房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理LectureSeven

第七講房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)務(wù)基礎(chǔ)

—基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)與實(shí)務(wù)要義（Ⅲ）（教材相關(guān)內(nèi)容：《第八章》）三、前期工作階段的實(shí)務(wù)要義（Ⅱ）

—房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌集實(shí)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金運(yùn)動(dòng)的特點(diǎn)：資金占用量大、

資金占用時(shí)間長(zhǎng)、資金運(yùn)動(dòng)受區(qū)域范圍的影響，決定了籌集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金必須遵循以下基本原則：

（一）開(kāi)發(fā)資金籌集的基本原則（1）安全性原則

籌集資金要考慮利率變動(dòng)、匯率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)要考慮到影響企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和償債能力的舉債規(guī)模、償債日期、利率高低等各種因素，以更好的實(shí)現(xiàn)資金平衡，最終取得預(yù)期利潤(rùn)。這就是說(shuō)，籌集資金是以順利實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)為原則，換言之，必須以籌資風(fēng)險(xiǎn)盡可能小為原則。（2）經(jīng)濟(jì)性原則由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需求量極大，資金籌集的成本（包括有關(guān)費(fèi)用）直接影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的效益及資金周轉(zhuǎn)。因此，籌資成本必須盡可能低。（3）可靠性原則

主要是指資金來(lái)源的保證程度要高。從房地產(chǎn)資金運(yùn)動(dòng)的特征可以看出，在一定的時(shí)點(diǎn)保證一定數(shù)量的資金投入尤為重要。因此，籌集資金的渠道、方式、時(shí)間、數(shù)量等都必須時(shí)切實(shí)可靠的。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源和籌資方式1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源

■項(xiàng)目法人資本金由項(xiàng)目法人自有資金和政府財(cái)政資金構(gòu)成?！繇?xiàng)目法人自有資金，是指項(xiàng)目投資人為擬建項(xiàng)目所投入的資金。包括國(guó)家投資機(jī)構(gòu)入股、國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人入股的資金。◆項(xiàng)目法人資本金，可以是貨幣資金，也可以是實(shí)物資產(chǎn)，還可以是土地使用權(quán)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)?！鰢?guó)內(nèi)外銀行或金融機(jī)構(gòu)的信貸資金◆非銀行金融機(jī)構(gòu)是指證券公司、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、投資基金、信托投資公司等機(jī)構(gòu)。◆一般貸款人需要具備一定資格和條件，借貸雙方需簽訂貸款合同，約定支付方式、還本付息方式和其他附加條款。■其他借貸資金可以是向其他企業(yè)借貸的資金，也可以是借貸的民間資金?！鐾赓Y外資主要是指外商人（含港、澳、臺(tái)）人士作為項(xiàng)目投資人或債權(quán)人為項(xiàng)目所提供的資金。外資金融機(jī)構(gòu)不包含在其中。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的籌資方式◆直接吸收即通過(guò)合作、聯(lián)營(yíng)等直接吸收投資人的方式把投資人的資金吸引過(guò)來(lái)?！翥y行借款即通過(guò)向銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)的借款方式來(lái)籌資?！羯虡I(yè)信用即在商品交易中通過(guò)延遲付款和提前收款的方式籌集供應(yīng)商和客戶(hù)的資金。◆發(fā)行股票即委托證券機(jī)構(gòu)發(fā)行項(xiàng)目或企業(yè)股票，以此吸引購(gòu)買(mǎi)股票者的資金。◆發(fā)行債券即通過(guò)發(fā)行項(xiàng)目或企業(yè)債券的方式吸引購(gòu)買(mǎi)債券者的資金。3、資金來(lái)源與資金籌集方式的交互分類(lèi)資金來(lái)源與資金籌集方式的交互分類(lèi)組合，如下表所示：籌集方式資金來(lái)源吸收直接投資銀行借款（借款）商業(yè)信用發(fā)行股票發(fā)行債券國(guó)家財(cái)政資金√√銀行信貸資金√√√√非銀行金融機(jī)構(gòu)資金√√√√其他企業(yè)單位資金√√√√居民個(gè)人資金√√√√企業(yè)自留資金√√外商資金√√√√√（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資展望

