偉業(yè)顧問(wèn)2010年中糧天津六緯路項(xiàng)目提案報(bào)告

-1-我們必須成就偉大!——中糧天津六緯路項(xiàng)目提案報(bào)告?zhèn)I(yè)顧問(wèn)2010.1.30-2-前面的話性價(jià)比，是二十世紀(jì)最有生命力的思維方式，也是二十一世紀(jì)，最沒(méi)有生命力的思維方式之一，如果，今天我們不做這個(gè)抉擇，明天，在歷史上備受矚目的，就是別人！-3-價(jià)值觀參與者，還是領(lǐng)航者？墊腳石，還是里程碑？蓋房子，還是做作品？開(kāi)發(fā)商，還是運(yùn)營(yíng)商？最好的，還是最好的之一？-4-匯報(bào)目錄一、全視角解讀天津二、項(xiàng)目解讀三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目打造建議五、首開(kāi)區(qū)專題-5-匯報(bào)目錄天津視野項(xiàng)目聚焦整體定位項(xiàng)目打造理念首開(kāi)區(qū)專題（一）走向世界的天津（二）區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)（三）搶奪制高點(diǎn)的新地標(biāo)運(yùn)動(dòng)-6-天津視野——環(huán)渤海都市圈平臺(tái)下的天津21世紀(jì)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的基本單位，既不是企業(yè)，也不是國(guó)家，而是大城市圈，環(huán)渤海都市圈是中國(guó)新世紀(jì)戰(zhàn)略發(fā)展的重點(diǎn)，也是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第三級(jí)。天津作為環(huán)渤海都市圈中的經(jīng)濟(jì)中心，因此迎來(lái)了巨大發(fā)展機(jī)遇。

都市圈珠三角都市圈長(zhǎng)三角都市圈環(huán)渤海都市圈范圍包括廣州、圳、珠海、東莞等14個(gè)市縣區(qū)域內(nèi)包括上海、浙江江蘇等16個(gè)城市包括北京、天津、河北及山東半島、遼東半島等產(chǎn)業(yè)特征輕工業(yè)為主，以外貿(mào)出口加工組裝為向，在紡織品、玩具、家電、家具等行業(yè)占據(jù)優(yōu)勢(shì)，形成了電子信息、電器機(jī)械、石油化工三大新興支柱產(chǎn)業(yè)。門類齊全，輕重工業(yè)發(fā)達(dá)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)全國(guó)領(lǐng)先，內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)一體化程度較高，各城市產(chǎn)業(yè)聯(lián)系密切，成為具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)集群。政治文化角色功能不可替代，形成了貨運(yùn)物流、港口貿(mào)易、鋼鐵基地、汽車制造、重型機(jī)械等優(yōu)勢(shì)行業(yè)。歷史使命開(kāi)啟中國(guó)改革開(kāi)放的大幕締造了全新的中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)代新世紀(jì)戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第三極、必將中國(guó)引領(lǐng)世界經(jīng)濟(jì)大潮環(huán)渤海都市圈是21世紀(jì)中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域！-7-天津視野——環(huán)渤海都市圈平臺(tái)下的天津“首都地區(qū)”概念代替“京津冀”，打造“一軸三帶”新型空間結(jié)構(gòu)：“一軸”：以京、津兩大城市為核心的京津走廊為樞軸；“三帶”：以環(huán)渤海灣為新興發(fā)展帶、以山前城鎮(zhèn)密集地區(qū)為傳統(tǒng)發(fā)展帶、以環(huán)京津燕山和太行山區(qū)為生態(tài)文化發(fā)展帶；區(qū)域一體化是環(huán)渤海都市圈必然的發(fā)展方向，天津市依托經(jīng)濟(jì)中心的戰(zhàn)略地位和北方第一大港的資源優(yōu)勢(shì)，在京津一體化發(fā)展的時(shí)代背景下，必將成為繼北京之后的另一世界級(jí)城市。天津必將成為環(huán)渤海都市圈又一顆璀璨的新星！-8-天津視野——天津城市的發(fā)展現(xiàn)在的天津也正朝著世界級(jí)城市的方向大步邁進(jìn)，濱河新區(qū)和海河開(kāi)發(fā)帶成為天津拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提升城市形象的兩大引擎。天津?yàn)I海新區(qū)更多的承擔(dān)的是拉動(dòng)天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重任濱海新區(qū)GDP每年以20%左右的幅度增漲；全市的GDP中，08年占到了全市48.82%，并且每年以1.5個(gè)百分點(diǎn)擴(kuò)大；現(xiàn)在的天津展現(xiàn)出巨大的活力和發(fā)展?jié)摿Γ?9-天津視野——天津城市的發(fā)展海河是天津的母親河，是天津的標(biāo)志，海河開(kāi)發(fā)帶更多承擔(dān)的是提升天津品位、完善城市功能、展現(xiàn)城市形象的作用，是天津?qū)ν庹故镜拇翱?。海河開(kāi)發(fā)六大節(jié)點(diǎn)：這六大節(jié)點(diǎn)分別是古文化街、鳳凰廣場(chǎng)、運(yùn)河經(jīng)濟(jì)文化、和平中心、南站中心、水上運(yùn)動(dòng)世界等六大商貿(mào)區(qū)，規(guī)劃占地148公頃，建筑面積555萬(wàn)平方米，總投資390億元；現(xiàn)在的天津也正朝著世界級(jí)城市的方向大步邁進(jìn)，濱河新區(qū)和海河開(kāi)發(fā)帶成為天津拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提升城市形象的兩大引擎?，F(xiàn)在的天津展現(xiàn)出巨大的活力和發(fā)展?jié)摿Γ?10-天津視野——項(xiàng)目所在南站區(qū)域的發(fā)展項(xiàng)目所在的南站商貿(mào)區(qū)是海河開(kāi)發(fā)六大節(jié)點(diǎn)之一，未來(lái)該區(qū)域?qū)⒄犀F(xiàn)在的小白樓商務(wù)板塊，共同打造成為天津的中央商務(wù)區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景廣闊。南站中心商貿(mào)區(qū)：海河開(kāi)發(fā)六大節(jié)點(diǎn)之一，主要建設(shè)項(xiàng)目包括香港嘉里商務(wù)中心、南站CBD項(xiàng)目等，該區(qū)域定位為提供綜合軟硬件優(yōu)質(zhì)服務(wù)的一體化數(shù)字中心商務(wù)區(qū)。

未來(lái)的天津市中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃占地1.8平方公里，位居海河兩岸，由小白樓、解放北路和南站地區(qū)組成。項(xiàng)目位置項(xiàng)目所在的南站CBD是天津最具投資價(jià)值和升值潛力的區(qū)域！-11-天津視野——項(xiàng)目所在南站區(qū)域的發(fā)展隨著中糧、嘉里、中信等先進(jìn)資本的大規(guī)模進(jìn)入，該區(qū)域CBD發(fā)展前景已然顯現(xiàn)，將成為天津市最具國(guó)際化、都市化的區(qū)域，代表天津世界級(jí)城市的窗口。天津嘉里中心項(xiàng)目規(guī)劃建成38層、建筑面積約10萬(wàn)平方米的香格里拉五星級(jí)酒店，71層、300多米高的國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓以及近3000平方米的無(wú)柱宴會(huì)廳和高級(jí)服務(wù)式公寓、綜合購(gòu)物中心、高級(jí)精裝公寓、地下停車場(chǎng)等。天津嘉里中心：集390米世界級(jí)地標(biāo)綜合樓、五星酒店、豪華公寓、5A級(jí)寫(xiě)字樓和國(guó)際旗艦品牌購(gòu)物中心為一身的全球標(biāo)志性綜合建筑集群，項(xiàng)目總建筑面積約75.5萬(wàn)㎡。中糧地產(chǎn)天津六緯路項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值已然顯現(xiàn),為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定了良好的發(fā)展平臺(tái)。-12-天津城市及區(qū)域解讀小結(jié)新城時(shí)代在環(huán)渤海都市圈一體化和大發(fā)展的時(shí)代背景下，天津依托于濱海新區(qū)和海河開(kāi)發(fā)帶兩大區(qū)域發(fā)展引擎，正朝著世界級(jí)新城大步邁進(jìn)。國(guó)際化時(shí)代國(guó)際化是天津作為世界級(jí)新城的必然發(fā)展方向，項(xiàng)目所在的CBD作為城市的窗口，將成為天津最具國(guó)際化的區(qū)域。契機(jī)時(shí)代天津的世界級(jí)新城運(yùn)動(dòng)和區(qū)域的國(guó)際化發(fā)展趨勢(shì)為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)創(chuàng)展出了前所未有的發(fā)展契機(jī)——立足天津CBD，迎合區(qū)域國(guó)際化發(fā)展。-13-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——宏觀市場(chǎng)環(huán)境宏觀政策層面：繼國(guó)務(wù)院12月9日“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整、14日“國(guó)四條”出臺(tái)之后,17日財(cái)政部等五部委再度出手打擊開(kāi)發(fā)商囤地。近期中央密集出臺(tái)信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，透露出管理層對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的擔(dān)憂，全面加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，政策收緊傾向明顯。

