某旅游度假酒店可行性報(bào)告

“**旅游度假酒店”

可行性研究報(bào)告指導(dǎo)老師：組員：目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1、總論31.1項(xiàng)目名稱(chēng)、建設(shè)單位及法人31.2項(xiàng)目概況3項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總詳見(jiàn)表1-1。31.3項(xiàng)目建設(shè)單位概況3HYPERLINK\l"_Toc278313078"1.4編制原則41.5可行性研究報(bào)告編制依據(jù)4HYPERLINK\l"_Toc278313080"1.6項(xiàng)目建設(shè)必要性42、城市概況52.1地理位置及自然條件52.2莆田經(jīng)濟(jì)概況53、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)7HYPERLINK\l"_Toc278313085"3.1莆田市酒店發(fā)展現(xiàn)狀8HYPERLINK\l"_Toc278313086"3.2酒店需求預(yù)測(cè)8HYPERLINK\l"_Toc278313087"3.3銷(xiāo)售率與價(jià)格預(yù)測(cè)9HYPERLINK\l"_Toc278313088"4、酒店選址及建設(shè)條件11HYPERLINK\l"_Toc278313089"4.1項(xiàng)目位置11HYPERLINK\l"_Toc278313090"4.2交通便捷程度11HYPERLINK\l"_Toc278313091"4.3自然條件11HYPERLINK\l"_Toc278313092"4.4其它外部條件11HYPERLINK\l"_Toc278313094"5、酒店建設(shè)綜述12HYPERLINK\l"_Toc278313095"5.1概念和主題12HYPERLINK\l"_Toc278313096"5.2客房12HYPERLINK\l"_Toc278313097"5.3餐飲設(shè)施13HYPERLINK\l"_Toc278313098"5.4會(huì)議設(shè)施14HYPERLINK\l"_Toc278313099"5.5娛樂(lè)15HYPERLINK\l"_Toc278313100"5.6其他設(shè)施15HYPERLINK\l"_Toc278313101"5.7其它相關(guān)設(shè)計(jì)建議15HYPERLINK\l"_Toc278313102"6環(huán)境保護(hù)17HYPERLINK\l"_Toc278313103"6.1環(huán)境現(xiàn)狀17HYPERLINK\l"_Toc278313104"6.2環(huán)境保護(hù)17HYPERLINK\l"_Toc278313105"7．項(xiàng)目實(shí)施方案20HYPERLINK\l"_Toc278313106"7.1組織機(jī)構(gòu)與人力配置20HYPERLINK\l"_Toc278313107"7.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃20HYPERLINK\l"_Toc278313108"8.投資估算及資金籌措22HYPERLINK\l"_Toc278313109"8.1投資估算22HYPERLINK\l"_Toc278313110"8.2資金籌措23HYPERLINK\l"_Toc278313111"9.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析24HYPERLINK\l"_Toc278313112"9.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、參數(shù)的選取24HYPERLINK\l"_Toc278313113"9.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)24HYPERLINK\l"_Toc278313114"9.3不確定性分析28HYPERLINK\l"_Toc278313116"10．主要結(jié)論及建議30HYPERLINK\l"_Toc278313117"10.1主要結(jié)論30HYPERLINK\l"_Toc278313118"10.2建議301.總論1.1項(xiàng)目名稱(chēng)、建設(shè)單位項(xiàng)目名稱(chēng)：莆田市城廂區(qū)**旅游度假酒店建設(shè)單位：莆田市城廂區(qū)**旅游度假酒店有限公司1.2項(xiàng)目概況建設(shè)一座五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)酒店及配套設(shè)施，建筑面積為27713平方米，其中地上面積24199平方米，地下面積3514平方米。地上共9層，設(shè)床位數(shù)222間及相應(yīng)配套設(shè)施，地下1層，為車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總詳見(jiàn)表1-1。表1-1項(xiàng)目技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯匯總表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1工程指標(biāo)1.1總用地面積㎡1.2總建筑占地面積㎡1.6總建筑面積㎡27713其中：地上建筑面面積㎡24199地下下建筑面積㎡35141.7建筑層數(shù)層91.8建筑密度%36.59%1.9容積率倍1.751.1綠化率%30.00%1.11總客房數(shù)間2282投資2.1總投資萬(wàn)元179972.2其中：建設(shè)投資萬(wàn)元173522.3建設(shè)設(shè)期利息萬(wàn)元6453經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.1平均年經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元94963.2平均年利潤(rùn)總額萬(wàn)元34733.3平均年凈利潤(rùn)萬(wàn)元28183.4平均年投資收益率率%19.30%資本金凈利潤(rùn)率%37.59%3.5項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率%12.34%所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率%8.06%所得稅后3.6項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值萬(wàn)元3741所得稅前，ic==8%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值萬(wàn)元49所得稅后，ic==8%3.7資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率%10.97%3.8盈虧平衡點(diǎn)盈虧平衡點(diǎn)（出售售率）%43.71%盈虧平衡點(diǎn)（銷(xiāo)售售額）萬(wàn)元44501.3編制原則為使本工程適應(yīng)莆田市城市建設(shè)的發(fā)展并產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，設(shè)計(jì)中遵循以下原則：（1）依據(jù)城市總體規(guī)劃，統(tǒng)籌設(shè)計(jì)。（2）根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和政府相關(guān)政策，確定合理規(guī)模。（3）在保證酒店安全可靠運(yùn)行和充分考慮經(jīng)濟(jì)承受能力的前提下，積極采用新工藝、新設(shè)備、新材料。（4）嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行國(guó)家規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。（5）合理利用土地。（6）注重消防、安全、環(huán)保。1.5可行性研究報(bào)告編制依據(jù)⑴《莆田市城市總體規(guī)劃》；⑵《莆田市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃綱要》，2008年；⑶《莆田市旅游發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》；⑷建設(shè)用地規(guī)劃許可證，編號(hào)480020號(hào)；⑸莆田市涵江區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；⑹中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證，莆國(guó)用（2001）字第Y2001448號(hào)；⑺國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范；⑻項(xiàng)目工程地質(zhì)勘查報(bào)告；⑼項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表；⑽《福建省企事業(yè)投資備案表》，編號(hào)：閩經(jīng)貿(mào)備【2010】B04004號(hào)；⑾建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料；⑿建設(shè)單位委托我公司開(kāi)展該項(xiàng)目可行性研究的委托書(shū)。1.6項(xiàng)目建設(shè)必要性長(zhǎng)期以來(lái),三星級(jí)酒店客房在莆田中高檔酒店客房供給中一直占有主導(dǎo)地位，但不能滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)高星級(jí)酒店的需求。且高星級(jí)酒店的出現(xiàn)大大的刺激了莆田市的潛在需求，莆田高星級(jí)酒店市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿薮蟆＝ㄔO(shè)本項(xiàng)目可有效緩解莆田目前缺乏五星級(jí)酒店局面，滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展中商務(wù)和旅游的需求。2.城市概況2.1地理位置及自然條件莆田市，古稱(chēng)“興化”，又稱(chēng)“莆陽(yáng)”、“莆仙”。境域北連福州，南接泉州，西依戴云山脈，東南瀕臨臺(tái)灣海峽。莆田市還被稱(chēng)為：武術(shù)之鄉(xiāng)；雙擁模范城、中國(guó)攝影之鄉(xiāng)、中國(guó)木雕之城。莆田市位于東經(jīng)118°27＇～119°56＇，北緯25°02＇～25°46＇之間，背山面海，北與福州市相接，南與泉州接壤，東南瀕海，與臺(tái)灣省隔海相望。全市境內(nèi)東西長(zhǎng)122.4公里，南北寬80.5公里，沿海有興化灣、平海灣、湄洲灣，海岸線總長(zhǎng)383.6公里，全市總面積4119平方公里。莆田市人口312萬(wàn)人，人口密度為780人／平方千米。全市有少數(shù)民族30個(gè)。常年有50多萬(wàn)人在外經(jīng)商辦企業(yè)。莆田籍在外鄉(xiāng)親人才濟(jì)濟(jì)，有5000多位教授以上高職稱(chēng)的人才遍布全國(guó)，其中中國(guó)科學(xué)院，中國(guó)工程院院士13人。旅居在外的僑胞70萬(wàn)人左右，港澳臺(tái)同胞近20萬(wàn)人，歸僑、僑眷30萬(wàn)人，是全國(guó)重點(diǎn)僑鄉(xiāng)之一。2.2莆田經(jīng)濟(jì)概況莆田建市以來(lái)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)取得明顯進(jìn)步，發(fā)展實(shí)力不斷增強(qiáng)。開(kāi)展創(chuàng)建中國(guó)優(yōu)秀旅游城市活動(dòng)，提升了城市旅游功能。整個(gè)片區(qū)交通發(fā)達(dá)，電源充足，通訊發(fā)達(dá)，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，城市建設(shè)日新月異，人居環(huán)境明顯改觀，文教事業(yè)方面也取得重大突破，其投資環(huán)境日臻完善。2009年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值691.72億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)14.