（1）房地產(chǎn)投資基金

基金投資是國(guó)際資本投資中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的首選方式。它對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)若獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，可以大大減小該企業(yè)對(duì)銀行貸款資金的依賴(lài)性，同時(shí)，由于房地產(chǎn)投資基金以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈資產(chǎn)額的一定比例，從而也不會(huì)使企業(yè)喪失自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。進(jìn)而，由于投資資金由專(zhuān)家操作，他們希望以經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)取信于投資大眾，因此關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，這樣就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到一個(gè)有效的外部監(jiān)督作用，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范操作和提高效益。在基金支援下還可以通過(guò)兼并、收購(gòu)等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，這也有利于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

房地產(chǎn)投資基金是對(duì)擬投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)行全面的評(píng)審，從中優(yōu)選出高素質(zhì)、高成長(zhǎng)性的企業(yè)。這意味著傳統(tǒng)模式中以開(kāi)發(fā)商為投資主體的格局將被打破，投資主體更多的將是一個(gè)投資聯(lián)合體。這樣以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為中心來(lái)圈錢(qián)、刨地、銷(xiāo)售的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式也將會(huì)因房地產(chǎn)投資基金的介入而向現(xiàn)代化邁進(jìn)。（2）房地產(chǎn)融資租賃

房地產(chǎn)融資租賃是指承租人，實(shí)際上是有中意的商品房卻缺乏購(gòu)房資金的潛在購(gòu)房人，委托租賃公司（出租人）根據(jù)自己的要求和選擇代為購(gòu)入所需的房產(chǎn)，然后這個(gè)潛在的購(gòu)房人以租賃方式從租賃公司租賃房產(chǎn)長(zhǎng)期使用。實(shí)質(zhì)上這是一種潛在的購(gòu)房人以融通資金的方式來(lái)“購(gòu)房”，以改善自己的住房條件的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠借托“融資租賃”擴(kuò)大房地產(chǎn)銷(xiāo)路，比起自己采用“先租后買(mǎi)”的租賃方式來(lái)，其資金回籠要快得多。融資租賃最突出的優(yōu)越性在于：

出租人是已有了長(zhǎng)期的承租人而購(gòu)入房產(chǎn)，這樣既保持了房產(chǎn)的所有權(quán)，又可以避免盲目投資的風(fēng)險(xiǎn)和房產(chǎn)空置期的損失，

