新奧置業(yè)最終報告項目成本管理(提交審議版)

2004.3廊坊新奧置業(yè)

項目成本管理體系機(jī)密此報告供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問公司書面許可，其它機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制本報告包含企業(yè)重要信息，遠(yuǎn)卓建議客戶采取最高級別的保密措施來保管、查閱本文件新奧置業(yè)管理咨詢項目最終報告（6）重要說明成本控制體系非本項目合同內(nèi)容，本文僅作參考成本控制與管理是全公司系統(tǒng)性的管理工程，牽涉到企業(yè)的方方面面，本文件僅闡述在項目成本控制中的關(guān)鍵要點(diǎn)與控制辦法由于項目成本控制牽涉到很多專業(yè)知識，而遠(yuǎn)卓作為企業(yè)管理咨詢公司在這些專業(yè)方面將會更多地與企業(yè)的專業(yè)人士進(jìn)行合作，并充分借鑒其他專業(yè)房地產(chǎn)公司的經(jīng)驗，我們希望能夠結(jié)合新奧員工的專業(yè)知識以及對企業(yè)的理解、結(jié)合其他企業(yè)的成功經(jīng)驗與遠(yuǎn)卓的系統(tǒng)思維，將大家的智慧都發(fā)揮出來，共同構(gòu)建一個適合新奧的成本控制體系。成本控制體系是需要長期積累的，本文難以涵蓋在企業(yè)運(yùn)營中、項目施工中遇到的所有成本問題；許多制度仍需要公司組織專業(yè)人員在工作中逐步建立、完善成本控制的主要手段是預(yù)算，項目預(yù)算遠(yuǎn)卓另文專述2目錄項目成本控制體系分環(huán)節(jié)成本控制指南3全面成本管理體系是全方位的，遠(yuǎn)卓在本文中重點(diǎn)闡述項目成本控制部分樹立全員成本意識制度保證預(yù)算體系權(quán)限體系績效考核流程體系組織保證項目成本資金成本管理費(fèi)用期間費(fèi)用總責(zé)任人環(huán)節(jié)責(zé)任人環(huán)節(jié)責(zé)任人全面成本管理體系4項目成本管理體系不是單純指在任何環(huán)節(jié)都努力削減成本，而最關(guān)鍵的是建立動態(tài)的成本管理體系，實現(xiàn)事先管理、過程管理、動態(tài)管理核心是全面預(yù)算管理，即事先管理、過程管理、動態(tài)管理事先管理、過程管理、動態(tài)管理是通過概算－預(yù)算－實際發(fā)生三個環(huán)節(jié)，從成本的角度進(jìn)行動態(tài)規(guī)劃、分析和控制幫助管理層動態(tài)掌握成本的變化通過不斷積累經(jīng)驗型數(shù)據(jù)，建立自身的成本標(biāo)準(zhǔn)體系成本管理是：單純指在任何環(huán)節(jié)都努力削減成本只有基于完全準(zhǔn)確的預(yù)算，才能進(jìn)行成功的成本管理成本管理不是：5遠(yuǎn)卓建議從三個方面來構(gòu)建項目成本控制體系控制工具總控制人關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成成本失去控制的原因是多方面的，而新奧置業(yè)最核心的問題是缺少項目成本總責(zé)任人與項目成本控制工具總成本高采購?fù)鈪f(xié)失敗的產(chǎn)品設(shè)計缺陷質(zhì)量/功能過剩銷售成本施工管理施工設(shè)計銷售費(fèi)用過高采購成本高外協(xié)成本高進(jìn)度質(zhì)量施工困難的設(shè)計更嚴(yán)重的是，新奧目前缺少全程成本控制責(zé)任人，沒有人對成本付最終責(zé)任，再加上項目預(yù)算與實際支出脫節(jié)，成本計劃又缺乏動態(tài)更新，往往是項目開發(fā)結(jié)束后才發(fā)現(xiàn)成本過高，設(shè)計變更頻繁全程成本控制總控制人此圖僅為舉例7遠(yuǎn)卓建議，置業(yè)每個項目都需要設(shè)定一個總責(zé)任人對該項目的盈利負(fù)責(zé)，人選的要求是能綜合協(xié)調(diào)公司各種資源。