武漢東湖開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押估價報告

房地產(chǎn)抵押估價報告估價項目名稱：東湖開發(fā)區(qū)***一號路3號房地產(chǎn)價格評估委托方：****（武漢）有限公司估價方：武漢**房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司***、***估價作業(yè)日期：二○○八年十二月二十日至二○○九年一月二十日估價報告編號：鄂***估字[2009]第號武漢***房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司目錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設(shè)和限制條件四、變現(xiàn)能力分析和風(fēng)險提示五、估價結(jié)果報告六、附件一、致委托方函REF委托方****（武漢）有限公司：我公司于2008年12月20日接受貴公司委托，對位于REF項目名稱東湖開發(fā)區(qū)***一號路3號的房地產(chǎn)（包括土地及地上房產(chǎn)，土地面積為54564.24平方米，建筑面積為12315.5平方米）進(jìn)行價格評估，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。評估人員于估價時點2008年12月20日對現(xiàn)場進(jìn)行勘查，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押指導(dǎo)意見》、有關(guān)政策、法規(guī)和我公司掌握的市場資料及長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗數(shù)據(jù)，結(jié)合貴方提供的資料和本次估價目的，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照估價程序，選取科學(xué)的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)過仔細(xì)的分析測算，委托估價房地產(chǎn)在估價時點2008年12月20日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的房地產(chǎn)抵押價值為：項目金額1未設(shè)立法定優(yōu)先受受償權(quán)利下的的市場價值5019.68萬萬元2法定優(yōu)先受償款建筑工程價款0.00萬元已抵押擔(dān)保的債權(quán)權(quán)數(shù)額0.00萬元其他法定優(yōu)先受償償款0.00萬元3抵押價值RMB5019..68萬元詳見估價結(jié)果一覽表武漢***房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司法定代表人：二○○九年一月二十日估價結(jié)果一覽表估價機構(gòu)：武漢***房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司估價時點：2008年12月20日估價時點建設(shè)用地使用權(quán)性質(zhì)：出讓棟號房屋所有權(quán)人估價時點土地使用者位置實際用途結(jié)構(gòu)樓層建筑面積（平方米）土地面積（平方米）建筑物價格（萬元）土地價格（萬元）總價格（萬元）1REF委托方方\*MERGEEFORMAAT*****（武漢）有有限公司REF委托方方\*MERGEEFORMAAT*****（武漢）有有限公司REF項目名名稱\**MERGGEFORMMAT東湖湖開發(fā)區(qū)***一號路3號工業(yè)用房及其配套套用房鋼混三等43613.9254564.244683.63=土地單價*土地面積/10000\#"0.00"2690.02=市場總價\#""0.00""50199.682REF委托方方\*MERGEEFORMAAT*****（武漢）有有限公司REF委托方方\*MERGEEFORMAAT*****（武漢）有有限公司REF項目名名稱\**MERGGEFORMMAT東湖湖開發(fā)區(qū)***一號路3號工業(yè)用房及其配套套用房鋼混三等28701.581646.03合計=SUM(ABOVE)12315.5=SUM(ABOOVE)545644.242329.66=土地單價*土地面積/10000\#"0.00"2690.02=市場總價\#""0.00""50199.68二、估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、本報告書中的估價人員對估價對象進(jìn)行了實地查勘。6、沒有估價機構(gòu)之外的人員對本報告提供了重要專業(yè)幫助。7、如委托方以隱瞞，欺騙等不正當(dāng)手段，致使估價人員在報告書中選用了錯誤的數(shù)據(jù)，相應(yīng)責(zé)任由委托方承擔(dān)。8、參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名：注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書編號簽章***4220060035***4220060036三、估價的假設(shè)和限制條件（一）估價前提和假設(shè)1、本次估價對象《國有土地使用證》（武新國用（2007）第069號）證載用途為工礦倉儲用地，《房屋所有權(quán)證》（武房權(quán)證湖字第200805264號）證載用途為辦公用房和工、交、倉用途，實際用途為辦公和工業(yè)用房，根據(jù)合法原則，本報告按《國有土地使用證》證載用途進(jìn)行評估，即工業(yè)持續(xù)使用為假設(shè)前提。2、本報告在評估該物業(yè)權(quán)益時，是以估價對象不存在抵押權(quán)及共有權(quán)人為假設(shè)前提下的房地產(chǎn)價格，即REF委托方****（武漢）有限公司擁有估價對象房地產(chǎn)完全產(chǎn)權(quán)為前提進(jìn)行評估。另據(jù)委估方的《國有土地使用證》（武新他項（2008）第014號）設(shè)定他項權(quán)利記載，估價對象設(shè)定了抵押貸款，約定期限為2008年2月25日至2009年2月24日，權(quán)利價值為1000萬元，在估價時點尚未注銷，本次評估未考慮估價時點時抵押對土地價值的影響。至估價時點，委估地塊不存在共有權(quán)人、租賃等他項權(quán)利。3、估價對象建筑結(jié)構(gòu)由估價人員經(jīng)現(xiàn)場查勘確定，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測試，其準(zhǔn)確性待有關(guān)部門認(rèn)定。4、在評估過程中，我們假定該物業(yè)的所有權(quán)人在公開市場上出售該物業(yè)，且不包含所有權(quán)人憑借遞延條件合約、售后租回、合作經(jīng)營、管理協(xié)議等附加條件以抬高該物業(yè)權(quán)益價值的情況。5、我們在假設(shè)估價對象建設(shè)用地使用權(quán)法定年期內(nèi)，該物業(yè)所有權(quán)人對該物業(yè)享有自由及不受干預(yù)的使用、轉(zhuǎn)讓、收益、處分等合法權(quán)益。6、估價對象權(quán)屬、面積以委托方提供的估價對象的《房屋所有權(quán)證》（武房權(quán)證湖字第200805264號）和《國有土地使用證》（武新國用（2007）第069號）復(fù)印件上注明的情況為準(zhǔn)，即估價對象的建筑面積為REF建筑面積12315.5平方米，土地面積為REF土地面積54564.24平方米，經(jīng)過實地目測大體相當(dāng)，但房地產(chǎn)估價師未進(jìn)行專業(yè)測量，本報告以此為估價的前提條件。（最終的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)部門核實為準(zhǔn)，如有變動，則評估值需做相應(yīng)調(diào)整。）7、委托方提供的估價對象資料有部分為影印件，估價人員不保證影印件與原件的一致性。本次評估是以委托方提供的與估價對象有關(guān)的法律文件、權(quán)屬證明及相關(guān)資料真實有效為前提的，其合法性和真實性應(yīng)由委托方負(fù)責(zé)。8、我們未獲得該物業(yè)付清地價款及工程款項證明的相關(guān)資料，在估價該物業(yè)權(quán)益時，我們假設(shè)委托人已付清地價款、市政配套款及工程款。估價對象建設(shè)用地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，終止日期為2057年6月20日，即至估價時點土地剩余使用年限為48.50年，本報告評估價格包含了估價對象相應(yīng)用途的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。如至估價時點止，產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價對象的應(yīng)繳未繳稅、費，應(yīng)按規(guī)定繳納或從評估值中相應(yīng)扣減。9、本報告確定的房地產(chǎn)抵押價值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款（法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款）。10、本次估價假設(shè)估價對象無回遷安置用房約定或其它優(yōu)先受償事項，建設(shè)項目相關(guān)費用等已全部付清。如與實際不符，應(yīng)據(jù)實調(diào)整估價結(jié)果或重新估價。11、根據(jù)估價人員的實地踏勘，委估房地產(chǎn)為鋼混結(jié)構(gòu)。（二）估價限制條件1、本次評估委托方提供以下資料：委托方應(yīng)對提供資料的真實性、合法性、完整性及準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。估價機構(gòu)僅對委估對象的抵押價值發(fā)表專業(yè)意見。2、本報告估價結(jié)果已包含估價對象國有建設(shè)用地使用權(quán)價值，該部分建設(shè)用地使用權(quán)不能再單獨作為抵押物向銀行另行申請貸款使用。3、本報告所確定的房地產(chǎn)價格，即該房地產(chǎn)的客觀合理價格，是在公開市場條件下，在本次估價目的的特定條件下形成或者成立的正常價格，本次估價結(jié)果僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不適于任何其他用途和估價目的，若改變估價目的，則需另行估價。