我國物流地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析

我國物流地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析一、中國網(wǎng)上零售交易額伴隨20世紀(jì)下半葉以來經(jīng)濟(jì)全球化加速以及科技迅猛發(fā)展，全面帶動(dòng)了人流、信息流和物流的高速發(fā)展。其中全球化供應(yīng)鏈的建立、消費(fèi)物流的崛起、高端制造的飛速發(fā)展對現(xiàn)代物流提出了新的要求。以電子商務(wù)為例，我國2020年網(wǎng)上零售交易額為11.76萬億元，同比增長10.63%。隨著中西部地區(qū)和廣大農(nóng)村消費(fèi)潛力進(jìn)一步釋放，以及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的普及、5G網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步賦能人工智能、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算及物聯(lián)網(wǎng)等新興技術(shù)在各行業(yè)的運(yùn)用，電子商務(wù)未來仍將實(shí)現(xiàn)較快速度發(fā)展，并推動(dòng)高標(biāo)物流設(shè)施需求的激增。從網(wǎng)絡(luò)購物用戶規(guī)模來看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年6月，我國網(wǎng)絡(luò)購物用戶規(guī)模為7.49億人，占整體網(wǎng)民規(guī)模比例為79.7%。二、中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析2008年我國社會(huì)物流總額為89.9萬億元，到2019年年末增長至298萬億元，年復(fù)合增速11.6%。并且伴隨我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展，物流行業(yè)需求仍將繼續(xù)高增，預(yù)計(jì)到2024年，我國社會(huì)物流總額將超過430萬億元，較2019年末增長44%。我國物流設(shè)施近年來雖已取得長足發(fā)展，但和發(fā)達(dá)國家相比，整體規(guī)模相較我國龐大經(jīng)濟(jì)體量和人口規(guī)模而言仍然很小，截至2019年我國人均物流地產(chǎn)面積僅0.7平米，橫向?qū)Ρ热毡荆?.0平米）、美國（3.8平米）、新加坡（1.9平米）、澳大利亞（1.6平米），人均設(shè)施面積與歐美、日本等發(fā)達(dá)市場相比差距仍較大。從我國裝卸搬運(yùn)和倉儲(chǔ)業(yè)固定資產(chǎn)投資額增速來看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012-2016年增速保持較高速度增長，2017年裝卸搬運(yùn)和倉儲(chǔ)業(yè)固定資產(chǎn)投資額增速開始下降，截至2020年裝卸搬運(yùn)和倉儲(chǔ)業(yè)固定資產(chǎn)投資額增速回升至9.9%。三、中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分析目前國內(nèi)物流地產(chǎn)呈“一超多強(qiáng)”的競爭格局。截至2019年底，普洛斯占有近三分之一市場份額，穩(wěn)居國內(nèi)行業(yè)龍頭地位；萬緯物流、易商、宇培、嘉民、安博、寶灣、平安不動(dòng)產(chǎn)、豐樹的市場份額在4%至7%之間，8家公司之間的差距較小，形成第二梯隊(duì)。以上開發(fā)商一共占有近75%的市場份額。從變化趨勢來看，巨頭普洛斯的市場份額呈下降趨勢，越來越多的市場份額被第二梯隊(duì)列強(qiáng)搶占，其中萬科旗下的萬緯物流發(fā)展速度最快。整體來看當(dāng)前物流地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度較高，各主體之間的競爭較為激烈。從進(jìn)駐城市數(shù)量來看，當(dāng)前普洛斯、萬緯、宇培和豐樹的項(xiàng)目分布最為廣泛，進(jìn)駐城市數(shù)量大于40個(gè)，寶灣處于中間水平，目前進(jìn)駐33個(gè)城市。國家物流樞紐城市可分為陸港型、港口型、空港型、生產(chǎn)服務(wù)型、商貿(mào)服務(wù)型、陸上邊境口岸型等6類。從三類港口型樞紐布局?jǐn)?shù)量來看，各家開發(fā)商均重點(diǎn)布局陸港、空港型樞紐，普洛斯、萬緯具備一定優(yōu)勢，寶灣側(cè)重于布局空港型樞紐，有超過一半園區(qū)布置在空港樞紐。四、中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，市場競爭的日趨激烈，使得企業(yè)在追求物流高效運(yùn)作的過程中，對高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化物流設(shè)施的需求不斷上升，為物流地產(chǎn)的興起和快速成長帶來非常好的發(fā)展機(jī)遇。展望物流地產(chǎn)未來發(fā)展，將會(huì)出現(xiàn)以下三大趨勢：1、物流地產(chǎn)是高含金量的細(xì)分市場，前景良好由于物流地產(chǎn)的特異性，可替代產(chǎn)品不多，因此租金仍會(huì)保持一貫的上升勢頭。同時(shí)由于業(yè)主惜售，預(yù)期未來有進(jìn)一步的租金上漲及資本增值的空間。從2012年至2015年主要物流中心城市對符合國際標(biāo)準(zhǔn)的倉庫總體量有巨大提升空間。在這個(gè)土地稀缺的環(huán)境下，物流地產(chǎn)商可以享受到地產(chǎn)增值所帶來的利益，同時(shí)物業(yè)的折舊費(fèi)用可以用來抵扣部分稅收，使得自己也節(jié)省了部分租金和物業(yè)管理費(fèi)用。2、中國新興城市將成為下一個(gè)投資熱點(diǎn)由于一線城市地價(jià)居高不下以及我國二、三線城市物流地產(chǎn)的匱乏狀態(tài)，物流地產(chǎn)的下一個(gè)戰(zhàn)略重點(diǎn)將是二、三線城市。隨著越來越多的公司為了縮減成本將其運(yùn)營中心遷移出北京，物流地產(chǎn)將轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國新興城市。隨著城市化的進(jìn)程和基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)加快，二、三線城市將成為市場競爭的熱點(diǎn)。尤其是圍繞著有大型制造企業(yè)的衛(wèi)星城市，將成為物流地產(chǎn)的投資熱土。3、更多產(chǎn)業(yè)資本看中物流地產(chǎn)，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)品牌與狼共舞隨著物流地產(chǎn)的發(fā)展，越來越多的資本開始進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)商和住宅開發(fā)商進(jìn)入物流地產(chǎn)開發(fā)行列，這其中既有國內(nèi)的開發(fā)集團(tuán)，如華潤、招商局等集團(tuán)也開始涉足物流倉儲(chǔ)領(lǐng)域。也有國外的大財(cái)團(tuán)譬如毅德、安博（AMB）、麥格理旗下的GOODMAN、豐