某市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

邢臺(tái)房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告2011.04.02?[1].政策掃描[2].板塊劃分[3].樓盤簡介[4].分類統(tǒng)計(jì)[5].走勢(shì)預(yù)測(cè)?目前邢臺(tái)房地產(chǎn)市場進(jìn)入了“房管期”，所走訪的50多樓盤中80%多處于半停售狀態(tài)，這次市調(diào)的主要目的是對(duì)整個(gè)市場的一個(gè)摸底。樓市進(jìn)入“房管期”，市調(diào)主要目的是整體摸底1.政策環(huán)境?辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)將唱主角！1.政策環(huán)境國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國商品住宅銷售面積增長13.2％，辦公樓增長26.4％，商業(yè)營業(yè)用房增長8.7％。商品房銷售額5242億元，同比增長27.4％。其中，住宅銷售額增長26.2％，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長46.3％和22.1％。住宅受到調(diào)控后，近期辦公樓和商鋪的成交呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，從長遠(yuǎn)來看，住宅類產(chǎn)品再要實(shí)現(xiàn)以往的物業(yè)升值已經(jīng)很難，未來商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值被不少投資者看好。[1]\2011年元月國八條出臺(tái)，二套房提高首付至六成，受國八條影響，全國八大城市（北京、上海、深圳、重慶、杭州、成都、廣州、天津）2月份成交量較1月份下跌45%。全國地產(chǎn)受控。[2]\2月份邢臺(tái)土地供應(yīng)量為4.38萬平，與去年1.93萬平相比，同比增加126.94%；與上月3.52萬平相比，環(huán)比增加，24.43%。邢臺(tái)住房剛性需求旺盛，國家調(diào)控暫時(shí)無太大影響。邢臺(tái)地產(chǎn)良好穩(wěn)步。

焦點(diǎn)關(guān)注

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)?時(shí)間政策內(nèi)容重點(diǎn)2010.04.11銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購房貸款銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。2010.04.15國務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買二套房首付不得低于50%1、14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。2、對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。2010.04.17國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸1、商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；2、對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010.04.19住建部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知1、未取得預(yù)售許可的項(xiàng)目，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式變相收取費(fèi)用；2、取得預(yù)售許可的項(xiàng)目需明碼標(biāo)價(jià)在10日內(nèi)全部公開銷售；3、要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名；4、鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售；5、不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。2010.05.04住建部、民政部、財(cái)政部通知：轉(zhuǎn)租或出借廉租房將被收回1、明確廉租房家庭再購買其他住房的，應(yīng)當(dāng)辦理廉租房退出手續(xù)；2、對(duì)騙取廉租住房保障、惡意欠租、無正當(dāng)理由長期空置，違規(guī)轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租住房等行為，可以收回廉租房。2010.06.04三部委關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知1、二套房認(rèn)定既認(rèn)房亦認(rèn)貸；2、對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行；3、商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)其暫停發(fā)放住房貸款。1.政策環(huán)境政策掃描?時(shí)間政策內(nèi)容重點(diǎn)2010.08.02國土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單國土資源部已將一份涉及全國1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)2010.09.04首批十城市土地規(guī)劃獲批102市須上報(bào)總體規(guī)劃國務(wù)院已正式批準(zhǔn)杭州、南昌等10個(gè)城市土地利用總體規(guī)劃，標(biāo)志著市級(jí)土地利用總體規(guī)劃正式進(jìn)入批準(zhǔn)階段。2010.09.08京滬先行啟動(dòng)空置房調(diào)查空置率數(shù)據(jù)暫難出爐

北京媒體日前援引北京市統(tǒng)計(jì)局副局長、新聞發(fā)言人于秀琴的話表示，關(guān)于空置房的調(diào)查，是國家統(tǒng)計(jì)局投資司委托幾個(gè)試點(diǎn)城市的調(diào)查總隊(duì)來做，試點(diǎn)城市包括北京、上海、廣州等四五座城市。2010.09.18李克強(qiáng)：加快公租房建設(shè)堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)17日在北京召開。中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房2010.09.27國土部住建部出重拳閑置土地一年以上禁拿地房產(chǎn)論土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（下稱《通知》），要求貫徹落實(shí)“國10號(hào)文”確定的工作任務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場繼續(xù)向好發(fā)展。2010.09.29中國出臺(tái)措施鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果

