某旅游度假酒店可行性報告

“**旅游度假酒店”

可行性研究報告指導老師：組員：目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1、總論31.1項目名稱、建設單位及法人31.2項目概況3項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總詳見表1-1。31.3項目建設單位概況3HYPERLINK\l"_Toc278313078"1.4編制原則41.5可行性研究報告編制依據(jù)4HYPERLINK\l"_Toc278313080"1.6項目建設必要性42、城市概況52.1地理位置及自然條件52.2莆田經(jīng)濟概況53、市場分析與預測7HYPERLINK\l"_Toc278313085"3.1莆田市酒店發(fā)展現(xiàn)狀8HYPERLINK\l"_Toc278313086"3.2酒店需求預測8HYPERLINK\l"_Toc278313087"3.3銷售率與價格預測9HYPERLINK\l"_Toc278313088"4、酒店選址及建設條件11HYPERLINK\l"_Toc278313089"4.1項目位置11HYPERLINK\l"_Toc278313090"4.2交通便捷程度11HYPERLINK\l"_Toc278313091"4.3自然條件11HYPERLINK\l"_Toc278313092"4.4其它外部條件11HYPERLINK\l"_Toc278313094"5、酒店建設綜述12HYPERLINK\l"_Toc278313095"5.1概念和主題12HYPERLINK\l"_Toc278313096"5.2客房12HYPERLINK\l"_Toc278313097"5.3餐飲設施13HYPERLINK\l"_Toc278313098"5.4會議設施14HYPERLINK\l"_Toc278313099"5.5娛樂15HYPERLINK\l"_Toc278313100"5.6其他設施15HYPERLINK\l"_Toc278313101"5.7其它相關(guān)設計建議15HYPERLINK\l"_Toc278313102"6環(huán)境保護17HYPERLINK\l"_Toc278313103"6.1環(huán)境現(xiàn)狀17HYPERLINK\l"_Toc278313104"6.2環(huán)境保護17HYPERLINK\l"_Toc278313105"7．項目實施方案20HYPERLINK\l"_Toc278313106"7.1組織機構(gòu)與人力配置20HYPERLINK\l"_Toc278313107"7.2項目實施進度計劃20HYPERLINK\l"_Toc278313108"8.投資估算及資金籌措22HYPERLINK\l"_Toc278313109"8.1投資估算22HYPERLINK\l"_Toc278313110"8.2資金籌措23HYPERLINK\l"_Toc278313111"9.項目財務評價和不確定性分析24HYPERLINK\l"_Toc278313112"9.1財務評價的依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、參數(shù)的選取24HYPERLINK\l"_Toc278313113"9.2財務評價24HYPERLINK\l"_Toc278313114"9.3不確定性分析28HYPERLINK\l"_Toc278313116"10．主要結(jié)論及建議30HYPERLINK\l"_Toc278313117"10.1主要結(jié)論30HYPERLINK\l"_Toc278313118"10.2建議301.總論1.1項目名稱、建設單位項目名稱：莆田市城廂區(qū)**旅游度假酒店建設單位：莆田市城廂區(qū)**旅游度假酒店有限公司1.2項目概況建設一座五星級標準商務酒店及配套設施，建筑面積為27713平方米，其中地上面積24199平方米，地下面積3514平方米。地上共9層，設床位數(shù)222間及相應配套設施，地下1層，為車庫及設備用房。項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總詳見表1-1。表1-1項目技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指標匯匯總表序號項目單位數(shù)量備注1工程指標1.1總用地面積㎡1.2總建筑占地面積㎡1.6總建筑面積㎡27713其中：地上建筑面面積㎡24199地下下建筑面積㎡35141.7建筑層數(shù)層91.8建筑密度%36.59%1.9容積率倍1.751.1綠化率%30.00%1.11總客房數(shù)間2282投資2.1總投資萬元179972.2其中：建設投資萬元173522.3建設設期利息萬元6453經(jīng)濟指標3.1平均年經(jīng)營收入萬元94963.2平均年利潤總額萬元34733.3平均年凈利潤萬元28183.4平均年投資收益率率%19.30%資本金凈利潤率%37.59%3.5項目投資財務內(nèi)部部收益率%12.34%所得稅前項目投資財務內(nèi)部部收益率%8.06%所得稅后3.6項目投資財務凈現(xiàn)現(xiàn)值萬元3741所得稅前，ic==8%項目投資財務凈現(xiàn)現(xiàn)值萬元49所得稅后，ic==8%3.7資本金財務內(nèi)部收收益率%10.97%3.8盈虧平衡點盈虧平衡點（出售售率）%43.71%盈虧平衡點（銷售售額）萬元44501.3編制原則為使本工程適應莆田市城市建設的發(fā)展并產(chǎn)生較好的經(jīng)濟效益和社會效益，設計中遵循以下原則：（1）依據(jù)城市總體規(guī)劃，統(tǒng)籌設計。（2）根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律和政府相關(guān)政策，確定合理規(guī)模。（3）在保證酒店安全可靠運行和充分考慮經(jīng)濟承受能力的前提下，積極采用新工藝、新設備、新材料。（4）嚴格執(zhí)行現(xiàn)行國家規(guī)范、規(guī)定和標準。（5）合理利用土地。（6）注重消防、安全、環(huán)保。1.5可行性研究報告編制依據(jù)⑴《莆田市城市總體規(guī)劃》；⑵《莆田市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃綱要》，2008年；⑶《莆田市旅游發(fā)展專項規(guī)劃》；⑷建設用地規(guī)劃許可證，編號480020號；⑸莆田市涵江區(qū)國有土地使用權(quán)出讓合同；⑹中華人民共和國國有土地使用證，莆國用（2001）字第Y2001448號；⑺國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范；⑻項目工程地質(zhì)勘查報告；⑼項目環(huán)境影響報告表；⑽《福建省企事業(yè)投資備案表》，編號：閩經(jīng)貿(mào)備【2010】B04004號；⑾建設單位提供的其他相關(guān)資料；⑿建設單位委托我公司開展該項目可行性研究的委托書。1.6項目建設必要性長期以來,三星級酒店客房在莆田中高檔酒店客房供給中一直占有主導地位，但不能滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對高星級酒店的需求。且高星級酒店的出現(xiàn)大大的刺激了莆田市的潛在需求，莆田高星級酒店市場的發(fā)展?jié)摿薮蟆＝ㄔO本項目可有效緩解莆田目前缺乏五星級酒店局面，滿足經(jīng)濟發(fā)展中商務和旅游的需求。2.城市概況2.1地理位置及自然條件莆田市，古稱“興化”，又稱“莆陽”、“莆仙”。境域北連福州，南接泉州，西依戴云山脈，東南瀕臨臺灣海峽。莆田市還被稱為：武術(shù)之鄉(xiāng)；雙擁模范城、中國攝影之鄉(xiāng)、中國木雕之城。莆田市位于東經(jīng)118°27＇～119°56＇，北緯25°02＇～25°46＇之間，背山面海，北與福州市相接，南與泉州接壤，東南瀕海，與臺灣省隔海相望。全市境內(nèi)東西長122.4公里，南北寬80.5公里，沿海有興化灣、平海灣、湄洲灣，海岸線總長383.6公里，全市總面積4119平方公里。莆田市人口312萬人，人口密度為780人／平方千米。全市有少數(shù)民族30個。常年有50多萬人在外經(jīng)商辦企業(yè)。莆田籍在外鄉(xiāng)親人才濟濟，有5000多位教授以上高職稱的人才遍布全國，其中中國科學院，中國工程院院士13人。旅居在外的僑胞70萬人左右，港澳臺同胞近20萬人，歸僑、僑眷30萬人，是全國重點僑鄉(xiāng)之一。