某房地產大廈項目營銷策略提報

安徽國資大廈項目營銷策略報告2013年11月11日謹呈：安徽省輕工房地產開發(fā)有限公司目錄︱CONTENTSPARTⅡ項目自我審視PARTⅢ營銷推廣整合PARTⅠ合肥市場調查安徽國資大廈PARTⅣ合作模式國資大廈項目市調分析1.1合肥市城市基本概況1.2合肥市經濟發(fā)展現(xiàn)狀1.3合肥市總體城市規(guī)劃1.4廬陽區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃PARTⅠ市調分析1.合肥市城市發(fā)展分析2.1合肥市寫字樓發(fā)展歷程2.2北一環(huán)區(qū)域寫字樓概況2.3周邊主要寫字樓分析2.合肥市寫字樓發(fā)展PARTⅠ市調分析/合肥市城市基本概況合肥，安徽省省會，位于中國中部長江淮河之間、巢湖之濱，通過南淝河通江達海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢。合肥市轄瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)、肥東縣、肥西縣、長豐縣、廬江縣，代管縣級巢湖市，并賦予合肥高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經濟技術開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗區(qū)、合肥巢湖經濟開發(fā)區(qū)市級管理權限。土地面積達1.14萬平方公里，常住人口達755萬人,占全省總人口的12.6%。其中，城鎮(zhèn)人口達486萬人，鄉(xiāng)村人口266萬人,城鎮(zhèn)化率達64.6%。PARTⅠ市調分析/合肥市城市基本概況合肥地處長三角腹地，距南京僅129公里，是長三角經濟勢力向內地擴展的第一站，隨著區(qū)域經濟一體化的趨勢不斷增強，合肥的區(qū)域性交通樞紐的地位進一步凸現(xiàn)，加快融入長三角。同時，作為省會城市，合肥的經濟發(fā)展還起著帶動周邊縣市經濟發(fā)展的帶頭作用，目前，安徽省正在打造以合肥為中心的省會經濟圈，實現(xiàn)合肥與南京都市圈、武漢城市圈、皖江城市帶、沿淮城市群的競爭融合。注：合肥市已于2008年正式納入長三角經濟圈，享受長三角城市發(fā)展待遇。PARTⅠ市調分析/合肥市經濟發(fā)展現(xiàn)狀合肥GDP總量及三產結構1【GDP總量】：近6年合肥經濟保持高速增長勢頭，初步核算，2012年，合肥生產總值（GDP）4164.3億元，占全省的24.2%；按可比價格計算，同比增長13.6%，分別高于全國、全省5.8和1.5個百分點，繼續(xù)保持省會城市前列，居中部省會城市第一。2012年，合肥第一產業(yè)增加值229億元，增長5.4%；第二產業(yè)增加值2303.9億元，增長15.4%；第三產業(yè)（服務業(yè)）增加值1631.4億元，增長12.3%。三次產業(yè)結構由上年的5.7∶55.1∶39.2調整為5.5∶55.3∶39.2。

【三產結構】：第二產業(yè)是合肥支柱產業(yè)，增速最快，占比最高，第三產業(yè)有待進一步提高。PARTⅠ市調分析/合肥市經濟發(fā)展現(xiàn)狀中部六省會城市經濟現(xiàn)狀對比2從經濟總量上分析，合肥市處于中部地區(qū)中下游水平，但經濟增長速度卻位居榜首；從社會消費品零售總額方面分析，合肥市社會消費品零售業(yè)發(fā)展勢頭強勁，與其他城市相比，還有很大發(fā)展?jié)摿Γ粡娜司芍涫杖敕治觯戏适刑幱谥猩嫌?，城市居民消費能力較強；PARTⅠ市調分析/合肥市經濟發(fā)展現(xiàn)狀長三角經濟圈主要城市對比3與長三角經濟圈主要城市比較，合肥市經濟水平總體上還有很大差距，但經濟增長速度卻保持一個高位增長的態(tài)勢；未來，伴隨中部崛起戰(zhàn)略、皖江城市帶承接轉移示范區(qū)建設的不斷推進，合肥市將迎來更大的發(fā)展機遇，不斷增強城市輻射力與影響力。PARTⅠ市調分析/合肥市總體城市規(guī)劃合肥城市發(fā)展定位：根據《合肥市城市總體規(guī)劃(2006-2020年)》,合肥市的定位為：安徽省政治、經濟、文化中心。全國重要的科研教育區(qū)域?，F(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術產業(yè)基地、現(xiàn)代服務業(yè)基地。區(qū)域性交通樞紐。區(qū)域旅游會展、商貿物流、金融信息中心。數(shù)據來源：合肥市規(guī)劃局PARTⅠ市調分析/合肥市總體城市規(guī)劃2010年1月12日，國務院正式批準實施《皖江城市帶承接產業(yè)轉移皖江城市帶是中部崛起規(guī)劃中明確提出示范區(qū)規(guī)劃》，合肥產業(yè)組團亮相其中；合肥作為示范區(qū)中規(guī)劃的“雙核”之一，本身就具備全方位承接產業(yè)轉移的現(xiàn)代產業(yè)體系，國家設立皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū)，就是要把皖江地區(qū)建設成產業(yè)密集區(qū)、城市密集帶，這些與省會經濟圈建設、合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗區(qū)建設等多項政策的疊加都預示著合肥將迎來新的發(fā)展機遇，迎來工業(yè)化、城市化的新高潮。PARTⅠⅠ市調分分析/合肥市市總體體城市市規(guī)劃劃伴隨區(qū)區(qū)域經經濟一一體化化進程程逐步步加快快，區(qū)區(qū)域經經濟間間的競競爭在在很大大程度度上表表現(xiàn)為為中心心城市市間的的競爭爭。目目前國國內許許多地地區(qū)中中心城城市都都在積積極探探討建建立以以自己己為中中心的的經濟濟圈，，除了代代表性性的長長三角角、珠珠三角角、環(huán)環(huán)渤海海以外外，也也新興興了武武漢經經濟圈圈、南南京都都市圈圈、重重慶都都市圈圈、中中原城城市群群、長長株潭潭城市市群等等一大大批區(qū)區(qū)域經經濟圈圈?！笆洕鷿Α薄睆脑瓉淼牡囊院虾戏蕿闉橹行男模?、、巢湖湖為兩兩翼模模式擴擴容升升級到到以合肥為為中心心，六六安、、巢湖湖、淮淮南、、桐城城抱團團發(fā)展展的模模式。。省會經經濟圈圈的基基本定定位是是長三三角西西端與與南京京經濟濟圈相相接的的次級級中心心城市市群，，以整整體的的姿態(tài)態(tài)積極極融入入長三三角。。伴隨隨省會會經濟濟圈的的不斷斷發(fā)展展，必將有有效促促進合合肥提提高經經濟首首位度度，增增強輻輻射帶帶動力力，實實現(xiàn)跨跨越式式大發(fā)發(fā)展。。PARTⅠⅠ市調分分析/合肥市市總體體城市市規(guī)劃劃2013年，合合肥將將繼續(xù)續(xù)實施施大規(guī)規(guī)劃、、大發(fā)發(fā)展的的宏偉偉藍圖圖，新規(guī)劃劃立足足城市市“1331””（1個主主城區(qū)區(qū)、3個副副城市市中心心、3個產產業(yè)新新城和和1個個環(huán)巢巢湖示示范區(qū)區(qū)）空間間發(fā)展展布局局，發(fā)發(fā)展大大商貿貿、建建設大大市場場、搞搞活大大流通通，構構筑現(xiàn)現(xiàn)代商商業(yè)體體系，，提升升合肥肥現(xiàn)代代商貿貿流通通業(yè)的的整體體水平平，促促進現(xiàn)現(xiàn)代服服務業(yè)業(yè)發(fā)展展，努努力將將合肥肥建設設成為為“東東進西西出、、輻射射南北北”的的區(qū)域域性商商貿中中心、、物流流中心心、會會展中中心。。資料來來源：：合肥肥市規(guī)規(guī)劃局局PARTⅠⅠ市調分分析/合肥市市總體體城市市規(guī)劃劃小結結

