房地產(chǎn)估價師《案例分析》練習(xí)題三8961

房地產(chǎn)估價師《事例剖析》練習(xí)題三房地產(chǎn)估價報告項目名稱：××市××區(qū)××路66號綜合樓（地下室及地上一至十二層）房地產(chǎn)價值評估拜托方：××人民法院估價方：××房地產(chǎn)評估有限公司估價人員：××××××估價作業(yè)日期：×××估價的假定和限制條件一、估價假定條件（一）本次估價參照公然市場價值標正確立其客觀合理價錢，但考慮到短期強迫處罰（迅速變現(xiàn)）等要素的影響，其拍賣底價可能會低于其市場價值。（二）本次估價鑒于以下觀點：所稱估價，是指專業(yè)估價人員。依據(jù)估價目的，按照估價原則，運用估價方法，并在綜合剖析影響房地產(chǎn)價錢要素的基礎(chǔ)上，對估價對象的客觀合理價錢進行估量、擬訂的活動。所稱客觀合理價錢，是指對應(yīng)于某種估價目的特定條件下形成或建立的正常價錢，它可以為當(dāng)事人或社會一般人所服氣和接受，往?？陀^合理價錢是指在公然市場上形成或建立的價錢。公然市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的獨一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必需的市場信息，有較為豐裕的時闖，對交易對象擁有必需的專業(yè)知識，交易條件公然且不擁有排他性。同一估價對象，估價目的不一樣，估價依照及采納的價值標準會有所不一樣，估價結(jié)果的客觀合理價錢也會有所不一樣。本次價錢評估，采納鑒于市場的價值標準，但報告使用者需考慮短期強迫處理等要素，估價對象拍賣價錢可能會低于其市場價錢。二、估價限制條件（一）本估價報告是為拜托方拍賣估價對象供給價錢參照，若改變估價目的及使用條件需向本評估機構(gòu)咨詢后作必需修正甚至從頭估價。（二）房地產(chǎn)拍賣底價由法院依占有關(guān)法例確立。（三）本房地產(chǎn)估價報告經(jīng)估價機構(gòu)加蓋公章并由估價師署名后方可使用。（四）按有關(guān)規(guī)定本估價報告自估價目期起半年內(nèi)有效。跟著時間推移，房地產(chǎn)市場狀況和估價對象自己狀況發(fā)生變化，估價對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)變化，估價結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。（五）本次估價所依照的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬、土地使用權(quán)面積及建筑面積資料由拜托方供給，拜托方對其所供給資料的真切性負責(zé)。因為拜托方供給資料不實造成的失誤，受托方不擔(dān)當(dāng)責(zé)任。（六）估價人員對估價對象進行了現(xiàn)場勘探，并對估價對象現(xiàn)場勘探的客觀性、真切性、公正性擔(dān)當(dāng)責(zé)任。但評估人員對評估估價對象的勘探，限于估價對象的外觀和使用狀況。除非還有協(xié)議，評估人員不擔(dān)當(dāng)對評估估價對象建筑構(gòu)造質(zhì)量進行檢查的責(zé)任，也不擔(dān)當(dāng)對木質(zhì)工程、其余被掩蓋、未裸露及難于接觸到的部分進行檢視的責(zé)任。別的，評估人員也沒有組織對電子空調(diào)或其余設(shè)備等服務(wù)性設(shè)備進行測試的責(zé)任。（七）按照國際評估準則有關(guān)內(nèi)容，估價報告僅按既定目的供給給拜托方使用。評估人員對拜托方負有這樣的責(zé)任：作為一名稱職的估價人員，他將嫻熟地運用專業(yè)技術(shù)，認真、勤勞地編制估價報告。（八）特別說明事項：（1）估價對象土地使用權(quán)種類原為劃撥，依據(jù)拜托方供給的××地房證第×××號，估價對象已辦理國有土地使用設(shè)定出讓手續(xù)，土地使用權(quán)設(shè)定出讓年限自19xx年4月5日至20xx年4月4日止，設(shè)定出讓用途為工業(yè)，應(yīng)繳交的出讓金為3585844.88元。本報告中有關(guān)土地出讓年限均以上述為準。另依據(jù)拜托方供給的××市領(lǐng)土資源與房產(chǎn)管理局于20xx年4月22日出具的輔助履行書回執(zhí)載明：拍賣估價對象時，應(yīng)從拍賣價款所得中優(yōu)先扣除應(yīng)補交的土地出讓金人民幣3585844.88元，土地用途仍為工業(yè)。（2）估價對象同意用途為工業(yè)用途，雖現(xiàn)用途為商業(yè)、辦公、酒店，但至估價時點，拜托方、產(chǎn)權(quán)人、承租人均未供給估價對象改變用途有關(guān)部門的同意文件。