江蘇江陰房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

一條江與一座城的故事

2011年12月2日江陰市市場調(diào)研簡報北緯31°40′34″至31°57′36″，東經(jīng)119°59′至120°34′30″之間

浙江錢塘江大潮、安徽黃山、江西廬山、四川峨眉山、巴比倫“空中花園”、約旦“死?！薄⒐虐＜敖鹱炙蔼{身人面像、北非撒哈拉大沙漠“火神火種”壁畫、加勒比海百慕大群島和遠古瑪雅文明遺址……

上海、杭州、武漢、重慶、成都……

北緯30°-31°集聚了世界和中國太多的歷史文明和現(xiàn)代城市文明！江陰

最近連續(xù)幾年中國百強縣首位！長三角城市群中重要的城市單元！擁有號稱全國第三村的中國長江村！

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這是我們聽到江陰時的直觀印象，那么真實的江陰又是怎樣的呢？一、城市總體概況二、城市發(fā)展規(guī)劃三、城市宏觀經(jīng)濟四、房地產(chǎn)市場概況五、城市典型樓盤六、商業(yè)市場概況七、酒店市場概況八、寫字樓市場概況九、酒店式公寓市場十、地塊基本情況一、城市總體概況二、城市發(fā)展規(guī)劃三、城市宏觀經(jīng)濟四、房地產(chǎn)市場概況五、城市典型樓盤六、商業(yè)市場概況七、酒店市場概況八、寫字樓市場概況九、酒店式公寓市場十、地塊基本情況江陰市簡稱澄，位于江蘇省南部，長江三角洲太湖平原北端。擁有7000年人類生息史、5000年文明史、2500年文字記載史、1728年建縣史；江陰地處江尾海頭，長江咽喉，自古就是江防要塞、兵家必爭之地。1983年3月實行市管縣體制，改屬無錫市。1987年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建市(縣級市).江陰市素有“延陵古邑”、“春申舊封”、“忠義之邦”之稱。

2010年，江陰市在全國縣域經(jīng)濟基本競爭力排名中再次名列第一，實現(xiàn)了百強縣排行榜“八連冠”，并且連續(xù)十一年名列江蘇省縣級市第一。城市總體概況——城市簡介城市總體概況——城市區(qū)位與人口

江陰，位于長江三角洲中部，北靠長江，南接無錫，西連常州、南京，東鄰蘇州、上海，是自上海溯江而上的第一座濱江港口城市。全市總面積987.53平方公里，其中陸地面積811.7平方公里，水域面積175.8平方公里。

第六次人口普查數(shù)據(jù)，江陰市常住總?cè)丝?59.48萬人，年平均增長率1.76%。江陰城市總體概況——城市位置直線距離：距上海：133公里距南京：145公里距杭州：185公里距南通：56公里距蘇州：70公里江陰

江陰是長江下游集水、公、鐵于一體，江、河、湖、海聯(lián)運的重要交通樞紐城市。

鐵路：在建的新長（江蘇新沂—浙江長興）鐵路取道江陰；水路：江陰境內(nèi)的錫澄運河溝通長江、太湖；江陰港可以直通海外；公路：同三（黑龍江同江—海南三亞）和京滬兩大國道主干線經(jīng)過“中國第一，世界第四”的江陰長江公路大橋，連接滬寧高速公路、寧通一級公路的錫澄高速公路穿越江陰境內(nèi)；

航空：江陰沒有機場，但半徑160公里范圍內(nèi)有六個機場，其中無錫蘇南碩放國際機場距江陰市區(qū)僅55公里路程。城市總體概況——城市交通5000年前3000年前晉281年梁555年元1367年1949年1983年先民已在此繁衍生息土著文化與中原文化融合成為吳文化一部分暨陽縣因處長江以南設(shè)江陰郡幾經(jīng)變更恢復(fù)江陰縣建置4月22日解放屬常州1953年屬蘇州改屬無錫至今1987年撤縣建市

江陰歷史悠久，境內(nèi)有市級以上文物保護單位61處，其中晴山堂石刻、黃山炮臺舊址顧山紅豆樹、江陰文廟、石莊高城墩良渚文化遺址，馬橋文化華山遺址，佘城遺址等頗具影響。此外，江陰鐘靈毓秀，人才輩出，有明代杰出地理學(xué)家、旅行家徐霞客，“中國近代圖書館之父”繆荃孫，民族音樂家劉天華，以及“中國現(xiàn)代機器人之父”蔣新松等杰出代表。近年來，隨著經(jīng)濟發(fā)展，造就了一大批優(yōu)秀企業(yè)家，形成有利于企業(yè)文化交流和信息交流的社會氛圍，對發(fā)展生態(tài)文化，創(chuàng)建生態(tài)社會，提供了豐實的文化環(huán)境。城市總體概況——歷史沿革城市總體概況——行政區(qū)劃2010年，江陰市轄6個街道：澄江街道、城東街道、夏港街道、申港街道、南閘街道、云亭街道；11個鎮(zhèn)：璜土、利港、月城、青陽、徐霞客、華士、周莊、新橋、長涇、顧山、祝塘；65個社區(qū)、4個居委會、305個村委會。

1、滬寧產(chǎn)業(yè)密集區(qū)中具有一定外向性和先導(dǎo)地位的重要加工制造基地，具有較強競爭力的區(qū)域。

2、江蘇省沿江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分、重要的工業(yè)港口城市、新興交通樞紐和對外開放門戶。