2.2莆田經(jīng)濟概況莆田建市以來，經(jīng)濟建設和社會事業(yè)取得明顯進步，發(fā)展實力不斷增強。開展創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市活動，提升了城市旅游功能。整個片區(qū)交通發(fā)達，電源充足，通訊發(fā)達，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，城市建設日新月異，人居環(huán)境明顯改觀，文教事業(yè)方面也取得重大突破，其投資環(huán)境日臻完善。2009年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值691.72億元，按可比價格計算比上年增長14.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值76.96億元，增長5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值397.86億元，增長15.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值216.90億元，增長15.4%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值24271元，比上年增長13.9%?！笆濉逼陂g，莆田市將加快經(jīng)濟發(fā)展步伐，到2005年，國內(nèi)生產(chǎn)總值力爭比2000年翻一番，達到400億元，港口吞吐量達1000萬噸，進入中等港口行列。至2010年，已基本建成新興港口城市，港口經(jīng)濟發(fā)展成型，國內(nèi)生產(chǎn)總值達800億元以上，經(jīng)濟總體實力與閩東南發(fā)達地區(qū)相適應。2006年莆田市的國內(nèi)生產(chǎn)總值位居福建省第9位，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值位居福建省第7位。莆田市有望在不久的將來成為海峽西岸一座經(jīng)濟繁榮發(fā)達、社會文明進步的現(xiàn)代化新興港口城市。莆田港口位于湄洲灣北岸，是我國沿海的地區(qū)性重要港口，秀嶼區(qū)有廣闊的岸線，尤其是深水岸線，是莆田未來發(fā)展的希望所在，已建成或在建的碼頭5個，可建碼頭多達70至80個，發(fā)展前景極為廣闊。其優(yōu)勢為它是天然深水良港，建設對外開放口岸和臺輪?？奎c，并建成5萬噸級多用途碼頭以與世界許多國家和地區(qū)港口通航。隨著向莆鐵路的建成，莆田港口有望成為江西省等中西部地區(qū)便捷的出海通道，也促使了莆田進出口經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。估計在未來的幾年內(nèi)，莆田港口、公路、水路、鐵路互補的綜合交通運輸體系可以大大地推動莆田進出口經(jīng)濟。莆田市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(以下簡稱高新區(qū))是莆田市目前唯一的省級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和省級開發(fā)區(qū)，是福建省“十五”期間重點扶持培育的電子信息產(chǎn)業(yè)新三大基地之一，是全省20個重點開發(fā)區(qū)之一，同時也是省信息產(chǎn)業(yè)廳確定的“福建省數(shù)碼相機研發(fā)、生產(chǎn)基地”。目前，正在向國家科技部申請建設“中俄科技合作基地”。莆田市還有莆田市秀嶼開發(fā)區(qū)和湄洲灣北岸經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。莆田市還有以下工業(yè)園：紫金工業(yè)園、莆田市城廂區(qū)太湖工業(yè)園、笏石工業(yè)園、黃石工業(yè)園區(qū)、新世界工業(yè)園區(qū)、湄洲島工業(yè)園區(qū)上述開發(fā)區(qū)主要集中發(fā)展以下產(chǎn)業(yè)：高新區(qū)：科技產(chǎn)業(yè)、通信產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、機電產(chǎn)業(yè)和輕工業(yè)秀嶼開發(fā)區(qū)：化工產(chǎn)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)湄洲灣北岸經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：水產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)、化工支柱產(chǎn)業(yè)莆田市擁有完善的道路交通網(wǎng)絡，324國道、福廈高速公路及7條國家二級公路，形成“三縱三橫”的公路主框架，實現(xiàn)了與國家公路網(wǎng)絡的良好連接，可通往福建省外的各主要目的地城市如浙江省和廣東省。莆田已開通至廈門港的集裝箱運輸服務。在未來幾年莆田將建成的公路有莆田至秀嶼高速公路、福廈漳高速公路，它們的建成將成為海西高速路網(wǎng)規(guī)劃中莆田至永定高速公路的重要一段，也是莆田城區(qū)通往秀嶼港及湄洲島國家級旅游區(qū)的重要交通樞紐。福廈鐵路已經(jīng)建成并投入使用。向莆鐵路是一條以客運為主兼顧貨運的快速鐵路干線。向莆鐵路建設，有利于拓展湄洲灣港口群腹地、實現(xiàn)港口群資源共享。湄洲灣港是我省天然良港，向莆鐵路建設將為湄洲灣港口群提供后方通道，使湄洲灣港口群成為我省內(nèi)地和江西省最便捷的出海通道，讓中西部地區(qū)成為其物流延伸的廣闊的腹地。莆田地區(qū)目前沒有機場，但通過福廈高速公路從莆田到晉江和福州的機場也是非常的便捷，至福州長樂國際機場80公里，至廈門高崎國際機場180公里，至晉江機場92公里，一小時左右的車程即可到達。2008年４月５日，民航總局局長楊元元與省長在福州正式簽訂《中國民用航空總局、福建省人民政府加快海峽西岸經(jīng)濟區(qū)民航發(fā)展的會談紀要》，同意將莆田機場列為福建省“十一五”新機場前期準備工作項目。該會談紀要的簽訂，表明民航總局與省政府正式同意我市開展莆田機場前期工作?；I建莆田機場是完善基礎(chǔ)設施、擴大媽祖文化影響和建設港口新城的重要舉措。莆田具有豐富的旅游資源。莆田市歷史悠久，景色秀麗，具有眾多的人文景觀和自然景觀。主要游覽點有：九鯉湖、麥斜巖、菜溪巖、“湄嶼潮音”、“石室藏煙”、“東山曉旭”、“紫霄怪石”、“白塘秋月”和廣化寺、三清殿、**陂、寧海橋、古譙樓、夾祭草堂、仙游東門石坊、文廟等景點。古老的**溪兩岸，處處洋溢生氣盎然的江南風光。莆田各政府機構(gòu)已提出一系列議程與計劃，以提升莆田旅游業(yè)的整體業(yè)績水平，具體如下：·設立扶持旅游重點項目建設專項資金。市財政從2008年起每年預算安排200萬元資金，用于扶持引導重點旅游項目、特色旅游項目建設及其前期經(jīng)費投入。各縣區(qū)（管委會）財政部門可視本地財力狀況，每年安排一定數(shù)額的配套扶持旅游重點項目專項建設資金，并視財力增幅逐年有所增長?！す膭盥糜纹髽I(yè)發(fā)展。對年組織接待入莆游客4萬人（天）數(shù)以上的旅行社，政府一次性給予3萬元獎勵；鼓勵景區(qū)創(chuàng)建A級旅游區(qū)（點），對獲得A級旅游景區(qū)（點），財政給予一次性獎勵，具體標準：4A級獎勵20萬元，5A級獎勵50萬元。。并列入每年年度經(jīng)濟表彰會表彰。對新批立項建設并獲得四星級以上酒店，政府給予一次性獎勵，具體標準：四星級獎勵30萬元，五星級獎勵100萬元。·扶持旅游企業(yè)發(fā)展。對三星級以上飯店實行與一般工業(yè)企業(yè)同等的用水價格，并保障供給；嚴禁向旅游企業(yè)亂收費、亂攤派，取消不合理收費項目，切實減輕旅游企業(yè)負擔。對列入旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重點旅游區(qū)和旅游項目要優(yōu)先安排用地指標，以掛牌方式出讓，并在信貸方面給予支持。如果這些具體措施得到落實，對莆田市的旅游市場將是一個利好的消息。3、市場分析與預測3.1莆田市酒店發(fā)展現(xiàn)狀目前莆田市（城區(qū)內(nèi)）酒店行業(yè)發(fā)展不能適應經(jīng)濟需求，擁有的高端星級酒店有：四星級酒店5家和3家五星級酒店。