某大型房地產公司ISO標準認證管理手冊

珠海XX置業(yè)股份有限公司珠海XX置業(yè)股份有限公司管理手冊生效日期:2005年8月1日文件編號**擬制/日期版次第A版審核/日期頁碼共45頁第1頁批準/日期珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次目錄共45頁第22頁生效日期：20005年8月1日章節(jié)名稱頁次管理手冊目錄2管理手冊批準發(fā)布令3管理者代表任命書4手冊發(fā)放控制5手冊更改控制6—8第一章公司簡介9第二章管理方針和目標10—11第三章組織架構與職責12—20第四章管理體系21—23第五章管理職責24—28第六章資源管理29—30第七章產品實現和運行控制31—39第八章測量、分析和改進40—45附件：項目開發(fā)過程網絡圖珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次管理手冊批準發(fā)布布令共45頁第33頁生效日期：20005年8月1日1.0管理手冊冊圍繞GB/T119001：2000和GB/T280011：2001標準的要求。闡闡述了公司的的方針和目標標，是公司管管理體系的綱綱領性文件，是是各項工作的的基本準則和和指南，也是是珠海XX置業(yè)股份份有限公司向向顧客提供優(yōu)優(yōu)質產品和服服務、對員工工職業(yè)健康安安全的承諾，在在公司的管理理體系文件中中，其它文件件內容不能與與管理手冊相矛矛盾。2.0管理手冊已于20005年8月1日經總經理批批準后頒布實施，公司全全體員工必須須按管理手冊冊的要求執(zhí)行行。3.0手冊有關質量量、職業(yè)健康康安全方面的的術語依據GB/T119000：2000和GB/T280011：2001的定定義?？偨浝恚?年月日珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次管理者代表任命書書共45頁第44頁生效日期：20005年12月1日為保證我公司管理理體系得到持持續(xù)、有效的的運行，實施施公司的方針針、目標，現現任命同志為本公公司的管理者者代表，職責責和權限如下下：負責按GB/T119001：：2000及GB/T280011：2001標準建立質質量及職業(yè)健健康安全管理理體系；確保質量及職業(yè)健健康安全管理理體系持續(xù)有有效運行；協助總經理完善公公司的業(yè)務管管理流程；定期向總經理報告告質量及安全全管理體系的的運行狀況；；主持公司內部管理理體系審核；；在公司全體員工中中樹立滿足顧顧客要求的質質量意識及安安全的自我防防護意識；負責質量及安全管管理體系有關關事宜及與外外部各方面的的聯絡工作?？偨浝恚耗昴暝氯罩楹X置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次手冊發(fā)放控制共45頁第55頁生效日期：20005年8月1日1.0編制制、批準與發(fā)發(fā)布1.1手冊冊由人事行政政部負責組織織編制，公司司各部門給予予協助。1.2手冊冊經管理者代代表審核，總總經理批準后后頒布實施。1.3手冊冊由檔案室統統一管理發(fā)放放。1.4手冊冊的復印件分分“受控”與“非受控”兩種形式發(fā)發(fā)放。受控手冊的發(fā)發(fā)放范圍為公公司管理人員員及有關協議議規(guī)定的對象象，受控手冊冊封面加蓋“受控文件”印章。非受控手冊發(fā)放對對象是公司外外部的有關部部門或個人，非非受控手冊發(fā)發(fā)放應在檔案案室進行登記記，并加蓋“非受控文件件”印章。2.0手冊冊的修訂2.1公司司每一員工、顧顧客、外部機機構對手冊都都可提出更改改意見。2.2管理理者代表負責責對更改意見見的合理性和和可行性進行行審查。2.3經更更改的章節(jié)和和條款，須按按本節(jié)1.2條規(guī)定予以以審核和批準準。具體的更更改按管理手手冊《文件控控制程序》執(zhí)執(zhí)行，由檔案案室負責文件件的收回和發(fā)發(fā)放。2.4手冊冊的發(fā)放管理理按《文件控控制程序》中中的有關規(guī)定定執(zhí)行，手冊冊的更改情況況見本章節(jié)第第4節(jié)《手冊更更改控制》。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次手冊更改控制共45頁第66頁生效日期：20005年8月1日序號被更改頁/條款更改狀況更改單號備注珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次手冊更改控制共45頁第77頁生效日期：20005年8月1日序號被更改頁/條款更改狀況更改單號備注珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次手冊更改控制共45頁第88頁生效日期：20005年8月1日序號被更改頁/條款更改狀況更改單號備注珠海XX置業(yè)股份份有限公司程序文件編號：**版本/版次：A版版/0次第一章：公司簡介介共45頁第99頁生效日期：20005年8月1日珠海XX置業(yè)股份份有限公司成成立于1992年4月，是經廣廣東省政府確確認成立的法法人、自然人人混合持股的的股份有限公公司，注冊資資本2.5億元人民幣幣，XX集團公司司為控股公司司。按照市政府的要求求和XX集團公司司的部署，公公司實施了資資產重組，在在2002年與珠海XXX房地產開發(fā)發(fā)總公司合并并，與珠海XXX房產有限限公司實施了了資源整合，進進一步增強了了公司的實力力，為公司今今后的發(fā)展奠奠定了堅實的的基礎。公司以房地產開發(fā)發(fā)為主業(yè),擁有國家房房地產開發(fā)企企業(yè)一級資質質，實力雄厚厚，人才濟濟濟，信譽卓著著，多年來共共開發(fā)了十多多個精品樓盤盤和工業(yè)區(qū)，總總建筑面積近近250萬平方米，有有五個小區(qū)榮榮獲全國城市市物業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀示范小區(qū)區(qū)稱號，取得得了較好的經經濟效益和社社會效益。公司有珠海XX物物業(yè)管理有限限公司、珠海海XX百貨發(fā)展展有限公司等等3家屬下公司司，為公司房房地產項目開開發(fā)提供配套套服務和開展展多元化經營營。公司擁有大量的土土地資源儲備備，XX集團公司司也將大量土土地資源委托托本公司開發(fā)發(fā)管理。公司司正在開發(fā)具具有地方特色色的XX商業(yè)文化化中心、拱北北XX商住小區(qū)區(qū)和銀樺新村村、XX花園后期期建設項目，以以及XX集團公司司交給我們開開發(fā)的住宅小小區(qū)項目。公公司將堅持以以房地產開發(fā)發(fā)經營為主業(yè)業(yè)，以現代建建筑的理念將將開發(fā)項目建建設成具有現現代氣息的建建筑群體和頗頗具特色的大大型住宅小區(qū)區(qū)，既為珠海海的城市建設設作出貢獻，也也促進公司的的經濟發(fā)展。我們將按照十六大大提出2020年全面建設設小康社會的的要求，緊緊緊抓住我國加加入WTO和珠海市新新的城市化發(fā)發(fā)展的機遇，克克服困難，開開拓創(chuàng)新。