國(guó)務(wù)院要求“遏制房?jī)r(jià)”實(shí)行差異化信貸政策：一要增加普通商品住房有效供給；二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。五部委聯(lián)合出臺(tái)土地政策，土地首付款提高：明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。而此前地方大多執(zhí)行20%-30%的首付政策。-14-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——宏觀市場(chǎng)環(huán)境全國(guó)主要城市住宅周度成交情況（12.14-12.20）宏觀市場(chǎng)層面：以環(huán)渤海區(qū)域及中部區(qū)域?yàn)榇淼?、處于快速城市化階段的二線城市房地產(chǎn)成交活躍，住房需求旺盛，且起點(diǎn)低、投資潛力巨大，受政策影響相對(duì)較小。-15-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——宏觀市場(chǎng)環(huán)境天津市人口總量增長(zhǎng)加快，其中外來(lái)流動(dòng)人口越來(lái)越成為天津人口總量增長(zhǎng)的主要來(lái)源，外來(lái)人口漲幅比例也在穩(wěn)步增長(zhǎng);市中心地區(qū)人口向外擴(kuò)散趨勢(shì)明顯、環(huán)城地區(qū)與濱海新區(qū)成為新增的人口聚集地，城市核心區(qū)越加稀缺。天津市天津正處于加速城市化階段，在舊城改造和新城建設(shè)的推動(dòng)下，常住人口、流動(dòng)人口高速增長(zhǎng)，人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，未來(lái)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿薮蟆?16-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——宏觀市場(chǎng)環(huán)境天津的住房市場(chǎng)正處于快速上升階段，近年來(lái)商品房住宅供應(yīng)、需求及成交價(jià)格出現(xiàn)快速上升勢(shì)頭，對(duì)新增住房的需求強(qiáng)勁。2009年1-11月天津商品住宅累計(jì)供應(yīng)1033萬(wàn)㎡，累計(jì)成交1191萬(wàn)㎡；其中2009年11月供應(yīng)129萬(wàn)㎡，成交124萬(wàn)㎡，供需趨于平衡；11月成交價(jià)格7843元/㎡，價(jià)格漲幅趨于平緩。2007-2009天津市商品住宅銷售價(jià)格同比情況2007-2009天津市商品住宅銷售面積同比情況-17-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——宏觀市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域成交套數(shù)成交價(jià)格和平區(qū)25718707南開(kāi)區(qū)47214642河西區(qū)43411986紅橋區(qū)43711683開(kāi)發(fā)區(qū)4189804河北區(qū)3989477河?xùn)|區(qū)3959265塘沽區(qū)12228998東麗區(qū)4478829西青區(qū)10458025津南區(qū)10936790北辰區(qū)5316461薊縣7945670漢沽區(qū)10725572大港區(qū)4485163寶坻區(qū)10154994靜?？h5824844武清區(qū)6894786寧河縣134415相對(duì)天津中心城其他區(qū)域而言，客戶對(duì)項(xiàng)目所在的河?xùn)|區(qū)認(rèn)可度不高，房?jī)r(jià)要明顯低于其他區(qū)域。-18-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——宏觀市場(chǎng)環(huán)境天津的商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入快速上升通道，高品質(zhì)寫(xiě)字樓、酒店及中心城區(qū)的商業(yè)綜合體需求出現(xiàn)增加趨勢(shì)，在天津向世界級(jí)大都市發(fā)展的背景下，商業(yè)地產(chǎn)前景看好。酒店市場(chǎng)——整體品質(zhì)不斷提升目前天津已有122家星級(jí)酒店，10家五星級(jí)酒店，明年再建成天津賓館、威斯汀、萊佛士等一系列高星級(jí)酒店酒店，使天津五星級(jí)酒店達(dá)到20家，天津酒店的整體品質(zhì)不斷提升。寫(xiě)字樓市場(chǎng)——呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的健康發(fā)展態(tài)勢(shì)天津市場(chǎng)寫(xiě)字樓主要集中在南京路沿線、小白樓區(qū)域（定位為CBD）、友誼路區(qū)域（金融街區(qū)域），優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓入住率普遍在80%以上，甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金4.8元/㎡，投資收益高。商業(yè)市場(chǎng)——中心城區(qū)商業(yè)綜合體備受市場(chǎng)青睞：08年全年商業(yè)成交量達(dá)138萬(wàn)平米，為歷史最高，中心城區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目倍受市場(chǎng)青睞，銷售報(bào)價(jià)集中在2-4萬(wàn)元/平方米，高于同區(qū)域住宅1.3-3倍。-19-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)天津舊城改造使土地集中釋放，眾多外地品牌開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)入天津市場(chǎng)，拿地規(guī)模達(dá)到600萬(wàn)以上，品牌開(kāi)發(fā)商的大盤競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主流。潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目環(huán)球金融中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)華業(yè)地塊和黃世紀(jì)都匯中糧大悅城金地一號(hào)橋嘉里中心深振業(yè)地塊現(xiàn)代城中信九龍仁恒耳閘項(xiàng)目陸家嘴小伙巷項(xiàng)目體量(㎡)60501532.4503574197599.73293開(kāi)發(fā)商金融街萬(wàn)達(dá)華業(yè)和記黃埔中糧金地嘉里振業(yè)現(xiàn)代城中信仁恒陸家嘴入市時(shí)間200920102010201020102010201020112011201120112011-20-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)金融街、和記黃埔、嘉里、中信等品牌開(kāi)發(fā)商齊聚海河開(kāi)發(fā)帶，拿地規(guī)模大，產(chǎn)品以綜合體類型為主，區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。

