債券深度報(bào)告：解碼公募REITs的22年四季報(bào)

債券報(bào)告投資咨詢資格編號(hào)S1060519060001liulu9債券報(bào)告投資咨詢資格編號(hào)S1060519060001liulu979@投資咨詢資格編號(hào)S1060521090001zhengzichen160@證券分析師劉璐鄭子辰本報(bào)告僅對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析，不包含對(duì)證券及證券相關(guān)產(chǎn)品的投資評(píng)級(jí)或估值分析。核心摘要：明顯，但指標(biāo)年化完成度仍居前列。鵬REIT年4季度環(huán)比下滑30.65%，但綜合3、4季仍然較優(yōu)。1高速公路板塊受22年4季度疫情釋放的沖擊較大。高速公路4季度經(jīng)營情度貨車高速公路通行費(fèi)減免政策1倉儲(chǔ)物流板塊經(jīng)營仍穩(wěn)健，指標(biāo)預(yù)測(cè)完成度高。兩單倉儲(chǔ)物流REIT收入環(huán)有所修復(fù)。板塊的收入和EBITDA的環(huán)比基本均為REIT度高。報(bào)發(fā)布后20只REITs悉數(shù)上漲，各REITs漲幅在REITs金額的中航首鋼整體估值和信用債相比仍不便宜，當(dāng)前REITs整體距離22年9月的情緒高點(diǎn)還有大約6%的空間。標(biāo)的方面，可以關(guān)注產(chǎn)業(yè)園、保障房、高速公路板塊中相對(duì)估值便宜的品種，東吳蘇園REIT、華夏合肥高新REIT、華REIT等。請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。債券深度報(bào)告證券研究報(bào)告?zhèn)疃葓?bào)告請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。2/20正文目錄 IT 請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。3/20圖表目錄圖表1高速公路板塊收入、EBITDA、可供分配金額完成度最低 4圖表2鵬華深圳能源2022年Q4售電量完成率不及Q3 5圖表3高速類項(xiàng)目收入、EBITDA、可供分配金額完成情況 6圖表4華夏中國交建2022年Q4通行費(fèi)收入環(huán)比下降14.09%，同比下降24.4% 7圖表5浙商滬杭甬2022年Q4道口通行車輛總數(shù)同比下降4.26% 7圖表6平安廣州廣河Q4混合車流量同比下降26.14% 7圖表7華夏越秀高速2022年Q4通行費(fèi)收入同比減少24.87% 7圖表8生態(tài)環(huán)保類項(xiàng)目收入、EBITDA、可供分配金額完成情況 8圖表9富國首創(chuàng)22年Q4污水日平均處理量和平均產(chǎn)能利用率較21年低 8圖表10中航首鋼綠能22年Q4垃圾處理和收運(yùn)量環(huán)比下降，上網(wǎng)電量環(huán)比上升 9圖表11倉儲(chǔ)物流類項(xiàng)目收入、EBITDA、可供分配金額完成情況 10圖表12紅土鹽田港REIT資產(chǎn)出租率維持平穩(wěn) 10圖表13中金普洛斯22年Q4出租率環(huán)比小幅下降，相比2021年也略降低 10圖表14產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目收入、EBITDA、可供分配金額完成情況 12圖表15東吳蘇園產(chǎn)業(yè)22年Q4出租率穩(wěn)中有升 12圖表16博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園22年Q4期末出租率和期內(nèi)合同租金環(huán)比上升 12圖表17建信中關(guān)村22年Q4平均出租率環(huán)比下降 13圖表18華安張江光大22年Q4期末出租率環(huán)比下降，平均合同租金環(huán)比上升 13圖表19新上市三單產(chǎn)業(yè)園REITs出租率較高，經(jīng)營穩(wěn)健 13圖表20保障性租賃住房項(xiàng)目收入、EBITDA、可供分配金額完成情況 14圖表21保障性租賃住房項(xiàng)目期末出租率 14圖表22保障性租賃住房項(xiàng)目租金標(biāo)準(zhǔn) 15圖表23產(chǎn)權(quán)類REITs漲幅整體好于收益權(quán)類 16圖表24四季報(bào)發(fā)布以來不同REITs的漲幅也有分化，基本圍繞基本面定價(jià) 16圖表25公募REITs22年10月以來整體跌幅約為10% 17圖表26當(dāng)前產(chǎn)權(quán)類REITs的現(xiàn)金分派率均值和企業(yè)債收益率倒掛約52BP 18圖表27當(dāng)前各公募REITs的估值情況 19債券·債券深度報(bào)告請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。