某土地置換項(xiàng)目效益測(cè)算

****土地置換項(xiàng)目效益測(cè)算情況說(shuō)明一、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于**市翠屏區(qū)岷江西路，緊鄰岷江北岸，與南面的翠屏山公園遙遙相對(duì)，一江之隔，東臨內(nèi)宜高速公路，西臨流杯池公園。本項(xiàng)目屬于**市政府對(duì)****股份有限公司進(jìn)行重組的重要組成部分，所以**市政府提出了用土地進(jìn)行置換“建新廠、建新城”的要求。涉及****占用土地約為618畝，其中已經(jīng)辦理了土地證的有483畝。另外可以通過(guò)招拍掛獲得200余畝的河灘地和周邊其它地塊210畝土地，這樣就可以為新城建設(shè)提供約1028畝土地。二、項(xiàng)目測(cè)算編制依據(jù)1、****老廠區(qū)規(guī)劃圖；2、**舊州控制性詳細(xì)規(guī)劃；3、2007年**市轄區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果公示表；4、2008年元月11日與**國(guó)資委會(huì)談?dòng)涗?。三、?xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)方案****項(xiàng)目地塊塊規(guī)劃指標(biāo)方方案表規(guī)劃指標(biāo)名稱單位方案一容積率按22方案二容積率按44總用地面積平方米685337685337總建筑面積平方米18504103700820地上總建筑面積平方米13706742741348可銷售面積平方米13501142700228容積率24建筑覆蓋率35%35%銷售面積比例97%97%住宅平方米11102462220492別墅平方米102801205602商業(yè)面積平方米137067274134公建配套平方米2056020560地下室面積平方米479736479736綠化率30%30%四、項(xiàng)目銷售收入表****項(xiàng)目地塊塊銷售收入表表銷售部分可售率銷售價(jià)格（均價(jià)）方案一容積率按22方案二容積率按44銷售面積（平方米米）合價(jià)（萬(wàn)元）銷售面積（平方米米）合價(jià)（萬(wàn)元）住宅100%360011102463996892220492799377別墅100%500010280151401205602102801商業(yè)100%8000137067109654274134219307車位60%4000013706328941370632894銷售收入合計(jì)5936371154380****項(xiàng)目地塊塊開(kāi)發(fā)成本測(cè)測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱方案一容積率按22方案二容積率按44備注計(jì)算面積（㎡）計(jì)算單價(jià)（元/㎡㎡）合價(jià)（萬(wàn)元）計(jì)算面積（㎡）計(jì)算單價(jià)（元/㎡㎡）合價(jià)（萬(wàn)元）一土地費(fèi)用13501147611028002700228381102800土地成本（1000萬(wàn)元/畝）18504105561028003221084319102800二前期工程費(fèi)用1350114207382112700228207665151規(guī)劃設(shè)計(jì)及勘察費(fèi)費(fèi)用1850410407402322108440128842可行性研究費(fèi)用1850410193322108411613監(jiān)理費(fèi)用185041015277632210841548324“三通一平”費(fèi)用185041020370132210842064425測(cè)繪費(fèi)用18504103555322108439666圖紙審查費(fèi)用18504103555322108439667招標(biāo)管理費(fèi)用185041059253221084516118報(bào)建費(fèi)用1850410100185043221084100322119其它費(fèi)用18504102037013221084206442三建安工程費(fèi)用13501142132287842270022817414701411土建工程13706741000137067274134810002741352安裝工程1370674260356382741348260712752.1給排水工程1370674100137072741348100274132.2弱電工程13706748010965274134880219312.3暖通工程137067415205627413481541122.4強(qiáng)電工程1370674658909274134865178193電梯工程1370674709595274134870191894地下車庫(kù)工程47973622001055424797362200105542四基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用用1350114336453352700228283763121道路工程185041020370132210842064422排水工程1850410509252270022850135013燃?xì)夤こ?850410458327322108445144954供水工程185041030555132210843096635供電工程185041025462632210842580536污水處理工程185041010185032210841032217市政路燈工程185041059253221084516118景觀綠化工程1850410509252322108450161059其它18504101018503221084103221五項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用13501147139625127002286851850181營(yíng)銷費(fèi)用1350114881187327002288623088銷售收入的2%2管理費(fèi)用135011444593627002284311544銷售收入的1%3土地增值稅預(yù)提135011453712427002285113853銷售收入的1.22%4所得稅135011414519590270022814138095銷售收入的3.33%5營(yíng)業(yè)稅135011424432947270022823764068銷售收入的5.555%6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1350114881187327002288623088銷售收入的2%7財(cái)務(wù)費(fèi)用13501145169082700