他對項目過程中所有的成本控制環(huán)節(jié)進(jìn)行全面監(jiān)控管理和承擔(dān)總責(zé)任全程成本管理總責(zé)任人技能要求：熟悉房地產(chǎn)項目運(yùn)作、熟悉該項目組織要求：總責(zé)任人可以是總經(jīng)理，也可以是指定的某個副總，人選的要求是能綜合協(xié)調(diào)公司各種資源，充分利用組織的力量對項目進(jìn)行全面控制，例如能夠組織審算辦進(jìn)行成本控制，能夠組織財務(wù)部進(jìn)行預(yù)算控制，能夠組織技術(shù)質(zhì)量部進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督……總控制人8總責(zé)任人再把成本責(zé)任逐步細(xì)分，落實到環(huán)節(jié)責(zé)任人上，這些責(zé)任通過流程、權(quán)限落實到各個部門，并設(shè)定為KPI指標(biāo)，直接與考核激勵掛鉤總責(zé)任人施工圖項目施工審算、招投標(biāo)開發(fā)規(guī)劃銷售其他承擔(dān)的成本責(zé)任：預(yù)算收益施工成本質(zhì)量成本進(jìn)度….材料成本設(shè)備成本….銷售費(fèi)用….……承擔(dān)的成本部門：開發(fā)部開發(fā)部項目部技術(shù)質(zhì)量部經(jīng)營管理部審算辦營銷中心項目部……總控制人（討論）9房地產(chǎn)開發(fā)是典型的資金密集型業(yè)務(wù)，對成本的控制貫穿全過程全程成本管理總責(zé)任人關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)立項規(guī)劃施工圖設(shè)計、招投標(biāo)材料與設(shè)備采購銷售施工建造工程預(yù)決算1010330510174454.55577.568.530社區(qū)配套市政建設(shè)工程建設(shè)材料采購其他費(fèi)用市場費(fèi)用銷售費(fèi)用基本利潤環(huán)境因素設(shè)計因素品牌因素建造成本38.5%項目收益率22.5%銷售成本9%土地成本30%土地轉(zhuǎn)讓5941彈性成本和利潤剛性成本和利潤資料來源：偉業(yè)顧問公司市場調(diào)查、遠(yuǎn)卓分析未加財務(wù)成本與管理費(fèi)用從房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷售成本的有效性關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)11遠(yuǎn)卓認(rèn)為，總責(zé)任人主要關(guān)注投資決策、規(guī)劃方案、工程預(yù)算、重大材料設(shè)備采購和銷售費(fèi)用五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)開發(fā)項目確定規(guī)劃方案設(shè)計初步設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計項目資金預(yù)算施工圖設(shè)計確定營銷方案招投標(biāo)管理進(jìn)度控制資金控制質(zhì)量控制售房合同重大材料設(shè)備成本限定土地成本關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)立項規(guī)劃施工圖設(shè)計、招投標(biāo)材料與設(shè)備采購銷售施工建造工程預(yù)決算12立項規(guī)劃施工圖設(shè)計、招投標(biāo)材料與設(shè)備采購銷售施工建造工程預(yù)決算這五個環(huán)節(jié)均要召開相應(yīng)的會議進(jìn)行綜合決策土地評估會項目評審會投資決策會議規(guī)劃設(shè)計方案評審會重大材料設(shè)備招投標(biāo)會營銷計劃（含費(fèi)用）評審會工程概算、預(yù)算評審會關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)13項目決策階段應(yīng)該根據(jù)公司歷史經(jīng)驗、項目自身特點(diǎn)建立項目控制系統(tǒng)，其重點(diǎn)解決的議題必須包括成本計劃及控制要點(diǎn)審查，完善項目大綱確定各個方面責(zé)任建立控制系統(tǒng)項目總責(zé)任人制訂項目計劃制訂成本計劃制訂成本控制要求項目估算立項開發(fā)項目確定階段規(guī)劃決算采購銷售施工建造關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)成本控制的核心在前期控制。如果缺乏準(zhǔn)確可行性研究分析，成本控制將缺乏整體性和連貫性。尤其是對多項目開發(fā)公司，成本、資金控制不單單是單個項目，而需要從公司整體綜合考慮。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機(jī)根本上是最初的可行性研究“不可行”項目概算項目預(yù)算注：置業(yè)制訂的《開發(fā)成本控制方案》中的CSI指標(biāo)評價體系可以作為項目評估階段的工具