承租人不僅稅可以融資、避，更主要的是可以長(zhǎng)期使用自己中意的房產(chǎn)。在我國(guó)發(fā)展融資租賃將有助于推動(dòng)我國(guó)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，這對(duì)于解決我國(guó)在發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中難以避免的“高房?jī)r(jià)”與“低收入”的矛盾，有十分積極的現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)意義。（3）房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托主要是指土地及房產(chǎn)的所有者（即委托人，包括土地受讓者），將其不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給信托投資機(jī)構(gòu)（即受托人），信托投資機(jī)構(gòu)根據(jù)委托人的要求，按照所簽訂的契約，對(duì)涉及房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)租賃、交換轉(zhuǎn)讓和其他相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理和處理。包括代理房地產(chǎn)的登記、過(guò)戶(hù)、納稅、代修房屋、代付水電費(fèi)、代辦法律手續(xù)，此外還受理土地的丈量、建筑物的設(shè)計(jì)和繪圖，建筑工程的承包、房地產(chǎn)的鑒定、評(píng)估等業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)中、信托機(jī)構(gòu)處于中介地位，一般不承擔(dān)債權(quán)、債務(wù)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。房地產(chǎn)信托的主要作用在于：①為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其改良溝通資金支持，因此是我國(guó)加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)管理，推行“土地儲(chǔ)備”制度的可取途徑。②房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供專(zhuān)家服務(wù)，免除業(yè)主因?qū)I(yè)知識(shí)的不足而可能承受的風(fēng)險(xiǎn)。③作為房地產(chǎn)交易服務(wù)的中介人，可以公平地為交易雙方解決定價(jià)、信息等方面的問(wèn)題，從而提高市場(chǎng)效率。④房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)以信用為紐帶，還能夠整合以上三個(gè)作用，是一種具有有效組織房地產(chǎn)生產(chǎn)與服務(wù)、經(jīng)營(yíng)與管理的專(zhuān)業(yè)力量，以及有效溝通房地產(chǎn)市場(chǎng)供需資金與信息等資源的優(yōu)勢(shì)的現(xiàn)代金融工具。房地產(chǎn)信托的主要業(yè)務(wù)品種有：①房地產(chǎn)資金信托。是指社會(huì)上的投資人將擁有的合法資金，委托信托投資機(jī)構(gòu)，以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的在房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理、運(yùn)用和處分的行為。②房地產(chǎn)實(shí)物財(cái)產(chǎn)信托。是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)以信托方式接受委托人委托的房地產(chǎn)實(shí)物，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)托管的資產(chǎn)，按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的管理、運(yùn)用和處分的行為。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)代為管理、運(yùn)用和處分的房地產(chǎn)包括辦公用房、商鋪、酒店、賓館、廠房以及住宅。隨著房地產(chǎn)生產(chǎn)細(xì)分和發(fā)展，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理能力的提高，房地產(chǎn)實(shí)務(wù)財(cái)產(chǎn)信托將有較大的發(fā)展前景。③房地產(chǎn)債權(quán)信托。是指房地產(chǎn)債權(quán)人將其所擁有的房地產(chǎn)債權(quán)委托給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)以受托人的身份發(fā)給受益權(quán)證書(shū)，然后由委托人通過(guò)將受益權(quán)證書(shū)轉(zhuǎn)讓給第三者等方式收回資金，從而使原固定的債權(quán)轉(zhuǎn)為流動(dòng)化的資金的行為。這種房地產(chǎn)債權(quán)信托，常用于個(gè)人住房貸款債權(quán)信托，對(duì)搞活個(gè)人住房貸款，滿(mǎn)足購(gòu)房者的貸款需求有著重要的意義。（4）房地產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)證券化是指通過(guò)以房地產(chǎn)為對(duì)象或與房地產(chǎn)有關(guān)的債權(quán)作擔(dān)保而發(fā)行股票、債券、基金、投資券等有價(jià)證券，以有價(jià)證券形式從市場(chǎng)籌集房地產(chǎn)資金的資金融通機(jī)制。它通過(guò)發(fā)行基金權(quán)益單位，將小投資者的資金匯集后購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)按價(jià)值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實(shí)行房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離，租金收入扣除開(kāi)支后分配給投資者。房地產(chǎn)證券化把投資者對(duì)房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資，使得房地產(chǎn)整體性權(quán)益和有價(jià)證券票面價(jià)值的可分割性能夠互通。這是對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革。在我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)證券化是勢(shì)在必行。（四）銀行貸款和發(fā)行債券、股票的條件1、銀行貸款的條件（1）銀行貸款的常用方式