建建立ISO90001質量管理體體系及OHSASS180011職業(yè)健康安安全管理體系系，規(guī)范經營營管理，努力力提高經濟效效益，創(chuàng)建“XX置業(yè)”房地產品牌牌，力爭早日日成為上市公公司，以優(yōu)異異的業(yè)績回報報股東，回報報社會。歡迎各界人士前來來投資置業(yè)?。《麻L、法定代表表人：總經理：地址：珠海市號郵編：電話：傳真：網址：電子郵箱：珠海XX置業(yè)股份份有限公司程序文件編號：**版本/版次：A版版/0次第二章:方針和目目標共45頁第110頁生效日期：20005年8月1日一、管理方針以人為本，客戶至至上，守法誠信，打造精精品，追求卓越，持續(xù)改改進。內涵：按照ISOO9001：2000--OHSASS180011-19999標準建立管管理體系；在在充分識別顧顧客需要的基基礎上，以不不斷滿足顧客客和員工健康康現實的及潛潛在的需求和和期望為基本本原則和導向向，將XX置業(yè)股份份有限公司的的管理活動建建立在“預防為主”的基礎之上上，任何一項項管理服務工工作都應與文文件規(guī)定的程程序、標準相相一致。這些些程序、標準準基于：依法管理、熱情服服務、以人為為本、客戶至至上的工作宗宗旨；團結、務實、敬業(yè)業(yè)、奉獻的工工作精神；每一位員工先培訓訓后上崗，確確保其對公司司的管理方針針、服務標準準以及對用戶戶的需求有足足夠的了解，明明確自己的工工作管理將對對公司整體產產生影響，確確保本公司的的信譽；合理的收費；符合國家、省、市市政府頒布的的法律、法規(guī)規(guī)、條例和標標準要求。通過管理體系的運運行，持續(xù)提提高管理水平平，滿足相關關法律、法規(guī)規(guī)和不斷變化化的用戶需求求。二、質量目標工程管理合格率為為100%，優(yōu)良率達達到80%以上；顧客滿意度達到885%；業(yè)主投訴及時處理理率達85%，處理滿意意率達90%；2005年通過IISO90001：2000管理管理體體系認證。珠海XX置業(yè)股份份有限公司程序文件編號：**版本/版次：A版版/0次第二章:方針和目目標共45頁第111頁生效日期：20005年8月1日三、安全目標（1）重大傷亡事故為為零；（2）杜絕火災、設備備、管線、交交通等重大事事故及食物中中毒；（3）沒有社會相關方方和員工的重重大投訴；（4）各項檢查達到國國家有關標準準要求；（5）項目開發(fā)的粉塵塵、污水、噪噪聲等達到城城市管理要求求；（6）專項綜合治理達達標；（7）創(chuàng)建珠海市雙優(yōu)優(yōu)工地。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第三章：組織機構構與職責共45頁第112頁生效日期：20005年8月1日1.0組織機構構圖XX置業(yè)股東大會XX置業(yè)股東大會管理者代表經營班子XX置業(yè)監(jiān)事會XX置業(yè)董事會管理者代表經營班子XX置業(yè)監(jiān)事會XX置業(yè)董事會項目部銷售部研發(fā)部人事行政部工程部計財部項目部銷售部研發(fā)部人事行政部工程部計財部注：項目部為非常常設機構。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第三章：組織機構構與職責共45頁第113頁生效日期：20005年8月1日2.0職責：2.1股東會、董董事會、監(jiān)事事會的職責見見《公司章程程》2.2經營班子子(總經理、副副總經理)主要職責:貫徹國家相關的法法律、法規(guī)；；制定公司中、長期期發(fā)展戰(zhàn)略目目標并確保公公司整體朝著著既定的目標標努力；制定公司年度的經經營目標并確確保經營目標標的達成；建立健全公司組織織機構，明確確職責及相互互關系；向全體員工及時傳傳達滿足顧客客和法律、法法規(guī)要求對企企業(yè)的成功的的重要性，并并以此思想指指導對公司重重大經濟、經經營事務的決決策；負責制定公司管理理方針和管理理目標，確保保使公司各級級人員都能得得到充分理解解，并堅決貫貫徹執(zhí)行；任命管理者代表，由由其負責公司司管理管理體體系按照ISO90000的標準要求求建立、運行行和保持；負責管理手冊和程程序文件的批批準發(fā)布；主持公司管理評審審，使公司管管理方針和管管理管理體系系適應市場需需要，提高內內部管理水平平，保持管理理體系持續(xù)改改進，并確保保資源的提供供；2.3管理者代代表的職責見見《管理者代代表任命書》2.4人事行政政部主要職責責:1、根據集團公司部署署和要求，結結合公司的實實際情況，收收集資料，掌掌握情況，為為公司領導決決策提供依據據。把公司和和集團領導的的各項指示、決決定及時準確確地向員工傳傳達，將下面面的情況及時時地、實事求求是地向上反反映，做到上上情下達、下下情上送。2、做好公司文秘方面面的有關工作作，公司文件件撰寫、打印印、登記編號號、校對、蓋蓋章、分發(fā)及及原件保存歸歸檔。保管公公司印鑒的保保管與使用登登記。對上級級文件資料的的登記、傳閱閱、催辦。3、負責公司后勤工作作。會務組織織,來客接待，協協調做好業(yè)務務接待工作。辦辦公用品的購購置、發(fā)放及及登記管理。貨貨幣分房、辦辦理出境等有有關證件、車車輛的安排與與管理，以及及公司珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第三章：組織機構構與職責共45頁第114頁生效日期：20005年8月1日環(huán)境衛(wèi)生的管理。4、負責公司的人事和和勞動工資的的管理工作。根根據公司機構構設置擬定人人員編制方案案。負責公司司員工的招聘聘、錄用、調調配、調動、晉晉升、考核、工工資、福利、離離退休、辭退退及人事檔案案管理等業(yè)務務工作。負責責專業(yè)技術人人員的考核、技技術職稱的評評聘及再教育育工作。5、負責公司的黨群方方面的工作。根根據黨總支的的安排，落實實黨務的日常常工作，組織織黨員學習、教教育和活動的的開展，廉政政建設工作。負負責計劃生育育、綜合治理理、廠務公開開、共青團及及青年等相關關工作。6、負責檔案管理工作作，按要求負負責文件、資資料的收發(fā)、傳傳閱、清退、立立卷、歸檔等等工作。7、負責公司的保密工工作，健全保保密制度，落落實保密措施施，嚴防失密密。8、負責公司組織安排排公司的各項項會議，印發(fā)發(fā)會議紀要或或決議，組織織政治學習、員員工學習教育育和培訓，以以及公司的宣宣傳工作。9、負責群眾來信來訪訪工作。根據據上級機關和和領導的批示示，對群眾反反映的問題進進行調查研究究，提出處理理意見。10、負責公司的法律律事務，以及及董事會的相相關事務。11、負責管理體系文文件和記錄表表樣的歸口管管理。12、負責管理體系的的內部審核及及管理評審組組織工作。13、負責組織各部門門對危險源的的識別與評價價，及組織相相關部門根據據危險源評價價的結果制訂訂和落實管理理方案。14、負責職業(yè)健康安安全法律法規(guī)規(guī)的收集、相相關方信息交交流及勞保用用品的發(fā)放與與管理。15、負責管理體系運運行的全面工工作。16、做好協調、督辦辦及領導交辦辦的其它工作作。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第三章：組織機構構與職責共45頁第115頁生效日期：20005年8月1日2.5計財部主主要職責：1、貫徹落實好國家關關于財務管理理的法律、法法規(guī)。