國家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價(jià)過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。1.政策環(huán)境政策掃描?時(shí)間部門內(nèi)容重點(diǎn)2010年10月19日央行（加息）自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。2010年11月3日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》通知規(guī)定，第二套房公積金貸款首付比例提高至五成且利率上浮10%，停止三套房公積金貸款。2010年11月15日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國家外匯管理局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房通知》通知規(guī)定，境外個(gè)人只能在境內(nèi)購買一套用于自住的住房，而境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購買辦公所需的非住宅房屋。2010年11月16日財(cái)政部、國家發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》通知》中明確，為切實(shí)解決城市中等偏下收入家庭住房困難，從2010年起，各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將現(xiàn)行從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房，包括購買、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息，向承租公共租賃住房的廉租住房保障家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼。1.政策環(huán)境政策掃描?[1]\鼓勵(lì)+調(diào)控。房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)20多個(gè)行業(yè)的持續(xù)繁榮。國家需要地產(chǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，但又不能過分依賴地產(chǎn)行業(yè)的催生力。[2]\穩(wěn)定+引導(dǎo)隨著升值潛力的增加，炒房者的存在，房價(jià)價(jià)格攀升，國民貧富差距表象凸顯，為了穩(wěn)定民心，需要從政策層面引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入健康發(fā)展軌道。[3]\保障性+商業(yè)性從目前來看，國家調(diào)控目的之一是為了穩(wěn)定民心，2011年新增保障性住房1千萬套，似乎是限制商品房的增速。從長遠(yuǎn)來看，國家調(diào)控增加保障性住房達(dá)到一定比例后，是要更進(jìn)一步放開商品房市場。國家政策總結(jié)與分析1.政策環(huán)境?[1].政策掃描[2].板塊劃分[3].樓盤簡介[4].分類統(tǒng)計(jì)[5].走勢(shì)預(yù)測(cè)?《規(guī)劃》一城、四區(qū)、兩心、四軸邢臺(tái)市城市總體規(guī)劃（2005―2020）《規(guī)劃》指出：未來城市將主要向東南和西北方向發(fā)展一城——中環(huán)路以內(nèi)的主城區(qū)，約70平方公里，構(gòu)成市區(qū)核心；四區(qū)——北部新區(qū)、高開區(qū)、七里河新區(qū)和西北部皇寺新區(qū)；兩心——橋東舊中心、北部新區(qū)（龍崗新區(qū)）的新城市中心；四軸——縱貫橋西橋東的中興大街、郭守敬大道，橋西區(qū)的鋼鐵路和橋東區(qū)的邢州路，是市區(qū)東西向延伸、南北向拓展的主軸線2.板塊劃分?新邢臺(tái)市城市總體規(guī)劃（2008―2020）在《規(guī)定》“一主兩副三軸”的市域城鎮(zhèn)體系。即將城市規(guī)劃區(qū)擴(kuò)大至周邊邢臺(tái)縣、沙河市和任縣、南和、內(nèi)邱局部，總面積3745平方公里。一主——即邢臺(tái)中心城區(qū)；兩副——即清河、寧晉；三軸——即京廣交通復(fù)合城鎮(zhèn)發(fā)展軸、308城鎮(zhèn)發(fā)展軸和邢（臺(tái)）清（河）城鎮(zhèn)發(fā)展軸。其中中心城區(qū)為“一城三區(qū)、兩心四軸、五星捧月”城區(qū)結(jié)構(gòu)。郭守敬大道、百泉大道、濱水路和信都路圍合的區(qū)域即“一城”，構(gòu)成中心城區(qū)的核心部分；“三區(qū)”指龍崗新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和七里河新區(qū)?！皟尚摹敝笜驏|區(qū)的舊城市中心和龍崗新區(qū)的新城市中心。“四軸”指貫穿市區(qū)的四條主要街道，是市區(qū)東西向延伸、南北向拓展的主軸線。“五星”是按照打造邢臺(tái)城市連綿區(qū)的設(shè)想，把任縣、內(nèi)邱、沙河、南和、皇寺規(guī)劃為五個(gè)衛(wèi)星城。新《規(guī)劃》一主兩副三軸2.板塊劃分?1.市政規(guī)劃。2.品質(zhì)形象。3.資源占有。4.房價(jià)高低。板塊劃分依據(jù)2.板塊劃分?樓市的七大板塊劃分2.板塊劃分?西北新區(qū)板塊：城市未來中心和達(dá)活泉公園所在，未來的高教區(qū)，城市未來發(fā)展趨勢(shì)，豪宅區(qū)，區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品均價(jià)在4000－4200元/平米，集合了城市較多的高端、中高端產(chǎn)品。橋西板塊：生活配套完善，居住熱點(diǎn)區(qū)，高端項(xiàng)目聚集地，城市中心意向較好板塊，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格在3600－3800元/平米，城市代表項(xiàng)目現(xiàn)代城、陽光巴厘島、燕云臺(tái)均位于橋西板塊，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格和品質(zhì)居于城市前列。