現(xiàn)代城海河廣場(chǎng)中信九龍仁恒耳閘

大悅城嘉里中心世紀(jì)都匯博軒園華業(yè)地塊城市CBD金地地塊深振業(yè)地塊南京路沿線老城廂環(huán)球金融陸家嘴小伙巷海河區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域次競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目環(huán)球金融中心嘉里中心中信九龍華業(yè)地塊和黃世紀(jì)都匯中糧大悅城金地一號(hào)橋深振業(yè)地塊現(xiàn)代城仁恒耳閘項(xiàng)目陸家嘴小伙巷項(xiàng)目體量(㎡)607499.71532.4503519753293-21-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)嘉里中心、中信九龍項(xiàng)目及天津環(huán)球金融中心距離本項(xiàng)目最近，產(chǎn)品類型與本項(xiàng)目相似，營(yíng)銷周期重疊，將成為本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。中信九龍嘉里中心環(huán)球金融海河本項(xiàng)目-22-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商：金融街控股股份有限公司位置:和平區(qū)大沽橋與興安路交匯處總占地：53200平方米總建筑面積：600000平方米總套數(shù)：1076戶容積率：4.8綠化率：30%車位數(shù)：1：1.5，1：0.3物業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：5.5元/平米/月開(kāi)盤日期：2009.5.23交房日期：2009.12第一批入住寫(xiě)字樓75層336.9米津塔28層津門圣瑞吉斯酒店六星級(jí)津門綜合體形式，包含豪華公寓、酒店式公寓、六星級(jí)酒店、地標(biāo)性寫(xiě)字樓。“津門”，為項(xiàng)目體西側(cè)對(duì)稱階梯式豪華公寓，6棟19、28、41層的高層?！敖蛩保瑸轫?xiàng)目東側(cè)酒店式公寓，28層頂層相連東西2棟高層。圣瑞吉斯酒店，六星級(jí)世界著名酒店，以拉德芳斯門型佇立于津門之間。寫(xiě)字樓，項(xiàng)目最東側(cè)，336.9米、75層地上高度。環(huán)球金融中心項(xiàng)目-23-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)球金融中心項(xiàng)目產(chǎn)品分析戶型面積區(qū)間套數(shù)比例津塔一居59-6137461%80，87，88-9013321.7%二居127、128、1307912.9%三居138274.4%津門三居177、188、217、28136882%四居3578018%津塔以中小戶型為主，投資功能突出；津門以三、四居中大戶型為主，豪宅形象高端定位；后期將推出頂層豪宅，價(jià)位大幅升級(jí)。類別套數(shù)面積區(qū)間報(bào)價(jià)津門440左右177-357（188、217主力）28000津塔613左右59-138（59、90主力）24000住宅戶型占比分析綜合體以豪華公寓、酒店式公寓先期入市，隨后啟動(dòng)寫(xiě)字樓與酒店-24-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)球金融中心項(xiàng)目項(xiàng)目現(xiàn)階段外宣均價(jià)津門30000元/平米，津塔26000元/平，一次性優(yōu)惠3%；10月份以來(lái)價(jià)格飆升，項(xiàng)目最終預(yù)計(jì)均價(jià)為35000元/平月均銷售90套，單季度去化量5.07萬(wàn)平米；價(jià)格穩(wěn)步上漲；開(kāi)盤至10月份均價(jià)漲幅15.6%-25-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)球金融中心項(xiàng)目購(gòu)買動(dòng)機(jī)津門客戶，居住升級(jí)彰顯身份；津塔客戶，高端投資，保值增值區(qū)域分布天津市內(nèi)六區(qū)為主，占60%；外省市，北京、上海，外籍人士，占40%職業(yè)構(gòu)成多個(gè)行業(yè)領(lǐng)軍層次的高端人群，如五金行業(yè)等，年齡在40-55歲津門客群除本市塔尖地位、高端收入人群，兼有相當(dāng)比例的外地外籍財(cái)力豐厚人士；津塔吸引白領(lǐng)階層和外地外籍人士的投資行為。-26-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)天津嘉里中心項(xiàng)目項(xiàng)目概況：是集香格里拉大酒店、高級(jí)公寓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等功能于一體的大型綜合型項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地面積約8.6萬(wàn)平方米，總建筑面積約74萬(wàn)平米，整個(gè)項(xiàng)目將在5年左右時(shí)間完成。開(kāi)發(fā)進(jìn)程：項(xiàng)目擬分成兩期開(kāi)發(fā)，一期工程建設(shè)規(guī)模約55萬(wàn)㎡，包括三棟高約200米的高級(jí)公寓、一棟高約161米的豪華酒店以及商業(yè)和裙樓部分，二期包括一棟高約333米的超高層高級(jí)辦公樓。-27-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)天津嘉里中心項(xiàng)目從1988年嘉里集團(tuán)開(kāi)始向中國(guó)大陸投資建設(shè)北京中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心一期，陸續(xù)建設(shè)了北京嘉里中心、中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心二期、中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心三期、上海嘉里中心等地標(biāo)性工程。嘉里集團(tuán)擁有豐富的高端城市綜合體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，未來(lái)天津嘉里中心項(xiàng)目很可能繼續(xù)走高端商務(wù)產(chǎn)品路線，以項(xiàng)目配套以及高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)為項(xiàng)目住宅部分的核心賣點(diǎn)。上海嘉里中心包括一幢26層之甲級(jí)辦公大樓、一幢25層之五星級(jí)酒店式服務(wù)公寓及設(shè)備齊全的休閑健身會(huì)所。北京國(guó)貿(mào)三期北京嘉里中心嘉里星源匯星源匯總建筑面積46440平方米，由東、西兩塔構(gòu)成，高端精裝修公寓產(chǎn)品，主力戶型70-90平米，并包括1800平米的專屬高品質(zhì)會(huì)所-28-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中信九龍項(xiàng)目項(xiàng)目概況：中信南站項(xiàng)目總占地面積為13.79萬(wàn)平方米，規(guī)劃地上建筑面積約93萬(wàn)平方米；項(xiàng)目階段：已聘請(qǐng)了包括世界著名的美國(guó)KPF規(guī)劃設(shè)計(jì)公司進(jìn)行總體建筑規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)工作，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目投資超過(guò)150億元，2011年才能入市銷售。-29-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中信九龍項(xiàng)目中信地產(chǎn)最拿手的是做中高端住宅產(chǎn)品，綜合體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不多，天津中信九龍項(xiàng)目很可能以中高端改善型住宅產(chǎn)品先行，以高品質(zhì)居住環(huán)境為項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)。深圳中信紅樹(shù)灣北京中信城長(zhǎng)沙中信新城北京國(guó)貿(mào)三期珠海中信灣上海中信和平家園-30-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)造城運(yùn)動(dòng)天津舊城改造使土地集中釋放，眾多外地品牌開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)入、規(guī)模拿地，先進(jìn)資本的進(jìn)入為天津的發(fā)展注入了新的活力，也拉開(kāi)了天津造城運(yùn)動(dòng)的序幕。新地標(biāo)運(yùn)動(dòng)在轟轟烈烈的造城運(yùn)動(dòng)中，一座座地標(biāo)性的綜合體建筑群沿著海河開(kāi)發(fā)帶拔地而起，在提升區(qū)域價(jià)值的同時(shí)，也加劇了各項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)壓力。搶奪制高點(diǎn)的關(guān)鍵時(shí)期面對(duì)品牌開(kāi)發(fā)商轟轟烈烈的造城運(yùn)動(dòng)和新地標(biāo)運(yùn)動(dòng)，誰(shuí)能夠站得更高，意味著誰(shuí)就更有可能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出。-31-匯報(bào)目錄一、全視角解讀天津二、項(xiàng)目解讀三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目打造建議五、首開(kāi)區(qū)專題-32-天津視野項(xiàng)目聚焦整體定位項(xiàng)目打造理念首開(kāi)區(qū)專題（一）逐步強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域價(jià)值（二）復(fù)合多元的產(chǎn)品構(gòu)成（三）時(shí)代賦予的多重使命-33-項(xiàng)目解讀——區(qū)位條件項(xiàng)目位置天津火車站項(xiàng)目位置項(xiàng)目距離火車站直線距離不到1000米城市核心地段：項(xiàng)目位于城市核心地段，距離天津市的現(xiàn)有商務(wù)區(qū)及政府行政中心直線距離僅有約2公里內(nèi)。項(xiàng)目位于天津市河?xùn)|區(qū)，與天津市現(xiàn)有商務(wù)區(qū)及政府行政中心僅約2公里，城市核心地段。項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)闉I河開(kāi)發(fā)六大節(jié)點(diǎn)之一的南站CBD，是天津市未來(lái)商業(yè)、商務(wù)發(fā)展的核心區(qū)域。-34-項(xiàng)目周邊主要干路：十一經(jīng)路、曲阜道、新開(kāi)路、六緯路，七緯路、華昌道、南京路、海河?xùn)|路、內(nèi)環(huán)線主要鐵路樞紐：天津站主要道路橋梁：李公樓立交橋、十一經(jīng)路立交橋、順馳橋、東風(fēng)立交橋海河橋梁：大光明橋、保定橋、金匯橋、赤峰橋東風(fēng)立交橋天津站曲阜道南京路十一經(jīng)路獅子林大街新開(kāi)路金獅立交橋十一經(jīng)路立交橋華昌道衛(wèi)國(guó)道紅星路李公樓立交橋順馳橋紅星路七緯路六緯路赤峰橋金匯橋大光明橋保定橋海河?xùn)|路項(xiàng)目解讀——交通條件交通的高可達(dá)性：臨近鐵路交通樞紐、公路體系四通八達(dá)，無(wú)論是大交通還是地塊內(nèi)部交通均十分便捷。-35-商業(yè)配套：華潤(rùn)萬(wàn)家、麥當(dāng)勞、海信廣場(chǎng)、濱江道商圈、小白樓CBD中心等教育配套：天津工業(yè)大學(xué)、外國(guó)語(yǔ)學(xué)院等；醫(yī)療配套：華北醫(yī)院海信廣場(chǎng)麥當(dāng)勞華潤(rùn)萬(wàn)家濱江道外國(guó)語(yǔ)學(xué)院華北醫(yī)院中國(guó)銀行天津工業(yè)大學(xué)海洋情報(bào)局項(xiàng)目解讀——配套及資源坐享優(yōu)質(zhì)配套資源：地塊坐享小白樓城市主中心和海河沿線開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的完美的配套資源及沿河景觀資源。-36-李公樓橋六緯路項(xiàng)目北側(cè)為李公樓橋承接天津站，內(nèi)環(huán)新開(kāi)路段七緯路七緯路位于地塊東側(cè)北為李公樓橋，南是十一經(jīng)路該路況周邊老式居住區(qū)較多，發(fā)展先對(duì)落后十一經(jīng)路十一經(jīng)路位于地塊南側(cè)西接南京路商務(wù)區(qū)東接中環(huán)線、津?yàn)I大道快速路等地塊西側(cè)是六緯路該路處于部分施工階段項(xiàng)目解讀——周邊環(huán)境受舊城改造影響，周邊環(huán)境較差，人流、車流嘈雜。-37-項(xiàng)目解讀——項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積：75.5萬(wàn)㎡住宅建筑面積：43萬(wàn)㎡公建面積：32.5萬(wàn)㎡容積率：5.8390米的樓高集五星酒店、豪華公寓、5A級(jí)寫(xiě)字樓和國(guó)際旗艦品牌購(gòu)物中心為一身的綜合功能形態(tài)大盤地標(biāo)復(fù)合多元舊城改造-38-項(xiàng)目特質(zhì)1、本項(xiàng)目所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)；2、地標(biāo)性的城市綜合體，項(xiàng)目代表著天津世界城市下物業(yè)的發(fā)展方向；3、75.5萬(wàn)㎡的舊城改造，項(xiàng)目同時(shí)也擔(dān)負(fù)著河?xùn)|區(qū)崛起的重任，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也將重新定義區(qū)域價(jià)值。-39-項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)使命項(xiàng)目同時(shí)擁有區(qū)域開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的雙重使命：（1）作為一個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展、展現(xiàn)天津世界級(jí)城市形象的使命；（2）作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，更要考慮如何才能在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出！-40-匯報(bào)目錄一、全視角解讀天津二、項(xiàng)目解讀三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目打造建議五、首開(kāi)區(qū)專題-41-天津視野項(xiàng)目聚焦整體定位項(xiàng)目打造理念首開(kāi)區(qū)專題（一）前瞻性的項(xiàng)目定位及競(jìng)爭(zhēng)策略（二）引領(lǐng)發(fā)展的項(xiàng)目定位（三）項(xiàng)目定位的實(shí)現(xiàn)-42-本項(xiàng)目定位分析及競(jìng)爭(zhēng)策略研究命題研究實(shí)質(zhì)結(jié)論導(dǎo)向宏觀大勢(shì)生存環(huán)境的考量整體市場(chǎng)向好，不動(dòng)產(chǎn)投資預(yù)期明顯，核心地段的高端產(chǎn)品的抗波動(dòng)能力和盈利能力較強(qiáng)。城市解讀城市發(fā)展契機(jī)在天津轉(zhuǎn)型和發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期的背景下，我們是成為引領(lǐng)發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)者，還是成為順應(yīng)潮流的跟隨者？區(qū)域價(jià)值區(qū)域的價(jià)值支撐能力區(qū)域發(fā)展方向明確，價(jià)值潛力巨大。幾大開(kāi)發(fā)商齊聚，能夠迅速提升區(qū)域價(jià)值。地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的考量與環(huán)球金融中心、中信九龍和嘉里中心面臨直接競(jìng)爭(zhēng)，在項(xiàng)目位置、體量、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品力及品牌等方面很難找到明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期晚于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，如何實(shí)現(xiàn)后發(fā)先至。自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)和限制的辯證研究區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，但現(xiàn)狀有待成熟，價(jià)值支撐力有限；業(yè)態(tài)多元復(fù)合，包含地標(biāo)建筑，有利于項(xiàng)目?jī)r(jià)值樹(shù)立；自身?xiàng)l件方面與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在同質(zhì)性。結(jié)論前瞻性的思考；迎合、超越、引領(lǐng)的策略-43-項(xiàng)目定位中糧·

中糧城打造站在世界高度的國(guó)際多元復(fù)合“中心城”區(qū)域價(jià)值的標(biāo)桿，城市價(jià)值的代表國(guó)際化的開(kāi)啟者，新標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)導(dǎo)者-44-項(xiàng)目定位詮釋前瞻性的定位：前瞻性的項(xiàng)目理念：前瞻性的打造思路：價(jià)值的標(biāo)桿、標(biāo)準(zhǔn)的制定者、發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)者以中心城凌駕城市綜合體，樹(shù)立新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式由迎合市場(chǎng)、細(xì)節(jié)超越向全面超越、引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展-45-項(xiàng)目定位詮釋關(guān)于項(xiàng)目定位的高度和角度

高度決定視野，是實(shí)現(xiàn)后來(lái)居上的關(guān)鍵只有站在世界的高度，才能看清未來(lái)的發(fā)展方向，才能通過(guò)前瞻性的眼光找到正確的道路；角度決定思維方式，是創(chuàng)造差異的途徑只有站在領(lǐng)導(dǎo)者的角度，才能找到屬于我們的方式，才能夠通過(guò)自己的方式實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。-46-項(xiàng)目定位詮釋對(duì)于中心城的理解

中心城是新的思維方式以造城的方式引領(lǐng)城市和區(qū)域的發(fā)展，強(qiáng)調(diào)前瞻性和先進(jìn)性的打造，代表著發(fā)展方向；是城市經(jīng)濟(jì)、文化的中心通過(guò)聚集的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，代表了城市經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展水平；是城市成熟、文明的標(biāo)志通過(guò)發(fā)展帶動(dòng)了城市的發(fā)展，從而成為城市的標(biāo)志和名片；是一種可以復(fù)制的模式先有人后有城的開(kāi)發(fā)模式，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可復(fù)制模式，是城市區(qū)域發(fā)展的可復(fù)制模式。-47-項(xiàng)目定位詮釋關(guān)于迎合、超越、引領(lǐng)的策略

