同致行濱州惠民房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查講訴

第二章惠民市場(chǎng)分析2．1惠民房地產(chǎn)發(fā)展分析2．1．1惠民房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2．1．2惠民縣房地產(chǎn)投資分析2．1．32009年惠民出讓土地情況2．1．4惠民房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展走勢(shì)分析2．2惠民商業(yè)市場(chǎng)分析2．2．1惠民商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析2．2．2區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2．2．3個(gè)案及潛在商業(yè)項(xiàng)目分析2．2．4小結(jié)2．3惠民住宅市場(chǎng)分析2．3．1惠民住宅市場(chǎng)情況分析2．3．2惠民住宅案例分析2．3．3潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析2．3．4小結(jié)2．4章結(jié)第二章惠民市場(chǎng)分析二惠民房地產(chǎn)發(fā)展分析1惠民房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2006年以前2007年-2008年2009年至今代表項(xiàng)目：臺(tái)商花園、金陵置業(yè)一期、豪門園。平均售價(jià)：1400-1700元/平米特征：房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步。項(xiàng)目多為零散開發(fā)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為粗糙，品質(zhì)較低。營(yíng)銷水平不高。購(gòu)房目的以安居為主。代表項(xiàng)目：金陵置業(yè)二三期、名門現(xiàn)代城、嘉和世紀(jì)佳苑一期、安居工程平均售價(jià)：1700-1900元/平米特征：房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展。受外來(lái)開發(fā)商和代理公司影響，產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，綜合設(shè)計(jì)水平有所提高，以金陵置業(yè)為代表景觀設(shè)計(jì)受到重視及認(rèn)可。營(yíng)銷方面逐漸規(guī)范。代表項(xiàng)目：機(jī)關(guān)小區(qū)、教育小區(qū)、嘉和世紀(jì)佳苑二期、金榜華庭、玫瑰太古城、榮域陽(yáng)城、華龍家園平均售價(jià)：團(tuán)購(gòu)類：1500-1680散戶：1900-2700元/平米特征：房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。產(chǎn)品繼續(xù)升級(jí)，規(guī)劃開始出現(xiàn)小高層產(chǎn)品，半地下車儲(chǔ)，開發(fā)規(guī)模及市場(chǎng)供應(yīng)量徒增，一批高檔產(chǎn)品出現(xiàn)。營(yíng)銷水平有所提高，較好專業(yè)代理公司進(jìn)駐。部分購(gòu)房者開始升級(jí)置業(yè)。龍池花園豪門莊園世紀(jì)花園世紀(jì)花園景園陽(yáng)光花園國(guó)泰花園金領(lǐng)華庭大華購(gòu)物準(zhǔn)五星酒店在建心悅商務(wù)會(huì)館武定府大酒店良友酒店/賓館陽(yáng)光商務(wù)賓館月亮灣商務(wù)賓館本案怡水龍城/小商品城康城溫泉文化博覽園東方花苑頤康園瑞景花園銷售模式占地面積（畝）總建面

（萬(wàn)平米）建筑類型容積率戶數(shù)團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目153.610.2多層（3+2；5+2）、162094.48.2多層11棟、小高層6棟、電梯洋房1棟1.343868.553多層(9)12201057多層154017210多層（24棟）

小高層（5棟）1.12812散購(gòu)項(xiàng)目42.64多層3棟、小高層3棟1.3916845.156多層、小高層（2棟）1.99500152.4多層（2棟）、小高層（2棟）2.4204132.99多層9棟1.0277030.82.1多層9棟1.02220安居工程946.2多層20棟0.99520合計(jì)954畝68.1萬(wàn)平米

50122惠民縣09年房地產(chǎn)投資分析2惠民縣09年房地產(chǎn)投資分析

1、房地產(chǎn)投資飛速增長(zhǎng)

隨著大規(guī)模住宅小區(qū)的興建，截止2010年8月份全縣房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模達(dá)到90萬(wàn)平米。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，有效地帶動(dòng)了建材、裝飾材料、公共服務(wù)業(yè)以及建筑業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。

2、住宅建設(shè)仍為主要投資方向

全年商品住宅施工面積占全部商品房施工面積的85%以上。在商品住宅建設(shè)的帶動(dòng)下,居民住房條件不斷改善，人均居住面積有較大幅度的提高。

3、團(tuán)購(gòu)房屋是房地產(chǎn)銷售的主力去化因素

09年全年惠民縣房地產(chǎn)合計(jì)建設(shè)用地954畝約63.5萬(wàn)平米，商品房總建筑面積68.1萬(wàn)平米約5012戶，其中團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目土地、建設(shè)面積、和居民戶數(shù)分別是散售商品房的2.2、1.6和1.4倍。

32009年惠民出讓土地情況09年居住商業(yè)用地總表序號(hào)地塊編號(hào)位置面積（㎡）12009-01惠民縣城東門大街以北、大王營(yíng)街以東550922009-02惠民縣城武定府路以南、交通局以東、土產(chǎn)公司以西3217232009-03孫武鎮(zhèn)交管所以東、永莘路以南（中醫(yī)院對(duì)過(guò)）402642009-08惠民縣清河鎮(zhèn)丁家莊村1606052009-11A惠民縣胡集鎮(zhèn)駐地藝康街以北、廳東街以東311962009-12惠民縣城南門大街以東、故園路以北、大觀園商場(chǎng)以南211472009-13惠民縣龍池飲料公司以南、工業(yè)路以東3483782009-14惠民縣城南門大街以西、糖坊街以南270992009-16惠民縣城車站路以西、華興公司以南5414102009-17惠民縣城車站路以西、華興公司以南1268112009-18惠民縣城東門大街以北、計(jì)委宿舍以西2466122009-19惠民縣城東門大街以北、計(jì)委宿舍以西489132009-21惠民縣慶淄路以西、康菜溝以北46025142009-25惠民縣城南門大街以西、仁義胡同以南2872152009-26惠民縣城南關(guān)大街以東、車站路以北3632.52162009-27武定府路以北、幸福河以東、樂胡路以西6069332009年惠民出讓土地情況172009-31惠民縣城南門大街以西、糖坊街以南3875182009-32惠民縣城南門大街以西、糖坊街以南7919192009-34縣開發(fā)區(qū)福田南路以北、福田東路（規(guī)劃中）以東190000202009-35惠民縣城西門大街以南、馬市街以西10215212009-40孫武鎮(zhèn)孫武村以西、武定府路以南21638222009-41惠民縣城大于十字路口以西11791232009-47車站路以西、文安東路以北38826242009-50龍池飲料公司宿舍區(qū)以北、工業(yè)路以東30963.19252009-53縣設(shè)建筑公司以北73769262009-56孫武鎮(zhèn)付家村南環(huán)東路以北29906272009-58惠民縣城文安東路以北（孫武鎮(zhèn)袁侯村59南門大街以東故園南路以南（含地上附著物）4044合計(jì)

