標桿房企高端精裝樓盤項目后評估報告財務評價

前言XX項目是浙江省XX投資集團和XX房地產(chǎn)集團XX項目后的第二個合作項目，也是雙方股東集團在華東地區(qū)首個實施全精裝修交付的法式電梯官邸公寓，通過3年的打造，目前XX項目已成為國內(nèi)知名的低密度高端精裝樓盤。作為雙方集團公司的在XX板塊首個建設完成且圓滿完成銷售的全精裝修高端物業(yè)項目，錘煉了XX城團隊建設高端品牌的經(jīng)驗。通過徹底梳理反思項目前期可研、規(guī)劃、工程、銷售等開發(fā)各階段工作，對后續(xù)項目拓展和營建具有重大的參考價值。XX項目用地于2005年5月13日由浙江XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過公開招標方式競得，同年9月成立浙江XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，應董事會要求，由翡翠城團隊負責營造開發(fā)。項目于2006年5月正式動工，2007年10月一期官邸開盤，2009年5月底全面交付入伙，2010年8月基本完成稅務清算工作。雖然05年9月接手XX項目時，正處于國家宏觀調(diào)控后杭州房地產(chǎn)市場長期低迷的形勢，但在XX項目的經(jīng)營開發(fā)過程中，XXXX公司團隊思路清晰，重點明確，緊抓目標項目定位、客戶營銷和前期報建三條主線，成功樹立項目在同類型產(chǎn)品的標志性地位。一是準確定位項目檔次，在解決容積率的同時做大面積大進深的精裝修差異化產(chǎn)品，充分挖掘項目價值，以高端項目支撐高房價。二是踏準銷售的最佳時點，做好優(yōu)質(zhì)客戶的維護，在07年房地產(chǎn)回暖之際，果斷決策提前開盤，快速回籠資金。三是克服規(guī)劃限高、地鐵輕軌穿越、90/70新政和3#路建設等前期規(guī)劃報建壁壘，為項目順利開展掃清障礙。同時由于項目土地成本較高，在成本控制方面加大了管控力度，注重投入產(chǎn)出效益比，以確保項目有良好的經(jīng)濟效益。綜合項目品牌塑造、盈利能力、品質(zhì)營造、銷售策劃、團隊建設等各方面的表現(xiàn)，XX項目應該是圓滿成功的。通過回顧XX項目開發(fā)的全過程，客觀評價項目得失，總結成功經(jīng)驗和反思不足之處，希望能為浙江鐵路集團和XX集團今后開發(fā)類似項目提供一定的借鑒。核心內(nèi)容提要一、項目投資管理評估由于XX項目的土地成本較高、原始地形南高北低加之規(guī)劃限高，為做足容積率，經(jīng)反復論證最終定位為高檔精裝修法式平層官邸大宅。經(jīng)過3年半的經(jīng)營建設，目前XX項目在業(yè)界品牌認可度高，交付1年多，入住率達到50%，除50個車位外全部房源已基本銷售完畢，資金回籠迅速，各項財務指標表現(xiàn)優(yōu)良，項目總體是成功的。二、項目財務成本管理評估XX項目收入指標完成良好，收入增幅超過成本增加幅度，使得銷售收入增加而帶來的效益得到體現(xiàn)，項目超額實現(xiàn)了股東雙方的投資預期，是高投資高利潤的一個項目。但加強成本控制,特別是從各個環(huán)節(jié)加強工程成本的控制仍然是項目開發(fā)過程中的重要工作,要總結經(jīng)驗,做到以成本預算表為剛性控制大綱，完善成本預警體系,提高成本控制水平。建議稅務籌劃要提前介入項目前期策劃和設計，全過程管控，提前做好項目稅務清算的各項準備工作。三、項目規(guī)劃設計工作評估本項目規(guī)劃設計工作緊密結合市場定位，在江南地區(qū)首創(chuàng)法式高端全裝修低密度平層官邸公寓這類住宅產(chǎn)品,掀起了省內(nèi)高端低密度樓盤的法式全石材干掛外立面的風潮，在項目的概念策劃、規(guī)劃布局、單體研究、成本控制等方面取得了一定的成績，積累了寶貴經(jīng)驗并得到了客戶、市場和行業(yè)的認可。四、項目前期工作評估XX項目在前期報建上通過公司經(jīng)營班子和團隊上下的不懈努力，克服了西溪濕地限高18米黃海高程對做足容積率和整體規(guī)劃的不利限制、天目山路輕軌噪音對住宅環(huán)評的障礙、東側3號市政道路未能由政府牽頭先行建設、項目90平米以下小戶型由酒店式公寓承擔，比例不足部分由麗江公寓異地解決等諸多困難，為項目的順利推進起到了保駕護航的作用。五、項目營銷工作評估本項目營銷工作的重點是準確進行目標客戶定位和產(chǎn)品定位；準確判斷市場形勢，一期官邸大宅果斷提前開盤形成市場追捧，營造項目熱銷氛圍，充分利用產(chǎn)品高端定位和XX品牌提高銷售價格；在面對08年宏觀調(diào)控時，能及時快速地調(diào)整銷售策略，按計劃3年完成銷售任務。由于準確做到了各類目標客戶定位、產(chǎn)品定位及價格差異化定位，從營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機的選擇、價格策略的制訂等大方向來看，XX項目整體運營及操作較為成功。官邸精裝修住宅的成功銷售，改變了杭州市場對西溪版塊高端住宅區(qū)的觀念，奠定與鞏固了精裝大戶型公寓市場領導者的地位；酒店式公寓的銷售積累了大量市場需求和實際經(jīng)驗，同時更清晰的認識到稅務籌劃先期介入的重要性。六、項目工程管理評估XX項目開發(fā)周期總體控制符合計劃要求，工程建設周期為一期30個月，二期為23個月。XX項目作為全精裝修交付的住宅項目，面對戶型多樣，外立面復雜，質(zhì)量要求高的特點和難點，工程營造能克服重重困難做到按期竣工備案和入伙，工程進度控制總體比較成功。但從簽訂土地出讓合同到一期正式開工長達18個月，較大影響了整個項目合理開發(fā)周期安排。XX官邸和酒店式公寓的精裝修管理具有分包多，時間緊，成品保護困難等特點，通過實施裝修主包制、現(xiàn)場管理高效靈活等方法，較好的實現(xiàn)了工程管理和質(zhì)量控制，為今后裝修工程提供了寶貴經(jīng)驗。工程管理中采用了樣板區(qū)現(xiàn)行的做法，針對樓幢多、作業(yè)面廣的特點，通過樣板區(qū)的施工，為大面積施工后的工程管理和質(zhì)量控制提供經(jīng)驗。七、項目團隊建設評估XX項目是翡翠城團隊從單一項目建設向集團化管理轉變的契機。由于中途XX集團因結轉利潤的要求提出希望項目于2008年底交付，工程管理系統(tǒng)經(jīng)受住了巨大的壓力，付出了艱巨的努力。通過XX這樣的高端項目的錘煉，磨合出一支能吃苦打硬仗、凝聚力強的隊伍，培養(yǎng)了一批工程、精裝修、財務和成本管理的專業(yè)人才。目錄第一章項目概況一、項目情況簡述二、項目總投資三、項目開發(fā)主要合作單位四、項目開發(fā)大事記第二章項目開發(fā)主要環(huán)節(jié)回顧和總結一、項目策劃定位二、項目設計管理三、前期報批管理四、項目銷售管理五、項目工程管理六、項目成本管理七、客戶服務管理八、項目竣工交付九、項目財務管理十、項目經(jīng)營管理第三章、項目總結評價第四章、對類似項目開發(fā)和集團后評估工作的建議第一章項目概況一、項目情況簡述浙江XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2005年5月13日經(jīng)過13輪激烈的書面競價，以公開競買的方式競得杭政儲出【2005】2號地塊，地塊系住宅含公建配套和公共設施用地。后經(jīng)集團董事會斟酌再三，決定與XX集團合作開發(fā)本地塊，于2005年9月組建浙江XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本金5000萬元，XX集團占股比45%，由翡翠城項目團隊負責營造。并取“西溪且留下”之意，命名為XX。1、項目區(qū)位和地理位置XX項目隸屬西溪板塊，位于西湖區(qū)西溪國家濕地正南側，東至浙江XX科技集團有限公司，南至杭州大自然磁帶廠，西至中國人民解放軍73021部隊，北至天目山路。項目周邊主要的配套設施有留下西湖高級中學、規(guī)劃中小學及醫(yī)院。5-10分鐘車程內(nèi)的配套有：學校：星洲求是小學、文新小學、育華小學、育華中學、留下西湖高級中學、杭州第十五中學；幼兒園：育華幼兒園、杭州省級機關府苑幼兒園等；休閑購物：集新華書店、UME影院、銀樂迪KTV、物美超市、購物、餐飲、游樂園等為一體的西城廣場；五星級酒店：西溪XX酒店和喜來登酒店。留莊項目區(qū)位圖留莊項目區(qū)位圖項目原始地貌:地塊西南角地塊西南角地塊東北角地塊東北角2、規(guī)劃指標杭政儲出【2005】2號地塊出讓的規(guī)劃總用地面積為51062㎡（折合76.6畝），規(guī)劃指標為容積率1.1-1.3，即可建地上面積區(qū)間為51062-66380平米，限高黃海高程18米，建筑密度≤37%，綠化率≥25%。3、項目建設規(guī)模XX項目由14幢建筑單體組成，1-9號樓為120套平層官邸公寓，10-13號樓為229套酒店式公寓，一層人防地下室面積為19576平米，地下車位344個，地上車位8個，車位配比為1：1.02。