這是一種創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的策略在與競(jìng)品同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，如何實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。打造超越市場(chǎng)發(fā)展水平的產(chǎn)品，引領(lǐng)市場(chǎng)的發(fā)展方向是創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有效途徑；是前瞻性的體現(xiàn)打造超越市場(chǎng)發(fā)展水平的產(chǎn)品，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流能夠體現(xiàn)項(xiàng)目的前瞻性；是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵有選擇的超越，在迎合的基礎(chǔ)上超越，是實(shí)現(xiàn)引領(lǐng)策略的關(guān)鍵，也是前瞻性理念成功的關(guān)鍵。-48-項(xiàng)目功能定位以“中心城”為核心理念的、城市地標(biāo)級(jí)的融匯人文、休閑、商務(wù)、居住和時(shí)尚功能為一體的世界級(jí)多元復(fù)合中心以高端居住物業(yè)為項(xiàng)目的核心超越點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)居住物業(yè)的舒適度、功能化及科技環(huán)?；c世界水平的接軌，結(jié)合不同時(shí)段的核心策略，形成本項(xiàng)目在高檔住宅方面的獨(dú)特魅力；以商業(yè)公建部分作為項(xiàng)目的核心價(jià)值體現(xiàn)，通過(guò)城市地標(biāo)式的外在表現(xiàn)形式，聚集世界級(jí)商務(wù)和品牌的內(nèi)在組成，確立項(xiàng)目世界級(jí)多元復(fù)合中心的形象和地位。-49-匯報(bào)目錄一、全視角解讀天津二、項(xiàng)目解讀三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目打造建議五、首開(kāi)區(qū)專題-50-天津視野項(xiàng)目聚焦整體定位項(xiàng)目打造理念首開(kāi)區(qū)專題（一）成功案例經(jīng)驗(yàn)分享（二）項(xiàng)目七大打造建議-51-成功案例借鑒（一）東京六本木（二）深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城-52-東京六本木東京六本木新城是東京著名的購(gòu)物中心和旅游中心。該項(xiàng)目是日本國(guó)內(nèi)最大的由民間力量為主體實(shí)施的城市綜合再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。占地面積約11.5萬(wàn)m2，建筑面積約為75.91萬(wàn)m2,開(kāi)發(fā)歷時(shí)17年。先有六本木，后有東京CBD。此處孕育了多樣的文化，尤其是聚集了各國(guó)的大使館、外資企業(yè)、媒體、時(shí)尚、藝術(shù)關(guān)聯(lián)企業(yè)，六本木已經(jīng)成為國(guó)際性的信息前沿。-53-設(shè)計(jì)思想不僅實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目與城市的完美融合，在項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)上更加注重將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為旅游目的地，商業(yè)、旅游觀光等多功能相結(jié)合，整個(gè)業(yè)態(tài)組合考慮顧客的多種需求；六本木共劃分為四個(gè)街區(qū)，各街區(qū)建筑的群房都和商業(yè)設(shè)施相連，隨處可見(jiàn)綠地和廣場(chǎng)，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間。D街區(qū)B街區(qū)C街區(qū)A街區(qū)A：六本木山的主入口，和地鐵六本木車站和地下通道相連，由地鐵入口和好萊塢美容廣場(chǎng)組成B：中央?yún)^(qū)域?yàn)榈厣?4層的森大廈，是六本木山的標(biāo)志，其頂層是作為文化核心的森藝術(shù)中心。B區(qū)作為商業(yè)、文化、信息中心一并設(shè)置了旅館、櫸樹(shù)坂綜合體、朝日電視等C：由4棟住宅樓組成，和毗鄰的元麻布安靜的住宅區(qū)相協(xié)調(diào)D：六本木山入口大廈等，由店鋪、辦公、住宅構(gòu)成東京六本木——規(guī)劃設(shè)計(jì)-54-東京六本木——業(yè)態(tài)“山邊”、“西街”、“櫸樹(shù)坡大道”等主題商業(yè)設(shè)施；森藝術(shù)中心：六本木綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“文化都心”象征，位于六本木山森大廈49層至頂層，由美術(shù)館、展望臺(tái)、會(huì)員俱樂(lè)部、會(huì)議論壇等組成，在世界范圍內(nèi)也是獨(dú)一無(wú)二的巨大的文化綜合體；六本木森大廈：作為六本木中心的超高層辦公樓，地上54層，高238m，并引進(jìn)了日本國(guó)內(nèi)最高水準(zhǔn)的網(wǎng)絡(luò)和安全設(shè)施；住宅樓共4棟，具備了日本國(guó)內(nèi)最高水準(zhǔn)的抗震性能，平面形式多樣，滿足了從工作室到五個(gè)臥房、帶全套家具等多種多樣的選擇；六本木新城的空中花園，幾乎在每一座建筑樓頂覆土綠化，設(shè)置了稻田、蔬菜等田園風(fēng)格的景觀，強(qiáng)調(diào)了可參與性，為大城市帶來(lái)清新的田園景觀。森大廈-55-在最初開(kāi)業(yè)的五天里，訪問(wèn)人士超過(guò)了200萬(wàn)人，而且森株式會(huì)社開(kāi)放六本木新城這一事件，在整個(gè)周末，就是2003年4月26日、27日兩天幾乎占據(jù)了所有媒體的主要版面“東京國(guó)際電影節(jié)”是舉世聞名的亞洲最大規(guī)模的電影節(jié)。2004年除了和往年一樣有澀谷會(huì)場(chǎng)之外，六本木新城成為主要會(huì)場(chǎng)。邀請(qǐng)名人前來(lái)，包括日本皇室成員來(lái)訪，制造轟動(dòng)事件開(kāi)業(yè)前預(yù)熱成功電影節(jié)宣傳海報(bào)與旅游業(yè)合作六本木設(shè)計(jì)新城在設(shè)計(jì)之初就進(jìn)行了周密的市場(chǎng)調(diào)研。利用新城的空中庭院優(yōu)勢(shì)，專門安排學(xué)生修學(xué)旅行各個(gè)旅行社將六本木新城列為重要旅游景點(diǎn)。每年有200多萬(wàn)中國(guó)的香港與臺(tái)灣游客要參觀六本木新城，因此中國(guó)口味的餐館也較多接待參觀考察團(tuán)六本木新城管理公司對(duì)外接待參觀團(tuán)，需要提前預(yù)約，六本木新城管理公司負(fù)責(zé)帶領(lǐng)參觀商業(yè)設(shè)施，講解開(kāi)發(fā)過(guò)程?hào)|京六本木——經(jīng)營(yíng)管理-56-華潤(rùn)萬(wàn)象城位于深圳市羅湖區(qū)寶安南路1881號(hào)，是集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化的標(biāo)志性商業(yè)建筑群。華潤(rùn)萬(wàn)象城項(xiàng)目總占地面積8萬(wàn)平方米，總建筑面積55萬(wàn)平方米，是深圳最大規(guī)模、最高品質(zhì)的現(xiàn)代化商業(yè)和商務(wù)中心，匯聚了頂級(jí)的國(guó)際奢侈品品牌。深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城華潤(rùn)中心打造的都市綜合體模式，擁有購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓、住宅、高級(jí)公寓、停車場(chǎng)等城市的多重功能，正以其全新的建筑形態(tài)、購(gòu)物環(huán)境、業(yè)態(tài)組合引領(lǐng)著城市的時(shí)尚風(fēng)標(biāo)。-57-深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城——整體規(guī)劃華潤(rùn)萬(wàn)象城包含有商業(yè)、辦公、酒店、居住功能:一期：包括超大規(guī)模室內(nèi)購(gòu)物及娛樂(lè)中心萬(wàn)象城、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓華潤(rùn)大廈，已于2004年12月竣工開(kāi)業(yè)。二期：包括五星級(jí)商務(wù)大酒店君悅酒店、酒店式服務(wù)公寓幸福里及一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)，于2005年全面開(kāi)工建設(shè)，目前住宅在售。寫(xiě)字樓商業(yè)住宅酒店一期二期-58-深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城——業(yè)態(tài)組合萬(wàn)象城mix：總建筑面積18.8萬(wàn)平米，集品牌零售、特色餐飲，娛樂(lè)休閑、文化風(fēng)情為一體，成功打造了深圳富有文化品位和主題特色的商業(yè)中心。華潤(rùn)大廈：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，共29層，辦公面積約4.2萬(wàn)平方米，以金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)為主要目標(biāo)客戶，已有近40家國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐華潤(rùn)大廈。君悅酒店：君悅酒店設(shè)有400間豪華客房及套房，由國(guó)際著名設(shè)計(jì)公司W(wǎng)ilsonAssociates擔(dān)任室內(nèi)設(shè)計(jì)，為客人提供舒適的休閑享受。幸福里：住宅部分由3棟49層的塔樓組成，總建筑面積約11萬(wàn)平方米，93-189㎡的2-4房戶型及518-530㎡的頂層Penthouse，定位為“以居住為主導(dǎo)功能，具備商務(wù)特征的城市資源型高尚住宅”。-59-都市綜合體開(kāi)發(fā)模式：與世界發(fā)達(dá)國(guó)家的城市發(fā)展方向一致，華潤(rùn)中心采用更集約、更高效的“都市綜合體”的開(kāi)發(fā)模式,將各功能優(yōu)化組合，達(dá)到聚集規(guī)模的效應(yīng)，使各功能部分間相互依存、高效統(tǒng)一，帶來(lái)機(jī)會(huì)成本，降低投資風(fēng)險(xiǎn)并已。經(jīng)陸續(xù)在杭州、沈陽(yáng)、成都、大連、南寧、鄭州、南京等城市開(kāi)始復(fù)制以“萬(wàn)象城”為主力品牌的都市綜合體項(xiàng)目。深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城——開(kāi)發(fā)模式酒店商業(yè)公寓辦公品質(zhì)帶動(dòng)與提升高端居住需求間接消費(fèi)力消費(fèi)力配套辦公需求綜合開(kāi)發(fā)、以商業(yè)樹(shù)立品牌的“萬(wàn)象城”模式，已經(jīng)成為華潤(rùn)全國(guó)復(fù)制的都市綜合體開(kāi)發(fā)模式。-60-成功案例借鑒1、開(kāi)放式、趣味性、可參與式設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目與城市的融合，項(xiàng)目體現(xiàn)城市特殊氣質(zhì)；2、住宅、商業(yè)、休閑、娛樂(lè)、辦公等多功能相結(jié)合、高端定位，整個(gè)業(yè)態(tài)組合考慮顧客的多種需求；3、以商業(yè)的打造和運(yùn)營(yíng)樹(shù)立項(xiàng)目品牌，帶動(dòng)其他物業(yè)的發(fā)展；4、站在引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的視角，前瞻性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，滿足客戶改善居住、商住兩用及商務(wù)居住等多重需求。-61-中糧城打造基于案例研究的兩點(diǎn)結(jié)論：1、以商業(yè)的打造和運(yùn)營(yíng)樹(shù)立項(xiàng)目品牌，帶動(dòng)其他物業(yè)的發(fā)展；2、此開(kāi)發(fā)思路需要區(qū)域價(jià)值相對(duì)成熟，前期大量投入?；陧?xiàng)目定位的兩點(diǎn)結(jié)論：1、強(qiáng)調(diào)前瞻性的思維，以及迎合、超越、引領(lǐng)的方式；2、強(qiáng)調(diào)中心城概念的落地，及其營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)。中糧城七大打造建議-62-中糧城打造中糧·中糧城打造建議：（一）打造一種核心氣質(zhì)（二）演繹兩種社會(huì)角色（三）實(shí)現(xiàn)三大價(jià)值升級(jí)（四）遵循四個(gè)內(nèi)部特性（五）營(yíng)造五大復(fù)合功能（六）集聚六類全球精英（七）構(gòu)筑七線營(yíng)銷體系-63-（一）打造一種核心氣質(zhì)中糧城·一種全面超越的精神領(lǐng)袖氣質(zhì)！因?yàn)?，基于?duì)本項(xiàng)目前瞻性的思考，搶占城市和區(qū)域的制高點(diǎn)是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，是中心城概念應(yīng)有的氣質(zhì)。-64-（二）演繹兩種社會(huì)角色強(qiáng)化城市運(yùn)營(yíng)商角色——引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展以“中心城”的開(kāi)發(fā)理念，擔(dān)負(fù)起引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的重任，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益統(tǒng)一，塑造中糧品牌形象。-65-（二）演繹兩種社會(huì)角色兼顧地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商角色——實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)利益打造出迎合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，滿足不同類型客戶對(duì)居住空間、休閑空間、購(gòu)物空間、辦公空間的需求。-66-（三）實(shí)現(xiàn)三大價(jià)值升級(jí)產(chǎn)品力升級(jí)是樹(shù)立項(xiàng)目形象，實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)策略的關(guān)鍵