3、蘇錫常向蘇中蘇北地區(qū)輻射的中轉(zhuǎn)站，塑造良好區(qū)域空間形象的重要地區(qū)，區(qū)域內(nèi)物流園區(qū)的有機組成部分和某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。城市總體概況——區(qū)域功能定位在功能上，是無錫向北輻射的門戶，是無錫港口工業(yè)基地，是無錫物流中心的重要組成部分；在基礎(chǔ)設(shè)施上，有8個主要的通道與無錫聯(lián)系，分別為錫澄高速公路、無錫東干線、預(yù)留的第二過江通道、預(yù)留的第三過江通道、錫澄一級公路、錫沙一級公路、錫澄軌道交通、新長鐵路。在青陽東和長涇東預(yù)留蘇錫常備選機場，肖山水廠為無錫北部城鎮(zhèn)的供水水源。在功能上，是常州向北輻射的重要基地；基礎(chǔ)設(shè)施上，有五個主要的通道與常州聯(lián)系，分別為沿江高速公路、無錫西外環(huán)路、濱江公路、常澄公路、鎮(zhèn)南鐵路；常州的取水口及水廠在江陰境內(nèi)的利港，江陰的石莊石化工業(yè)園與常州的圩塘之間江陰一側(cè)控制不少于2公里的生態(tài)隔離區(qū)。在港口功能上，江陰港與張家港互有分工，在交通設(shè)施上，有八個主要的通道與張家港聯(lián)系，分別為沿江高速公路、濱江路、澄楊公路、無錫東干線、錫沙一級公路、澄熟公路、鎮(zhèn)南鐵路、澄張軌道交通。規(guī)劃長山、香山為生態(tài)隔離區(qū)，沿市界江陰一側(cè)控制不少于2公里為林地和農(nóng)業(yè)空間。

在功能上，江陰港與靖江港互有分工，中小型港口工業(yè)、修造船業(yè)逐步轉(zhuǎn)移到靖江的江陰園區(qū)，體育、文化、醫(yī)療等公共設(shè)施適當(dāng)考慮靖江的需求；在產(chǎn)業(yè)上，江陰的部分產(chǎn)業(yè)可逐步向靖江的江陰園區(qū)擴散；在交通設(shè)施上，有五個主要的通道與靖江聯(lián)系，分別為新長鐵路、錫澄高速公路、預(yù)留的第二過江通道、澄靖軌道交通、預(yù)留的第三過江通道。無錫常州張家港靖江在區(qū)域城市群中的關(guān)系在區(qū)域城市群中輻射范圍揚州446萬泰州462萬南通728萬無錫637萬鎮(zhèn)江311萬常州459萬蘇州1046萬江陰市注：以上人口數(shù)均為第六次人口普查數(shù)據(jù)江陰市50公里范圍內(nèi)輻射人口大約1000萬人，100公里范圍內(nèi)輻射人口大約為3500萬人。一、城市總體概況二、城市發(fā)展規(guī)劃三、城市宏觀經(jīng)濟四、房地產(chǎn)市場概況五、城市典型樓盤六、商業(yè)市場概況七、酒店市場概況八、寫字樓市場概況九、酒店式公寓市場十、地塊基本情況市中心片區(qū)55萬市中心片區(qū)55萬現(xiàn)代化的工業(yè)港口城市，交通樞紐，歷史文化名城規(guī)劃形成以"三橫六縱一環(huán)"綠廊為骨架，點、線、面、環(huán)相結(jié)合的城市綠地系統(tǒng)。保持"山、水、城、林"的城市特色。"三橫"分別為沿江綠帶，澄南大道綠帶、新長鐵路綠帶，"六縱"分別為新溝河綠帶、新夏港河綠帶、預(yù)留過江通道綠帶、錫澄運河綠帶、錫澄高速綠帶、白屈港綠帶。一環(huán)為黃山、長山、香山、蟠龍山、壽山、稷山、耙齒山、定山、羊頭山、崎山、花山、白石山為主體的山林。一、城市總體概況二、城市發(fā)展規(guī)劃三、城市宏觀經(jīng)濟四、房地產(chǎn)市場概況五、城市典型樓盤六、商業(yè)市場概況七、酒店市場概況八、寫字樓市場概況九、酒店式公寓市場十、地塊基本情況項目江蘇宜興江蘇如東浙江諸暨浙江樂清浙江臨安江蘇江陰常州市泰州市2011百強縣排名9871418801——GDP（億元）805.82352.36621.52495.84287.77200129762002GDP增速18.60%18.44%11.60%12.10%14%13.3%13.1%13.5%總?cè)丝冢ㄈf人）107.24104.83106.9612752.59159360.8504.65固定資產(chǎn)投資（億元)359.7235.14335.45140.65108.38626.522103.61538.03房產(chǎn)投資（億元）-

12.15

63.0449.6621.94106.51447.0149.73消費品零售總額（億元）274.7148.19165.35165.873.54381.381044.7550.29居民人均可支配收入（元）2586920502314133042624455301842626921359第三產(chǎn)業(yè)比例40.02%33.80%35.10%37.10%32.10%39%40.6%36.4%江陰與其他城市經(jīng)濟對比江陰市與其他百強縣相比，幾乎所有經(jīng)濟指標(biāo)都遙遙領(lǐng)先，甚至與地級市泰州市相比，各項經(jīng)濟指標(biāo)都較為相近。結(jié)論城市宏觀經(jīng)濟——地區(qū)生產(chǎn)總值與增長率

2006-2010年，江陰市GDP經(jīng)濟總量呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，年平均增長率保持在10%以上，均高出同年全國平均增長水平。城市宏觀經(jīng)濟——人均生產(chǎn)總值與社會消費品零售總額2006-2010年，德州市人均GDP呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，增長速度較快，2010年已達到166010元，在全國居于領(lǐng)先地位。

