《房地產(chǎn)信托問題研究9000字【論文】》

第9頁共9頁房地產(chǎn)信托問題研究【摘要】：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)，其具有風(fēng)險(xiǎn)性、帶動(dòng)性以及基礎(chǔ)性。且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及政府的重視，房地產(chǎn)行業(yè)資金來源面臨極大挑戰(zhàn)。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)融資主要通過銀行貸款，形式單一且效率不高。因政府重視而不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)政策對(duì)銀行融資難度進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)開發(fā)商開始尋找不同的融資渠道，但是隨著國(guó)家對(duì)這些融資渠道的限制，房地產(chǎn)開發(fā)商資金問題尚未得到實(shí)質(zhì)性的解決。對(duì)于房地產(chǎn)信托公司而言，其運(yùn)營(yíng)中心和風(fēng)險(xiǎn)控制的重點(diǎn)在于，只要健全完善的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，就可以有效地防范業(yè)務(wù)流程向其他金融體系蔓延的風(fēng)險(xiǎn)，保證金融體系的相對(duì)穩(wěn)定。目前，信托業(yè)務(wù)的主要方式是非規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。不同的信任產(chǎn)品對(duì)應(yīng)于不同的交易模型和風(fēng)控措施。然而，當(dāng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，很難從根本上管理風(fēng)險(xiǎn)。我們需要建立一個(gè)更全面、更有效的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。本文首先闡述了房地產(chǎn)信托的意義和背景，然后介紹了房地產(chǎn)信托的相關(guān)理論概念。其次，對(duì)房地產(chǎn)信托公司的基本情況和房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀發(fā)展進(jìn)行了分析，并采用定量和定性的評(píng)價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了分析。結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)管理的案例，對(duì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了實(shí)證分析，得出了防范和化解房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的其他信任模型。最后，根據(jù)信托房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的成因，從三個(gè)方面提出了相應(yīng)的優(yōu)化方法和對(duì)策：一是如何實(shí)現(xiàn)信托產(chǎn)品多元化發(fā)展，二是如何降低財(cái)富管理行業(yè)銷售費(fèi)用，三是加強(qiáng)房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)管理水平?！娟P(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)信托、風(fēng)險(xiǎn)管理、優(yōu)化對(duì)策【正文】：一、緒論（一）研究背景隨著2007年底房地產(chǎn)信托公司的重新注冊(cè)，信托業(yè)進(jìn)入了快速增長(zhǎng)期。2015年資產(chǎn)管理規(guī)模增加到16億。它取代了保險(xiǎn)，成為僅次于銀行的第二大金融支柱。信托業(yè)快速發(fā)展背后是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的縮影，但發(fā)行大量信托也會(huì)導(dǎo)致信托風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生。近幾年來，許多人注重誠(chéng)實(shí)和誠(chéng)信兌現(xiàn)。信托風(fēng)險(xiǎn)問題，特別是在2015股市暴跌中的信托基金，是這一系列問題背后的原因。它不僅是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的一個(gè)問題，也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)博弈和利益追求的問題。