施工圖招投標(biāo)14方案設(shè)計環(huán)節(jié)隨著整體方案的一步步細(xì)化，要動態(tài)調(diào)整修正原預(yù)算方案必須注意調(diào)整原可行性方案中的成本、資金計劃，并深入對比分析，切忌簡單將新方案替代原方案，這樣不利于經(jīng)驗的積累；對多項目開發(fā)公司，同時要動態(tài)將單項目的成本、資金變動進(jìn)行全公司層面的匯總，考慮其對公司的總成本、資金預(yù)算影響；規(guī)劃立項初步設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計階段規(guī)劃方案設(shè)計施工圖設(shè)計關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)15項目實施后要重視成本、資金實際發(fā)生額與預(yù)算的差額，滾動調(diào)整預(yù)算實施過程中的成本管理，首先是從流程上是要保證參與的人員、步驟，以保證成本、資金支出的合理性其次成本實際發(fā)生后要從流程上保證與預(yù)算進(jìn)行分析對照，并從公司層面匯總分析要積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)，有利于下一個項目進(jìn)行參考,例如建立《項目開發(fā)成本構(gòu)成表》、《承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫》

、《設(shè)備材料采購規(guī)范》、《設(shè)備材料采購市場價格數(shù)據(jù)庫》等資料關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)16新奧置業(yè)集團(tuán)項目部責(zé)任人流程項目成本控制流程流程文件編號：流程協(xié)調(diào)控制部門：項目部總責(zé)任人：部門經(jīng)理本流程共1頁之第1頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:技術(shù)質(zhì)量部、審算辦財務(wù)部各部門總經(jīng)理初步設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖審核施工圖審核，編制施工圖預(yù)算設(shè)備材料招投標(biāo)施工進(jìn)度計劃資金使用計劃資金運(yùn)營計劃現(xiàn)場洽商、變更管理按專業(yè)分解，形成各專業(yè)成本控制目標(biāo)施工監(jiān)理單位招投標(biāo)確定工程成本控制目標(biāo)設(shè)備材料選型設(shè)計變更流程營銷中心確定市場定位根據(jù)市政咨詢方案和各專業(yè)設(shè)計的要求，從降低成本角度提出設(shè)計建議項目成本控制總流程備注招投標(biāo)的開始時間與施工圖設(shè)計同時關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)17總負(fù)責(zé)人的控制工具主要是項目預(yù)算,而項目預(yù)算是一個從估算到概算再到預(yù)算的一個逐步推近真實的過程估算概算預(yù)算收入成本每次都要獨(dú)立的對收入和成本進(jìn)行調(diào)整關(guān)注結(jié)構(gòu)比的變化工資人事費(fèi)用管理費(fèi)用…辦公費(fèi)…報紙廣告宣傳費(fèi)銷售費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用……機(jī)構(gòu)管理費(fèi)用…道路工程基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)室外水電氣工程…公共配套設(shè)施費(fèi)物管設(shè)施安裝費(fèi)物業(yè)管理前期費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用…人事費(fèi)用項目部費(fèi)用利息及費(fèi)用…給排水工程安裝工程費(fèi)…樣板房裝修裝飾裝修工程費(fèi)………主體工程地基基礎(chǔ)工程建筑工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)土地費(fèi)用開發(fā)成本三期二期商鋪收入預(yù)測車庫收入預(yù)測住宅收入預(yù)測一期根據(jù)成本預(yù)測的變化進(jìn)行調(diào)整細(xì)化控制工具18全面項目預(yù)算成功的關(guān)鍵因素是：全面項目預(yù)算管理實現(xiàn)成本控制流程和制度的保證從整個項目開發(fā)流程中選擇成本管理的關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)制定項目預(yù)算完成/成本實際發(fā)生后的預(yù)算調(diào)整流程經(jīng)驗和歷史數(shù)據(jù)的積累房地產(chǎn)周期長、投資大，對各成本項的預(yù)測需要經(jīng)驗積累預(yù)算管理人才的培養(yǎng)培養(yǎng)既對房地產(chǎn)開發(fā)工程設(shè)計、進(jìn)度了解，又具有財務(wù)管理知識的預(yù)算管理人員，避免項目開發(fā)和成本管理脫節(jié)控制工具19按預(yù)算體系設(shè)定設(shè)定成本控制權(quán)限，區(qū)分成本管理過程中的成本的正常調(diào)整和例外管理預(yù)算執(zhí)行控制線控制線輕微偏離明顯偏差項目部控制總責(zé)任人控制年初公司整體成本概算中，對特定項目成本設(shè)定正常的浮動范圍預(yù)算、支付中成本費(fèi)用項目發(fā)生在浮動范圍內(nèi)的偏差，公司管理層可以授權(quán)直接決策公司應(yīng)該在總成本中設(shè)定一部分“不可預(yù)見費(fèi)”以作準(zhǔn)備正常調(diào)整：單項支出或總成本的變化超過了年初設(shè)定的范圍總成本超出預(yù)算，應(yīng)該提交董事會審批針對不同數(shù)額的變化，公司應(yīng)該采取不同的決策流程例外管理：控制工具20目錄項目成本控制體系分環(huán)節(jié)成本控制指南21另外，在項目運(yùn)作的每一個環(huán)節(jié)還有一些企業(yè)的成功經(jīng)驗可以參考借鑒22立項環(huán)節(jié)成本控制的核心在前期控制。如果缺乏準(zhǔn)確可行性研究分析，成本控制將缺乏整體性和連貫性。尤其是對多項目開發(fā)公司，成本、資金控制不單單是單個項目，而需要從公司整體綜合考慮。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機(jī)根本上是最初的可行性研究“不可行”規(guī)劃施工圖招投標(biāo)立項決算采購銷售施工建造23立項環(huán)節(jié)是最重要的決策環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件