江陰市消費市場穩(wěn)步增長。2010年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額381.38億元，比上年增長18.6%，其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)357.82億元，增長18.6%；住宿餐飲業(yè)23.56億元，增長17.9%城市宏觀經(jīng)濟——三產(chǎn)比例江陰市經(jīng)濟發(fā)展動力主要來源于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，總體看，江陰的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為緩慢，與發(fā)達城市（北京、上海、廣州等）的70%比重相比相差較遠。城市宏觀經(jīng)濟——財政收入與固定資產(chǎn)投資

江陰市固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資額626.52億元，比上年增長25.1%。其中城鎮(zhèn)投資283.36億元，農(nóng)村投資236.65億元。固定資產(chǎn)投資增長會促進城市的建設(shè)與發(fā)展。

江陰市財政實力進一步增強。全年財政收入382.02億元，比上年增長40.8％，其中一般預(yù)算收入130.72億元，增長18.0％，財政收入占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為19.09％，比上年提高3.26個百分點。在全國縣域經(jīng)濟基本競爭力排名中再次名列第一，實現(xiàn)了“八連冠”。城市宏觀經(jīng)濟——居民收入情況城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30184元，增長11.3%；農(nóng)民人均純收入14898元，增長13.1%，連續(xù)十一年名列全省縣級市第一。

人均住房面積是未來城市發(fā)展，居民居住剛性需求的宏觀數(shù)據(jù)，具有重要參考價值。從2008年到2010年，江陰市的城鎮(zhèn)居民人均居住面積不增反降，說明江陰市城鎮(zhèn)居民的住宅消費需求未能得到有效滿足。重要企業(yè)華西村、興澄特鋼、陽光集團、三房巷集團、海瀾集團、澄星實業(yè)集團、新長江實業(yè)等七家企業(yè)集團營業(yè)收入超200億元，法爾勝集團、雙良集團、西城鋼鐵有限公司、江蘇揚子船廠有限公司等四家企業(yè)集團營業(yè)收入超100億元，7家企業(yè)超50億元，6家企業(yè)超30億元，7家企業(yè)超20億元，29家企業(yè)超10億元。46家工業(yè)企業(yè)利稅總額超億元，其中超20億元1家，超10億元的7家。百強企業(yè)貢獻繼續(xù)增大。全市工業(yè)百強企業(yè)全年完成產(chǎn)品銷售收入2973.30億元，實現(xiàn)利稅286.90億元，分別占全市工業(yè)總量的64.21%和69.28%。年內(nèi)新增省名牌產(chǎn)品13只，參與制定國際、國內(nèi)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)增加到153項。全市擁有各類市場89個，其中生產(chǎn)資料市場23個，消費品市場66個。全年貿(mào)易市場成交總額1063.35億元，比上年下降0.46%；江陰市金屬材料市場、江陰長江港口綜合物流交易中心、江陰景澄物流交易市場和華東石化物資交易市場成交額超100億元。截止2011年3月，江陰市上市企業(yè)總數(shù)已達29家，累計募集資金超過220億元，規(guī)模在全國縣級市中保持第一。目前江陰市醞釀有100家擬上市“預(yù)備隊”，預(yù)計“十二五”期間，該市上市公司總數(shù)可突破50家。一、城市總體概況二、城市發(fā)展規(guī)劃三、城市宏觀經(jīng)濟四、房地產(chǎn)市場概況五、城市典型樓盤六、商業(yè)市場概況七、酒店市場概況八、寫字樓市場概況九、酒店式公寓市場十、地塊基本情況

2010年江陰共出讓55幅土地，總出讓面積1227135平方米，總建面積2132902.1平方米，總出讓金額30711.4萬元，平均樓面價為144元/平方米。平均成交溢價13.7%。土地出讓情況房地產(chǎn)市場概況——房地產(chǎn)投資情況江陰市房地產(chǎn)投資額逐年增長。2010年江陰市房地產(chǎn)投資額達到106.51億元，增長幅度達到34.9%；但2009年增長僅為1.50%。2006年2007年2008年2009年2010年施工面積（萬㎡）409.61426.7679.43620.92819.38施工面積增長率-4.17%59.23%-8.61%31.96%竣工面積（萬㎡）147.599.89272.81168.04244.97竣工面積增長率--32.28%173.11%-38.40%45.78%商品房銷售面積（萬㎡）94.66109.15143.48254.36235.75商品房銷售面積增長率-15.31%31.45%77.28%-7.32%現(xiàn)房銷售面積（萬㎡）44.4740.8963.9188.8367.5現(xiàn)房銷售面積增長率--8.05%56.30%38.99%-24.01%期房銷售面積（萬㎡）50.1968.2679.57165.53168.25期房銷售面積增長率-36.00%16.57%108.03%1.64%房地產(chǎn)市場概況——開發(fā)建設(shè)總體情況江陰房地產(chǎn)市場波動較大，2006年至2009年，商品房銷售面積穩(wěn)步提升，2009年增長77.28%，但2010年出現(xiàn)負(fù)增長，為-7.32%。江陰房產(chǎn)市場可以分為城中、城北、城南、城西、城東五大區(qū)域。房地產(chǎn)市場概況——房產(chǎn)板塊劃分城北區(qū)域城中區(qū)域城南區(qū)域城東區(qū)域城西區(qū)域長江城北區(qū)域在售住宅價格主要集中在10000-12000元/平方米。