具體有關(guān)酒店和床位見下表：序號酒店名稱地址星級房間數(shù)1悅?cè)R溫泉大酒店城廂區(qū)莆陽路金威威豪園四星級1202帝寶酒店荔城區(qū)延壽南街四星級3123東方國際大酒店勝利南路四星級2884華天金葉大酒店荔城大道四星級1105天妃溫泉大酒店廂區(qū)南門西路四星級1806曠遠錦江國際酒店店荔城區(qū)海豐中街五星級3067最佳西方恒豐酒店店城廂區(qū)荔城南大道道五星級2158海源國際大酒店荔城區(qū)東園東路五星級2153.2酒店需求預測根據(jù)莆田市旅游客源市場規(guī)模預測，2010年莆田接待國內(nèi)游客量約為830萬人次，入境游客量約27.3萬人次；2010年旅游總收入約80億元。2010年莆田市GDP預期為800－1000億元，旅游收入占全市GDP達10％左右，2010年旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。旅游中長期經(jīng)濟目標：中期目標（2011-2015年）:2015年莆田接待國內(nèi)游客量約為1630萬人次，入境游客量83.33萬人次。游客總量增長幅度有所下降，但游客人均旅游消費增加，因此，以國內(nèi)旅游收入平均年增長率為18%，入境旅游收入年增長率22%計算，2015年莆田市國內(nèi)旅游收入約為156億元、入境旅游收入約為2.62億美元，2015年旅游總收入約達177億元。遠期目標（2016-2020年）:2020年莆田市接待國內(nèi)游客量約為2670萬人次，入境游客量207.35萬人次；由于同樣原因國內(nèi)旅游收入平均年增長率可保持18%，入境旅游收入年增長率22%，2020年莆田市國內(nèi)旅游收入約為360億元、入境旅游收入約為7億美元，2020年旅游總收入約為415億元，旅游產(chǎn)業(yè)成為莆田市的重點產(chǎn)業(yè)之一。規(guī)劃至2020年，莆田市旅游星級飯店達到140家，床位10.35萬張。建立合理的旅游飯店等級結(jié)構(gòu)，高檔飯店（五星、四星級）、中檔飯店（三星級）、低檔飯店（二星、一星級）按1：4：5的比例建設；近五年內(nèi)新建或改建2-3家五星級飯店、5-6家四星級飯店。隨著莆田城市旅游業(yè)的快速發(fā)展，對酒店需求特別是高檔酒店增長迅速，其中2008年至2010年4星以上酒店客房供求數(shù)量的變化情況如下表。年份需求供給住房率2008619859115068%2009751549563078.6%201010052612212682.3%就供給類型而言，長期以來三星級酒店客房在莆田中高檔酒店客房供給中一直占有主導地位。但是，隨著近幾年三星級酒店供給增長速度的減緩，四星級酒店供給的快速增長，令人驚奇的發(fā)現(xiàn)高星級酒店的出現(xiàn)大大的刺激了莆田市的潛在需求，08到09年度供給增加了4.9%，莆田市四星級酒店住房率從68%躍進到78.6%。09到10年度供給增加了27.7%，住房率仍增加近4%，足以看出莆田高星級酒店市場的發(fā)展?jié)摿Αξ磥硎袌鲂枨笤鲩L的預測主要基于以下因素：·從該市場的歷史發(fā)展趨勢來看，莆田酒店市場供給的增長歷來能夠被增長的需求吸納；·中國經(jīng)濟持續(xù)強勁增長，拉動了福建省與莆田市的經(jīng)濟活動；·近年來，莆田歷年的年均地區(qū)生產(chǎn)總值超過11%（這種增長速度預期將在中期內(nèi)保持）；·近年來，國內(nèi)到訪莆田的旅客年均增長強勁，到訪莆田的國際旅客增長速度也相對強勁；·莆田的基礎(chǔ)設施不斷完善，香港、澳門和臺灣地區(qū)對莆田的投資力度不斷增強；·臺海局勢相對穩(wěn)定；·莆田鄰近福州和廈門，而廈門和福州向來被國內(nèi)市場認作是華東/華南地區(qū)的旅游熱點；·多家品牌酒店將加入莆田酒店市場，可能會誘發(fā)需求進入市場。供給與需求預測：根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)并考慮到莆田的經(jīng)濟的起點相對較低，但這幾年的經(jīng)濟以每年13%左右的速度成長，酒店業(yè)的潛在需求未被激發(fā)，我們保守估計莆田高檔酒店的需求將以每年10%的速度增長，說明高檔酒店市場前景廣闊。2010年的福建省第14屆運動會接待高峰期出現(xiàn)4000個床位的缺口。除了此類大型活動之外，由于莆田的歷史文化影響，春節(jié)期間將是酒店需求的高的固定高峰期。春節(jié)期間莆田城區(qū)各酒店住客率都在95%左右，今年春節(jié)到達98%以上。春節(jié)時期，莆田酒店爆滿首要有三種客源：一是旅外鄉(xiāng)親回籍過年多。由于終年全家在外，老家房子一向沒人棲身；回籍過年，就爽性選擇住在酒店內(nèi)，白日回老家訪友投親，晚上就住在城區(qū)的酒店里。二是來莆田談生意的多。莆田有60來萬人在全國各地經(jīng)商務工，很多人趁春節(jié)閑暇回故鄉(xiāng)領(lǐng)會投資項目，或帶來地點地的老板到莆田實地考查，鼓動勉勵他們到莆田投資。三是到莆田旅游的旅客多。媽祖信俗成為世界人類非物資文化遺產(chǎn)后，媽祖文化發(fā)源地莆田及湄洲島知名度敏捷提高，很多省外旅客操縱春節(jié)假期，紛紜到莆田來旅游。

基于市場分析，我們預測未來供給與需求狀況如下：高檔酒店市場可供房數(shù)平均每年增長8%左右；高檔酒店市場需求平均每年增長10%左右；高檔酒店入住率為80%左右。對本酒店而言，保守地估計入住率在第一個運營周期按70%計算，以后按每年增長1%計算。計算期平均按75%.3.3銷售率與價格預測為了預測擬建酒店的平均房價，我們主要考慮了以下因素：·競爭市場各酒店目前在各客源市場所能實現(xiàn)的平均房價水平；·隨著新酒店加入市場，整體市場平均房價的走勢；·擬建酒店在各客源市場所能獲取的平均房價潛力。就國內(nèi)同類賓館的均價而言，2011年均價對比如下：北京864元/日，上海837元/日，大連741元/日，青島746元/日，廈門702元/日（統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源“去哪兒”）。莆田市目前可參考的酒店房價：序號名稱（星級）星級折扣后最低房價1悅?cè)R溫泉公寓四星級商務客房328商務套房498精品套房7982天妃溫泉大酒店四星級商務客房458商務套房5283帝寶大酒店四星級商務客房618商務套房7884華天金葉大酒店四星級商務客房2685最佳西方恒峰大酒酒店五星級商務客房488商務套房6886海源國際大酒店五星級商務客房408商務套房5887曠遠錦江國際酒店店五星級商務客房658商務套房788本項目在價格的預測中采用較為保守和安全的原則，考慮到莆田的經(jīng)濟文化及城市發(fā)展狀況，以及擬建酒店的高端市場定位和莆田市場的特殊性，本酒店價格在計算期均按480元/日測算。屬目前同類城市同類賓館的較低價格，具有較大的競爭力。3.4政府政策支持莆田市人民政府近日出臺<<關(guān)于進一步加快莆田市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見>>(莆政綜[2011]101號),<<意見>>中就進一步推動加快我市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出如下意見：四星級及四星級以上酒店、3A及3A以上景區(qū)重大旅游項目享受工業(yè)用地政策，優(yōu)先安排用地指標，不實行城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，可按符合規(guī)定的最低價起始拍掛出讓土地。落實星級酒店與一般工業(yè)企業(yè)同等的用水、用電、用氣價格政策。對被新評為四星級、五星級的旅游飯店，分別給予一次性獎勵30萬元、100萬元。4、酒店選址及建設條件4.1項目位置項目地點具備開發(fā)一座城市商務酒店的良好特征，如位于城市的商務區(qū)內(nèi)、交通方便及周圍配套設施齊全等。本項目位于莆田市城廂區(qū)**村，處于主城核心發(fā)展區(qū)，也是重要的風景區(qū)如九龍谷、鐘潭等。全年接待游客132萬人次，實現(xiàn)旅游收入3.9億元，分別增長16%、11%。常太鎮(zhèn)和霞林街道被列入“福建省旅游名鎮(zhèn)”候選名單，常太鎮(zhèn)洋邊村入圍“福建最美鄉(xiāng)村”。4.2交通便捷程度莆田作為二級城市，交通狀況一直良好。本項目選址位于城廂區(qū)政府旁,距莆田客運西站約2公里,**溪邊上，水陸交通便捷。4.3自然條件～～～原地填勢地程4m差9上濱原根據(jù)現(xiàn)場踏勘及收收集鄰近地質(zhì)質(zhì)資料，場地地附近無斷裂裂構(gòu)造經(jīng)過和和地裂縫存在在。