房地產(chǎn)信托公司存在現(xiàn)金支付危機(jī)，不僅國(guó)有大型控股公司，也有私人控股公司，什么樣的產(chǎn)業(yè)體系或商業(yè)模式，導(dǎo)致了這種風(fēng)險(xiǎn)事件的爆發(fā)，我們需要深入了解，只知道關(guān)鍵。信托業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可以使信托業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)信托作為一種強(qiáng)有力的金融支持，在現(xiàn)實(shí)行業(yè)中，只有更嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制，才能促進(jìn)實(shí)體行業(yè)的健康有序發(fā)展，也能使信托業(yè)更加值得信賴。近年來，隨著資產(chǎn)管理計(jì)劃的快速發(fā)展，信托管理計(jì)劃的規(guī)模逐漸減少，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)信托的有力對(duì)手。（二）研究意義隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的快速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)信托融資的需求，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制越來越受到人們的關(guān)注。以房地產(chǎn)信托股份有限公司為例，隨著信托業(yè)的歷史進(jìn)程，房地產(chǎn)的發(fā)展也伴隨著一個(gè)新的時(shí)代。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也顯現(xiàn)出來。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展可以探索新的理論和方向，并提出信任。同時(shí)，也為信托業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系和具體安排和部署提供參考和借鑒。二、房地產(chǎn)信托相關(guān)理論概述（一）信托的功能信托作為金融的一部分，具有銀行業(yè)和證券業(yè)的本質(zhì)。價(jià)格調(diào)控、風(fēng)險(xiǎn)管理、咨詢服務(wù)和融資是它們最常見的成就。當(dāng)然，信任最基本的功能是信任、保存、公共利益、增值和傳輸。1信任功能受托人以信托為基礎(chǔ)，將信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受托人，受托人根據(jù)信托目的或者信托目的處分或者管理信托財(cái)產(chǎn)。沒有信任的功能，信任與其他金融部門的差異將消失。這也是信托業(yè)最依賴的職能。對(duì)于客戶來說，這是產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以需要更多的信任。2.保存功能信托的存在不是首先要保證增值，而是要保護(hù)資產(chǎn)。特別是在歐洲和美國(guó)的一些房地產(chǎn)信托中，保全資產(chǎn)是維持受益人生命的第二個(gè)最重要的事情。信任函數(shù)的最重要的功能。歐洲和美國(guó)的許多國(guó)家都通過信任給予孩子或特殊的工作。正式的人口應(yīng)提供足夠的物質(zhì)條件，如教育、生活等，以避免受益人的生活。3.增值功能在保證上述兩個(gè)功能之后，增值功能逐漸成為信任發(fā)展的一個(gè)更重要的功能。隨著社會(huì)生活水平的提高，越來越多的顧客追求利益和利益，不斷提高受益者的生活水平。增值功能是社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)，也是促進(jìn)信任變化的社會(huì)進(jìn)步的標(biāo)志。然而，由于追求增值功能，有必要降低財(cái)產(chǎn)的安全性，增加盈利能力，使信托公司將被迫遭受損失，使其無法實(shí)現(xiàn)保全功能，因此仍存在一定的沖突。4.公益性功能公益性的目的是為慈善事業(yè)、教育事業(yè)和其他公共事業(yè)設(shè)立更多的目的，以及更為獨(dú)特的信任發(fā)展方面。公信力不重視資產(chǎn)的增值或增值。如何將資產(chǎn)運(yùn)用到公益事業(yè)中，如何使公益信托發(fā)揮公益效應(yīng)和效率，而忽視公益效應(yīng)，顯得尤為重要。慈善信托在中國(guó)相對(duì)較小，其運(yùn)作也不盡相同。5.繼承功能這是信托的一個(gè)非常重要的功能，因?yàn)樵谛磐嘘P(guān)系中，委托人和受益人可以通過設(shè)立委托人和最終受益人而導(dǎo)致不同的過程。委托人與受益人之間沒有遺贈(zèng)或者繼承的，繼承人由繼承人繼承，并以信托方式轉(zhuǎn)讓給受托人指定的受益人。同時(shí)，信托本身具有避稅和避稅的功能，更有利于信托的繼承功能。