合肥商務(wù)市場概況

合肥商務(wù)市場概況PART.1

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商務(wù)板塊概況1、商務(wù)板塊分布2、板塊租金及售價分析商務(wù)板塊分布對合肥城市商務(wù)典型區(qū)域進行梳理，可將合肥商務(wù)市場分為六大板塊，即北一環(huán)板塊、長江路板塊，黃潛望板塊、馬鞍山路板塊、政務(wù)區(qū)板塊和濱湖新區(qū)板塊北一環(huán)板塊長江路板塊黃潛望板塊政務(wù)區(qū)板塊馬鞍山路板塊濱湖新區(qū)板塊北一環(huán)板塊：傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，商務(wù)氛圍成熟，主流商務(wù)客戶聚集明顯長江路板塊：傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)，商業(yè)價值帶動商務(wù)價值黃潛望板塊：傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)向核心商務(wù)區(qū)過渡板塊政務(wù)區(qū)板塊：發(fā)展中的核心商務(wù)區(qū)，高端項目聚集馬鞍山路板塊：傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與濱湖新區(qū)的連接區(qū)域濱湖新區(qū)板塊：啟動中未來商務(wù)政務(wù)中心區(qū)板塊租金分析合肥商務(wù)市場平均租金水平在20-60之間，平均售價水平在7000-12000之間。其中以北一環(huán)板塊、政務(wù)區(qū)板塊、和馬鞍山路板塊為第一梯隊；長江路板塊、黃潛望板塊為第二梯隊，濱湖興趣板塊為第三梯隊。板塊租金（元/平米·月）銷售均價（元/平米）北一環(huán)板塊50-7010000-12000長江路板塊40-5012000-13000黃潛望板塊35-457000-10000馬鞍山路板塊55-658000-10000政務(wù)區(qū)板塊60-7010000-16000濱湖新區(qū)板塊207000北一環(huán)板塊為老牌商務(wù)區(qū)，供應(yīng)稀缺，但由于產(chǎn)品質(zhì)素不高，租金及售價略微低于政務(wù)區(qū)板塊；政務(wù)區(qū)板塊為發(fā)展中的核心商務(wù)區(qū)，主要為高端項目，產(chǎn)品質(zhì)素較高，租金及售價水平屬于合肥市場第一梯隊；馬鞍山路板塊，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域與濱湖新區(qū)連接區(qū)域，商務(wù)配套及產(chǎn)品質(zhì)素較好，租金及售價水平為合肥市場第一梯隊；長江路板塊為傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)，隨供應(yīng)量不大，但由于商務(wù)氛圍、配套以及產(chǎn)品質(zhì)素的劣勢，租金及售價水平處第二梯隊；黃潛望板塊為傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與政務(wù)新區(qū)的過渡，未來潛力不高，且產(chǎn)品質(zhì)素較差，租金及售價水平處于第二梯隊；濱湖新區(qū)板塊為啟動中未來商務(wù)政務(wù)中心區(qū)，雖具有升值潛力，但價值兌現(xiàn)較慢，租金及售價水平處第三梯隊；PART.2