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值76.96億元，增長(zhǎng)5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值397.86億元，增長(zhǎng)15.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值216.90億元，增長(zhǎng)15.4%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值24271元，比上年增長(zhǎng)13.9%?！笆濉逼陂g，莆田市將加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，到2005年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值力爭(zhēng)比2000年翻一番，達(dá)到400億元，港口吞吐量達(dá)1000萬(wàn)噸，進(jìn)入中等港口行列。至2010年，已基本建成新興港口城市，港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展成型，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)800億元以上，經(jīng)濟(jì)總體實(shí)力與閩東南發(fā)達(dá)地區(qū)相適應(yīng)。2006年莆田市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值位居福建省第9位，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值位居福建省第7位。莆田市有望在不久的將來(lái)成為海峽西岸一座經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)達(dá)、社會(huì)文明進(jìn)步的現(xiàn)代化新興港口城市。莆田港口位于湄洲灣北岸，是我國(guó)沿海的地區(qū)性重要港口，秀嶼區(qū)有廣闊的岸線，尤其是深水岸線，是莆田未來(lái)發(fā)展的希望所在，已建成或在建的碼頭5個(gè)，可建碼頭多達(dá)70至80個(gè)，發(fā)展前景極為廣闊。其優(yōu)勢(shì)為它是天然深水良港，建設(shè)對(duì)外開(kāi)放口岸和臺(tái)輪?？奎c(diǎn)，并建成5萬(wàn)噸級(jí)多用途碼頭以與世界許多國(guó)家和地區(qū)港口通航。隨著向莆鐵路的建成，莆田港口有望成為江西省等中西部地區(qū)便捷的出海通道，也促使了莆田進(jìn)出口經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。估計(jì)在未來(lái)的幾年內(nèi)，莆田港口、公路、水路、鐵路互補(bǔ)的綜合交通運(yùn)輸體系可以大大地推動(dòng)莆田進(jìn)出口經(jīng)濟(jì)。莆田市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)高新區(qū))是莆田市目前唯一的省級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，是福建省“十五”期間重點(diǎn)扶持培育的電子信息產(chǎn)業(yè)新三大基地之一，是全省20個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，同時(shí)也是省信息產(chǎn)業(yè)廳確定的“福建省數(shù)碼相機(jī)研發(fā)、生產(chǎn)基地”。目前，正在向國(guó)家科技部申請(qǐng)建設(shè)“中俄科技合作基地”。莆田市還有莆田市秀嶼開(kāi)發(fā)區(qū)和湄洲灣北岸經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。莆田市還有以下工業(yè)園：紫金工業(yè)園、莆田市城廂區(qū)太湖工業(yè)園、笏石工業(yè)園、黃石工業(yè)園區(qū)、新世界工業(yè)園區(qū)、湄洲島工業(yè)園區(qū)上述開(kāi)發(fā)區(qū)主要集中發(fā)展以下產(chǎn)業(yè)：高新區(qū)：科技產(chǎn)業(yè)、通信產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、機(jī)電產(chǎn)業(yè)和輕工業(yè)秀嶼開(kāi)發(fā)區(qū)：化工產(chǎn)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)湄洲灣北岸經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：水產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)、化工支柱產(chǎn)業(yè)莆田市擁有完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)，324國(guó)道、福廈高速公路及7條國(guó)家二級(jí)公路，形成“三縱三橫”的公路主框架，實(shí)現(xiàn)了與國(guó)家公路網(wǎng)絡(luò)的良好連接，可通往福建省外的各主要目的地城市如浙江省和廣東省。莆田已開(kāi)通至廈門(mén)港的集裝箱運(yùn)輸服務(wù)。在未來(lái)幾年莆田將建成的公路有莆田至秀嶼高速公路、福廈漳高速公路，它們的建成將成為海西高速路網(wǎng)規(guī)劃中莆田至永定高速公路的重要一段，也是莆田城區(qū)通往秀嶼港及湄洲島國(guó)家級(jí)旅游區(qū)的重要交通樞紐。福廈鐵路已經(jīng)建成并投入使用。向莆鐵路是一條以客運(yùn)為主兼顧貨運(yùn)的快速鐵路干線。向莆鐵路建設(shè)，有利于拓展湄洲灣港口群腹地、實(shí)現(xiàn)港口群資源共享。湄洲灣港是我省天然良港，向莆鐵路建設(shè)將為湄洲灣港口群提供后方通道，使湄洲灣港口群成為我省內(nèi)地和江西省最便捷的出海通道，讓中西部地區(qū)成為其物流延伸的廣闊的腹地。莆田地區(qū)目前沒(méi)有機(jī)場(chǎng)，但通過(guò)福廈高速公路從莆田到晉江和福州的機(jī)場(chǎng)也是非常的便捷，至福州長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)80公里，至廈門(mén)高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)180公里，至?xí)x江機(jī)場(chǎng)92公里，一小時(shí)左右的車(chē)程即可到達(dá)。2008年４月５日，民航總局局長(zhǎng)楊元元與省長(zhǎng)在福州正式簽訂《中國(guó)民用航空總局、福建省人民政府加快海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)民航發(fā)展的會(huì)談紀(jì)要》，同意將莆田機(jī)場(chǎng)列為福建省“十一五”新機(jī)場(chǎng)前期準(zhǔn)備工作項(xiàng)目。該會(huì)談紀(jì)要的簽訂，表明民航總局與省政府正式同意我市開(kāi)展莆田機(jī)場(chǎng)前期工作。籌建莆田機(jī)場(chǎng)是完善基礎(chǔ)設(shè)施、擴(kuò)大媽祖文化影響和建設(shè)港口新城的重要舉措。莆田具有豐富的旅游資源。莆田市歷史悠久，景色秀麗，具有眾多的人文景觀和自然景觀。主要游覽點(diǎn)有：九鯉湖、麥斜巖、菜溪巖、“湄嶼潮音”、“石室藏?zé)煛?、“東山曉旭”、“紫霄怪石”、“白塘秋月”和廣化寺、三清殿、**陂、寧海橋、古譙樓、夾祭草堂、仙游東門(mén)石坊、文廟等景點(diǎn)。古老的**溪兩岸，處處洋溢生氣盎然的江南風(fēng)光。莆田各政府機(jī)構(gòu)已提出一系列議程與計(jì)劃，以提升莆田旅游業(yè)的整體業(yè)績(jī)水平，具體如下：·設(shè)立扶持旅游重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)資金。市財(cái)政從2008年起每年預(yù)算安排200萬(wàn)元資金，用于扶持引導(dǎo)重點(diǎn)旅游項(xiàng)目、特色旅游項(xiàng)目建設(shè)及其前期經(jīng)費(fèi)投入。各縣區(qū)（管委會(huì)）財(cái)政部門(mén)可視本地財(cái)力狀況，每年安排一定數(shù)額的配套扶持旅游重點(diǎn)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)資金，并視財(cái)力增幅逐年有所增長(zhǎng)。·鼓勵(lì)旅游企業(yè)發(fā)展。對(duì)年組織接待入莆游客4萬(wàn)人（天）數(shù)以上的旅行社，政府一次性給予3萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)；鼓勵(lì)景區(qū)創(chuàng)建A級(jí)旅游區(qū)（點(diǎn)），對(duì)獲得A級(jí)旅游景區(qū)（點(diǎn)），財(cái)政給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)，具體標(biāo)準(zhǔn)：4A級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)20萬(wàn)元，5A級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)50萬(wàn)元。。并列入每年年度經(jīng)濟(jì)表彰會(huì)表彰。對(duì)新批立項(xiàng)建設(shè)并獲得四星級(jí)以上酒店，政府給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)，具體標(biāo)準(zhǔn)：四星級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)30萬(wàn)元，五星級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)100萬(wàn)元?！し龀致糜纹髽I(yè)發(fā)展。對(duì)三星級(jí)以上飯店實(shí)行與一般工業(yè)企業(yè)同等的用水價(jià)格，并保障供給；嚴(yán)禁向旅游企業(yè)亂收費(fèi)、亂攤派，取消不合理收費(fèi)項(xiàng)目，切實(shí)減輕旅游企業(yè)負(fù)擔(dān)。對(duì)列入旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重點(diǎn)旅游區(qū)和旅游項(xiàng)目要優(yōu)先安排用地指標(biāo)，以掛牌方式出讓?zhuān)⒃谛刨J方面給予支持。如果這些具體措施得到落實(shí)，對(duì)莆田市的旅游市場(chǎng)將是一個(gè)利好的消息。3、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)3.1莆田市酒店發(fā)展現(xiàn)狀目前莆田市（城區(qū)內(nèi)）酒店行業(yè)發(fā)展不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)需求，擁有的高端星級(jí)酒店有：四星級(jí)酒店5家和3家五星級(jí)酒店。具體有關(guān)酒店和床位見(jiàn)下表：序號(hào)酒店名稱(chēng)地址星級(jí)房間數(shù)1悅?cè)R溫泉大酒店城廂區(qū)莆陽(yáng)路金威威豪園四星級(jí)1202帝寶酒店荔城區(qū)延壽南街四星級(jí)3123東方國(guó)際大酒店勝利南路四星級(jí)2884華天金葉大酒店荔城大道四星級(jí)1105天妃溫泉大酒店廂區(qū)南門(mén)西路四星級(jí)1806曠遠(yuǎn)錦江國(guó)際酒店店荔城區(qū)海豐中街五星級(jí)3067最佳西方恒豐酒店店城廂區(qū)荔城南大道道五星級(jí)2158海源國(guó)際大酒店荔城區(qū)東園東路五星級(jí)2153.2酒店需求預(yù)測(cè)根據(jù)莆田市旅游客源市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)，2010年莆田接待國(guó)內(nèi)游客量約為830萬(wàn)人次，入境游客量約27.3萬(wàn)人次；2010年旅游總收入約80億元。2010年莆田市GDP預(yù)期為800－1000億元，旅游收入占全市GDP達(dá)10％左右，2010年旅游業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。