某公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告編制指南試行

附件三中國(guó)xxxx總公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南（試行）第一章總則第一條為了適應(yīng)總公司系統(tǒng)投資業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，使編制投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告具有規(guī)范性、嚴(yán)肅性和科學(xué)性，為總公司的評(píng)審及正確決策提供可靠的依據(jù)，特制定本編制指南。第二條本指南旨在以規(guī)范的格式清晰、準(zhǔn)確地反映投資項(xiàng)目的可行性研究中市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目策劃、風(fēng)險(xiǎn)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以及報(bào)告編寫(xiě)等情況。第三條本指南主要適用于編制總公司從事的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性研究報(bào)告。從事該項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)的各子公司，均須按本指南編制可行性研究報(bào)告。其它投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可參考本指南編制。第四條本指南僅對(duì)投資項(xiàng)目的可行性研究及其報(bào)告編制的基本辦法、結(jié)構(gòu)和內(nèi)容做出要求，具體的研究和報(bào)告編制單位，可根據(jù)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況補(bǔ)充內(nèi)容和報(bào)表，亦可在報(bào)告中插入各種有價(jià)值的說(shuō)明補(bǔ)充材料和分析圖表。各項(xiàng)目研究側(cè)重點(diǎn)和深淺程度可跟據(jù)研究報(bào)告的重要性作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。第五條可行性研究一般包括下列五個(gè)步驟：(一)開(kāi)始籌劃階段：了解項(xiàng)目背景，收集進(jìn)行可行性研究的依據(jù)，討論研究的范圍和內(nèi)容，進(jìn)行合理的分工，并制訂工作計(jì)劃。(二)調(diào)查研究階段：主要是實(shí)地調(diào)查和進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)等內(nèi)容的研究，核心是對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查和研究，并分別對(duì)調(diào)研內(nèi)容作出評(píng)價(jià)。(三)優(yōu)化和選擇方案階段：是進(jìn)行可行性研究的一個(gè)主要階段，把前階段項(xiàng)目調(diào)查研究的各個(gè)不同方面進(jìn)行合理組合，從而設(shè)計(jì)出各種可供選擇的方案，決定選擇方案的重大原則問(wèn)題和選擇標(biāo)準(zhǔn)，并經(jīng)過(guò)多方案的分析和比較，推薦最佳方案。(四)詳細(xì)研究階段：本階段是對(duì)上階段研究工作的驗(yàn)證和繼續(xù)，要對(duì)選出的最佳方案進(jìn)行更詳細(xì)的分析和研究，包括復(fù)查和核定各項(xiàng)分析材料，明確投資項(xiàng)目的范圍、計(jì)劃投資總額、預(yù)計(jì)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和銷(xiāo)售收入等數(shù)據(jù)要素，進(jìn)而利用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)的方法，對(duì)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)特性及產(chǎn)權(quán)或股權(quán)作出評(píng)價(jià)分析。為了檢驗(yàn)投資項(xiàng)目的效果和風(fēng)險(xiǎn)，還要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。(五)編制可行性研究報(bào)告階段：該階段是前四個(gè)階段的概括和匯總，最終形成書(shū)面報(bào)告。第二章投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制準(zhǔn)備第六條信息資料收集與積累(一)國(guó)家相關(guān)行業(yè)和宏觀環(huán)境情況資料收集與積累，分析與研究。(二)項(xiàng)目所處政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化以及科學(xué)技術(shù)環(huán)境情況調(diào)查與分析。(三)項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口構(gòu)成、居民收入與消費(fèi)等情況現(xiàn)狀調(diào)查與發(fā)展分析；居民居住及生活習(xí)慣與喜好情況調(diào)查。(四)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀與發(fā)展調(diào)查與分析。(五)項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)和未來(lái)的供應(yīng)量和需求量，以及銷(xiāo)售趨勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)，研究顧客對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)等調(diào)查與分析。(六)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的各種營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、策略及其表現(xiàn)，比較投資項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的質(zhì)量、用途及生產(chǎn)或建造成本等。(七)土地供求及獲得情況、住宅供求情況和周邊樓盤(pán)、類(lèi)似樓盤(pán)以及消費(fèi)者收入與支出、偏好等情況進(jìn)行調(diào)查分析。(八)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和上下游產(chǎn)品的情況及其變化，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品供需的影響。(九)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化，產(chǎn)品更新?lián)Q代情況，包括新材料和新技術(shù)及新的替代品對(duì)產(chǎn)品供需的影響。第七條采用第一手資料和第二手資料進(jìn)行信息采集，且日常相關(guān)資料的積累和針對(duì)性的調(diào)查同時(shí)運(yùn)用。第八條項(xiàng)目的調(diào)查與研究項(xiàng)目合法性調(diào)查。項(xiàng)目股權(quán)與組織架構(gòu)分析研究。項(xiàng)目規(guī)劃情況調(diào)查與分析。項(xiàng)目現(xiàn)狀、周邊環(huán)境及配套設(shè)施調(diào)查。項(xiàng)目周邊樓盤(pán)和類(lèi)似樓盤(pán)供求情況及銷(xiāo)售情況調(diào)查。項(xiàng)目成本構(gòu)成調(diào)查與測(cè)算。項(xiàng)目所享受的稅收政策調(diào)查。第三章房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告結(jié)構(gòu)和內(nèi)容第九條可行性研究報(bào)告一般應(yīng)按下列結(jié)構(gòu)和包括以下主要內(nèi)容編寫(xiě)：(一)封面反映可行性研究報(bào)告的名稱(chēng)，編寫(xiě)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)及編寫(xiě)報(bào)告的時(shí)間。(二)目錄(三)概述1、概述擬投資項(xiàng)目的背景。2、概述項(xiàng)目可行性研究結(jié)果。3、概述企業(yè)投資該項(xiàng)目的可行性，包括存在的問(wèn)題、提出解決問(wèn)題的方法、對(duì)投資的建議及需要總公司等單位支持的結(jié)論。(四)項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目背景；對(duì)項(xiàng)目背景進(jìn)行翔實(shí)的闡述，復(fù)雜的程序或股權(quán)關(guān)系都要用圖示清晰的表達(dá)出來(lái)。2、項(xiàng)目地理位置明確項(xiàng)目所在省份、城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域(經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等)及街區(qū)，分別附圖。3、宗地狀況：主要包括土地權(quán)屬、獲取方式、地塊面積構(gòu)成、地上附屬物現(xiàn)狀以及市政配套狀況等；附上平面示意圖。3.1