4、本報告結(jié)果是對估價對象于估價時點于估價范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價值，沒有考慮快速變現(xiàn)、稅費轉(zhuǎn)嫁以及設(shè)定他項權(quán)利、產(chǎn)權(quán)變更相關(guān)費用，也未考慮估價時點之后國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化，以及遇有自然力和其他不可抗力對房地產(chǎn)價值的影響，委托方在利用本報告結(jié)果時應(yīng)予以充分的考慮及重視。5、本估價報告書僅供房地產(chǎn)主管部門、委托方及貸款銀行使用，非為法律規(guī)定的情況，未經(jīng)估價機構(gòu)同意，不得向委托方及本次估價目的下的報告使用者以外的單位和個人提供，報告的部分或全部內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體之上。6、按現(xiàn)行規(guī)定，估價報告的有效期自完成估價報告之日起為一年，即本報告及估價結(jié)果的應(yīng)用日期與估價報告完成日期相差不可超過一年。在有效期內(nèi)實現(xiàn)估價目的時，可以以本報告及估價結(jié)果的應(yīng)用日期與估價結(jié)果作為衡量估價對象價值的參考依據(jù)，超過有效期范圍，需重新進(jìn)行估價。（當(dāng)房地產(chǎn)市場狀況或房地產(chǎn)政策法規(guī)發(fā)生重大變化和調(diào)整時，該有效期應(yīng)相應(yīng)調(diào)減）7、本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致可能的損失，本評估機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。8、本報告估價結(jié)果的計算是以估價對象房地產(chǎn)在估價時點的狀況和估價報告對估價對象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件為依據(jù)進(jìn)行，如房地產(chǎn)狀況或估價報告中對估價對象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。9、本報告的最終解釋權(quán)由本評估機構(gòu)所有。四、變現(xiàn)能力分析及風(fēng)險提示（一）變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。估價對象的變現(xiàn)能力分析如下：1、估價對象為工業(yè)用房，專業(yè)性較強，通用性一般，變現(xiàn)能力一般，分割轉(zhuǎn)讓性較差。2、處置房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)。一般說來，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間較短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣傭金、營業(yè)稅及部分手續(xù)費。3、本次估價對象《房屋所有權(quán)證》（武房權(quán)證湖字第200805264號）證載用途為辦公和工、交、倉用房，實際用途工業(yè)用房及其配套用房，委托人及相關(guān)報告書使用人在利用本報告時應(yīng)予以充分的考慮及重視。（二）風(fēng)險提示1、估價對象為工業(yè)廠房，其房地產(chǎn)不宜分割轉(zhuǎn)讓，故變現(xiàn)能力較弱。2、若估價對象貸款期限較長，考慮到估價對象在抵押貸款期限內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化，建議貸款人在本報告書出具一年后適時對抵押房地產(chǎn)價值變化狀況進(jìn)行再評估，以控制貸款風(fēng)險。3、報告所稱“抵押價值”是指估價對象在保持現(xiàn)有用途并持續(xù)經(jīng)營，以及在保持估價時點之狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境的前提下，為本報告書所確定的估價目的而提出的公允估價意見。該估價意見是指假定在充分發(fā)達(dá)的公開市場條件下，交易雙方在交易地位平等、充分了解估價對象相關(guān)市場信息及交易雙方獨立和理智進(jìn)行判斷的前提下形成的公平市場價格。該價格并不代表具體資產(chǎn)在涉及產(chǎn)權(quán)變動或資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)變時的實際交易價格。4、此外，鑒于目前金融機構(gòu)貸款風(fēng)險管理辦法等規(guī)定涉及抵押物變現(xiàn)價值的計算，并考慮到報告使用人按其內(nèi)部規(guī)定將自行判斷將來可能的變現(xiàn)損失，為避免造成重復(fù)扣減，故本次估價結(jié)果未扣除未來可能的變現(xiàn)費用，委托人及相關(guān)報告書使用人在利用本報告時應(yīng)予以充分的考慮及重視。5、根據(jù)委托人提供的相關(guān)證明材料及估價人員經(jīng)驗，其抵押價值還受到以下幾個方面的影響或限制：①抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指抵押權(quán)實現(xiàn)費用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用和企業(yè)所欠稅款三類情況。②經(jīng)濟衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，致使區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場價值整體下跌。四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告(一)委托方委托單位：REF委托方****（武漢）有限公司。單位地址：武漢市***七號地塊。法定代表人：丁孔奇經(jīng)營范圍：生產(chǎn)經(jīng)營硅材料、硅片、太陽能電池片、太陽能組件、太陽能電站工程及相關(guān)電子材料、相關(guān)產(chǎn)品與進(jìn)出口業(yè)務(wù)（不含分銷業(yè)務(wù)）。(二)估價方估價機構(gòu)：武漢***房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司法定代表人：***單位地址：武漢市漢口建設(shè)大道971號新光大廈17樓資格證書編號：鄂建房估證字第116號資格等級：叁級聯(lián)系電話：（027）82637765傳真：（027）82651913(三)估價對象1、估價對象市場背景狀況（1）城市地理位置武漢市是湖北省省會，是華中地區(qū)最大的經(jīng)濟中心、商業(yè)中心、金融中心和科技教育中心。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局。全市現(xiàn)轄13個城區(qū)，3個國家級開發(fā)區(qū)，總面積為8494.41平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積為218.22平方公里。武漢的地理方位為北緯30°33'、東經(jīng)114°19'，位于長江中游，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，四季分明，平均無霜期約240天。武漢處于京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心，素有“九省通衢”之稱。武漢作為全國公路主骨架的重要樞紐、全國區(qū)域性航空樞紐及長江航運的中心，東去上海、西抵重慶、南至廣州、北上北京，距離均在1200公里左右，是中國少有的集鐵路、公路、水運、航空、郵政、電信于一體的重要交通通信樞紐，處于中國經(jīng)濟地理的核心位置。（2）城市人口及面積武漢市國土面積8467.6平方公里，其中城區(qū)面積3963.6平方公里，市區(qū)建成面積242平方公里。世界第三大河流長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局。目前全市轄內(nèi)有7個城區(qū)（江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、青山、洪山），6個郊區(qū)（蔡甸、江夏、東西湖、漢南、黃陂、新洲），共13個區(qū)。武漢市總?cè)丝跒?31.26萬（包括外來常住人口）。家庭規(guī)?？s小。全市共有家庭戶228.81萬戶，家庭戶人口為721.19萬人，占總?cè)丝诘?9.64%，平均家庭戶規(guī)模為3.15人。（3）城市自然條件武漢市屬北亞熱帶濕潤季風(fēng)性氣候。雨量充沛、日照充足，無霜期長，四季分明。年平均氣溫15.8℃-17.5℃，年無霜期一般為211天－272天，年日照總時數(shù)1810小時－2100小時，年降水量1150毫米－1450毫米；降雨集中在每年6－8月。長年主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)，平均風(fēng)力為2.3級。武漢市地質(zhì)結(jié)構(gòu)以新華廈構(gòu)造體系為主。按照全國地震區(qū)劃，該市位于基本烈度6度區(qū)，建筑物抗震烈度按部頒標(biāo)準(zhǔn)7度設(shè)防。就本地地質(zhì)特點而言，武漢發(fā)生破壞性地震的可能性很小。其地貌屬鄂東南丘陵經(jīng)江漢平原東緣向大別山南麓低山丘陵過渡地區(qū)，中間低平，南北丘陵、崗壟環(huán)抱，北部低山林立。武漢市是全國重點防洪城市，1980年以來，武漢關(guān)水位超過27米平均每2年一次。（4）房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r2008年1-10月，武漢市完成住宅開發(fā)投資168.85億元，同比增長22.4%，住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的72.1%，在住宅開發(fā)投資中，90平方米以下的住宅完成投資26.35億元，增長26.9%，90平方米以下住宅完成投資占全部住宅投資的比重為15.6%,同比提高0.5個百分點，經(jīng)濟適用住房完成投資14.79億元，增長33.6%，占住宅開發(fā)投資的8.8%，同比提高0.8個百分點。寫字樓和商鋪用房同比下降了12.3%和21.9%。2008年1-10月，武漢市商品房銷售面積為370.88萬平方米，同比下降19.1%，其中商品住宅銷售面積下降22.1%。商品房銷售總額為172.56億元，同比下降5.3%。截至6月底，武漢市商品房空置面積為121.05萬平方米，同比增長53.5%，其中空置3年以下的為65.25萬平后方米，同比增長55.3%，占全部空置面積的53.9%，空置商品住宅69.09萬平方米，同比增長40.7%，占全部空置房的57.1%。