“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的動因12345“營改增”政策背景“營改增”對房地產(chǎn)公司未來開發(fā)成本的影響“營改增”對房地產(chǎn)公司未來稅負的影響房地產(chǎn)公司面對影響應(yīng)采取的策略1“營改增”政策背景2011年11月16日，國務(wù)院下達了《關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點方案的通知》，批準自2012年1月1日起在上海實行交通運輸業(yè)包括陸路,水路及航空運輸?shù)炔糠脂F(xiàn)代服務(wù)業(yè)“營改增”試點，并在現(xiàn)行增值稅17%標準稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率。至此，我國新一輪稅制改革拉開了帷幕2013年5月24日，財政部,稅務(wù)總局下發(fā)《交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》，并于2013年8月1日正式實行。由此，交通運輸業(yè)和部分服務(wù)業(yè)“營改增”范圍正式擴大到全國2013年12月12日，財政部,稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，批準將鐵路運輸和郵政業(yè)納入“營改增”試點，自2014年1月1日起生效。于是，交通運輸業(yè)全部納入“營改增”范圍2014年4月29日，《關(guān)于將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》得到國務(wù)院批準，自2014年6月1日起電信業(yè)也納入了“營改增”試點房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)金融保險業(yè)下一個When？2“十二五”期間全面完成“營改增”改革任務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)將在不久實行“營改增”2房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營特點長————開發(fā)周期大————資金投入高————融資成本房地產(chǎn)企業(yè)的稅負情況房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的主要稅種，依照當前稅制，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費有11種這些稅費包括營業(yè)稅,城建稅,教育費附加,土地增值稅,企業(yè)所得稅,房產(chǎn)稅,土地使用稅,耕地占用稅,個人所得稅,印花稅和契稅等11種稅費營業(yè)稅,土地增值稅和企業(yè)所得稅是房企的三大稅種

序號環(huán)節(jié)權(quán)利許可證及其他有效證明涉及主要稅費1土地使用土地使用權(quán)證1、耕地占用稅，2、契稅，3、城鎮(zhèn)土地使用稅，4、個人所得稅2建設(shè)環(huán)節(jié)1、項目立項備案，2、建設(shè)許可證，3、施工許可證，4、規(guī)劃許可證，5、招投標書1、營業(yè)稅，2、城建、兩教附，3、印花稅，4、企業(yè)所得稅，5、個人所得稅，6、城鎮(zhèn)土地使用稅3銷售環(huán)節(jié)1、銷售面積明細表，2、銷售許可證，3、國有土地使用權(quán)變更登記轉(zhuǎn)讓證明書，4、房屋所有權(quán)證1、營業(yè)稅，2、城建、兩教附，3、印花稅，4、企業(yè)所得稅，5、個人所得稅，6、城鎮(zhèn)土地使用稅，7、土地增值稅，8、契稅4裝飾裝潢裝飾裝潢工程招標1、營業(yè)稅，2、城建、兩教附，3、印花稅，4、企業(yè)所得稅，5、個人所得稅，5自用或出租房產(chǎn)土地信息1、營業(yè)稅，2、城建、兩教附，3、印花稅，4、企業(yè)所得稅，5、個人所得稅，6、房產(chǎn)稅，7、城鎮(zhèn)土地使用稅6物業(yè)管理1、營業(yè)稅，2、城建、兩教附，3、企業(yè)所得稅，4、個人所得稅，5、房產(chǎn)稅，6、城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅表房地產(chǎn)企業(yè)稅負概況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)＞其他行業(yè)2013年中國稅收收入共110497億元，比上年增加9.8%，同年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅3294億，比上年增長21.1%，營業(yè)稅5411億，比上年增長33.6%，企業(yè)所得稅2850億，比上年增長25.1%，2013年對64家上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報統(tǒng)計平均凈利潤率是10.85%去掉政府補助后的凈納稅額與凈利潤之比為1.15：1相當于房企每賺2.15

元，就要被征收1.15元的稅負。2房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的動因一、完善稅收鏈條，優(yōu)化稅收二、增強財務(wù)管理，促進公平三、消除重復(fù)征稅，減輕稅負四、促進地方財稅體制的改變營業(yè)稅（全額征稅）——增值稅（增加值征稅）營改增——