投資決策確定項目建立項目確定的基本原則深入的調(diào)研總經(jīng)理開發(fā)部總經(jīng)理開發(fā)部主任《調(diào)研流程》《集團(tuán)投資決策規(guī)定》投資決策組織成立投資決策委員會按照嚴(yán)格的投資程序進(jìn)行投資決策總經(jīng)理組織專門的決策委員會決策委員會集團(tuán)總部重點(diǎn)控制內(nèi)容規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)24征地環(huán)節(jié)的基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制土地的費(fèi)用。高層公關(guān)在項目開發(fā)前期起主要作用控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件

征地

征地費(fèi)用建立科學(xué)的土地評估體系開發(fā)部總經(jīng)理開發(fā)部主任《當(dāng)?shù)赝恋貎r格研究》《當(dāng)?shù)夭疬w安置費(fèi)用研究》《項目開發(fā)成本構(gòu)成表》

拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用在法律范圍內(nèi)盡量控制費(fèi)用開發(fā)部開發(fā)部主任市政費(fèi)用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定或與政府協(xié)商辦理開發(fā)部開發(fā)部主任重點(diǎn)控制內(nèi)容規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)25規(guī)劃環(huán)節(jié)規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是周密規(guī)劃、科學(xué)討論、嚴(yán)格審批。開發(fā)部總規(guī)劃師和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)26規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。各個職能部門均需要承擔(dān)責(zé)任控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件規(guī)劃方案可行性規(guī)劃設(shè)計

置業(yè)制訂的《開發(fā)成本控制方案》中的CSI指標(biāo)評價體系可以作為項目評估階段的工具

開發(fā)部負(fù)責(zé)，營銷中心和項目部配合總經(jīng)理開發(fā)部主任《當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)》《規(guī)劃設(shè)計流程》方案評審組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由項目部、技術(shù)質(zhì)量部、審算辦、物業(yè)等各部門組成評審委員會總經(jīng)理開發(fā)部主任設(shè)計成果對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定根據(jù)設(shè)計成果進(jìn)行投資估算開發(fā)部負(fù)責(zé)，項目部配合總經(jīng)理開發(fā)部主任規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)27規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件報批設(shè)計報批了解市政設(shè)計要點(diǎn)充分了解相關(guān)法規(guī)，注意自身報批材料的完整性和規(guī)范性開發(fā)部負(fù)責(zé)，各部門配合

開發(fā)部主任《規(guī)劃設(shè)計會審流程》擴(kuò)初設(shè)計

擴(kuò)初設(shè)計要求對報批設(shè)計進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計要求內(nèi)部審核

開發(fā)部負(fù)責(zé)，抄送各部門

開發(fā)部主任擴(kuò)初設(shè)計圖

根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計要求招標(biāo)專家評審內(nèi)部評審設(shè)計調(diào)整開發(fā)部負(fù)責(zé)，各部門配合開發(fā)部主任成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算并制訂經(jīng)營指導(dǎo)書

審算辦負(fù)責(zé)，其他部門配合審算辦主任規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)28施工圖設(shè)計與招投標(biāo)環(huán)節(jié)施工圖設(shè)計與招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)。規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)29施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件施工圖設(shè)計