2008年1-10月，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積2649.96萬平方米，同比增長16.25%,其中，住宅施工面積2258.70萬平方米，同比增長25.1%。新開工面積715.47萬平方米，同比增長16%。其中，住宅新開工面積621.39萬平方米，同比增長16%?？⒐し课菝娣e254.64萬平方米，增長34.6%，其中竣工住宅233.19萬平方米，增長45.2%。（5）產(chǎn)業(yè)政策①為保證國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定、健康地發(fā)展，將武漢建設(shè)為國際性城市奠定基礎(chǔ)，今后若干年仍將采取激活經(jīng)濟財政政策，為地價平穩(wěn)上升奠定了宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)。②城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度加快，公用設(shè)施繼續(xù)完善，環(huán)境創(chuàng)新步伐加快，城市面貌明顯改觀；治污力度加大，環(huán)境保護(hù)成效顯著。使城市土地邊際效益貢獻(xiàn)率增加，土地價格回升。③國家和省、市政府先后出臺了對舊城改造、危房改造、經(jīng)濟適用房、開路開發(fā)、菜籃子工程、搬遷改造、破產(chǎn)兼并、解困、企業(yè)改制的一系列優(yōu)惠政策。④2008年10月30日中國人民銀行再次下調(diào)金融機構(gòu)各類存貸款利率，一年期貸款利率下調(diào)至5.58%。（6）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)城市發(fā)展的總目標(biāo)是：把武漢市建設(shè)成為經(jīng)濟實力雄厚、科學(xué)教育發(fā)達(dá)、服務(wù)體系完備、城市布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會高度文明并具有濱江濱湖城市特色的現(xiàn)代城市。在總體規(guī)劃圈層式發(fā)展框架的指導(dǎo)下，根據(jù)城市空間主要沿交通干線拓展被自然山水分隔的特點，結(jié)合近年來城市建設(shè)實際需要，規(guī)劃確定遵循“舊城更新、新區(qū)拓展、軸線推進(jìn)、均衡發(fā)展”的戰(zhàn)略，沿主城重要出口通道構(gòu)筑西南、西向、北向、東向、南向、五條城市空間發(fā)展軸，將主城與各遠(yuǎn)城區(qū)聯(lián)為一體，共同發(fā)展。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步完善和對外開放力度的不斷加大，武漢的經(jīng)濟建設(shè)成就顯著，已形成了以汽車、石化、紡織、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的門類齊全的現(xiàn)代工業(yè)體系，城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。隨著三峽工程的建設(shè)、長江經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶的形成與發(fā)展，以及國家經(jīng)濟建設(shè)的重點向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，使其具備了更加巨大的發(fā)展?jié)摿Α?、估價對象區(qū)位狀況東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)（光谷）位于武漢市城區(qū)東部，北臨東湖，南接江夏，西承武昌中心城區(qū)，東連武黃公路，是武漢的東大門。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)（光谷）已建成珞瑜路、楚雄大街以及關(guān)山一路、關(guān)山二路、民院路等主干道，形成了“兩橫三縱”的城市道路骨架系統(tǒng)。區(qū)域內(nèi)自湖泊有東湖、南湖、湯遜湖，山景資源主要有磨山、馬鞍山，磨山風(fēng)景區(qū)和馬鞍山森林公園是著名的旅游景點。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)（光谷）從2001年正式組建，幾年來經(jīng)濟快速增長，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。2007年，東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)共實現(xiàn)總收入876億元，財政收入31.02億元。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)（光谷）片區(qū)是國家打造的高新技術(shù)區(qū)，環(huán)境適宜，人文氛圍好。該片區(qū)匯集18所知名高校，56個省部屬科研院所，7個國家工程技術(shù)研究中心，20多萬名各類專業(yè)科技人員，教育環(huán)境優(yōu)厚。委估房地產(chǎn)位于***內(nèi)，關(guān)東科技工業(yè)園工業(yè)園（簡稱工業(yè)園）是東湖開發(fā)區(qū)管委會為實施東湖開發(fā)區(qū)開發(fā)總體戰(zhàn)略及促進(jìn)經(jīng)濟跨越發(fā)展的重大舉措。區(qū)域地勢平坦、交通方便、物流暢通。按照“高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，園區(qū)生態(tài)化、道路寬敞化、布局合理化、服務(wù)一體化的要求”。突出發(fā)展其有高成長性的現(xiàn)代工業(yè)制造業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)定位，以最有效的科學(xué)思路精心規(guī)劃工業(yè)園的功能區(qū)域和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)布局。估價對象位于REF項目名稱東湖開發(fā)區(qū)***一號路3號，東面為湖北日報報業(yè)集團，南面臨代征道路，西面武漢思遠(yuǎn)投資有限公司，北面為綠化帶。估價對象所在地塊所在區(qū)域的供水、供電、電訊、市政排水等基礎(chǔ)設(shè)施的技術(shù)水平和可靠性保證率均屬良好，基礎(chǔ)設(shè)施一般，周圍環(huán)境條件一般。3、估價對象權(quán)屬狀況（1）產(chǎn)權(quán)人介紹估價對象的房屋所有權(quán)人和國有建設(shè)用地使用權(quán)人均為REF委托方****（武漢）有限公司。（2）房地產(chǎn)權(quán)益狀況根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》（武房權(quán)證湖字第200805264號）復(fù)印件所載：房屋所有權(quán)人：REF委托方****（武漢）有限公司；具體情況詳見下表：表1建筑物權(quán)益狀況一覽表位置樓層建筑面積（平方米）結(jié)構(gòu)設(shè)計用途1REF項目名名稱\**MERGGEFORMMAT東湖湖開發(fā)區(qū)***一號路3號43613.92鋼混結(jié)構(gòu)辦公2REF項目名名稱\**MERGGEFORMMAT東湖湖開發(fā)區(qū)***一號路3號28701.58鋼混結(jié)構(gòu)工、交、倉=SUM(ABOVE)12315.5根據(jù)估價委托方提供的《國有土地使用證》，估價對象土地使用者為REF委托方****（武漢）有限公司；土地證號：REF土地使用權(quán)證號武新國用（2007）第069號；地號：X03010031；土地用途：工業(yè)用地；建設(shè)用地使用權(quán)類型：出讓；建設(shè)用地使用權(quán)終止日期：2057年6月20日；建設(shè)用地使用權(quán)面積：REF土地面積54564.24平方米。（3）房地產(chǎn)權(quán)利狀況REF委托方****（武漢）有限公司擁有估價對象房屋所有權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)，至估價時點，不存在任何他項權(quán)利（包括租賃權(quán)、抵押權(quán)）及共有權(quán)人。4、估價對象實體狀況（1）估價對象界定估價對象為位于REF項目名稱東湖開發(fā)區(qū)***一號路3號的房地產(chǎn)，包括建筑面積為REF建筑面積12315.5平方米的房屋和土地面積為REF土地面積54564.24平方米的出讓國有建設(shè)用地。（2）建筑物實體狀況估價對象位于REF項目名稱東湖開發(fā)區(qū)***一號路3號，建筑面積為REF總建筑面積12315.5平方米，土地面積為REF土地面積54564.24平方米，具體情況見下表：表2建筑物實體狀況一覽表棟號房屋所有權(quán)人實際用途結(jié)構(gòu)建成年代成新率裝修情況1REF委托方方\*MERGEEFORMAAT*****（武漢）有有限公司工業(yè)用房鋼混三等2008年100%內(nèi)外墻均為涂料2REF委托方方\*MERGEEFORMAAT*****（武漢）有有限公司工業(yè)用房鋼混三等2008年100%內(nèi)外墻均為涂料合計宗地形狀：形狀較規(guī)則（詳見宗地圖所示）。四至：東面為湖北日報報業(yè)集團，南面臨代征道路，西面武漢思遠(yuǎn)投資有限公司，北面為綠化帶。地勢：平坦，地質(zhì)狀況一般。委估對象已達(dá)到宗宗地紅線內(nèi)外外“五通”（通路、通通電、供水、排排水、通訊）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)“土地平整”。通路：南面臨代征征道路；通電：由東湖開發(fā)發(fā)區(qū)供電所供供應(yīng)；供水：由市政供水水管接入；排水：排水狀況一一般；通訊：接中國電信信；場地：場地平整。（四）估價目的為REF估價目的\*MERGGEFORMMAT確定定房地產(chǎn)抵押押貸款額度提提供參考依據(jù)據(jù)而評估房地地產(chǎn)抵押價值值。（五）估價時點本次估價的估價時時點為REF估價時點1二○○八年十二月月二十日。（六）價值定義本報告所確定的抵抵押價值為估估價對象抵押押房地產(chǎn)在估估價時點滿足足各項假設(shè)限限制條件下的的房地產(chǎn)市場場價值，等于于假定未設(shè)立立法定優(yōu)先受受償權(quán)利下的的市場價值減減去房地產(chǎn)估估價師知悉的的法定優(yōu)先受受償款。