資產(chǎn)評估概述

資產(chǎn)評估主講人：唐本丹qq：572010684

注冊資產(chǎn)評估師考試報考條件凡中華人民共和國公民，遵紀(jì)守法并具備以下條件之一者，均可報名參加注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試：（一）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類大專學(xué)歷，工作滿5年，其中從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作滿3年。

（二）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿3年，其中從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作滿1年。

（三）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類碩士學(xué)位或第二學(xué)士學(xué)位、研究生班畢業(yè)，工作滿1年。

（四）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類博士學(xué)位。

（五）非經(jīng)濟(jì)類、工程類專業(yè)畢業(yè)，其相對應(yīng)的從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作年限延長2年。

（六）不具備上述規(guī)定的學(xué)歷，但通過國家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟(jì)、會計、審計專業(yè)初級資格考試，取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)資格，并從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作滿5年?？荚嚳颇俊顿Y產(chǎn)評估》、《經(jīng)濟(jì)法》、《財務(wù)會計》、《機(jī)電設(shè)備評估基礎(chǔ)》、《建筑工程評估基礎(chǔ)》。

報名時間與考試時間1、報名時間：一般在當(dāng)年的4月至5月報名2、考試時間：一般在每年9月的第一個周末

我國資產(chǎn)評估實踐及其發(fā)展開始于改革開放和國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，從國有資產(chǎn)管理起步，大事件如下：1.1990年，組建資產(chǎn)評估中心；2.1993年12月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會成立；3.1995年3月，加入國際評估準(zhǔn)則委員會；4.2001年，財政部發(fā)布《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》；5.2008年，發(fā)布《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—無形資產(chǎn)》、《專利資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》等；6.2009年，發(fā)布《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》和《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—珠寶首飾》第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點一、資產(chǎn)評估概念★★★指具有國家認(rèn)定資格的機(jī)構(gòu)和人員，根據(jù)特定目的，遵循國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行評定、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，其業(yè)務(wù)涉及：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)抵押以及財產(chǎn)保險、財務(wù)納稅等經(jīng)濟(jì)行為。二、資產(chǎn)評估的基本要素（1）評估主體（2）評估客體（3）評估目的（4）評估價值類型（5）評估方法（6）評估原則（7）評估假設(shè)（8）評估基準(zhǔn)日（9）評估程序（10）評估依據(jù)市場法、收益法、成本法遵循的法律、法規(guī)；經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議等（一）、資產(chǎn)評估的主體資產(chǎn)評估主體是指從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的專門機(jī)構(gòu)和人員。1.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)（1）按其執(zhí)業(yè)范圍大小劃分，兼營性、專營性、專項性資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)；（2）按其企業(yè)組織形式不同劃分，合伙制、有限責(zé)任制資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)；土地、房地產(chǎn)估價事務(wù)所2.資產(chǎn)評估人員（1）通過全國統(tǒng)一考試或取得注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格；（2）遵守法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，具有良好的職業(yè)道德；（3）保持資產(chǎn)評估人員的原則（4）擁有評估經(jīng)驗和專業(yè)能力（三）、資產(chǎn)評估的客體

資產(chǎn)的定義1.經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)是泛指一切財產(chǎn)，即一定時點的財富總量，由一定數(shù)量的物質(zhì)資料和權(quán)力構(gòu)成。2.國際評估界對資產(chǎn)的界定：資產(chǎn)是基于某項資產(chǎn)的各種權(quán)利的排列與組合。3.我國對資產(chǎn)的界定：資產(chǎn)是指特定經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能持續(xù)發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源及基于某項資產(chǎn)資源的各種權(quán)利的排列與組合。資產(chǎn)評估中確認(rèn)資產(chǎn)的基本標(biāo)準(zhǔn)之一是看其是否具有（）A、歷史成本B、歷史收益

C、預(yù)期成本D、預(yù)期收益正確答案：D（二）資產(chǎn)的基本特征1.從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看：效用性、稀缺性2.從資產(chǎn)評估學(xué)的角度來看：法律、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)三特征占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)和處分權(quán)（三）資產(chǎn)分類資產(chǎn)存在形態(tài)不同有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)資產(chǎn)構(gòu)成和是否能綜合獲利單項資產(chǎn)整體資產(chǎn)資產(chǎn)能否獨立存在可確指的資產(chǎn)資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系經(jīng)營性資產(chǎn)企業(yè)會計制度及資產(chǎn)流動性流動資產(chǎn)固定資產(chǎn)長期投資不可確指的資產(chǎn)：商譽(yù)非經(jīng)營性資產(chǎn)無形資產(chǎn)三、資產(chǎn)評估的特點1.市場性：適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求。2.公正性：按照公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行，是技術(shù)基礎(chǔ)；評估人員與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，是公正性的組織基礎(chǔ)。（不能偏袒于任何一方）3.專業(yè)性：由一定數(shù)量和不同類型的專家級專業(yè)人士組成。4.咨詢性：評估師指對結(jié)論分身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)決策負(fù)責(zé)。5.責(zé)任性：評估主體對評估結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行者不同于會計計價，它是獨立于企業(yè)的社會中介機(jī)構(gòu)完成的，這一點說明資產(chǎn)評估具有（）A、市場性B、公正性