容積率地上建筑面積（平平米）地下建筑面積（平平米）地上可售面積（平平米）樓面地價（元/平米）規(guī)劃指標51062-6663807547-98112報建指標1.175996017607541578356實測面積1.155862319576531788546注：本表的樓面地價按地價款5.01億元計算，理論最低的樓面地價7547元/平米。項目不可售面積10480㎡（包括會所、酒店、多功能廳、物管用房、經(jīng)營用房、人防設施、自行車庫等）。4、規(guī)劃布局XX項目的總平圖：總平面的布局以會所和泳池景觀為中心和軸線,布置各個組團。住宅的布局強調(diào)圍合式組團布局，同時通過不同戶型的錯落組合，打破組團封閉的形式，把中心綠化、自然風景引入到組團之中，使每戶獲得最大范圍的景觀。酒店式公寓布置在小區(qū)北側，北可盡攬西溪濕地盛景，同時遮擋天目山路部分行車噪音。會所布置在東側入口廣場，是業(yè)主進入整個小區(qū)的公共客廳和相互交流的主要空間。5、項目產(chǎn)品描述XX項目各樓幢均設電梯，包含兩種精裝修產(chǎn)品類型：260平米-430平米的平層層官邸大宅和公建配套的拎包入住型產(chǎn)權式酒店公寓。是繼北京御園后，在華東地區(qū)的首個圓廳十字戶型平層官邸大宅項目。XX共設有4個地下室，園區(qū)還配備獨立4000多平米的2層豪華會所，是杭州極為少見的低層、低密度、豪華全精裝修高尚住宅區(qū)。6、項目開發(fā)周期XX于2005年5月13日與杭州市國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，截止到2009年5月30日XX全面入伙交付，項目XX總周期為4年，共計47個月。其中一期4-9號樓開工時間06年12年28日，施工周期為2年零6個月，二期包括會所、1-3號樓以及10-13號樓，開工時間2007年6月12日，施工周期為1年零11個月。二、項目總投資1、項目立項決策批復投資8億元，所需資金自籌解決。其中項目土地中標價為50100萬元。2、初步設計批復概算130100萬元。3、項目總預算128705萬元XX高級公寓總成成本預算分析表序號項目內(nèi)容金額（萬元）建筑面積單方成本本（元/平米）銷售面積單方成本本（元/平米）組成比例1土地成本52473.7446764.969689.1940.77%2前期費用3737.79481.88690.182.90%3工程費用50064.1886454.319244.2738.90%4期間費用支出12339.5991590.832278.489.59%5營業(yè)稅金及附加10089.3221300.721862.987.84%6總成本128704.66216592.70023765.099100.00%7總收入156823.99720217.87728957.299成本利潤率8稅前利潤28119.3553625.175192.1921.85%4、實際完成投資情況XX項目截止2010年10月，動態(tài)投資總額為129807萬元，超預算投資1098萬元，實現(xiàn)在總投資增長0.86%的前提下，收入增長6.5%，稅前利潤增長32.3%的良好業(yè)績。由前期費用、工程成本和期間費用組成開發(fā)總成本為64555萬元，較預算減少1587萬元；主要原因有三：1是銷售資金回籠迅速，減少了財務利息的支出；2是充分利用翡翠城團隊的整合邊際效應，管理費用有較大節(jié)余，3是銷售費用控制良好。由于售價攀升，實際支出的營業(yè)稅金及附加為12680萬元，超預算2591萬元，占實際總成本的10%。XX高級公寓實際際總成本分析析表序號項目內(nèi)容實際金額（萬元）超預算金額（萬元）建筑面積單方成本本（元/平米）銷售面積單方成本本（元/平米）組成比例1土地成本52572.11198.376722.869886.0640.50%2前期費用3135.39-602.4400.95589.602.42%3工程費用53603.0003538.826854.6910079.92241.29%4期間費用支出7816.61-4522.988999.581469.906.02%5營業(yè)稅金及附加12680.3992591.071621.552384.529.77%6總成本129807.5501102.8816599.64424410.000100.00%7總收入166998.66610174.69921355.60031403.711成本利潤率8稅前利潤37191.1669072.314755.966993.7130.34%XX實際成本和預算成本組成比例比較（其中內(nèi)環(huán)為實際成本）三、項目開發(fā)主要合作單位1、設計合作單位1）建筑規(guī)劃設計：浙江XX東方建筑設計有限公司2）景觀設計：雅博奧頓國際有限公司3）室內(nèi)精裝修設計：BILKEYLLINASDESIGNLIMITED4）精裝修深化設計：蘇州金螳螂建筑裝飾股份有限公司5）景觀燈光設計：美國BPI碧譜照明設計公司6）樣板房軟裝設計：上海夢思裝飾工程有限公司上海迪揚裝飾設計有限公司7）會所軟裝設計：上海典繹裝飾工程有限公司2、主要施工合作單位1）總承包工程施工：中天建設集團有限公司2）外立面石材幕墻施工：浙江亞廈幕墻有限公司上虞市康利裝飾有限公司3）鋁木復合門窗施工：北京美馳建筑材料有限責任公司4）景觀工程施工：浙江XX景觀工程有限公司5）平層官邸精裝修施工：上海市建筑裝飾工程有限公司深圳海外裝飾工程公司浙江亞廈裝飾集團有限公司華鼎建筑裝飾工程有限公司6）會所精裝修施工：浙江諸安建設有限公司7）酒店式公寓精裝修施工：深圳洪濤裝飾股份有限公司北京深長城建筑裝飾工程有限公司3、主要材料設備供應商1）住宅空調(diào)供應商：浙江美佳空調(diào)電器有限公司（日本大金）2）電梯供應商：廣州日立電梯杭州工程有限公司3）新風供應商：浙江卓靈建筑智能技術有限公司（美國霍尼韋爾）4）中央吸塵供應商：浙江森都住宅科技開發(fā)有限公司（美國beam）5）地暖供應商：杭州意格供熱工程有限公司（德國喬治費舍爾）6）燃氣鍋爐供應商：北京菲斯曼供熱技術有限公司（德國菲斯曼）7）住宅潔具供應商：浙江匯豐建材有限公司（德國唯寶）8）住宅龍頭供應商：杭州沃馳建材有限公司（德國漢斯格雅）9）官邸櫥柜供應商:北京博寶廚房設備有限公司（德國博德寶）10）酒店式公寓櫥柜供應商：杭州柏麗貿(mào)易有限公司（德國柏麗）11）廚房電器供應商：江蘇博西家用電器銷售有限公司（德國嘉格納及西門子）杭州善邦電子貿(mào)易有限公司（伊萊克斯）4、其他合作單位1）項目策劃整體推廣：杭州捷群廣告有限公司2）工程監(jiān)理：浙江江南工程管理股份有限公司3）工程造價審計：浙江萬邦會計師事務所杭州信達投資咨詢估價監(jiān)理有限公司浙江金誠工程造價咨詢事務所有限公司浙江天健東方會計師事務所杭州天元土木工程造價咨詢有限公司4）招標代理服務：杭州中成工程設備招標代理有限公司5）物業(yè)管理服務：浙江XX物業(yè)管理有限公司浙江XX酒店管理有限公司四、項目開發(fā)大事記2005年1、2005年9月29日浙江XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立，公司注冊資金5000萬元，鐵投集團和XX集團的持股比例分別為55%和45%。2、2005年10月8日在杭州市計劃與XX委員會立項；3、2005年10月27日取得勘測紅線和項目選址意見書；2006年4、2006年3月23日召開方案和初步設計評審會，5月26日取得方案和初步設計批復；5、2006年6月5日取得建設用地規(guī)劃許可證；6、2006年8月28日取得一期土地使用權證；7、2006年12月4日取得一期規(guī)劃許可證；8、2006年12月28日取得一期施工許可證；2007年9、2007年3月11日以原深藍廣廣場項目營銷銷團隊為基礎礎建立XX營銷團隊隊；10、2007年3月115日XX東方建設設設計院完成成所有建筑設設計修改施工工圖；11、在07年33月19-22日參加XX集團組織織的新品物業(yè)業(yè)品鑒會,在XX老客戶當當中正式亮相相并進行意向向客戶積累。12、2007年年4月28日取得二期土土地證；13、2007年5月44日樣板小樓外外立面評審通通過；現(xiàn)場評審樣板小樓現(xiàn)場評審樣板小樓14、2007年年5月17日，為確保提提前開盤，經(jīng)經(jīng)過28天的奮戰(zhàn)，杭杭大路銷售展展示中心投入入使用，正式式開始接待客客戶；銷售中心入口銷售中心入口留莊銷售中心客戶接待區(qū)留莊銷售中心客戶接待區(qū)15、2007年5月117日項目首次參參加杭州房地地產(chǎn)博覽會第第七屆人居展展，XX模型亮相相。16、2007年5月224日取得二期規(guī)規(guī)劃許可證；；17、2007年6月開開始舉辦系列列XX老客戶小小型座談會，邀邀請XX各小區(qū)業(yè)業(yè)主參加。