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商務(wù)板塊解析1、北一環(huán)板塊2、長江路板塊3、黃潛望板塊4、馬鞍山路板塊5、政務(wù)區(qū)板塊6、濱湖新區(qū)板塊北一環(huán)板塊【板塊屬性】傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)，吸納主流高端客戶，入住率和租售價均為市場第一梯隊水平BCDAEFGA.星海遠航大廈B.財富廣場C.祥源廣場D.金鼎國際廣場E.新天地國際廣場F.置地匯豐廣場G.國光萬豪廣場北一環(huán)板塊屬性板塊評價商務(wù)辦公產(chǎn)品最早發(fā)端的板塊，商業(yè)服務(wù)配套完善，交通便利，是合肥高端企業(yè)聚集地產(chǎn)品類型主流產(chǎn)品處于市場發(fā)展第一階段，在外立面、產(chǎn)品尺度和物業(yè)管理水平上較為落后租金水平（元/月·平米）區(qū)間50-70二手售價（元/平米）區(qū)間10000-12000入住率85%以上面積區(qū)間劃分（平米）120-400-640投資回報率6%-8%北一環(huán)板塊【典型項目】以財富廣場為代表的市場初期產(chǎn)品，產(chǎn)品硬件、物業(yè)管理等方面均有較大提升空間財富廣場和匯豐廣場的產(chǎn)品為寫字樓初期產(chǎn)品，外立面多為石材玻璃幕墻，產(chǎn)品形式多板樓較為單一，在產(chǎn)品設(shè)計、公共空間、物業(yè)管理等方面存在較大提升空間。項目名稱財富廣場C座置地匯豐廣場高度27層27層外立面石材玻璃幕墻石材玻璃幕墻標(biāo)準層面積1200㎡1200㎡標(biāo)準層凈高2.7m2.8m電梯6部進口三菱6部進口三菱空調(diào)分體空調(diào)三星VRV租金65元/平米·月60元/平米·月售價11000元/平米11000元/平米物業(yè)管理費3.8元/平米·月3.8元/平米·月北一環(huán)板塊【板塊小結(jié)】成熟商務(wù)區(qū)，擁有強勢的客戶資源，但產(chǎn)品老化嚴重，實力型客戶外遷趨勢明顯以財富廣場為代表的合肥商務(wù)市場第一階段產(chǎn)品，奠定北一環(huán)核心商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)；入駐客戶主要看重商務(wù)集群效應(yīng)、商務(wù)配套的便利性。市場供應(yīng)稀缺，亟需高端產(chǎn)品供應(yīng)區(qū)域?qū)傩裕撼墒旌诵纳虅?wù)區(qū)供應(yīng)主流：目前北一環(huán)板塊無在售項目長江路板塊【板塊屬性】傳統(tǒng)商業(yè)中心，商務(wù)商業(yè)綜合體項目為主，寫字樓價值讓位于商業(yè)價值板塊評價商務(wù)辦公產(chǎn)品多依托大型購物中心，突出其商業(yè)價值而商務(wù)價值相對弱化。主流產(chǎn)品相對一般。因其優(yōu)越地段和極高的商業(yè)價值實現(xiàn)較高的租售價格。產(chǎn)品類型主流產(chǎn)品較為一般，主昭示面多讓位于商業(yè)。租金水平（元/㎡·月）區(qū)間50-60二手售價（元/㎡）區(qū)間12000-13000入駐率85％以上面積區(qū)間劃分（㎡）90-260-400代表項目百大CBD、華僑廣場、匯金大廈、置地投資廣場投資回報率5%左右百大CBD華僑廣場寫字樓主入口須從下沉式廣場進入百大CBD華僑廣場長江路板塊【主流項目】以置地投資廣場、百大CBD為代表，其優(yōu)越區(qū)位和完善配套吸引大量高端客戶項目置地投資廣場百大CBD規(guī)模26層25層標(biāo)準層面積（㎡）15001700標(biāo)準層層高(m)3.8——標(biāo)準層凈高(m)2.8——外立面石材玻璃幕墻石材玻璃幕墻電梯5客2貨，蒂森克虜伯，1350kg/18人——候梯廳凈寬(m)——3.2凈高(m)——2.4公共走道凈寬(m)1.8——空調(diào)VRV——租金(元/㎡·月)6665二手房售價(元/㎡)1300013000置地投資廣場百大CBD置地投資廣場百大CBD長江路板塊【板塊小結(jié)】傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，擁有強勢客戶資源，市場租售水平達到第一梯隊水準。以華僑廣場為代表的商業(yè)商務(wù)綜合體通過銀泰百貨等高端購物中心實現(xiàn)較高的價值；入駐客戶主要以商貿(mào)類企業(yè)為主。