本次按同意用途估價技術(shù)報告一、個別要素剖析（1）估價對象土地使用權(quán)種類原為劃撥，設(shè)定出讓土地使用年限自19xx年4月5日起至20xx年4月4日止，至估價時點，其土地巳使用4年（取整），尚節(jié)余xx年（取整）使用年期。根源：（2）估價對象建成于19xx年，為鋼混構(gòu)造，經(jīng)濟耐用年限為xx年，至估價時點，該建筑物已使用xx年（取整）。（3）估價對象坐落于××區(qū)××路西北側(cè)××廠所屬綜合樓，估價對象緊臨××路，其西南距××桐路及××路不足,50m，估價對象門前即為公交站點，有多路公交車經(jīng)過，交通便利度較高。（4）估價對象所在地區(qū)工業(yè)公司較少。沿××路雙側(cè)散布許多商業(yè)小店面，商業(yè)繁榮度已形成必定水平。（5）估價對象建筑物為一幢地下一層、地上十二層鋼混構(gòu)造的綜合樓，東南朝向，總建筑面積為175542.50㎡。該建筑東南側(cè)設(shè)有兩部客用電梯、西北側(cè)設(shè)有兩部3t的貨用電梯，局部樓層安裝中央空調(diào)，外墻為馬賽克貼面。該建筑地下室層高約為3.3m，第一層層高為，5m，第二至十二估價對象房子規(guī)劃同意用途為工業(yè)廠房。至估價時點，估價對象未按原規(guī)劃用途使用，已改作“××酒店”使用。（6）估價對象，原同意用途為工業(yè)廠房，由××廠于19xx年建筑。但該建筑物現(xiàn)已被出租并同時改變用途。據(jù)檢查產(chǎn)權(quán)人改變土地及房子用途未經(jīng)政府有關(guān)部門同意，亦未補辦有關(guān)手續(xù)。二、地區(qū)要素剖析（一）區(qū)位條件估價對象位于××市××區(qū)××路西北側(cè)，土地級別為B—B1區(qū)，為××市老市里，依據(jù)××市整體規(guī)劃。該地區(qū)為商住綜合區(qū)，該地區(qū)特色是建筑物密度大，且人流量亦大，沿××路雙側(cè)多為店面，只有少許的零星的幾棟工業(yè)廠房，計劃也將漸漸遷至××島外。（二）交通條件估價對象所處地區(qū)道路路密度較大，有骨干道××路、××祠路及××路等，有多路公交車和小巴經(jīng)過，交通條件較好。（三）環(huán)境條件地區(qū)內(nèi)有中山公園、植物園等景觀公園，但估價對象鄰近私有住所許多，且較陳腐，建筑密度大，綠化率低，環(huán)境條件一般。（四）城市基礎(chǔ)設(shè)備和公用設(shè)備的齊備程度該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)備達“五通一平”（通上水、通下水、通電、通訊、通路及場所平坦），銀行、菜市場、郵局、學(xué)校等各項公共配套設(shè)備齊備，完整可以知足人們正常的生產(chǎn)及生活需要。三、市場背景剖析依據(jù)××市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該市的商品房及二手房的交易量在昨年達到歷史最高水平，共計為380萬㎡。但廠房的交易量與昨年持平，并且廠房銷售均價為1097元/㎡，比上年的1455元/㎡下跌358元/㎡，跌幅達24.6％。下跌的主要原由為市里規(guī)劃布局的調(diào)整，新增工業(yè)項目最近幾年所有安排在新區(qū).舊城區(qū)的工業(yè)企業(yè)也漸漸搬家改造到新區(qū)，新區(qū)工業(yè)廠房價錢較低。當(dāng)前該市工業(yè)用地整體上是供大于求的狀況。但該市已基本形成外向型經(jīng)濟格局，每年引進外資的數(shù)目及增加速度都排在全國各城市前列，對工業(yè)廠房還存在有相當(dāng)?shù)男枨?。四、最高最正確使用剖析估價對象規(guī)劃同意用途為工業(yè)用途，依據(jù)其所處的區(qū)位等級、區(qū)位條件及其所處城市內(nèi)部經(jīng)濟地理地點、城市建設(shè)和土地資源優(yōu)化配置的長久發(fā)展來看，估價人員以為工業(yè)用途不是最正確用途。但本次評估從合法的原則考慮，仍以原規(guī)劃用途（3）計算結(jié)果：利潤法評估綜合樓基層房地產(chǎn)單價為2638元/㎡。2.成本法（1）計算公式；依據(jù)成本法的要求，成本法估價的基本公式為；房地產(chǎn)價值=土地獲得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊（2）計算過程：依據(jù)市場檢查及××市的有關(guān)規(guī)定.確立以下指標。表4成本法評估價錢計算表序號重量價錢組成單價（元）備注一土地使用權(quán)價值456.071+2+3+4+51土地獲得成本及開發(fā)成本326.69依據(jù)×府[2000]綜××號文.