18、2007年6月111日取得二期施施工許可證；；19、2007年7月BBLD設計事務所所完成會所及及樣板房室內(nèi)內(nèi)設計施工圖圖；20、2007年7月第第一幢樓4#樓屋面結頂頂；21、2007年8月XXX官邸展示示樣板房進場場施工；22、2007年8月上上旬開始，通通過報紙、戶戶外、雜志、網(wǎng)網(wǎng)絡等多渠道道全城推廣本本項目，在短短期內(nèi)快速擴擴大項目知名名度。為項目目2007年10月開盤打下下基礎。23、2007年10月月與項目相臨臨部隊內(nèi)的雨雨污水管移位位；24、2007年年10月20日取得一期商商品房預售證證，XX一期官邸邸大宅開盤，開開盤當月實現(xiàn)現(xiàn)銷售率約70%，開盤一月月實現(xiàn)銷售率率94%。2008年25、2008年3月221日一期工程全全部通過中間間結構驗收26、2008年年4月18日會所景觀樣樣板區(qū)和樣板板房正式開放放；27、2008年年5月17日取得二期商商品房預售證證；XX官邸大宅宅二期和酒店式式公寓—小軒開盤，當當月實現(xiàn)銷售售率約61%；28、2008年5月99日二期工程通通過中間結構構驗收29、2008年年10月1日中心花園景景觀樣板區(qū)正正式開放；30、2008年12月月23日取得工程規(guī)規(guī)劃驗收合格格證；2009年31、2009年4月XXX項目通過過竣工驗收；；32、2009年年5月1日XX項目順利利交付第一套套房子；33、2009年5月55日取得房屋建建筑工程竣工工備案表；34、2009年5月331日順利完成XXXVIP交付工工作，交房率率達到85%；35、2009年年5月5日取得房屋建建筑工程竣工工備案表；36、2009年年6月6日XX現(xiàn)場舉辦辦XX交付答謝謝晚會；37、2009年年11月11日XX獲得國家家住建部3A級住宅性性能認定；2010年38、2010年年4月25日為XX項目的清清算基準日，5月17日發(fā)布XX清算公告。項目建設進程鳥瞰瞰圖2006年12月月19日2007年4月220日2007年10月月23日2009年5月117日第二章項目開開發(fā)主要環(huán)節(jié)節(jié)回顧和總結結一、項目策劃定位位1、2005年房地產(chǎn)產(chǎn)市場背景回回顧2005年二季度開開始，國家宏觀調(diào)控控措施所取得得的效果進一一步顯現(xiàn)，杭杭州市房地產(chǎn)產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)發(fā)生了明顯變變化：市場信信心受到打壓壓，短期內(nèi)購購房者以觀望望為主，成交交量持續(xù)萎縮縮，新建商品品房價格出現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域性回落落，市場回暖暖步伐緩慢。主要表現(xiàn)為：1）市場信心受挫，觀觀望情緒濃厚厚，短期難以以恢復2）市場供求關系變化化，需求受到到抑制，成交交大幅縮減杭州房地產(chǎn)市場自自05年宏觀調(diào)控控后長期低迷迷，直至07年5月方顯現(xiàn)回回暖跡象。2、項目策劃定位分析析由于XX的地價較較高，區(qū)位處處于留下和西西溪之間，周周邊無高檔物物業(yè)支撐，且且生活配套較較為缺乏，地地勢與周邊相相比較為低洼洼，離化工研研究院和天目目山路較近，有有一定的噪音音影響。而項目的優(yōu)勢是樓樓盤規(guī)模小又又臨近西溪濕濕地，借杭州州市政府大力力打造西溪濕濕地高端住宅宅商務氛圍的的勢，可以發(fā)發(fā)掘從西湖到到西溪的居住住風尚和稀缺缺價值。項目的機會是”九九樹”首創(chuàng)杭城平平層精裝修大大宅的思路，類類似精裝修平平層大宅的產(chǎn)產(chǎn)品在杭州未未見其二，可可以抓住時機機走高成本高高定位的高端端物業(yè)路線，找找到產(chǎn)品差異異化的出口突突圍，避免市市場同質(zhì)產(chǎn)品品定價瓶頸的的局限。因此，XX項目的的定位已經(jīng)十十分清晰，要要做足容積率率要定位創(chuàng)新新要產(chǎn)品創(chuàng)新新，走高端小小眾的差異化化之路，讓客客戶和市場找找不到價格參參照物，引領領行業(yè)的潮流流，攀登不同尋常的險峻峻之峰。于是法式官邸風格格的XX北京御園園項目進入了了視線，大進進深十字戶型型，全干掛石石材外立面，全全高端精裝修修交付標準，多多層公寓電梯梯入戶，為高高端客戶打造造鄰里關系更更緊密的平層層別墅產(chǎn)品和和可以頤養(yǎng)天天年的物業(yè)服服務產(chǎn)品，為為國內(nèi)稀缺的的AAA性能住宅。二、項目設計管理理本項目規(guī)劃設計工工作緊密結合合市場定位，在在江南地區(qū)首首創(chuàng)法式高端端全裝修低密密度平層官邸邸公寓這類住住宅產(chǎn)品,掀起了省內(nèi)內(nèi)高端低密度度樓盤的法式式全石材干掛掛外立面的風風潮，在項目目的概念策劃劃、規(guī)劃布局局、單體研究究、成本控制制等方面取得得了一定的成成績，積累了了寶貴經(jīng)驗并并得到了客戶戶、市場和行行業(yè)的認可。XX項目作為集住住宅、酒店式式公寓為一體體的多物業(yè)形形態(tài)的復合項項目，從項目目整體定位中中各物業(yè)規(guī)模模的比例考慮慮與利潤指標標的測算，在在規(guī)劃設計上上引進知名境境外設計公司司，成功實現(xiàn)現(xiàn)了項目策劃劃的產(chǎn)品定位位與形態(tài)結構構的和諧統(tǒng)一一。從戶型、外立面、室室內(nèi)精裝修和和景觀設計等等各方面全面面貫徹和體現(xiàn)現(xiàn)高端物業(yè)的的一絲不茍的的追求，并在在營造過程中中針對杭州地地域氣候特點點，做了適應應性調(diào)整和設設計創(chuàng)新，保保證了產(chǎn)品在在業(yè)界的領先先性。1、竭盡所能爭取做做足容積率項目容積率的大小小將直接關系系到項目的銷銷售收入和建建造成本。盡盡可能在土地地出讓的容積積率控制區(qū)間間，充分利用用好土地資源源，并結合項項目地形特點點建造環(huán)境景景觀，提高土土地利用率。由于項目地處西溪溪濕地，限高高控制為黃海海高程18米，通過采取取全面降低原原始地面標高高，設計大進進深戶型、爭爭取按檐口標標高做為限高高認定等多種種措施，來保保證精裝修房房頂層層高33.4m,其余樓層層層高3.1mm的要求，最最終使得XXX的容積率達達到了極限的的1.15。樓面地價價為8766元/平米，較原原測算增加15%。2、項目住宅產(chǎn)品AAAA性能設計XX項目在產(chǎn)品定定位時就確定定按精裝修交交付考慮，降降低了裝修的的二次污染和和消耗。要求求各專業(yè)按國國家AAA住宅性能標標準指導設計計，注重項目目適用性能、環(huán)環(huán)境性能、經(jīng)經(jīng)濟性能、安安全性能和耐耐久性能等5個方面的設設計，尤其是是節(jié)能、減噪噪和低耗，設設置了雨水收收集、太陽能能、外墻外保保溫系統(tǒng)、各各類建筑減噪噪等節(jié)能減排排的系統(tǒng)。園區(qū)內(nèi)交通依靠環(huán)環(huán)形路結合地地下車庫形成成人車分流交交通體系；1）節(jié)能由于杭州位位于夏熱冬冷冷地區(qū)，按50%節(jié)能要求設設計，外窗采采用5+12A+5中空雙層玻玻璃斷橋隔熱熱木包鋁合金金門窗；外墻墻采用30mmm厚硬泡聚聚氨酯噴涂外外保溫體系；；屋面采用550mm厚擠擠塑聚苯板保保溫，符合浙浙江省《居住住建筑節(jié)能設設計標準》要要求；會所利利用太陽能為為室內(nèi)泳池提提供熱水；室室內(nèi)空調(diào)全部部采用變頻技技術。2）節(jié)水室內(nèi)精裝修修基本采用節(jié)節(jié)水器具；原原設計考慮景景觀雨水回收收，用于人工工景觀水體和和綠化澆灌，但但最終因項目目工程成本因因素未予實施施。3）節(jié)地項目建筑密度達到到33.4%；機動車地地下停車位344個占總車位357個的96.366%，原則入園園車輛全部地地下停放，減減少對戶外居居民的影響；；地下可停自自行車448輛；水泵房房和配電間等等設備用房設設在地下，有利于節(jié)約約用地。4）住宅科技運用XX項目率先引進進了八大住宅宅科技：官邸邸擁有中央空空調(diào)、中央新新風、中央吸吸塵、地板低低溫輻射供熱熱、燈光控制制、凈水、外外墻外保溫、同同層排水體系系等眾多住宅宅科技系統(tǒng)。給給水管為食品品級不銹鋼管管，減少飲用用水的二次污污染；重視項項目的保溫減減噪性能設計計領先性：排水管采取吉博力力HDPE管道和同層層排水技術，管管道可達到與與建筑同壽命命，又減少管管道下水噪音音。外墻采用聚氨酯硬硬泡保溫+斷橋隔熱鋁鋁木復合門窗窗+屋面擠塑保保溫板的先進進保溫體系，設設計隔熱性能能達到50%。地板低溫輻射供熱熱系統(tǒng)同時滿滿足了樓板減減噪的要求。3、建筑設計1）總平面布置莊重對對稱北面以4幢酒店式式公寓遮擋來來自天目山路路的交通噪音音，既可滿足規(guī)劃劃公建建設指指標，又解決決了90/770新政的大小戶戶型比例，營營造園區(qū)內(nèi)靜靜逸環(huán)境。