它可以使資產(chǎn)更好地保留，使委托人可以利用信托的繼承功能來維護(hù)自己的利益。（二）房地產(chǎn)信托理論房地產(chǎn)信托通常指的是資本信托和投資房地產(chǎn)的投資者及其相關(guān)資產(chǎn)。也就是說，信托投資公司發(fā)揮專業(yè)的金融優(yōu)勢(shì)，開發(fā)合適的信托計(jì)劃籌集資金。與委托人或投資者簽訂信托投資合同，委托人或出資人合法出資。房地產(chǎn)開發(fā)公司從事房地產(chǎn)開發(fā)或相關(guān)房地產(chǎn)投資活動(dòng)。真正的認(rèn)識(shí)是房地產(chǎn)信托公司投資業(yè)務(wù)中最重要的部分。房地產(chǎn)信托公司以信托計(jì)劃籌集兩個(gè)或兩個(gè)以上的資金，以房地產(chǎn)信托公司的名義以房地產(chǎn)信托公司名義開發(fā)或關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資作為主要投資對(duì)象，是在信托到期日管理、使用和處置信托基金、分配信托收入的金融投資行為。房地產(chǎn)信托的主要特點(diǎn)包括：1.風(fēng)險(xiǎn)隔離受托人的金融資產(chǎn)被委托給房地產(chǎn)信托公司進(jìn)行保管和投資。信托財(cái)產(chǎn)屬于風(fēng)險(xiǎn)或損失時(shí)，不影響受托人本身的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使受托人和受托人在受托人、受托人、受托人和不動(dòng)產(chǎn)信托公司之間建立特殊的自然屏障。2.權(quán)益重組受益人的財(cái)產(chǎn)權(quán)和所有者的財(cái)產(chǎn)權(quán)是打破傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)代信托。該模型應(yīng)運(yùn)而生。客戶集中管理受益人的財(cái)產(chǎn)，并將收益分配給受益人。行為是資源整合的反映。3.第三方管理受托人按照受托人提供的資產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一管理，聘請(qǐng)專業(yè)投資隊(duì)伍。資產(chǎn)投資于特定行業(yè)和企業(yè)，以實(shí)現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)的增值。（三）我國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)管理概述1.行業(yè)資產(chǎn)管理現(xiàn)狀我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)從快速增長(zhǎng)到穩(wěn)定的階段。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，沒有股利制度。通過獨(dú)特的跨市場(chǎng)投資許可證，很難維持這種傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展。但存在增長(zhǎng)緩慢、業(yè)績(jī)下降、風(fēng)險(xiǎn)上升等問題。因而房地產(chǎn)信托提高自身管理能力迫在眉睫。由于中國(guó)特殊的國(guó)情和金融發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)也被顛倒了。2008年當(dāng)全球金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)，中國(guó)把經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)放在房地產(chǎn)上。業(yè)內(nèi)人士和采取措施大力推進(jìn)：一是刺激人們對(duì)房地產(chǎn)的需求；二是穩(wěn)定住房。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。第三，出臺(tái)了許多激勵(lì)政策，以穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。鼓勵(lì)政策比支持政策更重要。大的政策，但下降仍然相對(duì)較大。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開國(guó)家的宏觀調(diào)控。如果產(chǎn)業(yè)要有一個(gè)正常、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展環(huán)境，就需要宏觀經(jīng)濟(jì)政策來利用自身的變化。但當(dāng)政策發(fā)生變化時(shí)，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期和規(guī)律性就會(huì)存在。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增大，行業(yè)波動(dòng)加劇，影響金融業(yè)，形成更大的風(fēng)險(xiǎn)。