建立健健全公司財務務管理制度。認認真執(zhí)行財務務制度，嚴格格按制度辦事事。2、負責公司資金收付付業(yè)務的核算算，做好記帳帳、算帳、報報帳等日常財財務工作，同同時要做好財財產物資的進進帳及清產核核資工作。3、編制資金計劃并組組織實施，負負責資金籌集集、調動和管管理，確保資資金的使用效效率。4、負責各類財務報表表的編制及報報送，抓好成成本核算工作作，準確反映映公司的經營營成果和經濟濟效益，為管管理層提供經經營決策依據據。5、負責對屬下公司財財務的管理和和監(jiān)督，定期期開展內部審審計。6、擬定月度、季度、年年度投資計劃劃，負責統計計工作，搞好好統計分析。7、負責辦理資產的登登記、變更和和評估等手續(xù)續(xù)。8、負責檢查、督促、落落實工程的預預結算，嚴格格控制工程成成本。9、負責股份公司股東東股權的管理理工作。10、做好公司領導交交辦的其它工工作。2.6研發(fā)部主主要職責1、進行戰(zhàn)略研究，草草擬公司的發(fā)發(fā)展方向和規(guī)規(guī)劃，供決策策層研究決策策。2、搞好市場調查，研研究公司的土土地及其他資資源的儲備需需求及方式。3、做好防地產的市市場研究，掌掌握防地產的的發(fā)展動態(tài)，為為公司決策層層決策提供依依據。4、根據市場和公司司實際，提出出投資項目建建議。對投資資項目進行可可行性研究及及投資評估，并并提出研究報報告，確保投投資達到準確確、合理、可可行。5、公司電腦系統維維護及平面設設計。6、做好公司領導交交辦的其它工工作。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第三章：組織機構構與職責共45頁第116頁生效日期：20005年8月1日2.7工程部主主要職責檢查、督促、落實實各項工程質質量、進度，確確保工程保質質、按時完成成任務。負責建立健全工程程質量管理、技技術監(jiān)督等制制度，并檢查查、督促、落落實。對工程進度進行核核實，參與工工程進度款的的安排工作。參與工程驗收和工工程移交工作作。對公司的安全生產產、防火工作作進行布置、檢檢查、監(jiān)督，做做好安全防火火工作。負責研究新技術、新新材料的應用用。負責處理房屋質量量遺留問題。負責對未派往項目目的工程技術術人員的管理理工作。負責行業(yè)有關法律律、法規(guī)的收收集工作。10、負責組織本本項目在施工工過程中出現現的安全事故故和緊急情況況的處理。11、做好公司交交辦的其他工工作，2.8項目部主主要職責辦理用地的相關文文件和規(guī)劃報報建手續(xù)。負責從項目委托設設計、圖紙審審核、工程和和設備招標采采購等項目開開工前的全部部過程。負責項目建造工作作的實施，包包括工程質量量管理、施工工進度、安全全生產、工程程驗收和交付付使用。負責工程預結算、控控制工程造價價。做好公司領導交辦辦的其它工作作。搞好工程資料的收收集、整理和和保存工作，并并及時移交檔檔案室存檔。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第三章：組織機構構與職責共45頁第117頁生效日期：20005年8月1日2.9銷售部主主要職責負責商品房銷售和和管理工作。根根據市場情況況草擬商品房房銷售方案，銷銷售價格，供供公司研究實實施。負責未實現銷售商商品房和公用用物業(yè)的管理理。3、負責辦理房屋產產權證書，協協助用戶辦理理房屋產權證證及戶口遷移移等工作。4、負責做好商品房房的廣告宣傳傳，搞好推銷銷和售后服務務工作。5、參與工程開發(fā)的的方案設計、圖圖紙會審時根根據市場需求求提出意見。6、負責商品房銷售售方面的資料料收集、整理理、統計、移移交、歸檔工工作。7、負責顧客看房時時安全提醒和和防護設施的的提供。8、做好公司領導交交辦的其它工工作。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第三章：組織機構構與職責質量體系部門職能能分配表共45頁第118頁生效日期：20005年8月1日ISO9001要素經營班子管理者代表人事行政部研發(fā)部工程部銷售部項目部計財部4.1★〇〇〇〇〇〇〇★〇〇〇〇〇〇★〇〇〇〇〇〇4.2.3★〇〇〇〇〇4.2.4★〇〇〇〇〇5.1★〇〇〇〇〇〇〇5.2★〇〇〇〇〇〇〇5.3★〇〇〇〇〇〇〇★〇〇〇〇〇〇〇★〇〇〇〇〇〇★〇〇〇〇〇〇〇★〇〇〇★〇〇〇〇〇5.6★〇〇〇〇〇〇〇6.1★〇〇〇〇〇〇〇6.2★〇〇〇〇〇6.3〇〇〇★〇〇〇6.4〇〇〇★〇〇〇7.1★〇〇〇〇〇〇珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第三章：組織機構構與職責質量體系部門職能能分配表共45頁第119頁生效日期：20005年8月1日ISO9001要素經營班子管理者代表人事行政部研發(fā)部工程部銷售部項目部計財部7.2〇〇★〇〇7.3〇★〇〇〇7.4〇〇★★〇★〇7.5〇★〇★〇7.6★〇8.1★〇〇〇〇〇〇★〇〇★〇〇〇〇〇★〇〇〇〇〇〇★〇★〇8.3〇〇★〇★〇8.4〇〇〇〇★8.5★〇〇〇〇〇說明：★表示主主要責任部門門/人，〇表示示相關部門。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第三章：組織機構構與職責安全體系部門職職能分配表共45頁第220頁生效日期：20005年8月1日OHSAS18001要素經營班子管理者代表人事行政部研發(fā)部工程部銷售部項目部計財部4.1★〇〇〇〇〇〇〇4.2★〇〇〇〇〇〇〇★〇★〇〇〇★〇★〇〇〇★〇〇〇〇〇〇★〇★〇〇〇★〇〇〇〇〇〇〇★〇〇〇〇〇★〇〇〇〇〇★〇〇〇〇〇〇★〇〇〇〇〇★〇★〇〇〇★〇★〇〇〇★〇★〇〇〇★〇★〇〇〇★〇〇〇〇〇★〇〇〇〇〇〇4.6★〇〇〇〇〇〇〇說明：★表示主主要責任部門門/人，〇表示示相關部門。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第四章：管理體系系共45頁第221頁生效日期：20005年8月1日4.1總則本公司業(yè)務范圍涉涉及房地產開開發(fā)和銷售。GB/T119001—2000標準所有條條款的要求均均適用于本公公司，并在管管理管理體系系文件中得以以體現。公司司結合內部管管理的實際需需要，根據GB/T119001—2000和GB/T228001—2001標準的要求求，建立和實實施文件化的的管理管理體體系，并持續(xù)續(xù)改進其有效效性，以保證證管理目標的的實現。產品及服務實現的的過程及其順順序和相互作作用.1產品及服務實現的的前期準備過過程：包括文文件和資料控控制、記錄控控制、合同評評審文件控制制、顧客財產產管理、合格格分包方資格格評審、人力力資源、基礎礎設施和工作作環(huán)境、內外外部溝通、法法律法規(guī)的獲獲取、危險源源的辨識、目目標和管理方方案，這些過過程的輸出為為本公司服務務的實現提供供了必要的準準備和保證；；.2產品實現/運行過過程：包括與與顧客有關的的過程、產品品實現的策劃劃、采購、服服務的提供、監(jiān)監(jiān)視和測量裝裝置的控制以以及危險源的的控制，這些些過程為本公公司增值的過過程。.3改進產品實現/運運行過程：包包括監(jiān)視和測測量、不合格格項控制、數數據分析和改改進，這些過過程有助于本本公司對管理理管理體系進進行改進，滿滿足顧客潛在在的或不斷變變化的需求，從從而超出顧客客和相關方的的期望。