場地巖土層特征及及分布情況：：根據(jù)地質(zhì)勘勘探結(jié)果，本本場地內(nèi)地層層結(jié)構(gòu)自上而而下依次為：：①素填土、②粉質(zhì)粘土（Ⅰ）、③淤泥、④粉質(zhì)粘土（Ⅱ）、⑤淤泥質(zhì)土、⑥卵石、⑦全風化花崗崗巖、⑧強風化花崗崗巖。4.3.3水文地地質(zhì)條件根據(jù)地質(zhì)勘探報告告，場地內(nèi)初初見水位埋深深1.09~~1.93mm，地下水綜綜合穩(wěn)定水位位埋深在0.98~~1.89mm，相對標高在-1.822~-0.991m，場地內(nèi)地下下水賦存于①素填土中的的孔隙水，屬屬上層滯水，主主要受地表水少大大氣降水垂直直滲透補給，補補給有限，水水量不大；主主要賦存于⑥卵石中的孔隙水及⑦全風化花崗崗巖、⑧強風化花崗崗巖中的裂隙隙水，為微承承壓水類型。據(jù)據(jù)調(diào)查，地下下水位年變化化幅度約0.50~~1.00mm之間，近期期內(nèi)年最高水水位標高約--0.80mm（相對高程程），場地及及其附近主要要為白塘湖水水系，與上部部地下水含水水層的水力聯(lián)聯(lián)系較為密切切，但未發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有污染源。本本場地環(huán)境屬屬于Ⅱ類。場地內(nèi)地下水對砼砼結(jié)構(gòu)及地下下鋼結(jié)構(gòu)具弱弱腐蝕性，在在長期浸水用用下，地下水水對鋼筋砼結(jié)結(jié)構(gòu)中的鋼筋筋不具腐蝕性性；在干濕交交替作用下，地地下水對鋼筋筋砼結(jié)構(gòu)中的的鋼筋具弱腐腐蝕性。鑒于擬建場地地勢勢相對較高，高高出**溪溪面水位約約1.2m，據(jù)據(jù)調(diào)查，水流流速小，且護護岸已采用漿漿砌片石進行行防護，對護護岸流蝕沖刷刷能力較小。湖湖水深度為00.50~2.00m，水位變變化幅度約為為0.50mm，近期內(nèi)年年最高湖水位位約為-0..50m，常常年最大洪峰峰水位未能淹淹沒本場地。4.4項目地理理位置圖項目地理位置圖見見附圖1.5、酒店建設綜述莆田地區(qū)的度假休休閑酒店市場場仍處于初期期發(fā)展階段，主主要考慮到莆莆田國內(nèi)休閑閑度假和商務會議市市場尚未發(fā)展展到一個成熟熟的階段足以以支持擬建酒酒店的平均房房價能夠維持持其在經(jīng)濟上上的可行性。因因此，擬建酒酒店需保證在在當?shù)鼐频晔惺袌龅念I(lǐng)先地地位，即定位位為一座中高高檔度假休閑酒店（國國內(nèi)5星水準）。同同時，通過我我們對該市場場及項目所在在區(qū)域現(xiàn)有可可比較酒店的的考察和訪談談，我們清楚楚地了解到，擬擬建酒店目標標鎖定的客源源市場仍期望望尋求擁有廣廣泛設施（特特別娛樂設施施）和寬敞住住宿設施的酒酒店。應達到到相當?shù)乃疁蕼蕬獫M足目標標客戶的心理理需求，同時時酒店整體應應符合一座標標準高檔酒店店的品質(zhì)要求求。我們建議議應符合當?shù)氐氐南M期望望配備適當?shù)牡母咚疁实牟筒惋嬙O施和娛娛樂設施，兩兩類營業(yè)場所所應有明顯的的區(qū)隔以符合合度假休閑酒店的清清晰定位，娛娛樂設施外包包，這也是酒酒店長期發(fā)展展的要求。此此外，還應特特別注意控制制酒店內(nèi)部設設計、家具、飾飾品和設備方方面的成本，并并創(chuàng)造出一個個整體高效的的設計風格。5.1概念和主題題項目位于城廂區(qū)***村，靠近近**溪，**溪常年巨大的的水面碧波浩浩淼，使人心心曠神怡，同同時地塊又近近荔華東大道道，交通便利。我我們建議開發(fā)發(fā)一個高樓層層、高密度的的酒店項目，并并且在產(chǎn)品導導向方面應體體現(xiàn)出明顯的的，濃厚的度度假休閑酒店風格格?；诖?，我我們認為，最最重要的設計計元素應該是是配備中等規(guī)規(guī)模、特別定定制的會議設設施、有高私私密性環(huán)境的的高檔餐飲設設施、獨立于于酒店主體外外的娛樂設施施，以營造出出一個“休閑環(huán)境”。擬建酒店用地水系系優(yōu)越，以背背靠**溪為背景，布布局精致，配配有植被，人人與水親，水水與物親，建建筑融入周圍圍景觀。地利利人和，可構(gòu)構(gòu)成一個幽靜靜和諧、休閑閑高檔的天地地。建筑造型型可考慮以中中式、簡潔建建筑風格為主主，莊重儒雅雅為特色。與與周圍的別墅墅區(qū)住宅相呼呼應，形成優(yōu)優(yōu)美的景觀韻韻律感和自然然生態(tài)的家園園畫面。酒店主體為九層建建筑，高377.58米，設有一層層地下室。地地下室主要為為車庫與設備備用房。一層層設有大堂、休休息廳、廚房房、餐廳、花花店、商務中中心、宴會廳廳和其它服務務用房，二層層設有廚房、包包廂、水療設設備用房、三三層設有辦公公室接間、VIP客房、洗浴浴中心，四至至九層為普通通客房。5.2客房客房數(shù)我們認為，擬建酒酒店應該開發(fā)發(fā)為一座中等等規(guī)模的酒店店。理由如下下：·根據(jù)研究，該市場場在相當長時時期內(nèi)不足以以支持一座太太大規(guī)模的酒酒店；·我們認為，一座中中等規(guī)模的酒酒店應能有效效定位自身，成成為莆田酒店店行業(yè)的領(lǐng)導導；·此規(guī)模的酒店在評評估的市場中中能夠更有效效地管理和平平衡其客源市市場，不至于于過分依賴較較低收益的需需求市場，此此類客源通常常會負面影響響擬建酒店的的整體形象及及其吸引高收收益商務客源源的能力，進進而影響到整整個開發(fā)項目目；·莆田市場酒店的季季節(jié)性影響不不大（全年需需求高峰相對對集中且時間間較短），相相對較少的酒酒店客房數(shù)極極可能會幫助助酒店實現(xiàn)更更好的平均住住宿率和平均均房價；·此規(guī)模的酒店仍應應能夠同時接接待數(shù)個中小小規(guī)模的會議議團體；·我們認為，一座中中等規(guī)模的酒酒店有望降低低擬建項目的的開發(fā)風險；；根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，一一座不足1880間客房的的商務酒店（快快捷酒店除外外）可能難以以實現(xiàn)高效運運營，例如，絕絕大多數(shù)國際際酒店管理公公司愿意接管管的酒店項目目客房數(shù)量通通常不低于2200到250間（除除非是一座規(guī)規(guī)模非常小的的高檔精品酒酒店，但我們們認為此概念念并不適合項項目地點）。基于上理由，擬建建酒店設計配配備228間客房，其其中：VIP客房24間，普通客客房204間?？头棵娣e下表顯示了本地區(qū)區(qū)及參照酒店店的標準房平平均面積、以以及行政樓層層客房或套房房所占的比例例：酒店名稱標準房面積套房所占酒店房間間數(shù)比例東方國際大酒店22平方米18.4%天妃溫泉大酒店25平方米22%華天金葉大酒店28平方米4.5%五星級酒店的標準準要求，70％客房的面面積(不含衛(wèi)生間間和門廊)不小于30平方米。為保證競爭爭力，建議擬建酒店店的標準房面面積應高于現(xiàn)現(xiàn)有市場最高高水平，保持持32平方米至36平方米左右，而而小套房面積積為50平方米（作為為套房概念去去滿足價格敏敏感的部分顧顧客需求，對對競爭對手形形成價格優(yōu)勢勢），商務及及豪華套房應應保持在700平方米至80平方米左右，理理由如下：·基于我們對過去55年中國國國內(nèi)新建酒店店的了解，我我們發(fā)現(xiàn)這樣樣一個事實，即即酒店趨向提提供大面積的的客房；·擬建酒店將重點高高檔的度假休閑客源，則則其客房的設設計和面積應應保證寬敞的的休閑會客及及聚會娛樂區(qū)區(qū)域；·此面積的客房可以以滿足國內(nèi)旅旅游客源（家家庭）和會議議客源對于雙雙床房間（或或更多人入住住一間客房）的的旺盛需求；；·保證在未來經(jīng)營擁擁有超越競爭爭對手的獨特特賣點。另一一方面，從經(jīng)經(jīng)濟角度考慮慮，我們認為為，該市場可可能難以支持持足夠高的房房價，使擬建建酒店值得設設計面積大于于36平方米米的標準客房房。所有客房房均應配備以以下設施和設設備：·寬敞的4組件浴室室，并提供獨獨立的淋浴設設施。此外，目目前普遍流行行一個趨勢，即即通過玻璃隔隔斷或推拉門門，將浴室與與客房有機結(jié)結(jié)合在一起（從從硬件和視覺覺角度），以以確保吸收更更多的自然光光線，但同時時仍保持高度度私密空間。這這種設計可以以從視覺上擴擴大客房的空空間面積。應應注意，浴室室是商務客最最關(guān)注的酒店店硬件之一；；·一張小型的、照明明充足、且特特別定制的寫寫字桌和工作作區(qū)域；·一個舒適的休息區(qū)區(qū)域；·寬帶網(wǎng)絡接入；·層高為2.8米至至3.2米；·其它5星級酒店的的基本配備要要求。