四至范圍，土地面積。四至的描述順序依次為東、南、西、北；

3.2地面現(xiàn)狀及形狀。包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；3.3

地勢(shì)。地勢(shì)高低、自然排水狀況、被洪水淹沒(méi)的可能性；

3.4

地質(zhì)和水文狀況。包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。3.5周邊環(huán)境、景觀。（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫(xiě)）治安情況、空氣狀況、噪聲情況

、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）、周邊景觀、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。

3.6利用現(xiàn)狀。包括具體居住人數(shù)、戶(hù)數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；

3.7

地下情況。包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

3.8權(quán)屬狀況。國(guó)有土地還是集體土地，出讓土地還是劃撥地，土地手續(xù)是否完備，是否抵押、典當(dāng)，是否涉案，產(chǎn)權(quán)是否有爭(zhēng)議等；3.9城市規(guī)劃限制條件。包括土地用途、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

、

住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積、建筑高度、容積率、建筑密度、建筑后退紅線距離、建筑間距；（當(dāng)時(shí)還沒(méi)有的可以不寫(xiě)）4、

項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

4.1周邊5公里范圍內(nèi)的社區(qū)配套

交通狀況

（1）

公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車(chē)區(qū)間等；

（2）

宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（3）

現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；

教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況

醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平

大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)

文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施

公園

銀行

郵局

其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

4.2宗地周邊5公里外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。5、大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）

5.1

道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展；包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。

5.2

供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

5.3

污水、雨水排放；現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

5.4

通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）；現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5.5

永久性供電和臨時(shí)施工用電；現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5.6

燃?xì)猓滑F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

5.7

供熱及生活熱水；現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。6、周邊同類(lèi)物業(yè)發(fā)展和銷(xiāo)售情況等情況；7、土地的價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)具體價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。8、項(xiàng)目獲得方式及所占股份；9、項(xiàng)目法律、合約、股權(quán)結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目所在市場(chǎng)的法律環(huán)境及結(jié)構(gòu)、查核投資項(xiàng)目的法律狀況，藉以減少公司承受的法律風(fēng)險(xiǎn)。法律狀況和研究應(yīng)包括：1)項(xiàng)目所在市場(chǎng)的法律環(huán)境、結(jié)構(gòu)、特點(diǎn)包括稅務(wù)、外商投資的優(yōu)惠及限制）、以及經(jīng)營(yíng)方式及項(xiàng)目融資的法律規(guī)范。2)投資項(xiàng)目出讓方的產(chǎn)權(quán)或法人地位、以及經(jīng)營(yíng)權(quán)等有效法律文件。3)投資項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)情況。4)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)抵押情況10、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本結(jié)論；11、風(fēng)險(xiǎn)分析的基本結(jié)論及應(yīng)變措施；12、資料保密要求。(五)市場(chǎng)調(diào)查1、簡(jiǎn)述項(xiàng)目所在城市的房地產(chǎn)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和趨勢(shì)；2、市場(chǎng)狀況：1)擬發(fā)展的樓宇類(lèi)型之市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)市場(chǎng)前景的結(jié)論，包括宏觀和市場(chǎng)區(qū)域；2)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)、人口構(gòu)成、居民收入與消費(fèi)等情況現(xiàn)狀調(diào)查與發(fā)展分析；居民居住及生活習(xí)慣與喜好情況調(diào)查。3)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)同類(lèi)物業(yè)現(xiàn)時(shí)和未來(lái)的需求量、供應(yīng)量、其分布狀況、可供租售的樓面面積及價(jià)格走勢(shì)、預(yù)期落成的時(shí)間、庫(kù)存量和空置率、目標(biāo)市場(chǎng)的構(gòu)成及其購(gòu)買(mǎi)能力和消費(fèi)投向，市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)狀和新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入市場(chǎng)的難易程度等；3、同類(lèi)物業(yè)的平均建筑成本以及獲得該類(lèi)土地的費(fèi)用；4、同類(lèi)物業(yè)的平均銷(xiāo)售單價(jià)；5、國(guó)家或地方關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的有關(guān)法規(guī)和特殊政策。主要包括土地供應(yīng)計(jì)劃、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、金融政策以及地方特殊政策；6、根據(jù)以上調(diào)查，得出同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格、供求關(guān)系以及發(fā)展趨勢(shì)等方面的結(jié)論。同時(shí)，分析本項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)（從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性?xún)?yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述）。(六)