（七）估價依據(jù)1、法律依據(jù)（1）《中華人民共和和國城市房地地產(chǎn)管理法》（中中華人民共和和國主席令第第72號）；（2）《中華人民共和和國土地管理理法》（中華華人民共和國國主席令第28號）；（3）《中華人民共和和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（中中華人民共和和國主席令第第74號）；（4）《中華人民共和和國擔(dān)保法》（中中華人民共和和國主席令第第50號）（5）《城市房地產(chǎn)抵抵押管理辦法法》（建設(shè)部部令第98號）（6）《房地產(chǎn)抵押估估價指導(dǎo)意見見》（建住房房[20066]8號）（7）建設(shè)部、國土資資源部、財政政部以及湖北北省、武漢市市人民政府有有關(guān)部門頒布布的有關(guān)法規(guī)規(guī)和政策文件件（8）《中華人民共和國國物權(quán)法》（中中華人民共和和國主席令第第62號）（9）《國土資源部關(guān)于于發(fā)布全國工工業(yè)用地最低低標(biāo)準(zhǔn)的通知知》（國土資資發(fā)[20006]1177號）2、技術(shù)規(guī)范依據(jù)（1）中華人民共和國國國家標(biāo)準(zhǔn)《房房地產(chǎn)估價規(guī)規(guī)范》（GB/T502911-19999）（2）中華人民共和國國國家標(biāo)準(zhǔn)《城城鎮(zhèn)土地估價價規(guī)程》（GB/T185088-20011）3、委托方提供的資資料（1）《房屋所有權(quán)證》（武房權(quán)證湖字第200805264號）復(fù)印件（2）《國有土地使用用證》（REF土地使用權(quán)證號\*MMERGEFFORMATT武新國用（2007）第069號）復(fù)印件（3）委托方提供的其他他資料4、估價機構(gòu)和估價價人員掌握和和搜集的有關(guān)關(guān)資料。（八）估價原則1、合法原則即必須以估價對象象的合法使用用、合法交易易或合法處分分為前提進(jìn)行行。所謂合法法，是指符合合國家的法律律、法規(guī)和當(dāng)當(dāng)?shù)卣挠杏嘘P(guān)規(guī)定。一一是要求在估估價時必須確確認(rèn)估價對象象具有合法產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。二是要要求在估價時時所涉及的估估價對象用途途必須是合法法的。三是要要求在估價中中如果涉及估估價對象的交交易或處分方方式時，該交交易或處分方方式必須是合合法的。2、最高最佳使用原原則由于房地產(chǎn)具有用用途的多樣性性，不同的利利用方式能為為權(quán)利人帶來來不同收益量量，且房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人都期期望從其所占占有房地產(chǎn)上上獲得更多的的收益，并以以能滿足這一一目的為確定定房地產(chǎn)利用用方式的依據(jù)據(jù)，所以房地地產(chǎn)價格是該該房地產(chǎn)的效效用作最有效效發(fā)揮為前提提的。3、房地產(chǎn)替代性原原則市場競爭爭規(guī)律表明,多種效用相相同或相似的的商品在同一一市場中競爭爭,通常是價格格低者取勝。這這是因為，在在比較的基礎(chǔ)礎(chǔ)上選擇物美美價廉的商品品是每一個理理智消費者的的必然行為。這這種市場選擇擇的結(jié)果，必必然促使效用用相同或相近近的商品在價價格（包括租租賃價格）上上趨同，這就就是市場替代代原則的具體體體現(xiàn)。為此此在房地產(chǎn)估估價中，可以以依據(jù)這一原原則，選擇具具有較大可比比性的市場交交易實例，從從各方面進(jìn)行行相似性的比比較與修正,從而確定估估價對象的客客觀、合理價價格。4、估價時點原則估價時點原則強調(diào)調(diào)的是估價結(jié)結(jié)論具有很強強的時間相關(guān)關(guān)性和時效性性。估價結(jié)論論首先具有很很強的時間相相關(guān)性，這主主要是考慮到到資金的時間間價值，在不不同的時間點點上發(fā)生的現(xiàn)現(xiàn)金流量對其其價值影響是是不同的。所所以，在房地地產(chǎn)估價時統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)定：如如果一些款項項的發(fā)生時點點與估價時點點不一致，應(yīng)應(yīng)當(dāng)折算為估估價時點的現(xiàn)現(xiàn)值。估價結(jié)結(jié)論同時具有有很強的時效效性，這主要要是考慮到房房地產(chǎn)市場價價格的波動，同同一估價對象象在不同時點點會具不同的的市場價格。5、謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則是指存在在不確定性因因素的情況下下作出估價相相關(guān)判斷時，應(yīng)應(yīng)當(dāng)保持必要要的謹(jǐn)慎，充充分估計抵押押房地產(chǎn)在抵抵押權(quán)實現(xiàn)時時可能受到的的限制、未來來可能發(fā)生的的風(fēng)險和損失失，不高估假假定未設(shè)立法法定優(yōu)先受償償權(quán)利下的市市場價值，不不低估房地產(chǎn)產(chǎn)估價師知悉悉的法定優(yōu)先先受償款。（九）估價方法根據(jù)本次估價的特特定目的，估估價人員嚴(yán)格格遵循房地產(chǎn)產(chǎn)估價原則，在在認(rèn)真分析研研究所掌握的的資料，進(jìn)行行實地勘察和和對鄰近地區(qū)區(qū)的調(diào)查之后后，針對估價價對象的實際際情況，確定定運用成本法法作為本次估估價的基本方方法，最終求求取估價對象象的總價格和和單位價格。成本法：求取估價價對象在估價價時點的重新新購建價格和折舊，然后將將重新購建價格減去折舊來求取估價對對象價值的方方法。其基本本公式如下：：舊建筑物價格=建建筑物的重新新購建價格-建筑物折舊舊建筑物的重新購建建價格＝建筑筑物建造成本本＋管理費用用＋投資利息息＋銷售費用用＋銷售稅費費＋開發(fā)利潤潤方法選擇依據(jù)如下下：1、由于估價對象為工工業(yè)用房，周周邊無類似房房地產(chǎn)交易，市市場依據(jù)不充充分，故不宜宜選用市場法法。2、根據(jù)《房地產(chǎn)估估價規(guī)范》，“收益性房地地產(chǎn)的估價，應(yīng)應(yīng)選用收益法法作為其中的的一種估價方方法”，由于估價價對象系工業(yè)業(yè)用房，難以調(diào)查到到當(dāng)?shù)毓I(yè)廠廠房的租金水平，故故不宜采用收收益法進(jìn)行估估價。3、由于估價對象不是是具有開發(fā)或或再開發(fā)潛力力的房地產(chǎn)，故故不宜采用假假設(shè)開發(fā)法進(jìn)進(jìn)行估價。4、由于估價對象所所處區(qū)域土地地位于REF項目名稱\\*MERRGEFORRMAT東東湖開發(fā)區(qū)***一號路3號，本報告采采用成本逼近近法及基準(zhǔn)地地價系數(shù)修正正法對估價對對象土地的取取得成本進(jìn)行行了評估；根根據(jù)武漢市東東湖開發(fā)區(qū)相相關(guān)取費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及房地產(chǎn)開開發(fā)社會平均均水平確定估估價對象的管管理費用、投投資利息、銷銷售費用、銷銷售稅費、開開發(fā)利潤等進(jìn)進(jìn)行評估。最最終根據(jù)成本本法評估公式式求取估價對對象積算價格格。（十）估價結(jié)果受委托方委托，我我公司對位于于REF項目名稱\*MERGEEFORMAAT東湖開開發(fā)區(qū)***一號路3號房地產(chǎn)進(jìn)行了了評估。估價價人員在現(xiàn)場場勘察的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，根據(jù)《房房地產(chǎn)估價規(guī)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵抵押指導(dǎo)意見見》，有關(guān)政政策法規(guī)和我我公司掌握的的房地產(chǎn)市場場資料及長期期積累的房地地產(chǎn)估價經(jīng)驗驗數(shù)據(jù)，結(jié)合合委托方提供供的資料和本本次估價目的的，根據(jù)以上上分析測算，委托估價房地產(chǎn)在估價時點2008年12月20日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的房地產(chǎn)抵押價值為：GM地.幣拾捌R9幣玖佰項目金額1未設(shè)立法定優(yōu)先受受償權(quán)利下的的市場價值5019.68萬萬元2法定優(yōu)先受償款建筑工程價款0.00萬元已抵押擔(dān)保的債權(quán)權(quán)數(shù)額0.00萬元其他法定優(yōu)先受償償款0.00萬元3抵押價值RMB5019..68萬元（十一）估價人員注冊房地產(chǎn)估價師師注冊證書編編號簽章***422000600336***422000600335（十二）估價作業(yè)日日期REF估價時點1二○○八年十二月二十日日至REF提交報告日期二○○九年一月二二十日（十三）估價報告的的有效期 本估價報告書的有效效期自報告提提交之日起為為一年。五、附件1、委估房地產(chǎn)位置示示意圖；2、委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀照片；3、《房屋所有權(quán)證》（武房權(quán)證湖字第200805264號）復(fù)印件；4、《國有土地使用用證》（REF土地使用權(quán)證號\*MMERGEFFORMATT武新國用（2007）第069號）復(fù)印件；5、委估方提供的其其他資料；6、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)執(zhí)照；7、估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)資資格證書；8、估價師執(zhí)業(yè)資格格證書。房地產(chǎn)估價技術(shù)報報告估價項目名稱：REF項目名稱\*MEERGEFOORMAT東湖開發(fā)區(qū)***一號路3號房地產(chǎn)價格評評估委托方方：REF委托方\*MERGEEFORMAAT*****（武漢）有有限公司估價方方：武漢***房地產(chǎn)產(chǎn)評估有限責(zé)責(zé)任公司****、***估價作業(yè)日期：EO二○○八年十二月月二十日至二二○○九年一月二二十日估價報告編號：鄂鄂***估字[2009]第號號鄂***估技字[2009]第號武漢***房地產(chǎn)產(chǎn)評估有限責(zé)責(zé)任公司目錄一、個別因素分析析二、區(qū)域因素分析析三、市場背景分析析四、最高最佳使用用分析五、估價方法選用用六、估價測算過程程七、估價結(jié)果確定定一、個別因素分析析（一）估價對象界界定REF估價對象界定\*MERGGEFORMMAT估價價對象為位于于東湖開發(fā)區(qū)***一號路3號的房地產(chǎn)，包括括建筑面積為為123155.5平方米米的房屋和土地面積為為545644.24平方方米的出讓國有建設(shè)用地地。