傳招招商招商派單宣宣傳成功招商65租金優(yōu)惠策策略首層、二層層——按按貼近市場場的合理租租金定價(jià)免租策略（（1-3年年租期）：：首年：3-6個(gè)月免免租期+租租金6折優(yōu)優(yōu)惠（品牌牌租戶可獲獲6個(gè)月月免租期））第二年：租租金8折優(yōu)優(yōu)惠第三年：租租金按原價(jià)價(jià)收取相當(dāng)于租價(jià)價(jià)定價(jià)的7折（6折*6個(gè)月+8折*12個(gè)月+12）/3年負(fù)一一、、三三、、四四層層免租租策策略略：：租租期期5年年（（3-6個(gè)個(gè)月月免免租租期期））66TheEnd!679、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。20:07:2220:07:2220:071/5/20238:07:22PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2320:07:2220:07Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。20:07:2220:07:2220:07Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2320:07:2220:07:22January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20238:07:22下午20:07:221月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月238:07下下午1月-2320:07January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/520:07:2220:07:2205January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你