第五章：房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)

第五章房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)學(xué)習(xí)目的與要求：掌握：投資回收與投資回報(bào)的概念，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，盈利指標(biāo)計(jì)算方法與安例應(yīng)用。熟悉：投資與成本的要領(lǐng)經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金的概念與相互關(guān)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式，清償能力指標(biāo)計(jì)算方法與應(yīng)用。了解：通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的影響。第一節(jié)效益和費(fèi)用的識(shí)別投資與成本經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式一、投資與成本p341、投資的概念廣義的投資：指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。分為生產(chǎn)性投資或非生產(chǎn)性投資。狹義的投資：指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。一、投資與成本1、投資的概念一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的投資，包括（1）固定資產(chǎn)投資：如建造和購(gòu)置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等。（2）流動(dòng)資金：如購(gòu)買原材料、燃料動(dòng)力、備品設(shè)備、支付工資、半成品、制成品占用的周轉(zhuǎn)資金等。

注：二者的區(qū)別2、成本

成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)取得的代價(jià)。產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的成本包括：（1）生產(chǎn)成本：發(fā)生在產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中的費(fèi)用（2）銷售費(fèi)用：發(fā)生在產(chǎn)品銷售過(guò)程中的費(fèi)用完全成本（銷售成本）＝生產(chǎn)成本＋銷售費(fèi)用投資分析中與財(cái)務(wù)分析中的“成本”的區(qū)別：

①財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，各種影響因素的作用確定，得到的成本數(shù)據(jù)唯一；投資分析中的成本是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，影響因素不確定。

②投資分析中的“成本”比財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的“成本”包含的概念更多，還包括機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本、不可預(yù)見費(fèi)用等；同時(shí)，指標(biāo)內(nèi)容也有所不同。3、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)：投資形式經(jīng)營(yíng)方式投資成本開發(fā)投資出售開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的成本投入出租開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和出租成本經(jīng)營(yíng)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本置業(yè)投資出租購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購(gòu)買成本和出租成本經(jīng)營(yíng)購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購(gòu)買成本和經(jīng)營(yíng)成本（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)資金土地費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用前期工程費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本期間費(fèi)用二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金p38

1、經(jīng)營(yíng)收入：向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。自營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)額-營(yíng)業(yè)成本-自營(yíng)中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)經(jīng)營(yíng)收入銷售收入=銷售房屋面積×房屋銷售單價(jià)出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金2、利潤(rùn)根據(jù)財(cái)務(wù)核算和分析的需要，企業(yè)利潤(rùn)可以分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額（實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)）、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)四個(gè)層次。經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成本－期間費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金及附加－土地增值稅銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)－(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤(rùn))利潤(rùn)總額－所得稅經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用房屋出租租金收入+土地出租收入3、稅金（1）稅金的含義：是國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅人義務(wù)的單位和個(gè)人征收的財(cái)政資金。（2）稅金的分類：

①經(jīng)營(yíng)稅金及附加：“兩稅一費(fèi)”稅種稅基稅率營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅銷售收入5%城市建設(shè)維護(hù)稅營(yíng)業(yè)稅7%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%思考:如某企業(yè)應(yīng)納稅銷售收入為100萬(wàn)，則應(yīng)交兩稅一費(fèi)多少錢？②城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅稅種城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅納稅人擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人在中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人課稅范圍城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)計(jì)稅依據(jù)實(shí)際占用的土地面積房產(chǎn)余值或稅金收入稅率幅度定額稅率比例稅率稅額計(jì)算4檔：大城市0.5至10元；中等城市0.4到8元；小城市0.3至6元；縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)0.2至4元房產(chǎn)余值（扣除10%－30%）＊1.2%或者房產(chǎn)租金＊12%③企業(yè)所得稅征稅對(duì)象：實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)企業(yè)（本門課程）所得稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率應(yīng)納稅所得額＝實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)－允許扣除項(xiàng)目的金額房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式

1、置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。

2、開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小用開發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。第二節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果

評(píng)價(jià)指標(biāo)及計(jì)算方法投資回收與投資回報(bào)指標(biāo)體系盈利指標(biāo)計(jì)算方法清償能力指標(biāo)一、投資回收與投資回報(bào)房地產(chǎn)投資收益，主要包括：