自2016年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的信托基金投資一直呈下降趨勢(shì)。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口越來越大。房地產(chǎn)信托在房地產(chǎn)價(jià)格中起到了重要作用。在過去的一年里，更多的融資渠道急劇上升。信托基金模式應(yīng)用和跨市場(chǎng)配置的靈活運(yùn)行機(jī)制是信托業(yè)“過境”的競(jìng)爭(zhēng)策略。中國(guó)經(jīng)濟(jì)深度調(diào)整和信托業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì)穩(wěn)步上升，行業(yè)整體水平平穩(wěn)運(yùn)行。與此同時(shí)，信托資產(chǎn)的規(guī)模也因房地產(chǎn)的增長(zhǎng)而下降。根據(jù)多項(xiàng)指標(biāo)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變，金融業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整和信托風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生，信托業(yè)應(yīng)該花時(shí)間來評(píng)估形勢(shì)。2.行業(yè)管理模式（1）債權(quán)的類型房地產(chǎn)開發(fā)商以房地產(chǎn)投資為主要標(biāo)準(zhǔn)，與房地產(chǎn)信托公司簽訂信托貸款合同，以房地產(chǎn)信托公司為受托人，設(shè)立大投資者的資金，直接向房地產(chǎn)中介貸款。房地產(chǎn)開發(fā)人按照貸款合同約定的期限和利率，在信托計(jì)劃支付的當(dāng)天一次性支付信托的本金和利息。根據(jù)與投資者簽訂的投資協(xié)議，房地產(chǎn)信托公司將按照約定的分配比例向投資者支付全部本金和利息。（2）股權(quán)類型在信托投資運(yùn)作實(shí)踐中，股權(quán)大多以“明股和實(shí)債”為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)商以房地產(chǎn)投資為主要標(biāo)準(zhǔn)，與房地產(chǎn)信托公司簽訂信托投資合同。作為受托人，房地產(chǎn)信托公司作為受托人的基金，通過開發(fā)商的合并、資本的增加和股票的擴(kuò)張、房地產(chǎn)公司的母公司或?qū)嶋H控制人來注入資金。在信托被清算后，諾夫以一定的價(jià)格買下了房地產(chǎn)信托公司的項(xiàng)目公司股權(quán)。從根本上講，房地產(chǎn)信托公司通過控制項(xiàng)目公司股權(quán)的形式，達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。最后，在不獲得股權(quán)投資收益的情況下，可以實(shí)現(xiàn)財(cái)政投資收益。（3）層間融資中層融資結(jié)合了上述兩種創(chuàng)新融資模式，即債務(wù)型和股權(quán)型。這種模式更加靈活，滿足信托業(yè)的融資需求，也符合監(jiān)管要求。同時(shí)，由于信托業(yè)的不斷發(fā)展，為了滿足信托業(yè)的融資需求，發(fā)展了多種融資方式，支持了房地產(chǎn)業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展，滿足了房地產(chǎn)行業(yè)的需求。他對(duì)金融和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了開發(fā)。三、房地產(chǎn)信托公司發(fā)展現(xiàn)狀——以保利房地產(chǎn)信托為例（一）保利房地產(chǎn)信托基本介紹保利地產(chǎn)是一家由國(guó)務(wù)院直屬的大型中央企業(yè)，是由保利集團(tuán)控制的大型公司，成立于1992年，形成了“保利”品牌，在市場(chǎng)上享有良好聲譽(yù)，是我國(guó)較早從事不動(dòng)產(chǎn)投資的企業(yè)之一。在發(fā)展過程中，其雄厚的資本實(shí)力，豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和穩(wěn)定的長(zhǎng)期盈利能力在2017年的福布斯世界排名中排名第269位。在投資，開發(fā)，運(yùn)營(yíng)和整合資源的過程中，保利地產(chǎn)注重國(guó)際聯(lián)絡(luò)，廣泛的業(yè)務(wù)分布以及跨不同客戶群的產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確性，創(chuàng)建自有品牌系統(tǒng)并注重承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，也曾很多次承擔(dān)城市改造、租賃住房經(jīng)營(yíng)、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目。