2022年行業(yè)分析北京商住房市場調(diào)查分析：看房人多、不愁賣

北京商住房市場調(diào)查分析：看房人多、不愁賣從6月6日門頭溝商住項(xiàng)目網(wǎng)簽暫停傳言開頭，到端午小長假商住房成交井噴，在過去的一周，商住產(chǎn)品在各種傳言與熱銷的共同作用下，站在輿論與市場的聚光燈下，成為市場頭條。針對(duì)近日社會(huì)上多種渠道傳出“6月15日零時(shí)，北京將全面停止商住網(wǎng)簽”的消息，14日晚間，北京市住建委與負(fù)責(zé)網(wǎng)簽的相關(guān)人士表示，該消息不實(shí)。來自官方的回應(yīng)讓商住限購風(fēng)波得到平靜，然而，圍繞商住將來的命運(yùn)，仍舊在業(yè)內(nèi)引發(fā)爭論。

“將全面停止商住網(wǎng)簽”系謠言

所謂商住項(xiàng)目，是指開發(fā)商將用地性質(zhì)定為商業(yè)公建的項(xiàng)目，建筑可用于居住的產(chǎn)品對(duì)外出售，并設(shè)計(jì)有獨(dú)立的廚衛(wèi)和水電，產(chǎn)權(quán)分為40年和50年。

依據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：2022-2022年，北京出讓純住宅和純商辦用地218宗，規(guī)劃建筑面積3083萬平方米，出讓商住及含商住類土地156宗，規(guī)劃建筑面積2399萬平方米，商住用地占全部供應(yīng)的43.76%，超過純住宅用地占比。

除了成交占比大以外，商住成為近期市場主角，主要與近期“北京商住全面限購”傳言有關(guān)，近期，來自部分開發(fā)商、媒體傳言稱，繼通州之后，6月15日零時(shí)起，北京全部地區(qū)的商住網(wǎng)簽項(xiàng)目都停止網(wǎng)簽，這讓商住產(chǎn)品站到輿論與市場的聚光燈下。

針對(duì)近日社會(huì)上多種渠道傳出“6月15日零時(shí)，北京將全面停止商住網(wǎng)簽”的消息，14日晚間，北京市住建委與負(fù)責(zé)網(wǎng)簽的相關(guān)人士表示，該消息不實(shí)。來自官方的回應(yīng)讓商住限購風(fēng)波得到平靜，然而，圍繞商住將來的命運(yùn)，仍舊在業(yè)內(nèi)引發(fā)爭論。

“無風(fēng)不起浪”，從政策起源看，其他區(qū)域并沒有消失通州的量價(jià)暴漲，那么這次商住傳聞的來源是什么？對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，商住房限購?fù)耆怯姓咭罁?jù)的，在北京出讓的任何一宗土地的標(biāo)書中，均明確了不行以將商業(yè)屬性地塊作居住用途使用。此外，近日監(jiān)管部門出臺(tái)了一項(xiàng)房屋租賃新政，明確指出實(shí)行購租并舉，進(jìn)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，同時(shí)商業(yè)住房將允許改為租賃住房出租，水電等根據(jù)居民使用價(jià)格。

張大偉認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)下的市場基本面，租售比懸殊，即使商住房想出租收回出售價(jià)格少說也要50年，這樣的話，假如不限購，在一二線城市根本不行能有企業(yè)會(huì)選擇公寓轉(zhuǎn)長期出租。但假如限購，將只能企業(yè)購買，那么不論是開發(fā)商還是將來購買的企業(yè)，都將會(huì)也只能考慮長期出租，這會(huì)帶來更多的租賃房源，這部分房源將是穩(wěn)定租賃市場的利器，而且可以向住房租賃企業(yè)供應(yīng)金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

從5月5日深夜針對(duì)通州商務(wù)型公寓、商業(yè)和辦公市場的一紙限購令出臺(tái)之后，在通州公寓、商業(yè)以及辦公市場陷入冰凍期的同時(shí)，不少被限購客源就已經(jīng)悄然流入毗鄰的大興等市場。

