某地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)階段成本管理作業(yè)指引

設(shè)計(jì)階段成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人流程圖2.指引概況指引目的通過對(duì)設(shè)計(jì)各階段段的成本管理理，達(dá)到對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目成本的控控制目的適用范圍項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)及后后續(xù)各階段設(shè)設(shè)計(jì)的成本控控制工作定義限額設(shè)計(jì)指標(biāo)：各各類建筑鋼筋筋含量、混凝凝土含量等。指引主導(dǎo)及參與部部門城市造價(jià)采購(gòu)部((主導(dǎo))、城市開發(fā)發(fā)部、城市營(yíng)營(yíng)銷策劃部、城城市設(shè)計(jì)部、城市運(yùn)營(yíng)管理部、城市人力資源部、城市財(cái)務(wù)部、集團(tuán)戰(zhàn)略及品牌營(yíng)銷部、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部、集團(tuán)財(cái)務(wù)資金部部門指引中承擔(dān)職責(zé)城市造價(jià)采購(gòu)部1.負(fù)責(zé)原片區(qū)新新項(xiàng)目拓展階階段項(xiàng)目成本本估算2.負(fù)責(zé)編制集團(tuán)主導(dǎo)導(dǎo)設(shè)計(jì)的成本本控制建議及及限額設(shè)計(jì)（指指標(biāo)值）3.負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)階段段“設(shè)計(jì)匡算”、及“方案階段成成本分析報(bào)告告”4.負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)計(jì)階段“設(shè)計(jì)概算修修正”及“初步階段成成本分析報(bào)告告”5.負(fù)責(zé)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)階段“施工圖預(yù)算”及“施工圖階段段成本分析報(bào)報(bào)告”6.負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)各階階段成本控制制的跟進(jìn)工作作城市開發(fā)部1.參與項(xiàng)目初步步目標(biāo)成本編編制2.參與項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)成本編制城市營(yíng)銷策劃部1.負(fù)責(zé)原片區(qū)新新項(xiàng)目正式立立項(xiàng)后,進(jìn)行可行性性研究2.負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行行性研究報(bào)告告編制及決策策,組織編寫項(xiàng)項(xiàng)目定位報(bào)告告3.參與項(xiàng)目初步步目標(biāo)成本編編制4.參與項(xiàng)目目標(biāo)成本本編制城市設(shè)計(jì)部1.負(fù)責(zé)組織產(chǎn)品品組合、產(chǎn)品品配置標(biāo)準(zhǔn)2.負(fù)責(zé)按照設(shè)計(jì)計(jì)限額和成本本建議提交設(shè)設(shè)計(jì)單位開展展各項(xiàng)設(shè)計(jì)3.參與項(xiàng)目初步目標(biāo)標(biāo)成本編制4.負(fù)責(zé)對(duì)超概預(yù)算的的設(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)調(diào)整城市運(yùn)營(yíng)管理部1.負(fù)責(zé)審核城市造價(jià)價(jià)采購(gòu)部編制制的預(yù)算項(xiàng)目目、目標(biāo)成本本城市人力資源部1.參與項(xiàng)目初步目標(biāo)標(biāo)成本編制2.負(fù)責(zé)制定區(qū)域公司司人力資源年年度工作計(jì)劃劃（含人員需需求、招聘、提提升、培訓(xùn)、人人才儲(chǔ)備、費(fèi)費(fèi)用預(yù)算等）城市財(cái)務(wù)部1.負(fù)責(zé)原片區(qū)新新項(xiàng)目拓展階階段經(jīng)濟(jì)測(cè)算算2.負(fù)責(zé)方案階段項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)測(cè)算編編制3.參與項(xiàng)目目標(biāo)成本本的編制集團(tuán)戰(zhàn)略及品牌營(yíng)營(yíng)銷部1.負(fù)責(zé)新片區(qū)新新項(xiàng)目正式立立項(xiàng)后,進(jìn)行可行性性研究,2.負(fù)責(zé)新片區(qū)新新項(xiàng)目可行性性研究報(bào)告編編制及決策集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部1.負(fù)責(zé)拓展階段段項(xiàng)目成本估估算2.審核成本估算、項(xiàng)項(xiàng)目成本測(cè)算算、匡算及項(xiàng)目初步目標(biāo)標(biāo)成本3.對(duì)項(xiàng)目概算,預(yù)算算進(jìn)行備案集團(tuán)財(cái)務(wù)資金部1.負(fù)責(zé)新片區(qū)新新項(xiàng)目拓展階階段的項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算2.負(fù)責(zé)審核方案階段段項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算編制區(qū)域公司領(lǐng)導(dǎo)1.城市分管副總負(fù)責(zé)責(zé)上述各階段工程成成本的估算、測(cè)測(cè)算、概算、概概算修正及施施工圖預(yù)算的的審核2.城市分管副總負(fù)責(zé)責(zé)審核非集團(tuán)團(tuán)主導(dǎo)的各項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)的限額額設(shè)計(jì)指標(biāo)，總總經(jīng)理審批后執(zhí)行3.總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核目目標(biāo)成本估算算、測(cè)算、概概算、概算修修正及最終目目標(biāo)成本集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)1.