通過(guò)產(chǎn)品的升級(jí)，包括戶型、面積、裝修等等方面，起到帶動(dòng)整體市場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)步的作用；以由細(xì)節(jié)到全面的產(chǎn)品力超越，體現(xiàn)項(xiàng)目的前瞻性，創(chuàng)造項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)品力的打造，與現(xiàn)在市場(chǎng)主流接軌，進(jìn)而逐步升級(jí)是迎合、超越、引領(lǐng)策略的主要構(gòu)成之一。-67-（三）實(shí)現(xiàn)三大價(jià)值升級(jí)產(chǎn)品功能升級(jí)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目多元復(fù)合的重要途徑

通過(guò)產(chǎn)品的功能升級(jí)，由單一物業(yè)業(yè)態(tài)向多元復(fù)合業(yè)態(tài)升級(jí)，在功能層面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位；產(chǎn)品功能的升級(jí)應(yīng)注重業(yè)態(tài)類型和節(jié)奏，住宅可實(shí)現(xiàn)前期獲利，但后期可實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，而公建商業(yè)等業(yè)態(tài)若時(shí)機(jī)不對(duì)可能帶來(lái)嚴(yán)重的后果；產(chǎn)品的各功能之間存在聯(lián)系，掌握各功能的內(nèi)部關(guān)系，實(shí)現(xiàn)互相促進(jìn)有機(jī)互動(dòng)。-68-（三）實(shí)現(xiàn)三大價(jià)值升級(jí)產(chǎn)品理念升級(jí)是體現(xiàn)項(xiàng)目前瞻性的重點(diǎn)

城市和區(qū)域價(jià)值的標(biāo)桿，未來(lái)發(fā)展方向的引領(lǐng)者，項(xiàng)目地位定位決定了超越目前市場(chǎng)水準(zhǔn)的打造要求；以世界標(biāo)準(zhǔn)衡量項(xiàng)目打造標(biāo)準(zhǔn)，在項(xiàng)目打造的過(guò)程中強(qiáng)化世界標(biāo)準(zhǔn)展現(xiàn)全面的超越，包括產(chǎn)品力及產(chǎn)品理念；綠色、低碳、環(huán)保的產(chǎn)品理念是未來(lái)城市發(fā)展的主流，引入本項(xiàng)目的打造理念，體現(xiàn)前瞻性。-69-（四）遵循四個(gè)內(nèi)部特性

不同種類的土地相對(duì)均衡地分布于不同功能的建筑群；兼顧不同時(shí)段對(duì)項(xiàng)目各個(gè)功能的不同使用。土地使用均衡性-70-（四）遵循四個(gè)內(nèi)部特性空間連續(xù)性

平面的連續(xù)：通常采用整體設(shè)計(jì)，其中任何一項(xiàng)功能都會(huì)影響整體效果；立面的連續(xù)：要保持項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑物的風(fēng)格統(tǒng)一，就要使立面有連續(xù)性；空間的連續(xù)：優(yōu)越的區(qū)位要求功能建筑體之間通過(guò)空中、地下和地面多層次的空間體系。-71-（四）遵循四個(gè)內(nèi)部特性內(nèi)外部聯(lián)系完整性

內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過(guò)立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機(jī)結(jié)合；對(duì)外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模。-72-（四）遵循四個(gè)內(nèi)部特性巨大的社會(huì)效應(yīng)/升值潛力

因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)；同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。-73-（五）營(yíng)造五大復(fù)合功能以高端居住物業(yè)為項(xiàng)目的核心超越點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)居住物業(yè)的舒適度、功能化及科技環(huán)?；c世界水平的接軌，形成本項(xiàng)目在高檔住宅方面的獨(dú)特魅力；戶型設(shè)計(jì)多樣，滿足了從工作室到高端改善、商務(wù)居住等多種多樣的選擇。高尚住宅——樹(shù)立項(xiàng)目形象和品牌-74-（五）營(yíng)造五大復(fù)合功能打造區(qū)域地標(biāo)建筑、俯視天津CBD。按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，以金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)為主要目標(biāo)客戶，以其優(yōu)越的地理位置、精致的建筑設(shè)計(jì)、完善的設(shè)備設(shè)施以及良好的物業(yè)管理，贏得了國(guó)內(nèi)外客戶的青睞。商務(wù)辦公樓——區(qū)域經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)主體-75-（五）營(yíng)造五大復(fù)合功能集品牌零售、特色餐飲，娛樂(lè)休閑、文化風(fēng)情為一體，為消費(fèi)者帶來(lái)全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心；整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)合理規(guī)劃和專業(yè)團(tuán)隊(duì)的招商成功打造天津富有文化品位和主題特色的商業(yè)中心，避免了購(gòu)物中心主題缺位和業(yè)態(tài)同質(zhì)化。商業(yè)購(gòu)物——項(xiàng)目活力與吸引力中心-76-（五）營(yíng)造五大復(fù)合功能地標(biāo)性建筑，除設(shè)有豪華客房及套房外，還有超豪華的會(huì)議宴會(huì)設(shè)施，滿足商務(wù)會(huì)議、私人宴會(huì)和社交活動(dòng)。酒店配備完善的HyattPureSpa水療,室外恒溫泳池，健身中心等設(shè)施，為客人提供舒適的休閑享受。高檔酒店——區(qū)域及項(xiàng)目成熟標(biāo)志-77-（五）營(yíng)造五大復(fù)合功能會(huì)所已經(jīng)發(fā)展成為提升項(xiàng)目品質(zhì)的重要因素，本項(xiàng)目的俱樂(lè)部會(huì)所除了滿足項(xiàng)目自身客戶需求之外，還要兼顧周邊高端客群需求。會(huì)所前期作為重要的銷售道具之一，增強(qiáng)客戶購(gòu)買興趣，提升房?jī)r(jià)，增加項(xiàng)目附加值，實(shí)現(xiàn)對(duì)銷售的支持。在項(xiàng)目入住后，保證會(huì)所能夠持續(xù)健康運(yùn)營(yíng)下去，給項(xiàng)目造成很好的口碑。俱樂(lè)部會(huì)所——高端人群聚集的標(biāo)志-78-（六）集聚六類全球精英應(yīng)該通過(guò)營(yíng)造良好的生活環(huán)境和商務(wù)環(huán)境，重點(diǎn)吸引“金融、銀行、證券、保險(xiǎn)、貿(mào)易、咨詢”六大領(lǐng)域的全球化精英人士在此工作、休閑、交際、生活。世界級(jí)復(fù)合中心城的特質(zhì)是全球精英人才集聚的平臺(tái)。還將吸納大量“全國(guó)出差、全球出差，以世界為舞臺(tái)”的“全球精英”。-79-（六）集聚六類全球精英客戶定位財(cái)情橫溢的全球城市精英他們是具有較高購(gòu)買能力和較強(qiáng)品位追求的人群，他們對(duì)天津的發(fā)展?jié)摿τ休^強(qiáng)的敏感度，不論他們來(lái)自何方，這是他們生活軌跡和工作版圖中重要的一環(huán)，在這里有他們無(wú)法割舍朋友圈和專屬的圈層活動(dòng)；他們是一群擁有相當(dāng)財(cái)富、身份和地位的高端人士，是處于金字塔頂端的那部分人群；他們更傾向于自然的、有文化的、輕松的、健康的、簡(jiǎn)約的、休閑的、個(gè)性化的、充滿情調(diào)的生活；他們會(huì)選擇在占據(jù)稀缺資源的地方購(gòu)買居所，這些居所具有的不可復(fù)制性特點(diǎn)，激起了很多客戶競(jìng)相收藏或者自住愿望。他們對(duì)居住品質(zhì)、生活環(huán)境有著超過(guò)一般標(biāo)準(zhǔn)的要求，不僅僅體現(xiàn)在物質(zhì)層面上，更追求物質(zhì)與精神的統(tǒng)一、前瞻性的生活理念、及功能多元化等，體現(xiàn)在對(duì)健康、人文內(nèi)涵、環(huán)保、生態(tài)環(huán)境、私密性、服務(wù)等方面的特別關(guān)注。-80-（六）集聚六類全球精英

工作全球化——他們往往是跟世界多國(guó)都有著業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的“全球人”,跟發(fā)達(dá)國(guó)家有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，不斷從他國(guó)獲取新的信息和經(jīng)驗(yàn)；生活復(fù)合化——他們的“家”不止一種，也不止一處，與愛(ài)人孩子共同享受生活樂(lè)趣，還是和商業(yè)伙伴私密探討業(yè)務(wù)合作，這些都是他們的生活方式；思想國(guó)際化——他們見(jiàn)多識(shí)廣，海外學(xué)習(xí)或工作的經(jīng)歷，讓他們的思想非常前衛(wèi)、時(shí)尚，意識(shí)全球化；客戶特征-81-（六）集聚六類全球精英

