某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理辦法

**************2009年4月總則為加強(qiáng)（以下簡稱：“公司”）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，保證有序、高效地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，提高項(xiàng)目收益，特制定本辦法。項(xiàng)目管理模式項(xiàng)目管理的組織模式分為兩種：項(xiàng)目公司制、項(xiàng)目組制。項(xiàng)目公司制分為以下兩種情況：公司全資和控股的子公司：在公司管理體制和領(lǐng)導(dǎo)下獨(dú)立開展項(xiàng)目工作，公司對(duì)資金、財(cái)務(wù)、成本、計(jì)劃和技術(shù)等方面提供支持并進(jìn)行監(jiān)控，參照公司的管理制度另行制訂子公司的管理辦法。公司參股的子公司：根據(jù)子公司董事會(huì)下達(dá)的目標(biāo)和要求獨(dú)立開展工作，另行制訂子公司的管理辦法。項(xiàng)目組制：以強(qiáng)化項(xiàng)目管理為目標(biāo)，建立以項(xiàng)目總經(jīng)理為核心的弱矩陣式的項(xiàng)目管理體系。項(xiàng)目組工作目標(biāo)的確定：項(xiàng)目總經(jīng)理由公司總經(jīng)理任命，并對(duì)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)。項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)按照公司項(xiàng)目決策委員會(huì)批準(zhǔn)的《項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)書》的要求，總控、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)項(xiàng)目組成員及公司各相關(guān)部門開展項(xiàng)目工作，保證項(xiàng)目的質(zhì)量、成本、進(jìn)度、利潤指標(biāo)達(dá)到公司的預(yù)期目標(biāo)，并符合公司的整體戰(zhàn)略要求。參見附件一：《項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)書模板》。項(xiàng)目組的人員組成：項(xiàng)目組由各業(yè)務(wù)部門派出的項(xiàng)目主管組成，各項(xiàng)目主管的人選在項(xiàng)目總經(jīng)理與部門總經(jīng)理協(xié)商和認(rèn)同后，由項(xiàng)目總經(jīng)理向公司人力資源部申報(bào)提議方案并經(jīng)公司總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后確定。項(xiàng)目總經(jīng)理可根據(jù)項(xiàng)目工作進(jìn)展的不同階段的要求，決定各項(xiàng)目主管進(jìn)入或撤出項(xiàng)目組的時(shí)機(jī)。當(dāng)各項(xiàng)目之間因人力資源不足而產(chǎn)生分配困難時(shí)，由項(xiàng)目總經(jīng)理提報(bào)公司人力資源部解決。如項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)人力資源部的解決方案仍不認(rèn)可，可提報(bào)項(xiàng)目決策委員會(huì)，并由項(xiàng)目決策委員會(huì)綜合平衡各項(xiàng)目情況，最終確定各項(xiàng)目的人力資源的分配。根據(jù)實(shí)際工作情況，在人力資源有限的情況下，個(gè)別專業(yè)主管可兼任多個(gè)不同項(xiàng)目。項(xiàng)目組的工作范圍：項(xiàng)目組的工作范圍包括：項(xiàng)目定位深化和產(chǎn)品策劃、方案至施工圖設(shè)計(jì)、前期手續(xù)、施工管理工作、市政設(shè)計(jì)和施工、項(xiàng)目計(jì)劃管理、項(xiàng)目銷售管理、物業(yè)籌備階段至入住期間的組織和管理、入住前至入住階段的客戶服務(wù)等工作和部分招投標(biāo)組織、成本管理控制、入住后的項(xiàng)目遺留問題的協(xié)調(diào)處理等工作。項(xiàng)目組管理模式的組織框架圖如下：公司決策領(lǐng)導(dǎo)公司層面管理工作部門公司決策領(lǐng)導(dǎo)公司層面管理工作部門—A項(xiàng)目總經(jīng)理-A項(xiàng)目總經(jīng)理-B項(xiàng)目決策委員會(huì)專業(yè)主管部門—B部門—C部門—D成本中心總經(jīng)理設(shè)計(jì)部總經(jīng)理計(jì)劃部總經(jīng)理成本主管設(shè)計(jì)主管招標(biāo)主管70%30%70%30%30%30%30%箭頭表示工作匯報(bào)方向各機(jī)構(gòu)和人員的崗位職責(zé)（項(xiàng)目組制）公司項(xiàng)目決策委員會(huì)權(quán)責(zé)，詳見《項(xiàng)目決策委員會(huì)工作章程》。