成都ICC個(gè)案分析-1

成都ICC個(gè)案分析開發(fā)商簡(jiǎn)介所在區(qū)域情況項(xiàng)目基本信息銷售情況營銷推廣分析客戶分析項(xiàng)目總結(jié)目錄Part1開發(fā)商簡(jiǎn)介開發(fā)商簡(jiǎn)介|三大巨擘聯(lián)袂三大香港巨擘合力開發(fā)：新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)地產(chǎn)、九龍倉集團(tuán)12占比40%。新鴻基地產(chǎn)于1972年在香港上市，是香港最大的地產(chǎn)公司之一，多次被海內(nèi)外專業(yè)級(jí)金融機(jī)構(gòu)評(píng)選為全球、亞洲及香港最出色企業(yè)之一占比30%。恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司，是全香港擁有最多土地的開發(fā)商，內(nèi)地亦有龐大之土地儲(chǔ)備，核心業(yè)務(wù)包括物業(yè)投資和物業(yè)開發(fā)占比30%。九龍倉集團(tuán)是香港十大地產(chǎn)商之一，總資產(chǎn)上千億，以房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)，截止目前，成都已成為九龍倉項(xiàng)目最多、投資額最高的內(nèi)地城市3南京ICC香港ICC上海ICC成都ICC新鴻基之ICC系列Part2所在區(qū)域情況區(qū)域配套環(huán)境區(qū)域整體情況土地成交信息項(xiàng)目地塊四至所在區(qū)域|區(qū)域整體情況區(qū)位價(jià)值高：位于二環(huán)邊東方正紅片區(qū)，為市區(qū)少有大體量已出讓待開發(fā)區(qū)域，且位于高規(guī)劃起點(diǎn)的東大街沿線，區(qū)位價(jià)值高品牌開發(fā)企業(yè)聚集：目前已聚集如新鴻基、香港置地、仁恒、綠地、合景泰富等大量品牌開發(fā)企業(yè)，且項(xiàng)目均定位高端交通便捷：周邊主干道交錯(cuò)，如二環(huán)路、東大街等，路網(wǎng)豐富；且區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有地鐵2、4、8號(hào)線站點(diǎn)商業(yè)配套豐富：受多個(gè)大型商圈輻射，如萬象城、萬達(dá)廣場(chǎng)等；且未來自身也將有大量高品質(zhì)商業(yè)配套具備自然資源：臨近沙河和塔子山公園地處東二環(huán)熱點(diǎn)區(qū)域，品牌開發(fā)商云集，未來升值潛力巨大成都ICC待出售土地在售/待售項(xiàng)目已呈現(xiàn)項(xiàng)目本案ICC仁恒濱河灣深長城項(xiàng)目環(huán)球匯韓國樂天泰合國際財(cái)富中心伊泰天驕新加坡吉寶綠地錦天府鎦金歲月澳龍名城婦女兒童中心Part2所在區(qū)域情況區(qū)域配套環(huán)境區(qū)域整體情況土地成交信息項(xiàng)目地塊四至所在區(qū)域|區(qū)域配套環(huán)境區(qū)域配套完備，交通便利，生活便捷度高春熙路-鹽市口商圈萬象城家樂福成都七中石室小學(xué)成都七中第十人民醫(yī)院空軍醫(yī)院塔子山公園望江賓館東湖公園交通：地鐵2號(hào)線（2012.9月運(yùn)行）、8號(hào)線經(jīng)過；區(qū)