保利房地產(chǎn)既屬于該行業(yè)的領(lǐng)先公司，又隸屬中央，其業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)具有行業(yè)領(lǐng)先和領(lǐng)先的作用，多年來在中國(guó)其他房地產(chǎn)行業(yè)的城市化和現(xiàn)代化中發(fā)揮了積極的示范作用。（二）保利房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀保利房地產(chǎn)屬于股份制企業(yè)，屬于保利集團(tuán),這就是保利集團(tuán)雄厚的資金實(shí)力的代表行業(yè)。近年來，保利房地產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)和市場(chǎng)份額迅速增加。然而，保利房地產(chǎn)公司仍然面臨著許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如新老員工的低效和低效，以及公司的分布。系統(tǒng)沒有及時(shí)升級(jí)，程序系統(tǒng)相對(duì)落后。顯然，這些問題可以通過不斷的訓(xùn)練和優(yōu)化來改進(jìn)和完善。由于內(nèi)部控制或外部因素的影響，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)必須有效地處理操作風(fēng)險(xiǎn)。近年來，公司采取各種措施控制操作風(fēng)險(xiǎn)，將其損失降到最低水平，并取得了一定成效。保利房地產(chǎn)信托的最大風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、匯率、政策等。宏觀調(diào)控與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)。由于這些金融指標(biāo)的不確定性和動(dòng)態(tài)變化，信托的外匯資產(chǎn)和信用貸款都受到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的威脅。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大的情況下，保利房地產(chǎn)信托公司不斷調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，交易管理規(guī)模和投資信托資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，融資信托資產(chǎn)管理規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。四、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托管理存在的主要問題（一）產(chǎn)品設(shè)計(jì)過于單一，資金投向過于集中當(dāng)房地產(chǎn)信托公司設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)，固定收益產(chǎn)品一直是主力軍。中國(guó)信托業(yè)的發(fā)展是影子銀行的縮影。2014年末，隨著股市上漲，浮動(dòng)收益產(chǎn)品增多。固定收益產(chǎn)品主要是結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，主要基于優(yōu)先權(quán)。信托大多來源于充足的銀行貸款，使得公司融資從銀行轉(zhuǎn)移到信托，因此產(chǎn)品設(shè)計(jì)并不十分復(fù)雜。此外，由于房地產(chǎn)信托公司在地方政府或國(guó)有企業(yè)的轉(zhuǎn)型以及對(duì)地方政府融資的巨大需求，產(chǎn)品設(shè)計(jì)需要更為簡(jiǎn)單明了，以滿足當(dāng)?shù)厝嗣裎瘑T會(huì)金融擔(dān)保A的要求。尤迪委員會(huì)目前，信托產(chǎn)品的存在期一般為1-2年，這也導(dǎo)致了信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)中產(chǎn)品的及時(shí)性。此外，由于信托產(chǎn)品的收益普遍較高，行業(yè)所能承受的融資成本相對(duì)較小。同時(shí)，金融家的信任度要求很高，因此更多的行業(yè)不能允許融資，因此信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過于單一，因?yàn)樾袠I(yè)過于狹窄。資本池業(yè)務(wù)規(guī)模過大，即非標(biāo)業(yè)務(wù)。