項(xiàng)目總經(jīng)理職責(zé)，詳見附件二：《項(xiàng)目總經(jīng)理工作職責(zé)》。項(xiàng)目組各成員組成及崗位職責(zé)：項(xiàng)目管理的組織形式實(shí)行弱矩陣式，即項(xiàng)目組的大部分成員為由各部門派出的項(xiàng)目專業(yè)主管，按項(xiàng)目不同階段的工作需求分期到崗。項(xiàng)目組的成員以項(xiàng)目為單位定崗定責(zé)，項(xiàng)目組的組成根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和難度確定，包括但不限于：項(xiàng)目總經(jīng)理、項(xiàng)目副經(jīng)理（或項(xiàng)目助理）、成本主管、計(jì)劃主管、設(shè)計(jì)主管、研發(fā)營銷主管、工程主管、市政主管（可視個(gè)人及項(xiàng)目情況與工程主管兼職）、工地現(xiàn)場主管、前期主管、專業(yè)工程師、客服主管、法律主管等。項(xiàng)目組的各級(jí)員工按項(xiàng)目崗位和公司規(guī)定的權(quán)限工作并向項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)其每月考核。項(xiàng)目組內(nèi)部的管理組織構(gòu)架圖：項(xiàng)目總經(jīng)理客服主管項(xiàng)目總經(jīng)理客服主管項(xiàng)目副經(jīng)理（或助理）項(xiàng)目副經(jīng)理（或助理）研發(fā)營銷主管法律主管客服主管工程主管成本主管計(jì)劃主管前期主管設(shè)計(jì)主管研發(fā)營銷主管法律主管客服主管工程主管成本主管計(jì)劃主管前期主管設(shè)計(jì)主管各專業(yè)工程師現(xiàn)場主管市政主管各專業(yè)主管建筑主管各專業(yè)工程師現(xiàn)場主管市政主管各專業(yè)主管建筑主管項(xiàng)目副經(jīng)理（或項(xiàng)目助理）崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)按項(xiàng)目總經(jīng)理的安排，協(xié)助進(jìn)行項(xiàng)目整體的管理工作。根據(jù)各項(xiàng)目助理專業(yè)的不同，分工可以有不同的側(cè)重點(diǎn)。負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目總經(jīng)理進(jìn)行計(jì)劃的制訂和管理工作。與計(jì)劃主管、項(xiàng)目主管共同完成項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃的分解和制定，對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行過程中的關(guān)鍵任務(wù)以及重要工作的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)督、提示和預(yù)警。負(fù)責(zé)項(xiàng)目內(nèi)部的行政管理工作，完成項(xiàng)目文件登記、整理、歸檔等工作，并負(fù)責(zé)檢查項(xiàng)目組各專業(yè)主管的工作文件整理和歸檔工作。負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目總經(jīng)理協(xié)調(diào)部門內(nèi)部、本部門與公司其他部門之間及外部相關(guān)單位之間的關(guān)系。負(fù)責(zé)對(duì)部門建設(shè)和內(nèi)部項(xiàng)目管理辦法、工作流程提出合理化建議。設(shè)計(jì)主管崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目計(jì)劃深化編制項(xiàng)目各專項(xiàng)設(shè)計(jì)工作計(jì)劃。負(fù)責(zé)對(duì)參與項(xiàng)目工作的其他規(guī)劃設(shè)計(jì)部的專業(yè)工程師的工作和外聘的設(shè)計(jì)監(jiān)理的工作進(jìn)行組織安排、督促執(zhí)行，并對(duì)工作成果有考評(píng)建議權(quán)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)部的專業(yè)支持下，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建筑策劃、方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的組織工作。負(fù)責(zé)組織對(duì)相關(guān)圖紙和其他文件進(jìn)行審核，并組織施工圖的內(nèi)、外審核工作。負(fù)責(zé)綜合考慮設(shè)計(jì)效果、市場、成本等各種因素，組織制定交房標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審核。