5.3餐飲設施下述顯示了可資比比較酒店的餐餐飲設施：·金海灣酒店：一樓樓全日營業(yè)咖咖啡廳，大約約250平方方米；西餐廳廳約250平方米（中午午用餐時間也也未見營業(yè)）；；三樓RTVV約40個包廂廂；28樓有旋旋轉(zhuǎn)餐廳，以以自助餐為主主，餐位約1150個?！だ缶凹偃沾缶频辏海河锌赏瑫r容納納三百人同時時就餐的豪華宴會廳廳、多功能廳廳華宴廳；可容納２０００人就餐并并可提供中、西西宴會及接待待各種會議的的桃李園；全日營業(yè)瑪瑪雅園咖啡廳廳約150平方米；全日日營業(yè)伊甸園園西餐廳約1150平方米米，可同時容納160人同餐；二樓樓有可容納２２００人就餐餐，能提供中中、西宴會及及接待各種會會議的荔軒廳；另有有可容納30--70人用餐的餐可可多個；還有有獨立式建筑筑的貴賓樓餐廳廳配有豪華KTV。我們建議擬建酒店店配備以下餐餐飲設施：5.3.1全日營營業(yè)餐廳一個精心設計、且且規(guī)劃合理的的全日營業(yè)餐餐廳應成為擬擬建酒店的一一項重要餐飲飲設施，建議議擬建酒店配配備一個1660個餐位的的全日營業(yè)餐餐廳，原因如如下：·擬建酒店必須配備備一個面積寬寬敞的餐廳,,以滿足早餐餐時段的客源源要求,早餐時段通通常是酒店用用餐客流最多多的一個時段段:·根據(jù)我們的調(diào)查結(jié)結(jié)果顯示,在各類餐廳廳當中,全日營業(yè)餐餐廳/咖啡廳所產(chǎn)產(chǎn)生的收入最最高.此類型餐廳廳通常是酒店店餐飲設施最最大的利潤來來源,并且為酒店店的經(jīng)營業(yè)績績做出最大貢貢獻;·與其他類型餐飲相相比,一個全日營營業(yè)餐廳最有有可能實現(xiàn)規(guī)規(guī)模經(jīng)濟效應應,原因是其配配備的餐位數(shù)數(shù)最多,并且在早、中中、晚餐三個個時間段均提提供餐飲服務務；·此外,調(diào)查結(jié)果還還顯示,一個全日營營業(yè)餐廳在經(jīng)經(jīng)營效率方面面也位居首位位,這從其每天天每個餐位的的平均收入水水平即可得到到體現(xiàn).設計全日營業(yè)餐廳廳時,應注意以下下因素:·特別注意全日營業(yè)業(yè)餐廳的設計計和功能.此全日營業(yè)業(yè)餐廳應具有有現(xiàn)代化的設設計的舒適色色調(diào),以與酒店的的整體主題保保持一致.如果條件允允許的話,該餐廳還可可設置一個寬寬敞的戶外露露臺區(qū)域，與與湖景融為一一體，讓客人人可以邊用餐邊呼吸新新鮮空氣并欣欣賞湖景，此此舉符合許多多商務客的需需求；·該餐廳應精心設計計,以求成為當當?shù)匾粋€“別具一格的的餐飲目的地地”。但同時，也也應避免過于于正式和令人人生畏，這可可能會疏遠本本地客源市場場；·此外，該全日營業(yè)業(yè)餐廳還應提提供一個快餐餐店，出售酒酒店自制的外外賣食品，如如西點面包、三三明治、富含含營養(yǎng)水果食食品以及飲料料等；·該餐廳應提供各種種不同類型的的餐飲選擇，這這可能意味著著供應多種類類型的菜肴。.主題餐廳我們建議擬建酒店店配備一個主主題餐廳.鑒于莆田沿沿海的地理特特征,我們認為,能觀賞湖景景及品償海鮮鮮為主題可能能較為適合..該餐廳的餐餐位數(shù)預計約約為60個.關(guān)于主題餐餐廳,最好提供一一個良好的參參考案例.下列圖片顯顯示了該酒店店餐廳情況::5.3.3高檔中中餐廳一個50個餐位的的中餐廳，配配備16間左右內(nèi)內(nèi)部連通的包包間，每間包包間可容納110到15人，在包包間設計上應應特別關(guān)注包包間的平均面面積要略大于于競爭對手，而而且每間包間間內(nèi)必須配備備衛(wèi)生間。我我們所接觸的的酒店管理人人員均表示，中中餐廳及一定定數(shù)量的包間間是商務酒店店必備的餐飲飲設施。5.4會議設施下述顯示了現(xiàn)有可可資比較酒店店的宴會和會會議設施狀況況：可資比較商務酒店店，宴會廳面面積及構(gòu)成比比較金海灣酒店客房數(shù)數(shù)150間華宴宴廳約8000平方米，可擺擺30-400桌；桃李園約200平平方米，可擺擺約10桌；荔軒廳約400平平方米，可擺擺約20桌；可資比較商務酒店店，會議室設設施情況：金海灣酒店有專設設的會議樓層層，共有4個會議廳，11號會議廳和和3號會議廳面面積相同，大大約100平方米；2號會議廳廳約為5000平方米；5號會議廳廳約為2000平方米。其他他競爭酒店無無專設會議廳廳，均以宴會會廳作為會議議廳的替代設設施。如上所述，許多可可資比較的酒酒店均配備了了一定規(guī)模的的宴會及會議議設施。由于于項目酒店緊緊鄰城廂區(qū)政政府，我們期期望,擬建酒店可可以獲取一定定數(shù)量的會議議團體客源,,但是考慮市市場的承受力力、酒店的定定位及酒店客客房的數(shù)量，我我們認為擬建建酒店應重點點鎖定中小型型會議團體客客源，根據(jù)我我們的訪談，此此類的需求出出現(xiàn)的頻率最最高，而大型型的會議設施施的使用頻率率較低，且參參加大型會議議的客人的支支付能力相對對較低，特別別指出的是，在在本項目附近近政府將建造造大型的會議議設施，該設設施能成為該該項目的有利利補充。因此，我們建議擬擬建酒店配備備以下會議和和宴會設施：：擬建商務酒酒店，會議和和宴會設施建建議如下：宴會和會議設施不不應給酒店其其他客人造成成負面影響，因因此，這些會會議設施應集集中設置在一一個單獨的區(qū)區(qū)域內(nèi)，與客客房和其他公公共區(qū)域相互互隔開。此外外，還應精心心設計面積充充裕的會前活活動區(qū)域，以以有效分散擁擁擠的人流。宴宴會廳、會議議室、秘書室室和儲藏室應應盡可能設在在同一樓層，應應方便與會者者活動。所有有多功能會議議室（包括宴宴會廳）均應應配備可吸收收自然光線的的窗戶，及便便于調(diào)節(jié)光線線和阻隔噪音音的遮光簾或或帷幕。所有有會議室均應應配備獨立的的溫控和調(diào)光光裝置，同時時安裝具有最最佳隔音效果果的隔音墻，以以確保會議不不受干擾。會會議室和分組組討論會議室室應配備可按按入圖釘?shù)膲Π?，用來懸懸掛圖表、工工作文件等，同同時，會議室室四周應安裝裝用于展示的的掛軌。應配配備足夠?qū)挸ǔǖ拿貢液秃蛢Σ乜臻g，位位置布局盡可可能考慮到使使用者的方便便。此外，應在會議室室附近設置一一個固定的茶茶歇區(qū)域，提提供飲品和點點心；以及一一個專門的公公共工作區(qū)，以以便與會者聚聚在一起工作作。此外，還還應針對會議議客人配備獨獨立的衛(wèi)生間間，位置盡量量靠近會議室室，以方便與與會者使用。所所有會議室都都應安裝先進進的視聽設備備，并具備網(wǎng)網(wǎng)絡連接能力力。此外，所所有會議室還還應附帶召開開電話和視頻頻會議的功能能。宴會廳應應配備吊頂式式多媒體投影影儀。應設置置可直接進入入宴會廳的專專用送餐通道道（如服務走走廊），宴會會備餐間應與與宴會廳位于于同一樓層5.5娛樂根據(jù)現(xiàn)有的平面設設計，擬建酒酒店將配備多多種多樣的娛娛樂設施，我我們認為，這這應能夠強化化其作為一座座城市高品質(zhì)質(zhì)的商務酒店店的定位。SPA設施我們對擬建酒店SSPA設施的的建議如下：：·溫泉設施，可以容容納數(shù)人的特特色溫泉，供供休閑、聚會會用?！?shù)間私人按摩室，其其中包括一些些夫婦使用的的雙人護療室室，以及少量量單人按摩室室；·分別設置男賓和女女賓區(qū)域，并并配備寬敞的的更衣區(qū)域以以及設施齊備備的衛(wèi)生間、淋淋浴設施、包包括洗浴用的的化妝品等；；·濕蒸和干蒸桑拿區(qū)區(qū)域；·前廳接待/等候區(qū)區(qū)域；·公共休息區(qū)域，設設有寬闊的、供供客人休息的的座椅沙發(fā)，同同時提供獨立立視聽點播服服務。此外，此此區(qū)域內(nèi)還可可提供餐飲服服務；·淡季時，酒店的客客房可向使用用SPA設施的的外來客人提提供鐘點客房房服務，作為為臨時休息的的場所，如，客客人做完按摩摩理療后，可可在客房內(nèi)休休息四到六個個小時；·設計一些SPA包包價服務，含含SPA理療項項目、餐飲及及/或幾個房晚晚等。擬建SPA設施施不應僅僅只只作為酒店的的一項服務設設施，同時還還應該發(fā)展成成為擬建酒店店的收入渠道道之一。SPPA設施的概概念及市場定定位將最終決決定其所提供供的產(chǎn)品、服服務和設計風風格。我們建建議，規(guī)劃SSPA設施施時，應確保保其在風格上上與擬建酒店店現(xiàn)有的設計計風格保持一一致，并符合合酒店的整體體運營思路。盡管如此，隨著西西式風格的SSPA日益受受到人們的青青睞，我們認認為擬建的SSPA設施也也應該融入一一定量的西式式SPA療法法。擬建SPPA設施的的療法應該既既包括西式SSPA的元素素，同時也包包括一些帶有有中醫(yī)色彩的的創(chuàng)新療法。我我們建議，應應當在傳統(tǒng)西西式SPA的服務務菜單中加入入以下傳統(tǒng)中中醫(yī)的實踐療療法：·著名中醫(yī)的健康咨咨詢服務；·中藥療法以及在特特效減肥中加加入中藥；·傳統(tǒng)康復技術(shù)，如如針灸、拔火火罐等等。