橋東板塊：舊城中心，剛性需求大，中端改善型，城中村改建，布局較多的商業(yè)配套、醫(yī)療配套，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格在3300－3500元/平米，板塊內(nèi)部天一城、新華里188號(hào)，價(jià)格與橋西相當(dāng)。七里河板塊：七里河生態(tài)整治區(qū)域，高性價(jià)比，生態(tài)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)市場處于低價(jià)策略時(shí)期，均價(jià)在2700－2900元/平米.板塊之間的比較簡析2.板塊劃分?[1].政策掃描[2].板塊劃分[3].樓盤簡介[4].分類統(tǒng)計(jì)[5].走勢(shì)預(yù)測(cè)?邢臺(tái)待售項(xiàng)目57個(gè)3.樓盤簡介?樓市板塊區(qū)域樓盤西北新區(qū)領(lǐng)世城邦北部新區(qū)西山庭院、淼岳林、泉北泉達(dá)活泉公園區(qū)金域首府、盛世公館、盛世愛琴海、永輝巴黎、百合小筑、三奕潤城、上品家園橋西區(qū)現(xiàn)代城、麒麟灣、麒麟郡、華源愛上城、燕云臺(tái)、現(xiàn)代城、德國印象、陽光印象、陽光巴厘島、七十九號(hào)院、萬隆廣場、鋒尚公寓、李演莊改建、曹演莊改建、凰家廣場、金源商業(yè)廣場、萬和城、水榭翰城、水印城、秀水灣橋東區(qū)永康城市花園、紫晶天域觀邸、左岸春天、水岸藍(lán)庭、海大廣場、尚品國際、自然城、天一城、新華里188、公園小筑、世貿(mào)天街、甜橙國際、東方格蘭維亞、新世紀(jì)嘉園、東城國際、向陽雅園、城市珺景、鳳凰城、開元御園、作品別墅、新港灣公寓、龍騰郡、尚林苑、聚富未來城七里河濱河區(qū)錦江不夜城、陽光水岸、江南春天、高開區(qū)國際新城、東方明珠、盛世春天樓盤所在板塊分布詳表備注：標(biāo)注紅色的項(xiàng)目，是沒有去親自走訪的項(xiàng)目。其中，東方明珠、東城國際、天域觀邸、金源商業(yè)廣場售樓處已經(jīng)棄用或拆除。陽光印象、盛世愛琴海售罄3.樓盤簡介?達(dá)活泉公園區(qū)3.樓盤簡介?金域首府河北萬峰地產(chǎn)鋼鐵北路與郭守敬大道東北角占地233畝，建筑面積40萬平米，共計(jì)1900套，容積率2.4，綠化率42%。由6棟小高層與20棟28層2梯4戶的高層建筑組成。1期、2期準(zhǔn)售罄，3期5.1開盤，共6棟樓。在售為高層，戶型面積87——168平米，均價(jià)4230元，最高價(jià)4500元。溪景HOUSE為其主力產(chǎn)品，其與央座寬景樓王、伴島藝墅相結(jié)合共同構(gòu)成該項(xiàng)目。由于社區(qū)景觀以水為脈絡(luò)貫穿整個(gè)組團(tuán)，項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)不是在樓體間配置景觀，而是先做了一個(gè)大的水景公園，再將樓體融入到這個(gè)大公園中間，所以“窗窗有景”“戶戶有綠地”。項(xiàng)目已通過抗裂七度安全試驗(yàn)，并采用“同層排水”技術(shù)，解決了當(dāng)前衛(wèi)生間的“漏、臭、噪音”等污染問題，節(jié)約全部沖廁自來水，節(jié)水減污量達(dá)生活用水總量的30%以上，具有舒適、節(jié)水、單戶排水可控、可選擇、可獨(dú)立維修等優(yōu)點(diǎn)，凸出人性化設(shè)計(jì)是中國住宅排水新趨勢(shì)。風(fēng)情商業(yè)街、全地下停車位、配有五星級(jí)酒店國際雙語幼兒園，金域首府毗鄰襄澤公園內(nèi)有圖書館關(guān)鍵詞：新風(fēng)置換系統(tǒng)、戶戶觀景3.樓盤簡介達(dá)活泉公園區(qū)?盛世公館鋼鐵北路北端。占地100畝，建筑面積23萬平米，準(zhǔn)售罄，綠化率45%。在售戶型為獨(dú)棟別墅445平米，價(jià)格6000元，高層17層，一梯兩戶，3室130——160平米，復(fù)式258平米，價(jià)格3530元邢臺(tái)的和諧住區(qū)，西北新區(qū)的國際樣板。純粹觀景公寓，以高超的建筑藝術(shù)與高貴的社區(qū)文明，解讀一個(gè)階層的生活信仰。觀景公寓，入戶花園，一梯兩戶，南北通透，大開間起居室劃分有序；

全新“橫廳”設(shè)計(jì)，開間大于進(jìn)深，將景觀資源優(yōu)勢(shì)完美展現(xiàn)，視覺感受非比尋常；樓間側(cè)向大間距，建筑體的秩序理性與景觀的靈動(dòng)柔美彼此有機(jī)結(jié)合、疏密有致；觀景品牌電梯西子奧的斯，讓您在上上下下里感受身在百畝公園的碧綠之中。疊拼別墅上層贈(zèng)露臺(tái)，下層贈(zèng)私家花園上下均贈(zèng)太陽能熱水器，中央空調(diào)入戶。關(guān)鍵詞：中央空調(diào)入戶、別墅3.樓盤簡介達(dá)活泉公園區(qū)?永輝巴黎達(dá)活泉北行360米。占地165畝，建筑面積25萬平米，住宅23平方米，容積率2.25，多層小高層組成，準(zhǔn)售罄，在售高層80平2居，150平三居，價(jià)格4500元。項(xiàng)目坐落在達(dá)活泉公園北鄰、公園東街西側(cè)?！按缶坝^、大戶型、大豪宅”，更能滿足消費(fèi)者的選擇，面積從105—400多平米不等?？蛷d、臥室南北通透，動(dòng)靜分區(qū)，布局合理；錯(cuò)層復(fù)式，富有情趣生活空間。人防、消防無障礙設(shè)計(jì)，水、暖、電設(shè)計(jì)更是考慮周全，面面俱到，精心細(xì)致。關(guān)鍵詞：親水、生態(tài)、巴黎、1+1戶型3.樓盤簡介達(dá)活泉公園區(qū)?百合小筑泉北大街上邢臺(tái)技校路北占地67畝，建筑面積10萬平米，容積率2.03,綠化率36%，銷售率65%，由4棟17層高層，2梯5戶，4棟11層，1梯2戶，戶型面積83——173平米，均價(jià)3300元，高層85、95、104、117、121、159、169平米，準(zhǔn)售罄。小高層將面世。遵循以人為本的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)舒適性，時(shí)尚簡約的設(shè)計(jì)理念，8棟現(xiàn)代住宅，純板樓，3D立體園林，關(guān)鍵詞：現(xiàn)代、陽光、板式、品質(zhì)、3D園林3.樓盤簡介達(dá)活泉公園區(qū)?三奕潤城北小旺舊城改造占地372畝，建筑面積64萬平米，總套數(shù)超過2000戶，容積率1期1.8，綠化率1期38%，銷售率10%，由高層、多層、公寓、酒店、商業(yè)組成。多層回遷房，高層有18——23層，2梯2/3/4戶，1室56平米，2室90平米，3室130平米，4室165平米，以高層2室3室為主力，占總房源的85%，現(xiàn)價(jià)格3580元關(guān)鍵詞：電梯洋房、大體量、綜合城3.樓盤簡介達(dá)活泉公園區(qū)?上品家園泉南大街與地道橋交匯路南占地63畝，建筑面積11萬平米，總套數(shù)超過1000戶，容積率2.0，綠化率40%，銷售率60%，由高層、商業(yè)組成。高層有18——23層，2梯4戶，1室56平米，1室67平米，2室87平米，價(jià)格3790元關(guān)鍵詞：濱河、大面積贈(zèng)送3.樓盤簡介達(dá)活泉公園區(qū)?橋西區(qū)3.樓盤簡介?