負(fù)責(zé)牽頭組織施工圖設(shè)計(jì)交底工作。負(fù)責(zé)向資產(chǎn)管理部提供面積測繪用的圖紙。負(fù)責(zé)銷售資料的審核，負(fù)責(zé)對(duì)銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)，確保對(duì)客戶的宣傳符合《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》的要求。研發(fā)營銷主管崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)組織內(nèi)外部資源開展項(xiàng)目定位及市場研究工作，為項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)提供方向性依據(jù)。在公司研發(fā)部的專業(yè)支持和項(xiàng)目總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程策劃工作，并根據(jù)市場調(diào)研情況在項(xiàng)目銷售前提出項(xiàng)目售價(jià)的建議。負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體營銷過程中對(duì)合作方（銷售公司）的工作聯(lián)系和管理監(jiān)督，負(fù)責(zé)配合公司資產(chǎn)管理部準(zhǔn)備并審核《銷售代理合同》，負(fù)責(zé)對(duì)銷售公司提出的營銷推廣方案進(jìn)行審核，并跟蹤在售的其他項(xiàng)目的營銷推廣情況，以盡可能提出合理性的建議。負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的銷售工作進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。負(fù)責(zé)在銷售過程中對(duì)現(xiàn)場的物業(yè)管理公司的協(xié)調(diào)和組織工作。負(fù)責(zé)組織商業(yè)管理部進(jìn)行項(xiàng)目內(nèi)有關(guān)商業(yè)部分的工作，包括商業(yè)部分設(shè)計(jì)要求的確認(rèn)、項(xiàng)目招商策劃及經(jīng)營收益測算、招商組織和實(shí)施工作等，并通過市場分析制定合理的經(jīng)營指標(biāo)。前期主管崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)項(xiàng)目所有前期手續(xù)報(bào)批。項(xiàng)目計(jì)劃手續(xù)報(bào)批；項(xiàng)目規(guī)劃手續(xù)報(bào)批工作；項(xiàng)目土地手續(xù)報(bào)批（含辦理竣工地價(jià)款核實(shí)函復(fù)函）；辦理商品房銷售許可證；辦理項(xiàng)目通郵地址、門牌號(hào)、樓號(hào)手續(xù)及號(hào)牌釘牌到位。負(fù)責(zé)地上物拆遷工作。工程主管崗位職責(zé)：全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工管理，審核確定各專業(yè)的施工計(jì)劃與竣工總控計(jì)劃，確定施工組織計(jì)劃、項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃。負(fù)責(zé)組織安排駐現(xiàn)場工程師、市政主管、各專業(yè)工程師和相關(guān)單位的工作，組織、監(jiān)督、協(xié)調(diào)各單位按照正常計(jì)劃組織實(shí)施各專業(yè)部分的施工和驗(yàn)收，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理項(xiàng)目施工過程中建筑工程和市政工程交叉施工存在的問題。對(duì)各專業(yè)工程師、市政主管有參與績效考核的權(quán)利、有向項(xiàng)目總經(jīng)理提出月度獎(jiǎng)罰的建議權(quán)；對(duì)駐現(xiàn)場工程師有安排工作的權(quán)利，并有部分的工作績效考核權(quán)。負(fù)責(zé)配合工程部辦理項(xiàng)目的開工手續(xù)。參與項(xiàng)目的土建、精裝修工程施工的招標(biāo)工作及監(jiān)理的招標(biāo)工作及相關(guān)協(xié)議的簽署工作。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理施工過程中的擾民及民擾工作。負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工入住后維保階段的配合工作。負(fù)責(zé)總結(jié)項(xiàng)目施工經(jīng)驗(yàn)，提出具體、明確、合理化建議。工程駐現(xiàn)場工程師崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目工程主管的工作安排，進(jìn)行項(xiàng)目施工現(xiàn)場的各項(xiàng)日常工作。