4/20前言ITs達(dá)標(biāo)程度來看，除高速公路板塊外，公募REITs整體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)完成度基本生態(tài)環(huán)保、倉儲(chǔ)物流、保障房各個(gè)板塊的收入、可供分配金額的年化預(yù)測(cè)完成度均超過100%。期，EBITDA額的預(yù)測(cè)完成度在各板塊中最高 (板塊內(nèi)只有單只鵬華深圳能源REIT)；倉儲(chǔ)物流板塊運(yùn)營相對(duì)穩(wěn)健，各指標(biāo)年化的平均預(yù)測(cè)完成REITsEBITDA的環(huán)比均有較大下滑；高速公路板塊各指標(biāo)的完成度在5個(gè)板塊中相對(duì)最低，受疫情和收費(fèi)公路貨車通sEBITDAEBITDA圖表1高速公路板塊收入、EBITDA、可供分配金額完成度最低80%60%40%20%%收入完成度EBITDA完成度可供分配金額完成度106%6%106%6%101%104%82%84%83%產(chǎn)業(yè)園生態(tài)環(huán)保高速公路倉儲(chǔ)物流能源基礎(chǔ)設(shè)施保障性租賃住房一、鵬華能源REIT運(yùn)營情況環(huán)比有所下滑，但指標(biāo)年化完成度仍具前列T環(huán)比分別下滑31.63%、97.19%和50.78%，EBITDA的較大下滑與計(jì)劃內(nèi)檢修費(fèi)用和4季度預(yù)提2022年全年運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的固定及浮動(dòng)運(yùn)營管理服務(wù)費(fèi)有關(guān)。從運(yùn)營情況來看，2022年4季度項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)發(fā)電收入437,319,578.27元，上網(wǎng)電量90,426.05萬千瓦時(shí)，天然氣成本債券·債券深度報(bào)告請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。5/20LNG降30.65%，上網(wǎng)。配金額的年化完成度仍然最高。圖表2鵬華深圳能源2022年Q4售電量完成率不及Q3指標(biāo)名稱2021說明書預(yù)測(cè)20222022Q32022Q4Q3+Q4完成率售電收入(萬元)174076.68168458.2763,056.6543,731.9563.39%售電量(萬千瓦時(shí))408876.05372854.35126370.2090,426.0558.15%上網(wǎng)電價(jià)(元/千瓦時(shí))0.430.510.50天然氣成本(萬元)90LNG消耗(萬噸)二、高速公路板塊受到22年4季度疫情釋放的沖擊較大況環(huán)比明顯下滑，主要系4季度疫情和4季度貨車高速公路通行費(fèi)減免政策入預(yù)測(cè)完成度(83.5%)和EBITDA的預(yù)測(cè)完成度(82.3%)整體較低。 (1)華夏中國交建REIT經(jīng)營狀況環(huán)比下滑，結(jié)構(gòu)上主要系客車車流量下滑。華夏中國交建REIT和EBITDA環(huán)比分別下降13.99%和22.08%。從項(xiàng)目運(yùn)營情況來看，其底層資產(chǎn)嘉通高速車流量受到沿途地區(qū)疫情復(fù)發(fā)等影響，4季度收入環(huán)比下降14.09%，同比下降24.4%。從客通行費(fèi)下降主要有三個(gè)原因，一是4季度疫情多2京港澳高速公路蔡甸漢江大橋自9月23日起實(shí)施為期一年的施工維修的影響，施工期間季度釋放通行費(fèi)減免期已過，通行費(fèi)收入有望逐步修復(fù)。 REIT，其可供分配收入完成度在高速公路板塊中相對(duì)較高。REITEBITDA%，其底層資產(chǎn)越秀高速四上半年更加的車流量和EBITDA預(yù)測(cè)完成度(82.0%)和可供分配金額預(yù)測(cè)完成度(89.3%)在5單高速公路中較高，隨著表現(xiàn)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目公司收入將持續(xù)恢復(fù)。債券·債券深度報(bào)告請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。6/20 (3)浙商滬杭甬REIT的2022年可供分配金額完成度相對(duì)較低。浙商滬杭甬REIT的4季度收入合考慮22年四個(gè)季度的情況來看可供分配金額完成度在板塊內(nèi)最低(73.7%)。公司4季度可供分配金額大幅下降，從結(jié)構(gòu)上主要系計(jì)提了大量資本性支出用于固定資產(chǎn)投資，但尚未有進(jìn)一步披露，注該筆支出的情況。