（二）建筑物實體體狀況分析估價對象位于REF項目名稱\*MEERGEFOORMAT東湖開發(fā)區(qū)***一號路3號，建筑面積積為REF總建筑面積123115.5平方方米，土地面面積為REF土地面積545564.244平方米，具體體情況見下表：表1建筑物實實體狀況一覽覽表REF建筑物實體\*MERGEEFORMAAT棟號房屋所有權(quán)人實際用途結(jié)構(gòu)建成年代成新率裝修情況1****（武漢）有有限公司工業(yè)用房鋼混三等2008年100%內(nèi)外墻均為涂料2****（武漢）有有限公司工業(yè)用房鋼混三等2008年100%內(nèi)外墻均為涂料合計REF土地實體狀況\*MERGGEFORMMAT宗地地形狀：形狀狀較規(guī)則（詳見見宗地圖所示示）。四至：東面為湖北北日報報業(yè)集集團，南面臨臨代征道路，西西面武漢思遠(yuǎn)遠(yuǎn)投資有限公公司，北面為為綠化帶。地勢：平坦，地質(zhì)質(zhì)狀況一般。委估對象已達(dá)到宗宗地紅線內(nèi)外外“五通”（通路、通通電、供水、排排水、通訊）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)“土地平整”。通路：南面臨代征征道路；通電：由東湖開發(fā)發(fā)區(qū)供電所供供應(yīng)；供水：由市政供水水管接入；排水：排水狀況一一般；通訊：接中國電信信；場地：場地平整（四）估估價對象權(quán)屬屬狀況（1）產(chǎn)權(quán)人介紹估價對象的房屋所所有權(quán)人為REF委托方\*MMERGEFFORMATT****（武漢）有有限公司。（2）房地產(chǎn)權(quán)益狀況況根據(jù)委托方提供的的《房屋所有有權(quán)證》（武武房權(quán)證湖字字第2008005264號）復(fù)印件所載：：房屋所有權(quán)人：REF委托方\*MMERGEFFORMATT****（武漢）有有限公司；具體情況詳見下表表：表2建筑物權(quán)權(quán)益狀況一覽覽表REF建筑物權(quán)益\*MERGEEFORMAAT位置樓層建筑面積（平方米）結(jié)構(gòu)設(shè)計用途1東湖開發(fā)區(qū)****一號路3號43613.92鋼混結(jié)構(gòu)辦公2東湖開發(fā)區(qū)****一號路3號28701.58鋼混結(jié)構(gòu)工、交、倉12315.5根據(jù)估價委托方提提供的《國有有土地使用證證》，估價對對象土地使用用者為REF委托方\\*MERRGEFORRMAT*****（武漢）有有限公司；REF土地性質(zhì)\*MERGGEFORMMAT土地地證號：武新新國用（2007）第069號；地號：X030110031；土地用途：工業(yè)用用地；建設(shè)用地使用權(quán)類類型：出讓；；建設(shè)用地使用權(quán)終終止日期：2057年6月20日；建設(shè)用地使用權(quán)面面積：545644.24平方米。（3）房地產(chǎn)權(quán)利狀況況本次估價是以估價價對象在估價價時點時的狀狀況為依據(jù)進(jìn)進(jìn)行的，即REF委托方\*MMERGEFFORMATT****（武漢）有有限公司擁有有估價對象房房屋所有權(quán)和和國有建設(shè)用用地使用權(quán)，不不存在任何他他項權(quán)利（包包括租賃權(quán)、抵抵押權(quán)）及共共有權(quán)人為假假設(shè)前提。二、區(qū)域因素分析析REF區(qū)域因素分析\*MERGGEFORMMAT東湖湖新技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)（光谷）位位于武漢市城城區(qū)東部，北北臨東湖，南南接江夏，西西承武昌中心心城區(qū)，東連連武黃公路，是是武漢的東大大門。東湖新新技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)（光谷）已已建成珞瑜路路、楚雄大街街以及關(guān)山一一路、關(guān)山二二路、民院路路等主干道，形形成了“兩橫三縱”的城市道路路骨架系統(tǒng)。區(qū)區(qū)域內(nèi)自湖泊泊有東湖、南南湖、湯遜湖湖，山景資源源主要有磨山山、馬鞍山，磨磨山風(fēng)景區(qū)和和馬鞍山森林林公園是著名名的旅游景點點。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)（光谷）從從2001年正式組建建，幾年來經(jīng)經(jīng)濟快速增長長，高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)發(fā)展。2007年，東湖高高新技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)共實現(xiàn)總總收入876億元，財政政收入31.02億元。東湖湖新技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)（光谷）片片區(qū)是國家打打造的高新技技術(shù)區(qū)，環(huán)境境適宜，人文文氛圍好。該該片區(qū)匯集18所知名高校校，56個省部屬科科研院所，7個國家工程程技術(shù)研究中中心，20多萬名各類類專業(yè)科技人人員，教育環(huán)環(huán)境優(yōu)厚。委估房地產(chǎn)位于****內(nèi)，關(guān)東科科技工業(yè)園工工業(yè)園（簡稱稱工業(yè)園）是是東湖開發(fā)區(qū)區(qū)管委會為實實施東湖開發(fā)發(fā)區(qū)開發(fā)總體體戰(zhàn)略及促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟跨越發(fā)發(fā)展的重大舉舉措。區(qū)域地地勢平坦、交交通方便、物物流暢通。按按照“高起點規(guī)劃劃、高標(biāo)準(zhǔn)建建設(shè)，園區(qū)生生態(tài)化、道路路寬敞化、布布局合理化、服服務(wù)一體化的的要求”。突出發(fā)展展其有高成長長性的現(xiàn)代工工業(yè)制造業(yè)和和高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)定位，以最最有效的科學(xué)學(xué)思路精心規(guī)規(guī)劃工業(yè)園的的功能區(qū)域和和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)布布局。估價對象位于東湖湖開發(fā)區(qū)***一號路3號，東面為為湖北日報報報業(yè)集團，南南面臨代征道道路，西面武武漢思遠(yuǎn)投資資有限公司，北北面為綠化帶帶。估價對象象所在地塊所所在區(qū)域的供供水、供電、電電訊、市政排排水等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的技術(shù)水水平和可靠性性保證率均屬屬良好，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施一般，周周圍環(huán)境條件件一般。三、市場背景分析析（1）城市地理位置武漢市是湖北省省省會，是華中中地區(qū)最大的的經(jīng)濟中心、商商業(yè)中心、金金融中心和科科技教育中心心。世界第三三大河長江及及其最大支流流漢水在市區(qū)區(qū)交匯，將武武漢市區(qū)一分分為三，形成成了漢口、漢漢陽和武昌三三鎮(zhèn)鼎立的格格局。全市現(xiàn)現(xiàn)轄13個城區(qū)，3個國家級開開發(fā)區(qū)，總面面積為8494..41平方公里，市市區(qū)建成區(qū)面面積為218.222平方公里。武漢的地理方位為為北緯30°333'、東經(jīng)114°119'，位于長江江中游，屬亞亞熱帶濕潤季季風(fēng)氣候，四四季分明，平平均無霜期約約240天。武漢處于京廣鐵路路大動脈與長長江黃金水道道十字交匯的的中心，素有有“九省通衢”之稱。武漢漢作為全國公公路主骨架的的重要樞紐、全全國區(qū)域性航航空樞紐及長長江航運的中中心，東去上上海、西抵重重慶、南至廣廣州、北上北北京，距離均均在1200公里左右，是是中國少有的的集鐵路、公公路、水運、航航空、郵政、電電信于一體的的重要交通通通信樞紐，處處于中國經(jīng)濟濟地理的核心心位置。（2）城市人口及面積武漢市國土面積88467.66平方公里，其其中城區(qū)面積積3963..6平方公里，市市區(qū)建成面積積242平方公里。世世界第三大河河流長江及其其最大支流漢漢水在市區(qū)交交匯，將武漢漢市區(qū)一分為為三，形成了了漢口、漢陽陽和武昌三鎮(zhèn)鎮(zhèn)鼎立的格局局。目前全市市轄內(nèi)有7個城區(qū)（江江岸、江漢、橋橋口、漢陽、武武昌、青山、洪洪山），6個郊區(qū)（蔡蔡甸、江夏、東東西湖、漢南南、黃陂、新新洲），共13個區(qū)。武漢市總?cè)丝跒?831.266萬（包括外外來常住人口口）。家庭規(guī)規(guī)模縮小。全全市共有家庭庭戶228.881萬戶，家庭庭戶人口為721.119萬人，占總總?cè)丝诘?9.644%，平均家庭庭戶規(guī)模為3.15人。（3）城市自然條件武漢市屬北亞熱帶帶濕潤季風(fēng)性性氣候。雨量量充沛、日照照充足，無霜霜期長，四季季分明。年平平均氣溫15.8℃-17.55℃，年無霜期期一般為211天－272天，年日照照總時數(shù)1810小時－2100小時，年降降水量1150毫米－1450毫米；降雨雨集中在每年年6－8月。長年主主導(dǎo)風(fēng)向為東東北風(fēng)，平均均風(fēng)力為2.3級。武漢市地質(zhì)結(jié)構(gòu)以以新華廈構(gòu)造造體系為主。按按照全國地震震區(qū)劃，該市市位于基本烈烈度6度區(qū)，建筑筑物抗震烈度度按部頒標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)7度設(shè)防。就就本地地質(zhì)特特點而言，武武漢發(fā)生破壞壞性地震的可可能性很小。其其地貌屬鄂東東南丘陵經(jīng)江江漢平原東緣緣向大別山南南麓低山丘陵陵過渡地區(qū)，中中間低平，南南北丘陵、崗崗壟環(huán)抱，北北部低山林立立。武漢市是是全國重點防防洪城市，1980年以來，武武漢關(guān)水位超超過27米平均每2年一次。