完成工程保證擔(dān)保在項(xiàng)目的實(shí)施工作?？偨Y(jié)工程的全程擔(dān)保工作實(shí)施經(jīng)驗(yàn)。嚴(yán)格落實(shí)保證擔(dān)保制度在工程中的實(shí)施。參加工程監(jiān)理例會(huì)，檢查工程實(shí)施情況，監(jiān)督工程進(jìn)度、工程質(zhì)量按公司要求完成。參與處理施工過程中各專業(yè)的變更和洽商的工作。嚴(yán)格按照公司關(guān)于洽商管理的有關(guān)規(guī)定檢查、核實(shí)變更洽商工程量，對(duì)現(xiàn)場洽商的合理性、經(jīng)濟(jì)性負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查監(jiān)理公司對(duì)施工現(xiàn)場工程實(shí)施情況的管理，并對(duì)文明、安全施工及成品保護(hù)工作負(fù)責(zé)。市政主管崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)詳細(xì)制定項(xiàng)目施工計(jì)劃中的市政部分。負(fù)責(zé)項(xiàng)目的市政調(diào)研、現(xiàn)狀調(diào)查工作，并完成市政咨詢報(bào)告和項(xiàng)目市政情況的可行性研究報(bào)告，負(fù)責(zé)取得項(xiàng)目市政前期各專業(yè)的咨詢方案。負(fù)責(zé)辦理市政現(xiàn)狀管線、市政現(xiàn)狀站點(diǎn)改移的手續(xù)和具體實(shí)施工作。負(fù)責(zé)辦理市政工程前期各項(xiàng)手續(xù)，完成市政各專業(yè)（上水、雨污水、燃?xì)?、供熱、電力、電信、有線電視、路燈等）報(bào)裝，取得各專業(yè)市政方案。負(fù)責(zé)委托完成市政各專業(yè)施工圖，配合規(guī)劃設(shè)計(jì)部完成相關(guān)專業(yè)（上水、供電）的市政審圖，取得相應(yīng)證件。負(fù)責(zé)組織市政工程的實(shí)施及市政工程的竣工驗(yàn)收與交付，辦理水、電、氣、熱的開通手續(xù)，辦理市政固定資產(chǎn)移交工作。負(fù)責(zé)委托規(guī)劃道路內(nèi)的大市政管線方案綜合和設(shè)計(jì)綜合，并取得規(guī)委會(huì)議紀(jì)要，辦理規(guī)劃意見書和市政規(guī)劃許可證。負(fù)責(zé)辦理市政開工手續(xù)和大市政規(guī)劃道路和規(guī)劃市政管線的占道、掘路和綠化等手續(xù)，辦理開工證。負(fù)責(zé)園林綠化工程的組織和實(shí)施。在項(xiàng)目開工及施工期間，負(fù)責(zé)按項(xiàng)目工程主管的要求，完成施工現(xiàn)場臨時(shí)水、電、通訊設(shè)施的引入和合理實(shí)施，并在施工場地發(fā)生交叉時(shí)服從項(xiàng)目工程主管的統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排。成本主管崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)根據(jù)公司整體成本指標(biāo)控制要求，根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工方案，完善和細(xì)化項(xiàng)目的成本控制指標(biāo)。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)組織生產(chǎn)過程中的成本控制，起到與公司成本中心的密切聯(lián)系和溝通作用。按照公司的招投標(biāo)管理辦法的要求，參與公司組織的項(xiàng)目的招投標(biāo)工作。負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目總包、監(jiān)理、主要設(shè)備招標(biāo)手續(xù)。負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)合同審核。負(fù)責(zé)檢查并核對(duì)項(xiàng)目主要合同執(zhí)行過程和主要款項(xiàng)的支付。負(fù)責(zé)本項(xiàng)目合同軟件的管理工作，對(duì)本項(xiàng)目的成本指標(biāo)進(jìn)行登記，并根據(jù)合同要求進(jìn)行成本拆分。負(fù)責(zé)項(xiàng)目決算及分析。負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的合作伙伴登記、評(píng)審及后評(píng)估工作。計(jì)劃主管崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)根據(jù)公司經(jīng)營計(jì)劃的要求，與各業(yè)務(wù)部門協(xié)商并按項(xiàng)目總經(jīng)理的要求組織各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)二級(jí)計(jì)劃的編制工作；負(fù)責(zé)組織各業(yè)務(wù)部門根據(jù)二級(jí)計(jì)劃編制詳細(xì)的項(xiàng)目各專項(xiàng)實(shí)施計(jì)劃。