分管副總裁，總裁裁負(fù)責(zé)對(duì)估算階段、方案階段及及最終目標(biāo)成成本進(jìn)行審批批3、工作程序3.1建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)原片區(qū)新項(xiàng)目，城市造價(jià)采購(gòu)部根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況、信息收集情況和項(xiàng)目資料完成建立成本模型和數(shù)據(jù)庫(kù)，提出項(xiàng)目工程成本估算報(bào)告，城市副總經(jīng)理進(jìn)行審核。新片區(qū)新項(xiàng)目，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況、信息收集情況和項(xiàng)目資料完成建立成本模型和數(shù)據(jù)庫(kù)，提出項(xiàng)目工程成本估算報(bào)告，集團(tuán)副總裁進(jìn)行審核。3.2概念設(shè)計(jì)階段規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段成本管理城市設(shè)計(jì)部組織概念設(shè)計(jì)，并會(huì)同城市營(yíng)銷策劃部確定產(chǎn)品組合及成本分配、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（參見《產(chǎn)品組合及成本分配表》、《產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)建議書》、《項(xiàng)目產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》）。城市造價(jià)采購(gòu)部會(huì)同城市設(shè)計(jì)部、城市營(yíng)銷策劃部對(duì)概念設(shè)計(jì)進(jìn)行項(xiàng)目成本測(cè)算，主要對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品組合進(jìn)行成本分析、動(dòng)態(tài)調(diào)整，積極采取新材料新技術(shù)、并根據(jù)市場(chǎng)材料價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。城市分管副總、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部、分管副總裁對(duì)成本估算和測(cè)算進(jìn)行審核,由總裁進(jìn)行審批。城市設(shè)計(jì)部根據(jù)工程成本測(cè)算要求，進(jìn)行方案設(shè)計(jì)并將成本要求建議落實(shí)在《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》中提交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。3.3方案設(shè)計(jì)匡算及設(shè)計(jì)限額成本指標(biāo)方案設(shè)計(jì)完成后，城市造價(jià)采購(gòu)部進(jìn)行“項(xiàng)目成本匡算”編制，并對(duì)比概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目成本測(cè)算，對(duì)成本影響較大或成本容易流失的單項(xiàng)工程需做專項(xiàng)成本分析，形成分析報(bào)告?！绊?xiàng)目成本匡算”及成本分析報(bào)告完成后同步進(jìn)行“設(shè)計(jì)限額成本指標(biāo)”編制，由城市分管副總、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部、分管副總裁進(jìn)行審核,報(bào)總裁進(jìn)行審批,并報(bào)城市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人備案,進(jìn)入下一步流程。城市造價(jià)采購(gòu)部會(huì)同城市開發(fā)部、城市營(yíng)銷策劃部、城市設(shè)計(jì)部、城市財(cái)務(wù)部、人力資源部、進(jìn)行“初步目標(biāo)成本”編制,根據(jù)初步目標(biāo)成本開始進(jìn)行。由城市分管副總、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部、成本分管副總裁審核，報(bào)總裁進(jìn)行審批,并報(bào)城市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人備案,進(jìn)入下一步流程。城市財(cái)務(wù)部根據(jù)城市造價(jià)采購(gòu)部“初步目標(biāo)成本”進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,由城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理、集團(tuán)財(cái)務(wù)資金部、分管副總裁審核,報(bào)總裁進(jìn)行審批,并報(bào)城市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人備案,進(jìn)入下一步流程。3.4初步設(shè)計(jì)階段限額指標(biāo)城市設(shè)計(jì)部根據(jù)城市造價(jià)采購(gòu)部設(shè)計(jì)限額指標(biāo)及前期相關(guān)信息確定產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)，主要對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品組合進(jìn)行成本分析、動(dòng)態(tài)調(diào)整，積極采取新材料新技術(shù)、并根據(jù)市場(chǎng)材料價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。城市設(shè)計(jì)部將初步設(shè)計(jì)限額指標(biāo)落實(shí)在《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書》中提交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。3.5設(shè)計(jì)概算修正及目標(biāo)成本概算修正初步設(shè)計(jì)成果提交后，城市造價(jià)采購(gòu)部組織編制項(xiàng)目“設(shè)計(jì)概算修正”，概算依據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙針對(duì)典型配套（如地下室、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項(xiàng)工程計(jì)算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價(jià)按規(guī)定取費(fèi)并按平均市場(chǎng)下浮水平計(jì)算，部分因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠的項(xiàng)目暫按估算指標(biāo)值，專業(yè)分包工程按市場(chǎng)價(jià)格。