營改增-建安地產篇

營改增—建安地產專題培訓

徐風照

2017年3月28日目錄一、建筑業(yè)行業(yè)概況二、建筑業(yè)稅收營改增政策三、建筑業(yè)預繳增值稅政策規(guī)定（一）基本概念建筑業(yè)是專門從事土木工程、房屋建設和設備安裝以及工程勘察設計工作的生產部門。包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)五類一、行業(yè)簡介

（二）建筑施工單位分類按照承包工程企業(yè)的業(yè)務性質和能力分類：

綜合施工及總承包企業(yè)。是指可以為建設工程項目提供設計和施工一體化、全過程服務的建筑企業(yè)。專業(yè)施工企業(yè)。是指專門從事某一項專業(yè)施工生產的企業(yè)，例如樁基工程公司、機械化施工公司、工業(yè)設備安裝公司、給排水工程公司、專業(yè)鋼結構公司、專業(yè)幕墻公司、專業(yè)核工程公司、專業(yè)水利水電、礦山、冶煉、石化工程公司、專業(yè)電力、電子、電信、通信工程公司、專業(yè)市政公用、公路、鐵路、港口、航道、橋梁、隧道、機場工程公司、專業(yè)爆破拆除工程公司等。專項分包公司。是指從事工程施工專項分包活動的勞務型企業(yè)，一般不單獨承包工程，只能為其他企業(yè)提供相關專業(yè)工種施工的勞務，這類企業(yè)規(guī)模小，但數量多。分包的概念：工程分包，是指建筑業(yè)企業(yè)將其所承包的房屋建筑和設施工程中的專業(yè)工程或者勞務作業(yè)發(fā)包給其他建筑業(yè)企業(yè)完成的活動。分包按其性質來說，分為專業(yè)工程分包和勞務作業(yè)分包。（三）建筑施工單位組織結構三級結構（總公司—分公司—項目部）出于區(qū)域管理、專業(yè)管理的需要，在注冊地以外設立分公司，分公司根據管轄范圍在施工地再成立工程項目部，形成“總公司一分公司一項目部”三級管理模式。二級結構（總公司—項目部）一個公司按地區(qū)或按項目部分成若干個事業(yè)部，各事業(yè)部在公司宏觀領導下，擁有完全的經營自主權，實行獨立經營、獨立核算的部門，

直線式結構特點是企業(yè)各級行政單位從上到下實行垂直領導，沒有成立分公司、項目部進行層級管理，小型建筑公司大多采用此類組織結構。

協作式組織結構（掛靠）一些建筑企業(yè)因建筑資質較低，無力開拓市場，往往會依附資質較高的建筑企業(yè)開展業(yè)務（俗稱掛靠經營），這種組織結構稱為公司協作制組織結構。公司與公司之間不存在資本控制關系，均屬于獨立的法人企業(yè)。（四）建筑生產的特點（1）流動性。施工企業(yè)在不同地區(qū)承包工程，工程結束后，施工機械、設備、材料、人員都要隨施工對象坐落位置的變化而遷徙流動。流動性的特點使得建筑施工企業(yè)跨區(qū)域經營的特點非常明顯，注冊地往往和施工所在地不一致，不少大型施工企業(yè)每年有幾十乃至幾百個項目分布在全國各地。不少公路、鐵路、管線、水利施工項目由于施工距離長，一個項目經常橫跨多個省市。

（2）長期性。建筑產品施工過程是一個規(guī)模大、消耗多、周期長的生產性消耗過程。一個大中型建設項目從招投標開始到組織施工、項目驗收、審計決算、維修回訪一個周期往往需要幾年的時間。（3）綜合協作性。隨著專業(yè)化程度的不斷提高，很多工程并不是由一個施工企業(yè)直接去完成的，而是由總承包企業(yè)和多個專業(yè)分包公司和勞務分包公司的綜合體協作完成的。所以，很多工程在施工中存在多種協作關系，有業(yè)主和總承包公司之間的關系，有總承包公司和各分包公司之間的關系以及各分包公司之間的關系

(一）財稅【2016】36號《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（二）國家稅務總局公告2016年第17號關于發(fā)布《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告（三）國家稅務總局公告2016年第23號關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告（發(fā)票開具）二、建筑業(yè)營改增政策

