水榭花都一期培訓(xùn)資料

水榭花都培訓(xùn)資料1OT-0404161、市場需求旺盛、住宅供應(yīng)下降

深圳市房地產(chǎn)市場需求仍持續(xù)旺盛，2003年商品房銷售面積達(dá)868.46萬平方米，比去年增長9.7%，但增長的勢頭已從上年的23%的高增長回復(fù)到98年以來的平均水平，需求增長勢頭已趨于平穩(wěn)。而由2003年深圳市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積694.42萬平方米看來，雖然比去年同期下降27.77%，但是從供求對比看來，新增供求比為0.86:1，求略大于供。由于香蜜湖片區(qū)土地供應(yīng)量的局限性，導(dǎo)致2004年該片區(qū)的新增高檔樓盤供應(yīng)量不會太大，而由供應(yīng)比例來看，片區(qū)內(nèi)的高檔樓盤價格會有5%～8%的增幅。第一部分市場分析22、住宅新增供給下降，市場呈現(xiàn)“供”小于“求”的局面 而由2003年深圳市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積694.42萬平方米看來，雖然比去年同期下降27.77%，但是從供求對比看來，新增供求比為0.86:1，求略大于供。由于香蜜湖片區(qū)土地供應(yīng)量的局限性，導(dǎo)致2004年該片區(qū)的新增高檔樓盤供應(yīng)量不會太大，而由供應(yīng)比例來看，片區(qū)內(nèi)的高檔樓盤價格會有5%～8%的增幅。33、房價穩(wěn)中有升

近年來，特區(qū)內(nèi)的羅湖區(qū)、福田區(qū)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，加上建村價格上漲，導(dǎo)致2003年這兩區(qū)住宅價格有較大幅度上漲。南山、寶安、龍崗區(qū)住宅銷售面積所占比例上升較大，價格有所提升，房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯。44、豪宅供應(yīng)高峰期已過2002年及2003年被喻為深圳豪宅年，主要是均價在8000/㎡以上的豪宅，包括香蜜湖、華僑城、中心區(qū)、紅樹林海景物業(yè)在這兩年集中供應(yīng)上市，造成供應(yīng)過剩，市場持觀望態(tài)度，加上中央領(lǐng)導(dǎo)人提出的泡沫評論，一度令客戶不敢入市，并產(chǎn)生豪宅價格“會跌”的期望。但隨著該些物業(yè)的消化，及未來兩年該些片區(qū)的新增供應(yīng)將大幅減少，豪宅的市場供給將減少，有利於銷售及價格的抬繁榮昌盛。惟須注意紅樹林地王項目將於本年加入戰(zhàn)圍。55、豪宅市場狀況

在深圳，華僑城、紅樹灣、中心區(qū)、香蜜湖由于便利的交通以及人文的因素成為城市的豪宅區(qū)域。而在過去2003年，香蜜湖區(qū)域成為深圳豪宅市場的熱點(diǎn)。區(qū)域產(chǎn)品類型主力面積區(qū)間均價賣點(diǎn)香蜜湖高層、多層、TOWNHOUSE160～1809500元/㎡湖景、生態(tài)、近中心區(qū)中心區(qū)高層130～1608600元/㎡發(fā)展遠(yuǎn)景、配套紅樹灣高層、TOWNHOUSE90～1608000元/㎡海景、濱海生活華僑城高層、多層、TOWNHOUSE160～2208800元/㎡旅游主題生態(tài)、人文社區(qū)66、香蜜湖片區(qū)樓盤銷售情況較好水榭花都已成為香蜜湖片區(qū)的指標(biāo)樓盤，對買家心理影響很大，對整個片區(qū)其他樓盤有很強(qiáng)的抑制力。2003年10月份以來，水榭花都二期已基本無房可賣，使熙園、中旅國際公館、香荔綠洲、香榭里花園如釋重負(fù)，各盤的銷售情況都出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。熙園將于2004年8-10月入伙，現(xiàn)TOWNHOUSE已售完，預(yù)計經(jīng)過2004年上半年的消化，熙園對本項目三期已無競爭壓力。77、“湖眼”地塊