從合肥市總體規(guī)劃圖和1331規(guī)劃圖可以看出，合肥發(fā)展正處于由老市中心區(qū)域向市區(qū)外圍迅速擴張時期。這一規(guī)劃將大力促進規(guī)劃內的城市外圍方向房地產市場發(fā)展，對房地產市場的發(fā)展，具有巨大的引導和推動作用。PARTⅠⅠ市調分分析/廬陽區(qū)區(qū)區(qū)域域四至至項目區(qū)域四四至南——北一環(huán)環(huán)沿線線路段段東——阜陽路路路段段西——四里河河路段段北——北二環(huán)環(huán)路段段項目位位于合合肥廬廬陽區(qū)區(qū)，區(qū)區(qū)域所所在地地已成成為合合肥較較為成成熟的的商業(yè)業(yè)圈，，商業(yè)業(yè)發(fā)展展和社社區(qū)建建設相相對成成熟，，業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展展以高高端的的商務務寫字字樓和和大型型的購購物廣廣場為為主，，交通通便捷捷高效效，商商貿服服務日日益繁繁榮。。其商商業(yè)氛氛圍濃濃厚，，人流流量大大，消消費能能力較較強，，成為為合肥肥北部部城區(qū)區(qū)較為為繁華華的商商業(yè)地地段。。PARTⅠⅠ市調分析/廬陽區(qū)市政政規(guī)劃廬陽區(qū)產業(yè)業(yè)打造廬陽區(qū)圍繞繞著商貿服服務、商務務核心、文文化旅游、、宜居新地地等新的投投資價值和和功能重新新定位預將將區(qū)域做為為發(fā)展重點點，以阜陽路、、蒙城路、、四里河路路為輻射軸軸，打造長長江中路高高端商務集集聚帶、北北一環(huán)商辦辦新街區(qū)、、北二環(huán)現(xiàn)現(xiàn)代專業(yè)市市場帶，引引導總部經經濟集中布布局，重點點發(fā)展現(xiàn)代代商貿、金金融、文化化旅游、中中介、信息息等現(xiàn)代服服務業(yè)。資料來源：：廬陽區(qū)商商貿服務業(yè)業(yè)“十二五五”發(fā)展規(guī)規(guī)劃廬陽區(qū)與戴戴德梁行簽簽訂戰(zhàn)略合合作協(xié)議，，圍繞進一一步發(fā)展樓樓宇經濟，，攜手開展展樓宇招商商。該區(qū)將將開展樓宇宇招商作為為發(fā)展樓宇宇經濟的重重要抓手，，并為此制制定和出臺臺了一系列列的服務措措施和扶持持獎勵政策策用于鼓勵勵商用地產產的發(fā)展。。廬陽區(qū)政府府與戴德梁梁行簽訂戰(zhàn)戰(zhàn)略合作協(xié)協(xié)議PARTⅠⅠ市調分析/廬陽區(qū)政策策扶持土地政策政府在區(qū)域域推出了、、四里河周周邊、杏花花苑區(qū)域、蒙城路東與與汲橋路北北區(qū)域、蒙城路東與與荷塘路南南區(qū)域等數(shù)十塊土土地作為商商業(yè)地產建建設土地。。在商業(yè)和和辦公用用地上，廬廬陽區(qū)推出出的土地面面積最大。。PARTⅠⅠ市調分析/廬陽區(qū)政策策扶持政府加大了了對區(qū)域內內道路的建建設，如對對穎上路、、義井路和和阜陽北路路等板塊內內的重要交交通要道進進行了改造造，是區(qū)域域的交通優(yōu)優(yōu)勢更為突突出。同時時政府規(guī)劃劃了338公頃土地用用于北部區(qū)區(qū)域綠化建建設、公共共建設等,提升了區(qū)區(qū)域的形象象。北二環(huán)與阜阜陽路交口口立交橋規(guī)規(guī)劃穎上路施工工已完成政府加大對對區(qū)域內的的道路建設設PARTⅠⅠ市調分析/廬陽區(qū)市政政建設政府規(guī)劃下下的區(qū)域發(fā)發(fā)展以商業(yè)業(yè)發(fā)展為主主，推出了了相關政策策支持政府在市政政建設方面面投入了大大量的資金金支持，為為區(qū)域發(fā)展展提供了必必要保證政府投入大大量的人力力、物力用用于區(qū)域房房地產市場場的發(fā)展區(qū)域房地產產市場發(fā)展展?jié)摿薮蟠?，市場需需求大PARTⅠⅠ市調分析/廬陽區(qū)區(qū)域域市調小結結廬陽區(qū)區(qū)域域市調小結結國資大廈項項目市調分分析1.1合肥市城市市基本概況況1.2合肥市經濟濟發(fā)展現(xiàn)狀狀1.3合肥市總體體城市規(guī)劃1.4廬陽區(qū)區(qū)域域發(fā)展規(guī)劃劃PARTⅠⅠ市調分析1.合肥市城市市發(fā)展分析析2.1合肥市寫字字樓發(fā)展歷歷程2.2北一環(huán)區(qū)域域寫字樓概概況2.3周邊主要寫寫字樓分析析2.合肥市寫字字樓發(fā)展合肥寫字樓樓的分布特特征：PARTⅠⅠ市調分析/合肥市寫字字樓發(fā)展新站版塊科大版塊四牌樓版塊百花井版塊長江西路版塊政務區(qū)版塊高新區(qū)版塊大鐘樓版塊北一環(huán)版塊南一環(huán)版塊合肥寫字樓樓的分布特特征：PARTⅠⅠ市調分析/合肥市寫字字樓發(fā)展北一環(huán)為主主的廬陽區(qū)區(qū)財富廣場、、金鼎廣場場、祥源廣廣場、新天天地廣場、、眾城·國際廣場、、君臨國際際、嘉華中中心....分布在北一一環(huán)沿線，，交通便捷捷；以最先先進入北一一環(huán)的財富富廣場為首首，整體形形象好，已已然形成了了合肥一個個新興、高高端的寫字字樓較集中中商務區(qū)。。黃潛望板塊塊及政務新新區(qū)位于在合肥肥市的西南南部的黃潛潛望板塊及及政務新區(qū)區(qū)內的寫字字樓項目，，最大的特特點是為新新興項目，，無論是質質量、設計計理念、項項目外立面面、寫字樓樓整體綜合合品質都是是可謂是合合肥最新最最好的寫字字樓群之一一。該區(qū)域域內代表樓樓盤如新華國際廣廣場、新地地中心、蔚蔚藍商務港港、置地廣廣場、新城城國際等。以馬鞍山路路沿線為主主的包河區(qū)區(qū)長江路沿線線片區(qū)該區(qū)寫字樓樓眾多，但但部分寫字字樓項目較較老，品質質偏低。隨隨著馬鞍山山路南北高高架與輕軌軌一號線的的修建，以以及萬達廣廣場等高品品質樓盤開開發(fā)進駐，，該區(qū)域地地段的優(yōu)越越與成熟的的周邊商業(yè)業(yè)配套必會會成為企業(yè)業(yè)選址的重重要參考因因素。該區(qū)區(qū)域代表樓樓盤有萬達廣場、、綠地贏海海等以三孝口為為核心，輻輻射周邊區(qū)區(qū)域。該區(qū)區(qū)位于老城城區(qū)護城河河內，地段段優(yōu)越、商商業(yè)網點密密布，是合合肥傳統(tǒng)的的商業(yè)中心心，集中了了郵電大廈，，百大CBD等高端樓盤盤。西邊的的三里庵區(qū)區(qū)域做為新新興的商業(yè)業(yè)辦公中心心，同樣良良好地段和和交通優(yōu)勢勢再加之附附近的國購購廣場等完完善商業(yè)配配置吸引了了大量的人人氣，這里里正成為合合肥崛起速速度最快的的核心辦公公區(qū)。代表表項目有匯金大廈、、之心城等。但該區(qū)區(qū)域內寫字字樓供應接接近飽和程程度，而且且未來幾年年的供應量量變化不大大，很難成成為合肥未未來幾年寫字樓的增增長點。廬陽區(qū)寫字字樓信息PARTⅠⅠ市調分析/分區(qū)域寫字字樓概況蜀山區(qū)寫字字樓信息PARTⅠⅠ市調分析/分區(qū)域寫字字樓概況政務區(qū)寫字字樓信息PARTⅠⅠ市調分析/分區(qū)域寫字字樓概況經開區(qū)寫字字樓信息PARTⅠⅠ市調分析/分區(qū)區(qū)域域寫寫字字樓樓概概況況高新新區(qū)區(qū)寫寫字字樓樓信信息息PARTⅠⅠ市調調分分析析/分區(qū)區(qū)域域寫寫字字樓樓概概況況瑤海海區(qū)區(qū)、、新新站站區(qū)區(qū)寫寫字字樓樓信信息息PARTⅠⅠ市調調分分析析/分區(qū)區(qū)域域寫寫字字樓樓概概況況濱湖湖新新區(qū)區(qū)寫寫字字樓樓信信息息PARTⅠⅠ市調調分分析析/分區(qū)區(qū)域域寫寫字字樓樓概概況況合肥寫字樓重點樓盤銷售情況