因?yàn)榛鸪貥I(yè)務(wù)無法獲得準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，根據(jù)中國(guó)金融信托公司發(fā)布的2015個(gè)新的融金項(xiàng)目，有短、一天、長(zhǎng)、一年。預(yù)計(jì)其資本池至少有1500億家。這不是上海信托的現(xiàn)金、利潤(rùn)和紅寶石產(chǎn)品。投資周期為1～2年，產(chǎn)品收率為6%。上海信托的資本池約為8元，無論時(shí)間還是收入，貨幣信托的資本池更接近于貨幣基金的類型。這種資本池業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大，不利于行業(yè)的發(fā)展。資金也可以使幾家企業(yè)融資低于信托標(biāo)準(zhǔn)，或者存在內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易的風(fēng)險(xiǎn)。基金池業(yè)務(wù)有利于房地產(chǎn)信托的管理，是增加房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)處置的一種方式，但對(duì)基金池的客戶不好。這些決定更多的是在房地產(chǎn)信托，而不是委托，所以我們必須小心資本池業(yè)務(wù)。雖然上海信托和中信信托近年來逐漸探索家族信托等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，但成效甚微。因?yàn)樵诩易逍湃蔚脑O(shè)計(jì)中，我們需要考慮政策因素、國(guó)內(nèi)外法律因素、家庭內(nèi)部因素等，所以我們一直無法與國(guó)外的信托模式相匹配。過于單一的產(chǎn)品設(shè)計(jì)會(huì)導(dǎo)致信托業(yè)作為銀行的重復(fù)作用，并不能反映信托牌照的多樣性。同時(shí)，也將導(dǎo)致房地產(chǎn)信托的簡(jiǎn)單而粗略地攫取，降低融資公司的融資成本，減少房地產(chǎn)信托公司對(duì)金融家的監(jiān)管。產(chǎn)品設(shè)計(jì)的多樣性將使信托業(yè)越來越活躍，減緩其他行業(yè)的融資需求。近年來中信信托的土地出讓和中國(guó)信托業(yè)的電影信托在行業(yè)中都是創(chuàng)新的，但也是一個(gè)探索的過程，沒有更多的追隨者。（二）財(cái)富管理參差不齊，專業(yè)性不足財(cái)富管理人員的招聘要求各不相同。目前，財(cái)富管理行業(yè)的銷售主體是房地產(chǎn)信托公司的財(cái)富管理中心和外部財(cái)富公司，房地產(chǎn)信托公司財(cái)富管理中心的平均教育和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)均優(yōu)于外部的會(huì)計(jì)公司，但這兩種類型的COM機(jī)構(gòu)并不是完全孤立的，而是P共同利益的訴訟。房地產(chǎn)信托公司財(cái)富管理中心的遴選標(biāo)準(zhǔn)是三年以上的學(xué)士學(xué)位和財(cái)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。大型財(cái)富公司的篩選標(biāo)準(zhǔn)是基于大學(xué)學(xué)位和一年以上的財(cái)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。一些中小企業(yè)不需要人員資格或良好的管理培訓(xùn)管理。在試用期內(nèi)，適者生存更大。房地產(chǎn)信托的銷售人員缺乏專業(yè)精神。由于房地產(chǎn)信托的銷售普遍較高，信托財(cái)富管理中心約為0.1%至0.5%家，財(cái)富公司約占0。4%—2%，根據(jù)不同的項(xiàng)目，持續(xù)時(shí)間是不同的，所以很多人蜂擁而至。銷售人員更多地考慮如何獲得自己的報(bào)酬，風(fēng)險(xiǎn)越小，信任產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)就越大。他們沒有充分告知受托人的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐坏┬磐挟a(chǎn)品發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，責(zé)任可以完全轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)信托公司。這種管理風(fēng)險(xiǎn)會(huì)使客戶失去對(duì)信托業(yè)的信任，也會(huì)導(dǎo)致銷售人員在營(yíng)銷過程中過分追求自身利益，忽視產(chǎn)品是否適合客戶。信托業(yè)在房地產(chǎn)信托銷售管理方面仍處于空白狀態(tài)。雖然相關(guān)法律明確要求房地產(chǎn)信托銷售不進(jìn)行，但不能改變現(xiàn)狀。近年來，盡管銀行貸款利率的下降和房地產(chǎn)業(yè)的萎縮，房地產(chǎn)信托的銷售一直在下降，但仍不能改變整個(gè)行業(yè)的氛圍。房地產(chǎn)信托的銷售管理沒有嚴(yán)格的要求。