主入口及設置豪華華園區(qū)會所入入園，以大戶戶型官邸圍合合主要中軸線線景觀和小組組團中心景觀觀。2）戶型創(chuàng)新實現(xiàn)功能能分區(qū)獨立產(chǎn)品以精裝修平層層大宅為主力力戶型，從260平米-470平米不等，分分十個主要戶戶型，一般為為1廚3廳5室5衛(wèi)，戶均面面積350㎡；室內(nèi)空間結結構設計源自自帕拉迪奧的的圓廳別墅，在在平層大戶的的室內(nèi)形成圓圓廳、十字內(nèi)內(nèi)廊的空間形形態(tài)，也稱為為“十字戶型”。既滿足容積積率的要求，又又是杭城的創(chuàng)創(chuàng)新戶型。“十字型”的戶型平平面布局，將將產(chǎn)品的空間間功能劃分為為禮儀區(qū)（包括括門廳、接待待區(qū)）、社交交區(qū)（包括起起居室、正餐餐廳）、家庭庭活動區(qū)（包包括家庭室、中中西廚、早餐餐廳）與休息息區(qū)（主臥室室與次臥區(qū)域域）等不同區(qū)區(qū)域，各功能能區(qū)均保持非非常好的獨立立性與連通性性，避免了空空間之間的功功能性干擾；；整個室內(nèi)的的布局顯得嚴嚴謹、對稱。為提升產(chǎn)品的定位位和家庭成員員生活的獨立立性，減少相相互干擾，每每個臥室和書書房均設置獨獨立衛(wèi)生間；；大戶型設中中西雙廚。3）全石材干掛外立面面引領行業(yè)法法式風尚XX采用純正的法法式建筑風格格，建筑外觀講講究構圖規(guī)整整，追求莊重重、經(jīng)典。外外墻為全天然然石材飾面，屋頂為深灰色平瓦坡屋面，以古典柱式和各種線條造型組合形成精致的建筑風格，注重細部裝飾。建筑風格的特征是高臺階、粗柱廊、厚山花，使得建筑整體莊重雄偉。4）高車位配比標準準以高端客戶的實際際需求出發(fā)，大大戶型車位按按每戶2個車位考慮慮，而酒店式式公寓的客戶戶基本為投資資或度假偶住住，車位配置置率為1：0.5，項目共設344個地下車位位，確保地下下室面積配置置的經(jīng)濟性和和適用性。5）配置超大面積豪華華會所XX為提升客戶入入住后的生活活配套，同時時滿足規(guī)劃25%的公建配比比提要求，配配置了4000平米的會所所，內(nèi)含酒店店客房、餐廳廳、室內(nèi)恒溫溫泳池、健身身、視聽、棋棋牌、臺球、咖咖啡書吧、洗洗衣收衣、超超市等功能區(qū)區(qū)域；通過舍讓可售售面積為客戶戶提供附加價價值，戶均會會所面積為12平米，會所所室內(nèi)精裝修修及設施設備備配置標準為為6000元/平米，提升項項目的價值感感。4、精裝修設計管理理XX高級公寓樓共共120套14個戶型的大戶戶型官邸、227套小戶戶型單身公寓寓及1個4000平米的會所。根據(jù)建建筑風格及戶戶型面積特征征選定了新古古典為主、簡簡約風格為輔輔的做法，即即在大戶型、會會所及小戶型型的公共區(qū)域域采用新古典典風格，在小小戶型室內(nèi)采采用簡約風格格。1）平層官邸大宅每戶設計大理石壁壁爐和整石白白砂米黃石柱柱，公共部位位地面均用高高檔米色大理理石材拼花鋪鋪地，為歐式式的新古典主主義風格。室內(nèi)色彩以雅致的的米色為主基基調(diào)，局部以以深色的木色色作為點綴。櫥柜、廚房電器、衛(wèi)衛(wèi)浴龍頭、衛(wèi)衛(wèi)生潔具、開開關插座設施施設備均考慮慮德國品牌原原裝進口。留莊平層官邸B風格樣板房實景留莊平層官邸B風格樣板房實景留莊平層官邸H風格樣板房實景留莊平層官邸H風格樣板房實景2）酒店式公寓以暖色木飾面為主主調(diào)，凸顯簡簡潔而雅致的的居家氣氛，并并且和官邸大大宅的風格拉拉開距離。留莊小軒酒店式公寓樣板房實景留莊小軒酒店式公寓樣板房實景3）會所按五星級酒店標準準，采用大量量的紅杉木樹樹瘤木飾面和和白砂米黃石石材，營造溫溫馨尊貴的公公共會客環(huán)境境。留莊會所大堂實景留莊會所大堂實景留莊會所咖啡廳實景留莊會所咖啡廳實景4）燈光控制系統(tǒng)燈光控制系統(tǒng)可以以對照明、換換氣扇、電動動窗簾等進行行控制。起居居室、家庭室室、餐廳及主主臥室內(nèi)的開開關可對部分分燈具進行開開關或調(diào)光控控制，主臥內(nèi)內(nèi)還可以對電電動窗簾進行行控制，還可可以對部分區(qū)區(qū)域的燈光亮亮度進行調(diào)節(jié)節(jié)。系統(tǒng)還具具有場景選擇擇功能，通過過開關面板的的操作可以對對已設定的燈燈光場景進行行選擇。4、結構設計管理XX項目建筑結構構安全等級為為二級，設計計使用年限為為50年，建筑抗抗震設防烈度度為六度。基基礎采用獨立立基礎，主體體結構形式為為框架結構，車車庫地下室頂頂板為無梁樓樓板結構，其其余建筑的樓樓面為現(xiàn)澆混混凝土梁板結結構。根據(jù)工程地質(zhì)勘察察報告，本工工程的主要持持力層為粘土土夾卵石，性性質(zhì)良好，是是理想的地基基持力層，可可作為天然地地基，節(jié)省了了樁基的成本本。本工程地地下室基礎采采用筏基，主主樓基礎采用用獨立基礎，局局部筏基。5、景觀設計管理XX景觀以歐洲宮宮廷園林為設設計思路，項項目占地面積積510622.98平方米，景景觀面積約31058平方方米，綠化面面積為153622.98平方米，水水景面積809.774平方米，其其余為硬質(zhì)鋪鋪裝和小品部部分。XX景觀意向參考考美國mansiion酒店的歐式風格，以以期達到建筑筑景觀一體化化的效果。美國mansion酒店中心庭院美國mansion酒店中心庭院景觀平面布置強調(diào)調(diào)軸線對稱關關系，營造歐歐式古典園林林氛圍，有氣氣勢，體現(xiàn)南南歐風情。ADI公司留莊景觀平面方案ADI公司留莊景觀平面方案6、景觀照明設計景觀照明設計與歐歐式古典園林林相匹配，營營造一種朦朧朧、婆娑感覺覺，由美國碧譜譜公司進行專專業(yè)設計，同同景觀設計的的方案相互補補充。碧譜燈光專業(yè)設計平面方案碧譜燈光專業(yè)設計平面方案7、電氣安裝設計XX項目的消防用用電設備、生生活、水泵為為二級負荷，其其余無特殊要要求均為三級級負荷。為節(jié)節(jié)約地面用地地，在會所一一層設10KV開閉所一座,地下室設小小區(qū)公用變電電所三座、專專用變電所一一座。各公用用變電所均設設在地下室內(nèi)內(nèi),各樓的消防防負荷、電梯梯等重要負荷荷由雙回路同同時供電，末末端自投。8、弱電設計XX小區(qū)智能化系系統(tǒng)包括安全全防范、管理理監(jiān)控、信息息網(wǎng)絡等，預預留業(yè)主遠程程控制接口。9、XX項目新技術應應用情況序號新技術、科技含量量應用情況1結構及隔墻技術體體系框架結構,隔墻為為蒸壓加氣混混凝土塊；2環(huán)保、節(jié)能節(jié)水技技術體系節(jié)能：外墻外保溫溫（30厚聚氨酯外外墻外保溫）、聚聚氨酯防水涂涂料、合成高高分子JS防水、高聚聚物改性瀝青青卷材、雙層層中空玻璃高高級鋁包木美美式門窗、干干掛天然石材材、會所采用用太陽能熱水水系統(tǒng)；3管網(wǎng)成套技術體系系雨污水分流；4施工技術及質(zhì)量保保證體系懸挑式腳手架應用用技術；抗?jié)B滲砼防治技術術；ISO90001質(zhì)量管理體體系；5空調(diào)系統(tǒng)戶式中央空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)：大金VRVⅢ中央空調(diào)系系統(tǒng)：大金變變頻中央空調(diào)調(diào)的特點：節(jié)節(jié)能、低噪音音、控制性能能佳；6地面采暖地暖系統(tǒng)：低溫熱熱水地板輻射射采暖系統(tǒng)：：由燃氣壁掛掛爐提供生活活熱水及采暖暖熱水，室內(nèi)內(nèi)大理石地面面或地板下的的熱水管道向向室內(nèi)均勻輻輻射熱量，創(chuàng)創(chuàng)造出具有理理想溫度分布布的室內(nèi)熱微微氣候，使室室內(nèi)達到人體體感官的最舒舒適的狀態(tài)；；7室內(nèi)空氣清潔新風系統(tǒng)：霍尼韋韋爾全熱交換換新風系統(tǒng)：：在不開窗的的情況下可完完成室內(nèi)空氣氣置換，提高高室內(nèi)空氣品品質(zhì)，系統(tǒng)將將室外空氣過過濾并與室內(nèi)內(nèi)排出的廢氣氣進行熱量交交換后送至各各個房間；8防吸塵污染中央吸塵系統(tǒng)：官官邸大宅配置置美國原裝進進口“BEAM”中央吸塵設設備。在進行行清潔工作時時將吸塵組件件插入墻面上上的吸塵口，即即可啟動吸塵塵主機，灰塵塵與有害氣體體塵粒通過埋埋設在墻體內(nèi)內(nèi)的真空吸塵塵管道吸到主主機大容量的的垃圾袋中，廢廢氣過濾后通通過管道排出出室外；9防排水滲漏同層排水；10物業(yè)管理及智能化化技術體系國家甲級物業(yè)管理理，閉路電視視監(jiān)控系統(tǒng)、周周界防盜報警警系統(tǒng)、車輛輛管理系統(tǒng)、可可視對講設備備系統(tǒng)、公共共廣播系統(tǒng)；；12、設計管理中的經(jīng)驗驗與教訓1、由于XX項目是是將北京御園園的官邸精裝裝修產(chǎn)品移植植到江南，在在具體的節(jié)點點構造設計上上，對檐溝形形式、鋁木門門窗構造、架架空層、地下下室等部位設設計有所欠缺缺，未能充分分考慮江浙黃黃梅季節(jié)氣溫溫高空氣濕度度大，夏季多多雨水臺風的的氣候特點，對對原有設計進進行本地化改改良。