本公司依據GB//T190001—2000八項管理管管理原則，通通過對顧客需需求的評審、適適用法律法規(guī)規(guī)的選擇，并并按照GB/T119001—2000和GB/T228001—2001標準的要求求，通過對管管理方針、管管理目標的策策劃以及對過過程的確認，從從而建立完善善、有效的文文件化管理管管理體系，作作為本公司開開展管理管理理活動的依據據和框架。本公司有工程設計計、土建施工工、工程監(jiān)理理等外包過程程，對分包方方實施嚴格的的控制，確保保為業(yè)主提供供優(yōu)質滿意的的服務。對分分包方的選擇擇依《工程監(jiān)監(jiān)理、工程造造價和工程外外包管理程序序》執(zhí)行，對對分包過程進進行監(jiān)控，具具體依《設計計監(jiān)控管理程程序》、《項項目施工管理理程序》執(zhí)行行。4.2文件要求求總則：按照GB//T190001—2000和GB/T228001—2001要求，本公公司制定了與與管理體系相相適應的文件件體系，它包包括五個類別別的管理體系系文件。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第四章：管理體系系共45頁第222頁生效日期：20005年8月1日第一層文件：《管管理手冊》第二層文件：《程程序文件》、《職職業(yè)健康安全全管理方案》第三層文件：《作作業(yè)指導書》驗證性文件：管理理記錄支持性文件：外來來受控文件管理手冊.1《管理手冊》是本本公司各項管管理活動必須須遵循的綱要要性文件，用用于描述管理理體系過程及及相互作用，其其內容主要是是本公司實現現標準要求所所采取的控制制方法的概述述，由程序文文件、各作業(yè)業(yè)指導書以及及管理記錄、表表格等支持。4.3文件控制制4.3.1人事行政政部編制《文文件控制程序序》，對管理理體系運行相相關的所有文文件的編寫、審審核、批準、發(fā)發(fā)布、修改、標標識、發(fā)放、登登記、保管、作作廢、處置均均予以控制，《文文件控制程序序》應規(guī)定以以下方面的內內容：為使管理管理體系系文件便于查查找，建立了了《文件控制制清單》對文文件進行管理理；文件由授權人員審審核其適宜性性和分發(fā)范圍圍并得到批準準后發(fā)行，確確保對管理管管理體系的有有效運行具有有關鍵作用的的崗位，都能能得到有關文文件的現行版版本；在發(fā)新文件時應將將失效文件及及時從所有發(fā)發(fā)放和使用場場所撤回；出于法律或保留信信息的需要而而留存的失效效文件應予以以明顯標識以以防誤用；所有文件均須字跡跡清楚，注明明制定、修訂訂日期、修訂訂履歷，妥善善保管并在規(guī)規(guī)定的期限內內留存；當文件有更改時，應應由文件的原原審批部門進進行審批，并并在文件修訂訂記錄上標明明更改的性質質；對于外來文件，包包括本行業(yè)法法律、法規(guī)，政政府、主管部部門及上級單單位下發(fā)的規(guī)規(guī)定、文件等等，以及行業(yè)業(yè)技術規(guī)范等等，都需要經經過相關授權權人員確認后后，進行分發(fā)發(fā)，并建立《現現行有效法律律法規(guī)標準規(guī)規(guī)范清單》。各各部門的外來來文件均需得得到有效的識識別和管理。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第四章：管理體系系共45頁第223頁生效日期：20005年8月1日4.4記錄控制制人事行政部編制《記記錄控制程序序》，對記錄錄的標識、貯貯存、收集、編編目、查閱、歸歸檔、保管和和處理的進行行控制。4.4.2公司司需控制的記記錄包括書面面的記錄及以以電子媒體貯貯存的記錄。所所有這些記錄錄都將按《文文件控制程序序》的規(guī)定給給予標識。4.4.3記錄錄的填寫要求求真實、清晰晰且應有責任任人的簽署，具具有對相關活活動、產品或或服務的可追追溯性。所有有的記錄將按按規(guī)定進行收收集、編目、歸歸檔。4.4.4記錄錄應按規(guī)定的的方法貯存和和保管，以防防止在貯存期期內受損或丟丟失。各種記記錄的貯存期期將予以規(guī)定定。4.4.5到期期記錄的處理理須經批準后后進行。4.5相關文件件《質量手冊》《文件控制程序》《記錄控制程序》珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第五章：管理職責責共45頁第224頁生效日期：20005年8月1日5.1管理承諾諾總經理通過以下活活動證實建立立、實施管理理體系并持續(xù)續(xù)改進其有效效性。在公司內傳達滿足足顧客和法律律、法規(guī)的要要求的重要性性。確保全員員對滿足和超超越顧客要求求、職業(yè)健康康安全重要性性的認識，并并將這些要求求和期望轉達達化為公司產產品質量、職職業(yè)健康安全全的要求。制定公司的質量方方針、職業(yè)健健康安全方針針。制定公司的質量目目標、職業(yè)健健康安全目標標。定期進行管理評審審，組織并貫貫徹實施管理理體系的業(yè)績績考核。確保工作資源獲得得。5.2以顧客和和相關方為關關注焦點總經理以增進顧客客和相關方滿滿意為目的，確確保：5.2.1對顧客客要求進行評評審，服務過過程中與顧客客溝通，進一一步了解顧客客要求，并對對顧客滿意度進行測量，依依據測量的結結果，改進過過程、制定或或修改相應的的規(guī)范并予以以實施；直至至顧客滿意。增增強顧客滿意意，確保滿足足顧客需求；；5.2.2對各類類活動中的危危險源進行識識別、評估和和控制，改善善生產條件及及工作環(huán)境，關關愛員工的安全與健康。5.3管理方針針5.3.1總經理理組織制定質質量方針、職職業(yè)健康安全全方針，方針針基本思想體體現以下幾個個方面：適合公司的宗旨、產產品、活動或或服務的特點點、規(guī)模，以以及職業(yè)健康康安全的風險險；滿足顧客、相關法法律、法規(guī)及及其他要求的的承諾；堅持預防為主和持持續(xù)改進的承承諾；提供制定和評審質質量目標、職職業(yè)健康安全全目標的框架架；在公司內得到溝通通，使全體員員工理解；形成文件，付諸實實施，并為相相關方可獲取?。欢ㄆ谶M行評審，以以確保其持續(xù)續(xù)適宜性。5.3.2公司質質量、安全方方針見手冊的的第三章《方方針和目標》。5.4策劃珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第五章：管理職責責共45頁第225頁生效日期：20005年8月1日管理目標總經理確保在公司司的相關職能能上建立目標標，形成文件件，目標應：：.1目標內容要求：質量目標包括滿足足產品要求所所需的內容；；職業(yè)健康安全目標標應是公司風風險評價中對對員工和設施施有重大傷害害和破壞的重重要危險和危危害因素。.2建立和評審目標時時應考慮：相關的法律、法規(guī)規(guī)要求；自身的特點及影響響質量、職業(yè)業(yè)健康安全的的重大因素；；可選技術方案；經濟上的可行性；；其他運行和經營要要求，以及相相關方的關注注程度。.3目標應符合方針的的要求。.4應確保在相關職能能和層次上進進行分解，形形成目標責任任制。.5管理目標應是可測測量的，能量量化的盡可能能量化。.6公司質量、安全目目標見手冊的的第三章《方方針和目標》。