旅游中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：中期目標(biāo)（2011-2015年）:2015年莆田接待國(guó)內(nèi)游客量約為1630萬(wàn)人次，入境游客量83.33萬(wàn)人次。游客總量增長(zhǎng)幅度有所下降，但游客人均旅游消費(fèi)增加，因此，以國(guó)內(nèi)旅游收入平均年增長(zhǎng)率為18%，入境旅游收入年增長(zhǎng)率22%計(jì)算，2015年莆田市國(guó)內(nèi)旅游收入約為156億元、入境旅游收入約為2.62億美元，2015年旅游總收入約達(dá)177億元。遠(yuǎn)期目標(biāo)（2016-2020年）:2020年莆田市接待國(guó)內(nèi)游客量約為2670萬(wàn)人次，入境游客量207.35萬(wàn)人次；由于同樣原因國(guó)內(nèi)旅游收入平均年增長(zhǎng)率可保持18%，入境旅游收入年增長(zhǎng)率22%，2020年莆田市國(guó)內(nèi)旅游收入約為360億元、入境旅游收入約為7億美元，2020年旅游總收入約為415億元，旅游產(chǎn)業(yè)成為莆田市的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一。規(guī)劃至2020年，莆田市旅游星級(jí)飯店達(dá)到140家，床位10.35萬(wàn)張。建立合理的旅游飯店等級(jí)結(jié)構(gòu)，高檔飯店（五星、四星級(jí)）、中檔飯店（三星級(jí)）、低檔飯店（二星、一星級(jí)）按1：4：5的比例建設(shè)；近五年內(nèi)新建或改建2-3家五星級(jí)飯店、5-6家四星級(jí)飯店。隨著莆田城市旅游業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)酒店需求特別是高檔酒店增長(zhǎng)迅速，其中2008年至2010年4星以上酒店客房供求數(shù)量的變化情況如下表。年份需求供給住房率2008619859115068%2009751549563078.6%201010052612212682.3%就供給類(lèi)型而言，長(zhǎng)期以來(lái)三星級(jí)酒店客房在莆田中高檔酒店客房供給中一直占有主導(dǎo)地位。但是，隨著近幾年三星級(jí)酒店供給增長(zhǎng)速度的減緩，四星級(jí)酒店供給的快速增長(zhǎng)，令人驚奇的發(fā)現(xiàn)高星級(jí)酒店的出現(xiàn)大大的刺激了莆田市的潛在需求，08到09年度供給增加了4.9%，莆田市四星級(jí)酒店住房率從68%躍進(jìn)到78.6%。09到10年度供給增加了27.7%，住房率仍增加近4%，足以看出莆田高星級(jí)酒店市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Α?duì)未來(lái)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)主要基于以下因素：·從該市場(chǎng)的歷史發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，莆田酒店市場(chǎng)供給的增長(zhǎng)歷來(lái)能夠被增長(zhǎng)的需求吸納；·中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，拉動(dòng)了福建省與莆田市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；·近年來(lái)，莆田歷年的年均地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)11%（這種增長(zhǎng)速度預(yù)期將在中期內(nèi)保持）；·近年來(lái)，國(guó)內(nèi)到訪莆田的旅客年均增長(zhǎng)強(qiáng)勁，到訪莆田的國(guó)際旅客增長(zhǎng)速度也相對(duì)強(qiáng)勁；·莆田的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，香港、澳門(mén)和臺(tái)灣地區(qū)對(duì)莆田的投資力度不斷增強(qiáng)；·臺(tái)海局勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定；·莆田鄰近福州和廈門(mén)，而廈門(mén)和福州向來(lái)被國(guó)內(nèi)市場(chǎng)認(rèn)作是華東/華南地區(qū)的旅游熱點(diǎn)；·多家品牌酒店將加入莆田酒店市場(chǎng)，可能會(huì)誘發(fā)需求進(jìn)入市場(chǎng)。供給與需求預(yù)測(cè)：根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)并考慮到莆田的經(jīng)濟(jì)的起點(diǎn)相對(duì)較低，但這幾年的經(jīng)濟(jì)以每年13%左右的速度成長(zhǎng)，酒店業(yè)的潛在需求未被激發(fā)，我們保守估計(jì)莆田高檔酒店的需求將以每年10%的速度增長(zhǎng)，說(shuō)明高檔酒店市場(chǎng)前景廣闊。2010年的福建省第14屆運(yùn)動(dòng)會(huì)接待高峰期出現(xiàn)4000個(gè)床位的缺口。除了此類(lèi)大型活動(dòng)之外，由于莆田的歷史文化影響，春節(jié)期間將是酒店需求的高的固定高峰期。春節(jié)期間莆田城區(qū)各酒店住客率都在95%左右，今年春節(jié)到達(dá)98%以上。春節(jié)時(shí)期，莆田酒店爆滿首要有三種客源：一是旅外鄉(xiāng)親回籍過(guò)年多。由于終年全家在外，老家房子一向沒(méi)人棲身；回籍過(guò)年，就爽性選擇住在酒店內(nèi)，白日回老家訪友投親，晚上就住在城區(qū)的酒店里。二是來(lái)莆田談生意的多。莆田有60來(lái)萬(wàn)人在全國(guó)各地經(jīng)商務(wù)工，很多人趁春節(jié)閑暇回故鄉(xiāng)領(lǐng)會(huì)投資項(xiàng)目，或帶來(lái)地點(diǎn)地的老板到莆田實(shí)地考查，鼓動(dòng)勉勵(lì)他們到莆田投資。三是到莆田旅游的旅客多。媽祖信俗成為世界人類(lèi)非物資文化遺產(chǎn)后，媽祖文化發(fā)源地莆田及湄洲島知名度敏捷提高，很多省外旅客操縱春節(jié)假期，紛紜到莆田來(lái)旅游。

基于市場(chǎng)分析，我們預(yù)測(cè)未來(lái)供給與需求狀況如下：高檔酒店市場(chǎng)可供房數(shù)平均每年增長(zhǎng)8%左右；高檔酒店市場(chǎng)需求平均每年增長(zhǎng)10%左右；高檔酒店入住率為80%左右。對(duì)本酒店而言，保守地估計(jì)入住率在第一個(gè)運(yùn)營(yíng)周期按70%計(jì)算，以后按每年增長(zhǎng)1%計(jì)算。計(jì)算期平均按75%.3.3銷(xiāo)售率與價(jià)格預(yù)測(cè)為了預(yù)測(cè)擬建酒店的平均房?jī)r(jià)，我們主要考慮了以下因素：·競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)各酒店目前在各客源市場(chǎng)所能實(shí)現(xiàn)的平均房?jī)r(jià)水平；·隨著新酒店加入市場(chǎng)，整體市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)的走勢(shì)；·擬建酒店在各客源市場(chǎng)所能獲取的平均房?jī)r(jià)潛力。就國(guó)內(nèi)同類(lèi)賓館的均價(jià)而言，2011年均價(jià)對(duì)比如下：北京864元/日，上海837元/日，大連741元/日，青島746元/日，廈門(mén)702元/日（統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源“去哪兒”）。莆田市目前可參考的酒店房?jī)r(jià)：序號(hào)名稱(chēng)（星級(jí)）星級(jí)折扣后最低房?jī)r(jià)1悅?cè)R溫泉公寓四星級(jí)商務(wù)客房328商務(wù)套房498精品套房7982天妃溫泉大酒店四星級(jí)商務(wù)客房458商務(wù)套房5283帝寶大酒店四星級(jí)商務(wù)客房618商務(wù)套房7884華天金葉大酒店四星級(jí)商務(wù)客房2685最佳西方恒峰大酒酒店五星級(jí)商務(wù)客房488商務(wù)套房6886海源國(guó)際大酒店五星級(jí)商務(wù)客房408商務(wù)套房5887曠遠(yuǎn)錦江國(guó)際酒店店五星級(jí)商務(wù)客房658商務(wù)套房788本項(xiàng)目在價(jià)格的預(yù)測(cè)中采用較為保守和安全的原則，考慮到莆田的經(jīng)濟(jì)文化及城市發(fā)展?fàn)顩r，以及擬建酒店的高端市場(chǎng)定位和莆田市場(chǎng)的特殊性，本酒店價(jià)格在計(jì)算期均按480元/日測(cè)算。屬目前同類(lèi)城市同類(lèi)賓館的較低價(jià)格，具有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。3.4政府政策支持莆田市人民政府近日出臺(tái)<<關(guān)于進(jìn)一步加快莆田市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)>>(莆政綜[2011]101號(hào)),<<意見(jiàn)>>中就進(jìn)一步推動(dòng)加快我市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出如下意見(jiàn)：四星級(jí)及四星級(jí)以上酒店、3A及3A以上景區(qū)重大旅游項(xiàng)目享受工業(yè)用地政策，優(yōu)先安排用地指標(biāo)，不實(shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，可按符合規(guī)定的最低價(jià)起始拍掛出讓土地。落實(shí)星級(jí)酒店與一般工業(yè)企業(yè)同等的用水、用電、用氣價(jià)格政策。對(duì)被新評(píng)為四星級(jí)、五星級(jí)的旅游飯店，分別給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)30萬(wàn)元、100萬(wàn)元。4、酒店選址及建設(shè)條件4.1項(xiàng)目位置項(xiàng)目地點(diǎn)具備開(kāi)發(fā)一座城市商務(wù)酒店的良好特征，如位于城市的商務(wù)區(qū)內(nèi)、交通方便及周?chē)涮自O(shè)施齊全等。本項(xiàng)目位于莆田市城廂區(qū)**村，處于主城核心發(fā)展區(qū)，也是重要的風(fēng)景區(qū)如九龍谷、鐘潭等。全年接待游客132萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入3.9億元，分別增長(zhǎng)16%、11%。常太鎮(zhèn)和霞林街道被列入“福建省旅游名鎮(zhèn)”候選名單，常太鎮(zhèn)洋邊村入圍“福建最美鄉(xiāng)村”。4.2交通便捷程度莆田作為二級(jí)城市，交通狀況一直良好。本項(xiàng)目選址位于城廂區(qū)政府旁,距莆田客運(yùn)西站約2公里,**溪邊上，水陸交通便捷。4.3自然條件～～～原地填勢(shì)地程4m差9上濱原根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)踏勘及收收集鄰近地質(zhì)質(zhì)資料，場(chǎng)地地附近無(wú)斷裂裂構(gòu)造經(jīng)過(guò)和和地裂縫存在在。場(chǎng)地巖土層特征及及分布情況：：根據(jù)地質(zhì)勘勘探結(jié)果，本本場(chǎng)地內(nèi)地層層結(jié)構(gòu)自上而而下依次為：：①素填土、②粉質(zhì)粘土（Ⅰ）、③淤泥、④粉質(zhì)粘土（Ⅱ）、⑤淤泥質(zhì)土、⑥卵石、⑦全風(fēng)化花崗崗巖、⑧強(qiáng)風(fēng)化花崗崗巖。4.3.3水文地地質(zhì)條件根據(jù)地質(zhì)勘探報(bào)告告，場(chǎng)地內(nèi)初初見(jiàn)水位埋深深1.09~~1.93mm，地下水綜綜合穩(wěn)定水位位埋深在0.98~~1.89mm，相對(duì)標(biāo)高在-1.822~-0.991m，場(chǎng)地內(nèi)地下下水賦存于①素填土中的的孔隙水，屬屬上層滯水，主主要受地表水少大大氣降水垂直直滲透補(bǔ)給，補(bǔ)補(bǔ)給有限，水水量不大；主主要賦存于⑥卵石中的孔隙水及⑦全風(fēng)化花崗崗巖、⑧強(qiáng)風(fēng)化花崗崗巖中的裂隙隙水，為微承承壓水類(lèi)型。