目標(biāo)地塊就位于城北區(qū)域。房地產(chǎn)市場概況——城北區(qū)域12000元/m210000元/m212000元/m2住宅待售待售寫字樓待售房地產(chǎn)市場概況——城中區(qū)域售罄寫字樓18000元/m2售罄售罄寫字樓10600元/m2城中區(qū)域中暫無商品住宅出售，僅有部分寫字樓，但價格相差較大，從10600到18000元/平方米不等。房地產(chǎn)市場概況——城東區(qū)域7300-8150元/m26000元/m2待售待售10600元/m2售罄待售8000元/m2售罄寫字樓10000元/m2公寓式酒店18000元/m2售罄，二期10000元/m27600元/m29000元/m2城東區(qū)域高層住宅價格多集中在8000-10000元/平方米，低層住宅價格在12000-17000元/平方米不等。寫字樓10000元/m2房地產(chǎn)市場概況——城西區(qū)域公寓式酒店12500元/m2公寓式酒店、寫字樓8500元/m29200元/m26800元/m28800元/m27800元/m28500元/m2售罄待售待售高層7800、低層160005700元/m2售罄售罄售罄7300元/m28300元/m2售罄7800元/m2城西區(qū)域在售商品住宅價格主要集中在7000-9000元/平方米。2011年“前十月”成交套數(shù)9188套，同比減少3482套，跌幅約為27%；成交面積約1378376㎡，同比減少約413283㎡，跌幅約為23%；全市均價約6883元/㎡，同比增加約832元/㎡，漲幅14個百分點。成交總額高達94.87億元，較去年同期（108.41億元）減少約13.55億元，跌幅約13%。房地產(chǎn)市場概況——2010年、2011年前十月成交情況

2011年1-10月共計200余個樓盤實現(xiàn)成交（其中26個樓盤超過100套）。萬達廣場（641）、御峰花園（337）、綠海香洲（301）、申裕苑（295）、一方城（239）、東方王府（239）、佳兆業(yè)可園（228）、超辰國際花園（219）、弘建公園國際（192）和錦繡天成（191）等樓盤排列前十。

2011年1-10月，住宅地產(chǎn)共成交7621套、109.38萬㎡，成交均價為6900元/㎡。其中1-5月成交3893套、57.60萬㎡，成交均價6990元/㎡；6-10月共成交3728套、51.78萬㎡，均價6800元/㎡。

2011年1-10月商業(yè)地產(chǎn)共成交1566套、28.42萬㎡，成交均價6813元/㎡。其中1-5月成交975套、14.88萬㎡，成交單價6511元/㎡，6-10月成交591套、13.55萬㎡，成交單價7144元/㎡。房地產(chǎn)市場概況——各業(yè)態(tài)成交情況房地產(chǎn)市場概況——單月成交情況對比2010年與2011年1-10月逐月對比可以發(fā)現(xiàn)，2011年單月成交量與成交面積除個別月份高于2010年外，大部分都低于2010年；而2011年1-9月成交單價均高于2010年，但2011年10月份成交單價有所回落，且低于2010年10月成交單價。

江陰市城區(qū)(澄江街道)住宅市場10月份共有11個樓盤有成交記錄，主要集中老樓盤的尾房促銷，其中陽光國際花園簽約20套低層和3套多層，低層均價僅為9970元/㎡，屬于典型的內(nèi)部去化。人氣樓盤萬達廣場也有23套成交，均價保持在8800元/㎡上下。御峰花園、融科朝宗原筑、水岸新都、長江國際、金色水岸、蘇龍苑、港城名邸、金宸國際花園也有零星成交。房地產(chǎn)市場概況——城區(qū)單月成交情況二手房市場區(qū)域小區(qū)樓層戶型面積裝修單價（元/㎡）總價（萬元）城北虹橋五村5/6—68.5柚木裝785453.8城西春江華庭12/12—166毛坯545991通渡花苑3/5—106.5柚木裝824487.8城東長江花園4/5—102柚木裝10667108.8名雅居2/9—166毛坯8964148.8城中綠園新村4/41房1廳1衛(wèi)50.6簡裝830042江南華都8/11—106新豪華裝11132118區(qū)域小區(qū)樓層戶型面積裝修月租金城北江左岸3/183房2廳2衛(wèi)145新豪華裝3800景園小區(qū)3/52房1廳1衛(wèi)75柚木裝1500城中名人國際12/171房1廳1衛(wèi)72新豪華裝2800嘉福豪庭10/151房1廳1衛(wèi)50新豪華裝2200城東創(chuàng)智天地3/112房1廳1衛(wèi)101毛坯1200頤河綠苑—2房1廳1衛(wèi)75新豪華裝2000城東頤景家苑5/63房2廳2衛(wèi)120柚木裝1800文富花苑3/52房1廳1衛(wèi)75新豪華裝1500租賃市場住宅小結(jié)1、江陰房地產(chǎn)市場投資額逐年增長，市區(qū)內(nèi)在建項目較多，總體體量較大，且市場對環(huán)境較為敏感，波動性大；2、江陰市區(qū)（澄江街道）2011年前十月成交均價在9300元/平米左右，城中區(qū)域與城東區(qū)域相對較高，城西區(qū)域價格稍低；3、江陰市已有萬達、佳兆業(yè)、金科等知名企業(yè)入駐，但各區(qū)域發(fā)展一、城市總體概況二、城市發(fā)展規(guī)劃三、城市宏觀經(jīng)濟四、房地產(chǎn)市場概況五、城市典型樓盤六、商業(yè)市場概況七、酒店市場概況八、寫字樓市場概況九、酒店式公寓市場十、地塊基本情況城市典型樓盤——君臨世家君臨世家位于城北片區(qū)，距離市中心步行街約兩公里，周邊配套齊全。項目占地約62畝，建筑面積約8.3萬平方米，包括高層住宅和商鋪。