域內(nèi)二環(huán)路、東大路、雙桂路等主要交通道路

經(jīng)過商業(yè)：萬達(dá)廣場(chǎng)、萬象城、SM廣場(chǎng)、家樂福、

北京華聯(lián)等教育：雙林小學(xué)、石室小學(xué)、龍舟路小學(xué)、錦江育才

中學(xué)、川師附中、四川師范大學(xué)、成都七中育

才中學(xué)等醫(yī)院：成都市第十人民醫(yī)院、成都市總府醫(yī)院、錦江

區(qū)醫(yī)院、空軍醫(yī)院等銀行：中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、

招商銀行、中國民生銀行等Part2所在區(qū)域情況區(qū)域配套環(huán)境區(qū)域整體情況土地成交信息項(xiàng)目地塊四至所在區(qū)域|土地成交信息ICC地塊拿地時(shí)間較早，與周邊土地相比具備明顯的成本優(yōu)勢(shì)拿地時(shí)間2007-12-17宗地位置雙桂路以南、牛沙路以北、二環(huán)路以東、沙河以西片區(qū)中臨沙河和東大街南北兩側(cè)用地凈用地面積259畝容積率項(xiàng)目總?cè)莘e率≤6.5成交樓面地價(jià)2769元/平方米片區(qū)其他地塊成交樓面地價(jià)拿地時(shí)間規(guī)模（畝）成交樓面地價(jià)（元/㎡）競(jìng)得單位2010-04-091396510綠地2010-10-15767600伊泰2010-10-15815950吉寶2010-11-102854200合景泰富香港置地2011-11-04565740深長城2012-03-071065000韓國樂天ICC地塊信息片區(qū)其它地塊信息Part2所在區(qū)域情況區(qū)域配套環(huán)境區(qū)域整體情況土地成交信息項(xiàng)目地塊四至所在區(qū)域|地塊四至地塊東南方向——通至古雅坡路-牛沙北路沿線，毗鄰沙河地塊東北方向——仁恒濱河灣，新加坡仁恒置地在成都打造的高端住宅項(xiàng)目地塊西南方向——目前是項(xiàng)目整個(gè)地塊配套最成熟的區(qū)域，澳龍名城項(xiàng)目已經(jīng)入??；成都七中已呈現(xiàn)地塊西北方向——環(huán)球匯，片區(qū)內(nèi)大型綜合體項(xiàng)目，由香港置地和合景泰富共同開發(fā)成都七中Part3項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目總平規(guī)劃項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)天曜總體規(guī)劃在售戶型分析主要特色簡(jiǎn)析主要競(jìng)品簡(jiǎn)析項(xiàng)目基本情況|天曜基礎(chǔ)數(shù)據(jù)開發(fā)商祥寶投資成都有限公司（新鴻基集團(tuán)）地址錦江東大路二環(huán)路外沙河畔總占地（畝）總259畝，一期57畝總建面（萬平米）125萬平方米總戶數(shù)（戶）總戶數(shù)2359戶；當(dāng)期928戶物業(yè)規(guī)劃（棟）一期住宅6棟容積率4.0綠化率（%）30%樓層1、2棟（39F）；3、5棟（31F）;6、7棟（27F）梯戶比1棟（17F以下3梯5戶，18F以上3梯4戶）；2棟3梯6戶型面積（平米）102-179平方米層高（米）1、2棟3米；3、4棟3.15米；5、6棟3.3米公攤1、2棟公攤18.6%車位數(shù)（個(gè)）1507（地下）外立面風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約物業(yè)公司啟勝物業(yè)管理公司交房時(shí)間2014年3月實(shí)得均價(jià)（元/平米）10700元/平米開盤情況開盤推售2棟220套（售罄），加推1棟部分戶型，共54套成都ICC(成都環(huán)貿(mào)廣場(chǎng))規(guī)劃總建筑面積約125萬平方米，規(guī)劃有國際化高品質(zhì)商場(chǎng)、甲級(jí)辦公樓、國際高端品牌酒店、高品質(zhì)住宅,其中兩棟280米高的雙子塔更被譽(yù)為“金融街門廊”，其在售物業(yè)為住宅，即——天曜Part3項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目總平規(guī)劃項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)天曜總體規(guī)劃在售戶型分析主要特色簡(jiǎn)析主要競(jìng)品簡(jiǎn)析項(xiàng)目基本情況|總平規(guī)劃二期/三期ICC一期天曜SIRIUS280米辦公樓酒店古雅坡路東大路地鐵2號(hào)線總體規(guī)劃ICC占地面積259畝，總體量約125萬平方米，其中商業(yè)16.5萬平方米、酒店4萬平方米，其他業(yè)態(tài)體量尚未公布項(xiàng)目分期項(xiàng)目總體分三期開發(fā)，一期為住宅“天曜”；二期三期為綜合體項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目自身配套完備，集地標(biāo)式寫字樓、高端購物中心、酒店、住宅多種業(yè)態(tài)純正地鐵上蓋物業(yè)，購物中心地下樓層直通地鐵2號(hào)線進(jìn)出口天際觀景平臺(tái)，位于主塔之一頂端項(xiàng)目二期/三期觀景平臺(tái)Part3項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目總平規(guī)劃項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)天曜總體規(guī)劃在售戶型分析主要特色簡(jiǎn)析主要競(jìng)品簡(jiǎn)析項(xiàng)目基本情況|天曜總體規(guī)劃總體規(guī)劃天曜SIRIUS總建筑面積15萬平方米，共六棟住宅項(xiàng)目批次首批次開盤推出2棟，220套，開盤當(dāng)日售罄；兩日后加推1棟部分戶型，54套自身配套會(huì)所——總面積3500㎡，分為地上地下兩層。設(shè)施包括室內(nèi)泳池、室外泳池、健身室、瑜伽室、宴會(huì)廳、棋牌室等；只針對(duì)業(yè)主開放，物業(yè)管理費(fèi)4.5元/平米·月園林——貝爾高林公司設(shè)計(jì)，以星空為主題的社區(qū)園林2#售罄區(qū)內(nèi)會(huì)所通源街東路沿線5棟未售6棟未售7棟未售3棟未售古雅坡路1#在售已售在售未售Part3項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目總平規(guī)劃項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)天曜總體規(guī)劃在售戶型分析主要特色簡(jiǎn)析主要競(jìng)品簡(jiǎn)析項(xiàng)目基本情況|在售戶型分布1棟在售A、E戶型2棟售罄棟數(shù)戶型面積（平米）套型套數(shù)（套）占比1棟A戶型（17F以下）102套二兩廳單衛(wèi)36