整體來看，23年其項(xiàng)目公司基礎(chǔ)資產(chǎn)鄰近地區(qū)無新開通的平行分流公路，在23年疫情擾動(dòng)影響下降后預(yù)計(jì)通行費(fèi)收入也有復(fù)蘇。 (4)平安廣州廣河REIT的經(jīng)營情況受廣州疫情影響較大。平安廣州廣河REIT的4季度收入環(huán)比下降30.51%。公司經(jīng)營情況的明顯下滑主要系疫情的較大影響，22年4季度廣州爆發(fā)了三年來最的降低，項(xiàng)目車流量和路費(fèi)收入以預(yù)計(jì)將逐步恢復(fù)。 受重慶、成都及渝遂高速輻射區(qū)域疫情影響，4季度渝遂高速(重慶段)通行費(fèi)收入環(huán)比下降22.53%；EBITDA下降更明顯主要系22年4季度集中辦全面放開后，日均通行費(fèi)逐步回升至疫情前平均水平，預(yù)計(jì)2023年表現(xiàn)也將相對(duì)穩(wěn)健。EBITDA額完成情況21Q321Q422Q122Q222Q322Q422Q4環(huán)比22Q4同比預(yù)測(cè)完成度收入(萬元)華夏中國交建REIT10629114949886-13.99%79.0%華夏越秀高速REIT5669499556344563-19.01%86.6%浙商滬杭甬REIT178031558916354128401740913962-19.80%-10.43%86.0%平安廣州廣河REIT206081913816971153502074313512-34.86%-29.40%78.0%國金中國鐵建REIT1669913797-17.38%88.0%EBITDA(萬元)華夏中國交建REIT874894367353-22.08%80.9%華夏越秀高速REIT4406361643073173-26.33%82.0%浙商滬杭甬REIT168746649120447295122167080-42.04%6.47%76.2%平安廣州廣河REIT17797134001426811990172298550-50.37%-36.19%77.0%國金中國鐵建REIT134717938-41.08%95.2%可供分配金額(萬元)華夏中國交建REIT829094937277-23.34%82.8%華夏越秀高速REIT3719330938092905-23.73%89.3%浙商滬杭甬REIT148034409115237502104602383-77.22%-45.95%73.7%平安廣州廣河REIT15749171621059312664176719214-47.86%-46.31%76.1%國金中國鐵建REIT91127908-13.21%91.4%債券·債券深度報(bào)告請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。7/2022Q222Q322Q4通行費(fèi)收入(不含稅)(萬元)8,854.0911,320.209725.56圖表5浙商滬杭甬2022年Q4道口通行車輛總數(shù)同比下降4.26%項(xiàng)目2021年度22Q122Q222Q322Q4道口通行車輛總數(shù)(萬輛)8.450.50%-8.22%5.06%-4.26%通行費(fèi)收入(萬元)34.15圖表6平安廣州廣河Q4混合車流量同比下降26.14%22Q122Q222Q322Q4出口車流量(萬車次)646.49622.15765.18563.39免費(fèi)車流量(萬車次)82.6166.365.39123.06混合車流量(萬車次)1,045.47990.251335.13881.09-7.00%-6.87%0.50%-26.14%通行費(fèi)拆分結(jié)算收入(萬元)17,441.7415,427.2021,154.7913,764.50-30.51%圖表7華夏越秀高速2022年Q4通行費(fèi)收入同比減少24.87%項(xiàng)目22Q122Q222Q322Q4通行費(fèi)收入(萬元)5,442.864,782.315,311.074336.94三、生態(tài)環(huán)保板塊的項(xiàng)目間有分化債券·債券深度報(bào)告請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。8/20生態(tài)環(huán)保板塊兩單REITs2022年4季度的收入和EBITDA環(huán)比、同比均有下滑，但二者4季度的可供分配金額環(huán)比和同比均有明顯上升。具體來看： 旗下的兩處項(xiàng)目產(chǎn)能利用率4季度環(huán)比均有下降，其中深圳項(xiàng)目平均產(chǎn)能利用率為92%，仍然相對(duì)率為62%，在3季度75%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下降。合肥項(xiàng)目產(chǎn)能利用率下污水處負(fù)荷率較低；動(dòng)減少，導(dǎo)致用水量降低。從預(yù)測(cè)完成度整體來看，其2022年的可供分配金額完成度達(dá)到了100%，收入和EBITDA預(yù)測(cè)。 ?？