據(jù)據(jù)調(diào)查，地下下水位年變化化幅度約0.50~~1.00mm之間，近期期內(nèi)年最高水水位標(biāo)高約--0.80mm（相對(duì)高程程），場(chǎng)地及及其附近主要要為白塘湖水水系，與上部部地下水含水水層的水力聯(lián)聯(lián)系較為密切切，但未發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有污染源。本本場(chǎng)地環(huán)境屬屬于Ⅱ類(lèi)。場(chǎng)地內(nèi)地下水對(duì)砼砼結(jié)構(gòu)及地下下鋼結(jié)構(gòu)具弱弱腐蝕性，在在長(zhǎng)期浸水用用下，地下水水對(duì)鋼筋砼結(jié)結(jié)構(gòu)中的鋼筋筋不具腐蝕性性；在干濕交交替作用下，地地下水對(duì)鋼筋筋砼結(jié)構(gòu)中的的鋼筋具弱腐腐蝕性。鑒于擬建場(chǎng)地地勢(shì)勢(shì)相對(duì)較高，高高出**溪溪面水位約約1.2m，據(jù)據(jù)調(diào)查，水流流速小，且護(hù)護(hù)岸已采用漿漿砌片石進(jìn)行行防護(hù)，對(duì)護(hù)護(hù)岸流蝕沖刷刷能力較小。湖湖水深度為00.50~2.00m，水位變變化幅度約為為0.50mm，近期內(nèi)年年最高湖水位位約為-0..50m，常常年最大洪峰峰水位未能淹淹沒(méi)本場(chǎng)地。4.4項(xiàng)目地理理位置圖項(xiàng)目地理位置圖見(jiàn)見(jiàn)附圖1.5、酒店建設(shè)綜述莆田地區(qū)的度假休休閑酒店市場(chǎng)場(chǎng)仍處于初期期發(fā)展階段，主主要考慮到莆莆田國(guó)內(nèi)休閑閑度假和商務(wù)會(huì)議市市場(chǎng)尚未發(fā)展展到一個(gè)成熟熟的階段足以以支持?jǐn)M建酒酒店的平均房房?jī)r(jià)能夠維持持其在經(jīng)濟(jì)上上的可行性。因因此，擬建酒酒店需保證在在當(dāng)?shù)鼐频晔惺袌?chǎng)的領(lǐng)先地地位，即定位位為一座中高高檔度假休閑酒店（國(guó)國(guó)內(nèi)5星水準(zhǔn)）。同同時(shí)，通過(guò)我我們對(duì)該市場(chǎng)場(chǎng)及項(xiàng)目所在在區(qū)域現(xiàn)有可可比較酒店的的考察和訪談?wù)?，我們清楚楚地了解到，擬擬建酒店目標(biāo)標(biāo)鎖定的客源源市場(chǎng)仍期望望尋求擁有廣廣泛設(shè)施（特特別娛樂(lè)設(shè)施施）和寬敞住住宿設(shè)施的酒酒店。應(yīng)達(dá)到到相當(dāng)?shù)乃疁?zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)滿足目標(biāo)標(biāo)客戶的心理理需求，同時(shí)時(shí)酒店整體應(yīng)應(yīng)符合一座標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高檔酒店店的品質(zhì)要求求。我們建議議應(yīng)符合當(dāng)?shù)氐氐南M(fèi)期望望配備適當(dāng)?shù)牡母咚疁?zhǔn)的餐餐飲設(shè)施和娛娛樂(lè)設(shè)施，兩兩類(lèi)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所所應(yīng)有明顯的的區(qū)隔以符合合度假休閑酒店的清清晰定位，娛娛樂(lè)設(shè)施外包包，這也是酒酒店長(zhǎng)期發(fā)展展的要求。此此外，還應(yīng)特特別注意控制制酒店內(nèi)部設(shè)設(shè)計(jì)、家具、飾飾品和設(shè)備方方面的成本，并并創(chuàng)造出一個(gè)個(gè)整體高效的的設(shè)計(jì)風(fēng)格。5.1概念和主題題項(xiàng)目位于城廂區(qū)***村，靠近近**溪，**溪常年巨大的的水面碧波浩浩淼，使人心心曠神怡，同同時(shí)地塊又近近荔華東大道道，交通便利。我我們建議開(kāi)發(fā)發(fā)一個(gè)高樓層層、高密度的的酒店項(xiàng)目，并并且在產(chǎn)品導(dǎo)導(dǎo)向方面應(yīng)體體現(xiàn)出明顯的的，濃厚的度度假休閑酒店風(fēng)格格?；诖?，我我們認(rèn)為，最最重要的設(shè)計(jì)計(jì)元素應(yīng)該是是配備中等規(guī)規(guī)模、特別定定制的會(huì)議設(shè)設(shè)施、有高私私密性環(huán)境的的高檔餐飲設(shè)設(shè)施、獨(dú)立于于酒店主體外外的娛樂(lè)設(shè)施施，以營(yíng)造出出一個(gè)“休閑環(huán)境”。擬建酒店用地水系系優(yōu)越，以背背靠**溪為背景，布布局精致，配配有植被，人人與水親，水水與物親，建建筑融入周?chē)鷩坝^。地利利人和，可構(gòu)構(gòu)成一個(gè)幽靜靜和諧、休閑閑高檔的天地地。建筑造型型可考慮以中中式、簡(jiǎn)潔建建筑風(fēng)格為主主，莊重儒雅雅為特色。與與周?chē)膭e墅墅區(qū)住宅相呼呼應(yīng)，形成優(yōu)優(yōu)美的景觀韻韻律感和自然然生態(tài)的家園園畫(huà)面。酒店主體為九層建建筑，高377.58米，設(shè)有一層層地下室。地地下室主要為為車(chē)庫(kù)與設(shè)備備用房。一層層設(shè)有大堂、休休息廳、廚房房、餐廳、花花店、商務(wù)中中心、宴會(huì)廳廳和其它服務(wù)務(wù)用房，二層層設(shè)有廚房、包包廂、水療設(shè)設(shè)備用房、三三層設(shè)有辦公公室接間、VIP客房、洗浴浴中心，四至至九層為普通通客房。5.2客房客房數(shù)我們認(rèn)為，擬建酒酒店應(yīng)該開(kāi)發(fā)發(fā)為一座中等等規(guī)模的酒店店。理由如下下：·根據(jù)研究，該市場(chǎng)場(chǎng)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)時(shí)期內(nèi)不足以以支持一座太太大規(guī)模的酒酒店；·我們認(rèn)為，一座中中等規(guī)模的酒酒店應(yīng)能有效效定位自身，成成為莆田酒店店行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)；·此規(guī)模的酒店在評(píng)評(píng)估的市場(chǎng)中中能夠更有效效地管理和平平衡其客源市市場(chǎng)，不至于于過(guò)分依賴較較低收益的需需求市場(chǎng)，此此類(lèi)客源通常常會(huì)負(fù)面影響響擬建酒店的的整體形象及及其吸引高收收益商務(wù)客源源的能力，進(jìn)進(jìn)而影響到整整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目；·莆田市場(chǎng)酒店的季季節(jié)性影響不不大（全年需需求高峰相對(duì)對(duì)集中且時(shí)間間較短），相相對(duì)較少的酒酒店客房數(shù)極極可能會(huì)幫助助酒店實(shí)現(xiàn)更更好的平均住住宿率和平均均房?jī)r(jià)；·此規(guī)模的酒店仍應(yīng)應(yīng)能夠同時(shí)接接待數(shù)個(gè)中小小規(guī)模的會(huì)議議團(tuán)體；·我們認(rèn)為，一座中中等規(guī)模的酒酒店有望降低低擬建項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；；根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，一一座不足1880間客房的的商務(wù)酒店（快快捷酒店除外外）可能難以以實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)運(yùn)營(yíng)，例如，絕絕大多數(shù)國(guó)際際酒店管理公公司愿意接管管的酒店項(xiàng)目目客房數(shù)量通通常不低于2200到250間（除除非是一座規(guī)規(guī)模非常小的的高檔精品酒酒店，但我們們認(rèn)為此概念念并不適合項(xiàng)項(xiàng)目地點(diǎn)）。基于上理由，擬建建酒店設(shè)計(jì)配配備228間客房，其其中：VIP客房24間，普通客客房204間?？头棵娣e下表顯示了本地區(qū)區(qū)及參照酒店店的標(biāo)準(zhǔn)房平平均面積、以以及行政樓層層客房或套房房所占的比例例：酒店名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)房面積套房所占酒店房間間數(shù)比例東方國(guó)際大酒店22平方米18.4%天妃溫泉大酒店25平方米22%華天金葉大酒店28平方米4.5%五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求，70％客房的面面積(不含衛(wèi)生間間和門(mén)廊)不小于30平方米。為保證競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，建議擬建酒店店的標(biāo)準(zhǔn)房面面積應(yīng)高于現(xiàn)現(xiàn)有市場(chǎng)最高高水平，保持持32平方米至36平方米左右，而而小套房面積積為50平方米（作為為套房概念去去滿足價(jià)格敏敏感的部分顧顧客需求，對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)），商務(wù)及及豪華套房應(yīng)應(yīng)保持在700平方米至80平方米左右，理理由如下：·基于我們對(duì)過(guò)去55年中國(guó)國(guó)國(guó)內(nèi)新建酒店店的了解，我我們發(fā)現(xiàn)這樣樣一個(gè)事實(shí)，即即酒店趨向提提供大面積的的客房；·擬建酒店將重點(diǎn)高高檔的度假休閑客源，則則其客房的設(shè)設(shè)計(jì)和面積應(yīng)應(yīng)保證寬敞的的休閑會(huì)客及及聚會(huì)娛樂(lè)區(qū)區(qū)域；·此面積的客房可以以滿足國(guó)內(nèi)旅旅游客源（家家庭）和會(huì)議議客源對(duì)于雙雙床房間（或或更多人入住住一間客房）的的旺盛需求；；·保證在未來(lái)經(jīng)營(yíng)擁?yè)碛谐礁?jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的獨(dú)特特賣(mài)點(diǎn)。另一一方面，從經(jīng)經(jīng)濟(jì)角度考慮慮，我們認(rèn)為為，該市場(chǎng)可可能難以支持持足夠高的房房?jī)r(jià)，使擬建建酒店值得設(shè)設(shè)計(jì)面積大于于36平方米米的標(biāo)準(zhǔn)客房房。所有客房房均應(yīng)配備以以下設(shè)施和設(shè)設(shè)備：·寬敞的4組件浴室室，并提供獨(dú)獨(dú)立的淋浴設(shè)設(shè)施。此外，目目前普遍流行行一個(gè)趨勢(shì)，即即通過(guò)玻璃隔隔斷或推拉門(mén)門(mén)，將浴室與與客房有機(jī)結(jié)結(jié)合在一起（從從硬件和視覺(jué)覺(jué)角度），以以確保吸收更更多的自然光光線，但同時(shí)時(shí)仍保持高度度私密空間。這這種設(shè)計(jì)可以以從視覺(jué)上擴(kuò)擴(kuò)大客房的空空間面積。應(yīng)應(yīng)注意，浴室室是商務(wù)客最最關(guān)注的酒店店硬件之一；；·一張小型的、照明明充足、且特特別定制的寫(xiě)寫(xiě)字桌和工作作區(qū)域；·一個(gè)舒適的休息區(qū)區(qū)域；·寬帶網(wǎng)絡(luò)接入；·層高為2.8米至至3.2米；·其它5星級(jí)酒店的的基本配備要要求。5.3餐飲設(shè)施下述顯示了可資比比較酒店的餐餐飲設(shè)施：·金海灣酒店：一樓樓全日營(yíng)業(yè)咖咖啡廳，大約約250平方方米；西餐廳廳約250平方米（中午午用餐時(shí)間也也未見(jiàn)營(yíng)業(yè)）；；三樓RTVV約40個(gè)包廂廂；28樓有旋旋轉(zhuǎn)餐廳，以以自助餐為主主，餐位約1150個(gè)?！だ缶凹偃沾缶频辏海河锌赏瑫r(shí)容納納三百人同時(shí)時(shí)就餐的豪華宴會(huì)廳廳、多功能廳廳華宴廳；可容納２０００人就餐并并可提供中、西西宴會(huì)及接待待各種會(huì)議的的桃李園；全日營(yíng)業(yè)瑪瑪雅園咖啡廳廳約150平方米；全日日營(yíng)業(yè)伊甸園園西餐廳約1150平方米米，可同時(shí)容納160人同餐；二樓樓有可容納２２００人就餐餐，能提供中中、西宴會(huì)及及接待各種會(huì)會(huì)議的荔軒廳；另有有可容納30--70人用餐的餐可可多個(gè)；還有有獨(dú)立式建筑筑的貴賓樓餐廳廳配有豪華KTV。