C、咨詢性D、專業(yè)性正確答案：Ｂ四、資產(chǎn)評估的種類1.按資產(chǎn)評估對象及適應(yīng)原則---單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估。2.按資產(chǎn)評估服務(wù)的對象及其對評估服務(wù)的要求----評估、評估復(fù)核和評估咨詢。3.按資產(chǎn)評估是否受限---完整性評估和有限性評估。4.按資產(chǎn)評估時點---現(xiàn)實性評估、追溯性評估和前瞻性評估。三、資產(chǎn)評估的功能和作用1.資產(chǎn)評估功能評價和評值、管理、公正（后兩個為輔助性功能）評價和評值是資產(chǎn)評估具有的最基本的功效和能力。2001年國務(wù)院指出，取消政府部門對國有資產(chǎn)評估項目的理想確認(rèn)審批制度，實行核準(zhǔn)制和備案制。2資產(chǎn)評估的作用咨詢鑒證公正協(xié)調(diào)是目前資產(chǎn)評估最基本、最重要的作用。無強(qiáng)制執(zhí)行效力為資產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)交易雙方或多方提供公允交易價格。

隨著抵押貸款、財產(chǎn)擔(dān)保、司法鑒定、房地產(chǎn)交易價格鑒定等被要求專業(yè)舉證和鑒別資產(chǎn)（價值鑒證）第二節(jié)、價值類型與評估目的一

資產(chǎn)評估的價值類型及其分類

★例：同一張桌子，如果從收入的角度把這個桌子賣了變現(xiàn)，由于考慮到市場的售價、變賣中的費用等等，最后定價為500元；如果從消費的角度來講，要買這張桌子，需付多少錢就要考慮市場公允的價格，以及購買中的必要費用支出，這樣把這個桌子買回到某企業(yè)，使它處于可使用狀態(tài)，這時有可能評估出600元。

市場價值：指評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)在公開市場上的最佳使用狀態(tài)下最可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。

1.價值類型的含義：

資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。是對資產(chǎn)評估的一個質(zhì)的規(guī)定

2.主要分類標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果

（1）以資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價和清算價格四種。（2）從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評估的價值類型，具體包括：繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值三種。（3）依據(jù)資產(chǎn)評估時的市場條件以及被評估資產(chǎn)的適用狀態(tài)市場價值：指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上正常使用即最佳使用或最有可能使用條件下所能實現(xiàn)的交換價值的估計值。市場價值是資產(chǎn)公允價值的基本表現(xiàn)形式。市場以外的價值是公允價值的特俗表現(xiàn)形式市場價值以外的價值市場價值以外的價值也稱非市場價值、其他價值。（1）在用價值；（2）投資價值；（3）持續(xù)經(jīng)營價值；（4）保險價值；（5）清算價值；（6）課稅價值。資產(chǎn)評估中的市場價值其合理性是相對于（）而言的A、市場整體B、市場中每一個市場主體

C、某一市場主體D、某一類市場主體正確答案：A我國資產(chǎn)評估的主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)有哪些呢？1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2.企業(yè)兼并3.企業(yè)出售4.企業(yè)聯(lián)營5.股份經(jīng)營6.中外合資、合作7.企業(yè)清算8.擔(dān)保9.企業(yè)租賃10.債務(wù)重組11.抵押二、資產(chǎn)評估目的1.資產(chǎn)評估一般目的資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。一般目的包含著特定目的，特定目的是一般目的的具體化來源于公平交易的市場各方在自愿、平等、理智、信息對等基礎(chǔ)上。一般目的不針對具體的資產(chǎn)2.資產(chǎn)評估的特定目的

通常把資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的。業(yè)務(wù)涉及：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)抵押以及財產(chǎn)保險、財務(wù)納稅等經(jīng)濟(jì)行為3.資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作（1）資產(chǎn)評估特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟(jì)行為（資產(chǎn)業(yè)務(wù)）所決定的；（2）資產(chǎn)評估特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)；（3）資產(chǎn)評估特定目的也是資產(chǎn)評估歸宿點，它貫穿于資產(chǎn)評估的全過程。一定對具體業(yè)務(wù)目的不同，評估值不同資產(chǎn)評估的特定目的實質(zhì)上是判斷特定條件下或者具體條件下資產(chǎn)的公允價值關(guān)于資產(chǎn)評估特定目的的表述不正確的是（）A、資產(chǎn)評估的特定目的是指引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求