提前分析、判斷出影響項(xiàng)目二級(jí)進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。負(fù)責(zé)每月中和月度調(diào)度會(huì)前匯總統(tǒng)計(jì)各部門計(jì)劃任務(wù)完成情況，并分析對(duì)年度計(jì)劃可能產(chǎn)生的影響。在每月項(xiàng)目調(diào)度會(huì)前制定“項(xiàng)目月度計(jì)劃任務(wù)考核表”，檢查完成情況并向項(xiàng)目總經(jīng)理匯報(bào)。負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行監(jiān)控、檢查、跟蹤記錄，對(duì)未按計(jì)劃執(zhí)行的及時(shí)提出改進(jìn)意見并進(jìn)行預(yù)警或依據(jù)“公司計(jì)劃管理辦法”規(guī)定的權(quán)限進(jìn)行計(jì)劃調(diào)整。計(jì)劃主管負(fù)責(zé)組織各專業(yè)主管填報(bào)月度資金計(jì)劃，成本主管負(fù)責(zé)依據(jù)合同復(fù)核。按照項(xiàng)目總經(jīng)理要求組織各業(yè)務(wù)部門共同編制項(xiàng)目后評(píng)估文件，分階段確定工作內(nèi)容并組織相關(guān)部門完成并存檔。負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃管理的技術(shù)手段和工作流程提出改進(jìn)方案并組織實(shí)施。專業(yè)工程師崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)編制工程項(xiàng)目專業(yè)工程實(shí)施計(jì)劃，并嚴(yán)格按照工程計(jì)劃實(shí)施。負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)各階段的技術(shù)應(yīng)用方案的編制。對(duì)工程設(shè)計(jì)中的結(jié)構(gòu)、精裝修、機(jī)電、水暖等專業(yè)問題負(fù)責(zé)，控制設(shè)計(jì)中的質(zhì)量問題。負(fù)責(zé)各階段專業(yè)圖紙審核工作。審核監(jiān)理規(guī)劃、施工單位的施工組織設(shè)計(jì)，并按施工規(guī)范對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)、對(duì)工程文件管理控制、組織管理施工過程中專業(yè)的驗(yàn)收工作。依靠部門支持，跟蹤有關(guān)本專業(yè)的智能化住宅技術(shù)、新型建筑材料、新施工工藝、建筑設(shè)備的發(fā)展動(dòng)態(tài)，收集有關(guān)方面的資料，分析、研究其實(shí)際應(yīng)用的可行性，并聯(lián)合相關(guān)單位進(jìn)行新產(chǎn)品的開發(fā)。該項(xiàng)工作的主控責(zé)任在專業(yè)職能部門。負(fù)責(zé)本專業(yè)合作伙伴的評(píng)審及后評(píng)估工作?？头鞴軑徫宦氊?zé)：在部門領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)開發(fā)客戶資源，了解市場，根據(jù)項(xiàng)目需求定期完成關(guān)于客戶需求及生活方式的調(diào)查與報(bào)告。執(zhí)行客戶投訴緩沖體系。負(fù)責(zé)接聽客戶服務(wù)熱線，做好客戶意見、建議和投訴事項(xiàng)的記錄、處理、回復(fù)及報(bào)告。負(fù)責(zé)項(xiàng)目售后服務(wù)各環(huán)節(jié)的工作。如簽約客戶的合同/工程洽商；入住驗(yàn)收、入住接待、入住后回訪等工作。負(fù)責(zé)收集、整理客戶的各種資料，每月將客戶信息進(jìn)行分析并上報(bào)部門總經(jīng)理和項(xiàng)目總經(jīng)理。有價(jià)值或需要在項(xiàng)目中規(guī)避的問題、信息，應(yīng)及時(shí)通報(bào)相關(guān)部門。法律主管崗位職責(zé)負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目計(jì)劃編制所涉及法律文件的工作計(jì)劃及方案。負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中所涉及的工程合同、法律文件的審核。并參與總包合同等重大合同的前期談判工作。負(fù)責(zé)對(duì)銷售合同、銷售審批文件、客戶備忘錄的審核及修改。并應(yīng)定期檢查、監(jiān)督經(jīng)紀(jì)公司及其他代理公司相關(guān)合同文件，以規(guī)范銷售合同管理工作。