660227.7109年惠民居住商業(yè)用地供應(yīng)量為991畝32010年惠民出讓土地情況序號(hào)地塊編號(hào)位置面積（㎡）用途

2010-04惠民縣城東門大街以北、大王營(yíng)街道路以東5635.00商業(yè)62010-09惠民縣城南門大街以東、故園南路以南605商服用地72010-10惠民縣城南門大街以東、故園南路以南25987住宅用地112010-18惠民縣魏集鎮(zhèn)魏集村10000商服用地152010-22惠民縣城糖坊街以南、護(hù)城河以東22561商服用地162010-23惠民縣城車站路以南、物資經(jīng)營(yíng)總公司以西4599商服用地172010-24惠民縣城府前街以北、實(shí)驗(yàn)幼兒園以西14313.61商服用地182010-25惠民縣城鼓樓街以西、魯北大廈以北18615.55商服用地192010-26惠民縣城交通警察大隊(duì)住宅區(qū)以東以北、長(zhǎng)河豪門置業(yè)有限公司以南3713商服用地202010-27惠民縣城東門大街以南、百貨大樓以東624.12商服用地212010-28惠民縣城府前街以北、鼓樓街以東5859.61商服用地222010-29惠民縣城西門大街以南、護(hù)城河道路以東2025.21商服用地232010-30惠民縣城鼓樓街以西、開源街以北2710.71商服用地242010-31惠民縣城東門大街以北、文化局以西596.17商服用地252010-32惠民縣城工業(yè)路以東、濱州煙草有限公司惠民營(yíng)銷部以北3949.46商服用地262010-33惠民縣城文安路以北、城市建設(shè)房地產(chǎn)公司以東770.77商服用地272010-34惠民縣城環(huán)城東路以東、糧食局以北1986.93商服用地282010-35惠民縣城文廟街以東、府前街以南2559.7商服用地292010-36惠民縣城東關(guān)大街以北、道路以西4183商服用地302010-37惠民縣城東關(guān)轉(zhuǎn)盤以北、孫武路以東、原大濟(jì)路以西5246.48商服用地32010年惠民出讓土地情況312010-38惠民縣城南環(huán)東路以西、農(nóng)業(yè)機(jī)械公司以南1126322010-39惠民縣城東關(guān)大街以北、黃河河務(wù)局以東6577332010-40惠民縣城武徳道街以西、工商局以北6180.6342010-41惠民縣城開源街以北、林業(yè)局以西3635352010-42惠民縣城環(huán)城南路以北、法院以東1451.75362010-43惠民縣城府前街以北、縣委以東2243372010-44惠民縣城東關(guān)大街以北、孫武鎮(zhèn)中學(xué)以東2859382010-45惠民縣城糖坊街以北、公安消防大隊(duì)以46惠民縣城工業(yè)路以東、縣運(yùn)輸公司以北3553.3402010-47惠民縣城東門大街以北、大王營(yíng)街以西982.5412010-48惠民縣城東關(guān)大街以北、孫武鎮(zhèn)建筑公司以東766.47422010-49惠民縣城車站路以北、縣供銷社以西4074432010-50惠民縣城中小企業(yè)局住宅區(qū)以北、以西909.43442010-51惠民縣城環(huán)城南路以北、審計(jì)局以西5474.36452010-52惠民縣城東門大街以北、機(jī)關(guān)醫(yī)院以東664462010-53惠民縣城車站路以南、棉紡織廠以西10706.6472010-54惠民縣城經(jīng)貿(mào)局住宅區(qū)以北、東南街土地以東259.19482010-55惠民縣城經(jīng)貿(mào)局住宅區(qū)以北、惠師操場(chǎng)以西323.6492010-56惠民縣城供電公司以南、道路以東4734.36502010-57惠民縣城武定府路以北、農(nóng)業(yè)機(jī)械管理局住宅區(qū)以西1718.5序號(hào)地塊編號(hào)位置面積（㎡）32010年惠民出讓土地情況542010-61惠民縣城育才街以南、呂臺(tái)村土地以東34664552010-62皂戶李鄉(xiāng)政府駐地35375.8562010-63胡集鎮(zhèn)政府以東、樂胡路以南43587572010-64胡集鎮(zhèn)陳集65石廟鎮(zhèn)石廟董村以北40128592010-66大年陳鄉(xiāng)大年陳村41026602010-67李莊鎮(zhèn)前王村（申橋街）57657612010-68惠民經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，何坊鄉(xiāng)劉黃村以西33333622010-69惠民經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，何坊鄉(xiāng)劉黃村以西33334632010-70惠民縣城工業(yè)路以西、新大濟(jì)路以北78096總計(jì)

627518.78序號(hào)地塊編號(hào)位置面積（㎡）2010年截止目前惠民縣居住商業(yè)用地供應(yīng)量為942畝供應(yīng)量方面：推售的新項(xiàng)目劇增，除機(jī)關(guān)企事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目外，對(duì)散戶銷售的項(xiàng)目也增加較多。2010年儲(chǔ)備用地和待開發(fā)用地的數(shù)量較多，近2年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量及上市量將對(duì)目前63.9萬(wàn)人口、城鎮(zhèn)化率達(dá)到40%的惠民房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較大壓力。需求量方面：縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私企老板、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者及企業(yè)職工仍將成為個(gè)體購(gòu)買房產(chǎn)的主要客戶群體，且具有一定的消費(fèi)潛力，單位政府團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目占房地產(chǎn)去化總量的2/3強(qiáng)，后期很長(zhǎng)時(shí)間仍將是消費(fèi)去化主力。產(chǎn)品方面：以多層為主，隨著地價(jià)升高，逐漸涌現(xiàn)小高層產(chǎn)品；規(guī)劃設(shè)計(jì)水平逐漸提高；戶型設(shè)計(jì)趨于先進(jìn)、合理、私密性的提高；客戶對(duì)景觀綠化、配套及物業(yè)服務(wù)的重視程度也越來(lái)越高。房?jī)r(jià)方面：由于地價(jià)攀升，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，促成了小高層產(chǎn)品的出現(xiàn)，住宅市場(chǎng)價(jià)已達(dá)2700元左右；但團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目由于地價(jià)低中間環(huán)節(jié)少，房?jī)r(jià)銷售在1500-1800元/㎡左右，因此吸收了大量的購(gòu)房者，團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目對(duì)于惠民房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭具有很大威脅。4惠民房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展走勢(shì)分析三惠民縣住宅市場(chǎng)分析銷售模式小區(qū)內(nèi)配套區(qū)外配套供暖方式團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目會(huì)所、廣場(chǎng)、兒童活動(dòng)區(qū)、幼兒園市政廣場(chǎng)、新建學(xué)校地暖、天然氣壁掛爐新區(qū)、緊鄰幸福河地暖、天然氣壁掛爐飯店、商業(yè)街地暖、天然氣壁掛爐陽(yáng)信水庫(kù)地暖、天然氣壁掛爐散購(gòu)項(xiàng)目缺少老汽車站、幸福廣場(chǎng)地暖、天然氣壁掛爐一中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園、規(guī)劃有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)地暖、天然氣壁掛爐新區(qū)地暖、天然氣壁掛爐縣醫(yī)院，實(shí)驗(yàn)小學(xué)地暖、電熱膜縣醫(yī)院，實(shí)驗(yàn)小學(xué)地暖、天然氣壁掛爐安居工程無(wú)商業(yè)街以北地暖、天然氣壁掛爐房屋配套設(shè)施概況1惠民住宅市場(chǎng)情況分析惠民縣住宅景觀規(guī)劃概況銷售模式規(guī)劃特點(diǎn)園林景觀特點(diǎn)立面風(fēng)格團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目兵營(yíng)式排列，部分錯(cuò)落排列，道路規(guī)劃較好小區(qū)分成五大景區(qū)，中心園林景觀廣場(chǎng)設(shè)計(jì)，水景設(shè)計(jì)現(xiàn)代簡(jiǎn)約、坡屋頂兵營(yíng)式排列組團(tuán)綠地現(xiàn)代簡(jiǎn)約、坡屋頂兵營(yíng)式排列，動(dòng)線合理1-3期景觀打造細(xì)致，中心主景觀道，樓宇間及組團(tuán)間不同的景觀打造，引入部分水景，采用了大量的防腐木，提升了社區(qū)品質(zhì)。現(xiàn)代簡(jiǎn)約、坡屋頂兵營(yíng)式排列，部分交錯(cuò)排列，十字軸線型規(guī)劃，道路動(dòng)線合理大面積中心景觀園林，噴泉廣場(chǎng)、組團(tuán)綠地現(xiàn)代簡(jiǎn)約、坡屋頂散購(gòu)項(xiàng)目全部交錯(cuò)排列，交通線路合理江南式社區(qū)園林，內(nèi)設(shè)中庭廣場(chǎng)現(xiàn)代簡(jiǎn)約、平頂兵營(yíng)式排列，交通線路合理江南式社區(qū)園林，內(nèi)設(shè)中庭廣場(chǎng)現(xiàn)代簡(jiǎn)約、平頂兵營(yíng)式排列，半地下車庫(kù)，人車分流組團(tuán)綠地現(xiàn)代簡(jiǎn)約、坡屋頂橫向樓座交錯(cuò)排列，道路規(guī)劃較凌亂組團(tuán)綠地現(xiàn)代簡(jiǎn)約、坡屋頂兵營(yíng)式排列，橫向兩棟樓交錯(cuò)排列組團(tuán)綠地現(xiàn)代簡(jiǎn)約、坡屋頂安居工程兵營(yíng)式排列組團(tuán)綠地現(xiàn)代簡(jiǎn)約、坡屋頂1惠民住宅市場(chǎng)情況分析惠民縣房屋戶型面積概況銷售模式戶型設(shè)計(jì)主力戶型及戶型面積戶型比例團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目120、140、160、1806：5.5：2.1：1三室兩廳一衛(wèi)（120）三室兩廳二衛(wèi)（135、145）四室兩廳兩衛(wèi)（160））2.5：6.7：1.5團(tuán)購(gòu)