市場供應(yīng)稀缺，也正是因為其稀缺，使得其二手售價和租金也達到了較高水平區(qū)域?qū)傩裕簜鹘y(tǒng)商貿(mào)區(qū)供應(yīng)主流：板塊內(nèi)無在售項目黃潛望板塊【區(qū)域?qū)傩浴坷铣菂^(qū)向政務(wù)區(qū)發(fā)展的過渡區(qū)域，主流產(chǎn)品檔次一般，屬過渡型產(chǎn)品板塊評價作為老城區(qū)與政務(wù)區(qū)的承接地段，寫字樓產(chǎn)品水平一般。租售水平相對較低，產(chǎn)品大多配套集中式商業(yè)。產(chǎn)品類型主流產(chǎn)品處于老城區(qū)與政務(wù)區(qū)的過渡階段，在產(chǎn)品設(shè)計、空間尺度、物業(yè)管理方面有較大提升空間租金水平（元/㎡·月）區(qū)間35-45二手售價（元/㎡）7000-10000入駐率45%面積區(qū)間劃分（㎡）130-155-177-470代表項目立誠陽光國際、新華國際廣場、安高廣場、安徽IFC投資回報率5%安高廣場港匯廣場政務(wù)區(qū)蜀山區(qū)老城區(qū)黃潛望板塊【典型項目】新華國際廣場，以住宅、商業(yè)、寫字樓樓主的綜合體項目地址合肥市蜀山區(qū)黃山路與潛山路交匯處開發(fā)主體安徽新華房地產(chǎn)有限公司總占地面積4.4萬㎡總建筑面積34.8萬㎡寫字樓體量13.34萬㎡；結(jié)構(gòu)框架核心筒結(jié)構(gòu)外立面石材+雙層中空LOW-E玻璃樓體高度111.9米層高3.8米辦公標(biāo)準層面積1875㎡主力產(chǎn)權(quán)單位面積126-160㎡使用率70%空調(diào)分戶計量大金VRVⅢ電梯6+2部日立電梯車位2000個車位（商業(yè)和辦公共用）物業(yè)管理世邦魏理仕內(nèi)部配套屋頂空中花園、員工餐廳、會議中心、健身休閑中心A#B#C#黃潛望板塊【典型項目】新華國際廣場，主力產(chǎn)權(quán)單位面積在126-160㎡之間，可自由拼合，套內(nèi)空間實用優(yōu)勢：主力產(chǎn)權(quán)單位：柱垮8.4米，主力產(chǎn)權(quán)單位面積在126-160㎡之間，可自由拼合，符合企業(yè)面積需求；靈活拼合：產(chǎn)權(quán)單位劃分保證后期銷售中可做靈活拼合；套內(nèi)：所有單位較為方正適用，無死角，空間利用最大化不足：邊角承重墻：端角單位設(shè)置承重墻，影響景觀視覺效果；承重墻空調(diào)室外機擺放位房號面積（平米）占比01、0616018%02～0407～1013266%054869%111809%黃潛望板塊【板塊小結(jié)】傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，擁有強勢客戶資源，市場租售水平達到第一梯隊水準。作為傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)之間的過渡區(qū)域，未來升值潛力不大；以新華國際廣場為代表的大型綜合體，寫字樓水準達到合肥整體市場的中端水平；主流供應(yīng)價格為9500元/平米～97000元/平米，中小面積為主；區(qū)域?qū)傩裕哼^渡區(qū)域供應(yīng)主流：以住宅+商務(wù)+商業(yè)綜合體為主馬鞍山路板塊【板塊屬性】傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與濱湖新區(qū)的連接區(qū)域，屬新老城區(qū)間的價值洼地，商務(wù)價值正在迅速實現(xiàn)，升值潛力巨大ABCDFEGHA.萬達廣場B.新都匯廣場C.世紀陽光大廈D.綠地贏海大廈E.創(chuàng)智廣場F.金中環(huán)廣場G.