城市無(wú)界化——他們往往流動(dòng)于具有全球性的大都市之間，天津、北京、上海、香港、東京……全球性城市的建立就是為了要滿足他們的生活風(fēng)格；需求發(fā)散化——他們往往對(duì)自己的需求沒(méi)有明確的指向，購(gòu)房也是如此，自己住還是投資，炫耀還是享受，他們的各種需求往往融合在了一起；置業(yè)多元化——他們不僅在天津CBD購(gòu)房，在北京、上海等CBD也會(huì)購(gòu)房，對(duì)城市核心區(qū)域稀缺資源的極度依賴，讓他們?cè)谌蛐猿鞘兄袩o(wú)數(shù)次置業(yè)。客戶特征-82-客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)分類第一類動(dòng)機(jī)：自住豪宅的高貴源于品質(zhì)，而不是風(fēng)花雪月的作秀。會(huì)有相當(dāng)多的購(gòu)買，是因?yàn)樗膬?yōu)越的地段、內(nèi)斂的建筑、考究的裝修、完善的配套乃至無(wú)微不至的物業(yè)服務(wù)。第二類動(dòng)機(jī)：占有對(duì)于相當(dāng)多的購(gòu)買力雄厚的客群來(lái)講，他們選擇的目的是占有。當(dāng)然，占有的原因會(huì)比較多樣，比如無(wú)可復(fù)制的地段，高貴、內(nèi)斂的氣質(zhì)。他們也許并沒(méi)有明確的目的，但所謂“向不需要房子的人賣房子”，正是這個(gè)道理。第三類動(dòng)機(jī)：身份符號(hào)一些人通過(guò)擁有阿瑪尼的服飾、江詩(shī)丹頓的手表和奔馳轎車，來(lái)明確自己的階層。第四類動(dòng)機(jī)：投資房地產(chǎn)金融化即是房地產(chǎn)投資的根本原因。（六）集聚六類全球精英-83-第一類影響力：他們的父母、配偶、孩子毫無(wú)疑問(wèn)的左右購(gòu)房的重要力量，有時(shí)候他們的意愿更具有決定性。第二類影響力：他們的特別特別好的朋友相信，通常是“朋友”的最核心特征。第三類影響力：風(fēng)水大家，佛學(xué)、道學(xué)等神秘權(quán)威這些用科學(xué)暫時(shí)無(wú)法解釋的學(xué)說(shuō)，卻往往比科學(xué)的講解更有無(wú)可爭(zhēng)辯的說(shuō)服力。第四類影響力：夠高度的專家有錢人通常是掙錢的專家，在其他領(lǐng)域，其實(shí)他們?cè)敢饴?tīng)聽(tīng)專家的看法。第五類影響力：銷售員我們往往忽略銷售員的力量，事實(shí)上，很多豪宅業(yè)主在再次置業(yè)的時(shí)候，會(huì)首先撥通他所信賴的銷售員的電話。客戶影響力分類（六）集聚六類全球精英-84-第一類關(guān)注力：區(qū)位力豪宅也是房子，尤其對(duì)于城市豪宅來(lái)講，“地段、地段、還是地段”，大體是沒(méi)說(shuō)錯(cuò)的。第二類關(guān)注力：稀缺力豪宅總的來(lái)講是稀缺的，至少更多的客戶希望自己的豪宅足夠稀缺，“物以稀為貴”，大體也是沒(méi)錯(cuò)的。第三類關(guān)注力：品質(zhì)力在豪宅中，品質(zhì)力更多的體現(xiàn)獨(dú)特性和細(xì)節(jié)考慮。比如項(xiàng)目的戶型及裝修，需要把品質(zhì)表現(xiàn)到極致。第四類關(guān)注力：品牌力一系列豪宅品牌誕生的同時(shí)，我們看到客戶對(duì)于豪宅品牌的認(rèn)可?？蛻絷P(guān)注力分類（六）集聚六類全球精英-85-第五類關(guān)注力：升值力很簡(jiǎn)單的道理，這一點(diǎn)就不多說(shuō)了。第六類關(guān)注力：變現(xiàn)力如果豪宅只有賬面升值，而再次交易時(shí)有價(jià)無(wú)市，其價(jià)值就是泡沫價(jià)值。客戶對(duì)變現(xiàn)力的關(guān)注甚至高于升值力。第七類關(guān)注力：前瞻力有哪個(gè)客戶希望自己的豪宅在5年或者10年后全面落后。第八類關(guān)注力：鄰里力幾乎所有的富豪，都近乎偏執(zhí)的在意與誰(shuí)為鄰。富豪總是堅(jiān)守自己的階層性的?？蛻絷P(guān)注力分類（六）集聚六類全球精英-86-（七）構(gòu)筑七線營(yíng)銷體系

本項(xiàng)目構(gòu)成復(fù)雜，營(yíng)銷周期長(zhǎng)，營(yíng)銷因素多，需要建立一套系統(tǒng)的營(yíng)銷體系，指導(dǎo)項(xiàng)目各階段的營(yíng)銷工作；本項(xiàng)目營(yíng)銷的關(guān)鍵是項(xiàng)目品牌的建立，需要通過(guò)各階段不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)的整合營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)整體品牌的建立；雖然本項(xiàng)目以住宅先期銷售，但要整體亮相，樹(shù)立品牌和形象，同時(shí)需以項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略為基礎(chǔ)，指導(dǎo)先期入市產(chǎn)品的形象和策略；綜合考慮，根據(jù)本項(xiàng)目七大營(yíng)銷因素，包括：城市區(qū)域價(jià)值、工程進(jìn)度、推售產(chǎn)品、推廣主題、營(yíng)銷策略、客戶演變以及品牌建立，構(gòu)筑項(xiàng)目七線營(yíng)銷體系，保證各項(xiàng)工作的有機(jī)結(jié)合與開(kāi)展。本項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣的原則-87-（七）構(gòu)筑七線營(yíng)銷體系

區(qū)域價(jià)值線——城市及區(qū)域價(jià)值是項(xiàng)目發(fā)展的價(jià)值依托，基于城市及區(qū)域各發(fā)展階段的差異及成熟過(guò)程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)安排項(xiàng)目不同階段的策略有助于項(xiàng)目取得成功；工程進(jìn)度線——工程進(jìn)度是項(xiàng)目重要的營(yíng)銷線索，根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)設(shè)置重要的營(yíng)銷關(guān)鍵點(diǎn)。同時(shí)工程進(jìn)度需參考城市及區(qū)域發(fā)展情況，安排工程順序；產(chǎn)品推售線——產(chǎn)品推售線受城市及區(qū)域發(fā)展以及工程進(jìn)度的影響。本項(xiàng)目先期推售住宅產(chǎn)品，工程的影響因素更多一些，同時(shí)也是由于區(qū)域價(jià)值對(duì)住宅更為有利；項(xiàng)目七線整體營(yíng)銷體系-88-（七）構(gòu)筑七線營(yíng)銷體系推廣主題線——根據(jù)各階段區(qū)域價(jià)值特點(diǎn)，以及主力銷售的產(chǎn)品確定各階段的推廣主題，同時(shí)各階段的推廣主題要起到提升區(qū)域價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值的目的；營(yíng)銷策略線——根據(jù)各階段的主力銷售產(chǎn)品、確定的推廣主題以及各階段的客戶和區(qū)域特點(diǎn)制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略，能夠保證營(yíng)銷策略的針對(duì)性，同時(shí)保證各階段營(yíng)銷策略與主策略的統(tǒng)一；客戶演變線——客戶會(huì)根據(jù)區(qū)域價(jià)值的演變以及階段主力銷售的產(chǎn)品而演變和升級(jí)，進(jìn)行針對(duì)性的營(yíng)銷推廣需要明確各階段主力客戶的特征，同時(shí)為客戶演變和升級(jí)最好策略準(zhǔn)備；品牌建立線——綜合來(lái)講，品牌線需要基于項(xiàng)目整體考慮，七線營(yíng)銷體系的最大特點(diǎn)就是能夠綜合各方面的營(yíng)銷因素實(shí)現(xiàn)品牌的建立，保證階段品牌建立工作與品牌核心的統(tǒng)一。-89-（七）構(gòu)筑七線營(yíng)銷體系以改善型居住需求為主地緣客戶/外埠客戶客戶演變線推廣主題線區(qū)域價(jià)值線2009年底2010年底2011年底2012年底2013年底古文化街、鳳凰廣場(chǎng)商貿(mào)區(qū)基本建成CBD概念導(dǎo)入期，居住價(jià)值主導(dǎo)CBD概念成熟，以高端商務(wù)價(jià)值為主導(dǎo)六大節(jié)點(diǎn)基本全部建成，CBD概念深入，居住、商務(wù)價(jià)值符合高端居住需求為主商務(wù)辦公需求增長(zhǎng)商務(wù)居住/辦公需求并存產(chǎn)品推售線以住宅類產(chǎn)品先入市，實(shí)現(xiàn)快速銷售，保證項(xiàng)目現(xiàn)金流中期推出部分公建產(chǎn)品，引領(lǐng)區(qū)域價(jià)值轉(zhuǎn)變以住宅收官，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化工程進(jìn)度線項(xiàng)目開(kāi)工樣板間開(kāi)工6#地開(kāi)盤銷售5#、7#地相繼入市建議3#、4#地開(kāi)工建設(shè)建議2#地入市收尾營(yíng)銷策略線品牌建立線中糧大道.領(lǐng)攜天津CBD城市豪宅中糧大道.體驗(yàn)世界級(jí)商務(wù)辦公感受中糧.天津城市豪宅的領(lǐng)導(dǎo)者中糧.天津世界級(jí)商務(wù)辦公的締造者中糧.為全球精英量身打造的“家”前瞻性的產(chǎn)品力打造的核心競(jìng)爭(zhēng)策略品牌先行，客戶導(dǎo)向的“雙線”營(yíng)銷中糧大道.演繹CBD商務(wù)居住傳奇主題商業(yè)中心和地標(biāo)寫(xiě)字樓，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展租售并舉差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，打造商務(wù)豪宅圈層營(yíng)銷-90-匯報(bào)目錄一、全視角解讀天津二、項(xiàng)目解讀三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目打造建議五、首開(kāi)區(qū)專題-91-天津視野項(xiàng)目聚焦整體定位項(xiàng)目打造理念首開(kāi)區(qū)專題（一）首開(kāi)區(qū)營(yíng)銷定位（二）首開(kāi)區(qū)的銷售目標(biāo)（二）首開(kāi)區(qū)的營(yíng)銷策略-92-（一）首開(kāi)區(qū)營(yíng)銷定位基于“中心城”的整體定位，我們致力于將首開(kāi)區(qū)打造成為：天津城市豪宅市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，世界級(jí)都市生活的典范-93-（二）首開(kāi)區(qū)銷售目標(biāo)我們的目標(biāo)：1、首開(kāi)區(qū)均價(jià)實(shí)現(xiàn)30000元/平米；2、首開(kāi)區(qū)銷售額實(shí)現(xiàn)56億元，2年半內(nèi)實(shí)現(xiàn)清盤；3、開(kāi)盤期以不低于均價(jià)90%的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)6#地總銷售額的50%以上。-94-考慮因素權(quán)重本項(xiàng)目金融中心君臨天下天津中心地理位置20%1001009585交通條件15%10010010090區(qū)域配套15%100105100100產(chǎn)品設(shè)計(jì)15%100959090社區(qū)景觀10%1009510590社區(qū)配套10%100959090物業(yè)服務(wù)5%100100100100裝修水平10%10010010090分值100%100999791項(xiàng)目金融中心君臨天下天津中心成交價(jià)格270002500021000分值999791相對(duì)價(jià)格272732577323077項(xiàng)目權(quán)重35%30%35%加權(quán)平均本項(xiàng)目售價(jià)