兩室兩廳一衛(wèi)（91.31-102.53）三室兩廳一衛(wèi)（117.12-134.62）

三室兩廳兩衛(wèi)（134.62）

兩室兩廳一衛(wèi)（90）三室兩廳一衛(wèi)（117.12-139.07）1：2.76散購(gòu)項(xiàng)目小高層：三室兩廳一衛(wèi)（110）三室兩廳兩衛(wèi)（131）

多層：二室兩廳一衛(wèi)（90）三室兩廳一衛(wèi)（110）三室兩廳兩位（122）小高層：1：1

多層：1：1：1小高層：三室兩廳一衛(wèi)（111）

多層：三室兩廳一衛(wèi)（110）三室兩廳兩衛(wèi)（129-140）7.2：2：1兩室兩廳一衛(wèi)（90）三室兩廳一衛(wèi)（107—120）三室兩廳兩衛(wèi)（119）1：3：1兩室兩廳一衛(wèi)（92—97.14）三室兩廳一衛(wèi)（108.3）三室兩廳兩衛(wèi)（123-132.44）3：1：3.5安居工程兩室兩廳一衛(wèi)（98）三室兩廳一衛(wèi)（110）三室兩廳二衛(wèi)（122）

1惠民住宅市場(chǎng)情況分析根據(jù)以上戶型統(tǒng)計(jì)，可以得出目前惠民縣住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn)：絕大多數(shù)為客廳南向；臥室?guī)ш?yáng)臺(tái)，臥室留有壁櫥設(shè)計(jì)空間，客廳開門進(jìn)入陽(yáng)臺(tái)空間；衛(wèi)生間干濕分離設(shè)計(jì)，明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)；餐廳與廚房緊密結(jié)合，布局合理；大飄窗設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積較多，大小南北陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加了外立面的豐富觀感，目前已經(jīng)成為外立面設(shè)計(jì)的一個(gè)特色亮點(diǎn)。戶型面積最小的90平米的兩房，沒有低于90平米的房型；三室二廳一衛(wèi)及三室兩廳兩衛(wèi)，多數(shù)人選擇面積110—130的舒適性三房惠民縣住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn)2惠民住宅市場(chǎng)情況分析單位政府團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目仍將是項(xiàng)目產(chǎn)品去化主力;團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目?jī)r(jià)格方面對(duì)于惠民房?jī)r(jià)上漲具有很大威脅;產(chǎn)品以多層為主，隨著地價(jià)升高，將在核心區(qū)逐漸涌現(xiàn)小高層產(chǎn)品；戶型設(shè)計(jì)趨于先進(jìn)注重搭配合理房屋設(shè)計(jì)私密性的提高；客戶對(duì)景觀綠化、配套及物業(yè)服務(wù)的重視程度也越來(lái)越高;新開樓盤社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平逐漸提高；2惠民住宅市場(chǎng)情況分析惠民縣住宅市場(chǎng)特點(diǎn)濱州溫泉文化博覽園是目前惠民縣規(guī)模最大的綜合型房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地550畝，總建筑面積約40萬(wàn)平方米。濱州溫泉文化博覽園定位為“大型城市綜合體”，園內(nèi)有魯北最大的溫泉酒店（北京九華集團(tuán)經(jīng)營(yíng)，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），并建有25萬(wàn)平方米高端溫泉養(yǎng)生住宅區(qū)，涵蓋湖畔情景洋房、河濱花園洋房、疊院別墅、聯(lián)排別墅、酒店式公寓等，并配套有風(fēng)情商業(yè)街、超市、醫(yī)療、金融、高級(jí)寫字樓、雙語(yǔ)幼兒園等服務(wù)設(shè)施。

3惠民縣住宅市場(chǎng)分析——特色項(xiàng)目分析3惠民縣住宅市場(chǎng)分析——特色項(xiàng)目分析主力戶型為120平米陽(yáng)光房：動(dòng)靜分區(qū)、全明戶型、短進(jìn)深、落地窗、客廳南向，戶型亮點(diǎn)為設(shè)置陽(yáng)光房：——休閑、健身、其他生活功能兼?zhèn)洹?/p>

戶型設(shè)計(jì)切合項(xiàng)目整體的高品位休閑、養(yǎng)生的貴族化生活理念，深得客戶的認(rèn)可。濱州溫泉文化博覽園3惠民縣住宅市場(chǎng)分析——特色項(xiàng)目分析濱州溫泉文化博覽園

戶型，小進(jìn)深、大面寬通風(fēng)采光效果好；

室內(nèi)空間全明設(shè)計(jì)，即使主臥室衛(wèi)生間也做到通風(fēng)采光。

室內(nèi)空間通道少，提高面積利用率；

室內(nèi)空間增加南向采光面，做到客廳朝陽(yáng)及多臥室朝陽(yáng)，客廳及陽(yáng)臺(tái)為落地窗；

室內(nèi)空間增加陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深及功能作為陽(yáng)光房設(shè)計(jì)，可休閑健身更可作為客廳的延伸部分；

陽(yáng)臺(tái)獨(dú)立，避免影響主臥室及客廳的采光；

高貴品質(zhì)方面打造了“溫泉獨(dú)立浴間”，長(zhǎng)時(shí)間泡溫泉也不耽誤家人使用衛(wèi)生間；

創(chuàng)新舒居空間方面所營(yíng)造的樓盤產(chǎn)品特色

5萬(wàn)平米湖水公園與幸福河為景觀核心，車行道公共綠地及樓間綠化多重景觀體系；

酒店、商業(yè)街、商務(wù)街、洋房、別墅，多種產(chǎn)品綜合利用營(yíng)造出豐富的高端生活氛圍；

建筑立面設(shè)計(jì)外窗套，隱形空調(diào)位及管道設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代的立面，

設(shè)計(jì)太陽(yáng)能專用位置，獨(dú)特的熱水系統(tǒng)

外墻高檔面磚和涂料，專用立面的PK磚，樓梯采用大理石地面；

豪宅通用單元入口玄關(guān)設(shè)計(jì)，信報(bào)箱；

地板采暖，天然氣管道入戶；

房間層高高達(dá)3米，洋房車庫(kù)層高2.6米。

濱州溫泉文化博覽園景觀規(guī)劃建設(shè)所營(yíng)造的樓盤特色3惠民縣住宅市場(chǎng)分析——特色項(xiàng)目分析濱州溫泉文化博覽園商業(yè)休閑綜合體建設(shè)所營(yíng)造的整體氛圍3惠民縣住宅市場(chǎng)分析——特色項(xiàng)目分析北京九華集團(tuán)作為全國(guó)最大的溫泉酒店集團(tuán)，利用惠民得天獨(dú)厚的珍稀鍶熱溫泉資源，打造濱州唯一五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)溫泉主題酒店，包括VIP溫泉會(huì)所、室內(nèi)外30余個(gè)溫泉泡池、風(fēng)情溫泉島、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)體檢中心、室內(nèi)四季恒溫游泳池、300余間客房、會(huì)議中心及培訓(xùn)中心等。

五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)溫泉酒店作為山東稀有、濱州唯一的高端城市配套，將提升惠民東部城區(qū)板塊價(jià)值，并以五星級(jí)酒店為核心形成惠民城市的高端商務(wù)區(qū)、高端生活區(qū)。

濱州溫泉文化博覽園以溫泉為靈魂，以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店為依托，立足濱州、輻射黃河三角洲及華北地區(qū)，打造“黃河三角洲世界級(jí)休閑商務(wù)平臺(tái)。