導致項項目的“水土不服”，防潮防滲滲漏設計不盡盡完善。2、建筑設計在外立立面設計時對對大面積平層層精裝修公寓寓的設備陽臺臺位置和面積積考慮不足，導導致設備陽臺臺狹小，空間間不夠，通風風不良，設備備檢修和更換換極其困難。3、根據(jù)規(guī)劃設計，XXX項目的主主樓建筑正負負零標高為黃黃海高程5..3米，低于周邊邊單位的地表表面2～6米不等，平均均約為4米。因此，整整個XX工地是造造在一個大坑坑中的工程。這這種情況造成成XX項目的地地下室長期處處于地下水位位以下，且整整個XX工地在雨雨天濕氣較重重，造成了黃黃梅季節(jié)來臨臨期間XX地下室結結露發(fā)霉現(xiàn)象象非常嚴重。梅雨季節(jié)地下室結露現(xiàn)象較為嚴重梅雨季節(jié)地下室結露現(xiàn)象較為嚴重在車庫地下室通主主樓地下室的的通道內(nèi)，也也存在明顯的的結露發(fā)霉現(xiàn)現(xiàn)象。4、車庫地下室到主主樓地下室電電梯這一段的的樓梯踏步未未設置無障礙礙通道，導致致輪椅使用者者不能從車庫庫地下室直接接通過地下室室通道到室內(nèi)內(nèi)住宅。三、前期報批XX項目的前期報報批和三通一一平工作是開開發(fā)過程的推推進重點和難難點，因天目目山路沿線地地鐵上行噪音音超標、項目目原始地坪偏偏高、西溪濕濕地限高控制制、配套東側側3號規(guī)劃路建建設滯后、宏宏觀調(diào)控實行行9070政策、圖紙紙設計質(zhì)量等等一系列棘手手問題，變得得異常艱巨。但但是項目公司司上下仍然齊齊心協(xié)力勇挑挑重任，在攻攻堅克難的過過程中，努力力推進XX項目前期期各項工作。1、調(diào)整輕軌線路設設置推動項目目環(huán)評批復項目北側沿天目山山路擬建的3號輕軌控制制線，緊貼XXX擬建地塊塊，測定擬建建輕軌3號線噪音嚴嚴重超標，得得出的初步環(huán)環(huán)評結論是項項目選址不合合理。在項目目用地無法退退還杭州市政政府的背景下下，歷時8個月的努力協(xié)協(xié)調(diào)，調(diào)整擬建地地鐵3號線由地上上輕軌改走地地下線，于2006年8月4日取得了環(huán)評評批復。2、調(diào)整濕地限高標標準盡可能做做足容積率2006年3月223日XX召開方案案評審會時，被被告知臨近西西溪濕地項目目必須要做建建筑限高的景景觀分析。杭杭州市政府對對西溪濕地附附近的建筑控控高為黃海高高程18米，如果按規(guī)規(guī)劃部門原定定的屋脊線的的高度作為控控制標準，項項目只能做到到3層，地上可可售面積要減減少9000平方米左右右。按當時的的銷售預期價價格2.65萬元/平米，收入入的直接損失失達2.385億元。最后后終于爭取到到18米的建筑控高高按檐口高度度計算，確保保容積率做到到極限的1.15。3、異地解決小戶型型比例確保規(guī)規(guī)劃指標不變變2006年9月中中旬杭州市出臺調(diào)調(diào)控細則，要要求項目內(nèi)部部小戶型比例例達到總地上上建筑面積的的30％，通過努力力XX9.5％的小戶型型比例在原嘉嘉和樂園項目目（麗江公寓寓）中落實，另20.5％的小戶型比例用以公建綜合樓報批的酒店式公寓抵沖，最終項目得以按原方案實施。4、挖地三尺降低場場地整體標高高為確保XXX項目不超控控制標高，在在規(guī)劃階段設設計提出XXX場地整體卸卸土2.6米，局部11米。因此增加了12.9萬立米的外外運土方，周周邊擋墻結構構加固，擋墻墻飾面裝修、地地下室設置大大量排水設施施等一系列費費用和問題。5、教訓總結地塊東面規(guī)劃3號號路的建設一一直制約著XXX工程建設設的進程，政政府一直因資資金和道路權權屬未實施，經(jīng)經(jīng)多方努力，直直至2009年1月8日才完成半幅幅道路的建設設，較原定的的計劃滯后1年。四、項目銷售管理1、項目命名和定位位由于項目地處西溪溪和留下地域域，結合“西溪且留下”的歷史文脈脈，追隨西湖湖“汪、劉、郭郭、蔣”四大名莊，取取劉莊之諧音音，項目名為為“XX”。寓意隱貴貴于斯，結合合立意成為西西湖“第五莊”的高端小眾眾產(chǎn)品定位，從從而明確XXX官邸大宅的的宣傳基調(diào)。項目的廣告宣傳詞詞：“尊貴XX源遠流長”。項目定位關鍵詞：：尊貴、歷史史感。而在酒店式公寓的的營銷推廣過過程中，考慮慮到酒店式公公寓屬于非第第一居所的房房產(chǎn)品，在項項目的推廣中中，沿襲XXX官邸大宅的“尊貴”的調(diào)性，同同時增加“西溪度假”--休憩的小屋屋的概念，吸吸引客戶關注注，取名“小軒”。2、銷售目標完成情情況銷售團隊的整體目目標是在項目目開盤后的3年內(nèi)將房源源售罄，且資資金回籠率達達到100%。年度目標和和實際完成情情況對比：年度07年08年09年合計目標銷售金額1億元1.3億元3億16億實際銷售金額9.7188億元元3．0949億元2.3307億元元16.6998億億超額完成率972%238%完成回籠房款8．1254億元5．5734億元2．526億元完成資金回籠率83.6%95%剩余可售面積50個車位無論是完成XX銷銷售的整體目目標情況，還還是各年度銷銷售完成情況況，都是相當當圓滿，年年年超年初經(jīng)營營計劃，資金金回籠快。一期二期開盤時間開盤房源官邸102套（可售991套）官邸18套（可售14套）；；酒店式公寓寓215套（實際可可售207套）工程進度主體結頂主體結頂主力戶型350平米開盤價格均價33000均價33500銷售情況開盤一月實現(xiàn)銷售售率94%。截止20009年6月30日，XX一期102套官邸大宅宅已售罄。大戶型當月銷售111套，銷售率率約80%，酒店式公公寓當月實現(xiàn)現(xiàn)銷售率約61%；截止2009年6月30日，二期大大戶型售罄，酒酒店式公寓共共銷售182套，銷售率率（以銷售額額計算）87%。3、開盤情況介紹2007年XX在在杭州市銷售售總額和成交交單價排名分分別為第4名和第7名，銷售業(yè)業(yè)績極為突出出。XX各年度銷售統(tǒng)統(tǒng)計2007年2008年2009年面積(m2)套數(shù)金額(萬元)面積(m2)套數(shù)金額(萬元)面積(m2)套數(shù)金額(萬元)官邸大宅29203829718873292225543152755107酒店式公寓0006463110133224178727964車位（個）000010184014236.1合計2920382971881379213239049570591133074、銷售方式創(chuàng)新1）創(chuàng)新“首席接待”和“多多對一”尊貴服務相相結合的營銷銷模式。2）創(chuàng)新VIP預約約銷售和預約約交房，讓客客戶感到受重重視,滿足其心理理需求。3）創(chuàng)新銷售模式，給給銷售團隊不不得低于預定定底價銷售。5、緊跟市場形勢，果果斷決策，提提前2個月實現(xiàn)一一期官邸開盤盤，在07年8月，雙方集團公司司根據(jù)樓市火火爆的態(tài)勢，預預判10月之后樓市市的供需關系系將逆轉為買買方市場，必必須采取一切切手段，加快快前期報建和和工程的進度度，確保在10月中旬一期102套官邸大宅宅開盤銷售，抓抓住有力時機機，搶占潛在在客戶群，快快速回籠資金金。公司果斷決定一期期官邸開盤從從原計劃的12月提前至10月20日。從開盤至2007年11月30日，共計銷銷售82套，銷售額9.87億元，銷售售率91％。進入2007年11月月份，市場觀觀望氛圍明顯顯，杭州樓市市越行越冷。進進入12月，政府又又陸續(xù)出臺了了系列調(diào)控政政策，房產(chǎn)市市場形勢急轉轉直下，客戶戶觀望氛圍明明顯加重，事事實證明當初初的決策是正正確的，在07年12月之后開盤盤的和家園、公公元沐橋等樓樓盤就遭遇了了滯銷，遲遲遲不能翻身。6、重視項目客戶積積累和維護7、經(jīng)驗和教訓1）合理的產(chǎn)品規(guī)劃劃定位是項目目銷售成功的的前提。由于西溪濕地的自自然環(huán)境和與與市中心的合合適距離，因因此，在產(chǎn)品品定位上，精精準把握了高高端人士第一一居所需要的的空間尺度。靠近中心園園區(qū)，景觀資資源較好的位位置設計3550平方米以上的的戶型，景觀觀資源相對一一般的位置多多設計280平方米的戶型型，合理的規(guī)規(guī)劃，有利于于促進項目銷銷售去化均衡衡。而酒店式公寓的定定位就相對模模糊，雖然價價格制定合理理，但去化速速度沒有官邸邸大宅快。究究其原因是：：1）投資性客戶認為為XX的酒店式式公寓的交通通和配套便利利不夠，不便便于出租。2）實際可售房源中中一室戶比例例為85%偏高，偏離離了客戶需求求。2）及時把握市場變變化，靈活調(diào)整整銷售策略。酒店式公寓開盤受受市場環(huán)境制制約的影響就就更大，于2008年5月開盤，當當時受銀行貸貸款緊縮、股股市轉弱、通通貨膨脹嚴重重、亞太部分分國家經(jīng)濟衰衰退等眾多不不利因素影響響，樓市投資資型客戶的購購房意愿降到到谷底。