整個(gè)房地產(chǎn)信托的銷售尚未進(jìn)入門檻，導(dǎo)致個(gè)人和企業(yè)自由進(jìn)入行業(yè)。這也不利于政府監(jiān)管，房地產(chǎn)信托公司和銷售公司沒有良好的標(biāo)準(zhǔn)。雖然許多房地產(chǎn)信托公司有一個(gè)白名單的審計(jì)銷售公司，有很多情況下，銷售公司和信托經(jīng)理有個(gè)人關(guān)系，以獲得信托銷售，然后從承銷到分配給其他個(gè)人或公司。這是鋁。目前房地產(chǎn)信托銷售管理混亂。原因。目前，房地產(chǎn)信托銷售并不局限于公司的許可證，沒有個(gè)人資格，也導(dǎo)致門檻太低、超額支付和羊群效應(yīng)。（三）投資決策不審慎，風(fēng)險(xiǎn)管理不嚴(yán)格投資決策的波動(dòng)和企業(yè)的利益將導(dǎo)致缺乏審慎的投資決策。雖然房地產(chǎn)信托公司在產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中有很多步驟，但主要是由投資管理部門的風(fēng)險(xiǎn)管理部門和法律部門審查，然后是由SENI組成的風(fēng)控委員會(huì)。或高管，將作出最終決定。但每個(gè)房地產(chǎn)信托公司都有不同的風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)格，受到高層領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)績(jī)指標(biāo)和年終獎(jiǎng)的影響，在審計(jì)過程中會(huì)出現(xiàn)很多問題。許多房地產(chǎn)信托公司一直在出售他們的產(chǎn)品，即使他們還沒有通過風(fēng)力控制或風(fēng)力控制。這些都是管理風(fēng)險(xiǎn)。如何在投資決策中做出正確的決策，嚴(yán)格管理風(fēng)險(xiǎn)管理，可以避免這些風(fēng)險(xiǎn)。投資決策不謹(jǐn)慎，更多體現(xiàn)在多浮動(dòng)收益產(chǎn)品，尤其是證券。在市場(chǎng)上信任產(chǎn)品。許多信托產(chǎn)品由外部公司積極管理，并由房地產(chǎn)信托公司設(shè)計(jì)和出售。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，房地產(chǎn)信托公司只能考察外部公司人員的資質(zhì)和歷史業(yè)績(jī)，無法預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)。因此，它更多的是基于外部公司提供的數(shù)據(jù)，而不是基于它們的真實(shí)性。而且往往在銷售過程中，通過合理的數(shù)據(jù)處理誤導(dǎo)委托人，這很容易導(dǎo)致客戶流失。在積極管理外部公司的過程中，缺乏投資決策權(quán)，無法及時(shí)保護(hù)委托人的資金安全。信托管理的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)信托的信任度降低和客戶流失。近年來，尤其是2015年6月，由于證券市場(chǎng)投資不當(dāng)，大量的信托產(chǎn)品沒有得到保全。因此，房地產(chǎn)信托公司在投資決策中缺乏對(duì)外部公司主動(dòng)管理的控制。這是我們需要處理的管理風(fēng)險(xiǎn)。五、房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展管理優(yōu)化對(duì)策（一）信托產(chǎn)品多元化發(fā)展，資金投向也更加分散信托產(chǎn)品多元化是房地產(chǎn)信托公司迫切需要突破的問題。信托許可證的優(yōu)點(diǎn)尚未充分發(fā)展。作為一個(gè)可以跨越資金、資本和產(chǎn)業(yè)的金融子行業(yè)，如何充分發(fā)揮牌照優(yōu)勢(shì)是房地產(chǎn)信托公司的主體和信托產(chǎn)品多元化的基礎(chǔ)。美國(guó)的特點(diǎn)是證券信托。英國(guó)的特點(diǎn)是個(gè)人信任。我們應(yīng)該互相學(xué)習(xí)。無論是證券信托還是個(gè)人信托，它在中國(guó)信托業(yè)的發(fā)展中都是一個(gè)相對(duì)陌生的領(lǐng)域。為了避免信托作為影子銀行的角色，是目前亟待解決的問題。房地產(chǎn)信托公司應(yīng)積極嘗試各種信托業(yè)務(wù)，包括土地轉(zhuǎn)讓信托、證券信托、娛樂信托、鐵路信托、家庭信托、消費(fèi)者信托和公益信托。房地產(chǎn)信托公司應(yīng)做好信托業(yè)務(wù)的歸還工作。它不僅可以利用信托作為掙錢的手段，而不是其繼承的意義，而且在短暫的嘗試之后，也無法感受到利潤(rùn)的困難或停滯。產(chǎn)品多樣化的功能不僅降低了房地產(chǎn)信托公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且優(yōu)化了受托人的產(chǎn)品配置。