◆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款是銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款◆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款是指房地產(chǎn)銀行對(duì)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款。它只能用于規(guī)定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?！舴康禺a(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人或第三人合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向銀行提供履行債務(wù)的保證而取得的貸款。當(dāng)借款人不履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)依法處分作為抵押物的房地產(chǎn)，并優(yōu)先受償?？梢栽O(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)有：依法取得的土地使用權(quán)；依法取得的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)；依法取得的房屋期權(quán)；依法可抵押的其他房地產(chǎn)等。（2）銀行貸款的必要條件■取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款的條件申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款必須具備以下條件：◆必須具有開(kāi)發(fā)企業(yè)資格證書(shū)，必須持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；◆必須在貸款銀行開(kāi)例帳戶(hù)，持有貸款證；◆必須擁有一定量的自有資金；◆必須具有開(kāi)發(fā)計(jì)劃、有關(guān)部門(mén)下達(dá)的年度投資計(jì)劃和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件；◆必須具有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度；◆必須具有還本付息的能力等?！鋈〉梅康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的條件除了必須符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款條件外，還必須具備以下條件：◆貸款項(xiàng)目必須列入當(dāng)年的開(kāi)發(fā)計(jì)劃；◆必須具備批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件，并經(jīng)過(guò)銀行的項(xiàng)目評(píng)估；◆必須前期工作準(zhǔn)備就緒，落實(shí)施工單位，具備開(kāi)工條件?！鋈〉梅康禺a(chǎn)抵押貸款的條件房地產(chǎn)抵押貸款的對(duì)象是符合條件、具有可抵押的房地產(chǎn)的法人、或者是具有抵押的房地產(chǎn)、并具有完全民事行為能力的自然人。2、債券融資由于公司債券較政府債券風(fēng)險(xiǎn)大，因此其利率要高于政府債券利率。其發(fā)行主體是房地產(chǎn)股份有限公司、國(guó)有獨(dú)資房地產(chǎn)公司和2個(gè)以上國(guó)有企業(yè)或者2個(gè)以上國(guó)有投資主體設(shè)立的房地產(chǎn)有限責(zé)任公司。（1）發(fā)行企業(yè)債券的條件房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券必須符合以下條件：◆企業(yè)規(guī)模達(dá)到國(guó)家規(guī)定的要求；◆企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度符合國(guó)家規(guī)定；具有償債能力；企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益好、發(fā)行債券前連續(xù)三年盈利；◆所籌集的資金用途符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；◆債券利率不得高于國(guó)務(wù)院限定的水平；◆符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他條件；◆符合國(guó)家對(duì)發(fā)行房地產(chǎn)公司債券規(guī)定的特定限制性條件。（2）公司債券的發(fā)行程序■由公司權(quán)力機(jī)構(gòu)作出決定。有限責(zé)任公司或股份有限公司發(fā)行債券由董事會(huì)制定方案，股東大會(huì)或股東會(huì)作出決議；國(guó)有獨(dú)資公司由國(guó)家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或國(guó)家授權(quán)部門(mén)作出決定?！鰣?bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院證券管理部門(mén)批準(zhǔn)。申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提交下列文件：◆公司登記證明；◆公司章程；◆公司債券募集辦法；◆資產(chǎn)評(píng)估和驗(yàn)資報(bào)告?！龉?zhèn)技k法。在債券募集辦法中一般還包括該公司債券經(jīng)證券主管機(jī)關(guān)指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的債券等級(jí)?！鰝袖N(xiāo)機(jī)構(gòu)承銷(xiāo)。股票發(fā)行主體限于房地產(chǎn)股份有限公司，包括已經(jīng)成立的房地產(chǎn)股份有限公司和經(jīng)批準(zhǔn)擬成立的房地產(chǎn)股份有限公司。（1）發(fā)行股票的一般條件◆符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；◆發(fā)行的普通股限于一種，同股同權(quán)；◆發(fā)起人認(rèn)購(gòu)的股本數(shù)不低于股本總額的規(guī)定比例；◆向社會(huì)公眾發(fā)行的部分不低于股本總額的規(guī)定比例；◆證券委規(guī)定的其他條件。

（2）增資擴(kuò)股時(shí)發(fā)行股票除了上述一般條件外，還應(yīng)當(dāng)具備以下條件：◆前一次發(fā)行的股份已募足，并間隔一年以上；◆最近三年連續(xù)盈利，并可向股東支付股利；◆公司預(yù)期利潤(rùn)率可達(dá)同期銀行存款利率；◆證券委規(guī)定的其他條件。3、股票融資（五）資金流動(dòng)計(jì)劃的編制

資金流動(dòng)計(jì)劃是編制資金籌集方案的基礎(chǔ)，其編制步驟如下：（1）編制資金投入計(jì)劃表時(shí)間費(fèi)用123456789101112合計(jì)土地費(fèi)用前期費(fèi)用建安工程費(fèi)用室外配套工程費(fèi)用管理費(fèi)利息不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì)單位：萬(wàn)元

由于稅金在收入實(shí)際時(shí)間同時(shí)發(fā)生，故上表中未列，可以在編制收入計(jì)劃時(shí)直接扣除。（2）編制資金收入計(jì)劃表單位：萬(wàn)元時(shí)間內(nèi)容123456789101112合計(jì)預(yù)售定金銷(xiāo)售收入租金收入合計(jì)