管理體系策劃.1為實現管理目標的的要求，應依依據本手冊4.1條款的要求求對管理體系系進行策劃。.2當公司內部或外部部發(fā)生重大變變化時，如公公司資源調整整、目標的更更改以及市場場需求的變化化，公司應預預先進行更改改策劃，確保保管理體系的的協調性和完完整性，并在在受控狀態(tài)下下變動，使管管理體系在變變動期間仍保保持正常運行行。.2工程部制定《職業(yè)業(yè)健康安全管管理方案控制制程序》，依依據對職業(yè)健健康安全因素素評價的結果果，對重大的的職業(yè)健康安安全因素建立立職業(yè)安全衛(wèi)衛(wèi)生管理方案案并予以實施施，以保證職職業(yè)健康安全全目標的實現現。方案內容容應包括：職業(yè)健康安全目標標和指標規(guī)定相關部門與層層次為達到目目標和指標而而設定的責任任與權限；達到目標的方法與與時限。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第五章：管理職責責共45頁第226頁生效日期：20005年8月1日.3職業(yè)健康安全管理理方案應有計計劃地定期進進行評審。當當公司的作業(yè)業(yè)活動、產品品、服務或作作業(yè)條件發(fā)生生變化時，管管理方案應進進行修訂，確確保管理方案案與其相適應應。5.5職責、權權限和溝通職責和權限為了使公司管理體體系的建立、維維持和改進能能有效的實施施和有效的控控制，公司對對質量、職業(yè)業(yè)健康安全有有關的職責、權權限進行規(guī)定定和溝通。手手冊第三章對對公司的組織織架構、各部部門職能進行行描述。與管管理體系各過過程有關的崗崗位職責、權權限和相互關關系通過公司司制定的《職職責說明書》進進行規(guī)定。管理者代表公司總經理任命一一名管理者代代表，其職責責見《管理者者代表任命書書》。信息交流與溝通人事行政部制定《信信息溝通控制制程序》。建建立適當的渠渠道就管理體體系有效性與與相關方進行行溝通，并將將溝通的結果果通報給相關關方。.1溝通信息應包括：：審核（內審、外審審）結果的信信息；工程質量、職業(yè)健健康安全符合合性信息；與危險源的識別和和更新的信息息；目標的要求及貫徹徹結果的信息息；相關方傳遞的信息息；質量、職業(yè)健康安安全問題重大大事項等。.2溝通渠道及及方式如下：：管理體系文件：公公司將各項管管理要求在管管理體系文件件中明確列出出，做到員工工能參與公司司管理方針和和程序的制訂訂與評審。通通過文件的發(fā)發(fā)放和實施，了了解職業(yè)健康康安全影響和和知道誰是公公司的管理者者代表。職業(yè)健康安全因素素的識別、評評估過程：參參與職業(yè)健康康安全因素的的識別、評價價和風險策劃劃過程，了解解和進行風險險決策管理。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第五章：管理職責責共45頁第227頁生效日期：20005年8月1日審核：定期檢查各各部門對管理理體系文件執(zhí)執(zhí)行情況，并并將結果反饋饋，以便總經經理和部門負負責人掌握，及及時采取有效效措施。例會：公司定期召召開例會，總總結工作，布布置任務，提提出注意事項項，促進工作作開展。公司的宣傳欄、公公告欄和內部部刊物等。5.6管理評審審公司編制《管理評評審控制程序序》，總經理理按策劃的時時間組織對公公司管理體系系進行評審，確確保其持續(xù)的的適宜性、充充分性和有效效性。評審必必須評價公司司的管理體系系改進的需要要，包括管理理方針和管理理目標。管理評審的信息和和評價結果隨隨后引起措施施的記錄應于于保留。5.6.2管理理評審輸入應應包括：管理體系審核結果果（包括內、外外）；管理目標及職業(yè)健健康安全方案案實現程度的的信息；職業(yè)健康安全因素素與控制和措措施的適宜性性和有效性；；顧客及相關方的反反饋（滿意與與不滿意，投投訴）；安全績效監(jiān)測的結結果與相關法法律、法規(guī)符符合性的信息息；預防措施及改進建建議等；產品實現過程業(yè)績績和能力分析析；事故、事件的分析析；以往管理評審的跟跟蹤措施實施施情況對客觀環(huán)境的變化化情況（包括括潛在的法律律法規(guī)修訂等等）對體系的的影響。5.6.3管理理評審輸出管理評審輸輸出至少包括括以下內容：：對管理體系適宜性性、充分性和和有效性的評評價；管理體系及過程有有效性的改進進（如目標的的調整、管理理方案的完善善等）；與顧客及相關方有有關要求的改改進；資源需求的補充；；機構的調整。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第五章：管理職責責共45頁第228頁生效日期：20005年8月1日5.7相關文件件《質量手冊冊》第二章《方方針和目標》《職責說明明書》《質量手冊》第三三章《組織機機構與職責》《質量手冊》中的的《管理者代代表任命書》《信息溝通控制程程序》《管理評審控制程程序》珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第六章：資源管理理共45頁第229頁生效日期：20005年8月1日6.1資源的提提供公司確定并提供管管理體系運行行所需的資源源（包括人、財財、物資源），以以確保產品質質量、職業(yè)健健康安全的實實現，并能使使管理體系持持續(xù)改進，通通過滿足顧客客和相關方的的要求，增進進顧客和相關關方滿意。6.2人力資源源人員的安排本公司根據工作需需求和工作要要求設置崗位位；人事行政政部組織制定定的《崗位說說明書》規(guī)定定質量、職業(yè)業(yè)健康安全有有關各崗位的的教育、培訓訓，技能和經經歷的需求，確確保從事質量量、環(huán)境和職職業(yè)健康安全全的工作人員員具有完成相相應工作的能能力。能力、意識和培訓訓人事行政部制定并并執(zhí)行《員工工培訓控制程程序》以確保保：確定各崗位的能力力和培訓需求求；針對已確定的需求求進行培訓,培訓時應考考慮員工的職職責、能力、文文化程度和工工作內容等；評價培訓的有效性性；保持適當教育、培培訓、招聘和和經歷的記錄錄；并保證全體員工在在以下的方向向提高認識：：顧客和相關方的要要求；符合管理方針和管管理管理體系系要求的重要要性；他們的工作活動對對質量、自身身職業(yè)健康安安全的重要影影響，包括現現實或潛在的的；執(zhí)行職業(yè)健康安全全方針和程序序，實現職業(yè)業(yè)健康安全管管理體系要求求，包括應急急準備與響應應要求方面的的作用的職責責；改進人員業(yè)績的益益處；偏離規(guī)定程序的潛潛在后果。6.3設施本公司提供并維護護管理體系運運行中必要的的設施，保障障適宜的工作作環(huán)境，確保保服務活動有有效進行。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第六章：資源管理理共45頁第330頁生效日期：20005年8月1日設施、設備.1本公司明確規(guī)定在在產品開發(fā)和和服務過程中中需使用的各各類設施、設設備、工具及及器械，包括括：工作場地及相關設設施；設施、設備、硬件件和軟件。.2為保證設備和工具具滿足使用需需要，必須進進行適當的維維護保養(yǎng)，并并對工作場所所加以保持和和維護。