增值稅鏈條更加完整稅收環(huán)環(huán)相扣——消除重復(fù)征稅一、完善稅收鏈條，優(yōu)化稅收財務(wù)處理的規(guī)范——原先施工行業(yè)粗放管理增值稅發(fā)票——營業(yè)稅普通銷售發(fā)票二、增強財務(wù)管理，促進公平三、消除重復(fù)征稅，減輕稅負?全產(chǎn)業(yè)鏈總體稅負VS房地產(chǎn)企業(yè)稅負3“營改增”對房地產(chǎn)公司未來稅負的影響營業(yè)稅—價內(nèi)稅，計稅根據(jù)——全部業(yè)務(wù)收入依照5%稅率核算納稅，伴隨產(chǎn)品的流通進行繳稅增值稅—價外稅，計稅根據(jù)——增值額稅款扣減體制，對上一環(huán)節(jié)的納稅額進行扣減“營改增”后稅率的假設(shè)：現(xiàn)行增值稅一般納稅人的增值稅稅率為17%，試點地區(qū)在進行“營改增”的過程中又新增了11%和6%兩檔新的稅率。17%11%

6%假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅收入為S，則“營改增”前應(yīng)納營業(yè)稅為5%S（城建稅及教育費附加暫不考慮）。假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率為B（B1為房地產(chǎn)企業(yè)的銷項稅率、B2為房地產(chǎn)上游行業(yè)的增值稅率），營業(yè)收入為S，營業(yè)成本為C，能夠取得的增值稅可抵扣金額的比例為N。則銷項稅額=［S/（1+B1）］×B1進項稅額=C×B2×N企業(yè)的應(yīng)納增值稅=［S/（1+B1）］×B1-C×B2×N假設(shè)上游建筑企業(yè)的增值稅率為6%，即B2=6%增值稅可抵扣金額能夠全部取得，即N=100%當房地產(chǎn)企業(yè)的銷項增值稅率為17%，進項增值稅率為6%時（建筑業(yè)“營改增”后適用的增值稅稅率為6%），如果要5%S>［S/（1+17%）］×17%-C×6%×100%，經(jīng)計算可得出結(jié)論：當營業(yè)成本與營業(yè)收入之比C/S>158.83%

時，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負會降低，營業(yè)成本與營業(yè)收入之比可能大于158.3%嗎？17%的選擇可能？當房地產(chǎn)企業(yè)的銷項增值稅率為11%，進項增值稅率為6%時（建筑業(yè)“營改增”后適用的增值稅率為6%），令5%S>［S/（1+11%）］×11%-×6%×100%，經(jīng)計算當營業(yè)成本與營業(yè)收入之比C/S>81.83%時“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負降低。11%的選擇可能？房地產(chǎn)企業(yè)稅負變化測算及影響分析案例：選取了房地產(chǎn)行業(yè)按營業(yè)收入金額排名前20的上市公司搜集其2013年的年度財務(wù)報告，對其各年的營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)稅等信息進行統(tǒng)計測算結(jié)果表明：房地產(chǎn)行業(yè)增稅率為11%，上游企業(yè)的增值稅率為6%時，被選房地產(chǎn)企業(yè)的稅負都明顯增加20家上市公司的預(yù)估增值稅都要比實際繳納的營業(yè)稅高所有企業(yè)的稅負增長率都是正數(shù)增值稅＞營業(yè)稅上述20家房地產(chǎn)企業(yè)當中沒有一家企業(yè)的營業(yè)成本C與營業(yè)收入S之比能大于81.83%。分析結(jié)論：在房地產(chǎn)上游行業(yè)實行6%的增值稅率，在房地產(chǎn)行業(yè)實行11%的稅率，可抵扣進項稅額比例為100%時，當營業(yè)成本與營業(yè)收入之比小于81.83%，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負會升高。從營業(yè)稅和增值稅的直接稅負看，營改增后是增加的。但總的稅負如何？案例1案例2在可抵扣額度達到一定水平后——房地產(chǎn)企業(yè)便會實現(xiàn)稅負減少如何提高可抵扣額度