22%E戶型（18F以上，兩戶并一戶）179套三兩廳雙衛(wèi)18

11%C戶型（未售）151套三兩廳雙衛(wèi)3924%D戶型（未售）158套四兩廳雙衛(wèi)39

24%項(xiàng)目基本情況|在售戶型分析A戶型，102平米，套二單衛(wèi)優(yōu)勢(shì)戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)明確大尺寸，居住舒適度高臥室均有飄窗設(shè)計(jì)劣勢(shì)廚房開間只有2米，略顯狹窄主朝向臨規(guī)劃道路，可能受噪音影響入戶門直對(duì)客廳，私密性欠佳客廳飯廳觀景陽臺(tái)主臥客臥衛(wèi)生間廚房工作陽臺(tái)項(xiàng)目基本情況|在售戶型分析E戶型，179平米，套四雙衛(wèi)優(yōu)勢(shì)戶型方正，三面采光大尺寸，居住舒適度高主臥與次臥分開布局，保證主臥私密性劣勢(shì)主朝向臨街，受噪音影響可能性較大動(dòng)靜分區(qū)不明確，干擾較大入戶正對(duì)大廳，私密性欠佳Part3項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目總平規(guī)劃項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)天曜總體規(guī)劃在售戶型分析產(chǎn)品主要特色主要競(jìng)品簡(jiǎn)析自身配套豐富——首期天曜SIRIUS項(xiàng)目作為成都ICC的組成部分，自身配套豐富；同時(shí)毗鄰沙河，臨近塔子山公園，自然環(huán)境良好產(chǎn)品戶型——天曜目前在售戶型設(shè)計(jì)方正且尺寸大，居住舒適度高；但項(xiàng)目與市區(qū)同套型產(chǎn)品相比面積整體偏大，總價(jià)高，購買客戶群體有限天曜效果圖外立面效果圖售樓部內(nèi)部實(shí)拍高品質(zhì)配套，大尺寸戶型居住舒適度高項(xiàng)目基本情況|主要特色Part3項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目總平規(guī)劃項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)天曜總體規(guī)劃在售戶型分析產(chǎn)品主要特色主要競(jìng)品簡(jiǎn)析項(xiàng)目周邊雖土地供應(yīng)多，但目前面市較少，因此競(jìng)爭(zhēng)壓力較小項(xiàng)目基本情況|主要競(jìng)品項(xiàng)目名稱九龍倉御園華潤二十四城開發(fā)商九龍倉華潤占地（畝）約158畝總約840畝，四期占地58畝建面（萬平米）42萬平方米210萬平米物業(yè)形態(tài)住宅住宅容積率3.04.0總戶數(shù)（戶）總戶數(shù)2100戶首批次384套面積區(qū)間（平米）130-170平方米88-145平方米綠化率35%48%自身配套會(huì)所；主題花園辦公樓、購物中心、幼兒園、會(huì)所、區(qū)內(nèi)公園均價(jià)（元/平米）11000元/平方米9800元/平方米優(yōu)劣勢(shì)簡(jiǎn)析優(yōu)勢(shì)：270米樓距，純居環(huán)境劣勢(shì)：產(chǎn)品戶型偏大，面積區(qū)間130-170平方米，總價(jià)較高自身配套不足優(yōu)勢(shì)：現(xiàn)階段配套已基本呈現(xiàn)，商業(yè)、商務(wù)、生活配套齊全項(xiàng)目產(chǎn)品戶型針對(duì)主流市場(chǎng)，總價(jià)較低劣勢(shì)：品質(zhì)偏向中端Part4銷售情況銷售情況棟數(shù)戶型面積（平米）套型套數(shù)（套）去化率（%）開盤價(jià)格小結(jié)2棟A戶型102套二兩廳單衛(wèi)74100%內(nèi)部認(rèn)購，價(jià)格偏低開盤售罄B戶型117套二兩廳雙衛(wèi)70100%D戶型155套三兩廳雙衛(wèi)72100%其他（注）//4100%注：其他戶型為特色戶型，位于一層和頂層，面積區(qū)間230-470平方