五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)溫泉酒店打造“黃河三角洲世界級(jí)休閑商務(wù)平臺(tái)”3惠民縣住宅市場(chǎng)分析——特色項(xiàng)目分析濱州溫泉文化博覽園是惠民縣政府的重點(diǎn)推動(dòng)項(xiàng)目?；菝駵厝幕┯[園位于城區(qū)發(fā)展主軸位置。定位為“大型城市綜合體”，園內(nèi)有黃河三角洲最大的溫泉酒店、有25萬(wàn)平方米高端溫泉養(yǎng)生住宅區(qū)，建筑產(chǎn)品涵蓋花園情景洋房、疊院別墅、聯(lián)排別墅、酒店式公寓等多種業(yè)態(tài)，并配套有風(fēng)情商業(yè)街、雙語(yǔ)幼兒園、超市、醫(yī)療、金融、高級(jí)寫字樓等服務(wù)設(shè)施打造高端綜合性社區(qū)。濱州溫泉文化博覽園濱州溫泉文化博覽園的建成將代表惠民縣居住、商務(wù)水平的新高度。3惠民縣住宅市場(chǎng)分析——特色項(xiàng)目分析四惠民縣商業(yè)市場(chǎng)分析醫(yī)療機(jī)構(gòu)85.44%中部

為大型醫(yī)院

南北兩頭為社區(qū)衛(wèi)生室，醫(yī)院附近表現(xiàn)3家左右100平米左右的醫(yī)藥連鎖機(jī)構(gòu)銀行郵政74.76%南北平均分布，建行

農(nóng)行

工商

郵政

等齊全衣服鞋帽4631.29%為主力型商業(yè)業(yè)態(tài)，自南向北分布，區(qū)別為品牌方面，中部區(qū)域?yàn)槠放菩蜗蟮?，兩邊延展為次?jí)品牌主力美容美發(fā)74.76%數(shù)量少

食品96.12%醫(yī)院附近集中大型購(gòu)物中心74.76%大華購(gòu)物中心五金日用53.40%平均分布電器專營(yíng)店74.76%平均分布手機(jī)數(shù)碼產(chǎn)品96.12%重點(diǎn)

北部區(qū)域小型百貨超市53.40%平均分布婚慶文具辦公64.08%小學(xué)附近集中其他業(yè)態(tài)1610.88%平均分布

依附于主力商業(yè)兒童婚紗攝影42.72%平均分布化妝品日化64.08%平均分布餐飲53.40%集中于醫(yī)院及超市主力業(yè)態(tài)1惠民商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析南門大街及鼓樓大街：北段鼓樓大街以仿古商鋪及小區(qū)底商為主惠民大華購(gòu)物中心位于惠民縣南門大街中段（濱州二院對(duì)面），營(yíng)業(yè)面積2.7萬(wàn)平方米，是品牌服飾商家聚集地，沿街商鋪4元/平方/天南門大街及鼓樓大街：除大型商場(chǎng)，主力商鋪共147家，其中服飾業(yè)態(tài)占商家總數(shù)的30%以上，其他各種業(yè)態(tài)（日化、食品等）比較平均，各占5%左右，整條街平均租金從2.7-4元不等，房租集中在3元上下波動(dòng)，對(duì)租金影響最大的權(quán)重為區(qū)位，商鋪面積除旗艦店100-150平米外基本為40-60平米。大觀園、百貨大樓為惠民縣傳統(tǒng)商圈租金3元/平方/天北段鼓樓大街以仿古商鋪及小區(qū)底商為主，租金3元/平方/天1惠民商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析南門大街及鼓樓大街：北段鼓樓大街以仿古商鋪及小區(qū)底商為主惠民大華購(gòu)物中心位于惠民縣南門大街中段（濱州二院對(duì)面），營(yíng)業(yè)面積2.7萬(wàn)平方米，是品牌服飾商家聚集地，沿街商鋪4元/平方/天大觀園、百貨大樓為惠民縣傳統(tǒng)商圈租金3元/平方/天北段鼓樓大街以仿古商鋪及小區(qū)底商為主，租金3元/平方/天1惠民商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析北2.7元3元4元3.3元3元南南門大街及鼓樓大街租金分布：南門大街及鼓樓大街：1惠民商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析東門大街及西門大街業(yè)態(tài)數(shù)量所占比例分布情況及店面規(guī)模電動(dòng)車專賣129%集中分布在東門大街東段銀行21%十字路口東北處副食食品店3022%南北平均分布，多為30平米左右的熟食店超市百貨54%數(shù)量與面積都不大

衣服鞋帽2518%平均分布；西門大街東段聚集品牌店醫(yī)療機(jī)構(gòu)75%一家社區(qū)醫(yī)院；其他為門診或藥店家居家私64%東門大街東段；其中南方家私面積2000多平米茶酒禮品86%平均分布；家電通訊96%平均分布慶典婚紗96%集中于西門大街東段。賓館旅社21%數(shù)量少美容美發(fā)139%平均分布餐飲118%平均分布1惠民商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析東門大街及西門大街：東門大街與西門大街沿街共139家商鋪，食品及餐飲業(yè)態(tài)占26%，服飾占18%，美發(fā)9%，電動(dòng)車專賣9%，其中美發(fā)婚紗集中于西門大街，食品、電動(dòng)車專賣集主要中于東門大街。整條街租金自東西頭的0.7元至中心與南門大街交匯處的1.5元不等，商鋪面積除品牌婚紗等為150-250外，西部沿街商鋪基本為40-80平米看，東部一般為30-60平米西門大街整體業(yè)態(tài)為服飾、美發(fā)、婚紗攝影，西部接近居民區(qū)有少量食品餐飲業(yè)態(tài)，東門大街商鋪業(yè)態(tài)以食品、家居、電動(dòng)車銷售為主東門大街及西門大街東門大街商鋪業(yè)態(tài)以食品、家居、電動(dòng)車銷售為主1惠民商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析西門大街整體業(yè)態(tài)為服飾、美發(fā)、婚紗攝影，西部接近居民區(qū)有少量食品餐飲業(yè)態(tài)，東0.7元1.05元1.5元1.26元0.7元西東門大街及西門大街租金分布：東門大街及西門大街⑴、商鋪主要吸引客流占主導(dǎo)消費(fèi)人群的為新老城區(qū)客流47%，其次是鄉(xiāng)鎮(zhèn)38%，不難發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及老城區(qū)客戶一直是引導(dǎo)縣城消費(fèi)方向的主導(dǎo)者。1、市調(diào)訪問(wèn)數(shù)據(jù)分析（總共32位商家及被訪問(wèn)者）1惠民商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析⑵、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)（總共32位商家及被訪問(wèn)者）產(chǎn)品的專業(yè)市場(chǎng)/專業(yè)街以及大型商場(chǎng)集中，也是目前惠民市場(chǎng)的一種商業(yè)狀態(tài)，更顯示了惠民商家注重主題類商業(yè)與大型商場(chǎng)的人氣吸引力，小商家會(huì)選擇跟隨經(jīng)營(yíng)。1惠民商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析⑶、采訪商家對(duì)于選擇商鋪的考慮因素權(quán)重（總共32位商家及被訪問(wèn)者）其中客流量+所處地段（也以客流為主）+所處地段的商業(yè)位置=占權(quán)重的56%強(qiáng),商業(yè)項(xiàng)目的成功與否，或惠民商家的商業(yè)經(jīng)營(yíng)位置選擇置業(yè)區(qū)，客流量與地段位置權(quán)重起決定性作用，市調(diào)數(shù)據(jù)也充分證明了這一點(diǎn)。1惠民商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析⑷、商鋪面積選擇（總共32位商家及被訪問(wèn)者）經(jīng)調(diào)查惠民商家面積在60-80左右的商鋪占多，目標(biāo)客戶群的獨(dú)立商家，整體呈經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小，營(yíng)業(yè)額偏低（月5萬(wàn)）的現(xiàn)象，這也符合10.2萬(wàn)城區(qū)人口的縣城規(guī)模。1惠民商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析⑸、采訪商家考慮購(gòu)買或租用商鋪（總共32位商家及被訪問(wèn)者）想擁有自己商鋪的客戶人群占一半以上，側(cè)面反應(yīng)惠民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商家及消費(fèi)者投資意識(shí)大副度提高，對(duì)于項(xiàng)目的鋪面銷售將是有利局面。1惠民商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析⑹、商家意向商鋪樓層分析（總共32位商家及被訪問(wèn)者）多數(shù)投資客或經(jīng)營(yíng)客都意向持有單層商鋪，從縣城商業(yè)角度出發(fā)不適合設(shè)計(jì)大面積兩層以上的商鋪，主因經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有限，消費(fèi)層面窄。1惠民商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析⑺、現(xiàn)有商鋪營(yíng)業(yè)額市調(diào)表明，數(shù)據(jù)粗約統(tǒng)計(jì)57％以上月營(yíng)業(yè)額不足5萬(wàn)，再次說(shuō)明店鋪規(guī)模小經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔次低，主力消費(fèi)客群為城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群。1惠民商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析