？！4“營改增”對房地產(chǎn)公司開發(fā)成本的影響房地產(chǎn)公司的開發(fā)成本主要指的是建安成本建安成本是由具備對應(yīng)資歷的建筑施工企業(yè)來承擔的，建筑施工公司也是下階段“營改增”的行業(yè)。建施企業(yè)“營改增”后使用的稅率為？如果其稅負顯著提升——根據(jù)稅負轉(zhuǎn)嫁理論，房地產(chǎn)企業(yè)的建安成本會相應(yīng)增長。第一：有發(fā)票——鋼筋、水泥等大頭材料能獲得增值稅專業(yè)發(fā)票無規(guī)范發(fā)票——許多價值低但用途較廣的零散原料。（原料的供貨商是私營工商戶、五金店鋪、小范疇納稅人，等等，大部分都是依照固定的稅款數(shù)額納稅，其營銷原料銷售后無法提供增值稅專業(yè)發(fā)票，）直接導(dǎo)致建筑公司增值稅進項稅款額度不能實施有效扣減，使得應(yīng)納稅數(shù)額增多，稅負增大。第二:稅務(wù)策略等因素致使稅負增大施工企業(yè)通常使用的原料（比如：建設(shè)用生產(chǎn)建筑原料如砂石、泥土、石頭、自水、商品混凝土，等等。）上述原料依增值稅策略，如果以6%稅率核算應(yīng)繳付的增值稅，建施企業(yè)能夠獲得可扣減的增值稅專業(yè)發(fā)票，銷項稅額比進項稅額3%大，增加了建施企業(yè)的稅負。第三:建施企業(yè)擁有大量的人力資源，其勞動力來源大多是流動性極大的農(nóng)民工，人工成本占據(jù)工程造價的30%，沒有辦法提供相應(yīng)的增值稅發(fā)票人力資源成本增值稅進項稅不能扣減，使建施企業(yè)的稅負變大。即使選擇具有一定體制的勞務(wù)公司，在營改增的制度變化下，勞務(wù)公司或會將大額度的稅負轉(zhuǎn)嫁到建筑企業(yè)身上，這同樣也會增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本負擔。第四:建施企業(yè)許多機械設(shè)施的出租在“營改增”后稅負顯著增大，成本的居高不下，將導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的開發(fā)成本明顯增多。其他影響因素之一：一、土地成本的扣除——增值稅發(fā)票？二、公共配套成本三、期初存貨、固定資產(chǎn)怎么辦？其他影響因素之二：一、新舊稅制銜接——稅務(wù)核算難度大二、會計核算體系的改變?nèi)㈤_票、認證、報稅等系列風險其他影響因素之三：發(fā)票！??！發(fā)票管理嚴格、違規(guī)處理嚴厲刑法第205、206、208條規(guī)定?。?！5房地產(chǎn)公司面對影響應(yīng)采取的策略強化納稅意識——關(guān)注“營改增”的進展情況，并強化培訓工作（全員）——財會工作人員應(yīng)掌握“營改增”的相關(guān)策略，并依據(jù)策略改善會計核算辦法，提升會計核算水準；——其他部門應(yīng)與財務(wù)會計部門通力合作，訂立并履行有關(guān)體制目的——1、房地產(chǎn)公司的進項稅被合理扣減

2、協(xié)助財務(wù)部門完善稅務(wù)策劃方案。2.把好發(fā)票源頭——在“營改增”后，房地產(chǎn)公司的開發(fā)成本會相應(yīng)增多，挑選施工公司時要將增值稅專門發(fā)票的出具作為首要要素，從源頭上預(yù)防和把控風險?！獞?yīng)盡可能減少零散原料的供應(yīng)，規(guī)避不能獲取增值稅專門發(fā)票的情況出現(xiàn)。3.重視采購管理，避免合同陷阱——調(diào)整原有采購模式：“票、款、貨”一致——對不同納稅類型的供應(yīng)商進行評審，測算價格平衡點——簽訂采購合同時，須關(guān)注含稅價格、開票時限與條件等要素，規(guī)避合同陷阱目的