6.4工作環(huán)境境公司提倡和諧諧的工作氣氛氛和團隊合作作精神，以確確保顧客的要要求在這種氣氣氛中以得到到滿足。 本組織涉及的工作作環(huán)境要求包包括：工作環(huán)境要求求；安全等。公司對工作環(huán)境進進行控制，確確保產品和服服務符合規(guī)定定的要求。6.5相關文件件《員工培訓控制程程序》《職責說明書》珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第七章：產品實現現和運行控制制共45頁第331頁生效日期：20005年8月1日7.1產品實現現、職業(yè)健康康安全的策劃劃公司管理采用過程程管理原則，管管理產品和服服務的實現全全過程，對其其過程實施控控制。在過程程策劃中，首首先分析過程程輸入、輸出出和結果及它它們相互之間間的聯系，過過程結果有助助于實現確定定的方針、目目標，有助于于實現顧客和和相關方滿意意。策劃的內容包括：：產品的質量目標、職職業(yè)健康安全全目標和相關關的法律、法法規(guī)和其他要要求。針對產品的實現、職職業(yè)健康安全全的需求，確確定其有關過過程和活動、文文件和資源。依據產品實現過程程、安全管理理方案和運行行控制的特點點，確定驗證證、確認、監(jiān)監(jiān)視、檢驗和和試驗需求，以以及產品、安安全方案和運運行結果的驗驗收準則，保存產品實現過程程和職業(yè)健康康安全滿足規(guī)規(guī)定要求的記記錄。以產品實現過程和和活動的流程程圖，進行描描述并形成：：質量控制的監(jiān)視點點；職業(yè)健康安全控制制的監(jiān)視和檢檢測點。當產品、環(huán)境和作作業(yè)活動等發(fā)發(fā)生重大變化化時，應進行行職業(yè)健康安安全的識別、評評價和風險控控制，制定管管理方案和運運行控制文件件予以實施。7.2與顧客和和相關方有關關的過程產品有關要求的確確定銷售部在傳遞顧客客要求的文件件至少明確以下方面面的內容：顧客對產品的的完整要求和和與已知預期期用途有關的的要求；與產品有關的的義務、法律律和法規(guī)的要要求；7.2.2產品品要求的評審審銷售部制定《房屋屋銷售工作程程序》，評審審與顧客有關關的要求，評評審應在向顧顧客提供產品品之前進行。.1合同的要點是:顧客的要求的的確定和理解解；滿足顧客要求求能力的評估估；與顧客分歧的溝通通與解決。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第七章：產品實現現和運行控制制共45頁第332頁生效日期：20005年8月1日.2任何情況下產生的的合同修訂都都將按程序的的規(guī)定得到雙雙方認可，需需要時將按原原評審程序進進行重新評審審。.3合同修訂生效前，將將采取合同修修改情況以規(guī)規(guī)定的方式通通知顧客和受受修訂影響的的部門和人員員。危險源辯識、風險險評價和風險險的策劃人事行政部制定《危危險源識別與與評估控制程程序》，對危危險源識別時時應考慮：常規(guī)和非常規(guī)活動動；所有接近工作場所所的人員（包包括承包方和和參觀者）的的活動；工作場所的設施，無無論是本公司司提供還是他他人提供的；；危險源辨識和風險險評估的方法法：根據其范圍、性質質和時限加以以界定，以確確保該方法是是有計劃的而而不是臨時性性的；確定風險分級，并并辨識出可用用管理方案確確定的措施加加以消除和控控制的風險；；結合以往作業(yè)經驗驗采用適當方方法進行控制制；確定設備運行要求求、確認培訓訓需求和建立立作業(yè)控制；；對采用的措施實施施監(jiān)督，以保保證實施的有有效性和適宜宜性。7.2.4法法律和其他要要求人事行政部制定《法法律法規(guī)識別別與更新控制制程序》，鑒鑒別和取得適適用于公司的的法律和職業(yè)業(yè)安全衛(wèi)生要要求。并通過過適當的途徑徑保持信息的的更新，并將將與法律及其其它事項要求求的相關信息息提供給員工工和其它有關關的利害相關關者。7.2.5顧客客溝通.1制訂并執(zhí)行文件化化的服務程序序，加強本公公司與顧客間間的溝通和交交流，清楚識識別和正確理理解顧客需求求和對本公司司服務的滿意意程度，增進進相互了解和和支持，確保保本公司服務務滿足顧客需需求和期望，為為持續(xù)改進提提供依據。7.2.5.2需發(fā)發(fā)布的公開文文件可能包含含兩個方面的的信息：本公公司提供的產產品及需顧客客配合的事項項。.3本公司建立文件化化程序，明確確規(guī)定與顧客客接觸的工作作人員必須掌掌握的知識和和內部珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第七章：產品實現現和運行控制制共45頁第333頁生效日期：20005年8月1日工作程序，以及在在接待不同要要求的顧客時時，必須清楚楚說明的事項項和必須了解解的事項。.4對顧客的咨詢、服服務要求及服服務要求的變變化，相關人人員必須按規(guī)規(guī)定程序進行行處理，及時時做出響應。.5因特殊原因，在可可能或已經導導致本公司提提供的服務或或產品承諾不不一致時，必必須經總經理理或其授權人人認可后，及及時與顧客進進行溝通、協協商，并根據據實際需要做做出必要的補補償。7.3設計和開開發(fā)本公司對房地產項項目中的工程程設計進行了了外包，并按按標準要求進進行控制。策劃：研發(fā)部制訂并實施施《建設項目目調查分析程程序》和《建建設項目可行行性研究管理理程序》，以以明確：1）設計和開開發(fā)階段；2）設計和開開發(fā)階段的評評審、驗證和和確認活動；；3）相關部門門在設計和開開發(fā)活動中的的職責和權限限；4）為確保有有效的溝通建建立的對外包包方和內部相相關部門的接接口的管理；；5）隨設計和和開發(fā)的進展展，在適當時時，策劃的輸輸出應予更新新。設計輸入：公司研研發(fā)部識別設設計開發(fā)的輸輸入，包括提提供地形圖、選選址意見書、公公司的其他要要求（如：層層數、綠化、間間距等）等基基礎資料，公公司應對設計計輸入資料進進行評審，但但公司的評審審不能免除外外包設計單位位的責任。設計和開發(fā)輸出由由外包方完成成，包括：平平面圖、效果果圖及戶型的的結構圖等。輸出應經過評審以以確保：滿足設計和開發(fā)輸輸入的要求；；給出采購、生產和和服務提供的的適當信息；；包含或引用產品接接受準則；規(guī)定對產品的安全全和正常使用用所必需的產產品特性。設計評審：公司在接到設計單單位提供的文文件后由研發(fā)發(fā)部組織對其其進行系統的的評審，以便便：評價設計和開發(fā)的的結果滿足要要求的能力；；識別任何問題并提提出必要的措措施。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第七章：產品實現現和運行控制制共45頁第334頁生效日期：20005年8月1日評審結果由研發(fā)部部書面通知設設計單位，任任何必要措施施的記錄應有有研發(fā)部保存存。但公司的的評審不能免免除外包設計計單位的責任任。公司在評評審合格后交交上級主管部部門進行驗證證。設計驗證和確認：：公司要求分包商通通過模型建造造等方式對設計輸出進行驗證證。