委托設(shè)計限額設(shè)計推行設(shè)計競標(biāo)機(jī)制和設(shè)計方案競選，促使設(shè)計單位提高設(shè)計質(zhì)量，降低設(shè)計費(fèi)用開發(fā)部項目部開發(fā)部主任《委托規(guī)劃流程》施工圖設(shè)計要求

根據(jù)樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求建安施工圖中屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。

項目部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助

開發(fā)部主任項目經(jīng)理規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)30施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件功能設(shè)計小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估市場調(diào)研，有針對性擴(kuò)充建筑物功能項目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助項目經(jīng)理市政配套方案市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件環(huán)境方案設(shè)計根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額，招投標(biāo)智能化設(shè)計市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析，智能化內(nèi)容控制，招投標(biāo)項目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助銷售承諾保持各部門與營銷中心的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性項目部與營銷中心設(shè)計變更設(shè)計變更費(fèi)用

嚴(yán)格按照設(shè)計變更洽商流程進(jìn)行選擇費(fèi)用最低的變更方案項目部負(fù)責(zé)，項目部、營銷中心協(xié)助《施工圖變更流程》規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)31施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件材料設(shè)備（1）選型（2）方案確定時間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝項目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助項目經(jīng)理《設(shè)備材料采購規(guī)范》（3）采購招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會經(jīng)營管理部其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計審算部項目經(jīng)理施工圖會審審圖互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商

