土地增值稅政策解析

喀什地區(qū)地方稅務(wù)局張樂平二〇一四年三月二十五日土地增值稅政策解析

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告為進(jìn)一步規(guī)范和推進(jìn)我區(qū)土地增值稅工作，提高土地增值稅管理水平，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題公告如下：一、關(guān)于最小清算單位中住宅與商業(yè)用房的建筑安裝工程費(fèi)扣除問(wèn)題最小清算單位中既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房建筑安裝工程費(fèi)可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整，其余扣除項(xiàng)目成本不得按層高系數(shù)調(diào)整。商業(yè)用房層高系數(shù)小于1.5的，其建筑安裝工程費(fèi)不予調(diào)整。商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房單層層高/單層住宅層高二、關(guān)于取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除問(wèn)題（一）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按照國(guó)家規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（三）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人支付的地價(jià)款和按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（四）以“招、拍、掛”等競(jìng)價(jià)方式取得土地使用權(quán)的，為納稅人所支付的實(shí)際價(jià)款及按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。三、關(guān)于合作建房的界定問(wèn)題財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第二條中的合作建房，是指一方是擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，以雙方名義共同立項(xiàng)開發(fā)，然后按照雙方約定比例進(jìn)行分配、使用或銷售的一種房地產(chǎn)開發(fā)形式。四、關(guān)于車庫(kù)、停車位、地下室征收土地增值稅問(wèn)題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、停車位、地下室，與購(gòu)房者簽訂銷售合同，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂一定期限的使用權(quán)合同或銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、停車位、地下室，不征收土地增值稅。有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、停車位、地下室是指辦理有房產(chǎn)證或土地使用證的車庫(kù)、停車位、地下室。五、關(guān)于以兼并企業(yè)方式取得土地使用權(quán)征收土地增值稅的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以兼并企業(yè)方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可以扣除國(guó)土部門出具文件中載明的土地評(píng)估價(jià)值，但不作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。六、關(guān)于以土地（房地產(chǎn)）投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)征收土地增值稅的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地，并在該宗土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)以《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）文件的執(zhí)行日期為界限，分以下兩種情況確認(rèn)扣除項(xiàng)目：（一）2006年3月2日之前，以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以投資入股的賬面價(jià)值作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。（二）2006年3月2日之后，以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開發(fā)，并按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅時(shí)確認(rèn)的收入作為取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。七、關(guān)于納稅人購(gòu)買在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后進(jìn)行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓扣除金額問(wèn)題（一）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)并轉(zhuǎn)讓的，其購(gòu)買在建項(xiàng)目所支付的價(jià)款允許扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，達(dá)到銷售條件進(jìn)行商品房銷售的，其購(gòu)買的在建項(xiàng)目所支付的價(jià)款允許加計(jì)20%扣除；后續(xù)建設(shè)支出扣除項(xiàng)目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。八、關(guān)于土地增值稅清算中成本費(fèi)用分?jǐn)倖?wèn)題（一）對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，屬于多期的公共配套費(fèi)用，按各期占地面積占項(xiàng)目總占地面積分?jǐn)傊撩科陧?xiàng)目中，作為每期的公共配套費(fèi)用。（二）當(dāng)期的公共配套費(fèi)用的分?jǐn)偅凑债?dāng)期清算單位的建筑面積占當(dāng)期總建筑面積的比例分?jǐn)?。九、關(guān)于土地增值稅清算單位問(wèn)題土地增值稅的最小清算單位為一個(gè)幢號(hào)。最小清算單位中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和非住宅的，應(yīng)分別計(jì)算土地增值稅。十、關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題未銷售且未使用的房屋為新建房，使用包括自用及出租。自治區(qū)地方稅務(wù)局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（新地稅三字〔1997〕027號(hào)）第二條同時(shí)廢止。