酒店式公寓寓在開盤選房房和后期協(xié)議議轉合同的過過程中，都出出現(xiàn)了客戶流流失的情況。因此公司積極探索索新的客戶渠渠道，積累意意向客戶。2009年上半年，積積極挖掘新客客戶渠道，通通過在現(xiàn)場制制作移動廣告告牌吸引西溪溪濕地游客，通通過發(fā)送彩信信吸引異地客客戶等方式加加大新客戶積積累。再加之之西溪濕地影影響力的擴大大，房產(chǎn)市場場整體形勢有有所回暖，同同時現(xiàn)場實景景的魅力越來來越凸顯，酒酒店式公寓的的銷售漸漸走走出困境，成成交量大幅提提升，09年初可售105套，截止20009年7月26日去化92套。3）隨時做好提前開開盤的準備。預見到市場形勢將將出現(xiàn)的變化化，公司于2007年9月份決策XXX官邸大宅從從原計劃的2007年12月開盤提前前至2007年10月開盤。但營銷已形成“隨時做好提提前開盤的準準備”的良好習慣,項目在7月份已經(jīng)開開始開盤各項項工作的準備備，較好地完完成提前開盤盤所有準備工工作。4）根據(jù)市場制定合合理的價格策策略07年10月份XX開盤時期期是整個2007年火爆房產(chǎn)產(chǎn)市場的尾聲聲，調(diào)控政策策效應尚未顯顯現(xiàn)，XX大戶型預預定情況良好好，大多數(shù)客客戶還沒有對對房產(chǎn)市場將將要出現(xiàn)的變變化敏感。針針對該種情況況，為實現(xiàn)項項目利潤最大大化，同時為為了增強已購購房業(yè)主的購購買信心，項項目公司于2007年10月下旬針對對未售房源進進行提價，提提價前均價31740元/㎡，提價后后均價33828元/㎡，增加銷銷售額約8700萬元元。抓住最后后的機會做“有策略的提提價”。XX二期酒店式公公寓開盤，定定價策略審時時度勢，公司司采取“平開平走”的策略，利利用價格優(yōu)勢勢吸引客戶下下單。5）適時調(diào)整銷控策策略XX一期開盤時項項目公司對房房產(chǎn)市場的后后市還抱有一一絲希望。故故在推盤過程程中，保留了了若干套位置置和戶型有優(yōu)優(yōu)勢的房源。若市場繼續(xù)保持熱銷局面，則可以在后市中為公司創(chuàng)造更大利潤。實際上，自07年11月直到08年上半年，房產(chǎn)市場持續(xù)下滑，公司看到市場的嚴峻形勢，及時調(diào)整銷控節(jié)奏，遇到有強烈購買意向的客戶，陸續(xù)推出保留房源以利及時消化。二期酒店式公寓開開盤時，市場場形勢已經(jīng)非非常嚴峻，為為了爭取更多多的客戶，公公司采用了全全部打開銷售售的策略，保保證前期積累累的意向客戶戶基本上能挑挑到自己心儀儀的房源。6）、注重客戶關系系挖掘和維護護是促進銷售售的重要因素素。五、項目工程管理1、工程進度管理（1）、XX項目各階階段時間計劃劃完成情況階段內(nèi)容計劃開始時間計劃完成時間實際開始時間實際完成時間狀態(tài)前期準備2005.092006.122005.092006.12正常工程建設2006.122009.052006.122009.05正常開盤銷售2007.122009.052007.102009.05提前2個月竣工交付2009.012009.052008.122009.05正常（2）、配合銷售樣板板區(qū)展示節(jié)點點1、2008年4月118日游泳池周邊邊作為樣板區(qū)區(qū)對外展示，同同步2套精裝修樣樣板房對外展展示2、2008年10月月8日會所內(nèi)庭院院與游泳池作作為擴大樣板板區(qū)第二次對對外展示，同同步啟用會所所大堂部分作作為銷售的現(xiàn)現(xiàn)場接待處。3）建主體施工略有滯滯后，工程建建設和竣工交交付各階段較較原計劃略有有提前，整體體進度控制良良好。2、設計優(yōu)化管理XX“精致、完美美”的品質(zhì)追求求對工程的設設計管理提出出了非常嚴格格的要求，過過程中的嚴格格把控起到了了關鍵作用。對建筑相關設計節(jié)節(jié)點中有疑問問之處或值得得進一步探討討的地方，通通過加強與設設計師的溝通通，較好地解解決了相關設設計節(jié)點的探探討確認。解解決了如門窗窗石材等重要要材料的定樣樣、2#和3#樓的車庫入入口跟景觀交交接處的節(jié)點點處理、小戶戶型圓弧型門門窗打不開90。等問題。3、工程質(zhì)量管理對于施工過程中的的工程質(zhì)量，嚴嚴格按照施工工管理記錄中中事前控制、過過程控制和驗驗收這三道程程序來進行質(zhì)質(zhì)量管理。過過程中對各道道工序層層把把關，仔細檢檢查，對于存存在質(zhì)量缺陷陷的部位要求求施工單位及及時處理，要要求監(jiān)理單位位加強質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督、分管人人員加強巡視視檢查力度，使使結構質(zhì)量得得到了有效的的控制。5、總包管理2006年8月，經(jīng)經(jīng)公開招標，確確定中天建設設二分公司為為總包單位。該該施工項目部部經(jīng)理主要管管理人員的到到位率基本能能夠保證每周周5天以上，機機械設備的到到位率100%。6、外立面裝飾工程程管理會所連廊透過嚴格的立面色色差和細部管管理，XX外墻石材材工程獲08年浙江省優(yōu)優(yōu)秀建筑裝飾飾工程獎。7、室內(nèi)精裝修管理理XX的官邸大宅硬硬裝飾按照裝裝修風格及裝裝修標準定為為四種做法，制制作了四套樣樣板戶型。最最終確定大戶戶型采用B和H風格，小戶戶型統(tǒng)一一種種風格。1）XX大戶型硬質(zhì)裝裝修主要用材材：主臥地毯，書房及及客臥為黑胡胡桃或沙比利利地暖實木復復合地板，墻墻面均為藝優(yōu)優(yōu)墻紙，紅沙沙尼絲、麥丹丹娜木門套線線及踢腳線；；廚房部分為為冠軍牌墻地地磚，其它為為大理石墻面面地面；室內(nèi)客廳餐廳等公公共區(qū)域地面面H風格為諾亞米米黃大理石、啡網(wǎng)網(wǎng)紋走邊，B風格為白宮米米黃大理石、啡網(wǎng)網(wǎng)紋走邊，墻面均為墻紙，白白沙石材門套套線、踢腳線線及實心柱；；2）精裝修設施設備備的選擇和管管理廚柜、廚房器具、潔潔具、龍頭花花灑、人造石石臺板、地板板、開關插座座等是目標客客戶除精裝修修風格外關注注的焦點。XX項目平層官邸邸部品及一次次裝修的應用用情況序號部品情況應用情況1門窗、墻體材料高級鋁包木美式門門窗、蒸壓加加氣混凝土砌砌塊、干掛天天然石材；2保溫、防水材料硬泡聚氨脂噴涂保保溫層、擠塑塑板、合成高高分子JS防水、高聚聚物改性瀝青青卷材、聚氨氨酯防水涂料料；3廚衛(wèi)設備每戶設有一～二個個廚房（中廚廚或中、西廚廚）和四～六六個衛(wèi)生間，均均裝修到位；；櫥體：德國國POGGEENPOHLL成品廚房櫥櫥柜，帶靜音音阻尼回吸金金屬抽屜軌道道；德國GAGGENAUU及SIEMEENS品牌組合廚廚房電器（包包括抽油煙機機、微波爐、洗洗碗機、冰箱箱等）：XXX配置的Gaggeenau電器都是最最新最先進的的產(chǎn)品；多米諾灶組合（包包括燃氣灶、電電磁爐），既既美觀時尚，又又充分滿足中中國爆炒的火火力要求。有有微波爐、烤烤箱等多種靈靈活組合；廚房洗滌槽、龍頭頭：德國BLANCCO（德國“鉑浪高”）；衛(wèi)生間臺盆：德國國唯寶；座便器：德國唯寶寶；浴缸：德國唯寶；；衛(wèi)生間龍頭及花灑灑：德國漢斯斯格雅品牌；；熱水器：菲斯曼品品牌燃氣壁掛掛爐及水箱；；專用洗衣間間：配送洗衣衣機和干衣機機；4住宅內(nèi)外裝修材料料1、公共空間（1）單元門廳：石材材地面，墻紙及木飾飾面、石材組組合墻面；（2）電梯門廳及轎廂廂：石材地面面，木飾面、不不銹鋼鏡面、石石材組合墻面面；（3）樓梯間：地面地地磚與石材，墻墻面、頂棚為為乳膠漆；2、戶內(nèi)空間（1）入戶門：高級防防火防盜門；；采用韓國“技高KEICO”進戶門指紋紋、密碼、IC卡、緊急鑰鑰匙四合一鎖鎖；（2）室內(nèi)門：黑胡桃桃或影木飾面面成品定制門門；（3）墻面開關與插座座：德國吉徠徠；（4）各功能區(qū)裝修用用材：室內(nèi)頂棚:輕鋼龍骨紙面石膏膏板吊頂，乳乳膠漆飾面；；墻面:石材、墻磚和墻紙紙；地面：石材、地板板和地毯；地面：地板或地毯毯；5供熱、采暖、制冷冷設備大金VRVⅢ中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)；霍尼韋爾全熱交換換新風系統(tǒng)；；低溫熱水地板輻射射采暖系統(tǒng)；；BEAM中央吸塵塵系統(tǒng)；戶內(nèi)燈光控制系統(tǒng)統(tǒng)：可對照明明燈進行開關關控制，對部部分燈具進行行調(diào)光控制，主主臥內(nèi)還可以以對電動窗簾簾進行控制，并并可實現(xiàn)出門門“一鍵總關”功能，避免免了離家時要要每個房間逐逐一檢查是否否關燈的麻煩煩；6消防、報警保安裝裝置消防：設置火災自自動報警系統(tǒng)統(tǒng)、自動噴淋淋系統(tǒng)、消火火栓滅火系統(tǒng)統(tǒng)和防排煙系系統(tǒng)；報警安防：室內(nèi)一一層設置紅外外線防護裝置置，周界圍墻墻、主要出入入口等部位設設置紅外報警警及視頻監(jiān)控控系統(tǒng)。