B、資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型的選擇具有約束作用

C、資產(chǎn)評估的特定目的是由特定經(jīng)濟(jì)行為決定的

D、資產(chǎn)評估特定目的和資產(chǎn)評估的一般目的無關(guān)正確答案：D一、評估假設(shè)的含義及類型評估假設(shè)是指評估人員將被評估資產(chǎn)置于一個相對固定的市場環(huán)境中，對被估資產(chǎn)價值的作用空間和作用方式加以限定，使資產(chǎn)評估得以順利進(jìn)行的假定性說明。第三節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則資產(chǎn)評估的假設(shè)二、評估假設(shè)的基本類型資產(chǎn)評估交易假設(shè)：是假定所有帶評估的資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件模擬市場進(jìn)行估價（基本的前提假設(shè)）公開市場假設(shè)：對被估資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場是公開市場的假定說明（被參照）持續(xù)使用假設(shè)：指正處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將被繼續(xù)使用的一種假定性說明。三種情況：在用、轉(zhuǎn)用、移地續(xù)用。清算假設(shè)：對被估資產(chǎn)將在非公開市場被迫出售或快速變現(xiàn)的假定性說明（）是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的最基本的前提假設(shè)A、公開市場假設(shè)B、交易假設(shè)

C、清算假設(shè)D、在用需用假設(shè)正確答案：B三、資產(chǎn)評估假設(shè)在資產(chǎn)評估中的作用、地位1.評估假設(shè)使評估目的得以科學(xué)合理的實現(xiàn)；2.資產(chǎn)評估前提假設(shè)是創(chuàng)造或構(gòu)筑了資產(chǎn)評估得以按部就班順利進(jìn)行的基礎(chǔ)和條件。一、資產(chǎn)評估的工作原則（只針對人而言）客觀公證性原則獨立性性原則科學(xué)性：評估方法和標(biāo)準(zhǔn)

資產(chǎn)評估的原則二、資產(chǎn)評估的技術(shù)原則

針對工作預(yù)期收益原則供求原則貢獻(xiàn)原則替代原則估價日期原則最佳利用原則第四節(jié)資產(chǎn)評估程序1.資產(chǎn)評估程序概述資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。我國評估實務(wù)界從不同角度對評估程序有著不同的理解，可以從狹義和廣義的角度來認(rèn)識資產(chǎn)評估程序。狹義的資產(chǎn)評估程序，一般從接受委托開始，然后提交報告為止，這個過程的程序?！駨V義的資產(chǎn)評估程序開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的明確資產(chǎn)評估基本事項環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評估報告書提交后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理。資產(chǎn)評估工作檔案歸檔明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書編制資產(chǎn)評估計劃資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查收集資產(chǎn)評估資料評定估算編制和提交資產(chǎn)評估報告狹義程序廣義程序正確答案：ABCD

資產(chǎn)評估程序通常包括的主要環(huán)節(jié)除明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項、編制和提交資產(chǎn)評估報告書，評定估算和資產(chǎn)評估工作底稿歸檔外，還應(yīng)該包括（）A.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書B.編制資產(chǎn)評估計劃C.收集資產(chǎn)評估資料D.現(xiàn)場調(diào)查E.評估報告?zhèn)浒笇徍?/p>

2.資產(chǎn)評估具體程序1.明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項⑴委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況⑵資產(chǎn)評估目的⑶評估對象基本狀況⑷價值類型及定義⑸資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日⑹資產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè)⑺其他需要明確的重要事項正確答案ABD在資產(chǎn)評估具體程序中，需要明確的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項包括（）A.資產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè)B.價值類型及定義C.注冊資產(chǎn)評估師的簽字D.資產(chǎn)評估目的E.簽署資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書在資產(chǎn)評估具體程序中，需要明確的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項包括（）A.資產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè)B.價值類型及定義C.注冊資產(chǎn)評估師的簽字D.資產(chǎn)評估目的E.簽署資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書正確答案ABD2.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書

⑴資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和委托方名稱；

⑵資產(chǎn)評估目的；⑶資產(chǎn)評估對象；

⑷資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日；⑸出具資產(chǎn)評估報告的時間要求；

⑹資產(chǎn)評估報告使用范圍；⑺資產(chǎn)評估收費；⑻雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任；

⑼簽約時間

⑽雙方認(rèn)為就應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項。3.編制資產(chǎn)評估計劃編制資產(chǎn)評估工作計劃應(yīng)當(dāng)重點考慮以下因素：

⑴資產(chǎn)評估目的、資產(chǎn)評估對象狀況；

⑵資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)風(fēng)險、資產(chǎn)評估項目的規(guī)模和復(fù)雜程度；

⑶評估對象的性質(zhì)、行業(yè)特點、發(fā)展趨勢；

⑷資產(chǎn)評估項