現(xiàn)代城鋼鐵路與建設(shè)路交匯處地處橋西中央商務(wù)區(qū)核心地段，CBD之心。力邀北京三里屯設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、中外建設(shè)等國際品牌，為邢臺(tái)擎起國際風(fēng)尚標(biāo)，五合一，30萬平米時(shí)尚生活城。邢鋼、冶金、冀中能源三大邢臺(tái)支柱企業(yè)的高尚生活圍合中心。規(guī)劃16棟建筑高層、小高層現(xiàn)代美學(xué)建筑，集SOHO公寓、私權(quán)酒店、高尚住宅、精品寫字樓、沿街底商、Village式商街等五大都市業(yè)態(tài)于一體。邢臺(tái)的中心在橋西，橋西的中心在現(xiàn)代城，邢臺(tái)人的面子。關(guān)鍵詞：CBD中心、城市面子、五合一、綜合體、時(shí)尚生活城3.樓盤簡介橋西區(qū)?麒麟灣團(tuán)結(jié)大街泉、南大街交匯處項(xiàng)目占地1000余畝，總建筑面積超過100萬平米，集高層、6+1電梯洋房、公園、24萬平米商業(yè)中心、酒店、寫字樓、公寓于一體，是邢臺(tái)的第一大盤。15萬平米園林景觀，600米水岸生活，100米超大樓間距，24小時(shí)管家式物業(yè)服務(wù)，中央居住區(qū)，一站式全方位生活。

從80-280平米，30多種戶型的尺度，南北通透、動(dòng)靜分區(qū)、保障生活私密性等需求。

關(guān)鍵詞：百萬平米、全方位、水岸、氣質(zhì)3.樓盤簡介橋西區(qū)?麒麟郡項(xiàng)目位于橋西區(qū)鋼鐵北路與中華大街交叉口的西北角。銷售率90%。一期建筑面積18萬平米，包括住宅和酒店式公寓，商鋪等。共計(jì)22種經(jīng)典戶型，1300多套住宅，每戶面積介于48---140㎡之間，以傳統(tǒng)二居、三居為主。中央景觀區(qū)達(dá)到了32畝，物業(yè)管理，精選建筑材料。關(guān)鍵詞：教育資源、中央景觀、交通、材料3.樓盤簡介橋西區(qū)?華源愛上城鋼鐵路上省地質(zhì)隊(duì)。占地60畝，建筑18萬平米，3棟高層建筑，綠化率35%，23—26層，2梯3戶/4戶，面積區(qū)間80——130平米，共計(jì)505套，價(jià)格3800元，包括住宅、商鋪等。關(guān)鍵詞：性價(jià)比3.樓盤簡介橋西區(qū)?燕云臺(tái)鋼鐵路與團(tuán)結(jié)路。占地262畝，建筑50萬平米，綠化率40%，銷售率75%，洋房類別墅，高層4棟27層2梯4戶，5500元，準(zhǔn)售罄；小高層5棟18層；寫字樓1棟單層面積900平米，5000元；商業(yè)底2層，2萬元。將陽光板樓、情景花園洋房、時(shí)尚l(wèi)oft等多元建筑完美容納。萃取中式古典園林布局之精髓，在“琴”“棋”“書”“畫”四大景區(qū)交匯處，由獨(dú)具漢唐風(fēng)格的燕云亭駐守坐鎮(zhèn)，形成極具中國傳統(tǒng)特色的十字景觀園林，眉宇間展露出的“尊”“貴”“雅”“美”的氣質(zhì)，卓而不群。

關(guān)鍵詞：主題園林、洋房、傳統(tǒng)文韻、萬科級(jí)物業(yè)3.樓盤簡介橋西區(qū)?關(guān)鍵詞：綜合體、TOP商業(yè)終極模式萬隆廣場項(xiàng)目地址：中興西大街辰光大酒店西行300米項(xiàng)目定位：百變空間城市綜合體人群定位：隸屬于貴智階層的精神不動(dòng)產(chǎn)占地面積：27563㎡建筑面積：約12萬平米項(xiàng)目簡介：住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓綜合體，打造區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)TOP商業(yè)的終極模式，將商務(wù)服務(wù)、文化娛樂、購物、休閑、特色美食、品牌展示等多種業(yè)態(tài)的一站式消費(fèi)住宅部分：4棟18層，板式高層，綠化率35%，48米大幅樓間距，總計(jì)428戶，89—135㎡全明戶型、空中花園、景觀入戶、外飄窗、2梯2戶價(jià)格預(yù)計(jì)：住宅4200—4300元/平米，商業(yè)3—4萬/平米產(chǎn)權(quán)式商鋪，統(tǒng)一經(jīng)營開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)4月底開住宅，7月底8月初開商業(yè)3.樓盤簡介橋西區(qū)?關(guān)鍵詞：考工、師部文化、洋房、別墅79號(hào)院項(xiàng)目地址：邢臺(tái)新八一大街原師部（二十五中正對(duì)面）項(xiàng)目定位：純高檔居住，顯赫基址，深邃大院人群定位：財(cái)富精英階層的聚集區(qū)項(xiàng)目簡介：460畝，規(guī)劃容積率為2.2，總建筑面積約44萬平方米，別墅、空中別墅、花園洋房、高層洋房等物業(yè)形態(tài)構(gòu)成。最小面積125平米，最大面積達(dá)760平米，全部采用南北通透、大開間、短進(jìn)深的全明戶型設(shè)計(jì)。別墅、空中別墅、花園洋房、高層洋房等物業(yè)形態(tài)構(gòu)成。最小面積125平米，最大面積達(dá)760平米，全部采用南北通透、大開間、短進(jìn)深的全明戶型設(shè)計(jì)。3.樓盤簡介橋西區(qū)?關(guān)鍵詞：德國、生態(tài)城安聯(lián)德國印象項(xiàng)目地址：邢臺(tái)八一大街與太行路往西500米項(xiàng)目定位：首席邢臺(tái)德式性格社區(qū)，一個(gè)城市，兩種生活項(xiàng)目簡介：占地111畝，建筑面積17.5萬平米，建筑風(fēng)格著力打造主題生態(tài)城，戶型設(shè)計(jì)從一居到四室一應(yīng)俱全，空間錯(cuò)落布局，板式高層和小高層集合超大間距，20余個(gè)主題景觀組團(tuán)，綠化率達(dá)到40%。整體圍合的規(guī)劃，周邊動(dòng)態(tài)水系和綠化生態(tài)景觀帶，充分考慮邢臺(tái)氣候的特征，四季的日照、風(fēng)向、氣溫、降水、濕度等多方面因素，以空間錯(cuò)落布局，板式高層和小高層集合超大間距，使每一個(gè)家庭擁有足夠多的陽光和景觀；20余個(gè)主題景觀組團(tuán)，包含水系、花園、小林、亭臺(tái)、健身器材、兒童游玩、運(yùn)動(dòng)廣場等元素匯集其中，以人性化、互動(dòng)性為設(shè)計(jì)理念，設(shè)置休憩、觀花、戲水、游戲、健身等等環(huán)節(jié)，適合各類型人群的生活喜好。3.樓盤簡介橋西區(qū)?關(guān)鍵詞：別墅、高層、東南亞陽光巴厘島八一路與太行路交叉口占地面積97畝，建筑面積20多萬平方米，別墅面積400平，挑高6米，價(jià)格1萬，高層面積90—180平方米，銷售率60%，邢臺(tái)的高端住宅項(xiàng)目。東南亞熱帶異域風(fēng)情，中心主題景觀軸，佛文化，壓抑。3.樓盤簡介橋西區(qū)?關(guān)鍵詞：純高層、密度大、學(xué)校秀蘭水榭翰城郭守敬南路和建設(shè)大街交匯處占地126畝，建筑面積31萬，容積率2.68，綠化35%，銷售率95%以上，價(jià)格4390。