25000首開(kāi)區(qū)入市價(jià)格不低于27000元/㎡。根據(jù)加權(quán)平均法得出本項(xiàng)目的產(chǎn)品均價(jià)為25000元/平米，考慮到項(xiàng)目一年后入市，結(jié)合天津市價(jià)格漲幅（年漲幅10%以上），項(xiàng)目入市價(jià)格不低于27000元/㎡價(jià)格定位（二）首開(kāi)區(qū)銷售目標(biāo)-95-銷售排期（二）首開(kāi)區(qū)銷售目標(biāo)首開(kāi)區(qū)兩年半實(shí)現(xiàn)清盤，總銷售額56億元。前提要求：6#、7#地塊能按計(jì)劃入市銷售時(shí)間2010年2011年2012年第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度6#地塊銷售面積47500142501425095009500

銷售價(jià)格2700028000280003000030000

銷售額12.833.993.992.852.85

7#地塊銷售面積

45027.518011180119005.5銷售價(jià)格

32000330003400034000銷售額

14.415.946.123.06累計(jì)銷售額（億元）12.8313.6829.54-96-累計(jì)銷售額12.83億元2010年第四季度面積：47500㎡均價(jià)：27000元/㎡首開(kāi)區(qū)均價(jià)：30000元/平米首開(kāi)區(qū)銷售額：約56億元銷售周期:2年半左右累計(jì)銷售額26.51億元累計(jì)銷售額56.04億元2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年面積：28500㎡均價(jià)：28000元/㎡累計(jì)銷售額20.81億元面積：19000㎡均價(jià)：30000元/㎡面積：63038㎡均價(jià)：32000元/㎡累計(jì)銷售額46.86億元面積：27016㎡均價(jià)：34000元/㎡（二）首開(kāi)區(qū)銷售目標(biāo)-97-（三）首開(kāi)區(qū)的營(yíng)銷策略1、打造具有前瞻性的豪宅產(chǎn)品

1.1戶型的逐步升級(jí)

1.2產(chǎn)品力的前瞻性打造2、實(shí)施品牌先行，客戶為導(dǎo)向的“雙線營(yíng)銷”策略

2.1墻外開(kāi)花，墻內(nèi)香——推廣策略

2.2坐銷與行銷的結(jié)合——銷售策略通過(guò)前瞻性的產(chǎn)品力打造，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以品牌先行，客戶為導(dǎo)向的雙線營(yíng)銷策略實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售結(jié)合項(xiàng)目整體定位及打造策略，根據(jù)首開(kāi)區(qū)定位，確定首開(kāi)區(qū)的營(yíng)銷策略：-98-1.1戶型的逐步升級(jí)第一階段：迎合市場(chǎng)、細(xì)節(jié)超越

——以市場(chǎng)主流戶型為主導(dǎo)的壓縮版城市豪宅第二階段：引領(lǐng)市場(chǎng)、全面超越

——全面超越區(qū)域現(xiàn)有水平的全尺度城市豪宅第三階段：創(chuàng)新市場(chǎng)、完全超越

——定義金字塔尖人群的頂級(jí)商務(wù)豪宅-99-1.1戶型的逐步升級(jí)——現(xiàn)有方案說(shuō)明地塊2#地塊3#地塊4#地塊5#地塊6#地塊7#地塊總數(shù)建設(shè)用地(㎡)51145226471884212473155119165129785地上建筑面積(㎡)20980096000217200465009500090055754555地下商業(yè)(㎡)15000120004200

2922341221、公建部分主要集中在2#、3#、4#地塊；2、5#、6#、7#地塊以住宅為主，約24萬(wàn)平米；3、啟動(dòng)區(qū)為6#、7#地塊-100-1.1戶型的逐步升級(jí)——現(xiàn)有方案調(diào)整建議從項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的角度，我們建議將2#地塊調(diào)整為住宅，公建部分集中在3#、4#地塊：1、2#地塊距離海河近、受周邊遮擋影響小，居住環(huán)境更為優(yōu)越；2、地塊內(nèi)部受現(xiàn)狀建筑物影響??；3、能滿足產(chǎn)品升級(jí)需要，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)更大化。-101-1.1戶型的逐步升級(jí)——戶型配比建議地塊6#、5#地塊7#地塊2#地塊產(chǎn)品定位壓縮版城市豪宅全尺度城市豪宅頂級(jí)商務(wù)豪宅主力戶型（㎡）180-200260-280150-250350-550面積1415009005514686（70%建筑中低層）62940（30%建筑高層）面積配比32%21%33%14%-102-1.2產(chǎn)品力的前瞻性打造（1）尊貴、享受的生活空間

——全尺度豪宅、高標(biāo)準(zhǔn)精裝修（2）彰顯身份的公共空間與服務(wù)

——有氣質(zhì)的風(fēng)格立面、豪華雙大堂、高端會(huì)所（3）舒適、領(lǐng)先的科技環(huán)保理念和設(shè)備設(shè)施

——LEED認(rèn)證、高科技設(shè)備設(shè)施-103-奢華大戶型、三回路功能空間：奢華大戶型不僅采用主仆分入雙通道的模式，戶內(nèi)還應(yīng)分為三重回路：分別是服務(wù)回路、起居回路和臥室回路。服務(wù)回路包括仆人專用入口、工人房、洗衣間，并與中西廚緊密結(jié)合。起居回路包括玄關(guān)、會(huì)議室（外書(shū)房）、起居室、正餐廳等社交空間。臥室回路應(yīng)自成一體，與起居回路避免流線交叉，保證居住私密性。北京緣溪堂建筑面積：414平米起居回路服務(wù)回路臥室回路（1）尊貴、享受的生活空間1.2產(chǎn)品力的前瞻性打造-104-功能齊全的豪華主臥套：高端客戶比較注重主臥套的奢華感受，一般300平米以上的戶型，主臥套系面積為50~60平米左右。主臥套內(nèi)包括小玄關(guān)、雙洗手盆四件套衛(wèi)生間、步入式衣帽間、書(shū)房、陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)。次臥室也應(yīng)有獨(dú)立衛(wèi)生間，并盡量配備衣帽間。工人房獨(dú)立衛(wèi)浴，不與客衛(wèi)共用。北京星河灣建筑面積：295平米（1）尊貴、享受的生活空間1.2產(chǎn)品力的前瞻性打造-105-體面的玄關(guān)、體現(xiàn)入戶的序列感：玄關(guān)是奢華大戶型入戶的臉面，從專屬電梯廳步入大門，看到空中花園有水有綠，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)中國(guó)居住理念進(jìn)門對(duì)景的文化意境。內(nèi)部不怕交通空間浪費(fèi)，這正是大戶型豪宅體現(xiàn)品質(zhì)的重點(diǎn)，這些陽(yáng)光照射不到的小過(guò)廳，可以賦予鋼琴?gòu)d、展廊、收藏室等特殊功能。生活陽(yáng)臺(tái)也是高層高端住宅需要的空間，如果采用戶式中央空調(diào)設(shè)備，則會(huì)在此處安放室外機(jī)，所以應(yīng)與服務(wù)回路設(shè)備間等緊密結(jié)合設(shè)計(jì)。北京紫御府建筑面積：323平米入戶對(duì)景水玄關(guān)（1）尊貴、享受的生活空間1.2產(chǎn)品力的前瞻性打造-106-高標(biāo)準(zhǔn)精裝修、國(guó)際品牌、用料奢華：裝修標(biāo)準(zhǔn)：報(bào)價(jià)在5000元以上。裝修用材：用料奢華，多為石材實(shí)木，同時(shí)保證所有隱蔽工程質(zhì)量。裝修精度：所有裝修及全套廚衛(wèi)均提供到位。裝修氣質(zhì)：裝修材料的鋪貼都體現(xiàn)了設(shè)計(jì)感，絕不是簡(jiǎn)單拼接。品牌選擇：裝修材料及五金器具均選用國(guó)際知名一線品牌。（1）尊貴、享受的生活空間1.2產(chǎn)品力的前瞻性打造北京星河灣-107-（2）彰顯身份的公共空間與服務(wù)1.2產(chǎn)品力的前瞻性打造有氣質(zhì)的外立面風(fēng)格：充分迎合客戶群的高端特征，建筑外觀以彰顯業(yè)主身份地位為出發(fā)點(diǎn)，體現(xiàn)高貴厚重的氣質(zhì)。無(wú)論采用怎樣的風(fēng)格，細(xì)部近人尺度的材質(zhì)搭配和刻畫(huà)都是十分重要的，必須做到有細(xì)節(jié)才能體現(xiàn)品質(zhì)。北京紫御府·中式風(fēng)格立面和園林景觀杭州丁香公寓·新古典主義風(fēng)格上?！ぬm亭弧度石材加工，編織感細(xì)節(jié)處理-108-（2）彰顯身份的公共空間與服務(wù)1.2產(chǎn)品力的前瞻性打造內(nèi)外景觀結(jié)合的雙大堂、私人酒窖、私人收藏空間：地下一層可以結(jié)合下沉景觀園林設(shè)計(jì)，與首層入口的大堂形成氣派的雙大堂公共空間感受。地下二層則可以設(shè)計(jì)為避難室、分割為私人酒窖或收藏室，租售給上層業(yè)主，滿足豪宅客戶對(duì)地下空間的需求。將外部景觀園林室內(nèi)化示意圖-109-（2）彰顯身份的公共空間與服務(wù)1.2產(chǎn)品力的前瞻性打造高端會(huì)所與服務(wù)：會(huì)所從立面材質(zhì)到內(nèi)部裝修都具備與本項(xiàng)目豪宅客戶相匹配的品質(zhì)。引入國(guó)際知名品牌結(jié)合務(wù)業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，，應(yīng)該具備五星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，滿足國(guó)際化需求，體現(xiàn)客戶身份。北京棕櫚泉國(guó)際公寓·大堂管家接待處北京棕櫚泉國(guó)際公寓·下沉庭院與會(huì)所-110-（3）舒適、領(lǐng)先的科技環(huán)保理念和設(shè)備設(shè)施1.2產(chǎn)品力的前瞻性打造國(guó)際通行的生態(tài)環(huán)保建筑——LEED認(rèn)證：由美國(guó)綠色節(jié)能建筑委員會(huì)發(fā)起的《綠色建筑評(píng)估體系》（LeadershipinEnergy&EnvironmentalDesignBuildingRatingSystem），國(guó)際上簡(jiǎn)稱LEEDTM，也就是國(guó)內(nèi)所稱的“LEED認(rèn)證”。目前在世界各國(guó)的各類建筑環(huán)保評(píng)估、綠色建筑評(píng)估以及建筑可持續(xù)性評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)中，LEED被認(rèn)為是最完善、最有影響力的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。已成為世界各國(guó)建立各自建筑綠色及可持續(xù)性評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的范本。節(jié)水節(jié)能空氣

品質(zhì)節(jié)地節(jié)材創(chuàng)新白金級(jí)

金級(jí)

銀級(jí)

