綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)級別序號內(nèi)容服務(wù)要求1管理處設(shè)置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。（2）辦公場所整潔有序，有專門的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)施及辦公用品。2管理人員要求（1）小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)管理員上崗證和小區(qū)經(jīng)理上崗證，有二年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。（2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。3服務(wù)時間（1）周一至周日在管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)。4日常管理與服務(wù)（1）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》要求。（2）24小時受理業(yè)主或使用人報修。接到任何報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理（預(yù)約除外）。（3）對業(yè)主或使用人的投訴在24小時內(nèi)答復(fù)處理。（4）制定小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時勸阻、制止或報告。（5）建立健全的財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費和其它費用的收支進(jìn)行財務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。附件一是總平面圖級別序號內(nèi)容服務(wù)要求（6）建立完善的檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案［包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等］。（7）制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃，并組織實施。（8）建立健全的維修資金管理制度，對小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。（9）可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的90機(jī)（10）制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。（11）廣泛運用計算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理、日常管理等）。（12）服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。（13）每年對業(yè)主或使用人進(jìn)行二次滿意情況測評，對測評結(jié)果進(jìn)行分析并及時整改。（14）提供特約服務(wù)（有償）和便民（無償）服務(wù)；節(jié)日有專題布置。（15）對違反小區(qū)公約或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報有關(guān)部門處理。合同內(nèi)未用本頁馬賽花園公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)級別項目序號內(nèi)容服務(wù)要求樓內(nèi)公共區(qū)域1地面和墻面每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、門廳花崗石、大理石每二個月保養(yǎng)一次，保持材質(zhì)原貌，干凈、無灰塵。2樓梯扶手、欄桿、窗臺隔日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。3消防栓、指示牌等公共設(shè)施每周擦抹二次，目視無灰塵、無污漬。4天花板、公共燈具每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網(wǎng)。5門、窗等玻璃每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無灰塵。6天臺、屋頂保持清潔、無垃圾。7垃圾收集按樓層設(shè)置垃圾收集點，每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。8電梯轎廂每口擦拭、清掃一次以上；每月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮，無污跡。樓外公共區(qū)域9道路地面、綠地、明溝道路、地面、綠地每日清掃二次以上，廣場磚地面每半月沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不能超過二小時；明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。10公共燈具、宣傳欄、小品等每周擦抹二次，H視無灰塵、明亮清潔（2米以上部位每半月擦抹、除塵一次）。11垃圾廂房生活垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日清理，垃圾廂（房）整體清潔、無異味，滅害措施完善。12果皮箱、垃圾桶合理設(shè)置。每口清理二次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。13消毒滅害每年對窖井、明溝、垃圾房噴灑藥水二次，每半年滅鼠一次。

附件五馬賽花園公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)序號內(nèi)容服務(wù)要求1人員要求（1）專職保安人員，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)并定期接受培訓(xùn)1。（2）能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。（3）上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)?制服（精致），裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，當(dāng)值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。（4）配備對講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。2門崗（1）24小時值班看守，并有詳細(xì)交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（2）對外來人員進(jìn)入小區(qū)，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，決定是否放行。（3）對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。3巡邏崗（1）保安人員按指定的時間和路線每二小時巡查一次，有巡查記錄。（2）接到火警、警情后五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場，并報告管理處與警方。（3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。4技防設(shè)施和救助（監(jiān)控崗）（1）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，24小時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。（2）監(jiān)控中心接到報警信號后，保安人員五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，同時中心應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。（3）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。5車輛管理（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。（2）有專人24小時巡視和協(xié)助停車事宜。（3）車庫車輛停放有序，車庫內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，車庫場地每日清潔一次，無滲漏，無積水，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險物品存放。

馬賽花園公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容要素養(yǎng)護(hù)要求（植物）草坪修剪草坪保持平整，草而不超過6cm。清雜草每年清除雜草七遍以上，雜草面積不大于5%。灌、排水常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。施肥按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年二遍以上。病蟲害防治及時做好病蟲害防治。其它草地生長正常，斑禿黃萎低于5%。樹木修剪喬、灌木修剪每年三次以上，基本做到無枯枝、萌槃枝；籬、球、造型植物及時修剪，每年不少于五遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀援植物修剪及時，每年不少于三次，基本無枯枝。中耕除草、松土適時中耕除草，做到基本無雜草，土壤疏松。施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥-■遍。病蟲害防治防治結(jié)合、及時滅治，主要病蟲害發(fā)生低于5%。扶正加固樹木基本無傾斜。其它喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結(jié)果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔。花壇花境灌、排水保持有效供水，無枳水。補(bǔ)種缺枝倒伏不超過五處。（缺、死、枯）修剪、施肥及時清除枯菱的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次。病蟲害防治適時做好病蟲害防治。附件三馬賽花園共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項目類別內(nèi)容運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求公共部位房屋結(jié)構(gòu)每年二次以上對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。門窗每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗.，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。管道、排水溝、屋頂每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通（6月至9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣腆、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時修理。圍墻每半月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。道路、場地等每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損。休閑椅、涼亭、每日一次對休閑椅、涼亭等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。供水系統(tǒng)普通水泵1、每周對供水設(shè)備檢杳三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。3、高層房屋每年二次對減壓閥進(jìn)行測壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。弱點系統(tǒng)樓宇對講系統(tǒng)（可視）不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其24小時運行正常，對講主機(jī)選呼功能正常，且選呼后的對講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對講分機(jī)開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常。監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)視系統(tǒng)不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常，錄像資料保存完整。1項目類別內(nèi)容運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求

門禁系統(tǒng)電子防盜I,J每月定期保養(yǎng)、維護(hù)，保證電子防盜門24小時使用正常。排水系統(tǒng)二級生化處理1、每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。2、每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)。3、控制柜電氣性能完好，運作正常。4、污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。5、每年清洗暴氣機(jī)空氣濾網(wǎng)二次，如有破損立即更換。電氣公共電氣柜每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運行安全正常。照明公燈及時修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在99%以上。景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等保持燈具完好，亮燈率在99%以上。消防消防設(shè)施、設(shè)備（部分設(shè)備需更新后再按服務(wù)要求實行）1、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常。2、消防栓每月巡杳一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。3、每天檢查火警功能、報警功能是否正常。4、每年試驗?次探測器，并對全部控制裝置進(jìn)行??次試驗，火災(zāi)探測器投入運行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。5、每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。6、每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。升降系統(tǒng)電梯1、保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)公司應(yīng)有專人對電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對電梯運行進(jìn)行管理。3、甩梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在三十分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。4、電梯門無