首席中央文化花園城，以自然流域圍寨河為起點(diǎn)。19棟26層改良換代板式高層產(chǎn)品，抗震、保溫隔熱，高使用率，以明廳、明室、明廚、明衛(wèi)即“四明”的短進(jìn)深大開間戶型50——180平米，中式文化，全程貫穿綠色節(jié)能系統(tǒng)，通過園區(qū)智能化系統(tǒng)以及星級(jí)親情化物管系統(tǒng)。全面吸取翰墨文化之精華，通過南北兩條人工水系，與獨(dú)辟蹊徑的“翰林風(fēng)情谷”、翰林“觀星”廣場等融合在一起，引入國際健康理念，與住區(qū)內(nèi)外交通步行線、社區(qū)文化廣場、林間健身場館等特設(shè)健康設(shè)施相結(jié)合。3.樓盤簡介橋西區(qū)?萬和城建設(shè)大街與育才路交匯處占地160畝，集中式商業(yè)、步行商業(yè)街、休閑廣場、酒店式公寓、高端寫字樓等。綠化率40%，生態(tài)社區(qū)，7萬平綠地，戶型面積80——130平米，9棟18層高層，4棟是1梯2戶，5棟2梯4戶，4棟26層1梯2戶高層，2棟2梯4戶高層。價(jià)格3890元3.樓盤簡介橋西區(qū)?關(guān)鍵詞：地中海、洋房、田園度假永康水印城郭守敬南路與龍泉大街交匯占地210畝，建筑面積45萬平方米，銷售率85%，綠化率40%，其中，住宅面積32萬平方米，2萬平米地中海式中心花園，商業(yè)街8萬平方米，歐式風(fēng)情社區(qū)。規(guī)劃有花園洋房、電梯洋房、精品LOFT公寓，田園體驗(yàn)休閑度假。南距七里河景觀區(qū)3公里，北距邢臺(tái)市中心區(qū)3里；守敬南路上的“新城市”，戶型在83——125平米之間。價(jià)格3600元。3.樓盤簡介橋西區(qū)?橋東區(qū)3.樓盤簡介?關(guān)鍵詞：精裝修、運(yùn)動(dòng)主題永康城市花園車站北路東，泉南東大街占地150畝，建筑面積30萬平米，容積率2，綠化率40%，銷售率85%，共1700戶。以“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活”為設(shè)計(jì)理念的健康居住社區(qū)，規(guī)劃分為南北兩區(qū)，8棟多層和10棟26、27層住宅，.社區(qū)30000㎡的運(yùn)動(dòng)主題園林，1000米塑膠跑道與3000米蜿蜒水系貫穿其中，2個(gè)籃球場、2個(gè)網(wǎng)球場、2個(gè)羽毛球場、1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場、一個(gè)高爾夫果嶺、兒童沙坑、夕陽紅廣場，戶型面積50——160平米，價(jià)格3800——4000元，精裝修房5500元，共200套3.樓盤簡介橋東區(qū)?關(guān)鍵詞：塞納風(fēng)情、中心水系左岸春天團(tuán)結(jié)東大街與順德路交匯占地面積186畝，建筑面積27萬平米，屬于高新三期中心居住區(qū)域，周邊生活配套齊全，南側(cè)300畝的魚化公園。規(guī)劃有17/27層高層、小高層、多層、17層寫字樓、商業(yè)社區(qū)為兩棟L型的高層建筑圍合而成，時(shí)尚現(xiàn)代外立面。5000平米中心景觀加之水系景觀帶，在售產(chǎn)品為高層共8棟樓，60平1居68套剩余34套，90平2居300套大部分待售，100—125平三居四居400套剩余少量，均價(jià)3700元。中小戶型為主，客群以青年置業(yè)居多。3.樓盤簡介橋東區(qū)?關(guān)鍵詞：水岸水岸藍(lán)庭團(tuán)結(jié)東大街327號(hào)3棟高層25層,2梯4戶，2室120平，3室130平，均價(jià)3800元，部分多層，3.樓盤簡介橋東區(qū)?關(guān)鍵詞：商務(wù)辦公、5A智能海大商務(wù)廣場邢州路和團(tuán)結(jié)路交叉口建筑面積3萬平米，容積率2.3，寫字樓24層，面積40——1200平米空間自由組合，5A智能數(shù)字神經(jīng)系統(tǒng)，國際化標(biāo)準(zhǔn)，公共區(qū)域裝修，內(nèi)部毛坯。3.樓盤簡介橋東區(qū)?關(guān)鍵詞：低碳、3G物業(yè)尚品國際市政景觀大道邢州路和團(tuán)結(jié)大街交口項(xiàng)目占地約140畝，總建面約23萬平米，容積率2.5左右，綠化率37.4%，由保隆德地產(chǎn)投資開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃設(shè)計(jì)由河北省建筑設(shè)計(jì)研究院擔(dān)綱，整個(gè)社區(qū)采用國際都市流行建筑立面和色彩，大量運(yùn)用剛性材料，設(shè)計(jì)上采用了諸多的居住科技，尚品國際致力于在邢州路打造一個(gè)國際化低碳宜居社區(qū)。社區(qū)圍合設(shè)計(jì)，戶型面積90——140平米，少量復(fù)式105平，均價(jià)3300元，1期銷售率90%，2期3月底推出。8棟高層準(zhǔn)售罄。3.樓盤簡介橋東區(qū)?關(guān)鍵詞：徽派、中國水墨、中心景觀自然城西臨平安路，南臨團(tuán)結(jié)路，東臨襄都路，總占地面積155.74畝（10.38公頃），總建筑面積23萬㎡，住宅樓共計(jì)33棟，銷售率80%。2梯5戶18層高層、1梯2戶12層小高層、寫字樓2棟、商業(yè)配套齊全，內(nèi)設(shè)幼兒園、會(huì)所、物業(yè)用房、休閑健身場所及大型地下停車場等。距三中、二十一中、眼科醫(yī)院、地區(qū)醫(yī)院、市醫(yī)院都很近，東鄰邢臺(tái)唯一的百畝生態(tài)園，擁有珍貴植物，閑暇休憩，自然天成，社區(qū)后花園。以新城市、大社區(qū)作為設(shè)計(jì)打造的目標(biāo)，區(qū)片統(tǒng)領(lǐng)。景觀設(shè)計(jì)以中心大景觀與宅前小景觀相結(jié)合，建筑設(shè)計(jì)采用新中式徽派風(fēng)格，外觀顏色主要以徽派灰白色調(diào)為主。建筑主張“天人合一，渾然一體”,居住講究“靜”和“凈”及環(huán)境的平和與建筑的含蓄，強(qiáng)調(diào)中國水墨山水畫般的淡麗清雅。3.樓盤簡介橋東區(qū)?關(guān)鍵詞：法式、位置、景觀、物業(yè)新華里188新華北路與轉(zhuǎn)運(yùn)街交匯占地162畝，建筑面積25萬㎡，容積率2.2，綠化率35%，規(guī)劃10棟高層26層，3棟小高層17層，商業(yè)街，商務(wù)公寓，2梯2戶/3戶，銷售率80%。2梯5戶18層高層、1梯2戶12層小高層、寫字樓2面積80——130平米，三居居多，現(xiàn)價(jià)4500元，法式自然風(fēng)格，歐式新古典主義。3.樓盤簡介橋東區(qū)?關(guān)鍵詞：HOPSCA、位置、沃爾瑪世貿(mào)天街車站南路與中興大街交匯處占地71畝，建筑面積26萬㎡，容積率3.7，綠化率37%，2棟高層24層酒店式公寓，2棟18層SOHO公寓，2棟16層寫字樓，底4層為商業(yè)街，銷售率90%。寫字樓單層800平，準(zhǔn)售罄，價(jià)格4800元，層高3.3米公共部分裝修商業(yè)13萬平，5——200平，95%售罄，價(jià)格3萬元，返租5年，7—11%，沃爾瑪入駐，1層帶2層，3、4標(biāo)準(zhǔn)層獨(dú)立。