這塊號稱“深圳市中心區(qū)，最后一塊低密度環(huán)湖豪宅地王”的地塊位于香蜜湖的北側(cè)，蓮花西路與香梅路交匯處，土地宗地號為B303－0041，占地93544㎡，容積率≤1.4，覆蓋率≤

20%，可建筑面積131000㎡。于2004年4月16日拍賣，成交價為9億5千萬元，由信和置業(yè)中國投資集團(tuán)有限公司與中海地產(chǎn)股份有限公司競得。8第二部分項目介紹1、項目整體介紹

Ⅰ.項目一、二期資料

深圳信托房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，直屬于深圳國際信托投資公司，成立于1989年8月，是經(jīng)市政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)二級綜合開發(fā)公司。公司注冊資本為人民幣2010萬元，從事在合法取得土地使用權(quán)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

公司自成立以來，共完成了近30萬平米建筑面積的工程開發(fā)，其中包括：寶安二十八區(qū)廠房及宿舍樓、信托大廈、泥崗商住樓、湖景花園住宅小區(qū)、洪湖小學(xué)、湖景花園會所、世界花園聚龍居住宅小區(qū)、信托花園住宅小區(qū)等。

公司擁有一批富有豐富實踐經(jīng)驗、精通房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理的專業(yè)技術(shù)人才，在近十年的房地產(chǎn)開發(fā)中，本著"誠信為本"的宗旨，堅持"信賴永遠(yuǎn)，托付一生"的企業(yè)理念，腳踏實地，以良好的服務(wù)態(tài)度，為客戶提供了高品質(zhì)的物業(yè)及高素質(zhì)的物業(yè)管理。9發(fā)展商介紹●我們追求—誠信為本。

●我們的理念”信賴永遠(yuǎn)，托付一生”。

深圳信托房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，直屬于深圳國際信托投資公司，成立于1989年8月，是經(jīng)市政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)二級綜合開發(fā)公司。公司注冊資本為人民幣2010萬元，從事在合法取得土地使用權(quán)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

公司自成立以來，共完成了近30萬平米建筑面積的工程開發(fā)，其中包括：寶安二十八區(qū)廠房及宿舍樓、信托大廈、泥崗商住樓、湖景花園住宅小區(qū)、洪湖小學(xué)、湖景花園會所、世界花園聚龍居住宅小區(qū)、信托花園住宅小區(qū)等。

10總體規(guī)劃11湖光水色12綠景

130距離14

香蜜湖·水榭花都，建在中心綠肺的低密度臨湖生態(tài)社區(qū)，以零距離都市中心。項目占地23萬平米，規(guī)劃設(shè)計融匯世界級大師的經(jīng)典規(guī)劃，以港灣為中心，圍合出多尺度以湖、島為主題的湖景綠化空間，低密度TOWNHOUSE別墅置于島上，南北區(qū)高層結(jié)合弧型林蔭漫步道的布置，保持了空間的寬敞通透。

香蜜湖·水榭花都，這片在絕無僅有的優(yōu)勢地段的低密度臨湖森林住宅，將市繁華與效野清新完美融為一體，以其天生的麗質(zhì)，天成的氣質(zhì)，造就無價生活之都！樓盤概況15水榭花都除自然條件、地理位置等先天條件優(yōu)越外，還精雕細(xì)琢，后天努力精益求精。由澳大利亞柏濤公司進(jìn)行整體規(guī)劃，園林則融合了四家世界頂尖級園林大師的精華，以"返璞歸真、回歸自然"為主題，將環(huán)境、建筑與人巧妙的融合，并且結(jié)合深圳的氣候特點(diǎn)，大量使用濃蔭樹種進(jìn)行綠化。將都市的成熟便捷與效野的自然清新完美的結(jié)合在一起，使之成為一座真正的“都市森林住宅”。

建筑設(shè)計：澳大利亞柏濤墨爾本建筑設(shè)計公司PeddleThorpArchitectsMelbourneAustralia.