PARTⅠⅠ市調調分分析析目前前，，合合肥肥重重點點在在售售寫寫字字樓樓潛潛在在供供應應33萬方方，，競競爭爭激激烈烈PARTⅠⅠ市調調分分析析/合肥肥市市寫寫字字樓樓發(fā)發(fā)展展合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第一一階階段段：：80年代代～～90年代代中中期期寫字字樓樓項項目目：：九州州大大廈廈、、金金融融大大廈廈、、合合肥肥大大廈廈、、新新鴻鴻安安大大廈廈、、宏宏圖圖大大廈廈、、長長江江大大廈廈、、綠綠都都商商城城、、建建工工大大廈廈、、國國信信大大廈廈合肥肥經經濟濟發(fā)發(fā)展展情情況況：：發(fā)展展較較為為緩緩慢慢分析析：此階階段段寫寫字字樓樓絕絕大大部部分分都都是是政政府府相相關關部部門門投投資資興興建建，，以以單單位位自自用用為為主主，，多多余余部部分分對對外外出出租租。。作作為為合合肥肥市市第第一一批批寫寫字字樓樓，，該該批批寫寫字字樓樓規(guī)規(guī)劃劃的的起起點點低低、、品品質質較較差差、、功功能能欠欠缺缺。。目目前前，，這這批批寫寫字字樓樓物物業(yè)業(yè)陳陳舊舊、、內內部部配配套套設設施施老老化化，，存存在在安安全全隱隱患患等等一一系系列列問問題題，，已已經經很很不不適適應應現(xiàn)現(xiàn)代代辦辦公公的的需需要要，，入入住住單單位位逐逐年年減減少少，，空空置置率率增增加加。。隨隨著著新新型型寫寫字字樓樓的的蓬蓬勃勃發(fā)發(fā)展展，，他他們們在在未未來來將將難難以以避避免免被被淘淘汰汰的的命命運運。。此階階段段寫寫字字樓樓呈呈現(xiàn)現(xiàn)以以下下特特點點：投資資方方主主要要是是國國家家相相關關機機關關單單位位；；計計劃劃經經濟濟氛氛圍圍比比較較濃濃，，主主要要用用于于出出租租；；地地理理位位置置集集中中于于市市中中心心位位置置及及主主干干道道沿沿線線。。PARTⅠⅠ市調調分分析析/合肥肥市市寫寫字字樓樓發(fā)發(fā)展展合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第二二階階段段：：90年代代中中期期～～2001年寫字字樓樓項項目目：：盛安安大大廈廈、、潤潤安安大大廈廈、、金金城城大大廈廈、、郵郵電電大大廈廈、、信信達達大大廈廈、、新新華華大大廈廈、、振振興興大大廈廈、、富富康康大大廈廈、、婦婦女女兒兒童童活活動動中中心心合肥肥經經濟濟發(fā)發(fā)展展情情況況：：發(fā)展展較較快快分析析：：該階階段段的的寫寫字字樓樓興興建建呈呈現(xiàn)現(xiàn)出出多多元元化化的的特特點點。。政政府府相相關關部部門門、、國國有有企企業(yè)業(yè)、、私私營營企企業(yè)業(yè)紛紛紛紛介介入入。。這這也也表表示示著著寫寫字字樓樓開開始始由由計計劃劃向向市市場場的的轉轉變變，，改改變變了了以以往往都都是是以以單單位位為為寫寫字字樓樓興興建建方方的的現(xiàn)現(xiàn)象象。。特點點：：國家家相相關關單單位位投投資資為為主主，，民民營營企企業(yè)業(yè)為為輔輔；；出出租租為為主主，，出出售售為為輔輔，，主主要要集集中中于于市市中中心心位位置置，，地地理理位位置置比比較較好好，，周周邊邊商商務務配配套套相相對對完完善善。。此階階段段寫寫字字樓樓在在設設計計標標準準上上高高于于第第一一階階段段，，但但是是總總體體上上沒沒有有注注意意設設計計的的前前瞻瞻性性，，物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)和和內內部部配配套套已已經經不不能能滿滿足足成成熟熟型型公公司司的的要要求求。。但但是是此此階階段段的的寫寫字字樓樓由由于于租租金金不不高高，，辦辦公公成成本本比比較較低低，，形形象象上上可可以以滿滿足足中中小小企企業(yè)業(yè)的的要要求求，，仍仍然然得得到到成成長長型型企企業(yè)業(yè)的的青青睞睞。。PARTⅠⅠ市調調分分析析/合肥肥市市寫寫字字樓樓發(fā)發(fā)展展合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第三三階階段段：：2002年～～2008年寫字字樓樓項項目目：：天徽徽大大廈廈、、招招商商大大廈廈、、科科技技大大廈廈、、萬萬通通大大廈廈、、財財富富廣廣場場、、仁仁和和大大廈廈、、昌昌河河大大廈廈、、中中州州大大廈廈、、天天怡怡商商務務中中心心、、美美地地陽陽光光大大廈廈、、測測繪繪大大廈廈合肥肥經經濟濟發(fā)發(fā)展展情情況況:高速速發(fā)發(fā)展展分析析：：以天天徽徽大大廈廈為為代代表表，，拉拉開開了了合合肥肥寫寫字字樓樓正正式式對對外外銷銷售售的的局局面面，，并并且且創(chuàng)創(chuàng)造造了了合合肥肥寫寫字字樓樓銷銷售售的的良良好好佳佳績績，，改改變變了了以以往往只只租租不不售售的的局局面面，，進進入入了了真真正正意意義義上上的的市市場場化化。。這這一一階階段段的的寫寫字字樓樓整整體體設設計計標標準準上上要要高高于于前前兩兩個個階階段段。。PARTⅠⅠ市調分分析/合肥市市寫字字樓發(fā)發(fā)展合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第四階階段：：2008年～如如今寫字樓樓項目目：IFC安徽國國際金金融廣廣場、、恒盛盛壩上上街寫寫字樓樓項目目合肥經經濟發(fā)發(fā)展情情況:飛速發(fā)發(fā)展分析：：以IFC安徽國國際金金融廣廣場為為代表表，拉拉開了了合肥肥超高高層5A甲級寫寫字樓樓正式式對外外銷售售的局局面，，并且且創(chuàng)造造了合合肥寫寫字樓樓銷售售的良良好佳佳績，，在高高度上上打破破了原原先的的標準準，在在硬件件配置置上之之前也也是無無法比比擬的的，領領創(chuàng)了了一個個時代代，成成為新新時期期內馬馬首是是瞻的的代表表，同同時成成為標標桿。。合肥市市寫字字樓總總體市市場概概述在九十十年代代中后后期開開發(fā)興興建的的老的的寫字字樓已已經不不能滿滿足現(xiàn)現(xiàn)代企企業(yè)的的辦公公需要要，隨隨著一一批新新的寫寫字樓樓投入入市場場，一一批老老的寫寫字樓樓如盛盛安大大廈、、金通通寫字字樓等等將逐逐漸被被市場場淘汰汰。從從2004年開開始始新新推推出出的的寫寫字字樓樓項項目目中中也也可可以以看看出出市市場場供供應應上上存存在在的的結結構構調調整整變變化化，，以以““財財富富廣廣場場””、、““中中環(huán)環(huán)國國際際大大廈廈””、、““CBD中央央廣廣場場””等等為為代代表表的的高高檔檔純純商商務務寫寫字字樓樓正正在在成成為為市市場場的的主主角角。。從從建建筑筑面面積積來來計計算算，，這這一一部部分分高高檔檔純純寫寫字字樓樓占占到到了了在在售售面面積積相相當當大大的的比比重重。。這這些些寫寫字字樓樓的的總總體體品品質質拉拉動動了了合合肥肥寫寫字字樓樓市市場場的的整整體體檔檔次次的的上上升升，，優(yōu)優(yōu)化化了了合合肥肥的的辦辦公公環(huán)環(huán)境境和和投投資資環(huán)環(huán)境境，，這這也也是是近近年年來來合合肥肥經經濟濟快快速速發(fā)發(fā)展展的的表表現(xiàn)現(xiàn)。。合合肥肥新新興興寫寫字字樓樓的的建建設設，，也也使使合合肥肥的的寫寫字字樓樓向向智智能能化化方方向向發(fā)發(fā)展展，，改改變變了了傳傳統(tǒng)統(tǒng)寫寫字字樓樓的的格格局局。。比比如如：：中中環(huán)環(huán)國國際際大大廈廈雙雙甲甲級級寫寫字字樓樓概概念念的的提提出出引引起起了了合合肥肥寫寫字字樓樓市市場場對對辦辦公公環(huán)環(huán)境境和和配配套套的的重重視視；；財財富富廣廣場場的的交交付付使使用用，，在在硬硬件件上上滿滿足足了了部部分分客客戶戶對對高高品品質質寫寫字字樓樓的的需需求求。。