5.6其他設施·一個50平方米的的商務中心，配配套會議設施施使用，設置置兩到三個獨獨立的工作區(qū)區(qū)域，提供電電腦設備和網(wǎng)網(wǎng)絡接入服務務；·一個大約30平方方米的小型零零售區(qū)域，用用于出售日用用品、期刊雜雜志和酒店自自制產(chǎn)品?！τ诰频瓴糠謶渑鋫?50左右停停車位。5.7其它相關(guān)設設計建議5.7.1交通泊車以地下車庫為為主。酒店門門前車輛的進進出和顧客上上下車需要予予以特別考慮慮和設計，以以防止出現(xiàn)不不必要的擁擠擠阻塞現(xiàn)象，提提升酒店門前前的交通效率率。理想的做做法是在酒店店門前設計專專門的計程車車等候區(qū)域，在在大堂入口附附近設置臨時時停車位（可可有效地避免免酒店門前的的交通堵塞）；；同時還應該該預留出一片片充裕的、供供車輛靈活進進出的場地空空間，并相應應劃出開闊的的道路；比較較理想的做法法是，應在靠靠近禮賓臺的的一側(cè)設計一一個獨立的供供行李進出的的出入口；酒酒店門前的雨雨披位置應足足夠?qū)挸?，以以方便在下雨雨天客人候車車時暫時避雨雨；應專門設設立一條單獨獨的交通路線線，以方便酒酒店員工出入入、酒店物資資運輸以及后后臺服務。采采購物資接收收區(qū)域、儲藏藏區(qū)域、員工工制服收發(fā)區(qū)區(qū)域、以及更更衣室等應盡盡可能靠近后后臺服務出入入口。此外，應應特別注意設設計一個非常常實用的后臺臺服務入口（隱隱藏于顧客的的視線之外），在在出入口附近近配備寬敞的的裝卸貨物區(qū)區(qū)域、垃圾清清運區(qū)域、稱稱重區(qū)域、清清潔區(qū)域，同同時在設計時時還必須考慮慮如何將物品品或食品盜竊竊和損壞的可可能性降低到到最小程度；；酒店住客、物物資供應和員員工各自的交交通流線應保保持相對獨立立，以免干擾擾酒店住客在在店內(nèi)的正常?；顒樱瑫r時服務區(qū)域也也應予以特別別設計，以提提升酒店運營營效率，并使使酒店的安全全和控制系統(tǒng)統(tǒng)維持最佳工工作狀態(tài)。此此外，后臺區(qū)區(qū)域的交通流流線也需要予予以特別考慮慮和設計，以以保證各種物物資、垃圾和和員工的流動動，盡可能避避免穿過公共共區(qū)域。消防酒店主體體為九層建筑筑，高37..58米，屬二類高高層建筑。酒酒店西側(cè)監(jiān)長長邊可設變米米寬的消防車車道，以滿足足必要的防火火要求。環(huán)保整個建筑屬度假生生態(tài)園林建筑筑，在設計時時應盡量保留留現(xiàn)在景觀，避避免破壞生態(tài)態(tài)。5.7.4其他設設計建議許多酒店的公共區(qū)區(qū)域、客房和和浴室照明不不足或過強。而而燈光的設置置將一定程度度上影響酒店店的品位，為為避免此缺憾憾，我們建議議擬建酒店聘聘請一名燈光光設計顧問擔擔任此方面的的專業(yè)顧問。許多酒店另一個普普遍的問題是是儲藏空間不不足，不僅包包括餐飲、布布草和清潔供供給的儲藏空空間，也包括括會議設施的的家具和設備備的儲藏空間間。因此，我我們建議：規(guī)規(guī)劃酒店的內(nèi)內(nèi)部空間時應應對此予以充充分考慮，盡盡量配備充裕裕的儲藏空間間；同樣，我我們建議在“禮賓部”旁設立一間間寬敞的行李李寄存房，避避免由于空間間不足而不得得不將行李暫暫時寄存在酒酒店大堂，這這也是目前許許多酒店存在在的通病；其其他經(jīng)常在設設計中疏忽、或或空間規(guī)劃過過小的區(qū)域還還包括員工更更衣室、員工工餐廳、送餐餐服務準備區(qū)區(qū)域以及維修修工作區(qū)。與與我們對其他他設施的建議議一樣，如果果這些區(qū)域得得以妥善設計計和規(guī)劃，酒酒店未來的運運營將順暢許許多，經(jīng)營效效率有望大大大提升，相應應地贏利能力力也會增強；；最后，我們們建議酒店應應避免在浴室室內(nèi)使用耗費費人力的裝修修材料，如玻玻璃；同時應應注意墻壁、地地毯和家具的的色彩搭配，盡盡量選用明亮亮的色彩，但但又要防止顯顯出污漬、煙煙印等。6環(huán)境保護6.1環(huán)境現(xiàn)狀自然環(huán)境現(xiàn)狀所閩低處洋為中谷原原伏對地有地廈武帶未動場屬穩(wěn)構(gòu)白類為平迂土剝由流山蝕壤不酸所熱季其夏冬終濕霜據(jù)提資來溫-h.量4雨降配雨季以為頻導風導北率風m所塘*北境橫面文海富社會環(huán)境概況北總下人白內(nèi)景近塘展出產(chǎn)展的以牌非業(yè)并成具顯基專福業(yè)蔬等形較好產(chǎn)環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀田測料區(qū)質(zhì)超莆監(jiān)段面氟猛五氧總類菌表等氮外合區(qū)地質(zhì)30氨超表能行這江于段該了活農(nóng)水氮田境本地質(zhì)標空量99單數(shù)目境潔足功周白區(qū)可90質(zhì)的6.2環(huán)境保護施工過程的環(huán)境影影響及防治措措施施工過程中的環(huán)境境影響因素主主要有施工噪噪聲、揚塵、建建筑垃圾等固固廢以及生活活污水、水土土流失等。以以下分幾個方方面簡述：⑴施工噪聲噪聲擾民是施工工工地的污染因因素之一，主主要有挖掘機機、裝載車、打打樁機、鉆機機、壓路機、砼砼泵車、攪拌拌機、震搗器器、空壓機、發(fā)發(fā)電機等設備備的發(fā)動機噪噪聲、裝卸材材料、拆模、澆澆搗混凝土等等機械噪聲，其其噪聲聲級最最高可達115dB。打樁盡量采用靜壓壓樁等施工噪噪聲小的樁型型。高噪聲設設備施工應控控制在最小衰衰減距離之外外。施工中必必須遵守《建建筑施工場地地噪聲限值》（GB12523-90）中的各項規(guī)定，夜間施工要按規(guī)定辦理各項審批手續(xù)，除需要連續(xù)作業(yè)的砼澆筑外，其它作業(yè)在22：00以后停止施工。場內(nèi)運輸車輛嚴禁鳴笛。⑵施工揚塵施工揚塵主要產(chǎn)生生于裝載車行行駛產(chǎn)生的路路面揚塵以及及施工場地內(nèi)裝卸土土方、泥沙時時產(chǎn)生的揚塵塵。這些污染染物排放到大大氣中，滲透透到水、土壤壤中，并逐漸漸積累，會對對周圍的居民民、植物產(chǎn)生生不良影響。施施工時應加強強車輛運輸管管理，嚴禁超超載、漏土，場場地應灑水，出出入口設水槍槍及沉沙池，車車輛駛出工地地前應沖洗。土土方應及時清清運。施工區(qū)區(qū)應與生活、辦辦公區(qū)劃分清清晰。⑶施工固廢本項目沒有拆遷工工程，施工固固廢主要為余余泥、廢棄磚磚石、木材、竹竹料等建筑垃垃圾和施工單單位生活垃圾圾。建筑垃圾圾及時清運至至當?shù)厥姓芄芾聿块T指定定的地點處置置。生活垃圾圾定點收集，定定期集中并及及時由環(huán)衛(wèi)部部門清運。⑷施工廢水施工期水環(huán)境影響響主要來源于于建筑施工過過程產(chǎn)生的含含泥污水、雨雨水徑流和施施工工人的生生活污水?，F(xiàn)場應做好排水系系統(tǒng)，做好工工地污水的導導流排放，對對外排的污水水應進行隔渣渣沉淀，去掉掉其中的漂游游物，減少泥泥沙含量，選選好排放去向向，避免直接接排放到水體體中?，F(xiàn)場存存放的油料、化化學溶劑等污污染源要有專專門庫房，廢廢棄污染物要要集中處理?？稍谑┕c建干廁廁，定期清掏掏，及時清運運。⑸水土流失未建工程的施工時時間跨度計劃劃為24個月，時間間不長，土地裸裸露與施工期期降水會產(chǎn)生生少量的水土土流失。施工工過程中應隨隨時做好導洪洪、排水工作作，要對可能能造成水土流流失的部位加加以防治，將將水土流失控控制在最低程程度。(6)要文明施工工，施工工地地邊界應采用用檔網(wǎng)、帷幕幕與外界隔開開，減輕對周周圍的影響。建建筑主體外部部應用堅固的的材料和棚架架密封，防止止揚塵、噪聲聲影響環(huán)境。6.2.2項目目運營期的環(huán)環(huán)境影響及防防治措施水環(huán)境項目采取雨污分流流的排水設計計，主要污水水為生活污水水、車輛沖洗洗廢水。本項項目污水經(jīng)化化糞池處理后后擬接入西側(cè)側(cè)涵黃公路的的市政污水管管網(wǎng)，然后納納入莆田市污污水處理廠統(tǒng)統(tǒng)一處理，不不會造成污染染。⑵大氣環(huán)境主要為廚房廢氣、地地下車庫廢氣氣、垃圾亞臭臭及污水處理理站異味等。廚房排出的廢氣，要要經(jīng)凈化處理理裝置處理后后由專門的排排氣筒引至屋屋頂排放，油油煙廢氣基本本能達到《飲飲食業(yè)油煙排排放標準》（GB184483-20001）的排放標標準。廚房廢廢氣污染物排排放量較小，因因而對環(huán)境空空氣質(zhì)量影響響較小。據(jù)調(diào)查資料表明，如如果停車庫內(nèi)內(nèi)排風設備完完善，輕型車車輛排放的廢廢氣中污染物物對本酒店及外界環(huán)環(huán)境影響基本本上可以接受受。