估價對象士地屬于B-B1區(qū)，工業(yè)用途土地單價為700元/㎡，年期修正為，[1-1÷(1+4.01%)50][1÷-1÷(1+4.01%)46]=1.0285。容積率為3.72，容積率修正系數(shù)為1.688，經(jīng)過年期、容積率修正后樓面地價為700×1.0285×1.688÷元/㎡2土地的管理花費9.27為土地獲得成本及開發(fā)成本的3%3土地的投資利息34.93（1+2）×利率×開發(fā)周期，利率取5.49%，開發(fā)期為2年4土地的銷售花費54.47（1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55%5土地的開發(fā)利潤47.72（1+2）×15%，開發(fā)利潤取15%二建筑物價值1989.181+2+3+4+5-61建筑物開發(fā)成本1765a+b+c+d+ea建安工程造價1450依據(jù)××市建設(shè)工程投資估量指標，估價對象層高為5m.內(nèi)安裝兩部客用××電梯及兩部載重量為3t的貨用電梯，近似構(gòu)造、層高、帶近似設(shè)備裝飾的建安工程造價為1450元/㎡b勘探設(shè)計和先期工程費87包含勘探設(shè)計費，報建手續(xù)費，咨詢、可行性研究、策、規(guī)劃、設(shè)計等花費姆建安工程造價的6%計取c基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)費120小區(qū)紅線內(nèi)的給水、供電、道路等d公共設(shè)備建設(shè)費80區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)備花費分攤c開發(fā)過程中的花費29包含工程監(jiān)理費1%，次要項目及其余花費1%2建筑物的管理花費52.98為建筑物開發(fā)成本的3%3建筑物的投資利息48.29（1+2）×利率×（開發(fā)周期/2），利率取5.31%，開發(fā)期為1年4建筑物的銷售花費200.09（1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55%5建筑物的投資利潤272.85（1+2）×15%，開發(fā)利潤取15%6建筑物折舊351.03（1+2十3+4+5）×折舊，依據(jù)直線折舊及現(xiàn)場實質(zhì)察看確立成新率85%，則折舊率15%三評估價錢2445.25為土地使用權(quán)價值與建筑物價值之和（3）計算結(jié)果：成本法評估房地產(chǎn)單價為2445元/㎡。（三）綜合樓房第二至十二層1.利潤法（1）計算公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]式中V（3）計算結(jié)果：成本法評估房地產(chǎn)單價為2245元/㎡七、估價結(jié)果確立（一）估價對象單價確實定根源：（1）地下室：以上采納成本法測算地下室價值為1002元/㎡。（2）綜合樓基層：采納以上兩種方法測算估價對象結(jié)果，成本法測算結(jié)果為2445元/㎡，利潤復(fù)原法測算結(jié)果為2638元/㎡，兩種方法評估結(jié)果相差不大。本次評估采納兩種方法的算術(shù)均勻值作為評估結(jié)果，則估價對象的房地產(chǎn)單價為：（2445+2638）÷2＝2542（元/㎡）。（3）綜合樓第二至第十二層：以上采納兩種方法測算估價對象結(jié)果，成本法測算結(jié)果為2245元/㎡，利潤復(fù)原法測算結(jié)果為2040元/㎡，兩種方法評估結(jié)果相差不大。本次評估采納兩種方法的算術(shù)均勻值作為評估結(jié)果，則估價對象的房地產(chǎn)單價為：（2245+2040）/2=2143（元/㎡）。詳細以下表：表7估價對象價值確實定表樓層建筑面積（㎡）房地產(chǎn)單（元）總價（元）地下一層估價對象在估價時點20xx年5月23日的價值為人民幣3637.33萬元（大寫：人民幣叁仟陸佰叁拾柒萬叁仟叁佰圓整）。（1）房地產(chǎn)估價報告中缺目錄。（2）房地產(chǎn)估價報告中缺致拜托方函。（3）房地產(chǎn)估價報告中缺估價師申明。（4）估價報告未在估價機構(gòu)存檔。（5）估價結(jié)果缺單價。（6）未在報告中說明待估地下室不計地價的原由。（7）在用成本法計算時公式中缺銷售花費一項。（8）在用成本法列表計算中“銷售花費”應(yīng)是“銷售稅費”。（9）在用成本法列表計算“建筑物的投資利潤”中的“開發(fā)利潤”應(yīng)表述為“建筑物投資利潤率”。（10）在用成本法列表計算“土地的開發(fā)利潤”中的“開發(fā)利潤取15％”應(yīng)表述為“土地投資利潤率取15％”。（11）在用利潤法計算年總花費（營運花費和有效毛收入）時，也應(yīng)說明這是客觀正常狀況下的花費。（12