因因此此，，隨隨著著這這批批高高品品質質寫寫字字樓樓投投放放市市場場，，合合肥肥寫寫字字樓樓市市場場將將走走進進了了一一個個新新的的發(fā)發(fā)展展階階段段。。PARTⅠⅠ市調調分分析析/合肥肥市市寫寫字字樓樓發(fā)發(fā)展展合肥肥市市寫寫字字樓樓目目前前和和未未來來發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢分分析析總總結結1、寫寫字字樓樓在在老老城城區(qū)區(qū)繼繼續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展合肥肥市市老老城城區(qū)區(qū)經經過過多多年年的的發(fā)發(fā)展展，，其其商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍濃濃厚厚、、商商業(yè)業(yè)配配套套相相對對齊齊全全，，但但是是城城市市建建設設的的不不合合理理影影響響著著寫寫字字樓樓在在該該區(qū)區(qū)域域的的發(fā)發(fā)展展。。隨隨著著合合肥肥市市舊舊城城改改造造力力度度的的加加大大，，在在未未來來將將會會有有一一批批在在寫寫字字樓樓在在合合肥肥市市老老城城區(qū)區(qū)內內發(fā)發(fā)展展起起來來。。但但是是由由于于舊舊城城改改造造的的地地塊塊相相對對來來說說比比較較分分散散，，寫寫字字樓樓在在老老城城區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展因因為為地地塊塊的的限限制制而而呈呈不不規(guī)規(guī)則則，，點點狀狀分分布布的的特特點點進進行行發(fā)發(fā)展展，，無無法法形形成成組組團團，，具具有有一一定定規(guī)規(guī)模模的的商商務務區(qū)區(qū)在在老老城城區(qū)區(qū)建建立立的的可可能能性性較較小小。。2、寫寫字字樓樓在在政政務務新新區(qū)區(qū)及及金金寨寨路路沿沿線線發(fā)發(fā)展展根據據合合肥肥市市雙雙核核心心戰(zhàn)戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃劃，，合合肥肥市市未未來來發(fā)發(fā)展展以以南南進進為為主主。。合合肥肥政政務務新新區(qū)區(qū)將將成成為為合合肥肥市市新新的的政政治治、、文文化化中中心心，，行行政政辦辦公公功功能能是是它它的的一一個個重重要要職職能能。。隨隨著著2005年市市級級行行政政中中心心的的建建成成及及省省、、市市數(shù)數(shù)十十家家行行政政事事業(yè)業(yè)單單位位的的陸陸續(xù)續(xù)遷遷入入，，老老城城區(qū)區(qū)的的行行政政中中心心正正逐逐步步向向新新區(qū)區(qū)偏偏移移，，形形成成合合肥肥市市新新的的政政務務中中心心。。目目前前已已經經有有““綠綠地地藍藍海?！薄?、、““東東舜舜假假日日廣廣場場””、、““蔚蔚藍藍商商務務港港””、、““新新城城國國際際””等等寫寫字字樓樓項項目目進進入入使使用用階階段段，，這這些些寫寫字字樓樓的的““集集群群””無無疑疑將將會會提提升升政政務務新新區(qū)區(qū)整整體體商商務務氛氛圍圍，，形形成成一一個個新新的的““商商務務區(qū)區(qū)域域””3、寫寫字字樓樓在在馬馬鞍鞍山山路路沿沿線線的的發(fā)發(fā)展展隨著著合合肥肥市市環(huán)環(huán)湖湖計計劃劃正正式式實實施施和和地地鐵鐵一一線線的的建建設設，，濱濱湖湖新新城城將將在在未未來來幾幾年年后后成成為為合合肥肥市市發(fā)發(fā)展展的的又又一一熱熱點點區(qū)區(qū)域域，，加加上上省省政政務務新新區(qū)區(qū)落落戶戶于于包包河河區(qū)區(qū)，，這這個個區(qū)區(qū)域域的的寫寫字字樓樓市市場場將將會會在在政政府府的的導導向向下下獲獲得得一一定定的的發(fā)發(fā)展展。。而而連連接接老老城城區(qū)區(qū)與與濱濱湖湖新新城城的的主主干干道道：：馬馬鞍鞍山山路路則則會會成成寫寫字字樓樓在在這這個個區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展的的重重點點。。而而受受到到濱濱湖湖新新城城地地理理條條件件等等因因素素的的限限制制，，寫寫字字樓樓的的分分布布將將會會呈呈““T”形狀發(fā)展展。4、寫字樓樓在新站站區(qū)的發(fā)發(fā)展新站區(qū)商商貿業(yè)發(fā)發(fā)達，是是專業(yè)批批發(fā)市場場集中區(qū)區(qū)，區(qū)內內存在眾眾多商戶戶、企業(yè)業(yè)。近年年來，隨隨著經濟濟持續(xù)發(fā)發(fā)展和實實力的逐逐步增強強，部分分商戶和和企業(yè)逐逐步走向向品牌化化、規(guī)模模化、企企業(yè)化，，促使該該區(qū)域寫寫字樓市市場需求求大大加加強。目目前，區(qū)區(qū)域內具具有代表表性的寫寫字樓主主要有光光大國際際廣場、、中環(huán)國國際大廈廈、恒豐豐國際大大廈、UTOWN金色地帶帶等。而而且隨著著眾多企企業(yè)、商商戶對專專業(yè)寫字字樓的逐逐步認同同，新站站區(qū)內寫寫字樓市市場需求求逐步被被挖掘；；更多的的寫字樓樓項目將將會陸續(xù)續(xù)推出。。PARTⅠ市調分析析/合肥市寫寫字樓發(fā)發(fā)展PARTⅠ市調分析析/合肥市寫寫字樓發(fā)發(fā)展合肥市寫寫字樓市市場總結結1、目前合肥肥寫字樓樓市場總總體供應應量在100多萬平方方，月去去化量在在6萬平方左左右。數(shù)數(shù)據資料料顯示，，截止目目前合肥肥可售寫寫字樓約約1萬4千套；預預計需兩兩年時間間消化完完現(xiàn)有存存量，市市場競爭爭激烈。。2、新政給給寫字樓樓的發(fā)展展提供了了契機。。合肥的寫寫字樓市市場是長長期被忽忽視的，，可以說說是合肥肥寫字樓樓本身的的發(fā)展速速度落后后于住宅宅的發(fā)展展速度，，像本土土的開發(fā)發(fā)商，以以及外來來的開發(fā)發(fā)商綠地地、萬達達等，合合肥集實實力和經經驗于一一體的寫寫字樓開開發(fā)商就就比較少少了。新新政后，，國家出出臺一系系列措施施抑制房房價過快快增長，，但對商商辦房沒沒有限制制。此時時出現(xiàn)““商住倒倒掛”，，給寫字字樓的發(fā)發(fā)展提供供了契機機，而且且從目前前整體的的寫字樓樓價格和和銷售量量上看，，這一效效應已經經凸顯。3、隨著合合肥“1331”城市戰(zhàn)略略的加速速發(fā)展，，合肥處處于“中中部崛起起”的大大環(huán)境中中，“長長三角””的大量量勞動密密集型產產業(yè)和資資金將向向中部地地區(qū)轉移移，同時時合肥正正加快推推進工業(yè)業(yè)立市，，為合肥肥的大發(fā)發(fā)展、大大建設提提供基礎礎保障。。合肥商商貿、金金融、中中介服務務行業(yè)在在這個階階段將會會大幅度度興起，，市場需需求催生生更多作作為商貿貿辦公場場所的專專業(yè)化寫寫字樓的的出現(xiàn)。。PARTⅠ市調分析析/北一環(huán)區(qū)區(qū)域寫字字樓概況況北一環(huán)區(qū)區(qū)域寫字字樓以中中高檔物物業(yè)檔次次為主，，區(qū)域內內暫無較較為低端端的寫字字樓物業(yè)業(yè)物業(yè)檔次劃分高檔物業(yè)樓宇品質、裝飾標準、配套設施等條件優(yōu)越，建筑規(guī)模大，品牌客戶入住較多，交通便利）以財富廣場、匯豐廣場、金鼎廣場為代表的甲級寫字樓