文化水平

百分比文化水平初中或以下31.20%高中/中專/技工59.40%大?；蛞陨?.40%總數(shù)

100

1惠民商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析（8）、被訪問(wèn)者文化水平被訪問(wèn)者高中中專以下學(xué)歷者占90%，后期商業(yè)部分推廣及廣告用語(yǔ)方面需著重注意年齡

百分比年齡20歲或以下3.10%21-302531-4046.90%41-5021.90%51-603.10%總數(shù)

1001惠民商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析（9）、被訪問(wèn)者年齡2商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分析主力業(yè)態(tài)個(gè)案名稱：大華購(gòu)物中心地址：南門大街南端總營(yíng)業(yè)面積：2.7萬(wàn)平米

單層面積：約9000平米經(jīng)營(yíng)方式：□批發(fā)

□√零售□批發(fā)零售兼有

1F：超市、中西餐廳、名牌服飾、手機(jī)、眼鏡、數(shù)碼、表、化妝品、健身器材、皮具、飾品等2F：超市、品牌服飾、名牌鞋類等產(chǎn)品分布

3F：電器、內(nèi)衣、童裝童鞋、電玩、小吃、健身中心、文教培訓(xùn)、家具家私等租售價(jià)格（每層）：1F：3.8元/m2/天；2F：2.8元/m2/天；3F：1.8元/m2/天（2010年3月始）主要消費(fèi)群體：惠民縣城城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)群眾輻射范圍：惠民縣城城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)公交線路：2、3、4路公交；惠民長(zhǎng)途汽車路過(guò)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析：目前經(jīng)營(yíng)狀況不佳，部分商家經(jīng)營(yíng)虧損、信心動(dòng)搖。注：租金按使用面積收?。晃飿I(yè)：1元/m2/月，包括水、電、空調(diào)費(fèi)用。大華購(gòu)物中心2商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分析1、大華購(gòu)物中心品牌吸引力較強(qiáng)，具有品牌商家聚集效應(yīng)；2、商業(yè)概念起點(diǎn)高，各方面均處于惠民縣商業(yè)頂端位置；3、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，臨近傳統(tǒng)商圈并依靠醫(yī)院等高客流地區(qū)，商業(yè)潛力大，初始時(shí)期被各類商家看重；1、大華購(gòu)物中心商家反映主要于管理服務(wù)方面落后；2、樓面臟、停車場(chǎng)亂、所銷售產(chǎn)品質(zhì)量不過(guò)關(guān)，購(gòu)物中心口碑變差；3、商家反映商場(chǎng)信譽(yù)差，亂收費(fèi)嚴(yán)重，十分不利于經(jīng)營(yíng)4、商場(chǎng)鋪位擺放、業(yè)態(tài)布置混亂，對(duì)購(gòu)物者帶來(lái)困擾及疲憊。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)大華購(gòu)物中心2商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分析大華購(gòu)物中心2商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分析大華購(gòu)物中心2商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分析商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。對(duì)于商業(yè)而言，每個(gè)商店都有他的門檻人口（要維持商店正常生存所需要的最少人口）。人口規(guī)模與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置的對(duì)應(yīng)關(guān)系人口規(guī)模商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置要求基本商業(yè)面積2000人設(shè)置便利店、餐飲店、美容美發(fā)店、書報(bào)亭、藥店500平米5000人增設(shè)超市、服務(wù)類店面（照相、綜合維修、干洗店、再生資源回收等）2000平米20000人增設(shè)中型超市、生鮮食品超市、各類專業(yè)店（服裝店、藥店、書店、酒店、洗浴）和餐飲店6000平米50000人以上增設(shè)生鮮食品超市、各類專業(yè)店（服裝店、藥店、書店、酒店、洗?。?、餐飲店、旅店、文體娛樂場(chǎng)所10000平米以上大華購(gòu)物中心2商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分析根據(jù)上表所述并根據(jù)客流量，商業(yè)規(guī)模市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果目前惠民縣商業(yè)占主導(dǎo)消費(fèi)人群的為新老城區(qū)客流47%，其次是鄉(xiāng)鎮(zhèn)38%，不難發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及老城區(qū)客戶一直是引導(dǎo)縣城消費(fèi)方向的主導(dǎo)者。根據(jù)惠民縣63.9萬(wàn)的縣總?cè)丝冢?0.2萬(wàn)左右的城區(qū)人口比例測(cè)算，現(xiàn)有2.7萬(wàn)平方米規(guī)模的大華購(gòu)物中心目前在理論上已經(jīng)完全可以滿足惠民縣居民的生活購(gòu)物需求。由此我們新建項(xiàng)目在市場(chǎng)容量方面將面臨巨大挑戰(zhàn)，需要我們努力營(yíng)造更具有競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)業(yè)態(tài)。大華購(gòu)物準(zhǔn)五星酒店在建心悅商務(wù)會(huì)館武定府大酒店良友酒店/賓館陽(yáng)光商務(wù)賓館月亮灣商務(wù)賓館本案康城溫泉文化博覽園2商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分析2商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分析惠民賓館酒店業(yè)酒店類型規(guī)模，檔次車位配套營(yíng)業(yè)水平星級(jí)酒店50-60間客房35個(gè)車位室外景觀優(yōu)美房?jī)r(jià)160-240左右，固定客戶群（政府）者入住率可達(dá)到80%商務(wù)酒店20-50間不等車位15左右，電腦網(wǎng)絡(luò)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)間均120元左右浮動(dòng)，入住率不足50%小型酒店30左右車位10個(gè)以下，基本房間設(shè)施房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)間均100元一下基本60元左右浮動(dòng)，入住率不足70%2商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分析惠民賓館酒店業(yè)現(xiàn)狀目前惠民縣賓館酒店80%分布在南部省道附近，主要目標(biāo)客戶群也基本是為沿途車輛服務(wù)，而城區(qū)內(nèi)除小型賓館和在建五星級(jí)酒店外尚無(wú)規(guī)?；e館，且目前惠民外來(lái)人口不足，無(wú)法滿足支撐賓館酒店所需的客流量，普通賓館利潤(rùn)率普遍不足（政府企業(yè)對(duì)口單位酒店除外）。業(yè)態(tài)數(shù)量所占比例分布情況及店面規(guī)模租金服裝（30平米以下）7573%市場(chǎng)主力業(yè)態(tài)

服裝（30-60平米）1918%平均分布位置營(yíng)業(yè)面積租金備注服裝（60-100平米）11%數(shù)量少（元/㎡/天）玩具自行車33%平均分布市場(chǎng)北口附近60㎡0.47

日化百貨44%平均分布市場(chǎng)中間（路北）25㎡0.73

餐飲11%市場(chǎng)南；60平方米市場(chǎng)南街（路南）50㎡0.36

總共商家103

項(xiàng)目西老市場(chǎng)選擇訪談3個(gè)案及潛在商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目西老市場(chǎng)3個(gè)案及潛在商業(yè)項(xiàng)目分析業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積年租金商家期望面積商家承租能力商家選擇商鋪權(quán)重服裝店60㎡1萬(wàn)80㎡

租金、經(jīng)營(yíng)位置、統(tǒng)一管理、客流量精品褲業(yè)20-30㎡6000-700050㎡

8000/年

經(jīng)營(yíng)位置、租金、客流量、安保與配套男女鞋店25㎡4500

租金、客流量、統(tǒng)一管理等日用品30㎡600050㎡8000/年經(jīng)營(yíng)位置、租金、客流量、配套設(shè)施女裝服飾50㎡8000