（4）房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顮顩r2008年全年，武武漢市完成房房地產(chǎn)開發(fā)投投資418..76億元，同同比增長25.1%，住宅開發(fā)發(fā)投資占房地地產(chǎn)開發(fā)投資資的73.30%，在住宅開開發(fā)投資中，90平方米以下下的住宅完成成投資30.16億元，增增長21.54%，90平方米以下下住宅完成投投資占全部住住宅投資的比比重為18.37%,同比提高0..76個百分點點，經(jīng)濟適用用住房施工面面積352.4萬平方米，同同比增長53.777%；完成投資16.21億元，增增長32.4%，占住宅開開發(fā)投資的88.9%，同比提高0.9個百分點。寫寫字樓和商鋪鋪用房同比下下降了15.27%和22.29%。2008年全年，武武漢市商品房房銷售面積為為543.44萬平方米，同同比下降299.65%，其中商品品住宅銷售面面積為下降20.03%。商品房銷銷售總額為1180.94億元，同同比下降8..43%。2008年，武漢市商商品房空置面面積為1144.1萬平方方米，同比增增長37.995%，2008年1--11月，武漢市商品品房施工面積2649..96萬平方米，同同比增長16.255%,其中，住宅宅施工面積2258..70萬平方米，同同比增長25.1%。新開工面面積715.447萬平方米，同同比增長16%。其中，住住宅新開工面面積621.339萬平方米，同同比增長16%?？⒐し课菸菝娣e254.664萬平方米，增增長34.6%，其中竣工工住宅233.119萬平方米，增增長45.2%。2008年全年，全全市各區(qū)域的的價格均有不不同幅度的上上漲。均價最最高的片區(qū)為為漢口中心區(qū)，平平均價格為77033.446元/平方米，其其次是武昌中心區(qū)，平平均價格為66997.332元/平方米。價價格最低的區(qū)區(qū)域為沌口片片區(qū)，平均價價格為4174.33元/平方米。（5）城市規(guī)劃與發(fā)展目目標(biāo)城市發(fā)展的總目標(biāo)標(biāo)是：把武漢漢市建設(shè)成為為經(jīng)濟實力雄雄厚、科學(xué)教教育發(fā)達(dá)、服服務(wù)體系完備備、城市布局局合理、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完善、生生態(tài)環(huán)境良好好、社會高度度文明并具有有濱江濱湖城城市特色的現(xiàn)現(xiàn)代城市。在在總體規(guī)劃圈圈層式發(fā)展框框架的指導(dǎo)下下，根據(jù)城市市空間主要沿沿交通干線拓拓展被自然山山水分隔的特特點，結(jié)合近近年來城市建建設(shè)實際需要要，規(guī)劃確定定遵循“舊城更新、新新區(qū)拓展、軸軸線推進(jìn)、均均衡發(fā)展”的戰(zhàn)略，沿沿主城重要出出口通道構(gòu)筑筑西南、西向向、北向、東東向、南向、五五條城市空間間發(fā)展軸，將將主城與各遠(yuǎn)遠(yuǎn)城區(qū)聯(lián)為一一體，共同發(fā)發(fā)展。隨著社會主義市場場經(jīng)濟體制的的逐步完善和和對外開放力力度的不斷加加大，武漢的的經(jīng)濟建設(shè)成成就顯著，已已形成了以汽汽車、石化、紡紡織、高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主主導(dǎo)的門類齊齊全的現(xiàn)代工工業(yè)體系，城城市基礎(chǔ)設(shè)施施日趨完善。隨隨著三峽工程程的建設(shè)、長長江經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)業(yè)帶的形成與與發(fā)展，以及及國家經(jīng)濟建建設(shè)的重點向向中西部地區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)移，使其其具備了更加加巨大的發(fā)展展?jié)摿?。四、最高最佳使用用分析所謂最高最佳使用用，是估價對對象的一種最最可能的使用用，這種最可可能的使用，是是法律上允許許，技術(shù)上可可能，財務(wù)上上可行，經(jīng)過過充分合理的的論證，并能能給估價對象象帶來最高價價值的使用。最最高最佳使用用的一種具體體表現(xiàn)，是以以能使估價對對象獲利最多多的用途和開開發(fā)強度來衡衡量的。這是是因為在房地地產(chǎn)市場中，每每位房地產(chǎn)擁擁有者在主觀觀上都試圖充充分發(fā)揮房地地產(chǎn)的潛力。1、本次估價對象《國國有土地使用用證》（武新國用（2007）第069號）證載用途為為工業(yè)用地，《房房屋所有權(quán)證證》（武房權(quán)權(quán)證湖字第2008005264號）證載用途途為辦公和工工業(yè)用房，實實際用途為工工業(yè)用房及其其配套用房，根據(jù)合法原原則，本報告告按《國有土土地使用證》證載用途進(jìn)行評估，即工業(yè)持續(xù)使用為假設(shè)前提。2、估價對象作為工工業(yè)用途符合合最高最佳使使用原則，故故本報告按工工業(yè)用途進(jìn)行評估估。五、估價方法的選選用REF估價方法\*MERGGEFORMMAT根據(jù)據(jù)本次估價的的特定目的，估估價人員嚴(yán)格格遵循房地產(chǎn)產(chǎn)估價原則，在在認(rèn)真分析研研究所掌握的的資料，進(jìn)行行實地勘察和和對鄰近地區(qū)區(qū)的調(diào)查之后后，針對估價價對象的實際際情況，確定定運用成本法法作為本次估估價的基本方方法，最終求求取估價對象象的總價格和和單位價格。成本法：求取估價價對象在估價價時點的重新新購建價格和折舊，然后將將重新購建價格減去折舊來求取估價對對象價值的方方法。其基本本公式如下：：舊建筑物價格=建建筑物的重新新購建價格-建筑物折舊舊建筑物的重新購建建價格＝建筑筑物建造成本本＋管理費用用＋投資利息息＋銷售費用用＋銷售稅費費＋開發(fā)利潤潤方法選擇依據(jù)如下下：1、由于估價對象為工工業(yè)用房，周周邊無類似房房地產(chǎn)交易，市市場依據(jù)不充充分，故不宜宜選用市場法法。2、根據(jù)《房地產(chǎn)估估價規(guī)范》，“收益性房地地產(chǎn)的估價，應(yīng)應(yīng)選用收益法法作為其中的的一種估價方方法”，由于估價價對象系工業(yè)業(yè)用房，難以調(diào)查到到當(dāng)?shù)毓I(yè)廠廠房的租金水水平，故不宜宜采用收益法法進(jìn)行估價。3、由于估價對象不是是具有開發(fā)或或再開發(fā)潛力力的房地產(chǎn)，故故不宜采用假假設(shè)開發(fā)法進(jìn)進(jìn)行估價。4、由于估價對象所所處區(qū)域土地地位于東湖開開發(fā)區(qū)***一號路3號，本報告采采用成本逼近近法及基準(zhǔn)地地價系數(shù)修正正法對估價對對象土地的取取得成本進(jìn)行行了評估；根根據(jù)武漢市東東湖開發(fā)區(qū)相相關(guān)取費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及房地產(chǎn)開開發(fā)社會平均均水平確定估估價對象的管管理費用、投投資利息、銷銷售費用、銷銷售稅費、開開發(fā)利潤等進(jìn)進(jìn)行評估。最最終根據(jù)成本本法評估公式式求取估價對對象積算價格格。六、估價測算過程采用成本逼近法與與基準(zhǔn)地價系系數(shù)修正法評評估估價對象象中土地的價價值Ⅰ、采用成本逼近法評評估待估宗地地土地價格成本逼近法是以開開發(fā)土地所耗耗費的各項費費用之和為主主要依據(jù)，再再加上一定的的利息、利潤潤、應(yīng)繳納的的稅金和土地地增值收益來來確定土地價價格的估價方方法。計算公公式為：土地價格＝土地取取得費及相關(guān)關(guān)稅費＋土地地開發(fā)費＋投投資利息＋投投資利潤＋土土地增值收益益1、土地取得費及相相關(guān)稅費（1）土地取得費土地取得費是指征征用待估宗地地所在區(qū)域同同類土地所支支付的平均費費用。經(jīng)調(diào)查，待估宗地地周邊區(qū)域的的農(nóng)用土地主主要為菜地，因因此設(shè)定待估估宗地在征用用時為菜地。調(diào)調(diào)查待估宗地地所處區(qū)域的的土地取得費費用，目前獲獲得類似待估估宗地土地，需需支付的費用用主要有：1）土地補償費根據(jù)《湖北省土地地管理實施辦辦法（第二次次修正）》（1999年9月27日起施行）中“第二十六條規(guī)定：征用耕地的，土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6倍以上10倍以下；征用其他土地的，土地補償費為鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的5至6倍”。結(jié)合東湖開發(fā)區(qū)統(tǒng)計調(diào)查資料以及該地區(qū)征地實際情況，菜地前三年平均畝產(chǎn)值為6000元/畝，在評估中按平均年產(chǎn)值的10倍補償，則：土地補償費＝=平均畝產(chǎn)值*土地補償費倍數(shù)600000（元/畝）＝=土地補償費（畝）*3/2000\#"0.00"90..00（元/平方米）2）安置補助費根據(jù)《湖北省土地地管理實施辦辦法（第二次次修正）》（1999年9月27日起施行）中“第二十六條規(guī)定：征用耕地的，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍，但每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不超過該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。征用有收益的其他土地安置補助費標(biāo)準(zhǔn)為鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。征用無收益的土地，不支付安置補助費”。結(jié)合武漢市統(tǒng)計調(diào)查資料以及該地區(qū)征地實際情況補償倍數(shù)為6倍，調(diào)查該地區(qū)需要安置的農(nóng)業(yè)人數(shù)為每畝1人，則安置補助費＝=平均畝產(chǎn)值*安置補助費倍數(shù)*每畝安置農(nóng)業(yè)人口數(shù)366000（元/畝）＝=安置補助費（畝）*3//2000\#"0..00"54.000（元/平方米）3）青苗及地上物補償償費根據(jù)《中華人民共共和國土地管管理法》（11999年1月1日起施行）中中第四十七條條規(guī)定“征用土地的的補償費用包包括土地補償償費、安置補補助費以及地地上物補償費費和青苗補償償費”，根據(jù)武價房[20044]11號《武漢市市物價局、市市國土資源管管理局關(guān)于印印發(fā)征用土地地中青、魚苗苗及地上附著著物和其他有有關(guān)設(shè)施補償償標(biāo)準(zhǔn)的通知知》，青苗補補償費為1000元/畝，則青苗及地上物補償償費＝=青苗補償費10000（元/畝）＝=青苗及地上物補償費（畝）/20000*3\\#"0.000"1.50（元/平方米）則土地取得費為=安置補助費（平方米）+青苗及地上物補償費（平方米）+土地補償費（平方米）\\#"0.000"145.550元/平方米。