房地產(chǎn)信托公司的資本池業(yè)務(wù)應(yīng)該大大減少，資本池和類似的信托產(chǎn)品應(yīng)該大大減少。其目的是降低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目與資金池對(duì)接的可能性，降低信托產(chǎn)品來源的復(fù)雜性，避免降低信托投資門檻的可能性。信托公司可以建立更純粹的伙伴關(guān)系。從現(xiàn)實(shí)意義上講，它可以豐富傭金的各種需求，同時(shí)也使房地產(chǎn)信托公司得以自我轉(zhuǎn)型。資本投資的分散也有助于規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國(guó)主要集中在五大投資領(lǐng)域，如工商企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、證券、房地產(chǎn)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。五個(gè)行業(yè)占信托管理規(guī)模的87.44%，充分體現(xiàn)了高集中度。我們應(yīng)該借鑒美國(guó)信托業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展個(gè)人信托和企業(yè)信托，充分利用信托平臺(tái)的資源。信托基金的分權(quán)也有利于信托業(yè)的更穩(wěn)定發(fā)展，不受五大投資方向的限制。房地產(chǎn)信托管理者必須有充分的理解和大膽的投資創(chuàng)新。否則，只會(huì)導(dǎo)致行業(yè)的衰落。（二）降低財(cái)富管理行業(yè)銷售費(fèi)用，提高銷售管控水平一方面，通過互聯(lián)網(wǎng)銷售等新渠道來降低整個(gè)財(cái)富管理行業(yè)的銷售成本，提高銷售額。銷售人員的專業(yè)服務(wù)能力和服務(wù)意識(shí)。將銷售成本降低到一個(gè)更合理的范圍是有益的。厘清財(cái)富管理的困惑，避免銷售人員忽視利益，忽視顧客。創(chuàng)造新的渠道，必須遵守法律的規(guī)定，開辟新的渠道是房地產(chǎn)信托銷售發(fā)展的必然方向。規(guī)范房地產(chǎn)信托銷售體系，降低銷售費(fèi)用。由于銷售成本高，房地產(chǎn)信托公司的財(cái)務(wù)管理將受到銷售人員的約束，房地產(chǎn)信托公司的利潤(rùn)將被銷售人員吃掉。同時(shí)，房地產(chǎn)信托的銷售人員在銷售過程中可能會(huì)產(chǎn)生不良的資金，從而給客戶帶來產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)信托的高成本將導(dǎo)致融資成本的增加，這最終會(huì)損害融資企業(yè)的運(yùn)作。一旦真正的行業(yè)陷入衰退，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)信托公司的風(fēng)險(xiǎn).另一方面，提高銷售管理水平和控制水平。視頻認(rèn)證或記錄應(yīng)用于所有產(chǎn)品。和其他嚴(yán)格的銷售程序，以確?？蛻糁蕾?gòu)買信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，但也保證它是委員會(huì)。受托人自己購(gòu)買了信托產(chǎn)品。在銷售控制過程中也需要與客戶保持一致。投資者進(jìn)行嚴(yán)格的審計(jì)，包括金融資產(chǎn)的證明，以避免不遵守信托法的投資者。銷售管理松懈，很容易導(dǎo)致最不合格的本金。最后，我們承擔(dān)不起相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，造成了一系列的事故。因此，提高銷售管理水平是降低銷售管理水平的關(guān)鍵。（三）審慎投資決策，嚴(yán)格進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理首先，要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)信托公司的治理結(jié)構(gòu)，完善信托風(fēng)險(xiǎn)隔離制度。風(fēng)控制器與產(chǎn)品設(shè)計(jì)者分離，產(chǎn)品設(shè)計(jì)者與背景隔離，風(fēng)控的領(lǐng)導(dǎo)者與企業(yè)管理分離。為了避免風(fēng)控人員的風(fēng)險(xiǎn)管理，如風(fēng)控不嚴(yán)，投資決策是錯(cuò)誤的。同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)信托公司的風(fēng)控制度，避免許多項(xiàng)目尚未得到滿足，出現(xiàn)在銷售市場(chǎng)上。其次，房地產(chǎn)信托公司應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)“獨(dú)立審批人”的工作。除了內(nèi)部風(fēng)控系統(tǒng)外，我們