1、投資回收：投資者對(duì)其所投入資本的回收。如：還款額

2、投資回報(bào)：投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。如利息*投資回收通常用提取折舊的方法獲得總開發(fā)成本，投資回報(bào)通常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率（即開發(fā)商利潤(rùn)）。二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系項(xiàng)目類型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期投資利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV利息備付率資本金利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)投資回收期Pb償債備付率靜態(tài)投資回收期P’b資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)置業(yè)投資投資回報(bào)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期現(xiàn)金回報(bào)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV償債備付率靜態(tài)投資回收期P’b動(dòng)態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率三、盈利指標(biāo)計(jì)算方法

1、動(dòng)態(tài)指標(biāo)：（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）含義：指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）公式：式中：FNPV：項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，

ic：基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率

CI：現(xiàn)金流入量

CO：現(xiàn)金流出量

(CI－CO)t

：項(xiàng)目第t年的凈現(xiàn)金流量判斷標(biāo)準(zhǔn)：

FNPV≥0，項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)基準(zhǔn)收益率的要求，可行

FNPV＜0，項(xiàng)目的獲利能力達(dá)不到基準(zhǔn)收益率的要求，可行ic：基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)。導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率（MARR）。*決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期選取規(guī)則項(xiàng)目類型計(jì)算期（開發(fā)經(jīng)營(yíng)期）界定開發(fā)投資出售為項(xiàng)目開發(fā)期與銷售期之和。開發(fā)期是從購(gòu)買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目峻工驗(yàn)收的時(shí)間周期。銷售期是從正式銷售（含預(yù)售）開始到售完畢的時(shí)間周期。出租或自營(yíng)為開始期與經(jīng)營(yíng)期之和。經(jīng)營(yíng)期為預(yù)計(jì)出租或自營(yíng)的時(shí)間周期。以土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值。置業(yè)投資為經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期之和。經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期為開業(yè)準(zhǔn)備活動(dòng)所占用的時(shí)間，從獲取物業(yè)所有權(quán)（使用權(quán)）開始，到出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)活動(dòng)正式開始截止。例1：已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表。如果投資者目標(biāo)收益率為10%，求該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。年份012345現(xiàn)金流入300300300300300現(xiàn)金流出1000凈現(xiàn)金流量-1000300300300300300解：已知ic=10%，利用公式求FNPV如下：（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

含義：項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。公式：經(jīng)濟(jì)意義：

在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收率。（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)插法算法：i1：NPV接近于零時(shí)的正值的折現(xiàn)率i2：NPV接近于零時(shí)的負(fù)值的折現(xiàn)率NPV1:采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值NPV2:采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值i2-i1≤1%~2%，i1、i2和NPV成正比判斷標(biāo)準(zhǔn)：FIRR表明項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。當(dāng)FIRR＞ic時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受；當(dāng)FIRR＜ic時(shí)，項(xiàng)目可以接受。（3）動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）含義：當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí),項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間,是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。公式：判斷標(biāo)準(zhǔn)：

動(dòng)態(tài)投資回收期Pb和基準(zhǔn)回收期Pc相比較

Pb≤Pc,開發(fā)項(xiàng)目可以接受；反之則不可接受。意義：

反映自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即投資回收終止年份。動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：判斷標(biāo)準(zhǔn)：

動(dòng)態(tài)投資回收期Pb和基準(zhǔn)回收期Pc相比較

Pb≤Pc,開發(fā)項(xiàng)目可以接受；反之則不可接受。年份0123456現(xiàn)金流入300300350400400600現(xiàn)金流出1200凈現(xiàn)金流量-1200300300350400400600例2：已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表。

(1)求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

(2)如果投資者目標(biāo)收益率為12%，求該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期。年份0123456現(xiàn)金流入300300350400400600現(xiàn)金流出1200凈現(xiàn)金流量-1200300300350400400600NPV1(i1=20%)凈現(xiàn)值-1200250.00208.33202.55192.90160.75200.94累計(jì)凈現(xiàn)值-1200-950.00-741.67-539.12-346.22-185.4715.47NPV2(i2=21%)凈現(xiàn)值-1200247.93204.90197.57186.60154.22191.18累計(jì)凈現(xiàn)值-1200-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60NPV3(ic=12%)凈現(xiàn)值-1200267.86239.16249.12254.21226.97303.98累計(jì)凈現(xiàn)值-1200-932.14-692.98-443.86-189.6537.32341.30解：(1)當(dāng)i1=20%時(shí)，NPV1=15.47萬(wàn)元(2)當(dāng)i2=21%時(shí)，NPV2=﹣17.60萬(wàn)元(3)(4)因?yàn)轫?xiàng)目在第5年累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，所以2、靜態(tài)指標(biāo)：