中檔物業(yè)交通較好進駐客戶多為中小企業(yè)，配套設施相對完善，建筑規(guī)模與設備標準相對較大以眾城廣場、0551國際公寓等為代表的乙級寫字樓

低檔物業(yè)交通相對閉塞，樓宇形象、建筑規(guī)模、配套設施等相對落后，入住企業(yè)規(guī)模較小，區(qū)域內暫無低端寫字樓物業(yè)?！锶胱∑髽I(yè)業(yè)辦公面面積以財富廣廣場、金金鼎廣場場為代表表的高端端物業(yè)，，入住企企業(yè)的租租賃面積積以100㎡㎡以上面積積為主。。部分中中檔物業(yè)業(yè)的入住住企業(yè)的的租賃面面積集中中在41———140㎡不等★入住率率濉溪路寫寫字樓一一條街為為合肥辦辦公最集集中的區(qū)區(qū)域，目目前寫字字樓大部部分已投投入使用用，規(guī)模模優(yōu)勢凸凸顯，配配套設施施齊全，，商務辦辦公氛圍圍較好，，吸引了了較多的的大中型型企業(yè)在在此設立立辦公場場所。整整體的平平均企業(yè)業(yè)入住率率約80%?！锶胱∑笃髽I(yè)類別別北一環(huán)商商務區(qū)入入住的客客戶群體體主要以以房地產產、咨詢詢業(yè)、電電子通信信類客戶戶居多，，且入住住不乏大大的品牌牌企業(yè)，，如恒大大地產、、九江銀銀行、中中國平安安北一環(huán)區(qū)域——寫字樓入住情況PARTⅠ市調分析析/北一環(huán)區(qū)區(qū)域寫字字樓概況況★投資人群群需求區(qū)域板塊塊為合肥肥寫字樓樓發(fā)展較較為成熟熟的地段段，地段段內品牌牌開發(fā)商商云集，，區(qū)域規(guī)規(guī)模優(yōu)勢勢凸顯，，大批的的投資客客戶對區(qū)區(qū)域寫字字樓市場場的發(fā)展展持樂觀觀態(tài)度，，北一環(huán)環(huán)市場投投資需求求相對較較大?！锸褂萌巳喝盒枨髤^(qū)域為板塊塊合肥主要要的辦公集集中區(qū)，吸吸引了較多多的大的品品牌企業(yè)如如：恒大地地產、平安安保險等國國內大中型型企業(yè)齊聚聚，成為合合肥有名的的寫字樓一一條街，是是合肥辦公公企業(yè)的高高檔化的代代表地段，，將吸引更更多的企業(yè)業(yè)來此辦公公，其辦公公的市場需需求巨大。?！锸袌鲂枨笄箅S著合肥經經濟的不斷斷發(fā)展，廬廬陽區(qū)政府府對北一環(huán)環(huán)地段進行行了重新的的市場地位位，將北一一環(huán)作為政政府重點發(fā)發(fā)展和扶持持地段，其其經濟地位位和市場地地位凸顯。。作為寫字字樓一條街街的北一環(huán)環(huán)寫字樓物物業(yè)發(fā)展迅迅速，需求求量日益增增長。PARTⅠⅠ市調分析/北一環(huán)區(qū)域域寫字樓概概況北一環(huán)區(qū)域——寫字樓市場需求板塊未來寫寫字樓物業(yè)業(yè)發(fā)展趨勢勢：目前濉溪路路寫字樓物物業(yè)以高檔檔物業(yè)為主主，中檔物物業(yè)為輔。。隨著經濟濟的不斷發(fā)發(fā)展，政府府加強了對對區(qū)域的開開發(fā)與管理理，并將其其從新定位位成及商業(yè)業(yè)、餐飲娛娛樂、購物物休閑、辦辦公為一體體的高級商商業(yè)聚集區(qū)區(qū)，這一高高端的定位位要求更齊齊全的先進進的配套設設施，所以以未來區(qū)域域寫字樓物物業(yè)需求的的發(fā)展仍以以高中檔檔檔寫字樓物物業(yè)為主，，低端寫字字樓物業(yè)需需求量的較較小。高檔檔甲級寫字字樓快速發(fā)發(fā)展，將成成為區(qū)域寫寫字樓市場場發(fā)展的主主要方向。。PARTⅠⅠ市調分析/北一環(huán)區(qū)域域寫字樓概概況北一環(huán)區(qū)域——寫字樓發(fā)展趨勢★區(qū)域板塊寫寫字樓發(fā)展展迅速，且且以中高檔檔端寫字樓樓物業(yè)為主主★受地塊限制制后續(xù)開發(fā)發(fā)體量相對對較少★區(qū)域性優(yōu)勢勢凸顯，客客戶需求旺旺盛，投資資激情高★區(qū)域內寫字字樓辦公客客戶中聚集集了較多大大型品牌企企業(yè)，對于于辦公企業(yè)業(yè)的吸引力力較大★區(qū)域內寫字字樓物業(yè)發(fā)發(fā)展空間好好，升值潛潛力大，投投資回報率率相對較高高PARTⅠⅠ市調分析/北一環(huán)區(qū)域域寫字樓概概況北一環(huán)區(qū)域——寫字樓市場小結PARTⅠⅠ市調分析/合肥市寫字字樓發(fā)展——周邊主要寫寫字樓個案案分析祥源廣場安糧東怡金金融廣場PARTⅠⅠ市調分析/合肥市寫字字樓發(fā)展——周邊主要寫寫字樓個案案分析國光·萬豪廣場PARTⅠⅠ市調分析/合肥市寫字字樓發(fā)展——周邊主要寫寫字樓個案案分析之心城·環(huán)球中心PARTⅠⅠ市調分析/合肥市寫字字樓發(fā)展——周邊主要寫寫字樓個案案分析匯銀廣場PARTⅠⅠ市調分析/合肥市寫字字樓發(fā)展——周邊主要寫寫字樓個案案分析PARTⅡⅡ項目自我審審視PARTⅢⅢ營銷推廣整整合PARTⅠ合肥市場調查安徽國國資資大大廈PARTⅣ合作模式安徽國資大大廈項目審審視PARTⅡⅡ項目審視1.