晒┓峙浣痤~環(huán)比漲幅顯著，主要是因?yàn)楸灸甑目晒┓峙浣痤~絕大部分都在本季度釋放。基礎(chǔ)設(shè)施4季度上網(wǎng)電量為8836.95萬32%，運(yùn)行較為穩(wěn)健。、EBITDA、可供分配金額完成情況21Q321Q422Q122Q222Q322Q422Q4環(huán)比22Q4同比預(yù)測(cè)完成度收入(萬元)富國首創(chuàng)水務(wù)REIT856478627107745479266961-12.17%-11.45%98.1%中航首鋼綠能REIT109451030410383109881146710207-10.99%-0.94%108.8%EBITDA(萬元)富國首創(chuàng)水務(wù)REIT570536573978421545492490-45.27%-31.93%82.7%中航首鋼綠能REIT4310-23473407391540091149-71.33%-148.97%109.9%可供分配金額(萬元)富國首創(chuàng)水務(wù)REIT391526873628379148904501-7.96%67.54%100.1%中航首鋼綠能REIT428651022319158710798757711.78%71.66%11346%圖表9富國首創(chuàng)22年Q4污水日平均處理量和平均產(chǎn)能利用率較21年低資產(chǎn)簡資產(chǎn)簡2021日平均處理量(萬噸/天)2021年平均產(chǎn)能利用率(%)稱度22Q122Q222Q322Q4度22Q122Q222Q322Q4廠廠債券·債券深度報(bào)告請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。9/20目圖表圖表10中航首鋼綠能22年Q4垃圾處理和收運(yùn)量環(huán)比下降，上網(wǎng)電量環(huán)比上升2021年度22Q122Q222Q322Q4項(xiàng)目22Q4環(huán)比(%)2022年同比(%)111.1927.3230.7929.8128.52-4.334.72 (萬噸)收運(yùn)廚余垃圾4.931.070.901.220.96-21.3163.76 (萬噸)收置廚余垃圾6.941.481.411.771.42-19.7770.68 (萬噸)35,171.408,858.528,658.768,675.928,836.951.86-0.40 (萬千瓦時(shí))四、倉儲(chǔ)物流板塊經(jīng)營仍穩(wěn)健，指標(biāo)預(yù)測(cè)完成度高表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健。具體來看： REITA100.17%，可供分配金額預(yù)測(cè)完成度105.26%，整體均相對(duì)穩(wěn)健。從項(xiàng)目經(jīng)營情況來看，項(xiàng)目公司較高、續(xù)租情況良好，四季度約83%到期租約的面積完成續(xù)租，未續(xù)租的到期面積已通過安排短期園區(qū)內(nèi)面積占比約6.47%，向后看可以關(guān)注其續(xù)租情況。 -1.48%，項(xiàng)目公司出租情況穩(wěn)定，截至22年4季度末出租率為99%，資產(chǎn)運(yùn)營情況良好，收入、EBITDA和可供分配金額年化完成度均超過107%。債券·債券深度報(bào)告請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。10/20、EBITDA、可供分配金額完成情況21Q321Q422Q122Q222Q322Q422Q4環(huán)比22Q4同比預(yù)測(cè)完成度收入(萬元)中金普洛斯REIT873488469305879488588826-0.36%-0.23%93.7%紅土鹽田港REIT274131242944294329482930-0.62%-6.20% 7.1%EBITDA(萬元)中金普洛斯REIT6293599863445755570659674.58%-0.52%00.2%紅土鹽田港REIT199923182385233621782146-1.48%-7.44%7.6%可供分配金額(萬元)中金普洛斯REIT629868526765705762666132-2.14%-10.51%5.3%紅土鹽田港REIT1953211023012205203421545.88%2.06%7.3%圖表12紅土鹽田港REIT資產(chǎn)出租率維持平穩(wěn)資產(chǎn)簡稱2021年度22Q122Q222Q322Q4現(xiàn)代物流中心99%99%99%99%99%中金普洛斯22年Q4出租率環(huán)比小幅下降，相比2021年也略降低資產(chǎn)簡稱2021年度22Q122Q222Q322Q4北京空港97.71%95.22%93.72%96.22%96.22%北京通州光機(jī)電98.05%98.05%36.95%36.95%36.95%100.00%100%100%100%100.00%100%100%100%100.00%100%100%100%100.00%100%100%100%昆山淀山湖97.24%97.24%97.24%97.24%93.99%平均98.78%98.33%94.56%95.01%94.18%五、產(chǎn)業(yè)園板塊整體經(jīng)營狀況有所修復(fù)債券·債券深度報(bào)告請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。