公司在施施工過程中通通過監(jiān)理和工工程部門的檢檢驗進行驗證證和確認；施施工完成后由由上級主管部部門驗收確認認；公司在交交房給業(yè)主時時由業(yè)主確認認；確認結果果及任何必要要措施的記錄錄應工程部門門保存，并在在項目完工后后歸檔。設計和開發(fā)的更改改：.1任何時候發(fā)現設計計開發(fā)不符合合策劃的要求求、顧客的要要求、法律法法規(guī)要求時都都必須進行設設計更改。.2工程部門主導對設設計更改進行行評審、驗證證和確認，并并通知設計單單位實施更改改，在實施前前應得到設計計單位書面的的設計變更通通知和副總批批準。工程部部門保持更改改的評審結果果及任何必要要措施的記錄錄，并在項目目完工后歸檔檔。.3設計和開發(fā)更改的的評審應包括括評價更改對對產品組成部部分的影響。對對已交付產品品的評審在本本公司不適用用。7.4產品采購與與服務分包產品/服務采購過程.1為確保本公司采購購的物資/服務符合規(guī)規(guī)定要求，采采購活動必須須按規(guī)定的程程序進行。評評估、選擇合合格的分包商商并進行連續(xù)續(xù)的監(jiān)控；采采購文件清楚楚完整地表達達采購要求。公公司采購文件件包括：采購購計劃、合同同。適當時，采購購文件的內容容包括：產品、程序、過程程和設備的批批準要求；人員資格的要求；；管理管理體系的要要求。在與材料供應商和和分承包方溝溝通前，通過過部門負責人人和副總經理理、總經理審審批確保所規(guī)規(guī)定的采購要要求是充分與與適宜的。合格供應商的評價價與選擇珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第七章：產品實現現和運行控制制共45頁第335頁生效日期：20005年8月1日定任何物資的采購購或服務分包包，都必須是是經過總經理理或其授權人人員批準，批批準是基于其其滿足采購/承包合同能能力的評估。對材料（三材等）供供應商，公司司由工程部門門負責選擇和和評估，報總總經理批準；；對設計、施施工等分包，公公司采用向社社會公開招投投標的方式進進行選擇，由由經營班子，工工程部協作完完成。對合格材料供應商商由工程部門門記錄其提供供產品或服務務的實際業(yè)績績表現并主導導進行定期重重新評估，對對于合格分承承包方在每次次項目完成后后應根據其表表現進行重新新評估。采購驗證.1本公司決定需對供供應商貨源處處/服務現場進進行驗證或監(jiān)監(jiān)督時，應在在采購文件中中明確驗證/監(jiān)督的安排排以及認可產產品/服務的方式式。.2當顧客提出在供應應商的現場實實施驗證時，本本公司應在采采購資料中對對要開展的驗驗證安排和產產品放行的方方法做出規(guī)定定。.3在供應商處實施的的驗證不能免免除分包方提提供不合格產產品的責任。.4分包方的服務項目目，由相關部部門在服務過過程中對其服服務管理進行行定期檢查，以以確定是否符符合有關規(guī)定定及合同的要要求。7.5生產和服服務提供/職業(yè)健康安安全運行的控控制本公司制定并執(zhí)行行文件化程序序，對過程進進行有效控制制，確保生產產服務管理符符合規(guī)定要求求。適用范圍圍包括：房地產項目前期立立項；施工過程管理；施工過程監(jiān)理；售后服務；控制要求.1服務策劃和準備本公司每一類生產產服務項目，均均必須按本手手冊第章節(jié)的的規(guī)定，有針針對性珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第七章：產品實現現和運行控制制共45頁第336頁生效日期：20005年8月1日地進行策劃，明確確規(guī)定各項目目活動的生產產服務規(guī)范和和要求。對直接影響生產服服務管理的各各項活動，提提供充分且必必須的作業(yè)指指導文件，作作業(yè)指導文件件的編制范圍圍和詳細程度度，應根據服服務作業(yè)的復復雜程度、作作業(yè)人員經驗驗/技能和已接接受的培訓綜綜合考慮。有關政府或行業(yè)的的各類法規(guī)要要求，本公司司將在相關文文件中明確并并按規(guī)定要求求執(zhí)行。.2生產服務作業(yè)控制制各項生產服務活動動必須有計劃劃地進行，明明確作業(yè)內容容和要求。按本手冊第6章節(jié)節(jié)的規(guī)定，對對項目部現場場管理員、銷銷售人員進行行必需的培訓訓，使其具備備相應的作業(yè)業(yè)技能。各部部門負責人及及主管負責督督導作業(yè)人員員按文件規(guī)定定的方法進行行工作，與顧顧客接觸的作作業(yè)人員必須須遵循公司的的行為規(guī)范的的要求。對分包方公司采用用招投標的方方式確保其滿滿足本公司要要求。施工管管理由項目部部相關責任人人和監(jiān)理按部部門相關文件件的規(guī)定和法法律法規(guī)的要要求，對分承承包方的施工工管理、安全全及是否符合合文明施工的的規(guī)定進行監(jiān)監(jiān)督。對產品放行、交付付和適用的交交付后活動實實施規(guī)定的過過程。.3異常處理服務作業(yè)中發(fā)生異異常的情況，導導致不能按計計劃進行作業(yè)業(yè)，或作業(yè)結結果可能不滿滿足規(guī)定的要要求時，由各各責任部門進進行記錄和處處理，并定期期將異常的情情況進行總結結改進，重大大情況依有關關程序報上級級部門。對發(fā)生的不符合規(guī)規(guī)定要求的作作業(yè)結果，由由責任部門按按本手冊第8.3章節(jié)的規(guī)定定執(zhí)行。生產服務中外包施施工過程的樁樁基礎施工、混混凝土施工、防防水施工、鋼鋼筋焊接和預預應力張拉為為特殊工序過過程，對特殊殊過程的控制制方法由監(jiān)理理公司進行策策劃并確認，在在實施過程中中進行監(jiān)控以以確保管理符符合要求。7.5.3標識和和可追溯性.1在各項服務過程中中，應根據辯辯識的需要和和工作的方便便，確定標識識的范圍，包包括：房地產項目必要的的指示標識；；珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第七章：產品實現現和運行控制制共45頁第337頁生效日期：20005年8月1日服務過程管理記錄錄；工作人員的標識；；物品的標識。.2生產服務過程及其其相關實物的的標識內容包包括有：不同同實物的名稱稱；服務活動動的劃分、內內容、相關責責任人員及完完成時間等；；物料的名稱稱、規(guī)格和/或批號、來來源。.3本公司根據內部管管理需要、以以及有關法規(guī)規(guī)的規(guī)定，明明確需具有可可追溯性的方方面的內容，并并在程序文件件中明確規(guī)定定。所有需可可追溯性的方方面，必須明明確規(guī)定其執(zhí)執(zhí)行的責任部部門/人員、記錄錄的內容和保保存年限。顧客財產對顧客財產嚴格按按顧客的要求求執(zhí)行。顧客客沒有要求的的，要對顧客客財產重點愛愛護，不經顧顧客同意不得得使用顧客財財產，如電話話、車輛、資資金等。顧客客財產發(fā)生損損壞、丟失、減減少時，責任任主管要第一一時間通知顧顧客并協調好好處理辦法，直直到顧客滿意意為止。產品保護對由公司采購的材材料，工程部部為物品的儲儲存提供適宜宜的環(huán)境，避避免由于淋雨雨、存儲時間間過長或其他他原因造成的的產品變質；；應對經過政府相關關部門驗收合合格并已經交交付給本公司司的房屋采取取適當的防護護措施，特別別是房屋的易易損、易污部部位，直到交交付顧客為止止。工程部門門技術人員應應向客戶說明明防護要點。