項目屬性2.項目SWOT分析3.項目整體定位4.項目客層定位區(qū)域主要交交通要道為為東西走向向的北一環(huán)環(huán)路，北二二環(huán)路，均均為為雙向向八車道，，為合肥市市內最重要要的交通要要道，人流流量，車流流量較大，，西接四里里河立交橋橋，與阜陽陽路、蒙城城路、肥西西路、亳州州路、四里里河路等合合肥南北通通向的交通通要道相交交，交通通通達度好。。其交通區(qū)位位優(yōu)良，城城市合肥市市交通發(fā)展展最為健全全、繁華的的區(qū)域之一一。北一環(huán)路本案PARTⅡⅡ項目審視——項目屬性/本案交通狀狀況PARTⅡⅡ項目審視——項目屬性/本案交通狀狀況區(qū)域位于合合肥地鐵規(guī)規(guī)劃的鐵5號線、3號線之間，，未來地鐵鐵的建設，，將給區(qū)域域帶來極大大的便利性性。交通發(fā)發(fā)展帶來了了較大的改改善，更進進一步有利利于區(qū)域經經濟的快速速發(fā)展。合肥地鐵規(guī)規(guī)劃圖4、133、7、232等109、157、143、131等22、12、114、155、5等13、233等區(qū)域內20多路公交經經過，便捷捷性較強項目位置項目周邊配套設施沿街小商鋪——傳統(tǒng)商業(yè)模式餐飲、通訊、百貨、維修等日常生活配套必要設施，涉及范圍廣泛教育/醫(yī)療——齊全集貿市場——傳統(tǒng)商業(yè)模式超市——規(guī)模較小、網點密集休閑娛樂設施——社區(qū)內部設施除了小區(qū)內部配套外，暫無娛樂休閑配套設施餐飲——中低檔，規(guī)模小晨欣苑、暢暢園新村集集貿市場是是區(qū)域商業(yè)業(yè)發(fā)展的業(yè)業(yè)態(tài)代表，，成為區(qū)域域商業(yè)交易易中心以蘇果便利利、合家福福、為代表表的超市，，網點分布布密集，但但營業(yè)規(guī)模模相對較小小，輻射范范圍、半徑徑僅為超市市周邊小區(qū)區(qū)，經營范范圍小，僅僅涉及居民民日常生活活所需商品品部分。以昆侖酒都都、為徽緣緣酒家和沿沿街小吃店店為代表的的餐飲業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)模較較小，偏于于中低檔消消費，無中中高檔餐飲飲設施濉溪路小學學、廬陽中中學、金谷谷醫(yī)院等設設施配套齊齊全。PARTⅡⅡ項目審視——項目屬性/周邊配套PARTⅡⅡ項目審視——項目屬性/基礎經濟指指標安徽國資大大廈項目技技術指標項目配套品品質分析（（部分）主要指標辦公空間高高度建筑層高3.6米凈高不低于于2.6米～2.7米備注凈高考慮了了架空地板板空調系統(tǒng)采用地源熱熱泵式中央央空調主機機室內均設獨獨立風機盤盤管及獨立立溫控開關火災自動報報警與消防防聯(lián)動控制制系統(tǒng)手動報警警系統(tǒng)配套設施消防考慮到消防防排煙及通風需要，，采用幕墻墻開窗的設設計地源熱泵、、氣派大堂堂、景觀廣廣場等電梯品牌：西子子奧的斯數(shù)量：6部載重量：1000———1350kg客梯位：10速率：2.5m/s轎廂配置空空調設備外立面PARTⅡⅡ項目審視——項目屬性單元式玻璃璃幕墻項目特征分分析亳州路與肥肥西路交口口，毗鄰北北一環(huán)CBD商務中心交通便利，，眾多公交交通達周邊邊，規(guī)劃地地鐵環(huán)伺周周邊立面簡約現(xiàn)現(xiàn)代次級CBD，中心北區(qū)區(qū)，未來商務務崛起底層商業(yè)+5A甲級寫字樓樓國企品牌，，實力雄厚厚，品牌優(yōu)優(yōu)勢明顯PARTⅡⅡ項目審視——項目屬性區(qū)位建筑規(guī)劃構成品牌交通安徽國資大大廈項目審審視PARTⅡⅡ項目審視1.項目屬性2.項目SWOT分析3.項目整體定定位4.項目客層定定位項目ＳＷＯＯＴ分析優(yōu)勢Strength