君臨世家采用現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格，小區(qū)精致的庭院式綠化景觀，融合了“主題性園林”和“參與性園林”的特色，使景觀內(nèi)德建筑肌理滲透至各個角落，形成完整的景觀體系。樓盤位置君山路東側(cè)，澄江西路兩側(cè)開發(fā)商江陰市宏晟置業(yè)有限公司占地面積62.8畝建筑面積8.3萬㎡產(chǎn)品類型高層住宅、商鋪容積率2.0建筑密度—綠化率30%規(guī)劃戶數(shù)738車位配比1:0.8主力戶型30-60，122-188裝修情況3000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理江陰市嘉源物業(yè)管理有限公司物業(yè)費用2元/㎡·月設(shè)計單位深圳奧意施工單位—開盤時間二期2010.12.18交付時間二期2012.10.31周邊配套北大街小學(xué)、暨陽中學(xué)；新?lián)P子酒店、新東亞酒店；大統(tǒng)華超市；北大街菜場；農(nóng)業(yè)銀行總行、工商銀行總行；君山公園、新百業(yè)廣場、虹橋新天地、九五醫(yī)院在售房源價格高層12000元/㎡城市典型樓盤——君臨世家城市典型樓盤——君臨世家戶型圖城市典型樓盤——君臨世家戶型圖城市典型樓盤——君臨世家效果圖實景圖效果圖城市典型樓盤——水墨江南水墨江南占地面積31畝，總建筑面積1.90萬平方米，為純低層低密度住宅。項目距離市中心僅2.5公里，是城南現(xiàn)代中式代表樓盤，也是江陰目前唯一的蘇式風(fēng)格建筑。

項目地下室和平面一層形成“雙一層”概念，戶戶臨水而居，下沉式庭院，前庭、天井和露臺郵寄組合四度空間，并且配有私家專享雙車位，三面堆坡造景，宜居生活享受。樓盤位置花山路以東，芙蓉大道以北，劉家大院西側(cè)開發(fā)商江陰弘揚置業(yè)有限公司占地面積31畝建筑面積1.90萬㎡產(chǎn)品類型雙拼、聯(lián)排容積率0.92建筑密度—綠化率35%規(guī)劃戶數(shù)52車位配比1:2主力戶型270-390裝修情況毛坯物業(yè)管理獅城怡安（上海）物業(yè)有限公司物業(yè)費用2.5元/㎡·月設(shè)計單位—施工單位—開盤時間2011.3.3交付時間2012.5.31周邊配套輔延小學(xué)、要塞中學(xué)；家樂福超市，麥德龍超市；塔南菜場，南門菜場；世紀(jì)客運中心、江陰公交總站、五云橋廣場、八字橋公園在售房源價格12500元/㎡，可售21套城市典型樓盤——水墨江南城市典型樓盤——水墨江南效果圖城市典型樓盤——水岸新都水岸新都位于城北，距離市中心步行街約4公里。項目占地約337畝，建筑面積約33萬平方米，建造有低層低密度住宅、多層、小高層、高層以及商鋪。

水岸新都融合了地中海風(fēng)情，結(jié)合景觀、庭院、廣場，塑造現(xiàn)代情景城市生活方式。小區(qū)配有五星會所，設(shè)有桌球室、室內(nèi)恒溫泳池、棋牌室、瑜伽房等。城市典型樓盤——水岸新都樓盤位置新華路與東外環(huán)路交界處開發(fā)商江陰市泰昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（佳兆業(yè)集團）占地面積337.8畝建筑面積33.80萬㎡產(chǎn)品類型低層、多層、小高層、高層容積率1.5建筑密度—綠化率30%規(guī)劃戶數(shù)1169車位配比1:1主力戶型130-370裝修情況毛坯物業(yè)管理佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司物業(yè)費用低層2.18元/㎡·月，高層1.58元/㎡·月設(shè)計單位—施工單位—開盤時間三期2010年9月交付時間2012年8月15日周邊配套城中實驗小學(xué)東區(qū)、二中初中部；鉑爾曼酒店、新華商貿(mào)城、星光影城、希望廣場、新生活國際家居廣場；大潤發(fā)、樂天馬特；贊園在售房源價格低層12000元/㎡（尾房），其余已售罄城市典型樓盤——水岸新都效果圖城市典型樓盤——長晟豪生環(huán)球公寓長晟豪生環(huán)球公寓位于城西組團，與失去一河之隔，距市中心步行街約2公里。項目占地27.6畝，總建筑面積10.5萬平方米，項目7-20樓為酒店式公寓，同時與五星級酒店無縫對接，項目酒店商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)豐富，包括西餐自助餐廳、精品商店、商務(wù)中心、健身房、游泳池等設(shè)施。項目將被打造成城西標(biāo)桿樓盤。城市典型樓盤——長晟豪生環(huán)球公寓樓盤位置通渡北路東側(cè)，通惠路北側(cè)開發(fā)商江陰市瑞和置業(yè)有限公司占地面積27.6畝建筑面積10.50萬㎡產(chǎn)品類型酒店式公寓、五星級酒店容積率4.3建筑密度—綠化率20%規(guī)劃戶數(shù)394車位配比1:1主力戶型60-120裝修情況毛坯物業(yè)管理悅?cè)A置地物業(yè)管理有限公司物業(yè)費用5.2元/㎡·月設(shè)計單位—施工單位—開盤時間2010年4月22交付時間2012年8月15日周邊配套晨光實驗小學(xué)、江陰高中實驗學(xué)校；紅星美凱龍、江陰萬達廣場；建行、農(nóng)行、工行；大統(tǒng)華超市、好又多超市、浮橋菜場；望江公園、五星公園、臨港新城生活廣場在售房源價格酒店式公寓12500元/㎡城市典型樓盤——長晟豪生環(huán)球公寓60m260m2120m2120m2城市典型樓盤——長晟豪生環(huán)球公寓效果圖一、城市總體概況二、城市發(fā)展規(guī)劃三、城市宏觀經(jīng)濟四、房地產(chǎn)市場概況五、城市典型樓盤六、商業(yè)市場概況七、酒店市場概況八、寫字樓市場概況九、酒店式公寓市場十、地塊基本情況2005-2006年2007-2008年2009-2010年05年江陰商業(yè)市場容量較小，06年開始市場不斷擴容，供求價均出現(xiàn)明顯上揚，06年成交量接近9萬平米；07年隨著一批專業(yè)市場的入市，市場供求再度放大，08年受宏觀調(diào)控等因素的影響，供求均出現(xiàn)回落；09-10年是江陰商業(yè)市場開始步入迅速發(fā)展的階段，大型商業(yè)項目開始不斷涌現(xiàn)，成交量價亦隨之上揚，商業(yè)市場擴容不可避免。商業(yè)市場概況商業(yè)市場概況2005年-2010年，江陰市商業(yè)供應(yīng)量均明顯大于成交量，成交量除2008年以外，均穩(wěn)步增長，成交價格也逐年提升。江陰主城區(qū)人民路核心商圈分布呈現(xiàn)出“一軸二片三線”的商業(yè)格局?！耙惠S”是指以人民路商圈為軸；“二片”則是華聯(lián)商廈廣場周邊集中商業(yè)片區(qū)、華地百貨廣場周邊集中商業(yè)片區(qū)；“三線”體現(xiàn)在沿中山路南南北沿線組成的商業(yè)一條街、沿虹橋路沿線組成的商業(yè)街、沿青果路沿線組成的商業(yè)街。商業(yè)市場格局從2010年城區(qū)商業(yè)成交占比來看，城東、城中、城西商業(yè)是城區(qū)的主力成交區(qū)域，城北市場目前尚無大型購物中心等商業(yè)，所占市場份額最小，存在一定的需求。