必須注意的是，由于預(yù)期租金、售價(jià)的不確定性較大，因此編制資金收入計(jì)劃表，必須經(jīng)過(guò)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況、市場(chǎng)吸收能力進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的分析。（3）編制資金流動(dòng)計(jì)劃表單位：萬(wàn)元時(shí)間內(nèi)容123456789101112合計(jì)資金投入資金收入差額累計(jì)資金投入累計(jì)資金收入累計(jì)差額表中，資金投入與資金收入的差額與累計(jì)差額分別表示當(dāng)期或累計(jì)的扣除租、售收入后的實(shí)際投入的自有資金或借入資金的數(shù)量，這是判斷必須籌集的資金數(shù)量、時(shí)間、期限的主要依據(jù)。（六）資金成本和籌資風(fēng)險(xiǎn)的度量資金成本是指資金使用者支付給資金所有者的報(bào)酬，也就是資金使用者取得資金使用權(quán)付出的代價(jià)。（1）銀行貸款的資金成本（2）發(fā)行債券的資金成本其中，1、資金成本（3）發(fā)行股票的資金成本發(fā)行的股票份優(yōu)先股和普通股。優(yōu)先股的股利事先確定，固定不變。普通股的股利不確定，逐年變化?！舭l(fā)行優(yōu)先股的資金成本◆發(fā)行普通股的資金成本（4）綜合資金成本一個(gè)企業(yè)可能同時(shí)采用多種籌資方式。所以需要計(jì)算全部資金的成本——綜合資金成本，其計(jì)算公式為：式中，表示綜合資本化率；

為某一個(gè)別資金成本；

表示相應(yīng)的個(gè)別資金占全部資金的比重；

表示資金來(lái)源種類(lèi)。通常我們以各種條件下項(xiàng)目的各種可能的收益額與“期望收益額”的差異程度來(lái)衡量資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)程度。風(fēng)險(xiǎn)程度度量是常用的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)有“期望收益額”、“標(biāo)準(zhǔn)差”和“變異系數(shù)”。（1）期望收益額式中

表示期望收益額；

表示第i種可能結(jié)果底收益額；

表示第i種可能結(jié)果發(fā)生底概率；

表示各種可能結(jié)果底總數(shù)。

2、籌資風(fēng)險(xiǎn)的度量（2）標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)差反映各種可能結(jié)果的收益額偏離期望收益額的綜合差異。標(biāo)準(zhǔn)差一般用表示，其計(jì)算公式如下：（3）變異系數(shù)變異系數(shù)用于比較分析不同的期望收益額的各種資金籌集方案的風(fēng)險(xiǎn)大小。變異系數(shù)一般用表示，其計(jì)算公式如下：【例】假設(shè)有一筆1000萬(wàn)元的投資資金投資于一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中500萬(wàn)元投入住宅開(kāi)發(fā)，500萬(wàn)元投入辦公樓開(kāi)發(fā)。估計(jì)住宅市場(chǎng)好的概率0.7（差為0.3）；辦公樓市場(chǎng)好的概率為0.65（差為0.35），并兩種市場(chǎng)情況下的收益，如下圖表示：計(jì)算此項(xiàng)組合投資資金的期望收益額、標(biāo)準(zhǔn)差和變異系數(shù)?！窘狻?/p>

（1）期望收益額（2）標(biāo)準(zhǔn)差

＝＝（3）變異系數(shù)（七）資金籌資方案的比較具體步驟如下：（1）列出指標(biāo)比較表指標(biāo)方案A方案B方案C安全性X11X21X31經(jīng)濟(jì)性X12X22X32可靠性X13X23X33表中，◆安全性指標(biāo)可由各籌資方案的變異系數(shù)取得；

◆經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)可由各籌資方案的綜合資金成本取得；◆可靠性指標(biāo)可以對(duì)各方案可能的資金落實(shí)程度作估計(jì)打分取得。（2）列出指標(biāo)評(píng)價(jià)值表指標(biāo)各方案的指標(biāo)評(píng)價(jià)值方案A方案B方案C安全性P11P21P31經(jīng)濟(jì)性P12P22P32可靠性P13P23P33對(duì)于安全性、經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)的評(píng)價(jià)值，一般越低越好，所以用調(diào)和平均數(shù)公式計(jì)算：對(duì)于可靠性指標(biāo)的評(píng)價(jià)值，一般越高越好，所以用加權(quán)平均數(shù)公式計(jì)算：（3）列出方案總評(píng)價(jià)分計(jì)算表指標(biāo)權(quán)重各方案的指標(biāo)評(píng)價(jià)分方案A方案B方案C安全性W1P11·W1P21·W1P31·W1經(jīng)濟(jì)性W2P12·W2P22·W2P32·W2可靠性W3P13·W3P23·W3P33·W3評(píng)分合計(jì)1TP1TP2TP3表中，Wj表示第j