城市造價(jià)采購(gòu)部對(duì)比初步設(shè)計(jì)限額指標(biāo)和設(shè)計(jì)概算修正，編制“初步設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告”，主要對(duì)初步設(shè)計(jì)階段所做的主要成本工作進(jìn)行總結(jié)。城市造價(jià)采購(gòu)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)概算修正和“初步設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告”編制。由城市造價(jià)采購(gòu)部向城市設(shè)計(jì)部反饋“設(shè)計(jì)概算修正”和“初步設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告”。有超設(shè)計(jì)限額情況，城市設(shè)計(jì)部根據(jù)審批意見調(diào)整設(shè)計(jì)，并對(duì)下一階段施工圖設(shè)計(jì)提出成本控制建議，提交城市造價(jià)采購(gòu)部?！霸O(shè)計(jì)成本概算修正”和“初步設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告”由城市分管副總審核,報(bào)城市總經(jīng)理進(jìn)行審批,并報(bào)片區(qū)總經(jīng)理和城市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人備案。3.6施工圖設(shè)計(jì)限額指標(biāo)城市造價(jià)采購(gòu)部組織根據(jù)初步設(shè)計(jì)概算修正結(jié)果提出施工圖設(shè)計(jì)限額指標(biāo)（建筑鋼筋含量、混凝土含量等，參見《項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本限額設(shè)計(jì)成本控制建議》）,此工作與設(shè)計(jì)概算同步進(jìn)行。針對(duì)各分項(xiàng)工程的不同特點(diǎn)，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點(diǎn)提出建議。對(duì)分項(xiàng)工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點(diǎn)作為設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)，具體如下：1）土方工程：爭(zhēng)取設(shè)計(jì)一次到位，減少動(dòng)土次數(shù)，重點(diǎn)控制挖運(yùn)方數(shù)量；2）擋土支護(hù)工程：結(jié)構(gòu)做多個(gè)方案比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)，給出擋土支護(hù)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值；3）樁基工程：該工程特點(diǎn)是不同的樁基形式對(duì)成本及工期影響較大，且成本容易流失，一定要做幾個(gè)樁基形式的方案比選后，再制定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值；4）結(jié)構(gòu)工程；是成本控制的重點(diǎn)，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的基本要求下，盡可能的降低成本，主要控制鋼筋、混凝土含量的限額設(shè)計(jì)值；5）建筑、裝修工程：該部分質(zhì)量及效果對(duì)售樓影響較大，影響成本的主要因素為材料選型，而且要避免重復(fù)設(shè)計(jì)和施工，減少設(shè)計(jì)變更及補(bǔ)充設(shè)計(jì)，重點(diǎn)對(duì)住宅外墻磚、鋁合金門窗、標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室裝修、防水工程等制定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值；6）安裝工程：主要控制設(shè)備（電梯、機(jī)房設(shè)備等）及材料（管線）選型及方案優(yōu)化；景觀工程：景觀工程設(shè)計(jì)前充分考慮營(yíng)銷的要求、施工圖的質(zhì)量及材料的選型是該部分成本控制的重點(diǎn)，對(duì)小區(qū)硬質(zhì)地面材料、綠化工程制定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值；7）分包工程：該部分的特點(diǎn)是專業(yè)性較強(qiáng)，政府相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性，成本控制的重點(diǎn)是方案的深化及優(yōu)化。根據(jù)以上限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本控制建議，城市造價(jià)采購(gòu)部編制施工圖設(shè)計(jì)階段《項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本限額設(shè)計(jì)成本控制建議》，報(bào)城市分管副總審核、城市總經(jīng)理審批后作為施工圖設(shè)計(jì)階段的成本限額。片區(qū)總經(jīng)理及城市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人備案。3.7施工圖預(yù)算施工圖完成并提交后，城市造價(jià)采購(gòu)部編制項(xiàng)目“施工圖預(yù)算”、并對(duì)比分析施工圖設(shè)計(jì)限額編寫“施工圖設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告”，城市分管副總審核、城市總經(jīng)理審批,片區(qū)總經(jīng)理、城市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部備案。城市造價(jià)采購(gòu)部向城市設(shè)計(jì)部反饋“施工圖預(yù)算”及“施工圖設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告”。如果超出在設(shè)計(jì)限額10%以內(nèi)為可接收設(shè)計(jì)，否則城市設(shè)計(jì)部根據(jù)審批意見施工圖設(shè)計(jì)修改。3.8項(xiàng)目最終目標(biāo)成本管理項(xiàng)目“施工圖預(yù)算”審批后，城市造價(jià)采購(gòu)部負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目最