3.樓盤簡介橋東區(qū)?關(guān)鍵詞：低密度、絕版多層龍騰郡邢州南路五里鋪改建占地200畝，建筑面積26萬㎡，容積率1.9，綠化率37%，銷售率20%。高層、9層1梯2戶小高層、多層、商業(yè)。小高層面積2居室90——139平米四居室。未售3.樓盤簡介橋東區(qū)?新港灣公寓樓下道改建6棟23層高層，面積67——101平米，共計(jì)690套；1棟公寓，共計(jì)200套；多層；44套商業(yè)2層內(nèi)部認(rèn)購；3.樓盤簡介橋東區(qū)?七里河區(qū)3.樓盤簡介?關(guān)鍵詞：親水、金牌物業(yè)、江南水鄉(xiāng)陽光水岸七里河南北兩岸，郭守敬大街東側(cè)占地420畝，建筑面積25萬平方米，北岸10棟高層，南岸50棟多層住宅，10棟高層，11萬平米大型濱水商業(yè)，戶型面積70——200平米，準(zhǔn)售罄，價(jià)格2900元。3.樓盤簡介七里河區(qū)?關(guān)鍵詞：低密度、國學(xué)徽派、江南園林尚林苑龍泉大街與邢州南路交匯處占地160畝，建筑面積23萬，總戶數(shù)1200戶，容積率1.89，綠化率40%，銷售率95%。10棟17層高層1梯2/3戶，價(jià)格2988元，準(zhǔn)售罄。小高層剩余101套，多層5/6層，有7棟樓待售。3.樓盤簡介七里河區(qū)?關(guān)鍵詞：親水、金牌物業(yè)、江南水鄉(xiāng)錦江不夜城七里河南北兩岸，郭守敬大街東側(cè)12萬平米，100——1000平米，時(shí)尚、高端、休閑、商務(wù)綜合業(yè)態(tài)，價(jià)格6500元，歐式地中海風(fēng)情。3.樓盤簡介七里河區(qū)?高開區(qū)3.樓盤簡介?關(guān)鍵詞：歐式、開發(fā)區(qū)、高鐵站盛世春天項(xiàng)目地址：邢臺(tái)市中興東大街與107國道交叉口西南角項(xiàng)目定位：牛城百畝品質(zhì)大盤人群定位：隸屬于貴智階層的精神不動(dòng)產(chǎn)占地面積：102畝建筑面積：約15萬平米項(xiàng)目簡介：歐式園林，主題商業(yè)街，80—130㎡，共18棟。在售，9棟1梯2戶多層洋房，2棟2梯3戶板式高層，價(jià)格預(yù)計(jì)：高層3200元/平米，銷售率30%；多層3500元/平米，銷售率10%。有6棟未出售。3.樓盤簡介高開區(qū)?關(guān)鍵詞：國際人居樣板國際新城占地202畝，35萬平米城市大盤，容積率2.2，綠化率40%，銷售率90%。40棟建筑，12大品牌配套，8萬平米城市綠島，1萬平米中心庭院。規(guī)劃有住宅、商業(yè)和SOHO公寓等多種物業(yè)形態(tài)，打造國際化的雙公園生活樣板區(qū)。在售3期為景觀住宅，高層17層，2梯2戶，面積80平兩居，200平4居，起價(jià)3000，最高4000，性價(jià)比高。項(xiàng)目周邊分布著邢臺(tái)海關(guān)、高鐵、京珠高速中興大街站、邢東車站、五星級(jí)酒店、公園、學(xué)校等諸多生活配套。3.樓盤簡介高開區(qū)?[1].政策掃描[2].板塊劃分[3].樓盤簡介[4].分類統(tǒng)計(jì)[5].走勢(shì)預(yù)測(cè)?4.分類統(tǒng)計(jì)在售樓盤面積段套數(shù)剩余套數(shù)剩余產(chǎn)品類別新華里18850居多水岸藍(lán)庭67-1201000200120平2居，130平居國際新城42-158約27001600120—200平景觀住宅天一城41-1912097220左右公園小筑70-130460售罄自然成50-130約2200440100平2居，110三居，盛世春天90-130100090080—160平左岸春天57-1401330，南區(qū)未定66590平2居龍騰郡80-140100087091—139平米尚品國際90-1402000170093平2居，106平3居，105平復(fù)式濱河上品家園39-1401100售罄城市郡景74-114800東方格蘭維亞80-130840622尚林苑60-12570080泉北泉76聯(lián)德國印象60—12010001000作品別墅1期400,2期未定140統(tǒng)計(jì)結(jié)果[1].16個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過統(tǒng)計(jì)共計(jì)11437套剩余。[2].其中城市珺景和德國印象均是預(yù)估套數(shù)，左岸南區(qū)和作品2期未計(jì)入內(nèi)，總數(shù)可能略有出入。地道橋西項(xiàng)目房源合計(jì)11427套?在售樓盤面積段總套數(shù)剩余套數(shù)剩余產(chǎn)品類別陽光巴黎島60-1801300252110—130平3居，150—180平燕云臺(tái)77-3962500365永輝巴黎82-144250010愛上城86-13245065金域首府87-2001800530水印城70-143約2000約1500麒麟郡80-2001300準(zhǔn)售罄麒麟灣80—280預(yù)計(jì)10000萬和城80-130816786盛世愛琴海93-240150準(zhǔn)售罄盛世公館80-577約1000準(zhǔn)售罄水榭翰城52-1802100100三奕潤城70-1382000114090—130平米峰尚公2居，110平3居百合小筑85-16945014679院120—760240023004.分類統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)結(jié)果[1].16個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過統(tǒng)計(jì)共計(jì)17304套剩余。[2].其中水印城和麒麟灣均是預(yù)估套數(shù)，可能略有出入。[3].兩頁共計(jì)28741套房源。[1].該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)中未包含李演莊改建、曹演莊改建、領(lǐng)世城邦、萬隆廣場、秀水灣、開元御園、向陽雅園等項(xiàng)目。[2].2011年3月后邢臺(tái)樓市房源存量將超過28741套。地道橋西項(xiàng)目房源合計(jì)17304套2011年3月統(tǒng)計(jì)約總計(jì)28741套?4.分類統(tǒng)計(jì)房源統(tǒng)計(jì)結(jié)果的分析：[1].整個(gè)橋西區(qū)明顯比橋東房源供應(yīng)充分，項(xiàng)目銷售壓力增大。[2].國家調(diào)控限制了部分商品宣傳和銷售，既是機(jī)遇，又是風(fēng)險(xiǎn)。[3].房管期限內(nèi)，各個(gè)項(xiàng)目必然不會(huì)坐失良機(jī)，不廣告，也宣傳。[4].一旦五證齊全，或者房管放松，樓市必然出現(xiàn)一個(gè)剛性釋放期。[5].釋放期內(nèi)，市場競爭激勵(lì)，是否降價(jià)，不降價(jià)的促銷必須及時(shí)。?