項目部、技術(shù)部、審算辦、物業(yè)等項目經(jīng)理《施工圖會審流程》《施工圖會審要點(diǎn)》預(yù)算根據(jù)施工圖設(shè)計與概算制訂詳細(xì)的預(yù)算尤其關(guān)注施工圖與概算的差異項目經(jīng)理審算辦項目經(jīng)理概算規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)32招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運(yùn)作，具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件1、投標(biāo)單位的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報招投標(biāo)工作組。經(jīng)營管理部牽頭與其他職能部門共同成立招投標(biāo)小組招投標(biāo)小組長（招投標(biāo)辦公室主任）《建筑工程施工、設(shè)備采購招標(biāo)管理規(guī)定》、《工程物資采購、驗收、保管、交付施工安裝的管理規(guī)定》、《承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商管理辦法》《承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫》2、招投標(biāo)文件招投標(biāo)書內(nèi)容：（1）工期；（2）工程造價或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍各主辦部門共同商議，起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本充分利用外部專家顧問標(biāo)準(zhǔn)文件存檔，并不斷修改完善項目部。技術(shù)質(zhì)量部、審算辦及其他職能部門共同成立招投標(biāo)小組招投標(biāo)小組長（招投標(biāo)辦公室主任）規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)33招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件2、招投標(biāo)文件（續(xù)）（6）結(jié)算方式；（7）驗收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）（10）接標(biāo)時間；（11）開標(biāo)時間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等。各主辦部門共同商議，起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本充分利用外部專家顧問標(biāo)準(zhǔn)文件存檔，并不斷修改完善項目部。技術(shù)質(zhì)量部、審算辦及其他職能部門共同成立招投標(biāo)小組招投標(biāo)小組長（招投標(biāo)辦公室主任）《招投標(biāo)管理辦法》《招投標(biāo)流程》規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)34招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件3、評標(biāo)和定標(biāo)(1)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo)2、審算辦負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書評標(biāo)3、財務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)招投標(biāo)小組長（招投標(biāo)辦公室主任）《招投標(biāo)管理辦法》《招投標(biāo)流程》綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位招投標(biāo)評審委員會審核、評定?？偨?jīng)理批準(zhǔn)總經(jīng)理規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)35材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)36材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件1、材料進(jìn)場計劃采購招投標(biāo)及訂立合同時間與工程進(jìn)度相配合項目部項目經(jīng)理《材料市場信息庫》生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合項目部項目經(jīng)理運(yùn)輸周期具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對應(yīng)項目部項目經(jīng)理安裝、驗收周期與工程進(jìn)度相配合項目部項目經(jīng)理2、材料的性能價格比市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫項目部項目經(jīng)理技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備技術(shù)參數(shù)由開發(fā)部確定或封樣項目部項目經(jīng)理招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計劃不需招投標(biāo)的采用三家以上廠家報價選擇項目部經(jīng)營管理部項目經(jīng)理規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)37材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件3、材料款支付材料款支付方式材料款支付進(jìn)度保修款預(yù)付款限額控制首次驗收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價的5%。依據(jù)合同中約定付款。項目部項目經(jīng)理《材料驗收與支付制度》4、材料驗收數(shù)量驗收幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量項目部項目經(jīng)理質(zhì)量驗收外觀質(zhì)量投入使用后的質(zhì)量驗收項目部項目經(jīng)理5、材料保管與保修材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者項目部項目經(jīng)理《材料保管與報修制度》材料報修用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期項目部項目經(jīng)理規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)38建造施工環(huán)節(jié)建造施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)39控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件1、設(shè)計變更環(huán)節(jié)變更評估項目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。項目部負(fù)責(zé)計算變更費(fèi)用并對執(zhí)行修改的工期進(jìn)行評估，同時測算變更后成本狀況項目經(jīng)理需考慮設(shè)計變革后及時調(diào)整預(yù)算《工程變更管理辦法》《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》變更的審核簽認(rèn)根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更分成若干類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。項目部、技術(shù)質(zhì)量部項目經(jīng)理設(shè)計變更通知單。發(fā)生變更負(fù)責(zé)人項目經(jīng)理變更必須有設(shè)計單位、開發(fā)部、項目部、監(jiān)理單位和施工單位匯簽才能有效。項目部項目經(jīng)理變更審批重大變更需經(jīng)總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更總經(jīng)理總經(jīng)理建造環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個是材料、工程款的支付。而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)40控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件2、現(xiàn)場簽證管理簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。項目部項目經(jīng)理《工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范》簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則。項目部項目經(jīng)理簽證的工程量認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)項目部項目經(jīng)理簽證的審批施工洽商通知單，必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證項目經(jīng)理、技術(shù)質(zhì)量部項目經(jīng)理簽證的反饋對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計分析，根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進(jìn)意見技術(shù)質(zhì)量部技術(shù)質(zhì)量部主任建造環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)41控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件3、審圖（1）擴(kuò)初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分部圖會審（4）各專業(yè)技術(shù)圖會審圖紙多層次會審會簽及審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。項目部技術(shù)質(zhì)量部項目經(jīng)理《圖紙會簽及審批制度》《付款審批程序規(guī)范》4、總分包配合費(fèi)（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。項目部項目經(jīng)理5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計劃（4）預(yù)留時間施工所用的各項材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。限時編制材料計劃。材料計劃簽認(rèn)要考慮可能出現(xiàn)的問題留出相應(yīng)的時間項目部項目經(jīng)理建造環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)42建造環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件6、工程款的支付付款進(jìn)度工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行付款。按進(jìn)度付款。多層次多角度審核工程進(jìn)度。甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位預(yù)算人員審核工程價值量項目經(jīng)理《付款審批程序制度》付款的審批根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。主管副總或總經(jīng)理主管副總或總經(jīng)理規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)43銷售環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)44銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按銷售收入的比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。此外，銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件1、營銷方案（1）費(fèi)用總額（2）市場信息收集（3）營銷計劃（4）營銷預(yù)算（5）營銷方案審批

確定費(fèi)用目標(biāo)總額根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費(fèi)用征求各方面意見按審批流程操作項目經(jīng)理或營銷中心總經(jīng)理或該項目總責(zé)任人或營銷副總《營銷費(fèi)用管理規(guī)范》2、營銷現(xiàn)場費(fèi)用（1）現(xiàn)場銷售人工費(fèi)用（2）現(xiàn)場銷售器具費(fèi)（3）賣場、現(xiàn)場包裝費(fèi)（4）銷售模型費(fèi)用（5）宣傳資料及禮品費(fèi)（6）展銷費(fèi)（7）計劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度營銷中心營銷中心主任3、媒體選擇媒體招投標(biāo)營銷中心營銷中心主任規(guī)劃立項決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)45銷售環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件4、樣板房裝修（1）設(shè)計、裝修（2）材料采購（3）信息采集及招投標(biāo)（4）樣板房維護(hù)（5）材料回收、保管和再利用

制訂裝修目標(biāo)成本總額信息搜集材料、設(shè)備選型招投標(biāo)委托物業(yè)代管協(xié)議建立材料設(shè)備清單使用登記閑置品評估和處理營銷中心營銷中心主任或項目經(jīng)理《樣板房管理制度》《樣板房裝修成本表》6、銷售補(bǔ)充條款及承諾銷售承諾給出