十一、關(guān)于委托代銷收入確定問(wèn)題對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托專業(yè)營(yíng)銷公司銷售房地產(chǎn)的，以購(gòu)房者實(shí)際支付的價(jià)款作為土地增值稅計(jì)稅收入，不得扣除代銷費(fèi)、包銷費(fèi)。十二、關(guān)于售樓處、樣板房費(fèi)用扣除問(wèn)題（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨(dú)立于房地產(chǎn)項(xiàng)目以外單獨(dú)建造的樣板房、售樓處的成本費(fèi)用，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用處理，不得作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。（二）對(duì)于以開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處、樣板間發(fā)生的裝修費(fèi)用，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用處理，不得作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。十三、關(guān)于公司分立、合并發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移征收土地增值稅問(wèn)題（一）在公司分立中，公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)派生方和新設(shè)方承受原公司房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。投資主體相同是指分立后各公司投資人名稱和出資比例均不發(fā)生改變。凡改變上述兩項(xiàng)內(nèi)容的，均屬于投資主體發(fā)生改變。（二）在公司合并中，兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司依照法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)原合并各方的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅。（三）對(duì)于分立或合并后的公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或從事房地產(chǎn)開發(fā)）的不適用上述規(guī)定。十四、關(guān)于統(tǒng)建房、集資房征收土地增值稅問(wèn)題統(tǒng)建房、集資房立項(xiàng)人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)采取先預(yù)征后清算的方式征收土地增值稅。統(tǒng)建房、集資房立項(xiàng)人為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，不采取預(yù)征方式征收土地增值稅，應(yīng)按規(guī)定據(jù)實(shí)計(jì)算繳納土地增值稅。十五、關(guān)于精裝修房征收土地增值稅問(wèn)題銷售精裝修房產(chǎn)，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，據(jù)以扣除計(jì)算土地增值稅。若裝修中含有電器、家具等動(dòng)產(chǎn)的，電器、家具等動(dòng)產(chǎn)價(jià)值不做收入，不得扣除。十六、關(guān)于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收率問(wèn)題非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核定征收率，原則上不得低于同類別、同區(qū)域的新房的核定征收率。核定征收率由各地（州、市）地方稅務(wù)局確定。十七、關(guān)于住宅的土地增值稅預(yù)征率問(wèn)題隨著我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，原自治區(qū)地方稅務(wù)局《關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（新地稅發(fā)〔2005〕208號(hào)）中規(guī)定的住宅土地增值稅預(yù)征率明顯偏低，現(xiàn)決定住宅土地增值稅預(yù)征率由1%以內(nèi)調(diào)整為3%以內(nèi)。其具體適用的預(yù)征率由各地（州、市）地方稅務(wù)局結(jié)合實(shí)際，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定。十八、關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為征收土地增值稅問(wèn)題自治區(qū)地方稅務(wù)局《關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為土地增值稅問(wèn)題的通知》（新地稅函〔2012〕76號(hào)）中“土地使用者將土地歸還給土地所有者行為不征土地增值稅”的規(guī)定，其適用范圍按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第四條的規(guī)定執(zhí)行。十九、關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)征免土地增值稅問(wèn)題鑒于破產(chǎn)企業(yè)征免土地增值稅問(wèn)題總局已有相關(guān)統(tǒng)一規(guī)定，《自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知〉的通知》（新地稅一字〔1995〕044號(hào)）第四條廢止。本公告自2014年4月1日起執(zhí)行。新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2013年第9號(hào)為進(jìn)一步加強(qiáng)我區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及《土地增值稅清算管理規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關(guān)事項(xiàng)公告如下：一、2008年1月1日前已取得銷售（預(yù)售）許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目可按照不低于預(yù)征率核定征收該項(xiàng)目的土地增值稅。上述預(yù)征率為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅時(shí)適用的預(yù)征率。二、2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預(yù)售）許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目以及其他項(xiàng)目按下列規(guī)定執(zhí)行。（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2．整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3．納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4．直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1．已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售面積已經(jīng)出租或自用的；2．