（2）相關(guān)稅費1)征地管理費根據(jù)湖北省物價局局、湖北省財財政廳鄂價房房服[20022]47號文件“省物價局省省財政廳關(guān)于于降低部分住住房建設(shè)行政政事業(yè)性收費費標(biāo)準(zhǔn)的通知知”規(guī)定：①一次性征用耕地11000畝以上（含1000畝，下同）或或其它土地2000畝以上，動動遷量不大，工工作量較小的的，可按基數(shù)數(shù)計收0.7%的征地管理理費；動遷100戶以上或安安置農(nóng)業(yè)人口口300人以上，辦辦理無地村組組農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非非200人以上的可可收取1.1%。②一次性征用耕地5500畝以上、1000畝以下，其其它土地1000畝以上，2000畝以下的，動動遷量不大，工工作量較小的的，可按基數(shù)數(shù)計收1.1%的征地管理理費；動遷50戶以上或安安置農(nóng)業(yè)人口口150人以上，辦辦理無地村組組農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非非100人以上的可可收取1.4%。③一次性征用耕地1100畝以上、500畝以下，其其它土地200畝以上，1000畝以下的，動動遷量不大，工工作量較小的的，可按基數(shù)數(shù)計收1.4%的征地管理理費；動遷20戶以上或安安置農(nóng)業(yè)人口口80人以上，辦辦理無地村組組農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非非50人以上的可可收取1.8%。④一次性征用耕地1100畝以下或其其它土地200畝以下的，動動遷量不大，工工作量較小的的，可按基數(shù)數(shù)計收1.8%--2.1%的征地管理理費；動遷10戶以上或安安置農(nóng)業(yè)人口口30人以上，辦辦理無地村組組農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非非20人以上的可可收取2.1%--2.5%，如有特殊殊情況確需提提高取費比率率的，須經(jīng)省省物價局、省省財政廳批準(zhǔn)準(zhǔn)，但最高不不得超過2.8%。依據(jù)上述規(guī)定，征征地管理費按按征地費的22.5%計，則：征地管理費＝=土地取得費*征地管理費比例/100\##"0.000"3.64（元/平方米）2）耕地占用稅根據(jù)武漢市人民政政府《關(guān)于發(fā)發(fā)布〈武漢市市耕地占用稅稅實施辦法〉〉的通知》（武武政[19877]98號）第五條條規(guī)定“江岸、江漢漢、橋口、武武昌、漢陽、青青山每平方米米10元；洪山區(qū)區(qū)除花山、九九峰、左嶺三三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)每平平方米5元外，其他他地區(qū)每平方方米10元；武漢經(jīng)濟濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)、東西湖區(qū)區(qū)每平方米7元；漢南區(qū)區(qū)每平方米7元；江夏、蔡蔡甸、黃陂、新新州區(qū)每平方方米5元”，待估宗地地位于東湖開發(fā)區(qū)，耕地地占用稅為110元/平方米。3)耕地開墾費根據(jù)武漢市物價局局、武漢市財財政局《關(guān)于耕地開開墾費、土地地閑置費、土土地復(fù)墾費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函》（武武價函[20000]74號）中規(guī)定定：按照《關(guān)關(guān)于申報耕地地開墾費、土土地閑置費、土土地復(fù)墾費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的函》的的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行《“城區(qū)基本農(nóng)農(nóng)田3.0萬元/畝；城區(qū)其其他耕地1.5萬元/畝；郊區(qū)基基本農(nóng)田1.6萬元/畝；郊區(qū)其其他耕地0.8萬元/畝”，待估宗地地屬于郊區(qū)其他耕地地，耕地開墾墾費為1.6萬元/畝，即=耕地開墾費（畝）*10000*3//2000\\#"0.000"24.000元/平方米。4)新菜地開發(fā)建建設(shè)基金根據(jù)武漢市人民政政府《關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步加強菜菜籃子工程建建設(shè)的決定》（武武政[19944]30號）中規(guī)定“控制征用、占占用區(qū)3.0萬元/畝；嚴(yán)格控控制征用、占占用區(qū)5萬元/畝；長期保保留區(qū)6萬元/畝；征用郊郊區(qū)縣土地每每畝征收1至2萬元菜地開開發(fā)基金”。每畝征收收待估宗地位位于控制征用用、占用區(qū)土土地，新菜地地開發(fā)建設(shè)基基金為2萬元/畝，即=新菜地開發(fā)建設(shè)基金（畝）*10000*3//2000\\#"0.000"30..00元/平方米。5)水利建設(shè)基金金依據(jù)湖北省人民政政府第182號令《湖北北省水利基金金征收使用管管理辦法》，非非農(nóng)業(yè)建設(shè)征征用土地，向向用地單位按按畝征收一定定數(shù)額的水利利建設(shè)基金，武武漢市的征收收標(biāo)準(zhǔn)為：非非耕地1500元/畝，耕地2000元/畝，待估宗宗地屬于耕地地，水利建設(shè)設(shè)基金為20000元/畝，即=水利建設(shè)基金（畝）*3//2000\\#"0.000"3.00元/平方米。6)不可預(yù)見費費根據(jù)湖北省物價局局、湖北省財財政廳鄂價房房地字[19966]403號《省物價價局、省財政政廳關(guān)于土地地統(tǒng)征包干收收取不可預(yù)見見費的通知》中中規(guī)定：“在征地過程程中，由土地地管理部門采采取統(tǒng)征包干干辦法征地的的，征地所發(fā)發(fā)生的全部費費用經(jīng)確定認(rèn)認(rèn)可后，可按按征地費用總總額的2-4%收取不可預(yù)預(yù)見費。征地地費用一般由由以下幾種費費用組成：土土地補償費、安安置補助費、青青苗補償費、地地上、地下附附著物補償費費、拆遷補助助費和新菜地地開發(fā)建設(shè)基基金?！卑?%計不可預(yù)見見費率。不可預(yù)見費＝=不可預(yù)見費費率/100*(土地取得費+新菜地開發(fā)建設(shè)基金（平方米）)7..02（元/平方米）小計：相關(guān)稅費＝＝A+B+CC+D+E+F＝=征地管理費+耕地占用稅+耕地開墾費（平方米）+新菜地開發(fā)建設(shè)基金（平方米）+不可預(yù)見費+水利建設(shè)基金（平方米）77.666（元/平方米）土地取得費及相關(guān)關(guān)稅費合計＝＝（1）＋（2）＝=土地取得費+有關(guān)稅費223.16（元元/平方米）2、土地開發(fā)費根據(jù)武漢市市區(qū)基基礎(chǔ)設(shè)施配套套的平均水平平以及對中環(huán)環(huán)線外土地開開發(fā)成本價格格的調(diào)查、分分析，確定土土地開發(fā)費用用見下表：表3武漢市市區(qū)市政基基礎(chǔ)設(shè)施配套套建設(shè)造價估估算一覽表單單位：元/m2地區(qū)道路給水污水排水電力郵電合計漢口百步亭地區(qū)43.2511.3311.0880.1056.30202.06武昌曙光軟件園33.998.253.2444.003.5793.05武昌丁字橋住宅小小區(qū)69.5524.0525.0189.1598.30306.06武昌和平鄉(xiāng)東方紅紅村68.1813.7212.6037.2713.15144.92武昌南寶花園80.288.141.8710.553.26104.1平均59.0513.1010.7652.2134.92170.04待估宗地已達(dá)到紅紅線外“五通”和宗地內(nèi)場場地基本平整，場地平平整費約為30元/平方米，確定定待估宗地單單位土地開發(fā)發(fā)費用為1660元/平方米。3、投資利息根據(jù)待估宗地開發(fā)發(fā)程度和開發(fā)發(fā)規(guī)模，設(shè)定定土地開發(fā)周周期為1年，投資利利息率參考同期金融機構(gòu)構(gòu)人民幣存貸貸款基準(zhǔn)利率率，一年期貸款款利率按5.588%計。假設(shè)土土地取得費及及相關(guān)稅費在在征地時一次次投入，開發(fā)發(fā)費用在開發(fā)發(fā)期內(nèi)均勻投投入，則：投資利息＝土地取取得費及相關(guān)關(guān)稅費×〔（1+利率）開發(fā)周周期-1〕＋土地開發(fā)發(fā)費×〔（1+利率）開發(fā)周周期/2-1〕＝=土地取得費及相關(guān)稅費*((1+土地開發(fā)利率/1100)^開發(fā)周期-1)+土地開發(fā)費*((1++土地開發(fā)利利率/1000)^(開發(fā)周期/2)-11)\#""0.00"16.866（元/平方米）4、投資利潤調(diào)查武漢市武漢東東湖開發(fā)區(qū)土地開發(fā)行行業(yè)的平均利利潤率，結(jié)合合待估宗地的的具體情況，確確定年投資利利潤率為5%，則投資利利潤為：投資利潤＝（土地地取得費及相相關(guān)稅費＋土土地開發(fā)費）×利潤率＝=(土地取得費及相關(guān)稅費+土地開發(fā)費)*利潤率/100\#"0.00"19.16（元//平方米）5、土地增值收益經(jīng)對待估宗地所在在區(qū)域征地開開發(fā)后地價升升值情況進(jìn)行行調(diào)查，土地地增值收益按按成本費用和和利潤總和的的15%計，則：土地增值收益＝（土土地取得費及及相關(guān)稅費＋＋土地開發(fā)費費＋投資利息息＋投資利潤潤）×20%＝=(土地取得費及相關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤)*土地增值收益率/100\#"0.00"62.88（元/平方米）6、區(qū)位因素修正因素因子條件說明優(yōu)劣度修正系數(shù)交通條件臨街道路狀況支路劣-0.0042臨公交站點狀況((條)<4劣-0.0028距長途汽車站距離離200000劣-0.0033距火車站距離100000一般0距碼頭距離200000劣-0.0031基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況況排水狀況85%較優(yōu)0.0028供水狀況85%較優(yōu)0.0028供電狀況85%較優(yōu)0.0031環(huán)境狀況地質(zhì)狀況抗震能力一般一般0產(chǎn)業(yè)規(guī)模產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系系一般區(qū)較優(yōu)0.0040合計（∑K）=SUM(ABOVE)-0.00077、待估宗地設(shè)定土土地使用年期期土地價格確確定依據(jù)成本逼近法計計算公式，即即得到待估宗宗地48.550年期土地價格格，即：土地價格=(土地地取得費及相相關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增增值收益)×[1－1/（1＋r）n]式中：r——土地地還原利率，參參考武漢市區(qū)區(qū)的土地還原原利率5.884%計n——土地使用年期將數(shù)據(jù)代入公式，得得：土地價格=（=土地取得費及相關(guān)稅費\#"0.00"2223.16++=土地開發(fā)費\#"0.00"160.000+=投資利息\#"0.00"16.866+=投資利潤\#"0.00"19.166+=土地增值收益\#"0.00"62.888）×（1-0.00007）×[1－1/（1＋=土地還原利率5.84%）=土地使用年期48.50]==(土地取得費及相關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益)*0.9993*((1-1/((1+土地還原利利率/100))^土地使用年年期)\#"0.000"4511.01（元/平方米）采用成本逼近法評評估宗地的過過程及評估結(jié)結(jié)果見下表。