11/20年4季度經(jīng)營情況整體有所回暖，22年以前上市的四單產(chǎn)業(yè)園REITs除了華安張度也尚可。具體來看： (1)博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的財(cái)務(wù)指標(biāo)回暖幅度明顯，但其2022年的各指標(biāo)的預(yù)測(cè)年化完成度在議在第三季度已經(jīng)簽署完畢，因此3季度受租金減免的影響最大，已經(jīng)反映在3季度的報(bào)表中，而上升到了126.87元/平方米；三是基礎(chǔ)設(shè)施招商情況有所回暖，報(bào)告期末其項(xiàng)目公司出租率85%，A配金額預(yù)測(cè)完成度分別為77.8%、88.6%和93.5%，整體低于板塊平均水平。向后看隨著租金減免23年同比將有修復(fù)。 (2)建信中關(guān)村REIT2022年4季度收入和EBITDA環(huán)比也有較不錯(cuò)的漲幅，但其平均出租率有段，市其租金減免協(xié)議簽署節(jié)奏有關(guān)，3季度整體基數(shù)較低。向后看，疫情的好轉(zhuǎn)帶來基本面整體向好，公司等主要客戶的續(xù)租狀況。 均恢復(fù)至租金減免前正常水平，EBITDA3.79%。2022年全 但其絕對(duì)出租率在產(chǎn)業(yè)園板塊中仍在較高水平。但據(jù)公司公告，其項(xiàng)目公司的重要現(xiàn)金流提供方租戶之一(租賃面積合計(jì)為12,302.25平方米，占項(xiàng)目可租賃面積比例約28%)的租賃合同于22年賃合同，但剩余部分的租賃計(jì)劃由于疫情沖擊進(jìn)度停滯，需要持續(xù)關(guān)注。 (5)首次披露季報(bào)的3單產(chǎn)業(yè)園REITs表現(xiàn)也相對(duì)穩(wěn)定，出租率相對(duì)較高。華夏合肥高新REIT、EIT看來看，三單REITs的出租率在產(chǎn)權(quán)類REITs中處于較高水平，經(jīng)營狀況穩(wěn)健。華夏合肥高新債券·債券深度報(bào)告請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。12/20.40%，高新君道4季度末出租率REIT4季度平均出租圖表14產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目收入、EBITDA、可供分配金額完成情況21Q321Q422Q122Q222Q322Q422Q4環(huán)比22Q4同比預(yù)測(cè)完成度收入(萬元)博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT37303557341631261880288953.71%-18.78%77.8%建信中關(guān)村REIT619958024111474015.31%93.7%華安張江光大REIT232622762374221620912031-2.86%-10.76%103.8%東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT61427056718921386380767320.26%8.75%95.6%華夏合肥高新REIT2498108.5%國泰君安臨港REIT1430121.8%國泰君安東久REIT2698109.1%EBITDA(萬元)博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT27942485257929401401242973.45%-2.25%88.6%建信中關(guān)村REIT421547771962255830.39%92.1%華安張江光大REIT180317971730174115951534-3.80%-14.64%111.4%東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT3672373046282060486349912.63%33.79%112.8%華夏合肥高新REIT1596114.8%國泰君安臨港REIT911164.4%國泰君安東久REIT1763106.7%可供分配金額(萬元)博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT22452428162312482212356761.22%46.92%93.5%建信中關(guān)村REIT38653929235023700.85%100.2%