國此，地地下車庫中機機械送排風系系統(tǒng)正常運行行時，廢氣通通過排風管在在高于地面22.5米排入大氣，以以周圍環(huán)境空空氣質(zhì)量影響響輕微。垃圾惡臭和污水處處理站在運營營時會產(chǎn)生輕輕微異味，對對周圍環(huán)境影影響很小，為為盡量減小其其影響，建成成后應加強物物業(yè)管理，做做好保潔和垃垃圾及時清運運處理。⑶聲環(huán)境設備噪聲主要有泵泵、排風設備備、中央空調(diào)調(diào)冷卻系統(tǒng)、柴柴油發(fā)電機等等，此類設備備均放在地下下室，對周邊邊敏感目標基基本無影響。為為盡一步減少少噪聲，本項項目設計時要要求對主要設設備均設置減減振和消音裝裝置。運營時時加強管理，限限制進出車輛輛的車速和禁禁鳴喇叭。項項目界外采取取綠化隔離帶帶等措施，減減少項目區(qū)外外界的各種噪噪聲的干擾。⑷固廢環(huán)境固體廢物主要來源源于酒店生活活垃圾及廚房房垃圾，經(jīng)分分類回收后，能能回收利用的的物質(zhì)，賣給給物資回收公公司，其它生生活垃圾交由由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)統(tǒng)一處置，不不直接排放；；廚房油水分分離設施產(chǎn)生生的廢油脂必必須統(tǒng)一收集集，交由有資資質(zhì)的單位處處理，廚房產(chǎn)產(chǎn)生的食物殘殘渣必須與生生活垃圾分類類收集，分類類處理，并做做到日產(chǎn)日清清。⑸生態(tài)環(huán)境本項目位于白塘湖湖度假休閑區(qū)區(qū)內(nèi)，本項目目只有一棟高高層建筑，鄰鄰水而居，小小區(qū)建筑密度度低，綠化率率高，景觀綠綠化結(jié)合基地地原有樹木、景景觀，同湖水水、道路串起起超大的景觀觀綠化空間，基基本符合區(qū)位位景觀環(huán)境屬屬性的保護控控制要求，因因此，項目運運營期間酒店店人流對生態(tài)態(tài)環(huán)境的影響響是可以接受受的。(6)環(huán)保投資估估算該項目環(huán)保投資包包括污水處理理和垃圾收集集、景觀、綠化、降降噪等等，約約891萬元，投投資計入建筑筑工程費中。7．項目實施方案7.1組織機構(gòu)構(gòu)與人力配置置該項目由莆田市城城廂區(qū)**旅游度假假酒店有限公公司投資開發(fā)，并并意向委托福州西湖湖酒店管理有有限公司合作進行行經(jīng)營。開發(fā)發(fā)階段由城廂區(qū)**旅游度假假酒店有限公公司組織管理理，項目運營營階段完全按按照福州西湖湖酒店管理有有限公司的經(jīng)營模模式進行人員員設置和管理理。福州西湖大酒店管管理公司創(chuàng)立立六年多來組組建了一支適適應業(yè)務需要要的專業(yè)高素素質(zhì)的人才隊隊伍，其中包包括餐飲服務務；中西餐專專業(yè)廚師隊伍伍、食品營養(yǎng)養(yǎng)等；客房管管理專業(yè)人員員；物業(yè)管理理專業(yè)人員；；酒店管理電電腦軟件開發(fā)發(fā)人員；管理理培訓師；機機電工程師；；環(huán)境設計師師等。

福州西西湖大酒店管管理公司以五五星級大酒店店為依托，建建成并擁有龐龐大的人力資資源和管理力力量。公司堅堅持對業(yè)主高高度負責的精精神，按照科科學管理的要要求，為業(yè)主主提供最佳的的經(jīng)營方案及及管理模式，實實現(xiàn)最佳的經(jīng)經(jīng)濟效益和社社會效益。公公司得到了眾眾多業(yè)主的好好評和社會的的認可。酒店將設董事會為為酒店的最高高權(quán)力機構(gòu)，酒酒店實行董事事會領(lǐng)導下的的總經(jīng)理負責責制。酒店內(nèi)內(nèi)部實行崗位位責任制，垂垂直領(lǐng)導、分分級管理產(chǎn)?？偪偨?jīng)理以下的的管理人員一一律按規(guī)定程程序逐級聘任任。各部門經(jīng)理直接接對總經(jīng)理負負責，主要職職責為輔助總總經(jīng)理處理酒酒店各部門的的業(yè)務。7.2項目實施施進度計劃根據(jù)項目建設方案案、建設規(guī)模模、特點及外部部條件，統(tǒng)籌籌安排項目的的實施進度計計劃。目前工程已進入實施階階段，預計總總工期24個月，自20012年8月至2014年9月。項目實實施進度計劃劃詳見表7-1。表7-1工程實實施進度計劃劃表

序號時間進度項目2012201320149101112123456789101112123456781土方工程2樁樁施工3地下室施工4主體工程5外裝修及設備安裝裝工程6二次裝修室外工程驗收及家俱8.投資估算及資金籌籌措8.1投資估算酒店建設一座9層層酒店的主體體及裝修以及及配套設施工工程具體投資資見表8-1。⑴投資估算總投資:179997萬元，其費用用組成如下:表8-1投資估估算表（單位位：萬元）序號工程或費用名稱計量工程量綜合單價金額備注單位（元）（萬元）一建安工程費11323.81土建工程7092.781.1主樓地上主體土建建m224199120029041.2主樓裝修m324199100024201.3主樓地下室m2351425008781.4化糞池及凈化裝置置T1804500811.5橋梁座2/32401.6綠化、景觀、道路路4851.7擋土墻、852設備及安裝工程42312.1酒店用具及家具購購置費30002.2電梯部440萬1602.3備用應急柴油發(fā)電電機組252.4防雷接地系統(tǒng)277134112.5照明系統(tǒng)27713451242.6溫泉管網(wǎng)3502.7自動噴淋消防系統(tǒng)統(tǒng)m227713651802.8弱電系統(tǒng)381電話線路安裝工程程m227713822有線電視系統(tǒng)m2277131541信息管理系統(tǒng)m2277131336VI、場地，周界界系統(tǒng)m2277131541防災報警系統(tǒng)m2277133597綜合布線系統(tǒng)m227713521442.9供水管網(wǎng)m227713752.10供電管網(wǎng)m227713244二工程建設其他費52021征地費畝1530045002城市基礎(chǔ)設施配套套費m227713802213勘察費m227713384設計費1945咨詢費、圖審費66新材費、散裝水泥泥基金m22771310287招標代理費108工程監(jiān)理費559建設單位管理費180三基本預備費5%826建設投資小計17352四建設期利息645五費用總計17997⑵建設期利息估算該項目建設資金由由建設單位籌籌集，其中資資本金74997萬元，擬擬銀行貸款110500萬元，于于計算期第22年開始一年內(nèi)貸入；于計計算期第3年開始至第8年不等額償償還，按照現(xiàn)現(xiàn)行銀行5年期以上貸款基準準利率為6..14%計算。經(jīng)測測算，利息總總額為29553萬元，其其中建設期利利息為6455萬元，運營營期利息為22308萬元元。詳見表9-7：借款還本本付息計劃表表8.2資金籌措項目總投資179997萬元，其其中建設投資資173522萬元，建設設期利息6445萬元。資資金由建設單單位籌集，其其中：資本金金（自有資金金）74977萬元，占總總投資41..66%；銀行貸款10500萬元，占總總投資58..34%。資金在建設設的第二年借借出并在當年年根據(jù)建設進進度計劃投入入。資金籌措措計劃詳見表表8-2。表8-2.總投資及及資金籌措計計劃表序號項目合計計算期第1年第2年1總投資179977497105001.1建設投資17352749798551.2建設期利息64506452資金籌措179977497105002.1自有資金749774970用于建設投資749774970用于建設期利息0002.2銀行貸款10500010500用于建設投資985509855用于建設期利息64506459.項目財務評價和不不確定性分析析9.1財務評價的的依據(jù)及基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)、參數(shù)數(shù)的選取設建濟與第司投濟指務的單財務評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)、參數(shù)的選選?、咆攧諆r格。采用固固定價格體系系，即在整個個生產(chǎn)運營期期內(nèi)，預測的的價格按計算算期內(nèi)平均值值，計算運營營收入、費用用等。⑵計算期。項目計算算期取12年，其中建建設期2年，經(jīng)營期10年。⑶稅費：本項目涉及及的稅費有營營業(yè)稅、所得得稅、城市維維護建設稅和和教育費附加加。——營業(yè)稅，稅率為55%；——城市維護建設稅和和教育費附加加以營業(yè)稅為為計稅基數(shù),稅率分別為7%和5%；——本項目所得稅無優(yōu)優(yōu)惠政策，稅稅率按25%計取。