面向新建筑的評(píng)估體系—LEEDforNewConstruction,提倡業(yè)主和租戶共同發(fā)展─LEEDforCore&Shell,針對(duì)商業(yè)內(nèi)部裝修—LEEDforCommercialInterior,強(qiáng)調(diào)建筑營(yíng)運(yùn)管理評(píng)估—LEEDforExistingBuilding社區(qū)規(guī)劃與發(fā)展評(píng)估—LEEDforNeighborhoodDevelopment住宅評(píng)估產(chǎn)品—LEEDforHome-111-1.2產(chǎn)品力的前瞻性打造高科技設(shè)備設(shè)施：借助高科技，通過(guò)結(jié)構(gòu)施工、給排水、強(qiáng)弱電、空調(diào)等系統(tǒng)優(yōu)化提高居住舒適度。打造與時(shí)俱進(jìn)的豪宅居住環(huán)境。恒溫恒濕，天棚輻射采暖制冷——通過(guò)向預(yù)埋在樓板里的水管注入適宜溫度的水，以天棚輻射的方式，使室溫常年保持在20-26攝氏度同層排水系統(tǒng)——采用同層排水橫管在樓上，使水流噪音得以消除，能營(yíng)造出安靜舒適的居家環(huán)境土壤源熱泵系統(tǒng)——通過(guò)地下100米矩陣式分布的垂直環(huán)熱器，與土壤熱交換后，再由冷熱泵機(jī)將溫度調(diào)節(jié)適度，滿足天棚輻射系統(tǒng)直接供熱、制冷（3）舒適、領(lǐng)先的科技環(huán)保理念和設(shè)備設(shè)施智能家居體系——利用電腦或手機(jī)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)遠(yuǎn)程控制家居電器，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)攝像機(jī)觀察室內(nèi)情況手背筋脈識(shí)別系統(tǒng)——進(jìn)入電梯時(shí)運(yùn)用手背筋脈識(shí)別系統(tǒng)，通過(guò)左右手識(shí)別達(dá)到脅迫報(bào)警功能-112-2建立雙線營(yíng)銷體系2.1墻外開(kāi)花，墻內(nèi)香——推廣策略（1）海外高調(diào)亮相（2）國(guó)內(nèi)媒體集中引爆通過(guò)由外到內(nèi)的傳播、推廣，建立項(xiàng)目高端品牌形象2.2坐銷與行銷的結(jié)合——銷售策略（1）整合偉業(yè)的客戶資源和渠道資源，建立坐銷與行銷相結(jié)合的銷售體系偉業(yè)客戶資源整合偉業(yè)渠道資源整合（2）主動(dòng)出擊，通過(guò)一對(duì)一的主動(dòng)性溝通，促進(jìn)項(xiàng)目成交。-113-2.1墻外開(kāi)花，墻內(nèi)香——推廣策略香港/新加坡聯(lián)動(dòng)，多地巡展實(shí)施方式：1、根據(jù)項(xiàng)目特色進(jìn)行數(shù)據(jù)庫(kù)客戶篩查；2、在CBRE公司季刊上刊登項(xiàng)目軟性宣傳并派發(fā)給資源庫(kù)客戶；3、聯(lián)系意向客戶安排來(lái)展會(huì)時(shí)間；4、聯(lián)系媒體進(jìn)行媒體發(fā)布會(huì)和展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)導(dǎo)；5、巡展現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目講解并促成交易；6、展會(huì)過(guò)后進(jìn)行后續(xù)客戶服務(wù)，并完成簽約和付款事宜；7、定期向客戶匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況；案例介紹：2006年4月，項(xiàng)目香港推廣，當(dāng)月促成40余套香港客戶成交；?2006年10月，柏悅居216套銷售進(jìn)入尾盤銷售階段；柏悅府開(kāi)始赴香港巡展。案例銀泰中心在香港成功銷售—40套/月（1）海外高調(diào)亮相-114-媒體通路精準(zhǔn)打擊、抓目標(biāo)客戶達(dá)成成交，持續(xù)熱銷；報(bào)紙戶外網(wǎng)絡(luò)電臺(tái)雜志分眾數(shù)據(jù)庫(kù)巡展大眾媒體：塑形象、樹(shù)品牌、打知名度小眾媒體介紹口碑傳播造勢(shì)取實(shí)活動(dòng)營(yíng)銷、感官營(yíng)銷、事件營(yíng)銷老客戶2.1墻外開(kāi)花，墻內(nèi)香——推廣策略（2）國(guó)內(nèi)媒體集中引爆——確定媒體組合-115-品牌先行造聲勢(shì)中糧地產(chǎn)：承擔(dān)城市運(yùn)營(yíng)的歷史使命偉業(yè)顧問(wèn)：全國(guó)優(yōu)秀的地產(chǎn)綜合服務(wù)商2.1墻外開(kāi)花，墻內(nèi)香——推廣策略（2）國(guó)內(nèi)媒體集中引爆——廣告策略-116-高舉高打占高位高舉城市運(yùn)營(yíng)、引領(lǐng)區(qū)域升級(jí)的旗幟高打國(guó)際豪宅品質(zhì)生活的概念高占天津城市豪宅市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的領(lǐng)先地位2.1墻外開(kāi)花，墻內(nèi)香——推廣策略（2）國(guó)內(nèi)媒體集中引爆——廣告策略-117-

前期準(zhǔn)備

高提醒

強(qiáng)力段熱銷造勢(shì)

提升段

節(jié)日攻勢(shì)

維護(hù)再造

價(jià)值提升持續(xù)高潮做第一2.1墻外開(kāi)花，墻內(nèi)香——推廣策略（2）國(guó)內(nèi)媒體集中引爆——廣告策略-118-2.1墻外開(kāi)花，墻內(nèi)香——推廣策略項(xiàng)目推廣費(fèi)用明細(xì)分類內(nèi)容方式所占比例大眾媒體報(bào)紙主流報(bào)紙15%網(wǎng)絡(luò)SOHU，新浪等7%路牌戶外5%短信短信公司2%DM項(xiàng)目印刷品10%廣播交通廣播等2%窄眾直投一對(duì)一高端客戶直投11%沙龍高端會(huì)所沙龍15%客戶保養(yǎng)客戶后期保養(yǎng)15%推廣費(fèi)“挪用”老帶新成交客戶激勵(lì)8%分銷分銷激勵(lì)政策8%廣泛激勵(lì)意向客戶的激勵(lì)2%*根據(jù)項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)的預(yù)計(jì)總銷額56億，預(yù)估推廣費(fèi)用為總銷售額1%，約為5600萬(wàn)左右。（2）國(guó)內(nèi)媒體集中引爆——推廣費(fèi)用預(yù)算-119-2.2坐銷與行銷的結(jié)合——銷售策略（1）偉業(yè)客戶資源整合——天津地區(qū)客戶營(yíng)銷代理項(xiàng)目

東麗湖.萬(wàn)科城萬(wàn)科金色家園濱海。湖高爾夫新悅庭泰達(dá)格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地融科金月灣安利歐鉑城城投集團(tuán)濱海項(xiàng)目萬(wàn)科濱海東萬(wàn)科新里程投資顧問(wèn)項(xiàng)目

金廈寶坻項(xiàng)目

佰都大寺項(xiàng)目萬(wàn)科濱海國(guó)際海爾津南項(xiàng)目濱海奧特萊斯項(xiàng)目

招商西康路36號(hào)項(xiàng)目

華僑城華明鎮(zhèn)項(xiàng)目

招商鉆石山

金錢塘鳳溪花中城

錢塘世紀(jì)梧桐公寓

萬(wàn)科南開(kāi)李七莊地塊

泰達(dá)城R1地塊

寶坻知識(shí)森林島

中新生態(tài)城泰達(dá)項(xiàng)目

泰達(dá)網(wǎng)球中心公寓

國(guó)信嘉業(yè)武清楊村項(xiàng)目

天津億卓武清項(xiàng)目

眾里佰都社會(huì)山世紀(jì)泰達(dá)商務(wù)酒店天津中心蘆花莊園新邦東疆港項(xiàng)目鉆石山-120-2.2坐銷與行銷的結(jié)合——銷售策略偉業(yè)北京公司偉業(yè)沈陽(yáng)公司偉業(yè)濟(jì)南公司偉業(yè)上海公司偉業(yè)長(zhǎng)沙公司偉業(yè)紹興公司偉業(yè)武漢公司偉業(yè)成都公司偉業(yè)大連公司偉業(yè)青島公司操作方式1、利用偉業(yè)自身具有的北京、山西、沈陽(yáng)、大連、武漢等高端項(xiàng)目成交異地客戶資源，展開(kāi)小型的私人party、當(dāng)?shù)赝平榈然顒?dòng)2、利用偉業(yè)人脈資源，結(jié)合當(dāng)?shù)卣Y源，挖掘客戶圈層，通過(guò)小型的圈層活動(dòng)展開(kāi)一對(duì)一的銷售方式。（1）偉業(yè)客戶資源整合——全國(guó)客戶-121-2.2坐銷與行銷的結(jié)合——銷售策略以產(chǎn)品體驗(yàn)酒會(huì)、企業(yè)聯(lián)誼等互動(dòng)方式進(jìn)行合作單位的產(chǎn)品推薦＊我司和某境外知名地產(chǎn)機(jī)構(gòu)合作單位基于我司企業(yè)平臺(tái)，利用自身推廣平臺(tái)（展會(huì)、網(wǎng)絡(luò)、軟文等）針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行推廣；目前已和三亞等多個(gè)高端投資型項(xiàng)目合作，并取得不俗業(yè)績(jī)。高端項(xiàng)目展示平臺(tái)，攝取資源型投資買家我司高端4S展廳客戶（1）偉業(yè)客戶資源整合——合作單位客戶-122-2.2坐銷與行銷的結(jié)合——銷售策略客戶名錄拍圖推廣方式：1、整理出價(jià)格承受能力和區(qū)位需求與本項(xiàng)目相符的客戶。2、通過(guò)短信群發(fā)的形式，告知新項(xiàng)目上市信息。3、通過(guò)電話回訪，向客戶介紹項(xiàng)目相關(guān)信息，并邀請(qǐng)客戶來(lái)訪。偉業(yè)客戶資源已成交的并有較高高支付能力客戶未成交的有強(qiáng)烈置業(yè)需求的高端客戶通過(guò)短信或郵寄ＤＭ形式介紹項(xiàng)目活動(dòng)信息邀約無(wú)意向客戶有意向客戶電話直接邀請(qǐng)確認(rèn)或直接上門拜訪介紹項(xiàng)目ＲＩＳ系統(tǒng)偉業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中心項(xiàng)目客服人員項(xiàng)目銷售經(jīng)理或總監(jiān)（1）偉業(yè)客戶資源整合——偉業(yè)客戶資源庫(kù)-1