和地廣場加僑國際廣場板塊評價迅速發(fā)展中的核心商務(wù)區(qū)，作為傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與濱湖新區(qū)的連接區(qū)域，其商務(wù)價值正在顯現(xiàn)產(chǎn)品類型主流產(chǎn)品較市場一般產(chǎn)品要好，外立面多位石材加玻璃幕墻租金水平（元/㎡·月）區(qū)間55-65二手售價（元/㎡）區(qū)間8000-10000入駐率95％以上面積區(qū)間劃分（㎡）90-260-1000-2000代表項目金中環(huán)廣場投資回報率6%-8%左右馬鞍山路板塊【典型項目】金中環(huán)廣場，位于馬鞍山路核心腹地，周邊地鐵1號線和6號線交匯，無論是產(chǎn)品還是位置，均為片區(qū)內(nèi)標(biāo)桿產(chǎn)品，辦公便捷，升值潛力巨大ABC項目地址合肥市包河區(qū)馬鞍山路遇望江路交口開發(fā)主體安徽盛興置業(yè)有限公司總占地面積19214.82㎡總建筑面積108566㎡寫字樓體量61400㎡；結(jié)構(gòu)框架核心筒結(jié)構(gòu)外立面石材+雙層中空LOW-E玻璃樓體高度111.3米層高3.9米辦公標(biāo)準層面積1036.86㎡主力產(chǎn)權(quán)單位面積101.75-106.59㎡使用率70%空調(diào)分戶計量VRV電梯4+1部迅達電梯車位692個車位（商業(yè)和辦公共用）物業(yè)管理綠城物業(yè)內(nèi)部配套每層空中花園、員工餐廳、會議中心、健身休閑中心馬鞍山路板塊【板塊小結(jié)】傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與濱湖新區(qū)連接的咽喉要地，也是新老城區(qū)之間的價值洼地，正在快速發(fā)展，價值迅速實現(xiàn)的進程中。以綠地贏海為代表的已入住寫字樓，以市場主流的產(chǎn)品品質(zhì)，撬動高于市場的投資回報，價值提升迅速；入駐客戶主要以建筑工程、教育培訓(xùn)以及商貿(mào)類企業(yè)為主；板塊內(nèi)商務(wù)生活配套齊全，交通便利；以金中環(huán)廣場為代表的商業(yè)商務(wù)綜合體通過區(qū)域價值的挖掘以及產(chǎn)品品質(zhì)的升級，獲得市場的高度認可；區(qū)域?qū)傩裕盒吕铣菂^(qū)互動軸心供應(yīng)主流：以高性價比，高投資回報率產(chǎn)品為主流，區(qū)域價值實現(xiàn)迅速政務(wù)區(qū)板塊【板塊屬性】發(fā)展中的核心商務(wù)區(qū)，高端項目聚集，售價達到第一梯隊水平ABCDEFGHA.綠地藍海B.華邦I(lǐng)CCC.新城國際D.蔚藍商務(wù)港E.新地中心F.華潤中心G.天瓏廣場H.置地廣場J.財智中心J政務(wù)區(qū)板塊屬性板塊評價發(fā)展中的核心商務(wù)區(qū)，高端項目聚集，售價達到第一梯隊水平產(chǎn)品類型主流產(chǎn)品處于市場發(fā)展的較高階段，在產(chǎn)品設(shè)計、景觀資源方面有較大優(yōu)勢租金水平（元/月·平米）區(qū)間60-70二手售價（元/平米）區(qū)間10000-16000入住率50%以上面積區(qū)間劃分（平米）120-400-2000投資回報率6%-8%政務(wù)區(qū)板塊【典型項目】以綠地藍海、蔚藍商務(wù)港為代表的市場初級階段產(chǎn)品，主打低門檻、高附加值概念新城國際是08年政務(wù)區(qū)新秀，VRV空調(diào)的使用給辦公帶來更多便利。生態(tài)辦公理念逐漸深入人心。人性化設(shè)計開始體現(xiàn)。項目綠地.藍海A座新城國際所在位置南環(huán)二路潛山路交匯東北南環(huán)二路潛山路交匯東南高度(m)24層23層外立面石材玻璃幕墻石材玻璃幕墻標(biāo)準層面積（㎡）700

2000凈高(m)2.72.8公共走廊地板大理石大理石墻面粉墻粉墻電梯品牌上海三菱上海三菱數(shù)量6客1貨5客1貨載重1050KG14人1350KG18人空調(diào)VRVVRV潔具品牌GiessdorfKOHLER售價(元/㎡)75009000租金(元/㎡·月)4550-60物業(yè)管理費(元/㎡·月)3.23.5大堂休閑區(qū)消防走道通光設(shè)計小便池隔板設(shè)計政務(wù)區(qū)板塊【典型項目】以新城國際、財智中心等為代表的區(qū)域發(fā)展階段產(chǎn)品，為合肥市高端商務(wù)產(chǎn)品代表項目優(yōu)勢：產(chǎn)品設(shè)計超前，國內(nèi)一流水準硬件配置；入駐項目享受蜀山區(qū)相關(guān)招商引資優(yōu)惠政策；入駐客戶多為國有大型企業(yè)，整層購買；項目財智中心所在位置天鵝湖路石臺路交匯西北寫字樓面積（㎡）