每戶戶設置可視對對講及門禁系系統(tǒng)：可視對對講系統(tǒng)采用用國際標準的的TCP/IIP網(wǎng)絡接口，能能夠適應以太太網(wǎng)傳輸，便便于管理。室室內(nèi)機與單元元門口機、消消控中心管理理機等可視通通話；室內(nèi)機機可連接緊急急求助按鈕、煤煤氣泄漏報警警器、門磁、窗窗戶紅外幕簾簾等線路，住住戶能對報警警防區(qū)進行布布、撤防操作作；7給排水管材及設備備排水管道采用同層層排水方式：：排水管材管管件均為吉博博力HDPE優(yōu)質(zhì)材料，給給水管道采用用國標304不銹鋼水管管，強度高，延延展性和韌性性好，抗沖撞撞、抗震和抗抗沖擊性能強強。并可保持持水質(zhì)純凈衛(wèi)衛(wèi)生，杜絕管管路二次污染染和“紅水”，“綠水”問題，衛(wèi)生生安全性得到到有效保護；；8進戶門鎖韓國技高“KEIICO”進戶門鎖：：該鎖可采用用密碼、IC卡、指紋、緊緊急鑰匙四種種方式開啟入入戶門，除應應急鑰匙外，其其他三種開門門方式可以自自行組合，以以選擇合適的的開門方式。該該鎖具有劫持持報警功能；；9供配電線路及設備備每戶進戶電線≥116mm2，空調(diào)設備備獨立線路≥10mm2；“順特”干式變壓器器、施耐德開開關；10電梯及室內(nèi)外公共共活動設施各單元均配備一臺臺日立無機房房電梯，該無無機房電梯采采用日立全新新的無機房產(chǎn)產(chǎn)品技術，安安全可靠、平平穩(wěn)舒適、節(jié)節(jié)能高效。小區(qū)內(nèi)設有兒童游游樂設施和健健身設施（包包括室內(nèi)外泳泳池、室內(nèi)健健身房等）；；XX的廚房電器是是在杭城樓盤盤首次使用嘉嘉格納（GAGGEENAU），從性價比比角度選擇嘉格納+西門子組合合（洗衣機、干干衣機、洗碗碗機、冰箱為為SIEMEENS，其它為GAGGEENAU），也帶動了了杭州頂級精精裝樓盤選用用嘉格納奢侈侈品牌的風潮潮。8、安裝設施設備管管理1）電梯工程采用廣州“日立”無機房電梯梯，總計28臺電梯，其其中1-9#樓平層公寓寓為單梯，10-133#單身公寓為為并聯(lián)梯，梯梯速均為1mm/s。根據(jù)本項目特點，在在條件允許的的前提下選擇擇凈高較高、面面積較大的電電梯轎廂，XXX的電梯轎轎廂在裝修完完成后仍保證證凈高達到22.6米，提升了空空間感。2）會所區(qū)域中央空空調(diào)工程XX會所中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)，冷熱熱源選用2臺100冷噸的“特靈”螺桿式風冷冷熱泵機組,室內(nèi)末端采采用“特靈”風機盤管及及吊裝式空調(diào)調(diào)機組。大堂堂、餐廳、室室內(nèi)泳池等大大空間采用吊吊裝式空調(diào)機機組送風形式式，其余區(qū)域域設計為風機機盤管加新風風的空調(diào)送風風形式。中央央空調(diào)水系統(tǒng)統(tǒng)設計為兩管管制供、回水水方式，立管管設計為異程程式系統(tǒng)。3）戶式中央空調(diào)工工程XX官邸大宅共每每戶均配置大大金VRVⅢ空調(diào)系統(tǒng)，空空調(diào)室內(nèi)機選選擇吊頂內(nèi)暗暗藏式風管機機，空調(diào)外機機安裝位置經(jīng)經(jīng)過專門設計計，統(tǒng)一安裝裝在設備陽臺臺，室內(nèi)末端端均采用線控控方式控制。4）新風工程采用霍尼韋爾全熱熱交換系統(tǒng)。每每戶配置2臺，室內(nèi)采采用集中回風風方式，送風風口單獨送入入各功能區(qū)域域；風量保證證室內(nèi)每小時時換氣一次。5）中央吸塵系統(tǒng)官邸大宅每戶在洗洗衣房或設備備陽臺位置安安裝1臺美國原裝裝進口“BEAM”中央吸塵主主機，通過由由DN50UUPVC管材及彎頭頭組成的管網(wǎng)網(wǎng)在各分隔區(qū)區(qū)域設置吸塵塵閥門。6）地板采暖系統(tǒng)官邸大宅采用低溫溫熱水地板輻輻射采暖系統(tǒng)統(tǒng)，配置德國國“菲斯曼”壁掛鍋爐，“沃茨”地暖溫控中中心、分集水水器及室內(nèi)溫溫控面板，同同時配置德國國菲斯曼1500L換熱水箱箱，兼顧室內(nèi)內(nèi)生活熱水系系統(tǒng)。室內(nèi)地地暖盤管采用用喬治.費歇爾的PB管(聚丁烯)。酒店式公寓衛(wèi)生間間采用電地暖暖，配置芬蘭蘭恩斯托進口口發(fā)熱電纜，電地熱的溫度控制器選用北京”高標”智能化溫控器，這種溫控器可以根據(jù)業(yè)主需要分四個時段進行不同溫度設定。7）給水系統(tǒng)采用市政直供水，室室內(nèi)管道采用用溫州正康不不銹管管材和和管件，并采采用卡凸連接接方式，施工工相對比較簡簡便。采用不銹鋼管件卡卡凸式連接，支支架固定顯的的尤為重要8）排水系統(tǒng)室內(nèi)排水采用污、廢廢水分流，且且采用同層排排水的形式，材材料采用瑞士士吉博力HDPE管，室外雨雨水管同樣采采用瑞士吉博博力HDPE管。9、室外景觀管理XX景觀工程做工工精細，特點點突出，突出出歐式園林的的規(guī)整和儀式式感，在業(yè)界界受到高度評評價。1）、硬質(zhì)部分A、欄桿、景觀擋墻墻、花壇小品品飾面材料與與建筑一體化化，都采用砂砂巖。B、地面鋪裝主要是是黃、棕、灰灰、黑和綠55個系列。主要用用材為黃銹、加州金麻、將軍紅、貴妃紅、魯灰、福鼎黑和承德綠。石材表面分火燒面、荔枝面和粗糙面三種。C、水景石材選用的的是黃銹定加加工，采用噴噴砂面。D、水景馬賽克采用用了陶瓷馬賽賽克與玻璃馬馬賽克，都采采用藍色系列列進行組合。E、地面鋪裝控制根根據(jù)不同部位位有密縫與離離縫兩種形式式，一般關鍵鍵部位采用密密縫鋪設，次次要部位采用用離縫鋪設。局局部位置采用用水刀切割，提提高加工質(zhì)量量。會所內(nèi)庭院水刀切切割拼花效果果1）、水景：XX水水景是一大特特色，水景都都形成水幕效效果。會所東面水景效果果會所內(nèi)庭院水景效效果游泳池邊海螺噴水水效果8#北面噴水獅子效果果1#北面水幕效果2）、臺階做法：XXX臺階是一一大特色，采采用黃銹切割割成席紋狀，很很精致。臺階效果1#、2#、3#大臺階效果2）、水電安裝部分分（1）、七頭特色燈具具景觀燈效果3）、綠化部分XX灌木種植，主主要規(guī)則式種種植，局部空空間相對較大大部位采用了了規(guī)則式與自自由式相結合合的形式，如如游泳池周邊邊。草皮采用用果嶺草，是是黑麥草和百百慕大混播性性草皮。六、項目成本管理理XX項目在成本方方面是一個先先天不足的項項目：首先是是地價較高，其次是由于于要提升項目目自身的生活活配套，同時時解決地塊規(guī)規(guī)劃條件中公公建面積不低低于25%的限制，會會所面積配置置比例較高，導導致成本投入入增加。最后,由于西溪濕濕地限高的原原因，規(guī)劃上上只能向下拓拓展建筑空間間，衍生了大量的的土方工程及及與周邊交界界處的擋墻工工程，而擋墻墻工程又引申申出了高壓電電纜移位、雨雨水污水管移移位、與周邊邊單位的交涉涉等費用。XX項目含稅費的的實際總成本本控制在13億范圍內(nèi)，未未突破目標成成本。由于銷銷售回籠資金金迅速，財務務成本節(jié)余50%。相比之下下，精裝修工工程成本和前前期費用增加加較大。但通通過投資增量量效益的分析析，成本的增增加，對項目目效益的增加加起到了正向向杠桿的撬動動作用。建議在要在后續(xù)項項目策劃階段段提前做好總總成本的剛性性控制和設計計整體評估和和優(yōu)化，爭取取在產(chǎn)品準確確定位的前提提下獲得成本本及品質(zhì)雙贏贏的結果。1、項目整體成本控控制XX項目總成本為為1298007萬元，含營業(yè)業(yè)稅及附加，整體受控情況良好。大戶型官邸可售面積完全單方成本25537元/平米，單方收益為8103元/平米；酒店式公寓可售面積完全單方成本19158元/平米,單方收益590元/平米。土地成本525772萬元，占項項目總成本1298007萬元的40.5%；其中實際際支付土地出出讓金總額50100萬元，土地地契稅1503萬元及延付土土地款利息等等費用969.111萬元。實施階段成本控制制時間金額（萬元）與前階段的差值差異比例項目立項決策批復復投資2006130100項目總預算2008.6128705實際完成投資2010.612987610980.86%整體成本變化情況況1）由于07年一期期官邸大宅銷銷售時點把握握準確，資金金回籠及時，降降低原預算的的正常財務利利息1650萬元。2）因銷售收入逐步步攀升，從預預算的15.68億提高到16.69億，按銷售售收入的5.6%計，營業(yè)稅稅繳納較原預預算高560萬元。3）項目公司作為雙雙方股東的資資金平臺，委委貸XX的貸款利利息支出4500萬元應予以以扣減；4)由于XX項項目配置定位位高，為樹立立了市場標桿桿的高檔精裝裝修樓盤，由由于選擇了優(yōu)優(yōu)質(zhì)高檔的材材料設備和諸諸多住宅功能能技術，相應應的工程成本本定位較高，相相應也推動了了銷售率。2、規(guī)劃指標變動評評估可研指標

（平方米米）實際指標

（平方米米）指標變化

（平方米米）變動率