表4成本逼近法評估過過程一覽表單位:元/平方米宗地名稱土地取得費及相關(guān)關(guān)稅費土地開發(fā)費投資利息投資利潤土地增值收益設(shè)定年期單位地價REF項目名名稱\**MERGGEFORMMAT東湖湖開發(fā)區(qū)***一號路3號地塊=土地取得費及相關(guān)稅費223.16=土地開發(fā)費160=投資利息16.86=投資利潤19.16=土地增值收益62.88=土地使用年期48.5=(土地取得費及相關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益)*0.9993*((1-1/((1+土地還原利利率/100))^土地使用年年期)\#"0.000"4511.01=2\*ROMANII、采用基準(zhǔn)地地價系數(shù)修正正法評估待估估宗地土地價價格基準(zhǔn)地價系數(shù)修正正法是利用城城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價價和基準(zhǔn)地價價修正系數(shù)表表等評估成果果，按照替代代原則，將待待估宗地的區(qū)區(qū)域條件和個個別條件等與與其所處區(qū)域域的平均條件件相比較，并并對照修正系系數(shù)表選取相相應(yīng)的修正系系數(shù)對基準(zhǔn)地地價進(jìn)行修正正，從而求取取待估宗地在在估價時點價格格的方法。1、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵基準(zhǔn)地價是指在城城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范范圍內(nèi)，在設(shè)設(shè)定的土地開開發(fā)程度和設(shè)設(shè)定容積率條條件下，對現(xiàn)現(xiàn)狀利用條件件及現(xiàn)狀開發(fā)發(fā)條件下不同同級別或不同同均質(zhì)地域的的土地，按照照商業(yè)、住宅宅、工業(yè)等用用途，分別評評估在某一估估價期日法定定最高出讓年年期土地使用用權(quán)的單位土土地面積的區(qū)區(qū)域平均價格格。地價構(gòu)成成包括土地取取得費用（征征地補償費或或城市拆遷補補償費），土土地開發(fā)費用用，土地所有有權(quán)收益等。武漢市市區(qū)各類用用地基準(zhǔn)地價價內(nèi)涵定義如如下:①估價時點各類用地基準(zhǔn)地價價估價時點為2006年6月30日；②區(qū)位條件土地級別是基準(zhǔn)地地價的空間載載體，各類用用地基準(zhǔn)地價價對應(yīng)的區(qū)位位條件是各級級別區(qū)域內(nèi)平平均的區(qū)位條條件；③個別條件平均容積率：商業(yè)業(yè)用地基準(zhǔn)地地價設(shè)定的平平均容積率為為2.5，住宅用地地基準(zhǔn)地價設(shè)設(shè)定的平均容容積率為2..0，工業(yè)用用地基準(zhǔn)地價價設(shè)定的平均均容積率為1.0；開發(fā)程度：工業(yè)設(shè)設(shè)定為“五通一平”（宗地外圍圍通給水、排排水、電力、道道路、電訊和和宗地內(nèi)土地地平整）；④其它條件使用權(quán)期限：各用用途土地使用用權(quán)期限確定定為法定最高高出讓年限，其其中商業(yè)用地地40年、住宅用用地70年、工業(yè)用用地50年；還原利率：商業(yè)88.12%，住宅6.46%，工業(yè)5.84%；使用權(quán)類型：完整整土地使用權(quán)權(quán)。表5武漢市市區(qū)區(qū)2007商業(yè)、住宅宅、工業(yè)級別別基準(zhǔn)地價表表單位::元/（萬元/畝）土地用途土地級別商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地Ⅰ1298358481585Ⅱ877040331177Ⅲ54762853893Ⅳ39432039687Ⅴ29271410557Ⅵ21891045----Ⅶ1685887----Ⅷ1244--------Ⅸ914--------根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估估價規(guī)程》與與《2007年武漢市市市區(qū)基準(zhǔn)地價價更新技術(shù)報報告》，基準(zhǔn)準(zhǔn)地價系數(shù)修修正法評估宗宗地地價的計計算公式為：：基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)發(fā)程度下的宗宗地地價＝基基準(zhǔn)地價×（1±∑K）×式中：∑K──宗宗地所在地價價區(qū)位影響因因素總修正值值──宗地個別因素修正正系數(shù)的乘積積如果評估設(shè)定的待待估宗地的開開發(fā)程度與基基準(zhǔn)地價設(shè)定定的開發(fā)程度度存在差異，則則需進(jìn)行開發(fā)發(fā)程度的修正正，得到評估估設(shè)定待估宗宗地開發(fā)程度度條件下的宗宗地地價，即即：設(shè)定開發(fā)程度條件件下的宗地地地價＝基準(zhǔn)地地價設(shè)定開發(fā)發(fā)程度下的宗宗地地價＋開開發(fā)程度修正正幅度2、確定待估宗地的的土地級別及及基準(zhǔn)地價待估宗地位于，實實際土地用途途為工業(yè)用地地，根據(jù)《武武漢市市區(qū)2007年工業(yè)用地地級別與基準(zhǔn)準(zhǔn)地價圖》，待待估宗地的基基準(zhǔn)地價見表表6。表6待估宗地基基準(zhǔn)地價表宗地名稱設(shè)定用途土地級別基準(zhǔn)地價（元/平平方米）基準(zhǔn)地價設(shè)定年期備注REF項目名名稱\**MERGGEFORMMAT東湖湖開發(fā)區(qū)***一號路3號地塊工業(yè)Ⅴ級55750參照武漢市市區(qū)工工業(yè)用地末級級3、編制待估宗地區(qū)區(qū)位因素說明明、優(yōu)劣程度度及修正系數(shù)數(shù)表，確定區(qū)區(qū)位因素修正正系數(shù)∑K。根據(jù)《2007年年武漢市市區(qū)區(qū)基準(zhǔn)地價更更新技術(shù)報告告》中工業(yè)用用地宗地地價價區(qū)位因素修修正系數(shù)指標(biāo)標(biāo)說明表及修修正系數(shù)表，按按照待估宗地地的區(qū)位因素素條件，可建建立待估宗地地地價位因素素說明、優(yōu)劣劣程度及修正正系數(shù)（∑K）表。表7Ⅴ級工業(yè)用地宗地地價價區(qū)位因素修修正系數(shù)指標(biāo)標(biāo)說明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣交通條件臨街道路狀況交通型主干道混合型主干道生活主干道或交通通型次干道生活型次干道支路臨公交站點狀況((條)≥12[9,12)[6,9)[4,6]<4距火車站距離(米米)≤3000(3000,80000](8000,140000](14000,166000]>16000距長途汽車站距離離(米)≤3000(3000,70000](7000,125500](12500,166000]>16000距碼頭距離(米))≤4000(4000,80000](8000,130000](13000,188000]>18000基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況況供電狀況(％)≥90[80，90)[70，80)[60，70)＜60供水狀況(％)≥90[80，90)[70，80)[60，70)＜60排水狀況(％)≥90[80，90)[70，80)[60，70)＜60環(huán)境條件地質(zhì)狀況堅固類場地土體，抗抗震能力強硬塑類場地土體，抗抗震能力較強強抗震能力一般軟塑類場地土體抗抗震能力較弱弱軟散類場地土體，抗抗震能力弱產(chǎn)業(yè)規(guī)模產(chǎn)業(yè)集聚度高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系系緊密區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系系一般區(qū)、一一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系系緊密區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系系松散區(qū)、一一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系系一般區(qū)一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松散散區(qū)獨立分布區(qū)表8Ⅴ級工業(yè)用用地宗地地價價區(qū)位因素修修正系數(shù)表因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣交通條件0.410臨街道路狀況0.1010.00620.00310.00000.0021-0.0042臨公交站點狀況((條)0.0660.00410.00200.00000.0014-0.0028距長途汽車站距離離0.0780.00480.00240.00000.0016-0.0033距火車站距離0.0910.00560.00280.00000.0019-0.0038距碼頭距離0.0740.00460.00230.00000.0015-0.0031基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況況0.280排水狀況0.0900.00550.00280.00000.0019-0.0038供水狀況0.0900.0055