73000物業(yè)形態(tài)寫字樓、商業(yè)樓體高度(m)138大堂高度（m）21外立面石材+low-e玻璃幕墻標(biāo)準層面積（㎡）1500標(biāo)準層層高（m）4電梯8客2貨，進口三菱，另有1部VIP專梯、1部觀光梯空調(diào)大金中央空調(diào)商業(yè)配套咖啡館、健身館、商務(wù)會所等入市時間2009年6月售價(元/㎡)11000銷售率50%財智中心政務(wù)區(qū)板塊【在售項目】新地中心、華邦I(lǐng)CC等高端項目相繼入市，推動合肥整體商務(wù)市場向高端化方向發(fā)展項目華邦I(lǐng)CC新地中心華潤大廈建筑面積(㎡)800001700000110000樓高(m)209240260標(biāo)準層面積(㎡)19501987——外立面玻璃幕墻彩釉玻璃幕墻玻璃幕墻層高(m)3.94.3——電梯11客2貨21——空調(diào)中央空調(diào)VAV——高端產(chǎn)品入市時間集中在2012年下半年－2013年初，政務(wù)區(qū)供應(yīng)量巨大，產(chǎn)品預(yù)期銷售價格較低高端產(chǎn)品在產(chǎn)品設(shè)計、硬件設(shè)施、公共空間等方面都代表合肥寫字樓市場最高水平。華邦I(lǐng)CC：預(yù)期價格8000-10000元/㎡新城國際C座：預(yù)期價格10000-11000元/㎡白天鵝商務(wù)中心：預(yù)期價格11000元/㎡華邦I(lǐng)CC標(biāo)準層平面圖政務(wù)區(qū)板塊【板塊小結(jié)】新興商務(wù)區(qū)，市場關(guān)注熱點區(qū)域，主流產(chǎn)品硬件水準及銷售價格均達到較高水準以蔚藍商務(wù)港、綠地藍海為代表的小面積、高附加值產(chǎn)品撬動區(qū)域商務(wù)市場發(fā)展；以新地中心A座、華邦I(lǐng)CC等為代表的高端產(chǎn)品在樓梯高度和產(chǎn)品硬件方面不斷刷新合肥高端商務(wù)市場。銷售價格不斷攀升，當(dāng)前銷售價格已達到1.1萬元/平米新興核心商務(wù)區(qū)以大型高端商務(wù)綜合體為供應(yīng)主流濱湖新區(qū)板塊【區(qū)域?qū)傩浴繛I湖新區(qū)定位為國際金融總部基地，商務(wù)市場剛剛興起，其高端的商務(wù)價值尚未兌現(xiàn)。國夠中心濱湖新區(qū)——國際金融后臺服務(wù)基地板塊評價高起點規(guī)劃的國際金融總部基地，省政府所在地，商務(wù)市場剛剛起步，產(chǎn)品較為初級。產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型多樣化初期產(chǎn)品以商務(wù)公寓為主，未來將有高端寫字樓項目入市租金水平（元/㎡·月）20售價（元/㎡）7000入駐率60%面積區(qū)間劃分（㎡）120-240代表項目濱湖世紀城、濱湖時代廣場、國購中心投資回報率3%濱湖世紀城濱湖新區(qū)板塊【典型項目】以濱湖世紀城為代表的初級產(chǎn)品，投資客為主流，無實體產(chǎn)業(yè)支撐故空置率較高項目濱湖世紀城規(guī)模及類型3棟36－39層商務(wù)公寓標(biāo)準層面積(㎡)14003.4層高(m)2.4凈高(m)外立面網(wǎng)紗公共走道凈寬(m)2凈高(m)2.4候梯廳凈高(m)2.4凈寬(m)3電梯4部，國產(chǎn)，1000kg/13人空調(diào)中央空調(diào)租金(元/㎡·月)20售價（元/㎡）6500-6800外立面為網(wǎng)紗濱湖新區(qū)板塊【在售項目】隨著區(qū)域規(guī)劃逐步落地，安高濱湖時代廣場、國購中心等中高端產(chǎn)品開始出現(xiàn)。國購中心：1、以高