邢臺(tái)樓市產(chǎn)品形態(tài)分類產(chǎn)品類別項(xiàng)目名稱別墅（獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼）79號(hào)院、陽光巴厘島、盛世公館、燕云臺(tái)洋房(花園、景觀)79號(hào)院、燕云臺(tái)、盛世春天、國際新城、住宅（多層、小高、高層）略去商業(yè)（底商、街鋪）天一城、世貿(mào)天街、現(xiàn)代城、錦江不夜城寫字樓國際新城、海大商務(wù)廣場、世貿(mào)天街、新港灣公寓、燕云臺(tái)、自然城、左岸春天酒店國際新城（晶龍5星級(jí)國際酒店）、三奕潤城、金域首府（萬峰酒店）4.分類統(tǒng)計(jì)簡析：[1].五星級(jí)酒店必然成為邢臺(tái)的城市名片，同時(shí)也會(huì)將整個(gè)邢臺(tái)城市形象和生活品質(zhì)提升到一個(gè)國際化的方向上來。[2].五星級(jí)酒店將帶動(dòng)所屬區(qū)域土地住房價(jià)值的攀升，作為城市配套，在以后的項(xiàng)目規(guī)劃中，可以適當(dāng)考慮引入國際化品牌酒店。?4.分類統(tǒng)計(jì)[1].別墅類風(fēng)格：東南亞面積：400㎡單價(jià)：1萬元/平去化：<1套/月印象：別墅頗感壓抑。園林小品雕琢精致，頗下功夫，深得市面好評(píng)。[1].巴厘島?4.分類統(tǒng)計(jì)[1].別墅類風(fēng)格：運(yùn)動(dòng)健康面積：200-400㎡單價(jià)：1萬元/平去化：<1套/月印象：尺度舒適，園林塑造手法一般，無社區(qū)別墅私屬配套，風(fēng)格欠缺系統(tǒng)雕琢。[2].燕云臺(tái)?積：200-4004.分類統(tǒng)計(jì)[1].別墅類市場分析1.目前市場上仍未出現(xiàn)別墅集中供應(yīng)區(qū)。2.別墅自身價(jià)值實(shí)現(xiàn)較差，但對(duì)項(xiàng)目提升極大。3.去化速度較慢，月去化2——3套為平均速度。4.別墅產(chǎn)品為追求特色，風(fēng)格化比較明顯。5.別墅面積多在300平以下，經(jīng)濟(jì)型別墅為主。據(jù)統(tǒng)計(jì)，盛世公館4套/月，巴厘島1套/月，淼岳林3套/月，維也納花園2套/月，作品別墅3套/月。盛世公館200-400平，巴厘島220-370平，淼岳林220-380平，作品190-260平，79號(hào)院200-330平。結(jié)論：1.做高端產(chǎn)品，定位要準(zhǔn)，要做好充分的購買群調(diào)研。2.把高端配套完善好，園林、物業(yè)、細(xì)節(jié)、會(huì)所、酒店等。3.以別墅來帶動(dòng)項(xiàng)目形象與價(jià)值，把洋房價(jià)位拔高到別墅層次。?4.分類統(tǒng)計(jì)[2].洋房類風(fēng)格：徽派中式面積：80-130㎡單價(jià)：3300元/平去化：40套/月左右印象：中式特色，品質(zhì)欠缺，洋房價(jià)值未能帶動(dòng)項(xiàng)目[1].自然城?4.分類統(tǒng)計(jì)[2].洋房類風(fēng)格：國際現(xiàn)代面積：80-130㎡單價(jià)：4500元/平印象：四周高層包圍擁擠，沒進(jìn)一步挖掘洋房價(jià)值。[2].盛世公館?4.分類統(tǒng)計(jì)[2].洋房類風(fēng)格：簡歐式面積：120-200㎡單價(jià)：3000起元/平印象：景觀較好，所在區(qū)域不成熟，加上區(qū)域?qū)Χ鄬诱J(rèn)知巨獻(xiàn)，只好做景觀房。[3].國際新城?4.分類統(tǒng)計(jì)[2].洋房類市場分析積：200-4001.作為介于別墅和住宅之間的高品質(zhì)符號(hào)，洋房必然引領(lǐng)市場。2.面積集中在110-130之間，特別是小三居，非常利于去化。3.市場上對(duì)洋房認(rèn)知還不夠，沒有充分體現(xiàn)出品質(zhì)和價(jià)值。4.對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升也沒有太多影響，不成規(guī)模。洋房類產(chǎn)品，盛世公館90-200平，永輝巴黎100-200平，國際新城80-140平，作品140-160平，自然城80-130平，天一城100-140平，三奕潤城90-140平。結(jié)論：1.洋房才真正是城市品質(zhì)形象的標(biāo)簽，做好產(chǎn)品細(xì)分。2.以園林配合洋房，可以達(dá)到別墅特有的效果，比較實(shí)用。3.多層未來審批困難，可借機(jī)將市面上多層產(chǎn)品包裝真洋房。?4.分類統(tǒng)計(jì)[3].精裝修風(fēng)格：運(yùn)動(dòng)健康面積：110-160㎡單價(jià)：5千5元/平去化：45套/月左右標(biāo)準(zhǔn)：1千5元/平印象：不值這個(gè)價(jià)錢。對(duì)裝修不放心。[1].永康城市花園?4.分類統(tǒng)計(jì)[3].精裝修風(fēng)格：簡約現(xiàn)代面積：35-80平單價(jià)：去化：90%標(biāo)準(zhǔn)：精裝修，酒店管理。拎包入住。[2].世貿(mào)天街?4.分類統(tǒng)計(jì)[3].精裝修市場分析積：200-4001.精裝修是城市發(fā)展水平的必然要求。2.裝修成本控制不理想，市場認(rèn)可度不夠。3.對(duì)項(xiàng)目帶動(dòng)性不大，價(jià)值沒有因此提升。世貿(mào)天街，市內(nèi)第一個(gè)精裝酒店式公寓。永康城市花園，市內(nèi)第一個(gè)精裝修住宅。?4.分類統(tǒng)計(jì)[4].寫字樓風(fēng)格：簡約現(xiàn)代面積：單價(jià)：去化：標(biāo)準(zhǔn)：[1].尚品國際風(fēng)格：現(xiàn)代面積：100-900平單價(jià)：5000元去化：90%公共部分裝修，內(nèi)部毛坯。[3].燕云臺(tái)?4.分類統(tǒng)計(jì)[4].寫字樓風(fēng)格：現(xiàn)代面積：40-140平單價(jià)：4100元去化：將商鋪、寫字樓、公寓等整合為一體，負(fù)一層地下停車場、1-2層大型配套性商業(yè)、3-4層服務(wù)大廳、5-24層酒店式公寓，帶來商務(wù)辦公休閑一站式的全新體驗(yàn)。[2].海大商務(wù)廣場1.玻璃幕墻，現(xiàn)代寫字樓外觀，國際風(fēng)范。2.國際知名物業(yè)擔(dān)綱，24小時(shí)辦公保障。3.6.8米挑高大堂，標(biāo)準(zhǔn)層高3.3米。4.100個(gè)車位，4部電梯。5.公共部分豪華裝修。6.全環(huán)保節(jié)能設(shè)計(jì)。7.5A智能數(shù)字系統(tǒng)。?4.分類統(tǒng)計(jì)[4].寫字樓市場分析積：200-4001.國家加強(qiáng)調(diào)控后，大量資金涌入了寫字樓和商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)必然火爆。2.目前邢臺(tái)市場上寫字樓配套不完善，沒有形成特定商務(wù)區(qū)域。3.將酒店式公寓與寫字樓同時(shí)推向市場，避免調(diào)控影響。