米不等，已全部抵押首期一批次——開盤推出2棟，共220套首期加推——加推1棟A、E戶型，共54套棟數(shù)戶型面積（平米）套型套數(shù)（套）去化率（%）價(jià)格小結(jié)1棟A戶型102套二兩廳單衛(wèi)3670%10700元/平米提價(jià)平銷C戶型151套三兩廳雙衛(wèi)39未售D戶型158套三兩廳雙衛(wèi)39未售E戶型179套四兩廳雙衛(wèi)1850%注：銷售套數(shù)、價(jià)格均來源于現(xiàn)場(chǎng)銷控Part5營銷推廣分析線上推廣訴求推廣重要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目重大活動(dòng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝營銷推廣分析|重要節(jié)點(diǎn)祥寶投資有限公司獲得土地ICC正式亮相ICC展示中心亮相天曜SIRIUS登場(chǎng)ICC|天曜SIRIUS開盤開盤售罄開盤兩日后加推Part5營銷推廣分析線上推廣訴求推廣重要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目重大活動(dòng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝營銷推廣分析|重要節(jié)點(diǎn)刊登時(shí)間媒報(bào)名稱報(bào)版形態(tài)主題項(xiàng)目訴求2011.10.18成都商報(bào)半版ICC正式亮相為成都“第四城加冕”項(xiàng)目推廣2011.11.3華西都市報(bào)整版成都ICC國際都會(huì)理想生活的踐行者項(xiàng)目定位2011.11.3成都商報(bào)整版成都ICC傾力奉獻(xiàn)“天府門廊”項(xiàng)目定位2011.11.10成都商報(bào)半版香港有九龍站成都看攀成鋼區(qū)域價(jià)值2011.11.10華西都市報(bào)半版城市綜合體成都可向香港學(xué)些什么？項(xiàng)目定位2011.11.17華西都市報(bào)跨版成都ICC代言城市綜合體的3.0時(shí)代項(xiàng)目價(jià)值2011.11.24成都商報(bào)跨版有一種綜合體只應(yīng)天上有項(xiàng)目價(jià)值2011.12.16成都商報(bào)整版成都ICC首期產(chǎn)品天曜SIRIUS耀世登場(chǎng)項(xiàng)目價(jià)值2011.12.16華西都市報(bào)整版成都ICC“天曜”光芒璀璨城東項(xiàng)目價(jià)值2012.4.13華西都市報(bào)成都商報(bào)整版天賦天府天曜添耀釋放開盤信息2012.4.202012.5.3華西都市報(bào)整版?zhèn)髌?？天曜！產(chǎn)品價(jià)值2012.5.10華西都市報(bào)成都商報(bào)半版天曜傳奇產(chǎn)品價(jià)值由報(bào)廣跟蹤得知，該項(xiàng)目主要推廣訴求為區(qū)域價(jià)值及產(chǎn)品高端屬性從報(bào)廣可以看出，在2011年末進(jìn)行了大規(guī)模的線上造勢(shì)，實(shí)現(xiàn)ICC品牌落地2012年1-3月，項(xiàng)目線上幾無推廣，四月開盤之初又通過線上報(bào)媒釋放住宅面市信息前期造勢(shì)，實(shí)現(xiàn)ICC品牌落地開盤前預(yù)熱，吸引市場(chǎng)關(guān)注，釋放住宅面市信息開盤后，線上保持熱度，繼續(xù)炒熱項(xiàng)目價(jià)值Part5營銷推廣分析線上推廣訴求推廣重要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目重大活動(dòng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝營銷推廣分析|重大活動(dòng)通過開展大型圈層活動(dòng)，提升項(xiàng)目高端調(diào)性及圈層影響力2012-4-27天曜

開盤2012-4-19成都全球投資峰會(huì)