城北區(qū)域除專業(yè)市場外，居民消費主要依靠住宅配套商業(yè)。

目前市場中住宅底商價格多集中在8000-10000元/平米之間。商業(yè)成交分析目前江陰市場中商業(yè)業(yè)態(tài)主要有四類：單一主體性店鋪、百貨商場、超級賣場、其他類型商業(yè)。商業(yè)業(yè)態(tài)超級賣場s、單一主體性店鋪百貨商場其他商業(yè)形態(tài)代表：大潤發(fā)超市、農(nóng)工商超市、麥德龍代表：人民路、虹橋路的沿街店鋪代表：華地百貨、華聯(lián)商廈Shpopingmall型購物步行街，代表：澄江福地商業(yè)業(yè)態(tài)超級賣場目前主要商業(yè)集中在城市中心，其余僅有超市，無大型購物中心及百貨商場之類。項目名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營樓層經(jīng)營面積開業(yè)時間華地百貨超市、百貨地下2層、地上6層350002005年9月國際購物中心百貨、餐飲地下1層，地上6層185002002年7月華聯(lián)商廈百貨地下一層為屈臣氏140002005年9月新百業(yè)廣場百貨市場地下1層，地上3層589002006年12月26日麥德龍超市地上1層71002006年6月24日浙江商貿(mào)城小商品批發(fā)地下一層，地上三層200002005年大統(tǒng)華超市地下一層70002005年9月精品商廈百貨地上4層70001992年人民商廈百貨地上7層96001990年1月時代超市超市地上5層，地下1層350002005年8月31日良辰家具廣場家具地上5層，地下1層200002005年八商場百貨地上5層105001991年9月新生活國際家居廣場家居地上4層600002006年9月16日大潤發(fā)超市地上2層，地下1層98002004年11月農(nóng)工商超市地上1層126002001年1月澄江福地內(nèi)街步行街-1-3層247002010年5月商業(yè)項目現(xiàn)狀購買人群主要是江陰本地人，以中小企業(yè)主、公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層、銀行中高層為主，商業(yè)投資氛圍濃厚。江陰本地人投資意識較強，喜歡購買臨街小面積“門面”商鋪收取租金，因此成熟商業(yè)地段的商鋪銷售情況良好；例如位于人民路步行街的“澄江福地”，09年9月底開盤，兩個月不到的時間就銷售了100多套。其他中小企業(yè)主客群來源本地客群細(xì)分50%外地江陰20%銀行中高層企事業(yè)中高層公務(wù)員88%12%30%23%20%15%12%商業(yè)客戶分析百貨市場分析銀泰百貨精品商廈人民商場華聯(lián)商廈國際購物中心華地百貨步行街步行街銀泰百貨華聯(lián)商廈華地百貨精品商城江陰中高端百貨商場，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū)；商圈內(nèi)主要百貨有：華地商廈、國際購物中心、華聯(lián)商廈、八商場（銀泰百貨），精品商廈，人民商廈，優(yōu)衣庫休閑廣場等；從商業(yè)定位上看，定位為中高端的是華地商廈，國際購物中心，華聯(lián)商廈三家。其它商場多走大眾化、特色化路線，定位為中檔；大部分商場的建筑結(jié)構(gòu)是地下1層至地上5-7層建筑，單層營業(yè)面積集中在2000-5000平方米。項目名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營樓層經(jīng)營面積開業(yè)時間華地百貨超市、百貨地下2層、地上6層350002005年9月國際購物中心百貨、餐飲地下1層，地上6層185002002年7月華聯(lián)商廈百貨地下一層為屈臣氏140002005年9月銀泰百貨百貨地上5層120002007年浙江商貿(mào)城小商品批發(fā)地下一層，地上三層200002005年精品商廈百貨地上4層70001992年人民商廈百貨地上7層96001990年1月百貨市場分析江陰賣場業(yè)態(tài)已相當(dāng)成熟，城市東、南、西、中等各區(qū)域都有品牌賣場布局。主要賣場的經(jīng)營面積集中2005年前后開業(yè)，目前已發(fā)展相當(dāng)成熟。江陰品牌賣場的營業(yè)面積一般在5000平方米以上；其中最大的時代超市營業(yè)面積達到18000平方米。項目名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營樓層經(jīng)營面積開業(yè)時間麥德龍超市地上1層71002006年6月24日大統(tǒng)華超市地下一層70002005年9月時代超市超市地上5層，地下1層350002005年8月31日大潤發(fā)超市地上2層，地下1層98002004年11月農(nóng)工商超市地上1層126002001年1月超市賣場分析時代超級購物中心希望廣場集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的購物中心正成為江陰商業(yè)發(fā)展的最新形態(tài)。江陰目前品牌購物中心主要有：希望廣場、澄江福地、時代超級購物中心。購物中心市場分析澄江福地澄江福地目前形成規(guī)模的商業(yè)街有人民路、澄江福地、青果路美食一條街，未來將會打造匯智廣場、珠江路步行街。匯智廣場名稱定位主力面積街長售價(元/平米)租金(萬元/年)人民路