景觀設(shè)計：東方園林藝術(shù)（深圳）公司地理位置16設(shè)計理念一通過運(yùn)用

·西方古典式的幾何構(gòu)圖

·以湖為中心的視覺景觀軸線控制線

·規(guī)整及層次感強(qiáng)烈的空間序列設(shè)計

·根據(jù)主體思想，明確各地塊不同的開發(fā)強(qiáng)度，保證小區(qū)核心具有良好親切的建筑尺度和覆蓋率

設(shè)計出

·小鎮(zhèn)式的連排別墅

·現(xiàn)代風(fēng)格高層住宅

創(chuàng)造了

·層次豐富的小區(qū)景觀

·異國風(fēng)情濃郁的湖岸景觀

·回歸自然的都市休閑氣氛17設(shè)計理念二

名家點(diǎn)評

我們運(yùn)用了NEWURBANISM中的規(guī)劃思想，意在為人們創(chuàng)造一個具有豐富內(nèi)涵，濃郁人文氣息，山水交融的社區(qū)，將國外休閑小鎮(zhèn)的主要元素提煉出來，包括公共場所、綠化公園、水邊小建筑，以空間規(guī)劃的再創(chuàng)造（一條生態(tài)軸）將城市公園、香蜜湖、小區(qū)緊密交融，為小區(qū)營造出層次豐富、功能豐富、景觀豐富的公共活動空間，增強(qiáng)了鄰里氣氛，以景觀組織和再創(chuàng)造，再現(xiàn)都市休閑、樸實的環(huán)境氣氛，對大洋建筑風(fēng)格的提煉，簡約的現(xiàn)代手法的演繹，對湖片、水邊小筑的處理，創(chuàng)造溫馨的鄰水空間。

自從2001年7月水榭花都項目中標(biāo)以來，Townhouse、小高層二期高層以及至今尚未定稿的三期高層，我們與甲方的各級人員，從平面戶型的布局方式到立面形式均幾易其稿，即使是平面已定稿，甚至施工圖單位已完成設(shè)計的，施工單位已進(jìn)場施工的Townhouse。為了保證最后定稿的平面的立面效果，我公司上上下下各級領(lǐng)導(dǎo)、同事，在保證精品的意識下，推翻原設(shè)計，重新設(shè)計（當(dāng)然，我們也可以不修改，此方案已獲通過）。在甲方的大力支持下，先后出了數(shù)論方案，最終定案。當(dāng)然施工圖單位任勞任怨又重新修改了一輪施工圖。我們當(dāng)然有理由相信水榭花都，有這樣的甲方、這樣的方方面面的共同努力，定能共鑄精品。澳大利亞柏濤墨爾本建筑設(shè)計公司駐深圳代表處首席代表:王漓峰先生18

香蜜湖·水榭花都，建在中心綠肺的低密度臨湖生態(tài)社區(qū)，以零距離都市中心。項目占地23萬平米，規(guī)劃設(shè)計融匯世界級大師的經(jīng)典規(guī)劃，以港灣為中心，圍合出多尺度以湖、島為主題的湖景綠化空間，低密度TOWNHOUSE別墅置于島上，南北區(qū)高層結(jié)合弧型林蔭漫步道的布置，保持了空間的寬敞通透。

香蜜湖·水榭花都，這片在絕無僅有的優(yōu)勢地段的低密度臨湖森林住宅，將市繁華與效野清新完美融為一體，以其天生的麗質(zhì)，天成的氣質(zhì)，造就無價生活之都！周邊環(huán)境19

香蜜湖·水榭花都，建在中心綠肺的低密度臨湖生態(tài)社區(qū)，以零距離都市中心。項目占地23萬平米，規(guī)劃設(shè)計融匯世界級大師的經(jīng)典規(guī)劃，以港灣為中心，圍合出多尺度以湖、島為主題的湖景綠化空間，低密度TOWNHOUSE別墅置于島上，南北區(qū)高層結(jié)合弧型林蔭漫步道的布置，保持了空間的寬敞通透。

香蜜湖·水榭花都，這片在絕無僅有的優(yōu)勢地段的低密度臨湖森林住宅，將市繁華與效野清新完美融為一體，以其天生的麗質(zhì)，天成的氣質(zhì)，造就無價生活之都！生活配套20Ⅱ.周邊配套（地圖）