國際新城，海大商務(wù)廣場，24層，3萬平米，40-140平，公共部分裝修，內(nèi)部毛坯尚品國際，4000-4500之間世貿(mào)天街，單層800平，4800元，3.3米，公共部分裝修，內(nèi)部毛坯新港灣公寓，燕云臺(tái)，100-900平，5000元，公共部分裝修，內(nèi)部毛坯自然城，暫定2棟左岸春天，17層寫字樓結(jié)論：1.在商業(yè)競爭壓力大時(shí)，將寫字樓借助商業(yè)街一起推出。2.目前寫字樓尚屬于珍惜產(chǎn)品，要熱炒、慢推、高賣。3.做好寫字樓的差別化定位，一舉搶占投資市場。?4.分類統(tǒng)計(jì)[5].商業(yè)負(fù)1層2萬，1層4萬，2層2萬—3萬，3、4層不售，1—2千平，超市1層6米，2層4.5米，規(guī)劃有影院，5個(gè)廳，座位200—260位/廳，號(hào)稱80%自持，返租3年8%。規(guī)劃有院線、精品中心、超市、美食娛樂中心、家居、康體、數(shù)碼[1].天一城?4.分類統(tǒng)計(jì)[5].商業(yè)規(guī)劃13萬平米商業(yè)，面積50—200平，單價(jià)3萬，銷售95%。反租8年，7—11%，沃爾瑪入駐，1帶2層，3、4層標(biāo)準(zhǔn)層[2].世貿(mào)天街?4.分類統(tǒng)計(jì)[5].商業(yè)高端富人街八一路19間81—88平米單層太行路25間50—106平雙層小區(qū)主入口22間104-196[3].凰家紅街?4.分類統(tǒng)計(jì)[5].商業(yè)12萬平米體量100—1000平水上休閑商業(yè)6500元/平米層高底層4.5米出售或自持不返租[4].錦江不夜城據(jù)了解，該項(xiàng)目屬于市政形象工程，但區(qū)域不成熟，氛圍難以凝聚較強(qiáng)人氣，而且邢臺(tái)人對(duì)此處認(rèn)知都停留在郊外偏遠(yuǎn)的印象中，所以短時(shí)間，這個(gè)項(xiàng)目難以成就規(guī)劃中的景象。?4.分類統(tǒng)計(jì)[5].商業(yè)市場分析積：200-4001.大規(guī)模的商業(yè)中心接連涌現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的競爭十分激勵(lì)，一定要走準(zhǔn)定位。2.大型旗艦品牌開始入駐邢臺(tái)，可能這將正式將邢臺(tái)推向國際化。3.小規(guī)模出售，大規(guī)模返租，無論租與售，必須統(tǒng)一管理，避免出現(xiàn)臟亂差。4.多數(shù)為先規(guī)劃，后招商出售，這樣就造成了是項(xiàng)目被動(dòng)去篩選客群的局面。5.缺乏對(duì)市場充分調(diào)研與考察，特別是品牌認(rèn)知、購買力、消費(fèi)習(xí)慣等因素。6.沒有商業(yè)地產(chǎn)操作的完整經(jīng)驗(yàn)，出現(xiàn)一些憑主觀臆斷來做商業(yè)的項(xiàng)目。天一城，21萬平商業(yè)世貿(mào)天街，13萬平商業(yè)錦江不夜城，12萬水上商業(yè)城凰家廣場、紅街其他項(xiàng)目的沿街底商。?4.分類統(tǒng)計(jì)[5].商業(yè)市場結(jié)論積：200-4001.商業(yè)本身不存在返不返租的事情，關(guān)鍵是如何炒熱地皮。2.最好“規(guī)劃未動(dòng)招商先行”，否則，那就盡力找準(zhǔn)定位。3.從華潤、萬達(dá)的成功來看，商業(yè)地產(chǎn)最終將走向自持經(jīng)驗(yàn)。4.必須培養(yǎng)屬于自己的品牌旗艦，其次才是擁有客戶資源。2.商業(yè)定位前，最好先做好客群、消費(fèi)力、品牌認(rèn)知等調(diào)研。3.組建專業(yè)的商業(yè)操作團(tuán)隊(duì)，推廣對(duì)商業(yè)僅僅是推波助瀾。?[1].政策掃描[2].板塊劃分[3].樓盤簡介[4].分類統(tǒng)計(jì)[5].走勢(shì)預(yù)測(cè)?5.走勢(shì)預(yù)測(cè)項(xiàng)目名稱備注麒麟郡2月18日，新老業(yè)主“賞月焰火晚會(huì)”，穿插抽獎(jiǎng)活動(dòng)麒麟灣3月11日，購卡排號(hào)客戶抽獎(jiǎng)晚會(huì)德國印象3月12日，前期認(rèn)購業(yè)主植樹活動(dòng)，并對(duì)業(yè)主贈(zèng)送禮品水榭翰城3月27日，景觀樓王等三棟新房源開售，共225套，其中10#75套房源用于五四街回遷，其他150套當(dāng)日銷售約15套。按照面積段給予總價(jià)優(yōu)惠：50-90㎡1000元，90-120㎡2000元，120-150㎡5000元，150㎡以上7000元。金域首府2010年12月15日，針對(duì)三期房源接受預(yù)定。3月26日，三期開盤，共推出房源380套。當(dāng)日首付30%優(yōu)惠1%，首付50%優(yōu)惠2%，全款優(yōu)惠3%，并進(jìn)行抽取大獎(jiǎng)。前期預(yù)定者有禮品贈(zèng)送。秀水灣3月26-27日，與廣電報(bào)合作于邢臺(tái)體育館內(nèi)舉辦車展79號(hào)院3月29日開盤，推出200套，當(dāng)天銷售100套永康城市花園3月6日起，精裝小戶型公寓開始排號(hào)，交1000抵5000

[1].營銷活動(dòng)?積：200-4005.走勢(shì)預(yù)測(cè)[1].營銷活動(dòng)跨界營銷已經(jīng)滲透到邢臺(tái)，但如何跨界，我們選擇須慎重。1.重點(diǎn)考慮是：暖場小活動(dòng)、公共大事件、聯(lián)姻國際品牌。2.次重點(diǎn)考慮：細(xì)節(jié)的內(nèi)功修煉、形象的滲透，傳播聲音。3.再次考慮點(diǎn)：媒體的來電、來訪、成交，菜單專屬服務(wù)。預(yù)測(cè)：[1].跨界?積：200-4005.走勢(shì)預(yù)測(cè)[1].營銷活動(dòng)市場不可能永遠(yuǎn)停留在剛性需求層面，未來一定是迎合小圈子人群需求的產(chǎn)品，比如：永康城市花園精裝產(chǎn)品，世貿(mào)天街的精裝產(chǎn)品，特別是在無法廣而告之時(shí)。1.外賣場：以咨詢名義，在客群必經(jīng)之地組建形象中心。2.客戶會(huì)：老帶新成功率高，又不存在風(fēng)險(xiǎn)，組建內(nèi)網(wǎng)。3.明星人：培養(yǎng)類似潘石屹一樣的企業(yè)明星，比如王總。預(yù)測(cè)：[2].窄眾?5.走勢(shì)預(yù)測(cè)[2].廣告策略積：200-400廣告宣傳重點(diǎn)從單純產(chǎn)品線，到項(xiàng)目氣質(zhì)，品牌價(jià)值上1.廣告投放目的是品牌形象，所以，投就投好。2.當(dāng)產(chǎn)品無法出售時(shí)，那就應(yīng)該找機(jī)會(huì)提升形象。3.當(dāng)產(chǎn)品銷路無憂時(shí)，借機(jī)把項(xiàng)目的影響力塑造一下。比如萬科，從不管產(chǎn)品如何，一直強(qiáng)調(diào)品牌，最后，市面上只認(rèn)萬科牌子。幾乎不問產(chǎn)品如何。4.未來屬于品牌的時(shí)代，塑造企業(yè)品牌的核心競爭力。比如文科萬科、