我們建議擬建酒店店配備以下餐餐飲設(shè)施：5.3.1全日營(yíng)營(yíng)業(yè)餐廳一個(gè)精心設(shè)計(jì)、且且規(guī)劃合理的的全日營(yíng)業(yè)餐餐廳應(yīng)成為擬擬建酒店的一一項(xiàng)重要餐飲飲設(shè)施，建議議擬建酒店配配備一個(gè)1660個(gè)餐位的的全日營(yíng)業(yè)餐餐廳，原因如如下：·擬建酒店必須配備備一個(gè)面積寬寬敞的餐廳,,以滿足早餐餐時(shí)段的客源源要求,早餐時(shí)段通通常是酒店用用餐客流最多多的一個(gè)時(shí)段段:·根據(jù)我們的調(diào)查結(jié)結(jié)果顯示,在各類(lèi)餐廳廳當(dāng)中,全日營(yíng)業(yè)餐餐廳/咖啡廳所產(chǎn)產(chǎn)生的收入最最高.此類(lèi)型餐廳廳通常是酒店店餐飲設(shè)施最最大的利潤(rùn)來(lái)來(lái)源,并且為酒店店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)績(jī)做出最大貢貢獻(xiàn);·與其他類(lèi)型餐飲相相比,一個(gè)全日營(yíng)營(yíng)業(yè)餐廳最有有可能實(shí)現(xiàn)規(guī)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)應(yīng),原因是其配配備的餐位數(shù)數(shù)最多,并且在早、中中、晚餐三個(gè)個(gè)時(shí)間段均提提供餐飲服務(wù)務(wù)；·此外,調(diào)查結(jié)果還還顯示,一個(gè)全日營(yíng)營(yíng)業(yè)餐廳在經(jīng)經(jīng)營(yíng)效率方面面也位居首位位,這從其每天天每個(gè)餐位的的平均收入水水平即可得到到體現(xiàn).設(shè)計(jì)全日營(yíng)業(yè)餐廳廳時(shí),應(yīng)注意以下下因素:·特別注意全日營(yíng)業(yè)業(yè)餐廳的設(shè)計(jì)計(jì)和功能.此全日營(yíng)業(yè)業(yè)餐廳應(yīng)具有有現(xiàn)代化的設(shè)設(shè)計(jì)的舒適色色調(diào),以與酒店的的整體主題保保持一致.如果條件允允許的話,該餐廳還可可設(shè)置一個(gè)寬寬敞的戶外露露臺(tái)區(qū)域，與與湖景融為一一體，讓客人人可以邊用餐邊呼吸新新鮮空氣并欣欣賞湖景，此此舉符合許多多商務(wù)客的需需求；·該餐廳應(yīng)精心設(shè)計(jì)計(jì),以求成為當(dāng)當(dāng)?shù)匾粋€(gè)“別具一格的的餐飲目的地地”。但同時(shí)，也也應(yīng)避免過(guò)于于正式和令人人生畏，這可可能會(huì)疏遠(yuǎn)本本地客源市場(chǎng)場(chǎng)；·此外，該全日營(yíng)業(yè)業(yè)餐廳還應(yīng)提提供一個(gè)快餐餐店，出售酒酒店自制的外外賣(mài)食品，如如西點(diǎn)面包、三三明治、富含含營(yíng)養(yǎng)水果食食品以及飲料料等；·該餐廳應(yīng)提供各種種不同類(lèi)型的的餐飲選擇，這這可能意味著著供應(yīng)多種類(lèi)類(lèi)型的菜肴。.主題餐廳我們建議擬建酒店店配備一個(gè)主主題餐廳.鑒于莆田沿沿海的地理特特征,我們認(rèn)為,能觀賞湖景景及品償海鮮鮮為主題可能能較為適合..該餐廳的餐餐位數(shù)預(yù)計(jì)約約為60個(gè).關(guān)于主題餐餐廳,最好提供一一個(gè)良好的參參考案例.下列圖片顯顯示了該酒店店餐廳情況::5.3.3高檔中中餐廳一個(gè)50個(gè)餐位的的中餐廳，配配備16間左右內(nèi)內(nèi)部連通的包包間，每間包包間可容納110到15人，在包包間設(shè)計(jì)上應(yīng)應(yīng)特別關(guān)注包包間的平均面面積要略大于于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而而且每間包間間內(nèi)必須配備備衛(wèi)生間。我我們所接觸的的酒店管理人人員均表示，中中餐廳及一定定數(shù)量的包間間是商務(wù)酒店店必備的餐飲飲設(shè)施。5.4會(huì)議設(shè)施下述顯示了現(xiàn)有可可資比較酒店店的宴會(huì)和會(huì)會(huì)議設(shè)施狀況況：可資比較商務(wù)酒店店，宴會(huì)廳面面積及構(gòu)成比比較金海灣酒店客房數(shù)數(shù)150間華宴宴廳約8000平方米，可擺擺30-400桌；桃李園約200平平方米，可擺擺約10桌；荔軒廳約400平平方米，可擺擺約20桌；可資比較商務(wù)酒店店，會(huì)議室設(shè)設(shè)施情況：金海灣酒店有專(zhuān)設(shè)設(shè)的會(huì)議樓層層，共有4個(gè)會(huì)議廳，11號(hào)會(huì)議廳和和3號(hào)會(huì)議廳面面積相同，大大約100平方米；2號(hào)會(huì)議廳廳約為5000平方米；5號(hào)會(huì)議廳廳約為2000平方米。其他他競(jìng)爭(zhēng)酒店無(wú)無(wú)專(zhuān)設(shè)會(huì)議廳廳，均以宴會(huì)會(huì)廳作為會(huì)議議廳的替代設(shè)設(shè)施。如上所述，許多可可資比較的酒酒店均配備了了一定規(guī)模的的宴會(huì)及會(huì)議議設(shè)施。由于于項(xiàng)目酒店緊緊鄰城廂區(qū)政政府，我們期期望,擬建酒店可可以獲取一定定數(shù)量的會(huì)議議團(tuán)體客源,,但是考慮市市場(chǎng)的承受力力、酒店的定定位及酒店客客房的數(shù)量，我我們認(rèn)為擬建建酒店應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)鎖定中小型型會(huì)議團(tuán)體客客源，根據(jù)我我們的訪談，此此類(lèi)的需求出出現(xiàn)的頻率最最高，而大型型的會(huì)議設(shè)施施的使用頻率率較低，且參參加大型會(huì)議議的客人的支支付能力相對(duì)對(duì)較低，特別別指出的是，在在本項(xiàng)目附近近政府將建造造大型的會(huì)議議設(shè)施，該設(shè)設(shè)施能成為該該項(xiàng)目的有利利補(bǔ)充。因此，我們建議擬擬建酒店配備備以下會(huì)議和和宴會(huì)設(shè)施：：擬建商務(wù)酒酒店，會(huì)議和和宴會(huì)設(shè)施建建議如下：宴會(huì)和會(huì)議設(shè)施不不應(yīng)給酒店其其他客人造成成負(fù)面影響，因因此，這些會(huì)會(huì)議設(shè)施應(yīng)集集中設(shè)置在一一個(gè)單獨(dú)的區(qū)區(qū)域內(nèi)，與客客房和其他公公共區(qū)域相互互隔開(kāi)。此外外，還應(yīng)精心心設(shè)計(jì)面積充充裕的會(huì)前活活動(dòng)區(qū)域，以以有效分散擁?yè)頂D的人流。宴宴會(huì)廳、會(huì)議議室、秘書(shū)室室和儲(chǔ)藏室應(yīng)應(yīng)盡可能設(shè)在在同一樓層，應(yīng)應(yīng)方便與會(huì)者者活動(dòng)。所有有多功能會(huì)議議室（包括宴宴會(huì)廳）均應(yīng)應(yīng)配備可吸收收自然光線的的窗戶，及便便于調(diào)節(jié)光線線和阻隔噪音音的遮光簾或或帷幕。所有有會(huì)議室均應(yīng)應(yīng)配備獨(dú)立的的溫控和調(diào)光光裝置，同時(shí)時(shí)安裝具有最最佳隔音效果果的隔音墻，以以確保會(huì)議不不受干擾。會(huì)會(huì)議室和分組組討論會(huì)議室室應(yīng)配備可按按入圖釘?shù)膲Π澹脕?lái)懸懸掛圖表、工工作文件等，同同時(shí)，會(huì)議室室四周應(yīng)安裝裝用于展示的的掛軌。應(yīng)配配備足夠?qū)挸ǔǖ拿貢?shū)室和和儲(chǔ)藏空間，位位置布局盡可可能考慮到使使用者的方便便。此外，應(yīng)在會(huì)議室室附近設(shè)置一一個(gè)固定的茶茶歇區(qū)域，提提供飲品和點(diǎn)點(diǎn)心；以及一一個(gè)專(zhuān)門(mén)的公公共工作區(qū)，以以便與會(huì)者聚聚在一起工作作。此外，還還應(yīng)針對(duì)會(huì)議議客人配備獨(dú)獨(dú)立的衛(wèi)生間間，位置盡量量靠近會(huì)議室室，以方便與與會(huì)者使用。所所有會(huì)議室都都應(yīng)安裝先進(jìn)進(jìn)的視聽(tīng)設(shè)備備，并具備網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)連接能力力。此外，所所有會(huì)議室還還應(yīng)附帶召開(kāi)開(kāi)電話和視頻頻會(huì)議的功能能。宴會(huì)廳應(yīng)應(yīng)配備吊頂式式多媒體投影影儀。應(yīng)設(shè)置置可直接進(jìn)入入宴會(huì)廳的專(zhuān)專(zhuān)用送餐通道道（如服務(wù)走走廊），宴會(huì)會(huì)備餐間應(yīng)與與宴會(huì)廳位于于同一樓層5.5娛樂(lè)根據(jù)現(xiàn)有的平面設(shè)設(shè)計(jì)，擬建酒酒店將配備多多種多樣的娛娛樂(lè)設(shè)施，我我們認(rèn)為，這這應(yīng)能夠強(qiáng)化化其作為一座座城市高品質(zhì)質(zhì)的商務(wù)酒店店的定位。SPA設(shè)施我們對(duì)擬建酒店SSPA設(shè)施的的建議如下：：·溫泉設(shè)施，可以容容納數(shù)人的特特色溫泉，供供休閑、聚會(huì)會(huì)用?！?shù)間私人按摩室，其其中包括一些些夫婦使用的的雙人護(hù)療室室，以及少量量單人按摩室室；·分別設(shè)置男賓和女女賓區(qū)域，并并配備寬敞的的更衣區(qū)域以以及設(shè)施齊備備的衛(wèi)生間、淋淋浴設(shè)施、包包括洗浴用的的化妝品等；；·濕蒸和干蒸桑拿區(qū)區(qū)域；·前廳接待/等候區(qū)區(qū)域；·公共休息區(qū)域，設(shè)設(shè)有寬闊的、供供客人休息的的座椅沙發(fā)，同同時(shí)提供獨(dú)立立視聽(tīng)點(diǎn)播服服務(wù)。此外，此此區(qū)域內(nèi)還可可提供餐飲服服務(wù)；·淡季時(shí)，酒店的客客房可向使用用SPA設(shè)施的的外來(lái)客人提提供鐘點(diǎn)客房房服務(wù)，作為為臨時(shí)休息的的場(chǎng)所，如，客客人做完按摩摩理療后，可可在客房?jī)?nèi)休休息四到六個(gè)個(gè)小時(shí)；·設(shè)計(jì)一些SPA包包價(jià)服務(wù)，含含SPA理療項(xiàng)項(xiàng)目、餐飲及及/或幾個(gè)房晚晚等。擬建SPA設(shè)施施不應(yīng)僅僅只只作為酒店的的一項(xiàng)服務(wù)設(shè)設(shè)施，同時(shí)還還應(yīng)該發(fā)展成成為擬建酒店店的收入渠道道之一。SPPA設(shè)施的概概念及市場(chǎng)定定位將最終決決定其所提供供的產(chǎn)品、服服務(wù)和設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格。我們建建議，規(guī)劃SSPA設(shè)施施時(shí)，應(yīng)確保保其在風(fēng)格上上與擬建酒店店現(xiàn)有的設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格保持一一致，并符合合酒店的整體體運(yùn)營(yíng)思路。盡管如此，隨著西西式風(fēng)格的SSPA日益受受到人們的青青睞，我們認(rèn)認(rèn)為擬建的SSPA設(shè)施也也應(yīng)該融入一一定量的西式式SPA療法法。擬建SPPA設(shè)施的的療法應(yīng)該既既包括西式SSPA的元素素，同時(shí)也包包括一些帶有有中醫(yī)色彩的的創(chuàng)新療法。我我們建議，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在傳統(tǒng)西西式SPA的服務(wù)務(wù)菜單中加入入以下傳統(tǒng)中中醫(yī)的實(shí)踐療療法：·著名中醫(yī)的健康咨咨詢服務(wù)；·中藥療法以及在特特效減肥中加加入中藥；·傳統(tǒng)康復(fù)技術(shù)，如如針灸、拔火火罐等等。5.6其他設(shè)施·一個(gè)50平方米的的商務(wù)中心，配配套會(huì)議設(shè)施施使用，設(shè)置置兩到三個(gè)獨(dú)獨(dú)立的工作區(qū)區(qū)域，提供電電腦設(shè)備和網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)接入服務(wù)務(wù)；·一個(gè)大約30平方方米的小型零零售區(qū)域，用用于出售日用用品、期刊雜雜志和酒店自自制產(chǎn)品。·對(duì)于酒店部分應(yīng)配配備150左右停停車(chē)位。5.7其它相關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)建議5.7.1交通泊車(chē)以地下車(chē)庫(kù)為為主。