中心區(qū)六大市政工程： 水晶島、市民中心、圖書館、音樂廳、青少年宮、電視中心

購物：

山姆會員店、華潤超市、香梅菜市場、景田綜合市場

金融證券： 中國銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、深圳商業(yè)銀行、深圳發(fā)展銀行21

醫(yī)療保?。?兒童醫(yī)院、北京大學(xué)深圳醫(yī)院、天健醫(yī)院、一致藥店多家連鎖店

休閑娛樂：

水上樂園、香蜜湖度假村、深圳高爾夫俱樂部、關(guān)山月美術(shù)館、蓮花山公園

升學(xué)就讀： 水榭幼兒園、水榭小學(xué)、天健愛心幼兒園

交通： 新開通紅荔西藏自治區(qū)路、地鐵1號線香蜜湖站2004年通車22第三部分項目分析1、Ⅲ期項目概況

基本指標(biāo)總建筑面積：9.9萬㎡其中：住宅：9.6萬㎡，約490戶肉菜市場：3000㎡Ⅲ期住宅車位：571個，商業(yè)車位：101個232、戶型比面積(㎡)數(shù)量(套)比例(%)100㎡以下6012%150㎡5511%190～200㎡31364%260～300㎡5211%復(fù)式102%243、景觀比湖景單位約142套29%園景單位約348套71%254、工程進(jìn)度----2004年---↓--------↓------2005年-↓---------------2006年-↓-------------2007年6月初8月21日至11月底3月初2月初工程驗收三期開工主體至20層主體完工工程驗收265、項目優(yōu)勢水榭花都作為深圳大規(guī)模低密度頂級豪宅的品牌形象已初步確立；零距離擁抱香蜜湖，部分戶型擁有香蜜湖無敵美景；社區(qū)日趨成熟，配套完善，一、二期已入伙，園林環(huán)境已初步成型，會所、幼兒園、小學(xué)已完工；三期5萬㎡中心園林，小區(qū)整體逾10萬㎡園林；戶型方正、戶戶朝南，許多戶型主臥室實現(xiàn)南北通透；送2層高超大空中花園、入戶花園；配備項級智能化設(shè)施。276、項目劣勢三期實際容積率較高；樓間距較??；部分戶型受路口噪音影響大；入伙時間較晚。287、小結(jié)與一、二期相比，三期的資源相對較差，本項目在一、二期擁有的主要優(yōu)勢如超低密度、超大樓距等在三期都已不具備，預(yù)計競爭對手將會針對三期的劣勢對我們進(jìn)行攻擊。對此，在三期推廣過程中，我們應(yīng)重點(diǎn)從水榭花都項目整體的角度進(jìn)行推介，突出項目整體的品牌與資源優(yōu)勢，再配合三期特有的戶型與園林等方面的優(yōu)勢，展開推廣，應(yīng)對競爭對手的攻擊。29水榭花都Ⅲ期前期資料介紹

（見附件）30水榭花都Ⅲ期戶型介紹總體規(guī)劃圖31標(biāo)準(zhǔn)平面戶型分布圖32第三部分VIP登記流程培訓(xùn)1、VIP登記流程圖客戶到售樓處參觀并申請成為VIP客戶客戶出示本人身份證明到財務(wù)部繳納VIP客戶保證金并領(lǐng)取收據(jù)客戶填寫《VIP客戶申請表》客戶領(lǐng)取《VIP客戶申請表》的第一聯(lián)并獲得VIP客戶資格客戶收到選房通知書于指定時間到現(xiàn)場選房客戶可隨時提出申請退回VIP客戶保證金選定房號的客戶，隨即簽署《代理合同》，VIP客戶保證金沖抵信托事務(wù)保證金VIP客戶權(quán)益終止未選定房號的客戶，可前往國投信托辦理退款332、VIP登記注意事項擬購房客戶以自愿申請的形式成為VIP客戶。申請時客戶須填寫《VIP客戶申請表》、提供身份證復(fù)印件并以刷銀聯(lián)卡的方式交納VIP客戶保證金人民幣（大寫）貳萬元整（小寫）￥20,000.00。

VIP客戶享有的權(quán)益包括:

優(yōu)先獲得香蜜湖·水榭花都三期住宅的相關(guān)資料;

優(yōu)先參觀香蜜湖·水榭花都三期住宅示范單位;VIP客戶享有優(yōu)先挑選發(fā)展商擬推售的香蜜湖·水榭花都三期住宅房號的權(quán)利;VIP客戶購買香蜜湖·水榭花都三期住宅享有額外的優(yōu)惠;VIP客戶可參加香蜜湖·水榭花都舉辦的相關(guān)活動。深圳國投在香蜜湖·水榭花都三期住宅選房時間確定后，提前一周按《VIP客戶申請表》中確定的地址，以特快專遞的方式(寄出三日視為送達(dá))，通知VIP客戶前往水榭花都售樓處選房。如VIP客戶未能在指定的時間前往水榭花都售樓處選房，則視為自動放棄VIP客戶享有的所有權(quán)益。選房時應(yīng)由VIP客戶本人攜帶本人身份證原件、《VIP客戶申請表》原件和VIP客戶保證金收據(jù)原件進(jìn)行選房。一個VIP客戶號只能選擇一個房號。如本人不能親自前往而需委托他人的，受托人須出示下列文件方可進(jìn)行選房：受托人本人身份證原件；VIP客戶身份證復(fù)印件；公證處公證的授權(quán)委托書；《VIP客戶申請表》原件;VIP客戶保證金收據(jù)原件。34VIP客戶可以隨時申請全額退還保證金。退款時需本人于工作時間攜帶《VIP客戶申請表》原件、VIP客戶保證金收據(jù)原件、本人身份證原件前往深圳國投信托部退款。VIP客戶保證金退款額不包含銀行利息。一經(jīng)退款，VIP客戶不再享有VIP客戶的任何權(quán)益。工作時間：周一至周五上午9:00－12:00下午2:00－5:00

地點(diǎn)：羅湖區(qū)紅嶺中路國際信托大廈808室電話：3338063033380629傳真：33380631VIP客戶應(yīng)在指定的選房日期前往香蜜湖·水榭花都售樓處選定房號。VIP客戶選定房號后，須與深圳國投簽訂《信托合同》，VIP客戶保證金將轉(zhuǎn)為《信托合同》中信托事務(wù)保證金金額的一部份。如果VIP客戶沒有在指定選房時間前往香蜜湖·水榭花都售樓處選定房號，或沒有與深圳國投簽訂《信托合同》，VIP客戶可以按第五條規(guī)定退回VIP客戶保證金。選房活動結(jié)束后，無論VIP客戶是否選定房號，VIP客戶所有權(quán)益即告終止?！缎磐泻贤飞衔腥说男彰毰c《VIP客戶申請表》登記的姓名一致，不得更名;《信托合同》上的委托人必需是未來簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》的買方或聯(lián)名買方。發(fā)展商保留對水榭花都三期單位推售節(jié)奏的控制權(quán)（包括擬分期推售的單位數(shù)量和具體推出的單位）。

35第四部分親善大使評選36香蜜湖片區(qū)樓盤簡介項目名稱：金地香蜜山項目位置：蓮花西路占地面積：78679㎡建筑面積：169860㎡開盤時間：200.4.18銷售均價：8300元/㎡戶型構(gòu)成戶型面積(㎡)數(shù)量(套)比例(%)兩房7911914.89%三房105～13554367.79%四房148～18513717.14%項目點(diǎn)評：山體住宅，以自然、健康為主賣點(diǎn)，戶型方正實用，并金地的品牌物管提升樓盤檔次，但小區(qū)樓間距太近，噪音影響較大，交通狀況也有待提高。37項目名稱：熙園項目位置：香蜜湖北路占地面積：127962.6㎡建筑面積：143390㎡開盤時間：2003.9銷售均價：9500元/㎡戶型構(gòu)成戶型面積(㎡)數(shù)量(套)比例(%)三房156～16120%四房183～22050%五房317.4530%項目點(diǎn)評：地理位置優(yōu)越，低密度，精心設(shè)計的園林景觀，打造尊貴優(yōu)雅的豪宅大社區(qū)。38項