休閑購物娛樂美食50-150450—20-30澄江福地休閑購物娛樂美食16-81180一層10萬二層4.5萬20-30青果路美食一條街明清風(fēng)格美食街40-60579—8-10匯智廣場步行街美式休閑美食性質(zhì)類————珠江路步行街—————美食一條街人民路注：澄江福地步行街為圍合式的，街長僅取了一邊商業(yè)步行街市場分析商業(yè)小結(jié)1、商業(yè)市場呈現(xiàn)加速擴張態(tài)勢，江陰近年商業(yè)市場平穩(wěn)發(fā)展，但近期呈現(xiàn)為加快擴張態(tài)勢（相對快速增加的供應(yīng)，需求增長較為緩慢）；2、高端商業(yè)物業(yè)存在大量空間，未來江陰的各類型商業(yè)供應(yīng)量較大，市場競爭將相當(dāng)激烈；但高端商業(yè)物業(yè)的競爭則相對緩和；3、百貨商廈相對集中，品牌百貨商廈集中分布于人民路商圈，市場競爭激烈，以華聯(lián)、華地為代表，傳統(tǒng)百貨發(fā)展相當(dāng)成熟；4、商業(yè)步行街相對欠缺，目前江陰市場中除澄江福地外，其余的人民路、青果路均是老步行街區(qū)，市場中欠缺新興的商業(yè)步行街區(qū)。一、城市總體概況二、城市發(fā)展規(guī)劃三、城市宏觀經(jīng)濟四、房地產(chǎn)市場概況五、城市典型樓盤六、商業(yè)市場概況七、酒店市場概況八、寫字樓市場概況九、酒店式公寓市場十、地塊基本情況江陰的城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比較特殊，工業(yè)特別發(fā)達，而商業(yè)與旅游業(yè)較為落后，導(dǎo)致酒店業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟型酒店（2-3星）和高端5星級酒店兩部分市場的缺失，中高端酒店（4星）酒店扎推競爭激烈。但隨著喜來登、戴斯酒店等一批五星級酒店的面世，未來高端酒店市場競爭將會愈發(fā)激烈。五星級酒店四星級酒店經(jīng)濟型酒店無品牌酒店高端中高端中端低端酒店市場概況中高端酒店（4星）扎推競爭激烈，經(jīng)濟型酒店市場缺失結(jié)論江陰市場中五星級酒店共有三家，江陰黃嘉喜來登酒店、江陰長盛戴斯酒店、泓昇苑酒店；四星級酒店市場競爭較為激烈，市區(qū)現(xiàn)有8家四星酒店；現(xiàn)行主力市場行情：標(biāo)準(zhǔn)間400-500元，喜來登酒店價格較高。各酒店都有集團公司及政府客群做支撐，各大酒店入住率情況較為接近，基本處于6-7成范圍內(nèi)。項目地址客房入住率經(jīng)營時間價格（標(biāo)準(zhǔn)間價格）五星級黃嘉喜來登濱江路北側(cè)298—2010632泓昇苑人民中路289號3080.62006518長盛戴斯酒店澄江中路101號211—2011488四星級江陰暨陽山莊新虹橋公園路99號2700.61998300江陰國際大酒店澄江西路299號3150.71998480江陰來富島大酒店朝陽路105-109號2210.62003420江陰法爾勝酒店體育場路8號1400.71994300江陰興澄大酒店人民東路161號1350.61998400五星級酒店概況注：以上為五星級酒店和部分四星級酒店