“看房人多、不愁賣”，成為大興幾個(gè)在售商住房的普遍現(xiàn)狀。

“許多在通州沒有資格買房的都轉(zhuǎn)移到了大興，由于大興也有很好的區(qū)域規(guī)劃，比如新機(jī)場、南城建設(shè)?！笔组_萬科中心的銷售人員日前告知記者，在5月5日晚間限購政策出臺(tái)之后的近一周時(shí)間里，看房人數(shù)基本比之前翻了一倍，周末單日會(huì)有接近10套的成交，遠(yuǎn)高于此前。恒大將來城的一位銷售人員也表示，由于多數(shù)為投資購買，客戶普遍在很短時(shí)間內(nèi)便做出購買打算，不少看房人稍一遲疑便會(huì)錯(cuò)失中意的戶型。

端午節(jié)期間，北京商住全面限購的傳言迎來商住成交的全面升溫，端午過后，大興華遠(yuǎn)西紅世、保利春天派等商住項(xiàng)目開頭連夜開盤賣房。到了6月14日，傳言稱15日零點(diǎn)開頭大興商住項(xiàng)目將停止網(wǎng)簽，之后北京市商住也將全面限購。傳聞中的政策出臺(tái)前夜，市場更是一片喧囂。

14日當(dāng)天，鴻坤大都薈、華遠(yuǎn)西紅世等項(xiàng)目紛紛打出24小時(shí)賣房不打烊的口號(hào)，督促買房人盡快簽約。位于大興義和莊地鐵四周的首開萬科中心，銷售人員表示，簽約中心已經(jīng)臨時(shí)設(shè)在了售樓處內(nèi)，此外，買房人只要付5萬元就可現(xiàn)場簽約，簽約之后一個(gè)月內(nèi)補(bǔ)足房款的10%，到今年年底補(bǔ)足總房款的50%即可。其表示，這都是為了關(guān)心購房人趕在限購出臺(tái)前簽約而最新出臺(tái)的優(yōu)待政策，在此之前幾天，簽約當(dāng)天需支付的金額還是20萬元。據(jù)記者了解，14日當(dāng)天，大興多個(gè)商住項(xiàng)目售樓處內(nèi)都是趕政策末班車的買房人，“許多人都是兩三套房一起買”。

6月5日，有開發(fā)商透露門頭溝商住項(xiàng)目全部暫停了網(wǎng)簽，門頭溝停止網(wǎng)簽的消息傳出其次天，位于門頭溝核心區(qū)的遠(yuǎn)洋新天地便被購房人擠爆了門檻。僅僅一天遠(yuǎn)洋新天地的排卡客戶便激增近百位，瞬間排卡爆棚。

商住兩用房，既可以居住，又可以注冊(cè)公司辦公，是適應(yīng)一線城市和年輕人生活進(jìn)展的新型居住形式，建立在綜合用地上的既可辦公又可居住的一種產(chǎn)品。

對(duì)于北京來說，商住兩用房最大的優(yōu)勢是不限購，戶型一般較小，總價(jià)較低，可以自己居住也可以經(jīng)商，靈動(dòng)性強(qiáng)。但缺點(diǎn)也有不少，在北京出讓的任何一宗土地的標(biāo)書中，均明確了不行以將商業(yè)屬性地塊作居住用途使用，因此在每套非住宅類的物業(yè)合同簽約時(shí)都有明確的提示。非住宅項(xiàng)目的購房人，應(yīng)留意以下幾點(diǎn)與住宅項(xiàng)目不同的地方：

商住兩用房一般不能落戶。商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。這無形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。

商住兩用房生活成本高。商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于一般住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。

商住兩用房平安問題也值得擔(dān)憂。商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實(shí)則給雙方都帶來了許多麻煩。在某業(yè)主論壇上，很多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴(yán)峻擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時(shí)間結(jié)束太晚等。

商住兩用房產(chǎn)權(quán)短。商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，依據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”不能自動(dòng)續(xù)期，所以相對(duì)于一般住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。

商住兩用房稅費(fèi)高，出手成本高?！吧套捎谩表?xiàng)目目前還無法根據(jù)住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費(fèi)用根據(jù)商用來計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而一般住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等，所以以投資角度看，投資人出手將擔(dān)當(dāng)巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。

商住兩用房貸款受限