(1)成本利潤(rùn)率(RPC)含義：指開發(fā)利潤(rùn)占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。公式：GDV:項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值TDC:項(xiàng)目總開發(fā)成本DP:開發(fā)商利潤(rùn)(1)成本利潤(rùn)率(RPC)判斷標(biāo)準(zhǔn)：成本利潤(rùn)率一般與目標(biāo)利潤(rùn)率相比較：超過(guò)目標(biāo)利潤(rùn)率，則該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行；反之則不可行。*一般而言，對(duì)于一個(gè)開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%~45%*成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。（2）投資利潤(rùn)率含義：指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。計(jì)算公式：利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)收入（含銷售、出租、自營(yíng)）－經(jīng)營(yíng)成本－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用－銷售稅金銷售稅金＝營(yíng)業(yè)稅＋城市維護(hù)建設(shè)稅＋教育費(fèi)附加項(xiàng)目總投資＝開發(fā)建設(shè)投資＋經(jīng)營(yíng)資金計(jì)算公式：（3）資本金利潤(rùn)率含義：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目投入的資本金或權(quán)益資本。（4）資本金凈利潤(rùn)率

含義：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均稅后利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。計(jì)算公式：（5）現(xiàn)金回報(bào)率

含義：指房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。P59例計(jì)算公式：（6）靜態(tài)投資回收期（Pb’

）

含義：當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí),項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間,是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。公式：算法：公式：（7）投資回報(bào)率含義：房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。例3：某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為4500萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元。投資者為房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目投入的資本金或權(quán)益資本為1500萬(wàn)元.經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元。試計(jì)算該投資項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率。解：四、清償能力指標(biāo)1、利息計(jì)算方法：假定：借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。近似計(jì)算公式：還本付息的方式：(1)一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息。(2)等額還本利息照付：規(guī)定期限內(nèi)分別歸還等額的本金和相應(yīng)的利息(3)等額還本付息：在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息(4)一次性償付：借款期末一次償付全部本金和利息(5)氣球法：借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清2、借款償還期（Pd）含義：在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷及其它還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。公式：Id:項(xiàng)目借款還本付息數(shù)額(不含已用資本金支付的建設(shè)期利息)Pd:借款償還期(從借款開始期計(jì)算)Rt:第t期可用于還款的資金2、借款償還期（Pd）可用資金來(lái)源與運(yùn)用表或借款還本付息表直接計(jì)算：*房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的項(xiàng)目，需要計(jì)算借款償還期；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。3、利息備付率含義：項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤(rùn)，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率。公式：稅息前利潤(rùn):利潤(rùn)總額與計(jì)入總成本費(fèi)用的利息費(fèi)用之和，當(dāng)期應(yīng)付利息:當(dāng)期計(jì)入總成本費(fèi)用的全部利息。經(jīng)濟(jì)意義:表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。4、償債備付率(DCR)含義：項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金，與當(dāng)期應(yīng)付還本付息金額的比率。公式：經(jīng)濟(jì)意義:表示項(xiàng)目可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2。5、資產(chǎn)負(fù)債率

含義：項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)。反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過(guò)借款來(lái)籌集的。它可以衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。公式：經(jīng)濟(jì)意義:資產(chǎn)負(fù)債率高，企業(yè)的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，應(yīng)變能力較差。6、流動(dòng)比率含義：反映項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。公式：經(jīng)濟(jì)意義:流動(dòng)比率越高，運(yùn)營(yíng)資本(即流動(dòng)資產(chǎn)減去流動(dòng)負(fù)債的余額)越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。7、速動(dòng)比率

含義：反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。公式：經(jīng)濟(jì)意義:該指標(biāo)屬于短期償債能力指標(biāo)，它反映項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力。例4：從某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可以得到如下項(xiàng)目信息：負(fù)債合計(jì)為3000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬(wàn)元和1250萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。試計(jì)算該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。解：例5：p160通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響P60例6：p158某投資者以10000元每平方米的價(jià)格購(gòu)買了建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該項(xiàng)投資者在購(gòu)買該官字樓的過(guò)程中，又支付了相當(dāng)于購(gòu)買價(jià)格4%的契稅、0.5%的手續(xù)費(fèi)、0.5%的律師費(fèi)用和0.3%的其他費(fèi)用。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購(gòu)買投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資源共享本金支付。相當(dāng)于樓價(jià)70%的購(gòu)買投資來(lái)自期限為15年，固定利率為7.5%，按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫樓的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元每平方米，前三年的出租率分別為65%，75%和85%,從第4年開始出租率達(dá)到95%且在此后的出租經(jīng)營(yíng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率。出租