（％）凈用地面積510625106200.00%容積率1.31.160-10.8%總容積率面積66231586237608-11.5%總建筑面積77567781385710.7%■可售面積67917686587411.1%官邸大宅4173241619-1130.3%酒店式公寓1245211559-893-7.2%車庫1376015480172012.5%■不可售面積96509480-1701.8%XX項目各項規(guī)劃劃指標同可研研階段相比，其其主要變動體體現(xiàn)在以下幾幾點：(1)不可售面積積減少1.8%，但占總建建筑面積比例例偏大。項目目總建筑面積積增加571平方米，增增幅0.7%：其中可售售面積增加了了741平方米，增增幅1.1％；不可售售面積減少了了170平方米，降降幅高達1.8％，不可售售部分面積侵侵占了部分地地上容積率面面積，不但將將對實際樓面面地價產(chǎn)生不不利影響，且且影響了工程程成本及最終終盈利。(2)可售面積總總量變化不大大雖有所增加加，但經(jīng)濟效效益不佳。其其中：車位面面積總量增加加1720平方米，但但總車位數(shù)量量不變，對車車位銷售收入入無貢獻；而而酒店式公寓寓和官邸面積積變化幅度最最大，分別減減少了893平米和113平米，按各各自均價3.3萬元和2萬元計，減減少銷售收入入2159萬元。銷售價格（元/平平方米或元）銷售面積（平方米米或個）可研階段實際銷售增幅可研階段實際建設銷售率■可售6791768658官邸大宅265003360026.8%4173241619100%酒店式公寓120002000066.7%1245211559100%車庫18000022000022.2%34434485.5%XX住宅部分目前前基本銷售完完畢，實際銷銷售價格與可可研相比增幅幅較大，達到到26.8％-66.77%，而實際銷銷售額16.56億元僅比可可研13.41億元增長23.5％，主要原原因為地上可可售減少幅度度較大，并未未使售價提升升的收益達到到最大化。3、項目合同執(zhí)行和和管理XX工程合同管理理做到了數(shù)據(jù)據(jù)化、信息化化動態(tài)管理，所所有合同均按按專業(yè)分類錄錄入合同金額額、供方單位位、付款條件件、結算方式式、工期、項項目經(jīng)理、聯(lián)聯(lián)系單變更、付付款記錄等信信息內(nèi)容，是是項目成本、進進度、結算、資資金管理的信信息管理主線線。合同條款款設計詳盡，注注重風險的適適度轉移和控控制。工程類別合同數(shù)量（份）合同金額（萬元元）超合同金額（萬元元）超合同比例建安工程5214006.177152129.2255815.20%精裝修工程9124832.377376064.3244524.42%設備工程2796.200007.21270.09%室外工程71387.91441263.1624418.96%環(huán)境工程232619.32881586.8976622.41%弱電工程61024.8111520.65522.02%在合同簽簽訂時應盡量量準確的統(tǒng)計計工程量，避避免事后增加加造成合同價價的突破，如如有超過合同同價一定比例例的變更出現(xiàn)現(xiàn)時，應及時時簽訂補充協(xié)協(xié)議，作為今今后決算的依依據(jù)。4、項目招投標管理理XX工程程類招標方式式比例一覽表表招標方式XX合同數(shù)量比例按合同數(shù)量費率招標712%工程量清單招標2035%施工圖預算包干59%議標2544%合計5788%XX材料設備類招招標方式比例例一覽表招標方式XX合同數(shù)量比例按合同數(shù)量工程量清單招標3024%議標5947%直接采購3629%合計125100%住宅精裝裝修工程，材材料設備的比比重在整個項項目中占有40%左右的比重重，因此高度度重視各種材材料設備的采采購工作。在在參考XX集團的戰(zhàn)戰(zhàn)略合作價格格的基礎上，根根據(jù)項目的實實際情況進行行工程材料設設備的招標采采購。通過充充分的市場競競爭和科學的的控制措施，既既保證質(zhì)量，又又能達到最大大限度的降低低成本。除總包單位選擇，采采取了杭州市市公開招標程程序外，其余余招投標工作作，均采用內(nèi)內(nèi)部邀請招標標的方式進行行。3）政府壟斷行業(yè)均均采取定向議議標方式。通過類似項目的費費率橫向比較較，按公司壟壟斷行業(yè)定向向議標流程，確確定了XX項目綜合合管線相關工工程的中標單單位:工程名稱中標施工單位名稱稱內(nèi)部供水環(huán)網(wǎng)工程程杭州市自來水經(jīng)濟濟XX有限公司司電力工程杭州市大達電力安安裝有限公司司消防水環(huán)網(wǎng)工程杭州市博凱自來水水有限公司供熱工程杭州市熱力有限公公司燃氣管網(wǎng)工程杭州市燃氣集團有有限公司管網(wǎng)網(wǎng)建設分公司司5、工程成本管理XX項目按公司成成本管理規(guī)定定，在一期平平層官邸銷售售前即組織總總師辦、工程程部、精裝修修部、成本部部和銷售部研研究部品部件件的材質(zhì)、品品牌和檔次，編編制工程成本本預算表，并并召開公司經(jīng)經(jīng)營班子層面面的評審會審審議，并報XXX集團工程程成本管理部部審核備案。工工程成本預算算表和項目成成本跟蹤表作作為項目開發(fā)發(fā)實施過程的的經(jīng)濟性綱領領文件，開展展目標成本管管理和資金計計劃管理。1）XX工程成本預算算由于XX項目的土土地成本較高高，為取得較較好的經(jīng)濟效效益，XX項目的工工程成本管控控成為了項目目開發(fā)的關注注重點之一。XX2007年33月經(jīng)董事會會評審通過的的工程總成本本預算為50064萬元，地下下室建安單方方造價2249元/平米，地上上建安工程單單方造價1873元/平米，平均均單方造價1986元/平米。XX項目的公共配配套與住宅地地上面積配置置比為5.8%，會所工程程單方造價8230元/平米，折合合建筑面積單單方造價為446元，經(jīng)橫向向比較，XXX項目的公共共配套面積配配置比和工程程成本均略高高于杭州市區(qū)區(qū)XX其它項目目。與當時最最接近于XXX的北京御園園各專業(yè)工程程項目同口徑徑綜合比較，本本項目工程成成本預算表目目標控制合理理且偏緊。2）工程實際成本XX項目的工程接接近實際成本本為53603萬元（含整整改費用），目目前總包建安安、精裝修和和景觀工程結結算仍在審計計過程中，預預計超預算成成本7%。成本變更更比較如下：：目標成本實際成本實際成本與目標成成本差額總成本(萬元)單方成本(元/mm2)總成本(萬元)單方成本(元/mm2)總成本(萬元)單方成本變更比例例建安工程15404187616324208716536%精裝修工程225883098273573498312821%設備工程14749578010040-47%室外工程26961801367175-37-49%環(huán)境工程36293283037388469-16%弱電工程812998851131129%公共配套工程3460459385453755811%成本合計50064.18853603.4773539.37%XX建安成本原預預算146700.76萬元，實際際成本163233.51萬元，增加11.3％。XX土建總成本變變更一覽表項目接近實際價格占總造價比例原預算價實際與原價差實際與原價差百分分比結構82277907753.36%77237249950406586.53%屋面7216600.47%690000316604.59%外墻39185426625.41%342735477491187914.33%門24%171638911171687010.00%其他68060914.41%62770305290618.43%圍墻63346564.11%58806764539807.72%成本合計（元）1542065001100.00%14152239931268410888.96%但過程中由于項目目售價攀升導導致精裝修定定位隨之攀升升；另為解決決小戶型配置置比例不足的的問題，酒店店式公寓的戶戶型大量拆分分成90平米以下的的一室戶，導導致精裝修工工程成本的增增加。3）XX項目所采用技技術和部品的的經(jīng)濟評價工程項目單位材料設備單價（元元）經(jīng)濟評價外墻保溫系統(tǒng)進戶門平米6290規(guī)格1200*22000木質(zhì)進戶門門中間襯保溫溫棉和鋼板，防防火、防盜、隔隔聲，并提高高保溫性能硬泡聚氨酯保溫層層平米5130mm厚鋁包木門窗平米1900中空5+12A+5雙雙層玻璃屋面聚苯乙烯擠塑塑保溫板立米90050mm厚歐文斯斯科寧整體保溫系統(tǒng)平米55建筑節(jié)能50%以以上戶式中央空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)品牌：大金戶10675地熱系統(tǒng)品牌：菲斯曼鍋爐爐，喬治費歇歇爾管道戶39083減少空調(diào)能耗，增增加舒適度新風系統(tǒng)品牌：霍尼韋爾戶13036全熱交換，減少能能源損失中央吸塵系統(tǒng)品牌：美國BEAAM戶4680集中吸塵