取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3．自治區(qū)地方稅務(wù)局規(guī)定的其他情況。（三）對(duì)公告第二條第一款規(guī)定應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人須在符合條件起九十日內(nèi)完成清算。（四）對(duì)公告第二條第二款規(guī)定由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人在收到清算通知之日起90日內(nèi)完成清算。（五）土地增值稅清算工作由納稅人依照相關(guān)規(guī)定自行實(shí)施。納稅人應(yīng)當(dāng)按照土地增值稅的規(guī)定，如實(shí)填寫相關(guān)申報(bào)表，正確計(jì)算土地增值稅稅額，完整、及時(shí)報(bào)送相關(guān)資料，并對(duì)納稅申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)法律責(zé)任。納稅人土地增值稅的清算申報(bào)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)受理。受理后，應(yīng)對(duì)納稅人申報(bào)表的邏輯性、有關(guān)資料的完整性和準(zhǔn)確性進(jìn)行審核。（六）對(duì)于在上述規(guī)定的九十日內(nèi)沒有進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收其土地增值稅。住宅（不含別墅）核定征收率為5%，其他項(xiàng)目核定征收率不得低于5%由各地自定。（七）對(duì)于沒有能力自行進(jìn)行土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算。三、納稅人自行進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)提供如下資料。1．《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》及其附表（見附件）；2．項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)賬簿、竣工驗(yàn)收證明；3．取得土地使用權(quán)的地價(jià)款支付憑證、國(guó)土部門收款憑據(jù)及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；4．項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算（書）單；5．《商品房預(yù)售許可證》、《房產(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知（證明）》、《建筑規(guī)劃許可證》、《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本費(fèi)用以及分期開發(fā)分?jǐn)偟挠嘘P(guān)證明資料；6．無(wú)償移交政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證；7．預(yù)繳土地增值稅完稅憑證和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的有關(guān)稅金的合法有效憑證；8．主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。上述資料復(fù)印件須標(biāo)注“與原件核對(duì)無(wú)誤，原件存于我處”，并加蓋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公章。四、中介機(jī)構(gòu)受托進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求出具涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書及鑒證報(bào)告，并附送公告第三條要求提供的資料。五、對(duì)2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預(yù)售）許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目，在2013年12月31日前達(dá)到清算條件的，須在2014年5月1日前按照公告要求進(jìn)行土地增值稅清算，逾期沒有進(jìn)行土地增值稅清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收其土地增值稅，核定征收率按本公告第二條第六款的規(guī)定執(zhí)行。六、對(duì)2014年1月1日（含1月1日）后達(dá)到清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目，按照公告的要求進(jìn)行土地增值稅清算。本公告自2014年1月1日起執(zhí)行，此前稅務(wù)機(jī)關(guān)已進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，不做追溯調(diào)整。

喀什地區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)事宜的公告土地增值稅清算扣除項(xiàng)目的審核

為進(jìn)一步加強(qiáng)喀什地區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局2013年第9號(hào)公告的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合喀什地區(qū)實(shí)際，經(jīng)研究決定，將新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局2013年第9號(hào)公告第六條關(guān)于核定征收率的問(wèn)題明確如下：對(duì)于符合核定征收土地增值稅條件的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目核定征收率統(tǒng)一為5%。本公告自2014年1月18日起執(zhí)行。喀什地區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題的公告2014年第1號(hào)為進(jìn)一步規(guī)范和推進(jìn)喀什地區(qū)土地增值稅工作，提高土地增值稅管理水平，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告》（2014年第1號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)喀什地區(qū)地方稅務(wù)局專題會(huì)議研究決定，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題公告如下：一、《新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告》（2014年第1號(hào)）第十六條關(guān)于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收率問(wèn)題：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核定征收率，原則上不得低于同類別、同區(qū)域的新房的核定征收率。核定征收率由各地（州、市）地方稅務(wù)局確定?？κ驳貐^(qū)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收率統(tǒng)一為5%。二、