7.6監(jiān)視和測測量裝置的控控制總則本公司建立檢驗、測測量和試驗設設備控制系統統，對房地產產開發(fā)中直接接影響產品/服務管理的的所有計量器器具進行有效效控制；計量量器具必須滿滿足實際的測測量精度的要要求；定期進進行校準，確確保測量值的的溯源性；明明確標識狀態(tài)態(tài)和妥善保存存校準記錄；；正確保管、使使用和維護計計量器具。程序概況.1本章所規(guī)定的測量量器具包括：：珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第七章：產品實現現和運行控制制共45頁第338頁生效日期：20005年8月1日用于驗證外購物品品管理的測量量器具；用于檢測施工過程程的測量器具具。.2本公司制定《項目目施工管理程程序》，明確確規(guī)定施工計計量器具的分分類管理要求求和管理責任任的分配，分分包方負責選選擇使用滿足足測量要求的的計量器具，并并按規(guī)定建立立相應的計量量器具臺帳，每每一計量器具具應具有唯一一性識別編號號。.3計量器具必須按規(guī)規(guī)定的周期進進行校準或檢檢查，校準委委托具備相應應資格的計量量機構進行，用用于校準的計計量標準必須須能溯源至相相關的國際或或國家標準，且且處于有效期期內。經校準準合格的計量量器具必須帶帶有校準合格格的標識，并并注明其有效效期。.4相關方計量器具的的校準記錄應應加以保存。.5投入使用的計量器器具都必須是是經校準或檢檢查合格的計計量器具，當當發(fā)現或懷疑疑計量器具失失準時，由相相關責任部門門組織測試，以以確定是否需需要重新進行行測量。.6對計量器具的使用用、保管和使使用過程做出出明確的規(guī)定定要求，以防防止計量器具具因調整、保保管及作用不不當而造成失失準。.7如果有用于測量和和監(jiān)控規(guī)定要要求的軟件在在使用前應予予以確認。7.7相關文件《信息收集管理程程序》《土地獲取工作程程序》《前期策劃招投標標管理程序》《建設項目調查分分析程序》《建設項目可行性性研究管理程程序》《設計監(jiān)控管理程程序》《工程物資采購控控制程序》《勘察設計方案發(fā)包包管理程序》《工程監(jiān)理外包管理理程序》《工程造價發(fā)包管管理程序》《工程外包管理程程序》《項目施工管理程程序》珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第七章：產品實現現和運行控制制共45頁第339頁生效日期：20005年8月1日《工程付款控制程程序》《顧客投訴與滿意意度管理程序序》《房屋銷售工作程程序》《工程成本及預結結算控制程序序》《危險源識別與評評價控制程序序》《法律法規(guī)識別與與更新控制程程序》《工程保修及房屋維維修管理程序序》《年度投資計劃編編制程序》《職業(yè)健康安全運運行控制程序序》《庫存房管理程序序》珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第八章：測量、分分析與改進共45頁第440頁生效日期：20005年8月1日8.1總則公司通過規(guī)定、策策劃并實施對對產品和服務務質量、職業(yè)業(yè)健康安全績績效的檢查以以及對檢查結結果進行統計計分析，以確確保不合格、不不符合、實踐踐和事故得到到及時有效的的糾正，使產產品質量、職職業(yè)健康安全全管理水平持持續(xù)提高，最最大限度滿足足顧客和相關關方的需要。公司對產品質量、職職業(yè)健康安全全績效的檢查查與監(jiān)督措施施如下：證實產品質量、職職業(yè)健康安全全監(jiān)測項目的的符合性；保證與國際管理體體系的符合；；確保符合相關法律律、法規(guī)要求求；評審目標完成的程程度，實現管管理體系的有有效性。具體的內容在以下下章節(jié)中詳細細描述。8.2監(jiān)視和測測量顧客滿意.1銷售部制訂并實施施《顧客投訴訴與滿意度管管理程序》,每年對業(yè)主主進行顧客滿滿意度調查，調調查的范圍覆覆蓋公司承諾諾服務的所有有項目，作為為管理管理體體系運行業(yè)績績的衡量指標標之一。銷售售部對調查的的結果進行匯匯總分析，并并對顧客意見見進行回復和和制定相關的的糾正預防措措施并跟蹤確確認相關的效效果。內部審核公司制定《內部審審核控制程序序》，通過對對公司管理體體系的審核，以以驗證公司所所提供的產品品實現過程、職職業(yè)健康安全全管理過程和和其有關的結結果是否符合合管理體系的的要求。公司按照《內部審審核控制程序序》規(guī)定的時時間間隔進行行內部審核，以以確定質量、職職業(yè)健康安全全管理是否：：符合公司確定的產產品實現策劃劃的安排、職職業(yè)健康安全全管理的策劃劃安排，以及及管理體系的的要求；得到有效的實施和和保持；滿足公司的方針和和目標。內部審核組對審核核的過程和區(qū)區(qū)域的狀況和和重要性（重重大職業(yè)健康康安全因素）以以及以往審核核的結果、審審核方案進行行策劃；規(guī)定定審核的范圍圍、頻次和方方法和審核日日程安排。珠海XX置業(yè)股份份有限公司管理手冊編號：**版本/版次：A版版/0次第八章：測量、分分析與改進共45頁第441頁生效日期：20005年8月1日審核人員必須通過過專門培訓具具備完成任務務的能力，且且由非從事受受審活動的人人員進行?！秲炔繉徍丝刂瞥坛绦颉繁仨毎▽嵤徍撕撕痛_保審核核的獨立性，記記錄結果，形形成文件向管管理者報告的的職責和要求求。受審核區(qū)域管理者者必須對內部部審核期間發(fā)發(fā)現的問題及及時糾正，審審核組負責糾糾正措施的驗驗證。過程的監(jiān)視和測量量公司建立并實施檢檢驗和試驗的的控制程序，規(guī)規(guī)范施工現場場施工過程和和施工項目檢檢驗和試驗作作業(yè)活動。.1施工過程的的監(jiān)視和測量量：通過對施施工過程的安安全、文明施施工、工程進進度、進場物物料等的檢查查來實現。.2對各部門具具體的活動，由由各部門的負負責人對相關關的紀錄/報告的審批批以及會議等等來實現監(jiān)視視。.3對各部門業(yè)業(yè)績監(jiān)視和測測量通過定期期檢討各部門門管理目標和和相關數據的的分析來進行行測量。.4對公司管理理管理體系的的整體業(yè)績通通過工程管理理、進度、行行業(yè)評比、顧顧客滿意度的的調查評估、內內部審核、顧顧客/上級主管部部門的第二方方審核、第三三方審核、管管理評審等來來進行監(jiān)視測測量。產品的監(jiān)視和測量量.1工程部制訂訂并實施《項項目施工控制制程序》和《機機電設備驗收收管理程序》，按按照國家相關關檢驗規(guī)范檢檢驗相關產品品，檢驗指導導書內容需包包括：抽樣、檢檢驗項目，檢檢驗方法及檢檢驗工具等。.2進料檢驗：工程部部對施工單位位、監(jiān)理的原原材料檢驗過過程進行監(jiān)控控，對施工方方購買的材料料的檢驗、試試驗進行確認認，確保施工工用原材料符符合規(guī)定的管管理要求。.3過程檢驗：工程部部門現場管理理員負責在施施工的各階段段根據國家法法律法規(guī)的要要求，執(zhí)行或或監(jiān)視監(jiān)理人人員的分項分分部驗收和過過程的檢驗，確確保只有經過過檢驗合格后后才能進入下下一道工序。.4最終檢驗：：工程部和上上級主管部門門按國家相關關法律法規(guī)要要求對房屋進進行竣工驗