華安張江光大REIT155420431699165816891201-28.88%-41.20%103.4%東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT50383975348417614131660359.84%66.10%105.0%華夏合肥高新REIT1855118.6%國泰君安臨港REIT1345104.3%國泰君安東久REIT1878101.6%圖表15東吳蘇園產(chǎn)業(yè)22年Q4出租率穩(wěn)中有升資產(chǎn)簡稱2021年度22Q122Q222Q322Q495.55%國際科技園五期B區(qū)9595.55%國際科技園五期B區(qū)95.82%保持穩(wěn)定保持穩(wěn)定2.5產(chǎn)業(yè)園一、二期81.60%84.68%穩(wěn)中有升圖表16博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園22年Q4期末出租率和期內(nèi)合同租金環(huán)比上升項(xiàng)目Q1Q2Q32Q4期末出租率88.00%84.46%85.68%83.38%85.00%期內(nèi)合同租金(元/m2/月)122.85121.23122.34121.121.67126.87債券·債券深度報(bào)告請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。13/20ITsITs圖表17建信中關(guān)村22年Q4平均出租率環(huán)比下降項(xiàng)目2021Q1末22Q2平均22Q3平均22Q4平均出租率96.15%89.28%84.87%81.29%圖表圖表18華安張江光大22年Q4期末出租率環(huán)比下降，平均合同租金環(huán)比上升項(xiàng)目2021年度22Q122Q222Q322Q4期末出租率100.00%100.00%99.51%96.28%92.60%平均合同租金(元/m2/天)5.355.385.445.445.47圖表19新上市三單產(chǎn)業(yè)園REITs出租率較高，經(jīng)營穩(wěn)健期末出租率期末出租率平均出租率2222Q122Q222Q4202122Q4華夏合肥高新88.08%90.26%86.02%國泰君安臨港99%99.21%國泰君安東久100%98.83%六、保障性租賃住房REIT數(shù)據(jù)周期較短，整體經(jīng)營穩(wěn)健4季度的收入和可供分配金額的年化完成度在各個(gè)板塊中較高。板塊內(nèi)部來看，華夏北京保障房的廈門安居項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間較短，目前出租率均在98%以上。租賃住房REITs屬于彈性稍弱的產(chǎn)權(quán)類REITs，受政策影響明顯，租金由成本收益比等因素自主調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)，而政策一般會(huì)限制保障性租賃住房項(xiàng)目的租金定價(jià)和租金漲幅。從招募說REIT用市場(chǎng)化租賃6折定價(jià)，截至22年3項(xiàng)目簽約租金相對(duì)于同區(qū)域市場(chǎng)租金低約25.56%-32.60%，華夏北京保障房REIT截至22年3月請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。14/2011圖表20保障性租賃住房項(xiàng)目收入、EBITDA、可供分配金額完成情況2Q4收入(萬元)中金廈門安居REIT3104.3%IT1 02.7%紅土深圳安居REIT5102.8%EBITDA(萬元)中金廈門安居REIT7104.3%華夏北京保障房REIT3115.4%紅土深圳安居REIT797.2%可供分配金額(萬元)9%華夏北京保障房REIT615.5%EIT3 圖表21保障性租賃住房項(xiàng)目期末出租率REITs簡稱底層資產(chǎn)22Q122Q4紅土深圳安居福田區(qū)安居百泉閣99%98.16%香檳苑館99.4%.華夏北京保障房海淀區(qū)文龍家園94.8%97.70%債券·債券深度報(bào)告請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。15/20圖表22保障性租賃住房項(xiàng)目租金標(biāo)準(zhǔn)所在地所在地租金情況募集中披露，截至22年3月末其底層項(xiàng)目簽約租金相對(duì)于同區(qū)漲幅募集中披露，截至22年3月末其底層項(xiàng)目簽約租金相對(duì)于同區(qū)土地建設(shè)的項(xiàng)目在9折以下定價(jià)募集中披露，截至22年3月末其底層項(xiàng)目簽約租金相對(duì)于同區(qū)七、市場(chǎng)表現(xiàn)和策略建議板塊REITs均上漲，但其漲跌幅的分化也基本反映了其四季報(bào)的分化。