經(jīng)營(yíng)位置、客流量、租金、商場(chǎng)促銷服裝店28㎡5600

租金、經(jīng)營(yíng)面積、客流量、配套娛樂設(shè)施童裝：55㎡6500左右

租金、客流量、經(jīng)營(yíng)位置等49元褲業(yè)25㎡4500左右40-50㎡7000-8000經(jīng)營(yíng)位置、租金、客流量服裝40㎡400040-50㎡5000/年租金、統(tǒng)一管理，安保服務(wù)、客流量、休閑設(shè)施百貨超市80㎡7700左右100㎡

租金、經(jīng)營(yíng)位置、客流量項(xiàng)目西老市場(chǎng)選擇訪談3個(gè)案及潛在商業(yè)項(xiàng)目分析3個(gè)案及潛在商業(yè)項(xiàng)目分析置業(yè)關(guān)鍵點(diǎn)商家占總數(shù)的百分比租金1027%經(jīng)營(yíng)位置822%客流量1027%統(tǒng)一管理514%配套娛樂設(shè)施514%目標(biāo)客戶群商家訪談總結(jié)3個(gè)案及潛在商業(yè)項(xiàng)目分析面積方面：絕大多數(shù)市場(chǎng)商家滿足現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)面積（參照經(jīng)營(yíng)面積表）租金水平：租金水平將是商家選擇的重要因素（參照市調(diào)表）承租能力可接受目前租金水平上稍高一點(diǎn)，服務(wù)方面：90%以上商家傾向于物業(yè)統(tǒng)一管理，商場(chǎng)提供多方面服務(wù)目標(biāo)客戶商家訪談總結(jié)4惠民商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)

（一）消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，增速逐步加快。截止10年6月底，比上年同期增長(zhǎng)18.7%，增速比一季度提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)。

（二）農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)拓展有力，增幅高于城鎮(zhèn)。近年來(lái)，濱州市積極推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)村商業(yè)、流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)不斷加強(qiáng)，消費(fèi)環(huán)境進(jìn)一步改善，農(nóng)民收入水平不斷提高，再加上“家電下鄉(xiāng)”、“汽車下鄉(xiāng)”等政策的刺激。上半年，全市農(nóng)村市場(chǎng)比上年同期增長(zhǎng)19%，增速高于城鎮(zhèn)市場(chǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售同比增長(zhǎng)18.4%。

（三）批零貿(mào)易業(yè)處主導(dǎo)地位，引領(lǐng)消費(fèi)市場(chǎng)。批發(fā)零售業(yè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，積極拓寬消費(fèi)領(lǐng)域，同比增長(zhǎng)18.6%，占全部社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為88.4%，是零售總額快速增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。

（四）旅游產(chǎn)業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁，住宿業(yè)領(lǐng)先發(fā)展。上半年，旅游收入增勢(shì)強(qiáng)勁，濱州全市接待國(guó)內(nèi)游客同比增長(zhǎng)24.6%。旅游業(yè)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)帶動(dòng)了住宿和餐飲業(yè)的快速發(fā)展。上半年，濱州住宿業(yè)同比增長(zhǎng)40.3%，在各行業(yè)中增速最快；餐飲業(yè)同比增長(zhǎng)18.2%。

濱州市及惠民縣商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)（五）汽車住房相關(guān)消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，熱點(diǎn)效應(yīng)凸現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年全市汽車實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)19.1%，與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的家具類、建筑裝潢材料類銷售連續(xù)呈現(xiàn)高增長(zhǎng)，上半年實(shí)現(xiàn)零售額同比增長(zhǎng)38.4%。（六）居民消費(fèi)層次穩(wěn)步提高，消費(fèi)亮點(diǎn)突出。上半年，濱州居民吃、穿、用類商品普遍保持較快增速，市場(chǎng)熱點(diǎn)出現(xiàn)一些新變化，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1是剛性需求繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，吃、穿、用零售額同比增長(zhǎng)47.8%，服裝、鞋帽、針紡織品類增長(zhǎng)36.7%。2是提高生活質(zhì)量的商品成為銷售熱點(diǎn)，以提高生活質(zhì)量的日用品類、金銀珠寶類等商品銷售成為消費(fèi)品市場(chǎng)熱點(diǎn)領(lǐng)域，上半年分別同比增長(zhǎng)46.5%、20.5%。3是藥品、保健品銷售明顯增加，隨著城鄉(xiāng)醫(yī)療改革及居民對(duì)自身健康狀況重視程度增加，藥品、保健品銷量攀升。上半年同比增長(zhǎng)46.4%。4是文化娛樂相關(guān)商品增長(zhǎng)明顯，全市家用電器及音像器材類、文化辦公用品類分別實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)40.2%、18.7%。

（七）“家電下鄉(xiāng)”銷售活躍，成效顯著，截止2010年6月底，全市共設(shè)有家電下鄉(xiāng)銷售網(wǎng)點(diǎn)400余家，銷售額、銷售量大幅增長(zhǎng)。今年1-6月份，拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)1.8個(gè)百分點(diǎn)。

4惠民商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)濱州市及惠民縣商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從這個(gè)規(guī)律性來(lái)看，依據(jù)目前縣城發(fā)展，我們的項(xiàng)目區(qū)位可以設(shè)計(jì)為商業(yè)發(fā)展方向。初級(jí)階段

城市化率30%以下商業(yè)向城市的幾何中心聚集零售行業(yè)的特征：

－－只能承載一個(gè)商業(yè)中心

中級(jí)階段

城市化率70

%以下零售行業(yè)的特征：－－呈現(xiàn)一個(gè)中心幾個(gè)附屬中心商業(yè)向城市的幾何中心發(fā)展高級(jí)階段

城市化率70%以上零售行業(yè)的特征：－－多中心多主題分布商業(yè)離開城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集5區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析5區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析附表項(xiàng)目人流量、車流量及動(dòng)向

人流量車流量10:35（每5分鐘）向東65向西40向東25向西15向南92向北31向南28向北17

12:00（每5分鐘）向東66向西63向東23向西9向南56向北54向南21向北5

16:57（每5分鐘）向東64向西76向東28向西16向南98向北54向南28向北10日平均值日5分鐘平均人流量日5分鐘平均車流量向東65向西60向東25向西13向南82向北46向南26向北11

日5分鐘平均值日5分鐘平均人流量日5分鐘平均車流量向東65向西60向東25向西13向南82向北46向南26向北11

日平均值10小時(shí)日人流量10小時(shí)計(jì)算日車流量10小時(shí)計(jì)算向東7800向西7160向東3040向西1600向南9840向北5560向南3080向北1280項(xiàng)目人流量、車流量及動(dòng)向5區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析東門大街日均人：7800車：3040西門大街日均人：7160車：1600鼓樓大街日均人：5560車：1280南門大街日均人：9840車：3080項(xiàng)目人流量、車流量及動(dòng)向5區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目區(qū)位人流量、車流量分析：根據(jù)上表所示項(xiàng)目所直接面臨的東門大街日均人流量按照10小時(shí)計(jì)算分別為：節(jié)假日臨街單向流量：人：7800次/日10小時(shí)