酒店門(mén)門(mén)前車(chē)輛的進(jìn)進(jìn)出和顧客上上下車(chē)需要予予以特別考慮慮和設(shè)計(jì)，以以防止出現(xiàn)不不必要的擁擠擠阻塞現(xiàn)象，提提升酒店門(mén)前前的交通效率率。理想的做做法是在酒店店門(mén)前設(shè)計(jì)專(zhuān)專(zhuān)門(mén)的計(jì)程車(chē)車(chē)等候區(qū)域，在在大堂入口附附近設(shè)置臨時(shí)時(shí)停車(chē)位（可可有效地避免免酒店門(mén)前的的交通堵塞）；；同時(shí)還應(yīng)該該預(yù)留出一片片充裕的、供供車(chē)輛靈活進(jìn)進(jìn)出的場(chǎng)地空空間，并相應(yīng)應(yīng)劃出開(kāi)闊的的道路；比較較理想的做法法是，應(yīng)在靠靠近禮賓臺(tái)的的一側(cè)設(shè)計(jì)一一個(gè)獨(dú)立的供供行李進(jìn)出的的出入口；酒酒店門(mén)前的雨雨披位置應(yīng)足足夠?qū)挸?，以以方便在下雨雨天客人候?chē)車(chē)時(shí)暫時(shí)避雨雨；應(yīng)專(zhuān)門(mén)設(shè)設(shè)立一條單獨(dú)獨(dú)的交通路線線，以方便酒酒店員工出入入、酒店物資資運(yùn)輸以及后后臺(tái)服務(wù)。采采購(gòu)物資接收收區(qū)域、儲(chǔ)藏藏區(qū)域、員工工制服收發(fā)區(qū)區(qū)域、以及更更衣室等應(yīng)盡盡可能靠近后后臺(tái)服務(wù)出入入口。此外，應(yīng)應(yīng)特別注意設(shè)設(shè)計(jì)一個(gè)非常常實(shí)用的后臺(tái)臺(tái)服務(wù)入口（隱隱藏于顧客的的視線之外），在在出入口附近近配備寬敞的的裝卸貨物區(qū)區(qū)域、垃圾清清運(yùn)區(qū)域、稱(chēng)稱(chēng)重區(qū)域、清清潔區(qū)域，同同時(shí)在設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)還必須考慮慮如何將物品品或食品盜竊竊和損壞的可可能性降低到到最小程度；；酒店住客、物物資供應(yīng)和員員工各自的交交通流線應(yīng)保保持相對(duì)獨(dú)立立，以免干擾擾酒店住客在在店內(nèi)的正常?；顒?dòng)，同時(shí)時(shí)服務(wù)區(qū)域也也應(yīng)予以特別別設(shè)計(jì)，以提提升酒店運(yùn)營(yíng)營(yíng)效率，并使使酒店的安全全和控制系統(tǒng)統(tǒng)維持最佳工工作狀態(tài)。此此外，后臺(tái)區(qū)區(qū)域的交通流流線也需要予予以特別考慮慮和設(shè)計(jì)，以以保證各種物物資、垃圾和和員工的流動(dòng)動(dòng)，盡可能避避免穿過(guò)公共共區(qū)域。消防酒店主體體為九層建筑筑，高37..58米，屬二類(lèi)高高層建筑。酒酒店西側(cè)監(jiān)長(zhǎng)長(zhǎng)邊可設(shè)變米米寬的消防車(chē)車(chē)道，以滿足足必要的防火火要求。環(huán)保整個(gè)建筑屬度假生生態(tài)園林建筑筑，在設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)應(yīng)盡量保留留現(xiàn)在景觀，避避免破壞生態(tài)態(tài)。5.7.4其他設(shè)設(shè)計(jì)建議許多酒店的公共區(qū)區(qū)域、客房和和浴室照明不不足或過(guò)強(qiáng)。而而燈光的設(shè)置置將一定程度度上影響酒店店的品位，為為避免此缺憾憾，我們建議議擬建酒店聘聘請(qǐng)一名燈光光設(shè)計(jì)顧問(wèn)擔(dān)擔(dān)任此方面的的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)。許多酒店另一個(gè)普普遍的問(wèn)題是是儲(chǔ)藏空間不不足，不僅包包括餐飲、布布草和清潔供供給的儲(chǔ)藏空空間，也包括括會(huì)議設(shè)施的的家具和設(shè)備備的儲(chǔ)藏空間間。因此，我我們建議：規(guī)規(guī)劃酒店的內(nèi)內(nèi)部空間時(shí)應(yīng)應(yīng)對(duì)此予以充充分考慮，盡盡量配備充裕裕的儲(chǔ)藏空間間；同樣，我我們建議在“禮賓部”旁設(shè)立一間間寬敞的行李李寄存房，避避免由于空間間不足而不得得不將行李暫暫時(shí)寄存在酒酒店大堂，這這也是目前許許多酒店存在在的通病；其其他經(jīng)常在設(shè)設(shè)計(jì)中疏忽、或或空間規(guī)劃過(guò)過(guò)小的區(qū)域還還包括員工更更衣室、員工工餐廳、送餐餐服務(wù)準(zhǔn)備區(qū)區(qū)域以及維修修工作區(qū)。與與我們對(duì)其他他設(shè)施的建議議一樣，如果果這些區(qū)域得得以妥善設(shè)計(jì)計(jì)和規(guī)劃，酒酒店未來(lái)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)將順暢許許多，經(jīng)營(yíng)效效率有望大大大提升，相應(yīng)應(yīng)地贏利能力力也會(huì)增強(qiáng)；；最后，我們們建議酒店應(yīng)應(yīng)避免在浴室室內(nèi)使用耗費(fèi)費(fèi)人力的裝修修材料，如玻玻璃；同時(shí)應(yīng)應(yīng)注意墻壁、地地毯和家具的的色彩搭配，盡盡量選用明亮亮的色彩，但但又要防止顯顯出污漬、煙煙印等。6環(huán)境保護(hù)6.1環(huán)境現(xiàn)狀自然環(huán)境現(xiàn)狀所閩低處洋為中谷原原伏對(duì)地有地廈武帶未動(dòng)場(chǎng)屬穩(wěn)構(gòu)白類(lèi)為平迂土剝由流山蝕壤不酸所熱季其夏冬終濕霜據(jù)提資來(lái)溫-h.量4雨降配雨季以為頻導(dǎo)風(fēng)導(dǎo)北率風(fēng)m所塘*北境橫面文海富社會(huì)環(huán)境概況北總下人白內(nèi)景近塘展出產(chǎn)展的以牌非業(yè)并成具顯基專(zhuān)福業(yè)蔬等形較好產(chǎn)環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀田測(cè)料區(qū)質(zhì)超莆監(jiān)段面氟猛五氧總類(lèi)菌表等氮外合區(qū)地質(zhì)30氨超表能行這江于段該了活農(nóng)水氮田境本地質(zhì)標(biāo)空量99單數(shù)目境潔足功周白區(qū)可90質(zhì)的6.2環(huán)境保護(hù)施工過(guò)程的環(huán)境影影響及防治措措施施工過(guò)程中的環(huán)境境影響因素主主要有施工噪噪聲、揚(yáng)塵、建建筑垃圾等固固廢以及生活活污水、水土土流失等。以以下分幾個(gè)方方面簡(jiǎn)述：⑴施工噪聲噪聲擾民是施工工工地的污染因因素之一，主主要有挖掘機(jī)機(jī)、裝載車(chē)、打打樁機(jī)、鉆機(jī)機(jī)、壓路機(jī)、砼砼泵車(chē)、攪拌拌機(jī)、震搗器器、空壓機(jī)、發(fā)發(fā)電機(jī)等設(shè)備備的發(fā)動(dòng)機(jī)噪噪聲、裝卸材材料、拆模、澆澆搗混凝土等等機(jī)械噪聲，其其噪聲聲級(jí)最最高可達(dá)115dB。打樁盡量采用靜壓壓樁等施工噪噪聲小的樁型型。高噪聲設(shè)設(shè)備施工應(yīng)控控制在最小衰衰減距離之外外。施工中必必須遵守《建建筑施工場(chǎng)地地噪聲限值》（GB12523-90）中的各項(xiàng)規(guī)定，夜間施工要按規(guī)定辦理各項(xiàng)審批手續(xù)，除需要連續(xù)作業(yè)的砼澆筑外，其它作業(yè)在22：00以后停止施工。場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸車(chē)輛嚴(yán)禁鳴笛。⑵施工揚(yáng)塵施工揚(yáng)塵主要產(chǎn)生生于裝載車(chē)行行駛產(chǎn)生的路路面揚(yáng)塵以及及施工場(chǎng)地內(nèi)裝卸土土方、泥沙時(shí)時(shí)產(chǎn)生的揚(yáng)塵塵。這些污染染物排放到大大氣中，滲透透到水、土壤壤中，并逐漸漸積累，會(huì)對(duì)對(duì)周?chē)木用衩?、植物產(chǎn)生生不良影響。施施工時(shí)應(yīng)加強(qiáng)強(qiáng)車(chē)輛運(yùn)輸管管理，嚴(yán)禁超超載、漏土，場(chǎng)場(chǎng)地應(yīng)灑水，出出入口設(shè)水槍槍及沉沙池，車(chē)車(chē)輛駛出工地地前應(yīng)沖洗。土土方應(yīng)及時(shí)清清運(yùn)。施工區(qū)區(qū)應(yīng)與生活、辦辦公區(qū)劃分清清晰。⑶施工固廢本項(xiàng)目沒(méi)有拆遷工工程，施工固固廢主要為余余泥、廢棄磚磚石、木材、竹竹料等建筑垃垃圾和施工單單位生活垃圾圾。建筑垃圾圾及時(shí)清運(yùn)至至當(dāng)?shù)厥姓芄芾聿块T(mén)指定定的地點(diǎn)處置置。生活垃圾圾定點(diǎn)收集，定定期集中并及及時(shí)由環(huán)衛(wèi)部部門(mén)清運(yùn)。⑷施工廢水施工期水環(huán)境影響響主要來(lái)源于于建筑施工過(guò)過(guò)程產(chǎn)生的含含泥污水、雨雨水徑流和施施工工人的生生活污水。現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)做好排水系系統(tǒng)，做好工工地污水的導(dǎo)導(dǎo)流排放，對(duì)對(duì)外排的污水水應(yīng)進(jìn)行隔渣渣沉淀，去掉掉其中的漂游游物，減少泥泥沙含量，選選好排放去向向，避免直接接排放到水體體中?，F(xiàn)場(chǎng)存存放的油料、化化學(xué)溶劑等污污染源要有專(zhuān)專(zhuān)門(mén)庫(kù)房，廢廢棄污染物要要集中處理?？稍谑┕c(diǎn)建干廁廁，定期清掏掏，及時(shí)清運(yùn)運(yùn)。⑸水土流失未建工程的施工時(shí)時(shí)間跨度計(jì)劃劃為24個(gè)月，時(shí)間間不長(zhǎng)，土地裸裸露與施工期期降水會(huì)產(chǎn)生生少量的水土土流失。施工工過(guò)程中應(yīng)隨隨時(shí)做好導(dǎo)洪洪、排水工作作，要對(duì)可能能造成水土流流失的部位加加以防治，將將水土流失控控制在最低程程度。(6)要文明施工工，施工工地地邊界應(yīng)采用用檔網(wǎng)、帷幕幕與外界隔開(kāi)開(kāi)，減輕對(duì)周周?chē)挠绊?。建建筑主體外部部應(yīng)用堅(jiān)固的的材料和棚架架密封，防止止揚(yáng)塵、噪聲聲影響環(huán)境。6.2.2項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)期的環(huán)環(huán)境影響及防防治措施水環(huán)境項(xiàng)目采取雨污分流流的排水設(shè)計(jì)計(jì)，主要污水水為生活污水水、車(chē)輛沖洗洗廢水。本項(xiàng)項(xiàng)目污水經(jīng)化化糞池處理后后擬接入西側(cè)側(cè)涵黃公路的的市政污水管管網(wǎng)，然后納納入莆田市污污水處理廠統(tǒng)統(tǒng)一處理，不不會(huì)造成污染染。⑵大氣環(huán)境主要為廚房廢氣、地地下車(chē)庫(kù)廢氣氣、垃圾亞臭臭及污水處理理站異味等。廚房排出的廢氣，要要經(jīng)凈化處理理裝置處理后后由專(zhuān)門(mén)的排排氣筒引至屋屋頂排放，油油煙廢氣基本本能達(dá)到《飲飲食業(yè)油煙排排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB184483-20001）的排放標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。廚房廢廢氣污染物排排放量較小，因因而對(duì)環(huán)境空空氣質(zhì)量影響響較小。據(jù)調(diào)查資料表明，如如果停車(chē)庫(kù)內(nèi)內(nèi)排風(fēng)設(shè)備完完善，輕型車(chē)車(chē)輛排放的廢廢氣中污染物物對(duì)本酒店及外界環(huán)環(huán)境影響基本本上可以接受受。國(guó)此，地地下車(chē)庫(kù)中機(jī)機(jī)械送排風(fēng)系系統(tǒng)正常運(yùn)行行時(shí)，廢氣通通過(guò)排風(fēng)管在在高于地面22.5米排入大氣，以以周?chē)h(huán)境空空氣質(zhì)量影響響輕微。垃圾惡臭和污水處處理站在運(yùn)營(yíng)營(yíng)時(shí)會(huì)產(chǎn)生輕輕微異味，對(duì)對(duì)周?chē)h(huán)境影影響很小，為為盡量減小其其影響，建成成后應(yīng)加強(qiáng)物物業(yè)管理，做做好保潔和垃垃圾及時(shí)清運(yùn)運(yùn)處理。