四季報(bào)環(huán)比經(jīng)營度大幅集中釋放，顯著改善了市場(chǎng)預(yù)期。債券·債券深度報(bào)告請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。16/20REITsREIT綠能REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新體基本表現(xiàn)較好、財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)完成度較高。圖表23產(chǎn)權(quán)類REITs漲幅整體好于收益權(quán)類05.04.03.02.01.00.046414641四季報(bào)發(fā)布以來累計(jì)漲幅(%)2.139737交通基礎(chǔ)設(shè)施能源基礎(chǔ)設(shè)施生態(tài)環(huán)保倉儲(chǔ)物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施保障房圖表24四季報(bào)發(fā)布以來不同REITs的漲幅也有分化，基本圍繞基本面定價(jià)請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。17/206440564405季來漲3年初至保障性租賃住房紅土創(chuàng)新深圳安居REIT8園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建信中關(guān)村REIT倉儲(chǔ)物流中金普洛斯REIT3.84倉儲(chǔ)物流紅土創(chuàng)新鹽田港REIT保障性租賃住房.生態(tài)環(huán)保富國首創(chuàng)水務(wù)REIT保障性租賃住房華夏北京保障房REIT0產(chǎn)業(yè)REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施華夏合肥高新REIT.9T2能源基礎(chǔ)設(shè)施鵬華深圳能源REIT6交通基礎(chǔ)設(shè)施華夏越秀高速REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施華夏中國交建REIT3園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施華安張江光大REIT.4交通基礎(chǔ)設(shè)施國金中國鐵建REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施浙商滬杭甬REIT10施廣州廣河REIT1.050.172、可以關(guān)注保障房、產(chǎn)業(yè)園板塊內(nèi)部分估值相對(duì)便宜的個(gè)券的投資機(jī)會(huì)節(jié)前累計(jì)跌幅約有10%(跌幅以募集金額為計(jì))。的觀點(diǎn)，23年公募REITs整體表現(xiàn)可能是類似于22年的波動(dòng)市，參考22(和募集規(guī)模相比的漲幅波動(dòng)范圍在17%-33%)，當(dāng)前整體累計(jì)收益率約在26.5%，圖表25公募REITs22年10月以來整體跌幅約為10%請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。18/20全部REITs板塊50%2021/6/212021/9/212021/12/212022/3/212022/6/212022/9/212022/12/21REITs投資者需要關(guān)注的s等級(jí)中等久期企業(yè)債約27BP。圖表26當(dāng)前產(chǎn)權(quán)類REITs的現(xiàn)金分派率均值和企業(yè)債收益率倒掛約52BP4.54.4.54.03.53.02.52.01.51.00.54000-20-40-60-80產(chǎn)權(quán)類REITs現(xiàn)金分派率均值(%)中債企業(yè)債到期收益率(AA):3年(%)2021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-12REIT保障房REIT等。結(jié)合各板塊四季度表現(xiàn)和其當(dāng)前估值整體來看，當(dāng)前期的品種的短期估值調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，但中期來看能源板塊的估值仍不算太貴；高速公路板塊4季度仍然請(qǐng)通過合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁的聲明內(nèi)容。19/20。圖表27當(dāng)前各公募REITs的估值情況資產(chǎn)類型當(dāng)前現(xiàn)金分派率-按可供分配金額2022預(yù)測(cè)值計(jì)算當(dāng)前現(xiàn)金分派率-按實(shí)際可供分配金額的2022年化值計(jì)算存續(xù)期限 (年)交通基礎(chǔ)設(shè)施平安廣州