負(fù)責(zé)審查入住法律文件并協(xié)助相關(guān)部門解決入住過程中的法律問題。負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目組人員、銷售人員進(jìn)行法律、合同的培訓(xùn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中所涉及的法律問題及時(shí)提出法律意見并進(jìn)行預(yù)警。公司相關(guān)專業(yè)、職能部門的與項(xiàng)目有關(guān)的工作職責(zé)：負(fù)責(zé)提供專業(yè)支持，參與重大事項(xiàng)的審核和建議，培訓(xùn)、培養(yǎng)員工，負(fù)責(zé)指導(dǎo)本部門員工工作，負(fù)責(zé)專業(yè)技術(shù)建設(shè)并負(fù)責(zé)各項(xiàng)目間的專業(yè)信息共享、傳遞及經(jīng)驗(yàn)積累等工作。并依據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)，在項(xiàng)目總經(jīng)理的組織協(xié)調(diào)下，組織專業(yè)資源開展各項(xiàng)具體工作，按時(shí)、按質(zhì)完成項(xiàng)目分配的工作任務(wù)。項(xiàng)目工作的審批流程和權(quán)限涉及下列事項(xiàng)須按規(guī)定程序會(huì)簽并報(bào)公司總經(jīng)理確定和審批：實(shí)施大綱及其附件：項(xiàng)目總開發(fā)計(jì)劃、成本指標(biāo)、銷售計(jì)劃、銷售定價(jià)、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)等；建筑、園林景觀、精裝修、泛光照明等重大技術(shù)方案；招標(biāo)計(jì)劃及200萬元以上（含200萬元）的招標(biāo)定標(biāo)，審批權(quán)限和流程詳見《招投標(biāo)管理辦法》；50萬元以上（含50萬元）和重大的洽商變更，審批權(quán)限和流程詳見《洽商管理辦法》；項(xiàng)目總經(jīng)理認(rèn)為其他有必要請(qǐng)示公司總經(jīng)理的重大事項(xiàng)。涉及下列事項(xiàng)可按規(guī)定程序會(huì)簽后報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理最終審批：200萬元以下的招標(biāo)、定標(biāo)，審批權(quán)限和流程詳見《招投標(biāo)管理辦法》,同時(shí)報(bào)公司總經(jīng)理閱知；大于20萬且小于50萬元的現(xiàn)場洽商和設(shè)計(jì)變更，審批權(quán)限和流程詳見《洽商管理辦法》；《工程進(jìn)度款撥付審核表》和計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目合同付款的審批，審批權(quán)限和流程詳見《合同及收付款管理辦法》；50萬元以下的工程合同；不須呈報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批的文件、項(xiàng)目工作和其他事項(xiàng)。在已發(fā)生的成本總額不超成本指標(biāo)的情況下，項(xiàng)目總經(jīng)理可以將單項(xiàng)成本余額（不含土地費(fèi)用）調(diào)整到其他成本科目，但原則上二級(jí)成本指標(biāo)的調(diào)整不應(yīng)超過10%。成本主管每月（或不定期）將調(diào)整情況統(tǒng)計(jì)上報(bào)成本管理中心總經(jīng)理、公司主管領(lǐng)導(dǎo)和公司總經(jīng)理。項(xiàng)目工作的成果性文件以會(huì)簽審批的形式確認(rèn)，由經(jīng)辦部門或項(xiàng)目組負(fù)責(zé)起草并呈閱，經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司呈報(bào)的文件統(tǒng)一報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理，項(xiàng)目總經(jīng)理明確需會(huì)簽的部門或人員。各專項(xiàng)業(yè)務(wù)制度中已明確會(huì)簽審批流程的，按專項(xiàng)制度執(zhí)行，其他的按以下程序執(zhí)行：經(jīng)辦人填寫呈閱件或會(huì)簽單；項(xiàng)目組經(jīng)辦的工作由項(xiàng)目總經(jīng)理作為項(xiàng)目組領(lǐng)導(dǎo)簽署意見，經(jīng)辦部門經(jīng)辦的工作由部門總經(jīng)理簽署意見。簽署時(shí)應(yīng)明確會(huì)簽部門和人員；主管領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門和專業(yè)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)簽；財(cái)務(wù)總監(jiān)審閱；項(xiàng)目總經(jīng)理審批；公司總經(jīng)理審批。