⑶聲環(huán)境設(shè)備噪聲主要有泵泵、排風(fēng)設(shè)備備、中央空調(diào)調(diào)冷卻系統(tǒng)、柴柴油發(fā)電機(jī)等等，此類(lèi)設(shè)備備均放在地下下室，對(duì)周邊邊敏感目標(biāo)基基本無(wú)影響。為為盡一步減少少噪聲，本項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)要要求對(duì)主要設(shè)設(shè)備均設(shè)置減減振和消音裝裝置。運(yùn)營(yíng)時(shí)時(shí)加強(qiáng)管理，限限制進(jìn)出車(chē)輛輛的車(chē)速和禁禁鳴喇叭。項(xiàng)項(xiàng)目界外采取取綠化隔離帶帶等措施，減減少項(xiàng)目區(qū)外外界的各種噪噪聲的干擾。⑷固廢環(huán)境固體廢物主要來(lái)源源于酒店生活活垃圾及廚房房垃圾，經(jīng)分分類(lèi)回收后，能能回收利用的的物質(zhì)，賣(mài)給給物資回收公公司，其它生生活垃圾交由由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)統(tǒng)一處置，不不直接排放；；廚房油水分分離設(shè)施產(chǎn)生生的廢油脂必必須統(tǒng)一收集集，交由有資資質(zhì)的單位處處理，廚房產(chǎn)產(chǎn)生的食物殘殘?jiān)仨毰c生生活垃圾分類(lèi)類(lèi)收集，分類(lèi)類(lèi)處理，并做做到日產(chǎn)日清清。⑸生態(tài)環(huán)境本項(xiàng)目位于白塘湖湖度假休閑區(qū)區(qū)內(nèi)，本項(xiàng)目目只有一棟高高層建筑，鄰鄰水而居，小小區(qū)建筑密度度低，綠化率率高，景觀綠綠化結(jié)合基地地原有樹(shù)木、景景觀，同湖水水、道路串起起超大的景觀觀綠化空間，基基本符合區(qū)位位景觀環(huán)境屬屬性的保護(hù)控控制要求，因因此，項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)期間酒店店人流對(duì)生態(tài)態(tài)環(huán)境的影響響是可以接受受的。(6)環(huán)保投資估估算該項(xiàng)目環(huán)保投資包包括污水處理理和垃圾收集集、景觀、綠化、降降噪等等，約約891萬(wàn)元，投投資計(jì)入建筑筑工程費(fèi)中。7．項(xiàng)目實(shí)施方案7.1組織機(jī)構(gòu)構(gòu)與人力配置置該項(xiàng)目由莆田市城城廂區(qū)**旅游度假假酒店有限公公司投資開(kāi)發(fā)，并并意向委托福州西湖湖酒店管理有有限公司合作進(jìn)行行經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)發(fā)階段由城廂區(qū)**旅游度假假酒店有限公公司組織管理理，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)階段完全按按照福州西湖湖酒店管理有有限公司的經(jīng)營(yíng)模模式進(jìn)行人員員設(shè)置和管理理。福州西湖大酒店管管理公司創(chuàng)立立六年多來(lái)組組建了一支適適應(yīng)業(yè)務(wù)需要要的專(zhuān)業(yè)高素素質(zhì)的人才隊(duì)隊(duì)伍，其中包包括餐飲服務(wù)務(wù)；中西餐專(zhuān)專(zhuān)業(yè)廚師隊(duì)伍伍、食品營(yíng)養(yǎng)養(yǎng)等；客房管管理專(zhuān)業(yè)人員員；物業(yè)管理理專(zhuān)業(yè)人員；；酒店管理電電腦軟件開(kāi)發(fā)發(fā)人員；管理理培訓(xùn)師；機(jī)機(jī)電工程師；；環(huán)境設(shè)計(jì)師師等。

福州西西湖大酒店管管理公司以五五星級(jí)大酒店店為依托，建建成并擁有龐龐大的人力資資源和管理力力量。公司堅(jiān)堅(jiān)持對(duì)業(yè)主高高度負(fù)責(zé)的精精神，按照科科學(xué)管理的要要求，為業(yè)主主提供最佳的的經(jīng)營(yíng)方案及及管理模式，實(shí)實(shí)現(xiàn)最佳的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益和社社會(huì)效益。公公司得到了眾眾多業(yè)主的好好評(píng)和社會(huì)的的認(rèn)可。酒店將設(shè)董事會(huì)為為酒店的最高高權(quán)力機(jī)構(gòu)，酒酒店實(shí)行董事事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的的總經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)制。酒店內(nèi)內(nèi)部實(shí)行崗位位責(zé)任制，垂垂直領(lǐng)導(dǎo)、分分級(jí)管理產(chǎn)?？偪偨?jīng)理以下的的管理人員一一律按規(guī)定程程序逐級(jí)聘任任。各部門(mén)經(jīng)理直接接對(duì)總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)，主要職職責(zé)為輔助總總經(jīng)理處理酒酒店各部門(mén)的的業(yè)務(wù)。7.2項(xiàng)目實(shí)施施進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案案、建設(shè)規(guī)模模、特點(diǎn)及外部部條件，統(tǒng)籌籌安排項(xiàng)目的的實(shí)施進(jìn)度計(jì)計(jì)劃。目前工程已進(jìn)入實(shí)施階階段，預(yù)計(jì)總總工期24個(gè)月，自20012年8月至2014年9月。項(xiàng)目實(shí)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃劃詳見(jiàn)表7-1。表7-1工程實(shí)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃劃表

序號(hào)時(shí)間進(jìn)度項(xiàng)目2012201320149101112123456789101112123456781土方工程2樁樁施工3地下室施工4主體工程5外裝修及設(shè)備安裝裝工程6二次裝修室外工程驗(yàn)收及家俱8.投資估算及資金籌籌措8.1投資估算酒店建設(shè)一座9層層酒店的主體體及裝修以及及配套設(shè)施工工程具體投資資見(jiàn)表8-1。⑴投資估算總投資:179997萬(wàn)元，其費(fèi)用用組成如下:表8-1投資估估算表（單位位：萬(wàn)元）序號(hào)工程或費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)量工程量綜合單價(jià)金額備注單位（元）（萬(wàn)元）一建安工程費(fèi)11323.81土建工程7092.781.1主樓地上主體土建建m224199120029041.2主樓裝修m324199100024201.3主樓地下室m2351425008781.4化糞池及凈化裝置置T1804500811.5橋梁座2/32401.6綠化、景觀、道路路4851.7擋土墻、852設(shè)備及安裝工程42312.1酒店用具及家具購(gòu)購(gòu)置費(fèi)30002.2電梯部440萬(wàn)1602.3備用應(yīng)急柴油發(fā)電電機(jī)組252.4防雷接地系統(tǒng)277134112.5照明系統(tǒng)27713451242.6溫泉管網(wǎng)3502.7自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng)統(tǒng)m227713651802.8弱電系統(tǒng)381電話線路安裝工程程m227713822有線電視系統(tǒng)m2277131541信息管理系統(tǒng)m2277131336VI、場(chǎng)地，周界界系統(tǒng)m2277131541防災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)m2277133597綜合布線系統(tǒng)m227713521442.9供水管網(wǎng)m227713752.10供電管網(wǎng)m227713244二工程建設(shè)其他費(fèi)52021征地費(fèi)畝1530045002城市基礎(chǔ)設(shè)施配套套費(fèi)m227713802213勘察費(fèi)m227713384設(shè)計(jì)費(fèi)1945咨詢費(fèi)、圖審費(fèi)66新材費(fèi)、散裝水泥泥基金m22771310287招標(biāo)代理費(fèi)108工程監(jiān)理費(fèi)559建設(shè)單位管理費(fèi)180三基本預(yù)備費(fèi)5%826建設(shè)投資小計(jì)17352四建設(shè)期利息645五費(fèi)用總計(jì)17997⑵建設(shè)期利息估算該項(xiàng)目建設(shè)資金由由建設(shè)單位籌籌集，其中資資本金74997萬(wàn)元，擬擬銀行貸款110500萬(wàn)元，于于計(jì)算期第22年開(kāi)始一年內(nèi)貸入；于計(jì)計(jì)算期第3年開(kāi)始至第8年不等額償償還，按照現(xiàn)現(xiàn)行銀行5年期以上貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率為6..14%計(jì)算。經(jīng)測(cè)測(cè)算，利息總總額為29553萬(wàn)元，其其中建設(shè)期利利息為6455萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)營(yíng)期利息為22308萬(wàn)元元。詳見(jiàn)表9-7：借款還本本付息計(jì)劃表表8.2資金籌措項(xiàng)目總投資179997萬(wàn)元，其其中建設(shè)投資資173522萬(wàn)元，建設(shè)設(shè)期利息6445萬(wàn)元。資資金由建設(shè)單單位籌集，其其中：資本金金（自有資金金）74977萬(wàn)元，占總總投資41..66%；銀行貸款10500萬(wàn)元，占總總投資58..34%。資金在建設(shè)設(shè)的第二年借借出并在當(dāng)年年根據(jù)建設(shè)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃投入入。資金籌措措計(jì)劃詳見(jiàn)表表8-2。表8-2.總投資及及資金籌措計(jì)計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期第1年第2年1總投資179977497105001.1建設(shè)投資17352749798551.2建設(shè)期利息64506452資金籌措179977497105002.1自有資金749774970用于建設(shè)投資749774970用于建設(shè)期利息0002.2銀行貸款10500010500用于建設(shè)投資985509855用于建設(shè)期利息64506459.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不不確定性分析析9.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的的依據(jù)及基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)、參數(shù)數(shù)的選取設(shè)建濟(jì)與第司投濟(jì)指務(wù)的單財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)、參數(shù)的選選?、咆?cái)務(wù)價(jià)格。采用固固定價(jià)格體系系，即在整個(gè)個(gè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期期內(nèi)，預(yù)測(cè)的的價(jià)格按計(jì)算算期內(nèi)平均值值，計(jì)算運(yùn)營(yíng)營(yíng)收入、費(fèi)用用等。⑵計(jì)算期。項(xiàng)目計(jì)算算期取12年，其中建建設(shè)期2年，經(jīng)營(yíng)期10年。⑶稅費(fèi)：本項(xiàng)目涉及及的稅費(fèi)有營(yíng)營(yíng)業(yè)稅、所得得稅、城市維維護(hù)建設(shè)稅和和教育費(fèi)附加加?！獱I(yíng)業(yè)稅，稅率為55%；——城市維護(hù)建設(shè)稅和和教育費(fèi)附加加以營(yíng)業(yè)稅為為計(jì)稅基數(shù),稅率分別為7%和5%；——本項(xiàng)目所得稅無(wú)優(yōu)優(yōu)惠政策，稅稅率按25%計(jì)取。