目標(biāo)客戶(hù)群研究和產(chǎn)品定位1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客戶(hù)特征（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）

。2、確定本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群，目標(biāo)客戶(hù)群特征、來(lái)源區(qū)域、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品的偏好和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。

3、產(chǎn)品及價(jià)格定位。(七)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃1、地塊面積、已批準(zhǔn)或待批準(zhǔn)的容積率、綠化面積、車(chē)位、小區(qū)規(guī)劃定位、建筑物各功能部份的樓面面積、戶(hù)型及總面面積的文字描述及匯總表。2、計(jì)劃發(fā)展期；3、必要的工程技術(shù)資料和初步的規(guī)劃圖紙；4、項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度表。(八)發(fā)展成本1、計(jì)劃總投資的構(gòu)成及各部份所占的比重；2、包括出讓費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)和拆遷費(fèi)等在內(nèi)的獲取土地成本；3、包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平等在內(nèi)的前期工程費(fèi)；4、包括基礎(chǔ)和配套設(shè)施等在內(nèi)的建筑安裝成本；5、包括管理費(fèi)、與銷(xiāo)售相關(guān)的費(fèi)用和利息支出等在內(nèi)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)；6、相關(guān)的各類(lèi)稅金；7、由物價(jià)、勞動(dòng)力價(jià)格和外匯匯率等未來(lái)可能變化的因素引起的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。參照附表一，成本估算表。(九)租售方案及收入估算1、租售策劃方案的初步設(shè)定，包括租售價(jià)的確定、與區(qū)域內(nèi)同類(lèi)物業(yè)比較、租售進(jìn)度計(jì)劃安排以及銷(xiāo)售推廣計(jì)劃等。2、收入估算。(十)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、從投資開(kāi)始到銷(xiāo)售完畢整個(gè)期間內(nèi)的現(xiàn)金流量計(jì)算分析表(全投資和自有資金)；2、資金來(lái)源與運(yùn)用表；3、項(xiàng)目發(fā)展成本及盈利預(yù)測(cè)表；參照附表二。4、計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期、借貸償還期和內(nèi)部收益率三項(xiàng)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。5、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表6、房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的具體表格及指標(biāo)設(shè)置，請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)附表。(十一)本企業(yè)投資的可行性評(píng)價(jià)1、本企業(yè)資金平衡情況。2、本企業(yè)投資該項(xiàng)目所獲收益，包括投資收益和施工收益。投資收益計(jì)算自有資金利潤(rùn)率和回收期。3、本企業(yè)投資該項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析。(十二)風(fēng)險(xiǎn)分析1、項(xiàng)目盈虧點(diǎn)分析；2、項(xiàng)目敏感性分析。主要反映成本變動(dòng)、售價(jià)變動(dòng)以及容積率變動(dòng)影響各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化；3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。包括價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，例如：當(dāng)前項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格和房租是否背離，當(dāng)前市場(chǎng)是否有很大的泡沫等等；提高容積率、節(jié)約成本從而降低項(xiàng)目的品質(zhì)出現(xiàn)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；降低容積率、加大投入、高定價(jià)帶來(lái)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等；供給過(guò)大帶來(lái)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；4、政府政策風(fēng)險(xiǎn)；5、法律風(fēng)險(xiǎn)；6、管理風(fēng)險(xiǎn)；7、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)變措施；(十三)結(jié)論1、基本詰論；2、存在的問(wèn)題；3、投資建議。(