位于北一環(huán)環(huán)路路附近近的亳州路路與肥西路路交口，毗毗鄰北一環(huán)CBD商圈，坐享享濉溪路商商務區(qū)寫字字樓一條街街的文化沉淀和和知名度沉沉淀，地段段的價值高高，升值空空間大；

項目位于于廬陽區(qū)重重點的商業(yè)業(yè)、寫字樓樓規(guī)劃區(qū)，，有很好的政策支持持力度；區(qū)區(qū)域經濟快快速發(fā)展，，寫字樓需需求不斷增加；

投資商國國企品牌，，實力保障障機會Opportunity

政府調控住住宅市場，，給商業(yè)地地產吸引投投資客機會會

目前北一環(huán)環(huán)商圈寫字字樓市場已已較為成熟熟，產品繁繁多，市場關注程度度高；

受租金壓壓力，部分分知名企業(yè)業(yè)撤離傳統(tǒng)統(tǒng)北一環(huán)CBD，為本案供供了良好的的客戶資源源；

項目周邊邊兩年之內內暫無大中中型娛樂休休閑配套設設施，項目目可以先入入為主，更更快發(fā)展劣勢Weakness

項目體量量較小，難難以形成規(guī)規(guī)模性商業(yè)業(yè)，競爭氣氣場較弱?！，F(xiàn)房，建造造過程中，，可能對市市場的需求求考慮不全全面，項目目產品本身身與市場需需求存在一一定的差異異性

項目周邊邊為成熟的的住宅居民民區(qū)，辦公公的氛圍相相對較差，缺缺乏濃厚的的商務辦公公氣氛，居居民區(qū)附近近環(huán)境相對嘈嘈雜

項目前期期無推廣和和形象宣傳傳，市場知知名度低，，客戶認知知有限威脅Threat

同區(qū)域內內，與其他他眾多大規(guī)規(guī)模的寫字字樓分流客客戶，萬豪豪廣場、匯匯銀廣場等等的開發(fā)與與本案形成成直接競爭爭

客戶對本本案區(qū)域的的接受度較較緩慢，需需要一個培培植過程；

項目所在在區(qū)域常住住人口的消消費能力的的限制（項項目所在地地屬于合肥肥較為成熟熟的居民區(qū)區(qū)，屬于中中檔居民區(qū)區(qū)，周邊常常住人口多多為普通工工薪階層，，其消費能能力普遍偏偏于中等消消費水平））PARTⅡⅡ項目審視——項目SWOT分析觀點小結本項目區(qū)域域位置上雖雖然有一定定的優(yōu)勢，，但客觀地地看，項目目面臨的不不利因素也也很多，產產品本身缺缺乏特色和和同期市場場同質化的的巨大供應應壓力將是是本項目的的最大威脅脅。項目最大的的優(yōu)勢——整體區(qū)域優(yōu)勢項目最大的的軟肋——產品同質化化同質化的負負面影響>區(qū)域優(yōu)勢正正面影響PARTⅡⅡ項目審視——項目SWOT分析根據對產品品和市場的的認知本項目必須須另辟蹊徑徑，方能突突破市場堅堅冰！安徽國資大大廈項目審審視PARTⅡⅡ項目審視1.項目屬性2.項目SWOT分析3.項目整體定定位4.項目客層定定位競爭對手提提出哪些推推廣概念？？？PARTⅡⅡ項目審視——項目屬性/定位策略PARTⅡⅡ項目審視——項目屬性/定位策略看看客戶需要什么？第一層面：對區(qū)位的需求。區(qū)位決定交通、產業(yè)鏈、知名度第二層面：對產品本體的需求。產品決定檔次、功能、配置和價格第三層面：對物業(yè)服務的需求。物業(yè)服務決定產品的附加值和性價比PARTⅡⅡ項目審視——項目屬性/定位策略再看看客戶戶購買寫字樓樓

路線圖圖第二步：進進行對比根據寫字樓樓檔次、內內部配置、、功能性和和價格確定定可能購買買的幾個寫寫字樓。第一步：選選擇區(qū)域根據交通、、產業(yè)鏈、、知名度和和價格區(qū)間間確定區(qū)位位。第三步：選選擇購買根據寫字樓樓物業(yè)服務務確定。在在區(qū)位相同同、形象相相同、配置置相同和價價格相差不不大的情況況下，主要要看物業(yè)服服務。PARTⅡⅡ項目審視——項目屬性/定位策略最后看看寫寫字樓的發(fā)發(fā)展趨勢是是什么？國際寫字樓樓產品特征征是：企業(yè)業(yè)辦公空間間＋企業(yè)形形象空間＋＋高附加值值的一攬子子商務解決決方案雛形CBD發(fā)展中的CBD國際趨勢方向PARTⅡⅡ項目審視——項目屬性/定位策略我們的出路路提供一攬子子商務解決決方案的SVO寫寫字樓PARTⅡⅡ項目審視——項目屬性/定位策略服務式寫字字樓（SVO）是什么？？服務式寫字字樓齊集了了企業(yè)辦公公所需的各各個“零部部件”，包包括酒店式式大堂、洽洽談室、會會議室、餐餐飲區(qū)、休休閑區(qū)等設設施，租戶戶只需租用用辦公室，，就能享受受一條龍的的配套服務務。寫字樓樓的大堂服服務中心可可以為租戶戶收發(fā)信件件、代繳費費用；洽談談室可以為為尊貴客戶戶定點服務務，提供私私密空間；；會議室更更是為了滿滿足小型公公司或是公公司大型會會議的需要要；餐飲區(qū)區(qū)有效解決決了員工就就餐不便的的棘手問題題；休閑區(qū)區(qū)是服務式式寫字樓的的特色，特特有的休閑閑服務項目目及種類更更好地滿足足員工閑暇暇時間的娛娛樂，將快快樂帶進工工作，才能能更好的生生活。商務住宿服服務商務秘書服服務商務會晤服服務商務翻譯服服務商務會議服服務商務銀行服服務SVO是管家PARTⅡⅡ項目審視——項目屬性/定位策略SVO是專業(yè)的專業(yè)律師咨咨詢服務專業(yè)會計師師服務專業(yè)投資咨咨詢服務專業(yè)創(chuàng)業(yè)咨咨詢服務專業(yè)財務咨咨詢服務專業(yè)管理咨咨詢服務PARTⅡⅡ項目審視——項目屬性/定位策略商務管家服服務成立專門的的酒店商務務管家中心心，商務住住宿通過酒酒店提供，，商務會議議通過酒店店會議場所所提供，秘秘書、翻譯譯固定聘請請，專屬銀銀行通過出出售底層裙裙樓完成。。

與合肥各律師事務所、會計師事務所、審計所、投資咨詢公司、創(chuàng)業(yè)咨詢公司和管理咨詢公司等專業(yè)機構建立長期的、穩(wěn)定的合作關系，如有需求直接通知到相應的公司幫助提供。此種服務考慮到成本問題，采用“外包”方式，交給各個專業(yè)公司完成。