二、建筑業(yè)營改增政策

（一）征稅范圍建筑服務，是指各類建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾、線路、管道、設備等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務活動。包括工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建筑服務

1.工程服務工程服務，是指新建、改建各種建筑物、構筑物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設備或者支柱、操作平臺的按照或者裝設工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結構工程作業(yè)。。

2.安裝服務安裝服務，是指生產設備、動力設備、起重設備、運輸設備、傳動設備、醫(yī)療實驗設備以及其他各種設備、設施的裝配、安置工程作業(yè)，包括與被安裝設備相連的工作臺、梯子、欄桿的裝設工程作業(yè)，以及被安裝設備的絕緣、仿佛、保溫、油漆等工程作業(yè)。固定電話、有限電視、寬帶、水、電、燃氣、暖氣等經營者向用戶收取的安裝費、初裝費、開戶費、擴容費以及類似收費，按照安裝服務繳納增值稅。

3.修繕服務修繕服務，是指對建筑物、構筑物進行修補加固、養(yǎng)護、改善，使之恢復原來的使用價值或延長其使用期限的工程作業(yè)。4.裝飾服務裝飾服務，是指對建筑物、構筑物進行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。

5.其他建筑服務其他建筑服務，是指上列工程作業(yè)以外的各種工程作業(yè)服務，如鉆井（打井）、拆除建筑物或構筑物、平整土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏浚，屬于物流輔助服務-港口碼頭服務）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、砂層等）剝離和清理勞務等工程作業(yè)。

（二）稅率和征收率納稅人提供建筑服務，稅率為11%。納稅人提供建筑服務，征收率為3%。由于增值稅是價外稅，3%的增值稅征收率相當于2.91%的營業(yè)稅稅率二、建筑業(yè)營改增政策

（三）銷售額銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。試點納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。二、建筑業(yè)營改增政策（四）簡易計稅一是按照建筑服務取得的銷售額乘以3%征收率計稅；二是可以實行差額征稅，即以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額；二、建筑業(yè)營改增政策

一般納稅人建筑業(yè)簡易計稅方法的適用范圍包括：以清包工方式提供的建筑服務；為甲供工程提供的建筑服務；為建筑工程老項目提供的建筑服務。小規(guī)模納稅人提供建筑服務，適用簡易計稅方法。

二、建筑業(yè)營改增政策

（1）以清包工方式提供的建筑服務以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需要的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或其他費用的建筑服務。發(fā)包方發(fā)包工程目前主要有設計施工一體化的交鑰匙的總承包方式；有包工包料的施工總承包方式；包工半包料承包方式；包工不包料承包方式等。清包簡單的可以理解為包工不包料承包方式。二、建筑業(yè)營改增政策（2）為甲供工程提供的建筑服務甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由發(fā)包方自行采購的建筑工程。二、建筑業(yè)營改增政策

（3）為建筑工程老項目提供的建筑服務建筑工程老項目，是指：

《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；未取得《建筑工程施工許可證》或《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。二、建筑業(yè)營改增政策（五）建筑業(yè)的差額征稅實施辦法政策規(guī)定：試點納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。建筑企業(yè)采取差額征稅允許從全部價款和價外費用中扣除的價款，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。二、建筑業(yè)營改增政策

上述憑證是指：

（一）從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票。

上述建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票在2016年6月30日前可作為預繳稅款的扣除憑證。

（二）從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項目名稱的增值稅發(fā)票。

（三）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。二、建筑業(yè)營改增政策

（六）納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間1.納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。2.納稅人銷售建筑服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書名合同確定的付款日期的當天；未簽訂書名合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。二、建筑業(yè)營改增政策

（七）納稅地點

1.固定業(yè)戶應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。

2.其他個人提供建筑服務，應當向建筑服務發(fā)生地稅務機關申報納稅。

二、建筑業(yè)營改增政策

（八）納稅期限建筑業(yè)一般納稅人按月申報納稅人。小規(guī)模納稅人按季申報納稅。月度或季度終了后15日內申報納稅。二、建筑業(yè)營改增政策

（一）建筑業(yè)異地經營預繳方式1.一般納稅人異地經營預繳方式（1）一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預征率在建筑服務發(fā)生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。三、建筑業(yè)預繳增值稅規(guī)定