⑷財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率。采采用行業(yè)平均均收益率，即即ic=8%。⑸利率：本項(xiàng)目采用用固定利率貸貸款,長(zhǎng)期貸款利利率為6.114%。⑹固定資產(chǎn)折舊形成固定資產(chǎn)的費(fèi)費(fèi)用，包括建建設(shè)投資及建建設(shè)期利息，進(jìn)入固定資產(chǎn)原值進(jìn)行折舊,固定資產(chǎn)原總額為17997萬(wàn)元，按平均年限法折舊,建筑工程及室外裝飾折舊年限為20年，凈殘值率為5%。9.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)營(yíng)業(yè)收入、銷(xiāo)售稅稅金及附加測(cè)測(cè)算⑴收入測(cè)算該項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入按按五星級(jí)酒店店測(cè)算，共設(shè)設(shè)計(jì)228間客房房，包括2004間普通客房和28間VIP客房。入住率率按年平均70%計(jì)算。其中VIP客房?jī)r(jià)格較高高，普通客房房?jī)r(jià)格略低，平平均價(jià)格按480元/日計(jì)算，取取各年的銷(xiāo)售售按平均房?jī)r(jià)價(jià)計(jì)算，計(jì)算算期內(nèi)各年銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格及收收入測(cè)算詳見(jiàn)見(jiàn)表9-1。（項(xiàng)目計(jì)算算期取12年，其中前2年為建設(shè)期期，經(jīng)營(yíng)期從從第3年算至第12年）9-1運(yùn)營(yíng)收入入及成本測(cè)算算運(yùn)營(yíng)年平均每年天數(shù)365總客房數(shù)228總可用房數(shù)83220入住率75%賣(mài)出客房數(shù)62415平均房?jī)r(jià)（元）480每間可售房平攤收收入360經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元）：：客房2996餐飲4200其它（溫泉.健身身.娛樂(lè)）2300總收入9496銷(xiāo)售成本()：餐飲2016其它460銷(xiāo)售總成本2476部門(mén)毛利7020其它成本客房599餐飲1008其它230其它成本總計(jì)1837分?jǐn)偣芾碣M(fèi)之前收收入5183綜合管理費(fèi)用：能源費(fèi)用400管理費(fèi)570綜合管理費(fèi)用總額額970經(jīng)營(yíng)毛利4213⑵營(yíng)業(yè)稅金及附加測(cè)測(cè)算營(yíng)業(yè)稅為5%,城城建稅是營(yíng)業(yè)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附附加5%，企業(yè)所得得稅率為25%。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間間的營(yíng)業(yè)稅金金及附加詳見(jiàn)見(jiàn)表9-2。（第1年、第2年為建設(shè)期期，從第3年開(kāi)始銷(xiāo)售售）表9-2運(yùn)營(yíng)期間銷(xiāo)售售稅金及附加加(單位：萬(wàn)元元）計(jì)算期期運(yùn)營(yíng)年平均10年運(yùn)營(yíng)合計(jì)營(yíng)業(yè)稅4754748城市維護(hù)建設(shè)稅33332教育費(fèi)附加24237合計(jì)5325318財(cái)務(wù)盈利能力分析析⑴靜態(tài)分析項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算見(jiàn)表表9-3。由表9-3可以得到利利潤(rùn)總額、凈凈利潤(rùn)、總投投資收益率、資資本金凈利潤(rùn)潤(rùn)率等參數(shù)。表9-3年利利潤(rùn)與利潤(rùn)分分配表（單位位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期345678-12合計(jì)1年銷(xiāo)售收入949694969496949694969496949592銷(xiāo)售稅金及附加53253253253253253253183年運(yùn)營(yíng)成本528352835283528352835283528324利息支出645546442338111020815利潤(rùn)總額303631353239334335703681347286彌補(bǔ)以前年度虧損損07應(yīng)納稅所得額218122802384248827162826261808所得稅54557059662267970765459凈利潤(rùn)24912565264327212892297428183①利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)潤(rùn)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，10年的利潤(rùn)總總額合計(jì)為334728萬(wàn)萬(wàn)元；凈利潤(rùn)潤(rùn)合計(jì)為288183萬(wàn)元元。②年平均收益率年平均投資收益率率=平均年利潤(rùn)/總投資=3473/179977=19.30%。③年平均資本金凈利利潤(rùn)率年平均資本金凈利利潤(rùn)率=年平均凈利利潤(rùn)/項(xiàng)目資本金=2818/7497=37.599%。④靜態(tài)投資回收期通常酒店的投資回回收期一般在7-12年不等。根據(jù)據(jù)表9-5現(xiàn)金流量表表中計(jì)算，項(xiàng)項(xiàng)目為靜態(tài)投投資回收期為為8.6年。⑵動(dòng)態(tài)分析①項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量量酒店業(yè)的基準(zhǔn)收益益率取值一般般比貸款利率率略高，參照照行業(yè)水平本本項(xiàng)目取8%。項(xiàng)目投資資現(xiàn)金流量分分析詳見(jiàn)表9-5，由表可見(jiàn)見(jiàn)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率所得稅前為為12.34%，所得稅后后為8.06%，均大于行行業(yè)平均水平平；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（ic=8%）所得稅前前為37411萬(wàn)元，所得得稅后為499萬(wàn)元，均大大于零。表9-5：項(xiàng)目投資資現(xiàn)金流量表表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營(yíng)期合計(jì)123456789-121現(xiàn)金流入009496949694969496949694969496949591.1營(yíng)業(yè)收入009496949694969496949694969496949591.2回收固定資產(chǎn)余值值01.3回收流動(dòng)資金02現(xiàn)金流出7497105006460636162576153592558155815782282.1建設(shè)投資749710500179972.2流動(dòng)資金02.3經(jīng)營(yíng)成本5283528352835283528352835283528322.4運(yùn)營(yíng)期利息支出6455464423381110020812.5營(yíng)業(yè)稅金及附加53253253253253253253253183所得稅前凈現(xiàn)金流流量-7497-105003036313532393343357036813681167314累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)現(xiàn)金流量-7497-17997-14961-11826-8587-5244-1673200816731折舊(只計(jì)算扣稅)85585585585585585585585485調(diào)整所得稅54557059662267970770765456所得稅后凈現(xiàn)金流流量-7497-105002491256526432721289229742974101867累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)現(xiàn)金流量-7497-17997-15506-12941-10298-7577-4686-171110186稅前凈現(xiàn)值i==8%3740.7755稅后凈現(xiàn)值i==8%49.147計(jì)算指標(biāo)投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率（所得稅稅前）=122.34%；投資財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率（所得稅后后）=8.06%；投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所所得稅前）33741萬(wàn)元元；投資財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值（所所得稅后）==49萬(wàn)元。②資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流流量分析項(xiàng)目資本凈現(xiàn)金流流量分析詳見(jiàn)見(jiàn)表9-6，由表可見(jiàn)見(jiàn)，項(xiàng)目資本本金財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率為110.97%，高于行業(yè)業(yè)平均水平。表9-6：項(xiàng)目資本本金現(xiàn)金流量量表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營(yíng)期合計(jì)123456789-121現(xiàn)金流入009496949694969496949694969496949591.1營(yíng)業(yè)收入009496949694969496949694969496949591.2回收固定資產(chǎn)余值值001.3回收流動(dòng)資金00000000002現(xiàn)金流出74976458605863185538575850483216521854172.1項(xiàng)目資本金7497074972.2借款本金償還01600170017001800190018000105002.3借款利息支付0645645546442338111027262.4經(jīng)營(yíng)成本005283528352835283528352835283528322.5營(yíng)業(yè)稅金及附加00532532532532532531.8531.853182.6所得稅054557059662267970770765453凈現(xiàn)金流量-7497-645891865943921992117429749542凈現(xiàn)值I=088%1606.3833計(jì)算指標(biāo)：資本金金財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率=10.997%9.2.3清償能力力分析該項(xiàng)目借款105500萬(wàn)元，采用用不等額還本本、利息照付付方式還款，自自計(jì)算期第3年起（運(yùn)營(yíng)營(yíng)第1年起），至第8年償還；還還款資金來(lái)源源于企業(yè)凈利利潤(rùn)和攤銷(xiāo)。借借款償還能力力分析詳見(jiàn)表表9-7。由表可見(jiàn)見(jiàn)，還款期間間，該項(xiàng)目利利息備付率均均在4以上，平均均12.788；償債備付付率均在1以上，平均1.54；說(shuō)明該該項(xiàng)目?jī)攤苣芰梢越邮苁?。?-7：借款還本本付息計(jì)劃表表序號(hào)計(jì)算期期合計(jì)計(jì)算期項(xiàng)目123456781年初借款本息累計(jì)計(jì)010500890072005500370018002本年借款10500105003本年還本付息1345306452245224621422138212719114其中：還本10500160017001700180019001800付息295306456455464423382271115期末借款本息累計(jì)計(jì)010500890072005500370018000計(jì)算指標(biāo)利息備付率(%))4.715.747.339.9015.7233.31償債備付率(%))1.561.511.55