車：3040次/日10小時(shí)相對(duì)于63.9萬(wàn)的縣城總?cè)丝冢?0.2萬(wàn)左右的城區(qū)人口，項(xiàng)目區(qū)位的流量說(shuō)明項(xiàng)目具有一定的商業(yè)潛力，但是商業(yè)客流比例明顯偏少，眾所周知客流量是保證商業(yè)發(fā)展的首要因素。5區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析6本案區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析1、項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)還處于商業(yè)成長(zhǎng)階段,周邊商業(yè)業(yè)態(tài)日用消費(fèi)品偏少，偏重于餐飲等主動(dòng)式消費(fèi)業(yè)態(tài)，從另外一面反映出項(xiàng)目東門大街人氣稍顯不足，缺少客流群，其他需要大客流量的快速消費(fèi)品及中高檔業(yè)態(tài)等經(jīng)營(yíng)不佳。2、該區(qū)域缺少大型綜合性商業(yè)中心（已經(jīng)建設(shè)2000平米的南方家居主題商業(yè)中心），商業(yè)廣場(chǎng)、百貨、大型超市登未在該區(qū)域入住；無(wú)吸引客流的主力業(yè)態(tài)。3、主題式、餐飲商業(yè)比較適合該區(qū)域商業(yè)環(huán)境，后期隨著項(xiàng)目綜合性主力旗艦店的引進(jìn)，將充分發(fā)揮旗艦店的吸引客源能力。4、根據(jù)客流人流及商圈概算，項(xiàng)目具有商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ切枰紤]城區(qū)10.2萬(wàn)人口總量的消費(fèi)力。第五章營(yíng)銷推廣策略前言1、本方案為整體推廣思路，具體的工作開展以此方案為理論依據(jù)，具體的策略詳見每月投放計(jì)劃，具體的活動(dòng)策略詳見每月活動(dòng)計(jì)劃與方案。2、推廣階段劃分必須與項(xiàng)目工程進(jìn)度緊密結(jié)合，工程進(jìn)度以及準(zhǔn)備配合工作將直接影響營(yíng)銷推廣節(jié)奏。3、價(jià)格策略與價(jià)格走勢(shì)詳見專項(xiàng)方案，力爭(zhēng)在營(yíng)銷中通過(guò)推廣、造勢(shì)與現(xiàn)場(chǎng)銷售技巧拉升均價(jià)，盡快回籠資金，達(dá)成甲方要求。4、本方案營(yíng)銷推廣計(jì)劃為理想狀態(tài)下（宏觀經(jīng)濟(jì)面、政策面及市場(chǎng)格局沒有質(zhì)變，工程開發(fā)進(jìn)度如期完成、資金流通狀態(tài)良好，沒有不可預(yù)見因素影響項(xiàng)目整體運(yùn)作節(jié)奏）擬訂的計(jì)劃，如果上述先決條件發(fā)生變化，則營(yíng)銷推廣計(jì)劃相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整；本計(jì)劃的執(zhí)行將秉承保證計(jì)劃、但不拘泥于計(jì)劃的原則，在客觀條件許可時(shí)，盡量在此計(jì)劃基礎(chǔ)上提高目標(biāo)、以期縮短營(yíng)銷周期。5、本方案是按常規(guī)理論開發(fā)進(jìn)度制定的模擬營(yíng)銷計(jì)劃，具體操作性計(jì)劃需要在有明確開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃后加以調(diào)整，并隨市場(chǎng)變化而修正.五項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略1整體營(yíng)銷推廣思路上層名流的人生幸福體驗(yàn)為主的推廣思路幸福是什么？幸福其實(shí)是一個(gè)形容詞，一種感覺，一種心理狀態(tài)，且每個(gè)人對(duì)幸福的定義不盡相同，經(jīng)歷時(shí)間的長(zhǎng)短，也并不減少幸福的質(zhì)量，在暖暖的春陽(yáng)下散步是一種幸福；閑暇時(shí)坐在充滿陽(yáng)光的陽(yáng)臺(tái)，面對(duì)精心設(shè)計(jì)的上層社區(qū)景觀，品一杯香茗是一種幸福；踏進(jìn)家門時(shí)，兒女的歡笑和擁抱是一種幸福；年邁的父母天天去公園草地鍛煉身體是一種幸福；而孩子而言，放學(xué)后既能去社區(qū)的英語(yǔ)、電腦、鋼琴學(xué)習(xí)班，也可以到住家附近的公園踢球是一種幸福。住宅推廣主題定位2住宅營(yíng)銷推廣亮點(diǎn)1、推廣主題：通過(guò)前期討論，項(xiàng)目推廣主題建議確定為“上層名流、幸福人家”。2、主題內(nèi)涵：“上層名流、幸福人家”是對(duì)目前現(xiàn)成房地產(chǎn)發(fā)展的一種嶄新詮釋、符合目前惠民城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的導(dǎo)向，可改變惠民區(qū)在惠民市民心目中傳統(tǒng)的樓盤開發(fā)形象；“上層名流、幸福人家”是本項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)宏觀背景（城市建設(shè)新世代），是我們開發(fā)本項(xiàng)目的前提條件（既非本項(xiàng)目刻意營(yíng)造“上層名流、幸福人家），暗示對(duì)目標(biāo)客戶而言這是明智的發(fā)展商采取的理性選擇，可暗喻選擇本項(xiàng)目的客戶是明智的有識(shí)之士；“上層名流、幸福人家”是對(duì)項(xiàng)目的直接定位，推廣“新世代幸?！备拍?，這個(gè)“幸福”含義有社區(qū)為綠色生態(tài)、環(huán)保產(chǎn)品、高端教育；業(yè)主在此生活可保持心身健康；業(yè)主在此可過(guò)著歡樂、喜樂、安樂的美好生活等多種層面的涵義。住宅推廣主題定位2住宅營(yíng)銷推廣亮點(diǎn)◆目前惠民政府已提出恢復(fù)惠民歷史名城風(fēng)范、大力發(fā)展工業(yè)的興縣原則，其中必將會(huì)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等各方面體現(xiàn)出來(lái)；本項(xiàng)目在這種背景下提出上述推廣主題符合政府政策導(dǎo)向與發(fā)展趨勢(shì)，可因勢(shì)利導(dǎo)將城市格局隨時(shí)代變化產(chǎn)生的巨大變化表達(dá)出來(lái)，給項(xiàng)目一個(gè)良好的形象定位；◆基于縣城居民目前普遍存在的對(duì)城市市政建設(shè)的不滿、亟于改善城市人居環(huán)境（城市）與個(gè)人居住環(huán)境（目標(biāo)客戶現(xiàn)居環(huán)境）的心態(tài)，給目標(biāo)客戶一種美好環(huán)境的期許與承諾；◆“幸福人家”以富于詩(shī)意的形象，表達(dá)歷史傳承源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，延續(xù)地方、歷史文脈，迎合居民對(duì)歷史文化的驕傲自豪、情有獨(dú)鐘的潛在心理情結(jié)；3、推廣主題依據(jù)a：住宅推廣主題定位2住宅營(yíng)銷推廣亮點(diǎn)◆業(yè)主在此居住身體方面健康的保障——對(duì)應(yīng)優(yōu)美環(huán)境綠化、環(huán)境直接引致的空氣、噪音指數(shù)的良好、綠色環(huán)保建材的使用（生態(tài)、環(huán)保概念）、戶型設(shè)計(jì)的先進(jìn)合理（通風(fēng)、采光、功能分區(qū)等等）、小區(qū)泛會(huì)所（健康設(shè)施配套如健身器材、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所如緩跑徑、老人運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、兒童游戲場(chǎng)等）、小區(qū)物業(yè)管理特別服務(wù)、社區(qū)文化（社區(qū)診所、老人兒童特別護(hù)理服務(wù)、義務(wù)體檢、社區(qū)趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)等）◆業(yè)主在此居住心理方面健康的保障——對(duì)應(yīng)戶型設(shè)計(jì)的先進(jìn)合理（兩代同住分居不分離，注重親情、家庭倫理關(guān)系，保持中華民族傳統(tǒng)美德）、小區(qū)環(huán)境、休閑空間的處理、泛會(huì)所功能（密切鄰里關(guān)系，解除老人寂寞，提供獨(dú)生子女兒童安全游樂、交往機(jī)會(huì)以便今后適應(yīng)社會(huì)，提供成年人健康有益的休閑、健身活動(dòng)應(yīng)付社會(huì)與職場(chǎng)壓力等等，總之老少咸宜）。3、推廣主題依據(jù)b：住宅推廣主題定位2住宅營(yíng)銷推廣亮點(diǎn)◆“新世紀(jì)幸福人家”強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目開發(fā)理念的時(shí)代性（領(lǐng)先、進(jìn)步），“新世紀(jì)幸福人家”再次強(qiáng)調(diào)目標(biāo)客戶的時(shí)代性（隨時(shí)代變遷改變居住與生活觀念）與年齡分別（以世代強(qiáng)調(diào)人與人的年代差別。◆本項(xiàng)目以超越片區(qū)形象與超前、領(lǐng)先的產(chǎn)品與姿態(tài)（推廣主題）進(jìn)入市場(chǎng)，可表達(dá)一種與時(shí)俱進(jìn)，生活品質(zhì)（暗寓社會(huì)地位）上升的形象，迎合目標(biāo)客戶追求體面的自尊心與虛榮心。3、推廣主題依據(jù)c：住宅推廣主題定位2住宅營(yíng)銷推廣亮點(diǎn)家在尚城、人在景中！繽紛生活、幸福人家?。ㄖ黝}概念包括了相對(duì)于其他項(xiàng)目的與市中心商業(yè)區(qū)的距離優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目建設(shè)的景觀優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目產(chǎn)品的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目的后期規(guī)劃、客戶群優(yōu)勢(shì)等）我們的目的——提煉樓盤優(yōu)勢(shì)（區(qū)位、建筑品質(zhì)、景觀等）進(jìn)一步提升樓盤價(jià)值，并引導(dǎo)客戶學(xué)會(huì)享受生活，學(xué)會(huì)利用這些優(yōu)勢(shì)來(lái)享受幸福，并由此引導(dǎo)出樓盤的尊貴特質(zhì)，形成項(xiàng)目與眾不同的氣質(zhì)，彰顯客戶的身份與不凡，從而擴(kuò)大樓盤的影響范圍！住宅推廣主題概念提煉：2住宅營(yíng)銷推廣亮點(diǎn)1、廣告語(yǔ)1：繽紛生活動(dòng)起來(lái)說(shuō)明：“繽紛生活”與項(xiàng)目的項(xiàng)目命名及推廣主題一脈相承。繽紛本來(lái)就是可以形容鮮花美麗、色彩豐富并富于動(dòng)感等，此處用于界定生活，和推廣主題“幸福人家”中“健康”（、活力、運(yùn)動(dòng)）、“快樂”（、歡樂、安樂、喜樂）的概念高度一致，全部都隱含動(dòng)態(tài)的、輕松的、愉悅的調(diào)子，形容“花園景致”及其中的生活方式、形態(tài)都十分妥帖；“動(dòng)起來(lái)”明白、直截地表達(dá)出“動(dòng)”的概念，可延展到如下三個(gè)層面：城市建設(shè)的“動(dòng)”（城市在新時(shí)代建設(shè)、變革、進(jìn)步——新的規(guī)劃，片區(qū)新的城市定位）；項(xiàng)目開發(fā)的“動(dòng)”（項(xiàng)目即將啟動(dòng)，待開始推廣時(shí)已經(jīng)隨城市建設(shè)步伐而實(shí)施——與時(shí)俱進(jìn)、明智、領(lǐng)先于市場(chǎng)）：業(yè)主生活的“動(dòng)”（運(yùn)動(dòng)——健康、積極、活力；生動(dòng)——豐富多彩、亮麗、引人入勝——繽紛）推廣主題概念提煉：2住宅營(yíng)銷推廣亮點(diǎn)2、輔助廣告語(yǔ)：繽紛四季花樣生活“繽紛”與“花園”與推廣主題一致，“花樣”由家喻戶曉的“花樣年華”引申而來(lái)，與“花園”一致。城市美核，我的選擇！以目標(biāo)客戶口吻代入，直白、簡(jiǎn)捷、有力，個(gè)性十足，符合較為年輕的客戶心理狀態(tài)可配合小高層、小戶型產(chǎn)品的推廣、配合主廣告語(yǔ)階段性使用。城中上品，美景家園大氣、直白、簡(jiǎn)捷，鮮明突出時(shí)代感與歸屬感，可配合主廣告語(yǔ)階段性推廣主題概念提煉：2住宅營(yíng)銷推廣亮點(diǎn)概念營(yíng)銷圈子營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷傳媒營(yíng)銷引起廣泛關(guān)注現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景及活動(dòng)體驗(yàn)通過(guò)朋友或圈子介紹讓客戶接受項(xiàng)目的建設(shè)理念3各階段推廣主題及策略繽紛生活動(dòng)起來(lái)讓客戶親身體驗(yàn)利用項(xiàng)目展示中心策略組合