客群分布區(qū)域協(xié)議單位所在區(qū)域協(xié)議單位，所占比例15%穩(wěn)定客戶現(xiàn)有的酒店多為當(dāng)?shù)毓I(yè)集團下屬公司，因此每家酒店基本有自己穩(wěn)定的客戶群體，所占比例50%散客散客較少，僅占5%左右。政府客群政府客群基本采用輪回制分?jǐn)傊撩考揖频?，所占比?0%五星級酒店客群分析未來幾年內(nèi)江陰市場中五星級酒店上市量明顯較大，目前已經(jīng)確定的有長晟豪生酒店，桃源山莊、新長江雅閣、皇冠假日等，高端酒店市場競爭壓力降加劇。項目地址總建面客房預(yù)計經(jīng)營時間長晟豪生通渡路東、通惠路北側(cè)43365—2011桃源山莊新橋鎮(zhèn)19426—2011新長江雅閣普惠路東、五星公園西、五星路北側(cè)———皇冠假日大酒店黃山湖公園旁50000280—未來五星級酒店潛在供應(yīng)酒店小結(jié)目前市場高星級酒店較多，并且主要集中于城中及城東區(qū)域，并有固定的政商客群，競爭壓力較大；未來有五家潛在五星級酒店出現(xiàn)，并且長晟豪生將于2012年開始運營，未來高星級酒店競爭將更加激烈。一、城市總體概況二、城市發(fā)展規(guī)劃三、城市宏觀經(jīng)濟四、房地產(chǎn)市場概況五、城市典型樓盤六、商業(yè)市場概況七、酒店市場概況八、寫字樓市場概況九、酒店式公寓市場十、地塊基本情況2009-2010年2007-2008年2005-2006年09-10年辦公供應(yīng)量明顯放大，09年至10年10月辦公成交量僅為5.44萬方，市場競爭加劇，10年9月市場成交明顯放量，主要是新中心成交拉升。07-08年市場成交雖有所放大，但市場容量仍較小，市場辦公項目由市中心開始向城東、城西兩大區(qū)域發(fā)展。2005-2006年江陰辦公市場年均成交不足0.8萬方，成交均價亦低于6000元，市場正處于緩慢起步階段。寫字樓市場概況寫字樓市場概況2005年-2010年，江陰市寫字樓供應(yīng)量明顯增大，尤其是2010年，但成交量逐年緩慢上升，寫字樓市場競爭越來越激烈。寫字樓市場入駐公司分析制造業(yè)、貿(mào)易、物流、裝修設(shè)計、房地產(chǎn)及信息咨詢業(yè)是目前寫字樓租賃市場主力客戶。結(jié)論2010年寫字樓租賃主力客群分析偶得客群游離客群重點客群核心客群周邊縣、市、區(qū)與江陰有密切業(yè)務(wù)往來的中、小型企業(yè)；項目周邊公司、大型企業(yè)總部；工商局注冊登記的中小型企業(yè)，各地商會、工商聯(lián)合會；全市現(xiàn)有辦公樓租用客戶；廣告公司、會計事務(wù)所、外地辦事機構(gòu)、律師事務(wù)所、金融、教育等服務(wù)類機構(gòu)；軟件設(shè)計企業(yè)、動畫企業(yè)、服務(wù)外包企業(yè)；經(jīng)營客群核心客群重點客群游離客群偶得客群寫字樓客戶分析辦公目標(biāo)客戶由三個層面組成，即投資客群、企業(yè)經(jīng)營者、終極消費客群。結(jié)論寫字樓小結(jié)寫字樓市場供大于求。一方面大面積的已建寫字樓空置，另一方面寫字樓供給總量不斷增加。特別是2011—2013年期間將有大量的寫字樓項目面市，給市場更大的去化壓力；寫字樓需求不足。江陰市第三產(chǎn)業(yè)相對于第二產(chǎn)業(yè)比例過小，導(dǎo)致集中式辦公樓的總需求不足；開發(fā)重硬件，輕軟件。寫字樓的營銷尚處在初級階段，對大成本投入的硬件建設(shè)比較重視，但對于輕成本高回報的軟件建設(shè)（如品牌、服務(wù)、增值方案等）相當(dāng)忽視。區(qū)域發(fā)展不均。江陰寫字樓多集中在城中、城東區(qū)域，其余區(qū)域?qū)懽謽琼椖咳圆欢唷Ｒ?、城市總體概況二、城市發(fā)展規(guī)劃三、城市宏觀經(jīng)濟四、房地產(chǎn)市場概況五、城市典型樓盤六、商業(yè)市場概況七、酒店市場概況八、寫字樓市場概況九、酒店式公寓市場十、地塊基本情況目前江陰酒店式公寓市場正處于發(fā)展期，在售項目較少，但未來有相當(dāng)一批的高品質(zhì)酒店式公寓入市，市場競爭壓力加劇。起步期萌芽期發(fā)展期200620082011僅名人國際公寓、麗都公寓等類酒店式公寓項目面市，市場中尚無酒店式公寓的概念。酒店式公寓項目仍不多，但戴斯國際、長晟豪生環(huán)球公寓等一批高端酒店式公寓的動工預(yù)示著江陰市場酒店式公寓的真正開始。隨著長晟豪生環(huán)球公寓的銷售，真正的酒店式公寓開始展現(xiàn)在消費者面前，而萬達廣場等一批高檔酒店式公寓出現(xiàn)，整個酒店式公寓市場將出現(xiàn)激烈的競爭。江陰酒店式公寓發(fā)展歷程1.城中板塊城市中心，目前已經(jīng)初具規(guī)模，已有酒店式公寓項目交付，中心代表項目：——目前價格：——未來項目：鳳凰凱旋門廣場2.城東板塊自然環(huán)境相對優(yōu)勢，靠近江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入代表項目：戴斯國際商務(wù)廣場目前價格：18000元/平米未來項目：嘉年華城市廣場、匯智廣場3.城西板塊靠近臨港新城，在長晟豪生環(huán)球公寓的促動下，區(qū)域內(nèi)酒店及酒店式公寓市場將會得到較好的發(fā)展。代表項目：長晟豪生環(huán)球公寓、總部壹號目前價格：13000元/m2、8500元/m2未來項目：江陰萬達廣場、新長江雅閣、海岸城城西城中城東酒店式公寓主要集中在城西和城東，城中區(qū)域未來也有項目入市，城北區(qū)域市場上尚未出現(xiàn)酒店式公寓。酒店式公寓市場格局從供應(yīng)來看，江陰市場目前酒店式公寓面積跨度集中在49-90平米間，主力戶型的面積多