（2）一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發(fā)生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。三、建筑業(yè)預繳增值稅規(guī)定

2.小規(guī)模異地經營預繳方式

試點納稅人中的小規(guī)模納稅人（以下稱小規(guī)模納稅人）跨縣（市）提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發(fā)生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。三、建筑業(yè)預繳增值稅規(guī)定三、建筑業(yè)預繳增值稅規(guī)定納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，按照以下公式計算應預繳稅款：（一）適用一般計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%（二）適用簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%三、建筑業(yè)預繳增值稅規(guī)定

納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，在向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳稅款時，需提交以下資料：（一）《增值稅預繳稅款表》；（二）與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復印件；（三）與分包方簽訂的分包合同原件及復印件；（四）從分包方取得的發(fā)票原件及復印件。三、建筑業(yè)預繳增值稅規(guī)定（二）預繳稅款抵減納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或者計劃單列市）提供建筑服務預繳大于計算應納稅額問題。一般納稅人跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或者計劃單列市）提供建筑服務計算的應納稅額小于已預繳稅額，且差額較大的，由國家稅務總局通知建筑服務發(fā)生地省級稅務機關，在一定時期內暫停預繳增值稅。三、建筑業(yè)預繳增值稅規(guī)定三、建筑業(yè)預繳增值稅規(guī)定

建立預繳稅款臺賬

對跨縣（市、區(qū)）提供的建筑服務，納稅人應自行建立預繳稅款臺賬，區(qū)分不同縣（市、區(qū)）和項目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號碼、已預繳稅款以及預繳稅款的完稅憑證號碼等相關內容，留存?zhèn)洳?。納稅人類別計稅方式銷售額服務發(fā)生地預繳稅款機構所在地小規(guī)模納稅人簡易計稅全部價款和價外費用—分包款預繳稅款=（全部價款和價外費用—分包款）/1.03×3%增值稅不補征、納稅申報一般納稅人簡易計稅（清包、甲供、老合同）全部價款和價外費用—分包款預繳稅款=（全部價款和價外費用—分包款）/1.03×3%增值稅不補征、納稅申報一般計稅全部價款和價外費用預繳稅款=（全部價款和價外費用—分包款）/1.11×2%應納稅額=全部價款和價外費用/1.11×11%—進項稅額三、建筑業(yè)預繳增值稅規(guī)定（三）發(fā)票開具

小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。（全額開票，分包差額征稅）

注意：提供建筑服務，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發(fā)票時，應在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。

三、建筑業(yè)預繳增值稅規(guī)定三、建筑業(yè)預繳增值稅規(guī)定

應向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。

房地產業(yè)相關政策

（一）銷售不動產

既涉及房地產開發(fā)企業(yè)又涉及非房地產開發(fā)企業(yè)。1.房地產開發(fā)企業(yè)：主要政策依據是36號文件基礎上的：國家稅務總局關于發(fā)布《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第18號）房地產業(yè)相關政策（1）差額征稅房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅的，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。公式計算

這個公式明確：當期允許扣除的土地價款是按照實際銷售的面積配比扣除，而不是全額扣除?？鄢龖{證：在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據。建臺賬：一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。簡易征收

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。簡易征收房地產老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。預繳稅款

一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。關于進項稅額

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)模”為依據進行劃分。不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規(guī)模÷房地產項目總建設規(guī)模）納稅義務發(fā)生時間納稅人銷售房地產項目，為發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產權屬變更的當天。

納稅義務發(fā)生時間具體操作：

1、收到預收款：按3%預征率預繳稅款，無需開具增值稅發(fā)票；開具增值稅發(fā)票的，按11%的適用稅率（或5%的征收率）計算應納稅額，并繳納增值稅。2、產權轉移：以當期銷售額和11%的適用稅率（或5%的征收率）計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。納稅義務發(fā)生時間預收款的范圍預收款包括定金（收取后不予退還）、分期取得的款項（首付款、按揭款和尾款等）和全款。

時間點：產權轉移之前誠意金、認籌金等款項因雙方未實現購銷可無償退還，不屬于預收款，無需預繳稅款。納稅申報

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，按（財稅〔2016〕36號第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。納稅申報

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，按（財稅〔2016〕36號第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，