⑷財務基準收益率。采采用行業(yè)平均均收益率，即即ic=8%。⑸利率：本項目采用用固定利率貸貸款,長期貸款利利率為6.114%。⑹固定資產(chǎn)折舊形成固定資產(chǎn)的費費用，包括建建設投資及建建設期利息，進入固定資產(chǎn)原值進行折舊,固定資產(chǎn)原總額為17997萬元，按平均年限法折舊,建筑工程及室外裝飾折舊年限為20年，凈殘值率為5%。9.2財務評價營業(yè)收入、銷售稅稅金及附加測測算⑴收入測算該項目營業(yè)收入按按五星級酒店店測算，共設設計228間客房房，包括2004間普通客房和28間VIP客房。入住率率按年平均70%計算。其中VIP客房價格較高高，普通客房房價格略低，平平均價格按480元/日計算，取取各年的銷售售按平均房價價計算，計算算期內(nèi)各年銷銷售價格及收收入測算詳見見表9-1。（項目計算算期取12年，其中前2年為建設期期，經(jīng)營期從從第3年算至第12年）9-1運營收入入及成本測算算運營年平均每年天數(shù)365總客房數(shù)228總可用房數(shù)83220入住率75%賣出客房數(shù)62415平均房價（元）480每間可售房平攤收收入360經(jīng)營收入（萬元）：：客房2996餐飲4200其它（溫泉.健身身.娛樂）2300總收入9496銷售成本()：餐飲2016其它460銷售總成本2476部門毛利7020其它成本客房599餐飲1008其它230其它成本總計1837分攤管理費之前收收入5183綜合管理費用：能源費用400管理費570綜合管理費用總額額970經(jīng)營毛利4213⑵營業(yè)稅金及附加測測算營業(yè)稅為5%,城城建稅是營業(yè)業(yè)稅的7%，教育費附附加5%，企業(yè)所得得稅率為25%。經(jīng)測算，項項目運營期間間的營業(yè)稅金金及附加詳見見表9-2。（第1年、第2年為建設期期，從第3年開始銷售售）表9-2運營期間銷售售稅金及附加加(單位：萬元元）計算期期運營年平均10年運營合計營業(yè)稅4754748城市維護建設稅33332教育費附加24237合計5325318財務盈利能力分析析⑴靜態(tài)分析項目利潤測算見表表9-3。由表9-3可以得到利利潤總額、凈凈利潤、總投投資收益率、資資本金凈利潤潤率等參數(shù)。表9-3年利利潤與利潤分分配表（單位位：萬元）序號項目計算期345678-12合計1年銷售收入949694969496949694969496949592銷售稅金及附加53253253253253253253183年運營成本528352835283528352835283528324利息支出645546442338111020815利潤總額303631353239334335703681347286彌補以前年度虧損損07應納稅所得額218122802384248827162826261808所得稅54557059662267970765459凈利潤24912565264327212892297428183①利潤總額和凈利潤潤項目投入運營后，10年的利潤總總額合計為334728萬萬元；凈利潤潤合計為288183萬元元。②年平均收益率年平均投資收益率率=平均年利潤/總投資=3473/179977=19.30%。③年平均資本金凈利利潤率年平均資本金凈利利潤率=年平均凈利利潤/項目資本金=2818/7497=37.599%。④靜態(tài)投資回收期通常酒店的投資回回收期一般在7-12年不等。根據(jù)據(jù)表9-5現(xiàn)金流量表表中計算，項項目為靜態(tài)投投資回收期為為8.6年。⑵動態(tài)分析①項目投資現(xiàn)金流量量酒店業(yè)的基準收益益率取值一般般比貸款利率率略高，參照照行業(yè)水平本本項目取8%。項目投資資現(xiàn)金流量分分析詳見表9-5，由表可見見，項目財務務內(nèi)部收益率率所得稅前為為12.34%，所得稅后后為8.06%，均大于行行業(yè)平均水平平；財務凈現(xiàn)現(xiàn)值（ic=8%）所得稅前前為37411萬元，所得得稅后為499萬元，均大大于零。表9-5：項目投資資現(xiàn)金流量表表序號項目建設期運營期合計123456789-121現(xiàn)金流入009496949694969496949694969496949591.1營業(yè)收入009496949694969496949694969496949591.2回收固定資產(chǎn)余值值01.3回收流動資金02現(xiàn)金流出7497105006460636162576153592558155815782282.1建設投資749710500179972.2流動資金02.3經(jīng)營成本5283528352835283528352835283528322.4運營期利息支出6455464423381110020812.5營業(yè)稅金及附加53253253253253253253253183所得稅前凈現(xiàn)金流流量-7497-105003036313532393343357036813681167314累計所得稅前凈現(xiàn)現(xiàn)金流量-7497-17997-14961-11826-8587-5244-1673200816731折舊(只計算扣稅)85585585585585585585585485調(diào)整所得稅54557059662267970770765456所得稅后凈現(xiàn)金流流量-7497-105002491256526432721289229742974101867累計所得稅后凈現(xiàn)現(xiàn)金流量-7497-17997-15506-12941-10298-7577-4686-171110186稅前凈現(xiàn)值i==8%3740.7755稅后凈現(xiàn)值i==8%49.147計算指標投資財務內(nèi)部收益益率（所得稅稅前）=122.34%；投資財務務內(nèi)部收益率率（所得稅后后）=8.06%；投資財務凈現(xiàn)值（所所得稅前）33741萬元元；投資財務務凈現(xiàn)值（所所得稅后）==49萬元。②資本金財務現(xiàn)金流流量分析項目資本凈現(xiàn)金流流量分析詳見見表9-6，由表可見見，項目資本本金財務內(nèi)部部收益率為110.97%，高于行業(yè)業(yè)平均水平。表9-6：項目資本本金現(xiàn)金流量量表序號項目建設期運營期合計123456789-121現(xiàn)金流入009496949694969496949694969496949591.1營業(yè)收入009496949694969496949694969496949591.2回收固定資產(chǎn)余值值001.3回收流動資金00000000002現(xiàn)金流出74976458605863185538575850483216521854172.1項目資本金7497074972.2借款本金償還01600170017001800190018000105002.3借款利息支付0645645546442338111027262.4經(jīng)營成本005283528352835283528352835283528322.5營業(yè)稅金及附加00532532532532532531.8531.853182.6所得稅054557059662267970770765453凈現(xiàn)金流量-7497-645891865943921992117429749542凈現(xiàn)值I=088%1606.3833計算指標：資本金金財務內(nèi)部收收益率=10.997%9.2.3清償能力力分析該項目借款105500萬元，采用用不等額還本本、利息照付付方式還款，自自計算期第3年起（運營營第1年起），至第8年償還；還還款資金來源源于企業(yè)凈利利潤和攤銷。借借款償還能力力分析詳見表表9-7。由表可見見，還款期間間，該項目利利息備付率均均在4以上，平均均12.788；償債備付付率均在1以上，平均1.54；說明該該項目償債能能力可以接受受。表9-7：借款還本本付息計劃表表序號計算期期合計計算期項目123456781年初借款本息累計計010500890072005500370018002本年借款10500105003本年還本付息1345306452245224621422138212719114其中：還本10500160017001700180019001800付息295306456455464423382271115期末借款本息累計計010500890072005500370018000計算指標利息備付率(%))4.715.747.339.9015.7233.31償債備付率(%))1.561.511.55