直觀沖擊媒體組合活動(dòng)策略3各階段推廣主題及策略視覺型媒體:DM直投、車體、戶外；視聽型媒體：網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)短信、電視新聞；互作用型媒體：活動(dòng)、客戶口碑傳播等策略組合直觀沖擊

媒體組合活動(dòng)策略

媒體構(gòu)成視覺型媒體視聽型媒體互作用型媒體繽紛生活動(dòng)起來(lái)3各階段推廣主題及策略參考活動(dòng)方案：情景式車、房聯(lián)展（抽獎(jiǎng)）目的：模擬生活場(chǎng)景，以直觀沖擊和體驗(yàn)式營(yíng)銷促動(dòng)客戶活動(dòng)簡(jiǎn)述：與車商（電動(dòng)車）聯(lián)合，在項(xiàng)目開放的同時(shí)，展示新款車型，并抽獎(jiǎng)（電動(dòng)車獎(jiǎng)品）策略組合直觀沖擊媒體組合

活動(dòng)策略繽紛生活動(dòng)起來(lái)3各階段推廣主題及策略重點(diǎn)活動(dòng)方案：自助餐會(huì)目的：通過(guò)鄰里和睦和交流，倡導(dǎo)建立健康人文社區(qū)活動(dòng)簡(jiǎn)述：選晚夏的夜晚，在景區(qū)舉行業(yè)主和準(zhǔn)客戶自助餐會(huì)（政府、企業(yè)高層客戶）策略組合直觀沖擊媒體組合

活動(dòng)策略繽紛生活動(dòng)起來(lái)3各階段推廣主題及策略重點(diǎn)活動(dòng)方案：戶外草坪婚禮目的：利用婚禮這種大眾喜聞樂見的形式，推薦本案景觀產(chǎn)品活動(dòng)簡(jiǎn)述：征集新人自愿者，與慶典公司及酒店聯(lián)合，舉行西式戶外婚禮

策略組合直觀沖擊媒體組合

活動(dòng)策略繽紛生活動(dòng)起來(lái)3各階段推廣主題及策略階段參考活動(dòng)方案一：周末自行車休閑健身賽目的：響應(yīng)形象定位一，提倡周末新休閑方式；樹立健康休閑觀念活動(dòng)簡(jiǎn)述：騎自行車到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)（政府、企業(yè)單位））策略組合直觀沖擊媒體組合

活動(dòng)策略繽紛生活動(dòng)起來(lái)3各階段推廣主題及策略階段參考活動(dòng)方案二：家庭垂釣比賽目的：強(qiáng)調(diào)家庭共同休閑和原生水域的自然休閑樂趣活動(dòng)簡(jiǎn)述：在景觀區(qū)水域，以家庭為單位，固定時(shí)間內(nèi)以釣到魚的重量決定勝負(fù)（團(tuán)購(gòu)單位）策略組合直觀沖擊媒體組合

活動(dòng)策略繽紛生活動(dòng)起來(lái)3各階段推廣主題及策略階段參考活動(dòng)方案三：“練瑜伽還是在鮮氧區(qū)”目的：營(yíng)造生活的品味和層次活動(dòng)簡(jiǎn)述：

周末樹林瑜伽、普拉提教習(xí)，聘請(qǐng)知名瑜伽館教練，邀請(qǐng)業(yè)主和客戶，選本案周邊綠林景觀帶定期進(jìn)行戶外瑜伽教習(xí)策略組合直觀沖擊媒體組合

活動(dòng)策略繽紛生活動(dòng)起來(lái)3各階段推廣主題及策略階段參考活動(dòng)方案四：“我家的院子更豐富”“我家的花瓶很藝術(shù)”目的：營(yíng)造居住的格調(diào)感；活動(dòng)簡(jiǎn)述：園藝、插花講座，同時(shí)向參加人員贈(zèng)送養(yǎng)植花木策略組合直觀沖擊媒體組合

活動(dòng)策略繽紛生活動(dòng)起來(lái)3各階段推廣主題及策略導(dǎo)入期推廣重點(diǎn)：

高端居住方式；幸福生活狀態(tài)；以情景體驗(yàn)為主！階段性推廣策略繽紛生活動(dòng)起來(lái)3各階段推廣主題及策略認(rèn)籌、開盤期推廣重點(diǎn)：利用社區(qū)景觀，在重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)布置情景體驗(yàn)式營(yíng)銷，例如看似隨意的風(fēng)景寫生、閱讀、垂釣等，并結(jié)合理性的生態(tài)居住、居住趨勢(shì)、新型低碳高景觀社區(qū)等主題論壇講座活動(dòng)階段性推廣策略3各階段推廣主題及策略廣告表現(xiàn)3各階段推廣主