細(xì)則詳見《業(yè)務(wù)審批流程權(quán)限表》。項(xiàng)目實(shí)施的過程風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目總經(jīng)理在項(xiàng)目出現(xiàn)重大問題時(shí)應(yīng)在控制損失和影響的同時(shí)，及時(shí)通知相關(guān)部門并上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。項(xiàng)目總經(jīng)理安排計(jì)劃主管記錄和考核項(xiàng)目計(jì)劃的執(zhí)行情況，每月中發(fā)布《月中計(jì)劃執(zhí)行情況通報(bào)》，每月公司調(diào)度會(huì)上做《計(jì)劃執(zhí)行情況綜述》，對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行總體介紹，并對(duì)存在的問題提出預(yù)警。項(xiàng)目每月計(jì)劃進(jìn)度安排要與《項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)計(jì)劃》的內(nèi)容基本符合。《項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)計(jì)劃》的編制標(biāo)準(zhǔn)參見《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃編制規(guī)范》。具體規(guī)定參見公司制度文件：《公司計(jì)劃和績效考核管理辦法》。項(xiàng)目后評(píng)估項(xiàng)目正式集中辦理入住后，計(jì)劃信息部牽頭組織項(xiàng)目后評(píng)估工作，后評(píng)估工作分為以下三個(gè)部分：項(xiàng)目總經(jīng)理和各部門分別撰寫后評(píng)估報(bào)告提交計(jì)劃信息部匯總，應(yīng)包括以下內(nèi)容：項(xiàng)目總經(jīng)理總結(jié)分析項(xiàng)目管理工作的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，提出改進(jìn)建議；各部門（項(xiàng)目組）總結(jié)本部門項(xiàng)目工作的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，提出改進(jìn)建議；各部門（項(xiàng)目組）評(píng)評(píng)價(jià)上、下游游部門在工作作中的配合情情況，提出對(duì)對(duì)項(xiàng)目整體管管理的意見和和建議。成本管理中心組織織總結(jié)分析項(xiàng)項(xiàng)目成本管理理情況、洽商商及發(fā)生原因因；計(jì)劃信息部總結(jié)分析析項(xiàng)目重點(diǎn)工工作的計(jì)劃完完成情況和質(zhì)量。各部門分別整理實(shí)實(shí)施大綱及相相關(guān)資料提交交計(jì)劃信息部部匯總，應(yīng)包包括以下內(nèi)容容：項(xiàng)目實(shí)施大綱最終終稿；項(xiàng)目實(shí)施大綱附件件：項(xiàng)目的定定位報(bào)告、設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書、產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、開開發(fā)計(jì)劃、成成本測算、交交工標(biāo)準(zhǔn)、物物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等；；涉及項(xiàng)目實(shí)施及產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)整的會(huì)會(huì)議紀(jì)要、專專題報(bào)告等。項(xiàng)目重要和總結(jié)性性資料：銷售售資料、樓書書、售房合同同及補(bǔ)充協(xié)議議文本、房屋屋質(zhì)量保證書書和產(chǎn)品說明明書、物業(yè)交交接文件等；；全套圖紙和竣工圖圖；其他須歸檔的項(xiàng)目目資料。相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目主主要合同的執(zhí)執(zhí)行情況、合合作伙伴履約約、服務(wù)配合合情況等進(jìn)行行綜合評(píng)價(jià)，評(píng)評(píng)價(jià)辦法詳見見公司制度文文件：《合作作伙伴管理辦法》。公司將依據(jù)后評(píng)估估成果對(duì)項(xiàng)目總總經(jīng)理進(jìn)行考核。項(xiàng)目考核和激勵(lì)辦辦法項(xiàng)目總經(jīng)理在承接接新項(xiàng)目時(shí)，與與公司總經(jīng)理理簽定《項(xiàng)目目目標(biāo)任務(wù)書書》。公司按《項(xiàng)目目目標(biāo)任務(wù)書書》所確定的的項(xiàng)目目標(biāo)