商務專業(yè)服服務SVO如何操作PARTⅡⅡ項目審視——項目屬性/定位策略SVO如何展現(xiàn)現(xiàn)場軟件、、硬件展示示通過高檔的的酒店大堂堂形象、專專業(yè)的世筑筑銷售人員員從軟硬兩兩方面展示示我們提供供服務的能能力大型的企業(yè)業(yè)競爭力高高峰論壇通過與媒體體合作邀請請高知名度度的經濟學學家和企業(yè)業(yè)家們，組組織規(guī)模浩浩大的企業(yè)業(yè)競爭力排排行榜和高高峰論壇，，以推廣競競爭力和效效率來推廣廣項目。出版宣傳冊冊通過講述獲獲得巨大成成功企業(yè)的的歷程，揭揭示構筑持持續(xù)競爭力力和提高效效率是企業(yè)業(yè)成功的關關鍵；集中中向客戶介介紹我們能能夠提供一一攬子商務務解決方案案，以及這這些服務式式如何降低低客戶運營營成本和提提升效率。。PARTⅡⅡ項目審視——項目屬性/定位策略PARTⅡⅡ項目審視——項目屬性SVO帶來的結果果加速銷售增加成交率帶來管理成本價值溢價惟銳優(yōu)化營營銷項目概念：：契合區(qū)域版版塊提升機機遇，彰顯顯商務及投投資理念，，迎合市場及及客戶需求求。核心提煉：：融合服務、、品質、商商務為一體體，打造合合肥次級CBD甲級寫字樓樓的標桿。。項目定位：：合肥首席服服務式寫字字樓(SVO)項目定位PARTⅡⅡ項目審視——項目定位關鍵詞解析析：國企，以開發(fā)商商國企的背背景寓意項項目實力和和高端形象象。資源，體現(xiàn)項目目資源豐富富、定位高高端，面向向集團客戶戶，同時滿滿足中小企業(yè)形象象需求。創(chuàng)富，明確物業(yè)業(yè)為商務辦辦公發(fā)展場場所，同時時體現(xiàn)成熟熟的商務服服務理念。。平臺，高端客戶戶聚集之高高地，也有有企業(yè)發(fā)展展需求的暗暗示。形象定位:PARTⅡⅡ項目審視——項目定位國企頂級鑄鑄造資資源創(chuàng)富平平臺形象解析一個尊貴的的企業(yè)形象象一個全新的的辦公理念念一個未來的的潛力價值值一個周全的的服務方案案通過醒目的的產品形象象，實現(xiàn)與現(xiàn)有產品品的差異化化。PARTⅡⅡ項目審視——項目定位項目價值提提煉

中環(huán)稀缺位置，北一環(huán)CBD輻射帶;

區(qū)域商務氛圍濃厚，政府政策大力扶持；

國企品牌，創(chuàng)富高地。

配套設施品質卓越，地源熱泵合肥領先;

招商引資重點項目，政府重點推薦形象；安徽國資大大廈項目審審視PARTⅡⅡ項目審視1.項目屬性2.項目SWOT分析3.項目整體定定位4.項目客層定定位第一類集集團客戶（（整層）企業(yè)類型：：1.跨國公司總總部，現(xiàn)多多為金融機機構。2.設立企業(yè)總總部來開拓拓安徽市場場的客戶：國內民營企企業(yè)，尤為為滬、浙、、江企業(yè)國有大型集集團企業(yè)國內的國際際化品牌企企業(yè)3.已在合肥發(fā)發(fā)展多年，，出離CBD的企業(yè)。。需求特點：：1.極為重視企企業(yè)的形象象，多數(shù)選選擇在現(xiàn)代代CBD尋求辦公物物業(yè)。2.主要考慮因因素：進入中國金金融中心，，體現(xiàn)企業(yè)業(yè)實力、提升企業(yè)形形象；注重產品的的性價比，，要求使用用方便；需與自身行行業(yè)、層次次匹配；3.受困中心CBD租金高及大大面積寫字字樓供應短短缺，從成本本控制及企企業(yè)壯大角角度，整層層購買寫字樓。PARTⅡⅡ項目審視——客層定位目前寫字樓樓客層分析析需求特點：：企業(yè)類型：：1.從原有的工工作室模式式發(fā)展為公公司型2.熟悉目前所所處辦公區(qū)區(qū)域的中小小企業(yè)1.租金承受能能力有限，，更注重交交通便捷程度，多選選擇軌道交交通附近，，對辦公產產品關注程度低低；2.為提升企業(yè)業(yè)形象，尋尋求更高檔檔的辦公場場所。以及從從租不如買買角度考慮慮，控制成成本、增加企業(yè)固固值一舉兩兩得。PARTⅡⅡ項目審視——客層定位目前寫字樓樓客層分析析第二類散散戶戶：中小企業(yè)自自用受政策影響響，住宅市市場投資渠渠道受限，，但甲級寫寫字樓市場場良好的發(fā)發(fā)展態(tài)勢使得部分房房地產投資資者對投資資辦公物業(yè)業(yè)興趣濃厚厚?？蛻纛愋停海?.安徽區(qū)域投投資客戶（（多為合肥肥客戶）2.其他省市投投資客戶需求類型：：1.以增值為目目的，選擇擇具有升值值潛力的物業(yè)；2.長線持有，，要求有穩(wěn)穩(wěn)定的租金金收益，投資的物業(yè)業(yè)有很好的的管理，通通常會有包包租需求。PARTⅡⅡ項目審視——客層定位目前寫字樓樓客層分析析第二類散散戶戶：投資客戶從對寫字樓樓客源的分分析來看：：本項目因規(guī)規(guī)模因素難難以引起國國內外大型型企業(yè)的關關注，但可可以與中小小企業(yè)形成成聯(lián)動，以其為營銷銷工具，炒炒作項目，，增強買家家信心。本項目所處處區(qū)域形象象較好，但但項目初期期知名度不不高，需要要引進集團團客戶來進進一步提升本項目形形象，起到到聚客能力力，是項目目主要的營營銷方向；；散戶和投資資客戶有利利于打開市市場，實現(xiàn)現(xiàn)項目的最最大價值；；PARTⅡⅡ項目審視——客層定位核心客戶——集團客戶所占比例：：約25％企業(yè)屬性：：以國內民民營企業(yè)為為主，其次次為國有大大型企業(yè)需求特征：：1.注重物業(yè)產產品內在品品質2.處于商務總總心，交通通便捷、配配套齊全3.提供良好的的商務服務務4.品牌物業(yè)管管理5.大面積的辦辦公空間6.追求物業(yè)形形象和售價價之間的均均好性需求面積：：300～800平方米總價范圍：：200～600萬PARTⅡⅡ項目審視——客層定位本項目客層層特征描述述輔助客戶——自用散戶所占比例：：約50％企業(yè)屬性：：項目周邊邊熟悉本區(qū)區(qū)域的現(xiàn)代代服務型企企業(yè)多為目前入入駐于長江江路、濉溪溪路等沿線線的辦公物物業(yè)，需要要升級辦公公空間的型企業(yè)業(yè)，他們主主要服務于于CBD，完成了一一定的資本本和客戶積積累，需要提升企業(yè)業(yè)形象。需求特征：：1.注重物業(yè)外外在形象2.處于市中心心區(qū)域，交交通便捷、、配套齊全全3.較高的實用用率4.現(xiàn)代辦公配配套5.多在項目處處于準現(xiàn)房房后購買需求面積：：100～200平米總價范圍：：70～200萬PARTⅡⅡ項目審視——客層定位本項目客層層特征描述述輔助客戶——投資客戶所占比例：：約25％客戶來源：：來自安徽徽境內包括括少量外區(qū)區(qū)域對合肥肥熟悉的客客戶（合肥肥為主）需求特征：：1.注重所處區(qū)區(qū)域的升值值潛力和產產品的抗跌跌性2.有較高的、、穩(wěn)定投資資回報率3.良好的經營營管理4.注重開發(fā)商商品牌和信信譽5.一般會在期期房階段購購買需求面積：：80